土地成本是房地产开发企业土地增值税清算中金额最大、争议最多的扣除项目之一。清算实践中，同一宗土地分期开发、多种业态并存的情形十分普遍，土地成本如何在不同清算单位、不同业态之间分摊，直接影响增值额和适用税率。

一、先确定清算单位与面积数据。土地增值税清算以房地产开发项目为单位，对于分期开发的项目，应以分期项目为单位清算。企业应首先取得规划许可、竣工验收、测绘报告等资料，确认各期、各业态的建筑面积、占地面积等基础数据，做到账、表、证一致。实践中常见问题是企业按销售台账统计面积，与测绘报告、产权登记面积存在差异，导致分摊基数失真。

二、按政策规定选择合理的分摊方法。对于独立占地的不同类型房地产，企业可按政策规定选择适用建筑面积法或占地面积法。独立占地的别墅区、独立商业楼等，其占地范围清晰，采用占地面积法更能反映土地成本的实际占用；而对于开发业态比较单一的，如底商和住宅归属同一幢楼的，企业须结合建筑面积法分摊土地成本——因为底层商业与上层住宅共用同一宗土地，无法按占地面积切分。

三、注意地区差异。目前各地区对土地成本分摊方法有具体规定，企业须按照相关规定合规进行税务处理。同一集团在不同省份的项目，不能简单套用同一分摊口径，应逐项目核对当地税务机关的清算管理办法或操作规程。

四、常见风险点。一是分摊方法随意变更，同一项目在不同清算期采用不同方法，缺乏合理理由；二是将不属于本清算单位的土地成本混入，如把后期地块的土地出让金提前在首期扣除；三是土地成本与开发成本重复归集，如拆迁补偿费既计入土地成本又计入开发成本；四是缺少分摊计算表等书面依据，无法说明分摊过程和结果。

五、合规建议。企业应在项目立项阶段就建立土地成本分摊台账，明确分摊对象、分摊方法、分摊基数与计算过程，留存土地出让合同、出让金缴纳凭证、拆迁补偿协议、测绘报告等原始资料；清算申报时随附分摊计算表，做到方法有依据、数据可追溯、结果可复核，从而降低被调整补税的风险。

国家税务总局10月19日发布提示，提醒相关纳税人尽快梳理本人离岸信托情况，在过渡期内依法申报纳税，避免产生滞纳金及其他相关风险。

一、政策背景。按照财政部、税务总局7月24日印发的《关于离岸信托个人所得税有关事项的公告》（财政部 税务总局公告2026年第21号）规定，离岸信托纳税人需就离岸信托收益申报缴纳个人所得税。公告给予纳税人90日过渡期，在过渡期内（10月22日前）完成申报缴税，不加收滞纳金。

二、提示要点。此次提示明确，税务部门将为纳税人提供细致税收辅导和办税服务，帮助纳税人依法履行纳税义务、维护自身权益。纳税人应结合自身信托架构，梳理信托设立时间、装入财产情况、存续期间收益分配情况、境外实体未分配利润等基础资料，判断是否属于公告规定的离岸信托范围。

三、几个容易混淆的口径。一是股权激励信托不属于公告规定的离岸信托——员工股权激励信托不是由员工本人设立或控制，实质属于企业薪酬安排，员工行权收益按现行股权激励政策缴税，后续境外分红、股权转让收益按境外所得申报。二是境外实体缴纳的预提所得税或企业所得税不能抵免个人所得税，纳税人按实际缴税后的信托收益缴纳个税，且该缴税不改变信托财产原值。三是融资贷款利息、存量信托打包计算时的信托管理费均不得扣除；境外实体实际发生的财产转让损失可抵减同一纳税年度内的财产转让所得，但向关联方转移财产形成的损失不得抵减。

四、逾期风险。过渡期结束后申报的，将按规定加收滞纳金；对应缴未缴个人所得税在10万元以上的，属于公告所称「金额较大」，按规定延长追缴年限。纳税人应把握过渡期窗口，及时完成申报缴税。

五、合规建议。其一，尽早确权：核对信托契约、装入财产清单、历次分配记录，形成完整的收益计算底稿；其二，区分所得类型：股息红利、财产转让、利息等不同性质收益分别归集，避免混同；其三，留存境外完税凭证与实体财务报表，作为收益计算与备查依据；其四，涉及复杂架构的，可就具体口径向主管税务机关咨询或申请事先裁定式辅导，降低后续争议风险。