目录
一、增值税
二、土地增值税
三、企业所得税
四、房产税
五、城镇土地使用税
笔者按:
车位可以简单的分为两种,一种是能办出产权证的,另一种是不能办出产权证的,即计容或不计容,不计容车位通常不能办理产权证,常见的不能办出产权证的车位也可以简单的分为两种:
一种是已经列入公摊面积的车位,只要列入了公摊,从法律上来说就属于不能办出产权证的车位,属于全体业主共有。因此该类车位不可以购买产权,但可以出租或转让车位使用权。
另一种是人防车位,即是指为了保障战乱时期人员的掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的位于地下的防护建筑,是国家强制要求配套的建筑,禁止开发商销售,人防车位不同于其它车位,有着其特殊性。因为人防车位所占的面积属于人防工程,建设部相关条例已明确规定,作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。因此,人防车位既不属于开发商,也不属于全体业主共有,该类车位也不可以购买产权,而只能出租或转让车位使用权。
一、增值税
一般而言,车位无论销售产权或使用权,取得的收入视同价外费用,可以按增值税预征率缴纳增值税,在实际操作中,可以结合当地税务规定,制定相应销售政策,减少税负,如售房赠送车位使用权,在销售收入没有减少的前提下,可实现车位使用权转让,在购房合同中可约定买房赠车位使用权,符合有偿赠送的条件,可不视同销售计税。
采用买房赠车位使用权的销售方式,按照销售房屋和车位拆分销售价格,并分别签订房屋和车位使用权转让合同,房屋销售合同价格应与发票价格一致,赠送车位使用权可在发票的备注栏注明金额,需要注意的是,车位使用权的年限一定要约定与房屋所有权年限一致,车位使用权转让价格不能明显低于市场价格,否则会被税务局按照出租不动产征收房产税,或视同销售按同类不动产的平均价格确定,缴纳增值税、土地增值税及企业所得税等。
二、土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)规定,只有产权权属转移才属于土地增值税应税收入,车位出租按租赁计征,无产权车位收入不属于土地增值税的应税行为,其成本区分不同情况处理,对于符合非营利性配套条件的支出可分摊入可售面积对应成本扣除,否则作为其他无产权支出,成本单独确认,不计入土地增值税扣除项目,也就是说,计容面积才可分摊土地及建安成本,非营利性的人防车位建造成本可以计入公共配套设施费,作为土地增值税扣除项目。
对于车位销售,预征土地增值税时应归类于其他房产,房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的车位,在预征土地增值税时,采用随房确认的原则:销售房屋为普通住宅的,地下室按普通住宅标准确定,销售房屋为非普通住宅或其他房地产项目的,地下室、车库按照非普通住宅或其他房地产项目确定,待清算时并入住宅以外其他房地产项目。
受房地产调控政策的影响,由于捆绑增加区域成交单价,部分地区不再允许捆绑式销售,同时,单独销售的车位等,按照“三分法”,作为其他处理,非人防车位同样分摊相关成本,并参与清算。
三、企业所得税
车位单独出售的,按发票或车位使用权出让合同确认不动产销售收入,同时按建造成本确认营业成本,缴纳企业所得税;
采用买房赠车位使用权的销售方式,按照销售房屋和车位拆分销售价格,并分别签订房屋和车位使用权转让合同,车位使用权应分摊的销售收入在发票的备注栏注明,按发票复印件或车位使用权出让合同确认不动产销售收入,同时按建造成本确认营业成本,缴纳企业所得税。
四、房产税
目前开发商对车位的处理,除了出租外,一般采取转让车位使用权的方式,转让年限与车位所在的土地使用权年限一致,目前对于出让车位使用权属于土地增值税范畴,还是房产税范畴,争议颇大。执行土增清算地区较多。
笔者认为,车位出租使用权按销售不动产处理,纳入土地增值税范畴,按《合同法》第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。
同时,按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)明确“转让建筑物有限产权或永久使用权转让以及在转让建筑物或构建物时一并转让其所占土地使用权的,按销售不动产缴纳增值税”,一则作为土地增值税清算项目可以分摊建造成本,适当降低增值率,二则预交土地增值税,税率较房产税低,一定程度上为企业节约资金成本。
五、城镇土地使用税
《关于房产税、城镇土地使用税的有关问题的通知》(财税[2009]128号)第四条,对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地,按规定征收城镇土地使用税。其中已取得地下土地使用权证的,按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款;未取得地下土地使用权证或地下土地使用权上未标明土地面积的,按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。
笔者认为,如车位自用或用于出租的,则需按照上述规定缴纳城镇土地使用税。
小型微利企业所得税年度申报指引(2025年)
目录
01 政策提示及操作指引
07企业基础信息表及表单选择
14纳税调整明细表
38税收优惠明细表
42企业所得税年度纳税申报主表
47弥补亏损明细表
01 政策提示及操作指引
一、政策提示
(一)小型微利企业重点政策提示
1. 2024 年小型微利企业的判断标准
2019 年以后,小型微利企业的判断标准如下(需同时满足):
(1) 从事国家非限制和禁止行业;
(2) 年度应纳税所得额不超过300万元;
(3) 从业人数不超过300人;
(4) 资产总额不超过5000万元。
其中:
资产总额:指资产总额的全年季度平均值。季度平均值=(季初值+季末值)/2,全年季度平均值 = 全年各季度平均值 /4。
从业人数:指全年季度平均从业人数(计算方法同上)。从业人数是指与企业建立劳动关系的职工人数和企业接受的劳务派遣用工人数之和。
2.2024 年小型微利企业重点所得税优惠政策
(1)小微企业所得税优惠政策
① 2023年1月1日至 2027年12月31日,对小型微利企业年应纳税所得额不超过300万元的部分,减按 25% 计入应纳税所得额,按 20% 的税率缴纳企业所得税。(财政部 税务总局公告2023年第12号)
② 分支机构不能单独享受小微企业所得税优惠政策:企业设立不具有法人资格分支机构的,应当汇总计算总机构及其各分支机构的从业人数、资产总额、年度应纳税所得额,依据合计数判断是否符合小型微利企业条件,由总机构汇总计算应纳税款,并享受相关优惠政策。(国家税务总局公告2023年第6号)
③ 从事国家限制和禁止行业的企业不能享受小微企业政策,如纳税人生产经营情况发生变化,以后年度符合了相关政策享受条件,应先修改相关行业后,再申报享受相关政策。
(2)研发费用加计扣除优惠政策
企业开展研发活动中实际发生的研发费用,未形成无形资产计入当期损益的,在按规定据实扣除的基础上,自2023年1月1日起,再按照实际发生额的 100% 在税前加计扣除;形成无形资产的,自2023年1月1日起,按照无形资产成本的200%在税前摊销。具体享受条件及相关要求请按照《财政部 税务总局关于进一步完善研发费用税前加计扣除政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第7号)等文件的相关规定执行。
集成电路和工业母机企业研发费用加计扣除政策,按照文件规定需符合相应条件或由相关管理部门进行清单认定,不符合相应条件的小微企业不能享受有关政策。
(3)设备、器具一次性扣除
企业在2018年1月1日至2020年12月31日(财政部税务总局公告2023年第37号延长至2027年12月31日)期间新购进的设备、器具,单位价值不超过500万元的,允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除,不再分年度计算折旧。
选择享受一次性扣除优惠政策,会带来折旧计提和扣除的税会差异。对于该项资产而言,在享受优惠政策的当年,对允许一次性扣除的金额与会计核算计提折旧金额之间的差额要进行纳税调减;在以后年度,则要对会计核算计提折旧的金额进行纳税调增。
此处主要列举小型微利企业常见扣除项目,具体扣除条件及相关要求可参考下文各纳税调整项目明细表的填报要点。如企业发生其他扣除项目,可依据相关政策规定做纳税调整。
(二)涉及纳税调整的常见限额扣除项目清单
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附件:小型微利企业所得税年度申报指引(2025年).pdf(请在网页端打开)
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