离岸信托征税·法律边界、现实困境与应对策略——CRS 2.0背景下高净值客户的税务风险审视与行动指引
发文时间:2026-6-29
作者:刘阳 安晨欢
来源:北京大成律师事务所
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  一、全球税收透明化加速:CRS 2.0与离岸信托的“解码”

  (一)CRS 2.0的核心升级:从“金融账户”到“全资产”

  2018年,中国正式加入CRS(共同申报准则)信息交换体系。截至目前,包括中国内地及香港在内,已有120多个税务管辖区承诺实施CRS。然而,CRS 1.0主要覆盖银行账户、股票、基金等金融资产,对于离岸信托持有的房产、艺术品、私人飞机等非金融资产,仍缺乏有效的信息交换机制。

  CRS 2.0(即CARF框架)带来了几项关键升级:其一,新增加密资产强制申报,加密资产的“隐匿性”优势将不复存在;其二,对消极非金融机构的穿透式调查大幅强化,要求识别最终实际控制人;其三,对双重税务居民的“选择性申报”策略开始失效——过去双重身份持有人可以选择仅向一方申报,现在两地都会收到信息。香港已于2025年12月启动公众咨询,拟在2026年内完成修例,从2028年起开展首次CARF交换。

  (二)全球加大税收征管力度的大背景

  OECD《2025年税收统计》显示,2024年,在提供数据的36个OECD成员国中,22个国家的税收占GDP比重上升,仅有13个下降。丹麦的宏观税负达到45.2%,居OECD国家之首。OECD推动的全球最低税规则(支柱二)设定了15%的全球最低有效税率,进一步压缩了低税地的生存空间。

  在东南亚,各国也在加大税收力度以填补预算缺口。在国内,2025年金税四期全面上线后,税务机关可以将CRS交换的离岸信托信息与境内个人的纳税申报、银行流水、工商登记数据交叉比对,异常情况会被系统自动预警。可以说,全球范围内,仅依赖“信息差”进行税务规划的时代已经终结。

  2026年3月以来,上海、江苏、深圳等地税务部门相继启动离岸信托专项核查,要求相关人士逐笔申报离岸信托中的投资收益,并明确按20%税率征收个人所得税。这一信号与CRS 2.0即将落地、金税四期全面上线相叠加,令大量持有离岸信托的高净值人士深感不安。

  然而,焦虑之余,有一个核心问题值得冷静审视:信托是否应作为纳税主体进行征税?谁来承担纳税义务——设立人还是受益人?在什么时间点承担?目前其实并没有明确的规则可以遵守。以下笔者将从法律边界、现实困境和应对策略三个层面,为高净值客户提供一份尽可能务实的分析和建议。

  二、对信托征税的法律依据:税收法定原则下的冷静审视

  对信托的税费问题理论上可能会在三个环节产生,分别是信托设立阶段,信托运行阶段、信托分配阶段。由简入深,信托分配属于受益人所得,信托收益本身并不在个人所得税法明确列示的所得项里,但有可能归类到偶然所得,或者穿透后依据信托财产实质归入认定为利息、股息、红利所得、租赁所得等,理论和实务界对是否应税以及所得的分类仍有争议,但受益人本身分到了财产,在纳税的接受度上相对比较高;在信托的设立阶段,根据信托财产不同,依据信托设立地的法律规定,可能涉及到资产转移环节的税负,相对也比较清晰;对中国税务居民而言,最容易产生困扰的是信托运行阶段,资产在信托架构里的增值收益部分的税务处理,本文仅讨论这阶段的税务问题。

  (一)信托本身并非纳税主体

  税收法定原则是现代税法的基石。我国《宪法》第五十六条规定:「中华人民共和国公民有依照法律纳税的义务」。《立法法》(2023年修正)第十一条第六项明确将「税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度」列为法律保留事项,只能由全国人大及其常委会制定法律。北京大学法学院刘剑文教授将税收法定原则概括为「税收要素法定、税收要素确定、征税程序合法」三个维度,其核心意涵是:没有法律的明确授权,税务机关不得征税。

  这一原则对离岸信托征税问题具有重要意义。目前,我国税法体系中,尚未有任何一部法律明确规定信托作为纳税主体的税务处理规则——信托是否应作为一个纳税主体进行征税?谁来承担纳税义务(委托人还是受益人)?在什么时间点承担?这些基本问题均缺乏明确的法律规定。从税收法定的角度看,在缺乏明确法律依据将信托未分配收益「穿透」课税的情况下,税务机关目前难以直接就此征税。

  依据信托财产的独立性,信托存续期间产生的收益,并不属于设立人,也不属于受益人的「已实现所得」,因此并不存在直接征税的基础。

  (二)信托下设的公司极有可能适用CFC规则:现行法律下的最大征税风险来源

  典型的信托结构如下图所示:

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  《个人所得税法》第八条规定:「居民个人控制的,或者居民个人和居民企业共同控制的设立在实际税负明显偏低的国家(地区)的企业,无合理经营需要,对应当归属于居民个人的利润不作分配或者减少分配的,税务机关有权按照合理方法进行纳税调整」。《企业所得税法》第四十五条也有类似规定。

  根据上述规定,如果信托的设立人被认定为这些离岸公司的实际控制人,则该公司未分配的利润可能被「视同分配」。这个问题要从两个层面来进行分析:

  首先,信托持有的底层公司(通常是BVI、开曼公司)的实际控制人是谁?

  根据《企业所得税法实施条例》第一百一十七条,「控制」有两个测试标准:其一,定量标准——居民企业或个人直接或间接持有外国企业10%以上表决权股份,且各方合计持50%以上;其二,实质标准——即便未达到持股比例,如果居民企业或个人通过资金、经营、购销等对外国企业实施「实质控制」,也可能被认定为CFC。

  根据上述规定,在控制权判断上,不能仅看名义持股。《特别纳税调整实施办法(试行)》中“控制”的理解覆盖股权、资金往来、经营、购销、劳务等多个维度。如果税务机关判断信托设立人依然是公司的实际控制人,则征税的依据是充分的。

  其次,如果从公司层面无法直接认定信托的设立人是实际控制人,那么第二步需要判断的是信托的控制权属于谁?

  就这个问题的判断,国内对此并没有直接的法律依据。但是中国是CRS的签署国,根据《AEOI Guidance for Financial Institutions》,信托的委托人、受托人、保护人、执行人、受益人均有可能属于信托控权人,且不以其是否实际行使控制权为前提;若上述主体本身为实体,申报金融机构还应继续识别该实体的控权人。该规则本身主要服务于CRS/AEOI信息报送,并不当然创设中国个人所得税纳税义务,但会为税务机关取得信托结构、控权人判断和相关账户信息提供事实基础。如果委托人仍保留撤销权、受益人更改权、资产支配权、投资决策权、受托人任免权,或者通过保护人协议保留重大事项否决权,税务机关可能认为其虽不直接持股,却仍对底层公司及信托财产享有实质控制。

  据此,如果信托是真正的不可撤销信托,委托人在法律和事实上均已放弃对信托和下层公司的控制,则税务机关要进一步穿透信托架构、认定委托人控制外国企业并按照CFC规则征税,在举证和法律论证上面临较高门槛。反之,若信托只是包裹空壳公司、委托人仍自行或者通过保护人或家办实质发号施令,则CFC规则会成为现行法律下最现实的征税风险源。实践中,也经常有同行和客户反馈,很多税务局遇到信托架构的时候,首先询问是不是不可撤销信托,如果不是,那接下来直接讨论税的问题;如果是不可撤销信托,就进一步要求提供相关合同和文件等。

  三、应对策略

  《特别纳税调整实施办法(试行)》(国税发〔2009〕2号)规定,中国居民企业股东能够提供资料证明其控制的外国企业满足以下条件之一的,可免于将外国企业不作分配或减少分配的利润视同股息分配额,计入中国居民企业股东的当期所得:设立在国家税务总局指定的非低税率国家(地区),非低税率是指外国企业设立地的实际税负低于12.5%(我国法定税率25%的50%),尤其需要注意的是这里指的是实际税负,而非名义税率;主要取得积极经营活动所得,这里的积极经营活动与被动收入相反,证券投资、房租、利息等均属于被动收入;年度利润总额低于500万元人民币。

  根据上述规定,底层公司如设立在非低税率国家(香港、新加坡、BVI、开曼等均不在此列),或主要取得积极经营活动所得,年度利润总额低于500万元人民币,均可作为抗辩的依据。此外,结合前述个人所得税法的相关规定,如果留存利润具有真实、合理的商业经营目的,也可以成为有效抗辩,其核心不是证明“有信托所以不能征税”,而是证明“没有税务居民个人对低税负外国企业的不当控制和不合理利润滞留”。

  这意味着,信托架构必须在法律文件和实际执行中都“拿得出手”:在面临税务机关问询、核查乃至要求纳税的压力时,既要能说明信托的独立性,也要能说明底层公司的商业实质、利润留存理由和控制权边界。

  在税收行政诉讼中,税收法定原则是最有力的抗辩依据之一。实践中也确实存在纳税人胜诉的案例。理论上,纳税人完全可以对税务机关的征税决定提起行政复议和行政诉讼。在税务机关与纳税人出现争议难以决策的时候,尤其是经济相对发达地区的税务机关也并不排斥通过诉讼解决双方之间的争议。

  总之,已经设立或准备设立信托的家庭,应当立即审视现有离岸信托的结构。以上文的论证为基础,笔者团队提出以下法律上的应对策略:

  (一)信托控制权层面:降低被认定为“实质控制”的可能性

  第一步,是对信托文件和配套协议进行控制权体检。重点审查信托契约、保护人协议、意愿书、投资顾问协议、家办服务协议、受托人任免安排等文件,确认委托人或家族成员是否仍保留撤销、变更受益人、决定分配、支配资产、决定投资、任免受托人或对重大事项一票否决等权利。

  第二步,是让“不可撤销、自由裁量、独立受托人”不仅停留在文件名称上,而要落实到日常运营。对于确需设置保护人的,应将其权限限定在风险防控和受托人履职监督范围内,避免由委托人、委托人控制的公司或实质听命于委托人的家办人员担任保护人并保留投资、分配、任免等实质决策权。受托人的投资决策、分配决定和会议记录应形成可追溯档案,以证明其独立判断。

  第三步,是正确理解CRS/AEOI下的“控权人”规则。即便在信息申报层面,委托人、受托人、保护人、受益人等可能均被列为信托控权人,这并不当然等同于中国税法下的控制权认定;但如果申报资料、银行尽调文件和实际执行记录共同显示委托人保留最终有效控制权,则会显著削弱“信托财产独立”的抗辩空间。因此,合规目标不应是规避申报,而是让申报材料、法律文件与真实执行保持一致。

  第四步,是保留设立信托的非税目的证据,例如家族治理、未成年或特殊成员照护、资产隔离、跨代传承、慈善安排、家族企业稳定持股等。只有当信托具有清晰的传承和治理目的,而不是仅被用作低税地空壳公司的外衣,税收法定原则和信托财产独立性的抗辩才更有说服力。

  (二)公司层面:做实实体公司,避免空壳化

  公司层面的核心,是让信托持有的境外公司经得起“商业目的、经济实质、独立决策、合规纳税”的穿透审查。离岸架构“去空壳化+实质化”是对抗穿透的关键路径:每一层公司都应当说明其存在的商业理由,而不能只是接收股息、沉淀利润或隔离身份的导管。

  具体而言,香港公司、BVI公司、开曼公司或家族投资控股工具应尽量形成与其资产规模和职能相匹配的实质:包括真实办公或服务安排、当地董事或专业管理团队、独立银行账户和会计账簿、董事会或投资委员会决议、投资管理协议、风险控制记录、税务申报记录以及与关联方交易相匹配的定价文件。对于以投资为主的公司,还应说明资产配置、风险承担、再投资计划和利润留存的商业逻辑。

  如果底层公司确有经营活动,应尽量提高积极经营所得占比,减少长期只取得股息、利息、租金、特许权使用费等消极所得的状态;如利润暂不分配,应以预算、投资计划、债务偿还、监管资本、流动性管理等文件说明合理经营需要。

  同时,要避免将公司账户与个人消费、家族成员借款、境内企业资金回流混同使用。此外,涉及中国境内企业股权、分红或间接转让的,还应同步评估受益所有人、非居民企业预提所得税、间接转让和中国居民企业认定等风险(这部分今后将另行撰文分享)。总之,公司层面的合规不能是形式补丁,而是要让“信托—公司—资产”的每一层都能解释其真实功能。

  (三)专业沟通

  如果收到税务机关的问询,建议聘请同时精通中国税法、信托法及跨境实务的专业人士进行正面、专业的沟通,依据税收法定原则陈述立场。从实务经验看,在经济发达地区,税务机关的法治意识更强,在一定程度上可以听取、多听取纳税人的意见。

  (四)一个重要的展望:规则明确化是时间问题

  笔者认为,中国政府出台离岸信托涉税规则或税务处理细则是必然趋势。CRS 2.0的落地将提供前所未有的信息基础,金税四期将提供数据分析能力,而全球税务透明化的大潮将提供政策动力。届时,新规则对信托运营阶段是否征税,将直接决定未来中国高净值人士设立离岸信托的意愿和策略。在规则明确之前,提前布局、做好合规准备,才是最明智的选择。

  四、结语

  CRS时代,离岸信托的税务面纱正在被揭开,但这并非一场突如其来的风暴,而是法治化、透明化进程中的必然一步。从税收法定原则的角度看,受控外国企业的规则不能天然适用于信托架构。

  对于理性的财富持有者而言,一定要认识到。离岸信托绝对不必然等于税筹工具,也不绝对等于必须缴税,这个架构需要在合法合规的框架内,才具备纳税递延、亏损弥补等重要的功能,细节才是关键所在;而安全,来自于对规则的深刻理解与严格遵守。 

  【免责声明】本文仅为针对公开规则、公开信息及一般实务风险所作的专业讨论,不构成针对任何特定客户、特定信托架构或特定税务争议的正式法律意见或税务建议。具体事项应结合个案情况、信托文件、税务居民身份、资产类型及所在地税务规则另行评估。

  ●参考文献:

  1. 《中华人民共和国宪法》第五十六条

  2. 《中华人民共和国立法法》(2023年修正)第十一条第六项

  3. 《中华人民共和国个人所得税法》(2018年修正)第一条、第三条、第八条

  4. 《中华人民共和国个人所得税法实施条例》(2018年修订)

  5. 《中华人民共和国企业所得税法》(2018年修正)第四十五条、第四十七条

  6. 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(2024年修订)第一百一十七条、第一百一十八条

  7. 《中华人民共和国信托法》(2001年)

  8. OECD, Revenue Statistics 2025, December 2025

  9. OECD, Crypto-Asset Reporting Framework (CARF), 2023

  10. 程杰、王雪阳:《全球税收透明背景下的中国受控外国企业(CFC)规则深度解析与合规指引》(上、下篇),2025年11月

  11. 刘剑文:《法治中国的税收法定之路》,中国国际税收研究会,2021年10月

  12. 《香港CRS 2.0进入立法阶段,离岸架构、两地身份避税行不通了》,证券时报,2026年4月

  13. 《21世纪经济报道》:《离岸架构、加密货币等避税行不通了!一文看懂香港CRS 2.0》,2026年4月

  14. 券研社:《重磅!多地税务部门动手,离岸信托追缴20%税收!》,2026年4月

  15. 彭博社:《中国税务部门围剖离岸信托,超级富豪海外持股面临20%追税》,2026年4月

  16. 《特别纳税调整实施办法(试行)》(国税发〔2009〕2号)第八章

  17. Hong Kong Inland Revenue Department, AEOI Guidance for Financial Institutions, Chapter Paragraph 36

  18. OECD, CRS Frequently Asked Questions / CRS常见问题指引(2025)

  19. 刘阳律师:《CRS 2.0时代高净值家族跨境资产合规新策略》

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

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        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

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  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。