建制镇所辖行政村需要缴纳房土两税吗
发文时间:2025-02-19
作者:徐准
来源:中汇税务师事务所
收藏
1065

一、企业案例

  M企业位于建制镇所辖行政村(非镇政府所在地),几年间,从主管税务机关到稽查局,就企业是否需要缴纳房土两税,与企业进行了多轮观点交锋。

  二、税企交锋

  (一)第一轮交锋——建制镇与工矿区的界定

  1、税务机关观点

  依据《C县人民政府关于同意D镇总体规划的批复》,企业位于总体规划布局中的“南部生态工业组团”,属于工业园区,应该按照工矿区征收房土两税。

  2、企业观点

  ①企业属于建制镇范围,而非工矿区

  根据《财政部 国家税务总局关于城镇土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》[1988]国税地字015号“建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。工矿区是指工商业比较发达,人口比较集中,符合国务院规定的建制镇标准,但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。”的相关规定,工矿区是指“尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地”,企业所在地行政区划属于经省政府批准的建制镇,不存在尚未设立镇建制的情况。

  ②工矿区房土两税的开征须经省、自治区、直辖市人民政府批准

  根据《关于房产税若干具体问题的解释和暂行法规》财税地字[1986]8号“开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。”的相关规定,即便企业位于工矿区,也需经过省政府批准,但税务机关并未出示省政府批复文件。

  (二)第二轮交锋——征税范围与镇区规划范围的界定

  1、税务机关观点

  根据省税务局审核,省政府批复的《B市人民政府办公室关于调整各县城镇土地使用税地段等级税额标准的通知》的文件显示,企业所在镇的土地使用税征收范围的规定为“各建制镇镇政府在征税范围内所有用地”。

  ①企业属于属于该镇总体规划布局中的“南部生态工业组团”,属于镇区规划范围内用地,属于征税范围。

  ②参照该省其他市州征税范围的规定,“建制镇的征税范围都为镇政府镇区规划范围内”。

  2、企业观点

  ①镇政府在征税范围内所有用地应为“镇政府所在地”,不等同于“镇政府镇规划范围内用地”

  根据[1988]国税地字015号“建制镇的征税范围为镇人民政府所在地。”及财税地字[1986]8号“建制镇的征税范围为镇人民政府所在地。不包括所辖的行政村。”的规定,我们认为《B市人民政府办公室关于调整各县城镇土地使用税地段等级税额标准的通知》中规定的C县“各建制镇镇政府在征税范围内所有用地”应该为“镇人民政府所在地(镇政府办公场所所在的行政村)的用地”,不包含建制镇所辖的其他行政村的范围。企业所在行政村并非镇政府所在地,不属于征税范围。

  ②参照该省其他市州征税范围的规定,“建制镇的征税范围并不都为镇政府镇区规划范围内”

  即使参照其他市州,建制镇的征税范围也有“镇政府所在地”。不能因为大多数市州建制镇的征税范围为“规划范围内”用地,就自行对“征税范围”进行扩大解释。

  《B市人民政府办公室关于调整各县城镇土地使用税地段等级税额标准的通知》是经省人民政府批准的辖区内土地使用税征收文件,应该严格按照文件规定的范围和税额标准征收,不存在参照其他市州规定的建制镇征税范围执行。

  ③重新定义征税范围需履行审批程序

  C县税务局在文件中描述为“从房产税和土地使用税开征以来,A省财政厅和A省地方税务局都联合发文只明确了城镇土地使用税地段等级税额标准,各市州依据相关联合文件明确了建制镇土地使用税的具体征税范围和地段等级税额标准,从来没有发文件明确建制镇房产税的具体征税范围。各市州细化明确建制镇的征税范围均为镇人民政府镇区规划区范围内。”

  省层面虽然只发文明确地段等级税额标准,但征税范围的确定是需要各市先将“征税范围和等级税额”上报给省财政、省税局审核,省政府批准,然后再由各市发文到各区县执行,并不是各市州可以在审核批准后再自行明确征税范围。

  如果需要将已经审核执行后的征税范围“镇政府在征税范围内所有用地”调整为“镇政府镇区规划范围内用地”,属于重新界定征税范围。根据《A省城镇土地使用税实施办法》“第五条市、县人民政府在前条所列税额幅度和本办法附表所列的等级税额标准内,根据当地市政建设和经济发展状况,确定所辖地区具体征收范围和具体地段适用等级税额标准,经省财政部门、省税务机关审核后,报省人民政府批准执行。”的规定,具体征收范围的调整应经省财政、省税局审核,省政府批准后执行。

  C县税务局未能提供最新的“经省财政部门、省税务机关审核后,报省人民政府批准执行。”的关于土地使用税征收范围及土地等级税额标准的文件。

  (三)第三轮交锋——镇人民政府所在地的镇区规划范围的界定

  1、税务机关观点

  《A省地方税务局关于房产税、土地使用税、印花税、投资方向调节税若干政策问题的通知》:“我省撤区并乡建镇和城市实行区管乡镇后,如何确定房产税和土地使用税征税范围。建制镇是指经县人民政府批准的镇人民政府所在地的镇区规划范围内。”

  企业所在地属于镇区规划范围,且该文件属于省级层面文件,故企业应按文件规定缴纳房土两税。

  2、企业观点

  ①“镇区规划范围内”的前置条件为“镇人民政府所在地”

  建制镇的征税范围为“镇人民政府所在地”的镇区规划范围,而不是镇区所有规划范围。如果征税范围为“镇区所有规划范围”,那么不应该加“镇人民政府所在地”这一前置条件。

  ②镇政府所在地的镇区规划范围的界定

  查阅B县人民政府发布的公示公告《关于B县14个乡镇国土空间规划(2021-2035年)征求意见稿的公示》,C镇“镇政府驻地规划范围”,未包括企业所在地的行政村。

  ③《A省地方税务局关于房产税、土地使用税、印花税、投资方向调节税若干政策问题的通知》的文件有效性

  税务机关提供的政策文件来源于税务局内部政策软件库,且显示“条款有效”。

  但是经查询A省人民政府官网,《A省地方税务局关于税收规范性文件清理结果的公告》“根据《国家税务总局关于开展省税务机关税收规范性文件清理工作有关问题的通知》(国税函[2011]60号),我局对本单位2010年12月31日前发布的税收规范性文件进行了全面清理。公布的114个现行有效文件中并没有上述文件。

  根据《税务规范性文件制定管理办法》(国家税务总局令第53号)“第三十条税务规范性文件应当以公告形式发布;未以公告形式发布的,不得作为税务机关执法依据。”“第三十一条制定机关应当及时在本级政府公报、税务部门公报、本辖区范围内公开发行的报纸或者在政府网站、税务机关网站上刊登税务规范性文件。

  不具备本条第一款所述发布条件的税务机关,应当通过公告栏或者宣传材料等形式,在办税服务厅等公共场所及时发布税务规范性文件。”

  税务机关提供的政策文件在政府官网,12366政策库等官方渠道均无法查询到此文件,以税务机关“未对外公开的内部政策软件库”作为执法依据违背了总局的相关规定。

  综上,企业认为企业所在地不属于“镇人民政府所在地的镇区规划范围内”,不应交房土两税。

  三、结语

  从国家政策层面,建制镇的房土两税征税范围应为镇人民政府所在地(镇政府办公场所所在的行政村),不应包含建制镇所辖的其他行政村。地方政策层面,各地方政府对征税范围进行具体划定,报经省税局审核,省政府批准执行。

  各地对征税范围进行具体划定时,应尽可能详细具体(如明确东西南北界),避免模糊用词(如征税范围所有用地),减少税企争议,让依法治税更加精准落地。


我要补充
0

推荐阅读

企业获得内贸险理赔款,需要缴纳所得税吗?

  依托宁波港口优势,我公司业务范围广泛,并具备规范的进出口贸易资质。为了进一步完善业务风险管控体系,我公司想就一些金额大、账期长以及较集中的项目合同投保内贸险。我想了解的是,企业投保内贸险时,在税务处理上应该注意什么?若获得内贸险理赔款,需要缴纳所得税吗?

  ——宁波中策动力机电集团有限公司财务负责人 梅欢

  内贸险的全称,是国内贸易信用保险。宁波大学商学院特聘研究员、副教授季浩介绍,内贸险是一种保障企业国内贸易应收账款安全的保险产品,有利于降低企业在贸易活动中面临的交易违约风险。今年6月,国内贸易信用保险共保体(以下简称共保体)正式成立,首期即提供高达100亿元的保险保障额度。共保体由国内多家保险公司组成,通过直接保险与再保险联通模式,提升内贸险承保能力,有效解决内贸险数据积累不足、保障能力不够等问题。

  投保内贸险有何作用?

  当前,我国不断推动内外贸一体化发展,国内内贸行业赊销情况较为普遍,2024年末我国规模以上工业企业应收账款达26.06万亿元,较2023年末增长8.6%。季浩介绍,应收账款的规模攀升,扩大了市场对内贸险的需求。以宁波为例,2025年1月—9月,中国出口信用保险公司宁波分公司已支持219家宁波企业拓展国内市场,内贸险总承保金额达213.4亿元。

  宁波作为全国首批内外贸一体化试点和首个国家保险创新综合试验区,在内贸险的帮助下,不少外贸企业迈开国内市场和国际市场“两条腿”,融入“双循环”,开拓新商机。例如,浙江前程石化股份有限公司在拓展内贸业务时,曾因下游买方资金紧张,导致45万元货款被拖欠。得益于投保的内贸险,该公司及时获得了赔付,有效化解了资金风险。该公司相关负责人顾杨表示,在内贸险的助力下,企业更能放心大胆地承接国内订单,实现了出口与内销的“内外兼修”。

  季浩提醒,企业在投保内贸险时,应基于赊销规模、客户结构及历史坏账情况进行综合判断。具体来说,企业应仔细甄别保险产品与条款,重点关注保障范围、免责事项、赔偿比例及免赔额等核心要素,确保保障内容与自身风险敞口相匹配。在此基础上,优先考虑那些偿付能力强、理赔效率高、能提供资信调查等增值服务的保险公司或共保体。

  从实践看,企业需要进行科学的成本效益分析,对比统保与选择性投保的模式差异,将保费成本与可能减少的坏账损失、获得的融资增信等收益进行权衡后再投保,并合理设置自留风险比例以降低保费。企业在完成投保后,仍需要履行如实告知、定期申报等保单义务,并持续加强内部客户信用管理与应收账款催收工作,将内贸险作为整体风控体系的重要组成部分。

  获得理赔后是否纳税?

  企业投保内贸险,还应注意税务处理的合规性。企业在投保内贸险发生支出时,对于取得的增值税专用发票所载明的进项税额,如果不属于用于简易计税项目、免税项目、集体福利或个人消费等明确规定不得抵扣的情形,可以从销项税额中予以抵扣。

  国家税务总局宁波市江北区税务局所得税科科长张玉庆提醒,企业为保障自身经营活动(如货物运输、交易风险等)而投保内贸险的支出,符合税前扣除条件的,可据实在企业所得税税前扣除。在扣除过程中,企业应注意投保业务与其生产经营活动的相关性,取得保险公司开具的增值税发票,并且需要留存保险合同、保费支付凭证等资料备查,以证明支出的真实性与合理性。

  企业获得内贸险理赔款后,应先弥补企业发生的损失。企业发生的损失,减除责任人赔偿和保险赔款后的余额,依照国务院财政、税务主管部门的规定扣除。若理赔款弥补完企业发生的损失后仍有余额,该余额应计入当期应纳税所得额,缴纳企业所得税。因此,建议企业建立“投保—支出—理赔—核算”全流程的资料留存机制,包括合同、发票、理赔文件、损失证明等,在企业所得税汇算清缴时结合税收政策,梳理税会差异,必要时咨询税务机关,确保税务合规处理。

  保险公司需要注意什么?

  内贸险不仅涉及投保企业,还涉及支付理赔款的保险公司。作为赔付方的保险公司,在税务处理上又需要注意什么呢?

  中国出口信用保险公司宁波分公司财务负责人孙燕介绍,保险公司收到申请后,会对报案进行审核,如审核理赔材料的完整性、真实性以及与保单的关联性,核查贸易背景的真实性等,以判定损失是否在保障范围内且无免责事由;对于大额损失、买方失联等需现场核实的风险,需要委托相关人员或第三方进行查勘定损。审核通过后,保险公司会根据保单约定的赔偿比例计算赔款,支付给被保险方,从而履行其补偿企业应收账款坏账损失的政策性职能。完成赔付的同时,保险公司会取得代位求偿权,可向违约买方进行追偿,以此管理自身风险。整个流程旨在通过及时赔付,兑现保险合约承诺,帮助企业稳定现金流,维护商业信用环境。

  “保险企业在赔付过程中,应当加强对涉税事项的合规性管理。”宁波世铭税务师事务所有限公司总经理余海辉提醒,在企业所得税方面,保险公司需要注意《财政部 国家税务总局关于保险公司准备金支出企业所得税税前扣除有关政策问题的通知》(财税[2016]114号)的规定。其中第三条规定,保险公司按国务院财政部门的相关规定提取的已发生已报案未决赔款准备金和已发生未报案未决赔款准备金,准予在税前扣除。已发生已报案未决赔款准备金,按最高不超过当期已经提出的保险赔款或者给付金额的100%提取;已发生未报案未决赔款准备金按不超过当年实际赔款支出额的8%提取。

  因此,保险公司对于会计上提取的赔款准备金,在进行企业所得税汇算清缴时应按照税法规定进行处理,对于超过税法规定限额的部分,应作纳税调增。同时,若赔付后通过代位追偿从第三方收回款项,保险公司需要将收回金额计入当期应纳税所得额。对于发生的赔付支出,保险公司应确保符合税前扣除条件,即支出真实发生、与企业经营收入直接相关且金额合理,并留存相关报案记录、定损报告、赔付协议、银行支付凭证、被保险人收款证明等资料。

资管产品管理人:按比例申请退还新增留抵税额

当前,适用增值税留抵退税政策的纳税人可分为三类,第一类是制造业、科学研究和技术服务业、软件和信息技术服务业、生态保护和环境治理业纳税人,第二类是房地产开发经营业纳税人,第三类是其他纳税人。近期,有纳税人向笔者咨询,增值税留抵退税新政策生效后,资管产品管理人能否申请留抵退税。笔者认为,资管产品管理人应区分业务性质,对于符合条件的业务可以申请增值税留抵退税,同时注意新增加留抵税额的金额,按照政策规定适用退税比例,准确计算允许退还的留抵税额。

  《财政部 税务总局关于完善增值税期末留抵退税政策的公告》(财政部 税务总局公告2025年第7号,以下简称7号公告)自2025年9月1日起施行。新政实施前,资管产品管理人申请增值税留抵退税,适用的是《财政部 税务总局关于进一步加大增值税期末留抵退税政策实施力度的公告》(财政部 税务总局公告2022年第14号)中金融业企业小型、微型企业划分标准,或《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号)规定的一般要求。2025年9月1日起,资管产品管理人适用增值税留抵退税政策,需符合7号公告第三类“其他纳税人”要求。

  7号公告明确,除制造业等4个行业和房地产开发经营业纳税人以外的其他纳税人,申请退税前连续6个月期末留抵税额均大于零,且第六个月期末留抵税额与申请退税前一税款所属期上一年度12月31日期末留抵税额相比,新增加留抵税额不低于50万元的,可以向主管税务机关申请按比例退还新增加留抵税额。

  举例来说,甲公司是一家资产管理有限公司,为增值税一般纳税人,主营业务包括为客户运营资管产品(集合资产管理计划),甲公司同时使用自有资金进行投资交易。甲公司2025年9月所属期期末留抵税额为5000万元,2025年4月—9月期末留抵税额均大于零,2024年12月31日期末留抵税额为2000万元。

  案例中,甲公司2025年9月期末留抵税额与2024年12月31日期末留抵税额相比,新增加3000万元,且2025年4月—9月(连续6个月)期末留抵税额均大于零。所以,甲公司可根据7号公告规定,在2025年10月完成2025年9月所属期增值税纳税申报后,可向主管税务机关申请按比例退还新增加留抵税额。

  值得注意的是,资管产品管理人的业务主要包括两个部分,一部分是资管产品运营业务,暂适用简易计税方法,按照3%征收率缴纳增值税;另一部分是接受投资者委托或信托对受托资产提供的管理服务(即自营业务),以及除前述资管产品运营业务之外的其他业务,按照现行规定缴纳增值税。资管产品管理人为一般纳税人时,其从事自营业务及其他业务若存在增值税留抵税额,且符合7号公告第二条规定的条件时,可申请留抵退税。

  7号公告明确,除制造业等4个行业和房地产开发经营业纳税人以外的其他纳税人,新增加留抵税额不超过1亿元的部分(含1亿元),退税比例为60%;超过1亿元的部分,退税比例为30%。允许退还的留抵税额=当期期末留抵税额与申请退税前一税款所属期上一年度12月31日期末留抵税额相比新增加留抵税额不超过1亿元的部分×进项构成比例×60%+超过1亿元的部分×进项构成比例×30%。进项构成比例,为申请退税前一税款所属期当年1月至申请退税前一税款所属期已抵扣的7类增值税扣税凭证注明的增值税额占同期全部已抵扣进项税额的比重。

  比如,资管产品管理人乙公司是一家金融企业,为增值税一般纳税人。乙公司符合7号公告“其他纳税人”条件,于2025年10月申请退还期末留抵税额,申请退税前连续6个月期末留抵税额均大于零,9月所属期期末留抵税额为15000万元,2024年12月31日期末留抵税额2000万元,进项构成比例80%。乙公司2025年9月期末留抵税额与2024年12月31日期末留抵税额相比,新增加13000万元。根据政策规定,乙公司可以选择适用7号公告,向主管税务机关申请按比例退还新增加留抵税额。乙公司允许退还的留抵税额为10000×80%×60%+(15000-2000-10000)×80%×30%=5520(万元)。

  资管产品管理人需注意,在符合增值税留抵退税政策条件的次月,完成本期增值税纳税申报后,通过电子税务局或办税服务厅向主管税务机关提交《退(抵)税申请表》。增值税留抵退税申请经税务机关核准后,资管产品管理人应当在收到税务机关准予留抵退税的《税务事项通知书》的当期,以税务机关核准的允许退还的留抵税额冲减期末留抵税额,并在办理增值税纳税申报时,按照规定作进项税额转出。