(2023)辽0283民初612号 大连泰合家物业管理有限公司与孟丹物业服务合同纠纷一审民事判决书
发文时间:2023-02-25
来源:中国裁判文书网
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案  由 物业服务合同纠纷 

案  号 (2023)辽0283民初612号 

发布日期 2023-02-25 


辽宁省庄河市人民法院

民 事 判 决 书

(2023)辽0283民初612号

原告:大连泰合家物业管理有限公司。住所地:庄河市黄海大街一段183号7层01号。统一社会信用代码:91210283MA0Y26JJ1X。

法定代表人:孙礼波,系该公司经理。

委托诉讼代理人:金克发,系辽宁开世律师事务所律师。

被告:孟丹,女,1983年2月28日出生,汉族,住庄河市。

原告大连泰合家物业管理有限公司与被告孟丹物业服务合同纠纷一案,本院于2023年2月2日立案受理后,依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告大连泰合家物业管理有限公司的委托诉讼代理人金克发、被告孟丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求:1.依法判令被告立即给付2019年12月8日至2022年12月8日期间物业管理服务费3159.93元、电梯费1080元,合计4239.93元,并承担应交金额0.3‰按日交纳的滞纳金;2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:被告系庄河市博轩.香港广场小区的业主,原告系该小区的物业管理公司。被告自2019年12月8日至2022年12月8日期间共计拖欠原告3年物业管理服务费3159.93元、电梯费1080元,合计4239.93元。被告的房屋面积为67.52平方米、住宅收费标准为1.3元/月/平方米,电梯费360元/户/年。原告多次催要,但是被告借故至今未交。故诉至法院,望依法裁判。

被告孟丹辩称,不同意原告的诉讼请求,因为2019年12月8日至2021年12月8日的电梯费已交纳,2022年的电梯费没有交,是因为别的楼层需要刷卡,七楼不需要,所以忘记交纳;平台门坏掉后一直没有修理,物业以各种理由不给修;防火门一直是坏的,2022年修过一次,具体修理日期记不清,过了几天又坏了,至今未修;可视对讲从入住就使用不了,前天刚修好;案涉房屋窗户下面的墙面漏雨严重,多次找物业,物业和开发商也到案涉房屋查看,但至今未处理;入户门漏风,刮大风的时候噪音很大,至今未修,去年被告自行维修;窗户漏风,去年冬天物业刚给修,但只修了一部分。被告并非无故拖欠物业费,而是多次找物业对房屋出现的问题进行协调,物业没有尽到责任,所以拖欠,只要物业把问题解决,被告同意正常缴纳物业费。

本院经审理认定事实如下:原告系经庄河市市场监督管理局登记的有限责任公司,于2018年9月12日成立,营业期限自2018年9月12日至2038年9月11日。经营范围为:物业管理;家政服务等。被告孟丹系庄河市城关街道城关委黄海大街一段185号xxx业主,房屋建筑面积为67.52平方米。2018年12月7日,大连博轩房地产开发有限公司(甲方)与原告大连泰合家物业管理有限公司(乙方)签订《香港广场商业住宅综合体前期物业服务委托合同》。协议约定:委托服务期限自本合同生效之日起至本物业区域业主委员会与聘用物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效之日止。物业服务内容包括:负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理;按《住宅质量保证书》中甲、乙双方的约定提供维修服务;附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理;保修期满后公共绿地、花木及建筑小品的养护与管理;负责对物业管理区域内的装饰装修和使用方面的管理与监督;公共环境卫生清扫;车辆及停车场管理等。物业服务收费标准为:多层住宅房屋每月每平方米1.30元,高层、小高层住宅房屋、车库每月每平方米1.30元,电梯每户每年360元。付费方式:甲方应于交房之日起向乙方支付一年的物业费。本合同自甲乙双方签字之日起生效。后孟丹(甲方)、大连泰合家物业管理有限公司(乙方)、大连博轩房地产开发有限公司(丙方)签订了《前期物业管理服务协议》。协议约定:缴费时间为业主收房日为后续年度交费的起算日,每次预交一年的物业费。未能按时足额交纳物业服务费用的,应按3‰的标准向乙方支付违约金。协议签订后,原告对案涉小区实施了物业管理服务,被告现未交纳2019年12月8日至2022年12月8日期间物业费3159.93元(67.52平方米×1.3元/平方米/月×12个月×3年)及2021年12月9日至2022年12月8日期间的电梯费360元。现原告诉至本院要求被告交纳物业管理费、电梯费以及滞纳金

本院认为,案涉《香港广场商业住宅综合体前期物业服务委托合同》《前期物业管理服务协议》系当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效。原告对被告居住的小区实施了物业管理服务,被告负有按约给付原告物业费义务。关于被告抗辩房屋漏风漏雨、平台门及防火门损坏,物业公司未予维修,故拒缴物业费的问题。依据《前期物业管理服务协议》约定内容“在质保期内工程质量出现问题由大连泰合家物业管理有限公司负责联系施工单位维修,产生的维修费用以及房屋质量出现的索赔由施工单位承担”,物业公司应积极联系,承担管理服务之责。但鉴于物业服务是一项持续性、长期性、综合性服务,物业服务质量应根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程和效果等综合因素进行考量,而不能仅凭某一局部服务存在瑕疵情形就全部否定物业服务企业提供的服务。现被告陈述及提供的证据不足以证明原告在物业服务过程中存在重大瑕疵构成根本违约,故不能免除被告交纳物业费义务,被告不能以此拒绝交纳物业费。关于房屋质量问题,被告可另行主张权利。

物业公司与业主应是相互配合而非相互对立的两个主体。物业公司需依合同约定提供相应的物业服务,并不断改进和提高物业服务质量,及时、积极回应业主的合理需求。业主应及时交纳物业费用,积极沟通、多渠道解决问题。形成物业与业主良性互动的局面,共同营造小区良好的生活环境和运转秩序。

关于原告要求被告交纳滞纳金之请求。被告并非恶意拖延交纳物业费,故本院对原告的该项请求不予支持。综上,对原告的合理诉讼请求,本院予以支持。

依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十五条之规定,判决如下:

一、被告孟丹于本判决发生法律效力后10日内给付原告大连泰合家物业管理有限公司2019年12月8日至2022年12月8日期间的物业费3159.93元及2021年12月9日至2022年12月8日期间的电梯费360元,共计3519.93元;

二、驳回原告大连泰合家物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费25元,原告已预交,由被告负担,于本判决生效之日起七日内向庄河市人民法院缴纳,逾期未予缴纳依法强制执行。原告已预交案件受理费25元,本判决生效后,退还原告。

本判决为终审判决。

本判决生效后,负有履行义务的当事人应当依法按期履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的,应立即向本院如实报告财产状况,并不得有隐藏、转移、故意损毁财产,高消费及非生活和工作必需的消费等妨害或逃避执行的行为。本项内容即为执行通知,违反本项规定的,本案执行立案后,人民法院可依法对被执行人的财产采取强制执行措施,对相关当事人采取限制高消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等措施,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

审 判 员 郝莹钰

二〇二三年二月二十一日

法官助理 孙朝梅

书 记 员 李晓凤

附:相关法律条文

《中华人民共和国民法典》

第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。

第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百六十五条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单金钱给付民事案件,标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之五十以下的,适用小额诉讼的程序审理,实行一审终审。

基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定的民事案件,标的额超过各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之五十但在二倍以下的,当事人双方也可以约定适用小额诉讼的程序。


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企业支付并承担旅游费的财税处理


在实务中,企业可能基于奖励或集体福利等因素,企业组织员工旅游,由企业支付并承担全部或部分旅游费。对于这类旅游费支出,企业很多财务人员对其增值税和企业所得税处理存在困惑。


1.旅游费支出对应的进项税额不得抵扣


旅游费支出中包括往返机票等旅客运输发票,以及可能旅行社开具了旅行服务的增值税专用发票,根据财税[2016]36号附件1第二十七条规定,作为集体福利或个人消费支出取得进项税额不得抵扣进项税额。因此,对于旅游费支出中取得的进项税额是不能抵扣进项税额的。


2.旅游费支出的税前扣除问题


旅游费支出的税前扣除,各地税务局存在执行口径的差异。


河北税务:根据《河北省国家税务局关于印发<企业所得税若干政策问题解答>的通知》(冀国税函[2013]161号)第十二条规定:企业为职工支付的旅游费能否作为职工福利费列支?和《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》(国税函[2009]3号)第三条关于职工福利扣除问题规定,企业发生的旅游费支出,不能作为职工福利费列支。


河南税务(2021-04-23)答复:单位组织全体员工旅游的费用不符合企业职工福利费扣除范围,不能作为职工福利费在企业所得税税前扣除。


山东税务(2020-01-02)答复:根据企业所得税法及相关政策规定,企业组织员工进行旅游活动发生的费用,与生产经营没有直接关系,不得在税前扣除。


厦门税务(2021-04-27)答复:你司为员工集体免费提供的旅游费,按规定扣缴个人所得税后,如确实是为企业全体属于职工福利性质的费用支出目的,且符合《税法》规定的权责发生制原则,以及对支出税前扣除合法性、真实性、相关性、合理性和确定性要求的,可以作为职工福利费按规定在企业所得税前扣除。


苏州税务:《苏州市地方税务局关于做好2009年度企业所得税汇算清缴工作的通知》(苏州地税函[2009]278号)第6个问答:“问:企业组织职工旅游发生的费用支出能否列入职工福利费,按不超过工资薪金总额14%的比例税前扣除?答:根据《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》(国税函[2009]3号)规定,职工福利费包括为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利。从组织职工旅游的性质来看,其具有缓解工作压力,进一步提高生活质量的积极意义,因此,企业组织职工旅游发生的费用支出暂纳入职工福利费管理范畴,并按照税收规定扣除。如果企业以职工旅游的名义,列支职工家属或者其他非本单位雇员所发生的旅游费,则属于与生产经营无关的支出,不得纳入职工福利费管理,也不得税前扣除。”


更多税务局执行口径就不再逐一列举,企业在面对旅游费支出时需要搞清楚企业所在地税务局的执行口径。对于当地税务局执行口径是不得税前扣除或不得以“福利费”税前扣除的,可以转换为奖励等进行规避。


3.旅游费支出的会计处理


公司支付的旅游费如何进行会计处理,需要区分参加旅游人员的性质,根据不同的税务处理做出不同的会计处理。


(1)旅游参与人属于公司员工


个人所得税:公司以奖励等名义提供旅游费,公司员工参与的,应将旅游费并入员工的工资,并按照“工资薪金所得”预扣预缴个人所得税。


①当地税务局执行口径是不得税前扣除或不得以福利费税前扣除的


会计核算上直接按照“工资薪金支出”进行核算,税前扣除并按照“工资薪金支出”申报扣除,可以全额扣除。不能直接以“管理费用”或“职工福利费支出”进行扣除。


支付旅游费:

借:其他应收款——XX员工

贷:银行存款

说明:支付旅游费时,直接体现为代员工支付的费用。


在当月实际发放工资时,将代垫的旅行费作为奖励金额加入员工的税前收入中并作为工资发放,同时在税后扣除代垫款项:

借:应付职工薪酬——工资

贷:银行存款

应付职工薪酬——五险一金个人部分

其他应收款——XX员工

应交税费——应交个人所得税


②当地税务局执行口径可以福利费税前扣除的


计提福利费:

借:管理费用——福利费等

贷:应付职工薪酬——福利费

实际支付旅游费时:

借:应付职工薪酬——福利费

贷:银行存款

应交税费——应交个人所得税(也可暂时不确认,待合并工资计算后再确认)


(2)旅游参与人属于公司雇员以外的营销人员


依照财税[2004]11号规定,对商品营销活动中,企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动,通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励(包括实物、有价证券等),对企业雇员其他人员享受的此类奖励,应作为当期的劳务收入,按照“劳务报酬所得”项目征收个人所得税。


对于企业营销过程发生的外部人员免费旅游,通常不在双方营销服务协议中,且虽然财税[2004]11号作为外部人员的劳务收入,但是外部人员通常也不会提供对应的劳务费发票,因此不能计算为佣金。如果当地税务局执行口径没有明确规定旅游费不得税前扣除的,可以按照“业务招待费”进行税前扣除,按照计算扣除限额。


借:管理费用/销售费用——业务招待费

贷:银行存款等

应交税费——应交个人所得税(按“劳务报酬所得”计算)


通常由于不会向免费参与旅游的企业雇员以外的营销人员收取个人所得税,需要把支付的旅游费换算为包含个人所得税的金额,再计入“业务招待费”。如果当地税务局执行口径明确规定旅游费不得税前扣除的,即使会计核算计入“业务招待费”也不得税前扣除,在企业所得税汇算清缴时需要全额纳税调增。


对于企业营销过程发生的外部人员免费旅游,在双方营销服务协议中有明确的约定(比如超额完成某业绩指标的),且对方按照劳务费提供了等额的税务局代开发票,可以作为佣金支出按照财税[2009]29号等规定进行税前扣除。在此种情况下,企业支付旅游费实际上等于代垫费用。


借:其他应收款——XX营销人员

贷:银行存款


在实际支付营销人员当月报酬和收到对方在税务局代开发票时:

借:销售费用——佣金

贷:银行存款

其他应收款——XX营销人员

应交税费——应交个人所得税(按“劳务报酬所得”计算)


(3)旅游参与人属于公司员工家属


有些公司会安排员工家属免费参与旅游,其实质也是对公司员工的鼓励与奖励,因此应视为是该员工的奖励所得,应并入该员工的工资薪金,按照“工资薪金所得”预扣预缴个人所得税。

具体处理,参见前述“(1)旅游参与人属于公司员工”。


(4)旅游参与人属于公司关系户或促销抽奖中奖者


公司为了维护客情关系,邀请公司客户等参与免费旅游,属于一种交际薪酬行为。除当地税务局执行口径明确规定旅游费不得税前扣除外,支付的旅游费应按照“业务招待费”在企业所得税税前进行扣除。


另外,部分企业也经常把免费旅游作为促销噱头,把旅游指标用于抽奖。


个人所得税:《财政部税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》(财政部税务总局公告2019年第74号)第三条规定:企业在业务宣传、广告等活动中,随机向本单位以外的个人赠送礼品(包括网络红包,下同),以及企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品,个人取得的礼品收入,按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税,但企业赠送的具有价格折扣或折让性质的消费券、代金券、抵用券、优惠券等礼品除外。


因此,对于免费提供旅游的,应按照“偶然所得”扣缴个人所得税。实务中,通常不会向旅游参与人收取税金,而是由企业自行承担。

借:管理费用——业务招待费(招待关系户)

销售费用——业务宣传费(促销)

贷:银行存款等

应交税费——应交个人所得税(按“偶然所得”)


根据《企业所得税法》第八条规定,企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出,包括成本、费用、税金、损失和其他支出,准予在计算应纳税所得额时扣除。会计核算无论是计入“业务招待费”,还是“业务宣传费”,都必须收集并留存相关证明材料,用于证明该项旅游费支出是跟企业的收入具有相关性,否则即便是当地税务局没有明确规定旅游费不得扣除的,也可能存在后期被税务局稽查而不予认可的风险。


企业购买“结构性存款”的账务处理


一、结构性存款属于投资理财还是企业存款


保本的我们一般计入“存款”,所获得收益计入“利息收入”;不保本的我们视作理财,计入“投资性金融资产”,亏损与盈利计入“投资收益”。事实上,结构性存款是在普通存款的基础上,通过运用利率、汇率产品,来获取收益,达到增值目的的一种创新存款。它属于理财产品当中的一种。结构性存款是在存款的基础上嵌入金融衍生工具,通过与利率、汇率、指数等的波动挂钩,使存款人在承担一定风险的基础上获得更高收益。


这里需要说明的是,结构性存款并不保本,是有可能出现亏损的一种理财。它通过期权与固定收益产品间的组合,使得结构性产品的投资报酬与连接到标的关联资产价格波动产生联动效应,虽然这种金融衍生品出现亏损的概率并不高,但却并不保本。


《中国银保监会办公厅关于进一步规范商业银行结构性存款业务的通知》(银保监办发[2019]204号)第一条规定,本通知所称结构性存款是指商业银行吸收的嵌入金融衍生产品的存款,通过与利率、汇率、指数等的波动挂钩或者与某实体的信用情况挂钩,使存款人在承担一定风险的基础上获得相应的收益。


结构性存款因为其有“存款”两个字,一直存在账务处理的争议。很多会计认为结构性存款就是存款,应当计入“银行存款”科目下。不过我们通过上面研究结构存款是什么得知,结构性存款是理财产品,不属于存款,不适用进入“银行存款”。


其实在2021年, 财政部、国资委、银保监会、证监会联合发布《关于严格执行企业会计准则 切实加强企业2020年年报工作的通知》(下称《通知》)。《通知》明确,企业持有的结构性存款,应记入“交易性金融资产”科目,并在资产负债表中“交易性金融资产”项目列示。


例:2021年,甲企业买入结构性存款200万元。分录如下:


借:交易性金融资产——成本 200万

贷:银行存款 200万


2021年底该笔结构性存款获益 15万


借:交易性金融资产—— 公允价值变动 15万

贷:公允价值损益 15万


2022年10月 以220万出售该比资产


借:银行存款 220万

贷:交易性金融资产——成本 200万


交易性金融资产—— 公允价值变动 15万

投资收益 5万


二、“结构性存款”涉增值税处理


1、免增值税


根据结构性存款的性质,我们知道,结构性存款并不是存款,而是一种理财产品,属于不保本理财。


《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税[2016]140号)第一条规定,《销售服务、无形资产、不动产注释》(财税[2016]36号)第一条第(五)项第1点所称“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”,是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。金融商品持有期间(含到期)取得的非保本的上述收益,不属于利息或利息性质的收入,不征收增值税。


2、所得税


结构性存款属于“交易性金融资产”科目。其在未出售前的收益并不需要缴纳企业所得税,应在资产负债表日调减纳税额,计“递延所得税负债”,待出售时转回“递延所得税负债”调增纳税额。


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