跨境租赁不动产:非居民企业是否需要在我国缴纳税款?
发文时间:2024-11-22
作者:李伟
来源:中国税务报
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自加入世界贸易组织(WTO)以来,中国与世界经济的联系快速加深,中国企业积极加入全球产业链分工中,参与全球市场。随着跨境资本、人员、信息流动越来越频繁,企业的全球化经营逐渐成为常态,其中的涉税问题需要引起企业的关注。跨境不动产租赁作为一项常见业务,存在多种不同情形。在实践中,纳税人应结合国内税法和税收协定,综合判定非居民企业取得的不动产租金是否需要在我国缴纳税款。

  情形1:居民企业直接向非居民企业支付境内不动产租金

  A公司是一家中国居民企业,在中国境内租赁了一间办公室用于日常经营,该办公室归属于新加坡税收居民企业B公司。B公司在中国境内未设立任何机构、场所,也不存在其他在中国境内构成常设机构的可能。那么,B公司收到A公司支付的租金,是否需要在我国缴纳税款?

  对于案例中的情况,应当先以国内税法判定B公司是否应在中国缴纳税款。如果两国之间有税收协定,再看税收协定中的安排。

  先看国内税法。根据企业所得税法第三条第三款规定,非居民企业在中国境内未设立机构、场所的,或者虽设立机构、场所,但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的,应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。企业所得税法实施条例第七条第五项规定,利息所得、租金所得、特许权使用费所得,按照负担、支付所得的企业或者机构、场所所在地确定,或者按照负担、支付所得的个人的住所地确定。因此,按照国内税法规定,B公司作为中国非居民企业,其获得的租金收入属于来源于中国境内的所得,需要在我国缴纳税款。

  再看税收协定。《中华人民共和国政府和新加坡共和国政府关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的协定》(国税函[2007]790号,以下简称中新协定)第六条“不动产所得”规定,缔约国一方居民从位于缔约国另一方的不动产取得的所得(包括农业或林业所得),可以在该缔约国另一方征税。因此,B公司取得的该笔租金收入,需要在我国缴纳税款。

  情形2:居民企业向非居民企业常设机构支付境内不动产租金

  C公司是一家中国居民企业,在中国境内租赁了一间办公室用于日常经营,该办公室归属于D机构,D机构为新加坡税收居民企业E公司在中国境内设立的管理场所。那么,D机构收到C公司支付的租金,是否需要在我国缴纳税款?

  根据企业所得税法第三条第二款规定,非居民企业在中国境内设立机构、场所的,应当就其所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得,以及发生在中国境外但与其所设机构、场所有实际联系的所得,缴纳企业所得税。

  中新协定第五条“常设机构”规定,在本协定中,“常设机构”一语是指企业进行全部或部分营业的固定营业场所。“常设机构”一语特别包括:管理场所、分支机构、办事处、工厂、作业场所,以及矿场、油井或气井、采石场或者其他开采自然资源的场所。依据上述规定,可以判定D机构为E公司在中国境内构成的常设机构,D机构需要就该笔租金收入在我国缴纳税款。

  情形3:居民企业通过其常设机构向非居民企业支付境外不动产租金

  F公司是一家中国居民企业,在新加坡境内租赁了一间办公室用于日常经营,该办公室归属于新加坡税收居民企业G公司。F公司通过H机构向G公司支付租金,H机构为F公司在新加坡境内设立的管理场所。那么,G公司收到H机构支付的租金,是否需要在我国缴纳税款?

  关于所得来源地,根据企业所得税法实施条例第七条第五项规定,利息所得、租金所得、特许权使用费所得,按照负担、支付所得的企业或者机构、场所所在地确定,或者按照负担、支付所得的个人的住所地确定。

  也就是说,由于租金由H机构支付,所以该笔所得来源地是由H机构所在地确定。H机构为F公司在新加坡境内设立的管理场所,故该笔所得来源地为新加坡,而不是中国境内。因此,按照国内税法,G公司没有获得来源于中国境内的收入,无须在我国缴纳税款。

  情形4:居民企业直接向非居民企业支付境外不动产租金

  I公司是一家中国居民企业,在新加坡境内租赁了一间办公室用于日常经营,该办公室归属于新加坡税收居民企业J公司。I公司在新加坡境内未设立任何机构、场所,也不存在其他在新加坡境内构成常设机构的可能,J公司也未在中国境内构成常设机构。那么,J公司收到I公司支付的租金,是否需要在我国缴纳税款?

  根据企业所得税法第三条第三款规定,非居民企业在中国境内未设立机构、场所的,或者虽设立机构、场所,但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的,应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。企业所得税法实施条例第七条第五项规定,利息所得、租金所得、特许权使用费所得,按照负担、支付所得的企业或者机构、场所所在地确定,或者按照负担、支付所得的个人的住所地确定。案例中,J公司作为中国非居民企业,其获得的租金收入属于来源于中国境内的所得。

  同时,根据OECD税收协定范本及注释(2017年版)和UN税收协定范本(2011年修订版本),范本第六条所提到的“不动产所得”,仅适用于缔约国一方居民从位于缔约国另一方的不动产取得的所得。因此,符合第四条居民定义的缔约国一方居民就其位于该缔约国境内的不动产取得的所得,或就其位于第三国的不动产取得的所得,不适用本条,而应按照第二十一条第一款的规定处理。中新协定第二十一条“其他所得”规定,凡本协定上述各条未作规定并且发生于缔约国一方的各项所得,可以在该缔约国一方征税。

  那么,如何定义“发生于缔约国一方”?《〈中华人民共和国政府和新加坡共和国政府关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的协定〉及议定书条文解释》(国税发[2010]75号)第二十一条,对协定以上条款未涉及的所得规定了一般原则,即来源国有优先征税权。如新加坡居民企业或个人取得发生或来源于中国的其他所得,中国有优先征税权。对其他所得范围的掌握应考虑国内法的规定,并确保其他所得是国内法规定要征税的所得。如某项所得国内法未规定征税,则不能因协定规定来源国有征税权而征税。

  所以,关于所得来源地的判定,仍应以企业所得税法实施条例第七条第五项规定确定,即J公司作为中国非居民企业,其获得的租金收入属于来源于中国境内的所得,需要在我国缴纳税款。笔者提醒,中国目前已经签订的税收协定中,对于“其他所得”的表述不一,不同情形下,需结合具体协定内容分析判定。同时,笔者也观察到,关于情形4的判定,实务中存在不同的理解与看法,本文分析供读者参考。


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  一、下列项目免征增值税

  (二十六)纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务。

  1.技术转让、技术开发,是指《销售服务、无形资产、不动产注释》中“转让技术”、“研发服务”范围内的业务活动。技术咨询,是指就特定技术项目提供可行性论证、技术预测、专题技术调查、分析评价报告等业务活动。

  ------

  2.备案程序。试点纳税人申请免征增值税时,须持技术转让、开发的书面合同,到纳税人所在地省级科技主管部门进行认定,并持有关的书面合同和科技主管部门审核意见证明文件报主管税务机关备查。

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  这个问题我们姑且不论,接着探讨非货币性资产投资入股的税款扣缴问题。

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  借:无形资产(或固定资产-不动产)

  贷:实收资本

  应交税费-应交增值税-代扣代缴增值税

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  借:应交税费-应交增值税-代扣代缴增值税

  贷:银行存款

  大家还要注意,《增值税法实施条例》第三十五条还留了这么句话

  “《增值税法实施条例》第三十五条

  ------代扣代缴的具体操作办法,由国务院财政、税务主管部门制定。”

  我们也期望具体操作办法中能够考虑到类似非货币形式的价款支付的增值税税款扣缴有一席解决之地。

  当然,如果扣缴义务人没有或不能按照《增值税法》的相关规定履行扣缴义务,按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十九条规定,“扣缴义务人应扣未扣、应收而不收税款的,由税务机关向纳税人追缴税款。”因此如果对于技术转让等不属于增值税免税范围,自然人应积极想办法解决其自行申报纳税问题。而不能因为这个扣缴义务是支付价款的单位履行的,自己没有自行申报纳税的义务。毕竟税法上认定的非货币性资产投资的增值税纳税人,是取得支付价款的自然人。不过对于自然人纳税义务履行,《增值税法实施条例》第四十四条规定,“按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。”税法给予了一个相对宽松的履行纳税的期限。

  新《增值税法》实施后,自然人以非货币性资产投资的增值税纳税义务问题确实是增加了新的内容。只是以前没有明确支付价款单位向自然人进行价款支付有扣缴义务。而《增值税法实施条例》第三十五条直接就把这个问题挑明在大家眼前。所有在C2B背景下的增值税扣缴单位的扣缴义务的合规风险就非常强烈了。

  我们也期望对于象非货币性资产投资等,尤其以技术出资的增值税问题,能够给予延续既往的政策规定,包括大量既往跨境服务免税的项目,也需要有一个周圆的解决办法。

  此外,新《增值税法》下境外单位和个人向境内单位和个人销售服务、无形资产的扣缴业务中,如跨境电商平台向境内电商在境外电商平台上销售收取的佣金服务,境内单位如何扣缴?境外单位和个人间、境外单位和单位间以及境外个人和个人间在境外转让中国境内单位发行的金融商品,如何进行增值税税款扣缴?增值税税款扣缴依然有很多敏感的难点需要去破解。

境外收入补税追溯至2017年?——“追溯期”还是“追征期”

  今天在飞机上,突然看到一则新闻,“中国内地税务居民境外收入的补税追溯期较此前拉长,最早可至2020年甚至2017年”。朋友圈里开始瞬间一堆的转发,标题都是严征管。然而,一句话新闻的可怕之处就是,非专业人士并不能准确解读背后的含义,也无法确定,这是个案信息还是普遍趋势,是实践操作还是法律规定。就如此前的追征30年一样。因此,仅以此篇短文再次普及一下税法有关追征期的规定,尽管追征期和追溯期并不相同。

  关于“追征期”

  “追征期”是征管法上的概念,指法律允许的税务机关要求纳税人补税的最长期间。为什么税法要有追征期?其实法律作为一个秩序管理的规定,具有很强的时间性要求,因为,人们的行为随着时间的推移,意义会改变,而要求法律追究很久以前的法律责任既不现实也不经济。因此,各种法律都会规定一个“追诉时效”(这与新闻中的“追溯期”不是一个概念,因为上面的新闻表达的不是这个意思),即便是刑法,也对犯罪行为规定了追诉时效,这并不是放纵犯罪,而是现实的秩序需要,因为如果一个盗窃行为刑期可能只有三年,刑法规定20年后还要继续追溯和惩罚,那么大量的案件就会成为拖垮公共资源的基础。因此,刑法规定的一般追溯时效是和犯罪的最高法定刑相关联的。同样的,在民事法律上,也有诉讼时效,因为“不能让原告躺在权利上睡觉”。

  需要说明的是,在税收程序法理论层面,“法律允许的税务机关要求纳税人补税的最长期间”其实是由“核定期间”和“征收期间”两个期间组成的——前者指法律要求税务机关必须在特定期限内完成对纳税人的纳税申报或已发生的纳税义务具体金额进行确认,它的意义更接近于前述其他法律上的追诉时效的概念(同样的,核定期间和上面新闻想表达的“追溯期”不是一个意思);后者指在确认具体纳税义务的行政法律行为作出后,法律要求税务机关必须在特定期间内履行征收职责。我国现行《税收征收管理法》第五十二条规定的“追征期”,实为这两个期间的混合体,在正在进行的征管法修订过程中会否进行调整和建立独立的核定期间、征收期间制度,目前尚不明朗,本文后续对“追征期”的讨论,暂以现行法为限。

  现行法层面,我国的税法和其他国家的税法一样,都明确规定了追征期,我们在这里就不作具体条文的引述了,一般理解,税法的追征期是这样规定的:1)因为税务机关的责任造成少缴的追征期为3年;2)如果认定偷税,则追征期为无限期追征;3)反避税的追征期一般为10年;4)其他情形一般的追征期认为是5年。原则上,税务机关不能超出追征期的限制提出追溯补税的要求,也就是说,理论上,追溯期不能超过追征期。

  这个一般理解在实践中的确有不少的争议,例如,偷税可以无限期追征,而虽然认定偷税的条件比较复杂,不申报也不必然等于就属于偷税,但是不少税务机关认为,纳税人有纳税义务而不做申报,无论是个人还是企业都属于偷税。这一观点是建立在有关刑事司法解释中所谓“进行了纳税登记就等同于通知申报”的逻辑上的,对此,即便2025年发布的总局版《税收征收管理法修订草案(征求意见稿)》中也反映了这一观点以进一步扩大逃税的认定范围,但尚且还对自然人纳税人保留了别除条款(“未依法办理设立登记的纳税人发生应税行为,或者依法不需要办理设立登记的纳税人,发生应税行为且应纳税额较大,经税务机关通知申报而不申报的”才构成逃税)。另有税务机关从文字解读上认为,其实除了计算错误以外,所有少缴的税款都可以无限期追征,虽然这个观点显然不合理并且和总局文件[1]【注1:《国家税务总局关于未申报税款追缴期限问题的批复》中给出过指导意见:“税收征管法第五十二条规定:对偷税、抗税、骗税的,税务机关可以无限期追征其未缴或者少缴的税款、滞纳金或者所骗取的税款。税收征管法第六十四条第二款规定的纳税人不进行纳税申报造成不缴或少缴应纳税款的情形不属于偷税、抗税、骗税,其追征期按照税收征管法第五十二条规定的精神,一般为三年,特殊情况可以延长至五年。”】冲突,但是仍然也有法院支持这一观点。

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  关于“追溯期”

  然后我们回来看这则新闻,新闻本身用了“追溯期”,这其实不是一个法律概念。如果在这里要准确的理解新闻的含义,应该指的是税务机关提示纳税人或者要求纳税人补税的期间。“追溯期”并不是上文讲的“追征期”,也因此并不能理解为税务总局有任何的规定或者明确的意见改变了法律规定确定的一般追征期规则。换言之,如果税务机关向纳税人提示其可能存在2017年度尚未申报的境外所得,纳税人未行使追征期抗辩,而是据此自查并补缴了2017年度的税款,税务机关的这一提示(并非追征税款的行政法律行为)和纳税人补税这一结果均不会违反任何法律规定。

  事实上,此前通知的2022到2024年的概念就是基于因为此前境外所得并没有进行广泛的宣传和管理,税务机关自我限缩了追征,采用了三年的短期限。这本身是更为合理的一个判断。然而实践中,每个个案不同,不同的税务机关的确可能有往前追溯的冲动,或者也许在个案中也有理由。因此,个案而言的追溯期可能和上述规定完全不同。

  个人理解,2017年的时间大致应该对应的是CRS的初始交换年限,是信息交换的源起之年,也是税务机关掌握信息的开始,这也许是部分税务机关能向纳税人最早“追溯”到2017年的原因。

  然而,如果不做专业的分析,这样的新闻和此前追征三十年的宣传造成的后果都是人们开始对法律溯及既往的能力产生担忧,纳税人对税法的理解可能出现误差,觉得中国税务机关正在不管不顾往前追征税款。从税法的角度,不是说2017年的境外所得不能征收,因为即使适用老的个人所得税法,征税在法律上在当时也有法律依据。然而,那个时候境外所得甚至没有年度汇缴主动申报一说,从现实的角度,做这样的追征在法律适用上有着很多的冲突需要解决,就比如如果追征,必然产生滞纳金,滞纳金应否缴纳?而在现行税法下,2017年的税款滞纳金必然超过本金,超过的部分应否征收?

  所以,作为税法从业的律师,还是有必要做个澄清,上述的追溯期应该只是个案下的个别处理,不能理解为普遍的态度和想法,也不会改变法律对追征期的规定。

  最后,税收合规是每个纳税人的责任,追征期不能成为逃避税收义务的天然庇护,同样的,在税收法治的概念之下,对追征期的普遍突破也不应该成为执法的正常现象。

       作者简介

  叶永青  合伙人

  北京安理(上海)律师事务所

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  王一骁  合伙人

  北京安理(上海)律师事务所

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