不动产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，REITs)作为一种金融工具，在全球范围内蓬勃发展，为投资者提供了参与不动产投资的便捷途径，同时也为资产的有效盘活和优化配置注入了新动力。虽然我国REITs市场起步相对较晚，但是近年来呈现出加速发展的态势。截至2024年12月31日，我国REITs市场上公开交易的总市值已达1 613.34亿元。在市场规模快速扩张的背后，我国现行REITs税收制度在顶层设计以及与不动产投资特性的契合度上仍显不足，面临着整体税负水平相对较高、税收制度系统性欠缺、税收优惠针对性不足等现实问题，在一定程度上制约了REITs市场的持续健康发展。面对这些问题，积极借鉴国际先进经验显得尤为必要。美国作为REITs的发源地，自20世纪60年代起便构建起相对成熟完善的REITs市场体系，其相对合理的REITs税收制度为REITs市场的繁荣发展营造了良好的政策环境。因此，可借鉴美国REITs税收制度的成熟经验，进一步优化完善我国REITs税收制度，促进我国REITs市场持续健康发展。

　　一、我国REITs税收制度及待提升空间

　　自2020年基础设施REITs试点正式启动以来，我国REITs市场迅速实现了从无到有的跨越，市场规模稳步增长，资产类型不断丰富，资产从最初的高速公路、产业园，逐步拓展至保障性租赁住房、清洁能源等多元化领域。目前，我国REITs制度仍处于“试点—扩围”并向常态化发展过渡的关键阶段，其顶层设计和包括税收政策在内的配套政策体系正在不断探索和完善中。这一制度的建立和发展，对于盘活存量不动产、促进基础设施投融资、丰富资本市场投资品种具有重要的战略意义。

　　(一)我国现行REITs税收制度

　　我国REITs在设立、持有、运营、分配等诸环节，主要涉及增值税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、印花税等税种(汪诚 等，2015)。

　　1.增值税。我国REITs运营各环节增值税应税项目和税率设置清晰明确(许亥隆，2021)。在运营阶段，不动产租赁作为核心业务板块，适用9%的增值税税率，而REITs运营过程中提供的物业管理、维护等配套服务，则按6%税率计征增值税(吕明，2022)。我国在REITs增值税上亦设有优惠政策，旨在扶持产业发展，减轻税负压力。为契合民生保障需求、助力住房租赁市场平稳发展，我国针对保障性住房REITs，对其租金收入免征增值税，将税收红利直接回馈租户和运营主体，提升项目的经济可行性和社会价值(吴小强 等，2022)。

　　2.企业所得税。在我国，REITs企业所得税政策尚处于逐步探索完善阶段。现阶段，REITs在底层资产经营层面被征收企业所得税。在运营过程中，资产运营公司取得租金收入等经营所得，需以25%的税率缴纳企业所得税，其缴纳的税金占经营利润比重较高，在一定程度上压缩了再投资和分红资金空间，影响了投资者的回报预期，制约了项目滚动开发和服务品质提升(吕明，2022)。因此，我国在REITs相关环节亦相继出台了特殊性税务处理和税收优惠举措。如在资产证券化过程中，若符合特定资产重组条件，可适用资产转移环节企业所得税递延缴纳的规定，缓解了原始权益人承担的一次性大额税负的压力，助力项目顺利启动(夏星临，2023)。

　　3.个人所得税。个人投资者取得的REITs分红，按20%税率征收个人所得税。在资本利得领域，现阶段我国尚未针对REITs设立专项资本利得税，但投资者个人二级市场买卖REITs份额收益应纳入个人应税所得。我国税收政策未对REITs长期投资形成特定的激励效应。

　　4.土地增值税。当REITs底层资产涉及不动产转让，尤其是房地产项目时，需精准核算土地增值额，以增值额与扣除项目金额的比率确定适用税率，其税率跨度从30%至60%不等。经过测算，缴纳的土地增值税约占转让收入16%至20%。这就压缩了转让收益，增加了REITs运营成本，对项目扩募和资产优化重组形成资金掣肘，尤其在房地产市场波动、利润空间收窄时，税负感较为明显，与不动产自身特性契合度欠佳。

　　5.印花税。在我国REITs设立环节，原始权益人向特殊目的载体(SPV)转让不动产资产构建REITs架构时，所签订的资产转让合同需按产权转移书据税目缴纳印花税，税率为万分之五。虽然印花税税率不高，但在大规模资产交易中仍构成一定的前期成本，增加了项目启动的资金压力，对原始权益人推动REITs项目的积极性产生一定影响。在交易环节，投资者在二级市场买卖REITs基金份额，缴纳的印花税税率为千分之一。若投资者短期频繁买卖REITs份额获利，印花税将侵蚀其利润空间。因此，印花税在抑制过度投机行为的同时，也会对长期价值投资导向形成强化作用，促使投资者关注REITs底层资产长期运营效益和分红的稳定性，契合了REITs作为长期投资工具的特质。

　　总而言之，我国REITs税收制度是在兼顾市场稳定的前提下，在设立环节规范资产交易税收;在交易环节引导长期投资，根据长期战略导向，依据国情特点和市场发展需求，塑造REITs市场生态。

　　(二)我国REITs税收制度存在的问题

　　尽管我国已经初步构建了涵盖REITs设立、运营、分配等环节的税收制度框架，涉及增值税、企业所得税等多个主要税种，并在特定领域提供了一定的税收优惠。然而，在面对REITs作为一种新型金融工具的快速发展需求时，现行REITs税收制度固有的局限性、政策的碎片化以及与不动产投资特性的契合度不足等问题逐渐显现。这些问题在一定程度上制约了市场的活力和效率，形成了当前我国REITs发展所亟待破解的税收困境。

　　1.整体税负水平相对较高。在现行税收制度框架下，我国REITs整体税负水平相对较高，各环节税负叠加对REITs发展形成一定制约。在设立环节，原始权益人向特殊目的载体(SPV)转让不动产资产时，需按规定缴纳企业所得税、增值税、土地增值税、印花税等多种税费，税负较高，增加了原始权益人资产剥离成本，削弱了其参与的积极性，对REITs项目启动资金流造成了较大压力，在一定程度上阻碍了项目顺利推进(臧宁宁，2022)。在运营环节，资产运营公司取得的经营所得，需缴纳企业所得税、增值税及附加税费。运营环节的税务成本合计约占租金收入的21.3%(北京大学光华管理学院“光华思想力”REITs课题组，2018)，较高的税负挤压了运营的利润空间，减少了可用于设施维护、升级及分红资金，也会影响项目的可持续运营和投资者的回报预期。在收益分配环节，我国对投资者取得的分红收益，个人投资者按20%税率缴纳个人所得税，企业投资者将股息纳入应纳税所得，按照25%的企业所得税税率缴税。由于我国未对REITs股息根据投资者身份、持股期限等因素适用差异化税率，较高的税率降低了投资者的实际收益，削弱了产品的市场吸引力，尤其在国际资本竞争背景下，不利于吸引长期价值型投资流入我国REITs市场，制约了我国REITs市场规模扩张和国际化进程。我国REITs税负偏高的现状阻碍了资产盘活效率，一些优质基础设施、不动产难以及时转化为REITs底层资产，也抑制了社会资本参与热情，导致投资者面对低收益、高税负产品踌躇不前，资金活水难以顺畅涌入，从而削弱了REITs在稳投资、促发展、惠民生等领域的赋能作用。

　　2.税收制度系统性欠缺。我国REITs税收制度缺乏系统性，在很大程度上制约了REITs市场的稳健发展。现行相关税收政策呈现出分散化的特征，散见于多部法律法规及规范性文件之中，未能形成专门针对REITs的一套完整、统一且逻辑严密的税收规则体系(乔志萍 等，2024)。这种分散式布局使得REITs各环节涉税事项的规定碎片化，投资者和运营主体在实操过程中需要在不同法规条文之间寻找适用规则，增加了税务处理的复杂性，易引发理解偏差和执行困难。同时，税收政策更新滞后于市场发展水平(郝治军，2023)也是问题之一。REITs作为新兴金融业态，近年来在我国呈现爆发式增长，其底层资产类型不断拓展，从传统基础设施迈向多元领域，运作模式持续创新。然而，相关税收政策调整步伐较缓慢，未能及时适应这些新的动态变化。例如，绿色能源基础设施REITs蓬勃兴起，其在节能减排、可持续发展方面独具价值，但现行税收优惠政策未能精准对接该领域特性，在增值税、所得税减免上缺乏适配条款，无法给予这类契合国家战略导向的项目足够的激励，在一定程度上不利于资本加速流入绿色低碳不动产领域。而且，各税种政策之间衔接不够顺畅，协同效应难以有效发挥。以REITs设立环节资产转让为例，企业所得税基于资产转让收益计征，土地增值税根据土地增值额超率累进征收，两者计税基础和税率设定缺乏统筹考量，易造成重复征税困境，增加了原始权益人资产剥离成本，削弱了项目启动的积极性(董静，2023)。在运营环节，增值税和企业所得税对租金收入、服务收入的认定及征收时点、征收范围存在差异，企业需耗费大量精力用于不同税种的申报缴纳，增加了财务管理成本，且易因税会差异产生税务风险，不利于企业聚焦核心业务运营和拓展。从跨区域项目视角审视，相关问题更为明显。我国幅员辽阔，地区间发展水平参差不齐，产业布局因素各异。部分地区为吸引REITs项目落地，出台地方性税收优惠政策，其本意是助力本地发展，但因缺乏国家层面统筹协调，造成区域间税收政策不同。跨区域运营REITs项目面临各地政策不同的难题，在资产配置、收益分配、税务合规等方面陷入两难：一方面，需兼顾各地规则差异，运营管理复杂度剧增;另一方面，地区政策落差可能促使项目资源过度流向税收洼地，背离优化资源配置初衷，阻碍全国统一大市场构建，削弱行业整体竞争力。

　　3.税收优惠针对性不足。我国REITs税收优惠政策在针对性方面存在欠缺，未能精准契合国家战略导向和资产类型特性，难以充分发挥税收杠杆对特定领域的撬动效能(李耀光，2025)。从国家战略对接视角审视，当前我国要实现“双碳”目标，清洁能源基础设施建设亟待大量资金注入，REITs本应成为重要资金桥梁，然而，现行税收优惠未对清洁能源REITs给予足够倾斜。以风力发电场REITs项目为例，其前期建设需大量资金投入，用于购置风机设备、铺设输电线路，运营中面临设备折旧、运维成本高企等难题，投资回报周期较长。但在税收政策层面，尚未能根据清洁能源环保属性和战略意义在企业所得税、增值税减免上设计专项优惠，难以有效激励资本大规模涌入，不利于清洁能源产业快速发展。保障性住房领域亦是如此。保障性住房是民生兜底关键工程，各地均积极筹建保障性租赁住房、共有产权房等项目。REITs为保障性住房的资金周转和持续运营提供新路径，可有效吸引社会资本参与，缓解财政压力。但现有税收优惠仅局限于租金收入免征增值税等政策，在项目建设、运营全链条未构建系统扶持政策。保障性住房REITs底层资产运营公司，因土地取得成本较低导致进项税额抵扣较少，其增值税税负相对较重;其企业所得税亦无特殊减免，影响了后续房源拓展、房屋品质提升的资金储备，削弱了社会资本投身保障性住房的积极性，与强化民生保障、促进房地产市场平稳健康发展战略要求相脱节(高金平，2018)。不仅如此，不同资产类型运营特性各异，税收优惠亦未精细区分。商业地产REITs与基础设施REITs相比：前者侧重品牌打造和租户招揽，运营成本集中于营销和物业升级;后者聚焦长期稳定运营，养护、技术升级资金需求大(王梓洋 等，2024)。但现行税收政策未依据此类差别精准施策，没有对基础设施REITs运营关键环节给予专项抵扣、加速折旧等优惠，商业地产REITs的营销费用税前列支亦受到比例限制。基础设施REITs，如高速公路、能源项目等，其价值核心在于长期稳定运营及持续的高标准养护，商业地产的运营则高度依赖市场竞争，租户招揽、品牌推广和物业升级改造等营销费用是维持高出租率和租金水平的关键。然而，现行税收制度尚未对资产的关键性养护支出、技术升级投入等给予专项税收扣除或加速折旧优惠。同质化税收优惠政策难以激发不同资产类型REITs的比较优势，不利于行业多元化、精细化发展，影响了REITs精准服务实体经济各领域的效能。

　　二、美国REITs税收制度的基本概况

　　美国作为REITs的发源地和全球规模最大的市场，其税收制度历经半个多世纪的发展已相对成熟。美国REITs制度设计的核心体现在以下两个方面：一是通过企业所得税的豁免条件，确保REITs收入在组织层面免税，有效避免双重征税并强化分红导向;二是通过个人所得税的差异化税率调节投资者持有期限和投资行为，引导资金长期沉淀于不动产领域。美国REITs税收制度涉及不动产转让税、消费税、企业所得税、个人所得税等多个税种，贯穿设立、运营、分配等全过程。这种结构严密、兼顾激励和稳定的制度设计，为REITs市场的成熟运行提供了有力保障，也为我国优化税收制度、破解发展难题提供了重要的参考。

　　(一)不动产转让税和消费税

　　在流转环节，美国大多数州的REITs收购不动产时，需要缴纳不动产转让税。不动产转让税的具体缴纳规则主要由州和地方政府决定，且受REITs收购不动产方式的影响(应展宇 等，2024)。在不动产交易环节，当REITs转让不动产时，根据美国部分州税法规定，若该交易被判定为符合投资性资产转让条件，即REITs作为长期投资持有并转让不动产，而非以短期投机为目的频繁买卖，则此类转让通常可豁免征收不动产转让税。在不动产租赁服务环节，REITs所获得的租金收入一般需按常规应税项目对待。然而，多数州为刺激当地不动产租赁市场，吸引更多资金流入，对于REITs面向中小企业、初创企业等特定租户提供的租赁服务，给予一定的税收减免优惠(何正荣，2006)。此外，若REITs未能将其至少85%的所得在当年内成功分配，则将被征收4%的消费税。

　　美国豁免投资性不动产转让税，既可以减轻资产压力，鼓励REITs对不动产进行长期稳定投资，促进不动产市场稳健发展，又可以激励REITs专注长期资产运营和价值提升，依据市场趋势、租户需求持续优化不动产设施和服务。租赁服务环节的REITs税收优惠政策作用明显：一方面，助力中小企业降低运营成本;另一方面，增强了REITs对该类租户的吸引力，提升了物业的出租率和收益的稳定性，形成互利共赢局面，稳固了REITs市场的根基。

　　(二)企业所得税

　　美国《国内收入法典》对REITs豁免经营收入层面的企业所得税，规定了较为严苛的条件。这些条件涵盖组织形式、资产构成、收入来源、收益分配等多个维度(应展宇 等，2024)。在组织形式方面，须采用符合法典要求的特定架构;在资产构成方面，至少75%的资产必须是房地产、基础设施等，以确保REITs专注于不动产领域及相关稳健资产;在收入来源方面，总收入中至少75%必须来自不动产孳息收益，以强化其不动产投资运营的主营业务属性;最为关键的是收益分配方面，REITs必须每年至少将90%的应纳税所得作为股息分配给股东(何正荣，2006)。

　　虽然美国《国内收入法典》规定的条件较为苛刻，但是其对REITs豁免了经营收入层面的企业所得税，并强制要求将大多数收益分配给股东，促使收益及时回馈投资者(李平 等，2018)。这些规定增强了REITs市场的吸引力，形成了良性循环的激励机制。

　　当REITs恪守《国内收入法典》规则成功豁免经营收入所得税时，仅投资者个人需就所获分红缴纳个人所得税。这一税收安排有效规避传统企业架构下企业和投资者层面的双重征税问题，减轻REITs整体税负，显著提升资金使用效率和投资回报率，为企业留存更多利润用于再投资、资产优化或偿债，亦使投资者的实际收益大幅攀升，增强REITs产品的市场竞争力，成为推动美国REITs市场持续繁荣扩张的关键动力。

　(三)个人所得税

　　美国REITs所涉个人所得税规则精细复杂，依投资者身份、收入层级和REITs股息性质而异(应展宇 等，2024)。对于个人投资者：若REITs股息作为普通应税收入，税率随收入递增;若投资者持有REITs股份1年以内短期出售获利，按短期资本利得税征收，其税率最高为37%;但部分REITs股息符合“合格股息”条件，可适用较低的长期资本利得税税率，即投资者持有超1年获利，适用长期资本利得税税率，通常为15%～20%。

　　在美国针对资本利得征收的个人所得税方面，资产持有期限是关键变量。长期投资者持有REITs出售时缴纳的资本利得税会远低于短期持有缴纳的资本利得税，这样长期投资收益保障就会吸引资金沉淀。可见，美国REITs的税收优惠政策有利于引导投资者着眼长期价值，稳定持有REITs份额。其鲜明的政策导向会促使投资者减少短期投机，深耕长期不动产投资，助力REITs市场稳健发展。综合而言，美国税收政策倾向于降低投资者参与成本，激发市场活力，保障流动性。

　　三、我国REITs税收制度的优化建议

　　为推动我国REITs市场持续健康发展，亟须在顶层设计上进行系统性重构和精细化调整。本文将在借鉴美国经验的基础上，从降低我国REITs整体税负水平、构建系统性税收制度体系以及强化税收优惠政策的针对性三个层面，提出具体的优化建议。

　　(一)降低我国REITs整体税负水平

　　降低整体税负水平是推动我国REITs稳健发展的关键着力点。可以对焦国际成熟的REITs市场(如美国等)，借鉴其REITs税收制度的精准设计，协同多税种共同发力，根据不动产投资特性给予税收优惠，以切实减轻REITs各环节税负，使REITs能将更多资金投入资产运营、增值和投资者回报，进而提升市场竞争力。

　　具体而言，在增值税制度优化上，可适度降低关键业务的增值税税率。鉴于不动产租赁是REITs的核心收益来源，可将租赁业务增值税税率、配套服务增值税税率酌情降低;对于保障性住房REITs租金、服务收入，可延续免征增值税政策;对基础设施REITs，尤其是新基建领域REITs，可考虑在运营初期给予增值税即征即退优惠。这样，在即征即退期内资金快速回流，可加速新技术研发应用，提升效率和效益，增强对长期投资者的吸引力，以契合国家战略导向。在企业所得税方面，应逐步推进税收减免政策的落地。当REITs满足特定条件，如资产构成中不动产及相关资产占比超75%、租金等不动产相关收入达总收入的75%以上，且将应纳税所得的90%及以上用于分红时，可豁免其经营环节所得税，释放资金用于资产升级和优质租户拓展，提升商业价值和租金收益，形成良性循环，吸引更多资本涌入商业地产REITs领域。而对于土地增值税，可探索精准减免策略：针对国家重点扶持的保障性住房、清洁能源基础设施等REITs项目，可予以全额减免土地增值税;对其他符合产业政策、具有民生保障功能的项目，可根据增值率分档设置优惠税率，减免后的资金可用于新建房源和完善配套，提升居住品质，缓解住房供需矛盾，为社会稳定筑牢根基，同时提升项目投资回报率，吸引更多社会资本投身保障性住房建设。

　　上述降低我国REITs整体税负水平的举措，将会相应地增强REITs分红能力，增加其对投资者的吸引力，有效撬动社会资本增量，加速资产盘活，为关联产业注入强劲的资金动能，助推经济高质量发展。

　　(二)构建系统性税收制度体系

　　构建系统性税收制度体系是推动我国REITs市场高质量发展的关键支撑。需根据我国国情特点和市场发展需求，从顶层设计破局，重塑系统性、连贯性税收政策框架，全方位整合现有政策，搭建动态调整机制并强化部门协同，以破除当前政策碎片化、滞后性和协同不畅的困境。

　　首先，制定专门针对REITs的统一税收法规。应系统梳理增值税、企业所得税、土地增值税、印花税等多税种在REITs各环节的相关规定，归并散落于不同法律法规、规范性文件的条文，将设立、运营、分配、退出全流程涉税事项进行统筹规范，明确各主体纳税义务、计税依据、税率适用标准，消除政策歧义和模糊地带，为市场参与者提供清晰指引，降低税务处理成本和合规风险，详细界定REITs资产转让特殊性税务处理适用情形，统一不同地区对同类REITs项目的增值税优惠口径，避免税收政策执行差异。

　　其次，构建动态调整机制。应紧密跟踪REITs市场发展动态，根据行业规模扩张、底层资产多元化拓展、运作模式创新等变化灵活施策。要定期评估税收政策的实施效果，设立量化指标体系，涵盖REITs市场活跃度、税负水平变化、社会资本参与度、对重点战略领域资金撬动效能等维度，精准洞察税收政策的利弊。尤其是伴随着绿色REITs的兴起，应依其节能减排、环境效益等指标，适时推出税收抵免优惠政策，允许REITs项目企业将用于绿色产业配置的资本支出按一定比例，抵免其当期或后续年度的企业所得税税额，激励资本流向绿色不动产领域;在经济周期波动时，为稳定市场信心，可考虑适当临时放宽分红税收限制，保障投资者收益，确保税收政策与市场发展同频共振。

　　最后，强化跨部门协同。REITs涉及财政、税务、金融监管、住建、发展改革委等多部门职能范畴，需搭建常态化沟通协调平台。跨区域基础设施REITs项目因涉及多地资产整合和税收征管，需财政部门统筹资金调配，权衡财政收支影响;税务部门要规范区域间税收征管协作，统一征管尺度;金融监管部门应把控项目融资合规性，防范金融风险;住建部门与发展改革委应依项目特性提供产业政策支持，筛选优质资产等。各部门应就需要的信息进行共享、协同作业，形成政策合力;制定联合工作指南，细化职责分工和流程衔接，遇重大问题集体协商决策，保障政策顺畅传导至市场终端，为REITs稳健发展营造协同高效的政策生态。

　　(三)强化税收优惠政策的针对性

　　强化税收优惠政策的针对性是激发我国REITs市场活力、引导资金精准流向关键领域的重要举措。需紧密围绕国家战略导向和资产类型特性精细谋划，以充分释放税收政策对REITs发展的撬动效能。

　　首先，精准对接国家战略，定制税收优惠“套餐”。对于清洁能源REITs，在企业所得税方面，可给予“三免两减半”优惠，助力企业快速回收前期巨额投资，缓解资金压力;在增值税方面，对发电售电收入适用较低税率，并允许进项税额适当加计抵减，提高项目盈利能力，吸引更多资本涌入清洁能源领域，为能源转型赋能。针对乡村振兴战略，应鼓励涉农REITs发展，对投资农村产业融合示范园、农产品仓储保鲜冷链物流设施等项目的REITs，酌情减免企业所得税、土地增值税、印花税，引导资金下乡，激活农村产业发展的“一池春水”。

　　其次，区分资产类型，制定税收优惠策略。商业地产REITs注重品牌打造和租户招揽，运营成本集中于营销、物业升级。对此，可考虑提高广告费、业务宣传费等营销费用税前扣除的比例限制，减少物业装修等长期待摊费用摊销年限，缩短投资回报周期，提升市场竞争力。基础设施REITs聚焦长期稳定运营，养护、技术升级资金需求大。对用于基础设施养护的专用设备购置，可考虑给予增值税即征即退的优惠政策。关系到公共服务质量提升的关键性设备更新，允许其按双倍余额递减法加速折旧，以鼓励企业及时更新设备，加快REITs的资金周转，保障基础设施高效运行，提升公共服务质量。

　　最后，实施分层激励，设置阶梯式税收优惠。从现有产业分布来看，可根据国家战略导向和市场绩效指标相结合的方式实施分层激励。核心分类应以国家重点战略如实现“双碳”目标、促进新质生产力发展等为主要依据，对战略类项目考虑给予更大力度的企业所得税减免和增值税即征即退，以确保政策效力精准滴灌至国家重点领域，资金流向政府鼓励的产业。在此基础上，再以REITs项目规模、社会影响力、运营效率等量化维度作为辅助指标，设置阶梯式税收优惠，以确保通过税收政策“组合拳”，精准引导REITs服务于实体经济多元需求，为经济高质量发展夯实根基。