以房抵债是老生常谈的财税问题,小编梳理出以房抵债的各种类别情况,进行财税分析!供大家参考!
一、以房抵债的协议如何签订
伴随房地产整体市场经济的发展,目前很多地产企业拖欠施工方的工程款情况越来越多,很多地产企业最终采用以房抵工程款的形式来缓解压力。在实际操作中一般存在双方抵债(地产企业与施工方)和三方抵债(地产企业、施工方、分包方/其他企业)。若是双方签订抵债协议,一般情况下,不存在争议,在协议中注明债权债务金额、房屋价值及交付、产权办理等内容;若是三方抵债协议、需特别注意债权方、债务方的权利义务及房屋的交付及产权办理,一般情况下可约定由地产企业给最终债权方办理产证、开具发票。
二、房企以房抵债的账务处理
“以房抵债”属于债务重组行为。根据《新会计准则规定》“需将所清偿债务账面价值与转让资产账面价值之间的差额,记入“其他收益--债务重组收益”科目。新会计准则会计上不确认收入,只需用货物账面价值加上增值税之和,与负债账面价值之差作损益确认。
新准则下“以货抵债”会计处理如下:
借:应付账款
贷:开发产品
应交税费——应交增值税(销项税额)
其他收益一债务重组收益(按差额确认,借方/贷方)
三、房企“以房抵债”的涉税处理
1、增值税处理
根据财税[2016]36号文,所抵偿的债务可以理解为以房产换取了其他经济利益,故应按“销售不动产”缴纳增值税。一般情况下,抵债协议签订后,即按照协议约定的价格缴纳增值税,若协议价格明显偏低,参考同期同类房产的市场价格缴纳增值税。
2、土地增值税处理
根据(国家税务总局公告2016年第70号)文件规定,纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产。按照同期同类房产的市场价格缴纳土地增值税。
3、企业所得税处理
根据国税函[2008]828号规定,应视同销售。同时,根据财税[2009]59号文规定,以非货币性资产清偿债务,应分解为转让相关非货币性资产、按非货币性资产公允价值清偿债务两项业务,确认相关资产的所得或损失。
小型微利企业所得税年度申报指引(2025年)
目录
01 政策提示及操作指引
07企业基础信息表及表单选择
14纳税调整明细表
38税收优惠明细表
42企业所得税年度纳税申报主表
47弥补亏损明细表
01 政策提示及操作指引
一、政策提示
(一)小型微利企业重点政策提示
1. 2024 年小型微利企业的判断标准
2019 年以后,小型微利企业的判断标准如下(需同时满足):
(1) 从事国家非限制和禁止行业;
(2) 年度应纳税所得额不超过300万元;
(3) 从业人数不超过300人;
(4) 资产总额不超过5000万元。
其中:
资产总额:指资产总额的全年季度平均值。季度平均值=(季初值+季末值)/2,全年季度平均值 = 全年各季度平均值 /4。
从业人数:指全年季度平均从业人数(计算方法同上)。从业人数是指与企业建立劳动关系的职工人数和企业接受的劳务派遣用工人数之和。
2.2024 年小型微利企业重点所得税优惠政策
(1)小微企业所得税优惠政策
① 2023年1月1日至 2027年12月31日,对小型微利企业年应纳税所得额不超过300万元的部分,减按 25% 计入应纳税所得额,按 20% 的税率缴纳企业所得税。(财政部 税务总局公告2023年第12号)
② 分支机构不能单独享受小微企业所得税优惠政策:企业设立不具有法人资格分支机构的,应当汇总计算总机构及其各分支机构的从业人数、资产总额、年度应纳税所得额,依据合计数判断是否符合小型微利企业条件,由总机构汇总计算应纳税款,并享受相关优惠政策。(国家税务总局公告2023年第6号)
③ 从事国家限制和禁止行业的企业不能享受小微企业政策,如纳税人生产经营情况发生变化,以后年度符合了相关政策享受条件,应先修改相关行业后,再申报享受相关政策。
(2)研发费用加计扣除优惠政策
企业开展研发活动中实际发生的研发费用,未形成无形资产计入当期损益的,在按规定据实扣除的基础上,自2023年1月1日起,再按照实际发生额的 100% 在税前加计扣除;形成无形资产的,自2023年1月1日起,按照无形资产成本的200%在税前摊销。具体享受条件及相关要求请按照《财政部 税务总局关于进一步完善研发费用税前加计扣除政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第7号)等文件的相关规定执行。
集成电路和工业母机企业研发费用加计扣除政策,按照文件规定需符合相应条件或由相关管理部门进行清单认定,不符合相应条件的小微企业不能享受有关政策。
(3)设备、器具一次性扣除
企业在2018年1月1日至2020年12月31日(财政部税务总局公告2023年第37号延长至2027年12月31日)期间新购进的设备、器具,单位价值不超过500万元的,允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除,不再分年度计算折旧。
选择享受一次性扣除优惠政策,会带来折旧计提和扣除的税会差异。对于该项资产而言,在享受优惠政策的当年,对允许一次性扣除的金额与会计核算计提折旧金额之间的差额要进行纳税调减;在以后年度,则要对会计核算计提折旧的金额进行纳税调增。
此处主要列举小型微利企业常见扣除项目,具体扣除条件及相关要求可参考下文各纳税调整项目明细表的填报要点。如企业发生其他扣除项目,可依据相关政策规定做纳税调整。
(二)涉及纳税调整的常见限额扣除项目清单
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附件:小型微利企业所得税年度申报指引(2025年).pdf(请在网页端打开)
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