国税发[2004]30号 国家税务总局关于大力弘扬求真务实精神进一步转变总局机关作风的若干意见
发文时间:2004-03-11
文号:国税发[2004]30号
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局内各单位:

  近年来,总局党组高度重视总局机关作风建设,先后开展“转变作风年”专项教育整顿活动,切实克服会议多、文件多等“六多”问题,修订《国家税务总局工作规则》,并就树立实事求是的风气、加强督查抓落实、坚决防止和制止公务活动中的奢侈浪费行为等作出一系列规定。总局机关干部职工按照党组的统一部署,真抓实干,努力工作,机关作风建设不断加强。但是,我们也应当看到,目前一些部门和干部在坚持求真务实、加强作风建设方面,还存在不少问题,如因循守旧、不思进取,开拓创新的主动性不强;全局意识和责任意识有待增强,干工作不是先考虑大局,而是先考虑小团体、本部门的利益;部门间协调配合不够,推诿扯皮、办事拖拉、效率低下、“公文旅行”等现象仍然存在;抓工作满足于一般的布置,督促检查不够,工作落实不到位;作风漂浮,深入基层不够,脱离群众,不愿意到困难多的地方帮助基层开展工作;贪图享受、奢侈浪费,廉洁自律意识淡薄,艰苦奋斗意识不强。这些问题在有的部门和环节还表现得比较突出。

  总局机关是百万税务大军的“司令部”,机关的作风如何,直接关系到税务形象,关系到税收工作的全局。最近,胡锦涛总书记在中央纪委三次全会上发表重要讲话强调,要在全党大力弘扬求真务实精神、大兴求真务实之风。我们要认真贯彻胡锦涛总书记重要讲话精神,按照“两个务必”和“八个坚持、八个反对”的要求,切实做到为民、务实、清廉,进一步转变作风,建设学习型组织、创新型团队、实干型集体、廉洁型班子,确保总局党组各项工作部署落到实处,更好地发挥总局机关领导、指挥全国税收工作的重要作用。现就进一步加强总局机关作风建设提出如下意见:

  一、振奋精神,积极进取

  要把思想作风建设放在首位,引导机关干部职工深入学习贯彻“三个代表”重要思想,解放思想、实事求是、与时俱进,防止和克服因循守旧、不思进取、自我满足、工作懈怠的现象,始终保持开拓创新、昂扬向上的精神状态,积极主动地做好工作。

  要增强做好本职工作的事业心和责任感,根据新形势新任务的要求,发挥主观能动性和创造性,更新思想观念,拓展工作领域,创新工作方法,不断探索提高工作水平的新措施、新途径。认真开展保持共产党员先进性教育活动和争先创优活动,激发干部职工做好自身工作的积极性和主动性。

  要从领导干部做起,从各司(局)、各处(室)抓起,每位干部职工都要深入查找在解放思想、开拓创新方面存在的突出问题,并采取有效措施加以解决。

  二、努力学习,联系实际

  要积极引导总局机关干部职工树立终身学习的观念,少一点应酬,少一点懒散,把精力更多地放在学习上,结合本职工作,自觉、全面、系统地掌握各种知识,不断提高综合素质。

  要结合开展“创建学习型党支部”主题活动,深入学习“三个代表”重要思想,学习胡锦涛总书记在中央纪委三次全会上的重要讲话等一系列重要论述,学习社会主义市场经济理论、税收、法律、财会、英语和计算机等各种知识。学习要紧密联系税收工作实际,结合自身岗位需要,突出针对性、实效性,学以致用,不断提高解决实际问题、做好本职工作的能力。各司(局)要制定年度干部学习教育培训计划,每位干部职工都要积极参加培训,认真开展在岗学习,并要结合工作实际,每年撰写一篇学习心得或理论文章。

  要把干部职工学习情况列入年度考核的重要内容,进一步调动干部职工加强学习的积极性。

  三、求真务实,扎实工作

  要树立和落实科学的发展观和正确的政绩观,树立实事求是的良好风气,坚持一切从实际出发,尊重客观规律,不断增强工作的科学性。

  要坚持真抓实干,老老实实地艰苦创业,扎扎实实地拼搏奋斗,脚踏实地地做好工作,力戒浮躁、力戒空谈,坚决防止浮在表面、华而不实。要爱岗敬业,勤奋刻苦,任劳任怨,埋头苦干,全力做好本职工作。要从每一项具体的工作抓起,一抓到底,抓出成效,不能浮光掠影、敷衍了事。要善于发现工作中存在的突出问题,及时提出加强管理、堵塞漏洞的对策措施。

  要围绕税收工作中的重点、难点和热点问题,沉下身子,深入实际,开展调查研究,坚持讲实话、出实招、办实事、务实效。总局领导每年至少要用一个月的时间,司(局)级领导干部每年至少用两个月的时间深入基层调查研究,同时要探索建立领导干部基层联系点制度,不断提高根据实际情况分析问题、解决问题的能力。司(局)级领导干部每年要写出1-2篇有情况、有分析、有建议,对工作有实际指导意义的调研报告报总局党组。

  要认真学习贯彻行政许可法,按照行政许可法的要求,进一步转变管理职能,创新管理制度,增强依法行政意识,提高依法行政水平。

  要进一步规范行政管理,认真落实工作计划、总结、报告、会议以及公文审批等管理制度,坚决克服会议多、文件多等“六多”现象。严肃工作纪律,坚决纠正作风散漫等现象。要实行会议纪律执行情况通报制度,对各单位出席会议、遵守会场纪律等情况进行通报,并作为年终评比的一项重要内容,促进会风的明显好转。

  四、认真负责,严谨细致

  要结合税收工作政策性强,又很具体的特点,广泛开展职业道德教育,奠定干部职工求真务实、认真负责的思想基础。要实行下管一级、分级负责的原则,对各项工作都要从领导做起,层层把关,提高办事效率和办文质量,坚决防止不负责任、做“中转站”的现象。探索实行通报制度,对因粗心马虎造成工作质量低下的,坚决予以通报批评。

  每位干部职工都要增强责任感,恪尽职守,忠实履行职责,坚决克服工作中大而化之、粗糙马虎的现象,在起草文件、制定政策、落实工作等等方面都要做到认真负责,一丝不苟。要做工作的有心人,从一些小事中培养、锻炼自己的责任感,不断提高工作水平。

  五、加强团结,协调配合

  要认真贯彻民主集中制,按照“集体领导、民主集中、个别酝酿、会议决定”的原则,健全和完善党组与行政领导班子议事规则和决策制度。要切实加强班子间、同志间的团结,认真落实民主生活会制度,积极开展批评与自我批评。各司(局)“一把手”要坚持原则,团结同志,既不能搞“家长制”、“一言堂”,又不能当“老好人”。

  要加强协调配合,不断提高工作效率。要增强全局意识,想问题、做决策、办事情都要从有利于工作出发,克服各自为战的现象。各司(局)对职权范围内的事项要按程序和时限及时办理,对业务交叉、需要协商的要积极主动地去落实,不得推诿扯皮或拖延不办。涉及到多个司(局)的工作,牵头单位有权召集会议,研究布置工作,各相关司(局)要积极支持配合。各司(局)在办理公文时,凡内容涉及局内其他单位业务的,要送有关单位会签或征求意见,涉及税收政策法规、征管制度以及制发上述内容的税收规范性文件,要送政策法规司会签。涉及调整各税种征管业务流程的,要由征收管理司提出或会签该司;其中涉及征管计算机软件调整或修改的,要会签信息中心,以实现征管业务文件和征管软件业务流程调整同步进行。各司(局)的领导要统筹安排、周密部署本单位的工作,避免出现无人负责、管理空档等现象。每个工作岗位都要实行AB岗制度,一名同志不在时,要有相应的同志“补位”。要加强信息联系与沟通,及时交流情况,确保政情畅通,促进工作顺利完成。要简化程序,精简环节,利用科技手段,提高工作效率。

  六、联系群众,服务基层

  要发扬密切联系群众,从群众中来、到群众中去的优良传统,增强科学决策意识,完善决策方法,规范决策程序,制定文件、研究部署工作等要广泛听取群众意见,一些重大决策要经专家论证。

  要增强对下服务意识,探索在总局实行首问负责制,及时、认真地帮助解决下级税务机关反映的实际问题。制定政策、部署工作时要充分考虑基层的实际情况,增强针对性和可操作性。对下级税务机关提交的请示等,要及时答复。下基层要轻车简从,对待下级税务机关的同志,态度要谦虚、热情。要关心干部职工的工作和生活,帮助他们解决实际困难和问题。

  要增强为纳税人服务意识,在加强管理的同时,更好地服务纳税人,特别是在完善纳税服务体系、创新服务手段、减轻纳税人负担、方便纳税人等方面要取得新的突破,不断提高纳税服务水平。

  要高度重视信访工作。每个司(局)都要按照职责分工,坚持依法办事、按政策办事,带着深厚感情,认真解决群众反映的问题。

  七、清正廉洁,艰苦奋斗

  要建立健全符合税收工作实际的教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系。要加强思想道德教育和纪律教育,严格执行中央纪委三次全会提出的“四大纪律”、“八项要求”,筑牢拒腐防变的思想防线。要严厉查处大案要案,坚决纠正利用职权摊派发行报刊等群众反映强烈的不正之风。要加强制度建设,完善和落实机关工作人员廉洁从政规定和领导干部报告个人重大事项管理办法等各项制度。要认真学习贯彻《中国共产党党内监督条例》,强化对税收执法权和行政管理权“两权”监督制约,大力推行政务公开,加强对权力运行的监督制约。总局机关各级领导干部要以身作则,率先垂范,从自己做起,从小事做起,从严格要求配偶子女和身边工作人员做起,严格遵守各项廉政规定。要认真落实党风廉政建设责任制并向部门责任制延伸和深化,实行责任分解,各司(局)要对本单位党风廉政建设负责,严格要求,严格管理,严格监督,管好自己的人,看好自己的门。

  要继续保持谦虚谨慎、不骄不躁的作风,继续保持艰苦奋斗的作风,树立勤俭节约的好风尚。要按照总局工作规则要求,健全接待、礼品登记管理等制度,反对铺张浪费,坚决制止用公款大吃大喝、游山玩水和从事高消费娱乐活动,严禁巧立名目滥发奖金。

  八、强化责任,加强督查

  要完善制度,保证各项工作落实。要及时修订督查工作管理办法,坚持结果督查和过程督查、事后督查和动态督查相结合,扩大督查范围,在过程督查和动态督查方面加大力度,同时建立工作落实情况定期通报制度,确保重大工作部署、重要议定事项和领导重要批示落实到位。推进目标管理责任制,建立健全岗责体系,对总局年度工作要点及时进行分解,把任务落实到岗,把责任落实到人,并做到年初有部署,年中有检查,年底有考核。要强化责任追究,对工作落实不到位的,要进行批评教育,造成严重后果的,坚决追究有关人员的责任。

  各级领导干部和相关职能部门要在抓工作落实中发挥重要作用。要建立健全领导督查与职能部门督查相结合的工作机制,做到一级管一级、一级抓一级,一级对一级负责,确保各项工作落到实处。各司(局)领导对布置的工作,要定期进行检查,一项一项抓落实,确保抓出结果、抓出成效。办公厅、人事司、监察局、机关党委等部门要切实履行督查职责,充分发挥作用。

  切实转变机关作风,既是一个完善管理体制,形成激励和约束机制的过程,也是加强个人修养,形成新的思想观念、行为方式和工作习惯的过程。各司(局)要切实加强领导,坚决防止停留在一般的号召上,搞形式主义,做表面文章。要采取切实有效措施,通过开展生动活泼而又有感染力、吸引力的活动,让干部职工在潜移默化中受到教育、引导和启迪,进一步转变机关作风,树立总局机关行为规范、运转协调、公正透明、廉洁高效的良好形象,为全国税务系统做出表率,做好榜样,为税收事业发展提供坚强保证。

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。