财会[2004]14号 投资公司会计核算办法
发文时间:2004-10-25
文号:财会[2004]14号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局),新疆生产建设兵团财务局,国资委,国家发展改革委,有关中央管理企业:

  为了规范投资公司的会计核算,提高投资公司会计信息质量,根据《中华人民共和国会计法》、《企业财务会计报告条例》、《企业会计制度》以及国家有关法律、法规,结合投资公司的实际情况,我部制定了《投资公司会计核算办法》,现予印发。于2005年1月1日起在已执行《企业会计制度》的各投资公司执行。执行中有何问题,请及时反馈我部。

  附件:


投资公司会计核算办法


       一、总说明

  (一)为了统一规范投资公司的会计核算,根据《中华人民共和国会计法》、《企业财务会计报告条例》、《企业会计制度》和国家有关法律、法规,并结合投资公司的经营特点和实际情况,特制定《投资公司会计核算办法》(以下简称“办法”)。

  (二)中华人民共和国境内依法成立的专门从事长期股权投资或长期债权投资等活动的企业,即指没有取得金融业务许可证的非金融企业,在执行《企业会计制度》的同时,执行本办法。

       二、补充会计科目使用说明

  (一)会计科目的设置

  1.本办法在《企业会计制度》的基础上增设了“短期委托贷款”、“待处置资产”、“长期委托贷款”、“定向投资”、“待转投资费用”、“股权转让收益”、“利息收入”、“委托管理收入”、“利息支出”科目。将“主营业务税金及附加”科目改为“营业税金及附加”科目。

  2.投资公司的业务收益主要包括投资收益、利息收入、股权转让收益、委托管理收入、其他业务收入;业务支出主要包括利息支出、其他业务支出、营业费用、管理费用和财务费用。

  3.投资公司的营业费用主要包括差旅费、业务宣传费、审计费、咨询费、租赁及物业管理费等;管理费用主要包括管理人员工资和福利费、业务招待费、社会保障费用、计提的有关减值准备、交通费、培训费、会议费等。投资公司财务费用只反映结算、融资等发生的汇兑损益和各项手续费支出以及投资公司银行存款取得的利息收入等,不包括投资公司委托金融机构向其他单位贷款所取得的利息收入和向银行等金融机构借款所发生的利息支出。

  (二)补充会计科目的使用说明

      1103 短期委托贷款

  一、本科目核算投资公司按照有关规定委托金融机构向其他单位贷出的期限在1年(含1年)以下的款项。

  二、本科目应当设置以下明细科目: 

  (一)应计贷款本金; 

  (二)非应计贷款本金; 

  (三)减值准备。

  三、投资公司委托金融机构进行短期贷款,将贷款划入金融机构时,按贷款金额,借记本科目(应计贷款本金),贷记“银行存款”科目。

  期末,按照规定的利率计提委托贷款利息,借记“应收利息”科目,贷记“利息收入”科目。

  收回委托贷款,借记“银行存款”科目,贷记本科目(应计贷款本金)。

  四、当贷款本金或利息逾期90天没有收回时,按其本金,借记本科目(非应计贷款本金)科目,贷记本科目(应计贷款本金)科目;当应计贷款转为非应计贷款时,应将已入账的利息收入和应收利息予以冲销,借记“利息收入”科目,贷记“应收利息”科目,并设置非应计贷款应收利息备查登记簿,登记已转入非应计贷款应收但未收取的利息。

  短期委托贷款从应计贷款转为非应计贷款后,在收到该笔贷款的还款时,首先应冲减本金,借记“银行存款”科目,贷记本科目(非应计贷款本金);贷款本金全部收回后,再收到的还款则确认为当期利息收入,借记“银行存款”科目,贷记“利息收入”科目。  当应计贷款转为非应计贷款后,如果客户能够及时偿还以往所欠的本息,并有证据表明以后能够按期及时足额偿还该笔贷款的本息,则应将该笔贷款从非应计贷款转回应计贷款。转回时,借记本科目(应计贷款本金),贷记本科目(非应计贷款本金)。在收到原从非应计贷款转为应计贷款的还款时,应先确认原冲回的利息收入,借记“银行存款”等科目,贷记“利息收入”科目。非应计贷款转回应计贷款后,应当按照有关规定按期计提应收利息。

  五、期末,投资公司应按规定对短期委托贷款本金进行减值测试,如果表明预计可收回金额低于其本金的,计提减值准备。计提减值准备时,借记“管理费用”科目,贷记本科目(减值准备)。

  六、本科目期末借方余额,反映投资公司委托金融机构贷出的短期贷款本金的账面价值。

      1212 待处置资产

  一、本科目核算投资公司已接受的债务人作为抵债并计划进行处置的资产价值。

  投资公司应按照《企业会计制度》的规定确定取得的各项待处置资产的入账价值。

  二、本科目应设置以下明细科目: 

  (一)待处置流动资产; 

  (二)待处置固定资产; 

  (三)待处置股权投资; 

  (四)待处置无形资产; 

  (五)减值准备。

  三、投资公司从债务单位取得各项抵债资产时,按照应收债权的账面价值,加上应支付的相关税费,借记本科目,按应收债权已计提的减值准备,借记“短期委托贷款--减值准备”、“长期委托贷款--减值准备”等科目,按应收债权的账面余额,贷记“短期委托贷款--非应计贷款本金”、“长期委托贷款--非应计贷款本金”等科目,按应支付的相关税费,贷记“银行存款”、“应交税金”等科目。

  四、投资公司对待处置资产不进行摊销或计提折旧;对于取得的待处置的长期股权投资应采用成本法核算,公司按被投资单位宣告发放的现金股利或利润中属于应当由本公司享有的部分,借记“应收股利”科目,贷记本科目(待处置股权投资)。

  公司取得待处置资产后如转为自用,则应在相关手续办妥时,借记“固定资产”、“无形资产”等科目,贷记本科目。

  五、期末,投资公司应对待处置资产按账面价值与可收回金额孰低计价,按待处置资产的账面价值与可收回金额孰低确定的应计提减值准备金额,借记“管理费用”科目,贷记本科目(减值准备)。

  六、本科目期末借方余额,反映投资公司尚未处置的各项资产的账面价值。

      1403 长期委托贷款

  一、本科目核算投资公司按照有关规定委托金融机构向其他单位贷出的期限在1年(不含1年)以上的款项。

  二、本科目应设置以下明细科目: 

  (一)应计贷款本金; 

  (二)非应计贷款本金; 

  (三)减值准备。

  三、投资公司委托金融机构进行长期贷款,将贷款划入金融机构时,按贷款金额,借记本科目,贷记“银行存款”科目。

  期末,按照规定的利率计提委托贷款利息,借记“应收利息”科目,贷记“利息收入”科目。

  收回委托贷款,借记“银行存款”科目,贷记本科目。

  四、当贷款本金或利息逾期90天没有收回时,借记本科目(非应计贷款本金)科目,贷记本科目(应计贷款本金)科目;当应计贷款转为非应计贷款时,应将已入账的利息收入和应收利息予以冲销,借记“利息收入”科目,贷记“应收利息”科目,并设置非应计贷款应收利息备查登记簿,登记已转入非应计贷款应收但未收取的利息。

  长期委托贷款从应计贷款转为非应计贷款后,在收到该笔贷款的还款时,首先应冲减本金,借记“银行存款”科目,贷记本科目(非应计贷款本金);贷款本金全部收回后,再收到的还款则确认为当期利息收入,借记“银行存款”科目,贷记“利息收入”科目。  当应计贷款转为非应计贷款后,如果客户能够及时偿还以往所欠的本息,并有证据表明以后能够按期及时足额偿还该笔贷款的本息,则应将该笔贷款从非应计贷款转回应计贷款。转回时,借记本科目(应计贷款本金),贷记本科目(非应计贷款本金)。在收到已从非应计贷款转为应计贷款的还款时,应先确认原冲回的利息收入,借记“银行存款”等科目,贷记“利息收入”科目。非应计贷款转回应计贷款后,应当按照有关规定按期计提应收利息。

  五、期末,投资公司应按规定对长期委托贷款计提减值准备。计提减值准备时,借记“管理费用”科目,贷记本科目(减值准备)。  六、本科目期末借方余额,反映投资公司委托金融机构贷出的长期贷款本金的账面价值。

      1903 定向投资

  一、本科目核算投资公司按照有关部门规定进行的定向投资,或有关部门无偿划拨给投资公司的投资项目。

  二、本科目应设置以下明细科目:

  (一)股权投资;

  (二)债权投资;

  (三)其他投资。

  三、投资公司收到定向投资资金时,借记“银行存款”科目,贷记“实收资本”、“资本公积”等科目;在进行定向投资时,按照投资成本,借记本科目(股权投资、债权投资、其他投资),贷记“银行存款”等科目。

  投资公司取得无偿划入的投资项目时,按照划出单位的账面价值,借记本科目(股权投资、债权投资、其他投资),贷记“实收资本”、“资本公积”等科目。

  四、投资公司对“定向投资--股权投资”采用成本法进行核算,公司按被投资单位宣告发放的现金股利或利润中属于应当由本公司享有的部分,借记“应收股利”科目,贷记“投资收益”科目或本科目。实际收到现金股利或利润,借记“银行存款”科目,贷记“应收股利”科目。

  投资公司对“定向投资--债权投资”应按期计提利息。

  五、本科目应按照股权投资、债权投资、其他投资项目设置明细账,进行明细核算。

  六、本科目期末借方余额,反映投资公司按规定进行的定向投资及无偿划入的各投资项目的账面价值。

      1904 待转投资费用

  一、本科目核算投资公司按照股权投资协议进行投资而发生的与股权投资项目有关的各项前期费用等。

  二、投资公司发生的与股权投资项目有关的前期费用,借记本科目,贷记“银行存款”等科目。待股权投资项目按协议规定投资时,借记“长期股权投资”科目,贷记本科目。

  三、因终止协议等原因而不再进行股权投资的,应将该股权投资项目上所发生的前期费用作为期间费用入账,借记“管理费用”科目,贷记本科目。

  四、本科目应按投资项目设置明细账。

  五、本科目期末借方余额,反映投资公司尚未结转的因股权投资而发生的前期费用。

      5103 股权转让收益

  一、本科目核算投资公司股权转让所实现的净收益。

  二、投资公司股权转让时,按实际取得的价款,借记“银行存款”等科目,按已计提的减值准备,借记“长期投资减值准备”、“定向投资--减值准备”等科目,按股权投资的账面余额,贷记“长期股权投资”、“定向投资--股权投资”等科目,按尚未领取的现金股利或利润,贷记“应收股利”科目,按其差额,贷记或借记本科目。

  投资公司在股权转让的过程中发生的相关费用,借记本科目,贷记“现金”、“银行存款”、“应交税金”等科目。

  三、本科目应按转让股权项目设置明细账,进行明细核算。

  四、期末,应将本科目的余额转入“本年利润”科目,结转后本科目应无余额。

      5204 利息收入

  一、本科目核算投资公司委托金融机构向其他单位贷出款项所取得的利息收入。投资公司银行存款取得的利息收入在“财务费用”科目核算,不在本科目核算。

  二、期末,按规定的利率计收委托贷款利息时,借记“应收利息”科目,贷记本科目。实际收到委托贷款利息时,借记“银行存款”科目,贷记“应收利息”科目。

  三、当贷款本金或利息逾期90天没有收回时,借记“短期委托贷款--非应计贷款本金”科目,贷记“短期委托贷款--应计贷款本金”科目,或借记“长期委托贷款--非应计贷款本金”科目,贷记“长期委托贷款--应计贷款本金”科目。当应计贷款转为非应计贷款时,应将已入账的利息收入和应收利息予以冲销,转作表外核算。借记本科目,贷记“应收利息”科目。同时,在备查簿作备查登记。

  四、本科目按贷款的种类设置明细账,进行明细核算。

  五、期末,应将本科目的余额转入“本年利润”科目,结转后本科目应无余额。

      5205 委托管理收入

  一、本科目核算投资公司接受集团母公司或其他单位的委托,管理其投资项目或提供其他服务而取得的收入。

  二、投资公司取得集团母公司或其他单位支付的委托管理费时,借记“银行存款”科目,贷记本科目。

  三、本科目应按委托单位设置明细账,进行明细核算。

  四、期末,应将本科目的余额转入“本年利润”科目,结转后本科目应无余额。

      5403 利息支出

  一、本科目核算投资公司向银行等金融机构借款所发生应计入当期损益的利息支出。

  二、公司计提或发生利息支出,借记本科目,贷记“预提费用”、“银行存款”、“长期借款”等科目。

  三、本科目应按利息支出的种类设置明细账。

  四、期末,应将本科目的余额转入“本年利润”科目,结转后本科目应无余额。

       三、补充报表格式及编制说明

  (一)投资公司应根据国家有关主管部门和其他相关会计信息使用者对会计信息的要求,按期提供财务会计报告及有关数据、资料。

  (二)本办法对《企业会计制度》中资产负债表、利润表、现金流量表调整了部分报表项目及编制说明。

  1.关于资产负债表(会企01表)项目补充和调整: 

  (1)在“短期投资”项目下增加“其中:短期委托贷款”项目,反映投资公司短期委托贷款的账面价值。

  (2)在流动资产项目内单列“待处置资产”项目,反映投资公司各项待处置资产的账面价值。

  (3)在“长期债权投资”项目下增加“其中:长期委托贷款”项目,反映投资公司长期委托贷款的账面价值。

  (4)在“长期投资合计”项目上增加“定向投资”项目,反映投资公司定向投资的账面价值,但“长期股权投资”和“长期债权投资”项目不包括“定向投资”项目。

  (5)在“其他长期资产”项目下增加“其中:待转投资费用”项目,反映与投资项目有关的前期投资费用。

  2.利润表(会企02表)格式如下:

       四、利润表编制说明

  (一)本表反映投资公司在一定期间内利润(或亏损)的实际情况。

  (二)本表“本月数”栏反映各项目的本月实际发生数;在编报年度财务会计报告时,“本月数”栏改为“上年数”,填列上年全年累计实际发生数。如果上年度利润表与本年度利润表的项目名称和内容不相一致,应对上年度利润表项目的名称和数字按本年度的规定进行调整,填入本表“上年数”栏。

  本表“本年累计数”栏反映各项目自年初起至报告期末止的累计实际发生数。

  (三)本表各项目的内容及其填列方法: 

  1.“收益”项目,反映投资公司取得的收益总额。本项目根据“投资收益”、“利息收入”、“股权转让收益”、“委托管理收入”、“其他业务收入”等项目的数额汇总计算填列。

  2.“投资收益”项目,反映投资公司从投资项目取得的收益或发生的损失,不包括转让投资项目的股权所取得的净收益和委托金融机构向其他单位贷出款项所取得的利息收入。本科目应根据“投资收益”科目的发生额分析填列;如为投资损失,以“-”号填列。

  3.“利息收入”项目,反映投资公司委托金融机构向其他单位贷出款项所取得的利息收入。本项目应根据“利息收入”科目的发生额分析填列。

  4.“股权转让收益”项目,反映投资公司转让投资项目的股权所实现的净收益。本项目应根据“股权转让收益”科目的发生额分析填列。

  5.“委托管理收入”项目,反映外商投资公司接受国外集团公司的委托,管理其在中国境内的投资项目而取得的国外集团公司支付的管理费收入。本项目应根据“委托管理费收入”科目的发生额分析填列。

  6.“其他业务收入”项目,反映投资公司从事除投资业务以外的其他业务取得的各项收入。本项目应根据“其他业务收入”科目的发生额分析填列。

  7.“费用”项目,反映投资公司发生的各项费用总额。本项目根据“利息支出”、“营业费用”、“管理费用”、“财务费用”、“其他业务支出”、“营业税金及附加”等项目的数额汇总计算填列。

  8.“营业费用”项目,反映投资公司发生的营业费用。本项目应根据“营业费用”科目发生额分析填列。

  9.“管理费用”项目,反映投资公司发生的管理费用。本项目应根据“管理费用”科目的发生额分析填列。

  10.“财务费用”项目,反映投资公司发生的财务费用。本项目应根据“财务费用”科目的发生额分析填列。

  11.“利息支出”项目,反映投资公司对各项借款按规定的适用利率发生的各项利息支出。本项目应根据“利息支出”科目的发生额分析填列。

  12.“其他业务支出”项目,反映投资公司从事除投资业务以外的其他业务发生的各项支出。本项目应根据“其他业务支出”科目的发生额分析填列。

  13.“营业税金及附加”项目,反映投资公司日常活动应负担的营业税、城市维护建设税、土地增值税和教育费附加等。本项目应根据“营业税金及附加”科目的发生额分析填列。

  14.“补贴收入”项目,反映投资公司取得的各种补贴收入以及退回的增值税等。本项目应根据“补贴收入”科目的发生额分析填列。

  15.“营业外收入”项目和“营业外支出”项目,反映投资公司发生的与其经营无直接关系的各项收入和支出。这两个项目应分别根据“营业外收入”科目和“营业外支出”科目的发生额分析填列。

  16.“利润总额”项目,反映投资公司实现的利润总额。如为亏损总额,以“-”号填列。

  17.“所得税”项目,反映投资公司按规定从本期损益中扣除的所得税。本项目应根据“所得税”科目的发生额分析填列。

  18.“净利润”项目,反映投资公司实现的净利润。如为净亏损,以“-”号填列。

      五、现金流量表编制说明

  (一)本表反映公司一定会计期间内有关现金和现金等价物的流入和流出的信息。

  (二)现金流量表应按照经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量分别反映。本说明所指的现金流量,是指现金的流入和流出。

  (三)本表主要变动项目的内容及填列方法如下: 

  1.投资活动产生的现金流量项目

  (1)收回投资所收到的现金,反映以下两方面内容: 

  ①收回的权益性投资收到的现金

  本项目反映公司出售、转让或到期收回的短期投资、长期股权投资而收到的现金。收回的非现金资产,不涉及现金流量的变动,在现金流量表补充资料中“不涉及现金收支的投资与筹资活动”项目中反映。

  ②收回的债权性投资收到的现金

  本项目反映公司当期收回的各项债权投资本金,包括各类短期贷款和中长期贷款等。

  (2)取得投资收益所收到的现金,反映以下三方面的内容: 

  ①收到的存、贷款利息

  本项目反映公司实际收到的各项定期存、贷款利息,包括本期收到的存、贷款利息和本期收到的前期应收贷款利息。

  ②分得股利和利润所收到的现金

  本项目反映公司因股权性投资而实际收到的现金股利,包括从子公司、联营企业和合营企业分回利润收到的现金。当期实际收到合作投资收益也在本项目反映。

  ③股权转让收到的现金净收益

  本项目反映公司因转让股权收到的现金收益。

  (3)处置固定资产、无形资产和其他长期资产而收到的现金净额

  本项目反映公司处置固定资产、无形资产、待处置资产和其他长期资产所取得的现金,扣除为处置这些资产而支付的有关费用后的净额。本项目还包括固定资产报废、毁损的变卖收益以及遭受灾害而收到的保险赔偿收入等。

  如处置的固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额为负数,则应作为投资活动现金流出项目反映,列在“支付的其他与投资活动有关的现金”中。

  (4)收到的其他与投资有关的现金

  本项目反映除上述各项投资活动以外,公司发生的与投资活动有关的其他现金流入。其他现金流入如金额较大,应做出说明。

  (5)购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金

  本项目反映公司为购建固定资产,取得无形资产和其他长期资产而支付的现金。融资租入固定资产支付的租金在筹资活动产生的现金流量中单独反映。

  (6)投资所支付的现金,反映以下两方面内容: 

  ①权益性投资所支付的现金

  本项目反映公司进行权益性投资实际支付的现金,包括短期投资、长期股权投资。企业以非现金的固定资产等进行的权益性投资在现金流量表的附注中单独反映,不包括在本项目内。

  ②债权性投资所支付的现金

  本项目反映公司当期发放的委托贷款等本金和各种债券。

  (7)支付的其他与投资活动有关的现金

  本项目反映除上述各项投资活动以外,公司发生的与投资活动有关的其他现金流出。其他现金流出如金额较大,应做出说明。

  2.筹资活动有关的现金流量项目

  (1)吸收投资所收到的现金

  本项目反映公司增加资本所收到的现金。

  (2)借款收到的现金

  本项目反映公司向银行或金融机构等借入的各种短期、长期借款所收到的现金。

  (3)收到的其他与筹资活动有关的现金

  本项目反映公司除上述各项筹资活动外,发生的其他与筹资活动有关的现金流入。如其他现金流入金额较大,应做出说明。

  (4)偿还债务所支付的现金

  本项目反映公司偿还债务本金所支付的现金。包括:归还金融企业借款、偿付公司到期债券等。

  (5)分配股利、利润或偿付利息所支付的现金

  本项目反映公司实际支付的现金股利、利润以及利息支出,其中利息支出作为其中项单独反映。

  (6)支付的其他与筹资活动有关的现金

  本项目反映公司除上述各项筹资活动以外,发生的与筹资活动有关的其他现金流出。如其他现金流出金额较大,应做出说明。

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  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

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  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

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  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

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  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。