国税发[2005]170号 国家税务总局关于税务系统贯彻落实《全面推进依法行政实施纲要》的意见
发文时间:2005-10-24
文号:国税发[2005]170号
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各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局,扬州税务进修学院,局内各单位:

  为贯彻国务院《全面推进依法行政实施纲要》(以下简称《纲要》),落实“聚财为国、执法为民”的税收工作宗旨,进一步推进税务系统依法行政,提出如下意见:

  一、提高认识,转变观念,进一步增强税务系统依法行政的主动性和自觉性

  (一)深入领会《纲要》的重大意义。《纲要》以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,总结了近年来推进依法行政的基本经验,适应全面建设小康社会的新形势和依法治国的进程,确立了建设法治政府的目标,明确规定了今后十年全面推进依法行政的指导思想和具体目标、基本原则和要求、主要任务和措施。各级税务机关要从立党为公、执政为民的高度,充分认识《纲要》的重大意义,认真学习、大力宣传《纲要》的基本精神和主要内容,把贯彻落实《纲要》、推进依法行政作为税务系统的一项全局性工作任务切实抓紧抓好。

  (二)充分认识全面推进税务系统依法行政工作的重要性和紧迫性。近几年来,特别是2001年全国税务系统依法治税工作会议以来,税务系统依法行政工作取得了明显成效。但是,与全面推进依法行政的各项要求相比,还存在一定差距,主要是:一些税务干部依法行政意识不强,依法行政的能力和水平有待进一步提高;税收行政立法的机制和程序不够完善;越权执法、随意执法等问题时有发生;税收执法监督不力,一些违法或不当的行政行为得不到及时、有效的制止和纠正。这些问题的存在,在一定程度上侵害了纳税人等税务行政管理相对人的合法权益,影响了税务机关的社会形象。解决这些问题,必须全面推进税务系统依法行政。

  (三)正确把握税务系统推进依法行政的主要目标和基本思路。按照《纲要》有关“合法行政、合理行政、程序正当、高效便民、诚实守信、权责统一”的基本要求,将贯彻依法行政、推进依法治税贯穿到深化税收改革、强化税务管理等工作中,不断理顺税收管理体制,完善税收立法,加强税收执法,强化执法监督,真正做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。正确处理依法行政与组织收入和支持经济发展的关系,坚持组织收入原则。努力提高税务机关工作人员特别是各级领导干部依法行政的观念和能力,在税务系统内部形成尊重法律、崇尚法律、遵守法律的良好氛围。

  二、完善税务行政决策和立法机制,提高制度建设质量

  (一)建立健全税务行政决策机制。完善各级税务机关工作规程、决策程序和议事规则。建立健全重大事项集体决策、专家咨询、合法性论证等制度,与纳税人利益密切相关的重大决策事项,要通过座谈会、听证会、论证会等形式广泛听取纳税人和基层税务机关的意见,进一步扩大公众参与程度。建立税务行政决策跟踪反馈机制,定期对决策的执行情况进行跟踪调查和评估反馈。加强对税务行政决策活动的监督,按照“谁决策、谁负责”的原则建立健全决策责任追究制度,实现决策权力与责任的统一。

  (二)完善税收立法机制。按照条件成熟、突出重点、统筹兼顾的原则,科学合理地确定税收行政立法计划。规范税收立法程序,改进税收立法方法,提高税收立法技术,注重与相关部门的立法协调。完善税务部门规章立法工作,制定税收规范性文件制定管理办法,对各级税务机关的税收立法权限、程序、方法及责任等内容做出明确规定,增强立法及制度制定工作的计划性、规范性、公开性和可行性。保持税法的稳定性和连续性,保护纳税人等税务行政管理相对人对税收政策制度的合理预期。

  (三)遵守税收立法权限。制定税务部门规章和规范性文件不得超越法定权限,不得与法律、法规等上位法规定相矛盾、相抵触,同位阶的规章及规范性文件之间应保持协调一致。授权立法必须符合法律、法规规定,且不得转授。立法解释权属于制定机关,实施机关不得擅自解释。

  (四)提高税收制度建设质量。负责起草税收法律、法规、规章和规范性文件的职能部门,要深入调查研究,尤其要进行立法评估和效益分析,使税收立法既具有前瞻性,又符合当前工作实际。税法实施后,要对执行中的情况进行跟踪问效、分析评估,并提出改进、完善的措施。要建立规章和规范性文件定期清理制度,及时解决税法规范之间的矛盾和冲突。

  三、规范税收执法行为,提高税务管理效能

  (一)创新税务行政管理方式。在税务管理活动中,要转变管理方式,充分运用间接管理、动态管理和事后管理等手段,降低执法成本,加快税收管理信息化进程,提高管理效能。坚决贯彻加强税源管理的各项制度和措施,不断强化税收征管工作。切实完善纳税服务体系,优化纳税服务环境,提高纳税服务水平。落实、完善纳税评估、纳税约谈、纳税辅导等制度措施,提高税法的遵从度。认真贯彻实施行政许可法,深化税务行政审批制度改革,不断规范税务行政许可和审批行为。充分发挥税务稽查的威慑作用,依法严厉打击各种税收违法犯罪行为。

  (二)推进税务管理的规范化。按照《税收征管法》及其实施细则的要求,继续推进税收管理“科学化、精细化”进程,建立信息化支持下的专业化征管格局。按照依法设置、加强管理、有利服务、讲求效率的要求,根据税源分布、纳税人数量和管理技术水平等实际工作情况,科学设置各级税务机构,逐步实现税务机构设置和人员编制的法定化。要合理界定税务机关内部税源管理、税款征收、税务稽查和法律救济等各环节的职能,按照精确、细致、深入的要求,将法律规定的职责和权限分解落实到具体执法部门、岗位和人员,既避免职能交叉与重叠,又确保各环节相互衔接。加强上级税务机关对下级税务机关的指导和监督,推进各级税务机关内部行政管理的规范化,确保政令畅通。建立管理效果定期评价制度,统筹分析税收管理成本和效益,及时发现管理漏洞,解决管理问题。

(三)严格按照法定程序行使权力、履行职责。对法律、法规规定的程序,税务机关必须严格遵守。按照程序正当和高效便民的要求,建立和完善税收执法中的回避、告知、听证、说明理由等各项程序制度,依法保障纳税人等税务行政管理相对人的合法权益。

  (四)加大政务公开力度。除涉及国家机密及依法应当受到保护的商业秘密、个人隐私外,税务机关所有需要纳税人周知、遵守和执行的事项和信息,均应通过公报、网站、报纸等媒体对外公布,并创造有利条件便于纳税人查询。要在进一步落实文明办税“八公开”制度的基础上,不断完善税法公告、欠税公告、纳税人信用等级评定、税款核定、减免退税、许可决定和处罚结果等公开制度,加大公开力度,提高税收执法的透明度。

  (五)公正、合理地行使自由裁量权。对税务机关依法律、法规规定享有较大自由裁量权的行为,要进行梳理、分类,制定具体、细化的实施办法,从源头上降低自由裁量权被滥用的风险。行使行政处罚等自由裁量权,要遵循法治原则,符合法律目的,排除不相关因素的影响。对可以采用多种方式实现执法目的的,应当选用对纳税人等税务行政管理相对人损害最小的措施和方式。

  (六)深入推行税收执法责任制。贯彻落实《全国国税系统税收执法责任制岗位职责和工作规程范本(试行)》、《全国地税系统税收执法责任制岗位职责和工作规程范本(试行)》、《税收执法责任制考核评议办法(试行)》、《税收执法过错责任追究办法》。认真开展考核评议,以计算机考核为依托,实行人机结合,拓展考核的深度和广度。做好“税收执法管理信息系统”和自动化考核第二批扩大试点工作。促进执法考核与执法监察工作的结合。积极探索对考核结果的综合利用,逐步实现全员综合考核。严格执法过错责任追究,完善追究范围和追究形式,确保追究结果公平公正。

  四、完善监督制度和机制,强化对税收行政行为的监督

  (一)加强对税收部门规章和税收规范性文件的审查和监督。做好规章审查工作,保证规章质量。认真执行税收规范性文件会签制度,未经法制部门会签的规范性文件不得对外发布。完善备案制度,依法严格审查。建立异议处理制度,纳税人等税务行政管理相对人对规章或规范性文件提出异议时,要及时研究处理。

  (二)加强对税务行政执法行为的过程监控。认真执行重大税务案件集体审理制度,确保案件定性的准确性、法律适用的正确性。继续实行大额减免缓退税款审批集体审核制度,严格遵守法定审批权限和审批程序。进一步完善税务行政处罚、行政许可听证制度,尊重纳税人的陈述权和申辩权。

  (三)加强对税收执法行为的事后监督。加强税收执法检查和执法监察,确保成效。认真贯彻行政复议法和税务行政复议规则,加强复议案件的统计分析,完善复议责任追究制度。严格税收会计监督,加大经济责任审计,严肃财经制度和纪律。

  (四)自觉接受对税收执法行为的外部监督。自觉接受人大监督和政协民主监督,高度重视人大建议和政协提案的办理工作。自觉接受人民法院依照行政诉讼法的规定对税务机关实施的监督,积极出庭应诉、答辩,自觉履行生效判决、裁定。严格执行国家赔偿制度,保障纳税人等税务行政管理相对人依法获得赔偿。认真配合监察、审计、检察等专门监督机关的工作,积极落实监督决定。自觉接受新闻舆论监督,主动拓宽社会监督渠道。

  (五)切实依法解决人民群众通过信访举报反映的问题。落实《信访工作条例》,建立统筹兼顾、标本兼治的信访工作格局,依法处理信访问题,切实保障信访人的合法权益。建立信访工作责任制,按照属地管理和分级负责归口办理、谁主管谁负责的原则,努力把矛盾解决在基层、解决在当地。认真做好预防和处置群体性事件工作,按照预防为主,抓早、抓小、抓苗头的要求,组织开展不稳定因素的排查、调处。积极探索高效、便捷和成本低廉的防范、化解社会矛盾的机制。

  五、加强领导,采取措施,确保依法行政工作落到实处

  (一)明确责任,狠抓落实。各级税务机关主要负责人作为推进依法行政工作第一责任人,要加强对依法行政工作的领导,分管领导要具体抓,各有关职能部门要明确分工,加强配合,一级抓一级,逐级抓落实。要结合工作实际,制定落实《纲要》和《税务系统贯彻落实〈全面推进依法行政实施纲要〉的意见》的具体办法和配套措施,将各项工作任务分解、落实到具体职能部门,做到长远有规划、近期有安排。

  (二)建立依法行政定期报告制度。各级税务机关要于每年年末向上一级税务机关报告依法行政工作情况,重点报告本机关当年推进依法行政工作的措施、成效和存在的问题及下一年的工作计划和工作安排。同时,对上一级税务机关依法行政工作提出意见和建议。

  (三)加强对依法行政工作的考核。要建立和完善税务机关工作人员依法行政工作考核制度,将依法行政工作状况作为评议考核的重要标准,并与干部使用相结合。对依法行政成绩突出的,予以表彰、奖励;对工作不力的,严肃纪律,追究责任。

  (四)做好法律宣传和培训工作。实行领导干部学法制度,定期对领导干部进行法律知识培训,进一步提高领导干部依法行政的意识和能力。加强全员法律培训,组织广大税务干部学习通用法律知识和从事本职工作所需的专门法律知识。继续实行税收执法资格认证制度。未取得税收执法资格的人员,一律不得从事税收执法工作。加大税法宣传和普法工作力度,逐步形成与税务机关依法行政相适应的外部法制环境。

  (五)充分发挥法制部门的职能作用。要进一步健全法制工作机构,不能成立专门法制工作机构的税务机关,要配备专职税收法制员。加强法制队伍建设,培养、选拔、配备一批法律专业人才。充分发挥法制机构在依法行政方面的参谋、助手和法律顾问作用,并为他们开展工作在经费、手段等方面创造条件、提供保障。

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。