案例分析:不同原因导致的“无租使用”房产税涉税分析
发文时间:2023-11-02
作者:石羽茜
来源:中道财税
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一提到“无租使用”,大家脑海中想的是什么原因导致的呢?小编结合日常咨询工作,做一个简单的列举:


案例一:老板将自己或家人名下的不动产无租使用给自己的公司;


案例二:集团企业将某一企业名下的不动产无租使用给集团内其他企业;


案例三:企业将自有不动产作为员工宿舍或给高管使用;


案例四:发包方将已修建好的商业作为临时用房提供给施工方使用;


案例五:项目代建期间,将已修建好的办公楼作为临时办公场所提供给代建方使用。


案例六:A租用B的土地,合同期限为20年,无租金,A在该土地上建商铺,房屋产权属于B,A负责建设,合同期内无租使用,合同期满后,土地及土地上的建筑物、附着物均无偿归还B。


除此以外,还存在其他类型的无租使用。在无租使用中,既有关于增值税视同销售的风险,也有房产税计税方式、纳税人的争议。本文将根据以上6个案例,分析不同情形下无租使用房产税的主体。


一、无租使用的税收政策

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二、分析无租的核心原因


(一)简化处理,资产拉通使用


案例一与案例二均属以上原因,区别是个人将自有不动产无租使用增值税不需要视同销售,企业将不动产无租使用增值税需要按照市场租赁价格视同销售。该种情况下,需要按照房产余值缴纳房产税。


作为最常见的无租使用,到底谁是纳税人谁是负税人。在这里,大连税务官方公众号做出了一个非常明确的答复,无租使用其他单位房产,在产权所有人没有缴纳房产税的情况下,应由房产使用者依照房产余值代缴纳房产税。小编也是很认可该答复,那就是无租使用并不灭失产权所有人的纳税义务,只是产权所有人没有缴纳房产税,税务可向房产使用者追征房产税。实务中比较常见的是,出租人既不收取租金,同时也不会负担房产税,由使用者依照房产余值缴纳房产税。


(二)业务需求,无租提供房产


案例三、案例四、案例五均为业务需求导致的无租提供房产。


案例三 员工宿舍或高管宿舍均是为了业务发展而发生的成本,作为员工工作的必备条件或者是额外福利,定性不同也会决定到是否需要与工资合并申报个税。但毫无争议的是该种情况下,均属于企业自用,企业按照房产余值自行申报房产税。


案例四 基建工地临时性房屋房产税特殊规定

财税地字[1986]8号

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案例五 该情况比较特殊

大的代建方是派驻团队进驻项目现场,与被代建方共同办公。但是也有大的集团公司,下设房地产公司作为集团开发项目的代建公司,主业就是负责集团开发项目的代建。此种情况下,房产税按照房产余值缴纳是毫无争议的,争议的是到底是谁来缴纳?小编个人观点,该情况下,为了便利承租人开展工作而无租提供的场所,类似临建房屋,从税收政策规定及征管顺序来说,可以先产权所有人再使用人。该业务情况下,产权所有人可以按照房产余值缴纳房产税。若是产权所有人未缴纳,税务机关也可按照财税【2009】128号追征实际使用人缴纳。


(三)无租为虚,实际有“租”


案例六,与其他案例明显不同的是,该无租是虚,双方实质是租赁,区别与其他案例,本案例A是以出租土地使用权为代价换取建筑物。一方发生了出租土地使用权的行为,需要缴纳增值税,一方未来交还建筑物,按照“销售不动产”征收增值税还是按照视同提供建筑服务,也是存在争议的。


可以明确的是,不动产使用期间,通常情况下A作为实际使用人需要按照房产原值缴纳房产税。房产原值是否包含土地价款,实务中又是争议不断,有认定需要按照地价并入房产原值,有认定将租金并入房产原值,也有认定房产原值不包含地价。目前并未有明确规定,需要加强与主管税务机关的沟通。


本文通过6个案例,分析了三种不同大的类型的无租使用,过程中涉及多个税种,实务中存在很多争议,仅就房产税做一个小的探讨,欢迎大家共同探讨。


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