如何界定土地取得时间?
发文时间:2023-06-20
作者:石羽茜
来源:中道财税
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案例分析:

某企业为一般纳税人,2016年4月份签订土地出让合同,合同中约定土地交付时间为2016年10月,土地价格5000万元,现2023年5月该企业准备以1.5亿元(含税)转让该土地使用权,增值税应如何计征?根据财税〔2016〕47号,纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权,可以选择适用简易计税且差额征税?如何界定土地取得时间,是以土地出让合同签订为准呢,还是以合同约定土地交付时间为准呢?

该企业的问题关键就在于如何界定土地取得时间,该项目界定标准不同,增值税的计税方法完全不同。

若是以土地出让合同签订时间为准,则属于2016年4月30日前取得的土地使用权
应缴纳的增值税
=(15000-5000)/(1+5%)*5%=476.19万元

若是以合同约定交付时间为准,则属于2016年4月30日后取得的土地使用权
应缴纳的增值税
=15000/(1+9%)*9%=1238.53万元

两种方法计算的增值税税额相差非常大,第一种既可差额又按照5%的征收率,第二种不可以差额且税率为9%。

问题来了?到底如何界定土地取得时间呢?

一、政策原文及分析 

《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税〔2016〕47号)


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除财税【2016】47号以外,纳税人转让2016年4月30日后取得的土地使用权无特殊规定,参照财税【2016】36号中关于无形资产转让的规定,一般纳税人适用税率为9%,无差额的规定。房地产企业转让建成的不动产或在建工程,符合条件的土地价款可以销项税额抵减,单纯转让土地使用权,不能抵减土地价款。

二、个人观点 

如何确定土地取得日期呢,实务中并没有一个更为精确的规定。所以对于该案例中的情形,实务中会援引其他税种的规定。例如房企特别关注的城镇土地使用税缴纳起点,在经历了一番争议后,最终确定合同有约定才能够合同约定,无约定从合同签订时间。


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按照城镇土地使用税的规定,土地取得时间在合同中明确土地交付日期的,以合同交付日期为准。故本案例若合同中明确约定土地交付时间为2016年10月,则不可享受差额并简易计税,需要采取一般计税方法税率9%。

实务中,除了出让方式取得土地,还有很多种形式取得土地,例如通过划拨、投资等其他形式取得,在这个过程中,到底是以土地使用权过户为准,还是以发票为准,或是以划拨文件或是投资协议为准,亦没有明确规定。若企业自行判定属于2016年4月30日前取得的土地,需准备好相关协议、票据等佐证资料,与主管税务机关做好沟通。


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