国税发[2007]35号 国家税务总局关于印发《涉外企业联合税务审计工作规程》的通知
发文时间:2007-03-27
文号:国税发[2007]35号
时效性:全文有效
收藏
825

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局:

  为规范和加强外商投资企业和外国企业(以下简称涉外企业)联合税务审计工作,总局制定了《涉外企业联合税务审计工作规程》,现印发给你们,请遵照执行,并将执行中的问题及时反馈总局(国际税务司)。

  附件:联合税务审计汇总表(略)


  国家税务总局

  二○○七年三月二十七日


 涉外企业联合税务审计工作规程


  第一章 总则

  第一条 为规范和加强外商投资企业和外国企业(以下简称涉外企业)联合税务审计工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《涉外税务审计规程》(以下简称《规程》)和《涉外企业联合税务审计暂行办法》(以下简称《办法》),制定本规程。

  第二条 涉外企业联合税务审计工作由各级税务机关国际(涉外)税务管理部门负责实施或组织实施。

  第三条 对于跨区域联合税务审计,总机构或负责合并申报缴纳企业所得税的营业机构(以下简称汇缴机构)所在地主管税务机关负责前期的纳税评估初评和疑点的提供,与所属分支机构或营业机构(以下简称营业机构)所在地主管税务机关的联络和承办协调会以及资料和数据的汇总工作。营业机构所在地主管税务机关应按照汇缴机构所在地主管税务机关的统一步骤和时间安排开展工作。

  第四条 对于国地税联合税务审计,国税局、地税局应成立联合税务审计领导小组,制定联席会议制度,组织、指导和监督联合税务审计工作的开展。国税局、地税局在开展联合税务审计时,应在履行好各自职责的基础上,加强配合,协调一致地开展工作。

  第二章 审计对象的选择与确定

  第五条 跨区域联合税务审计的对象,按照以下程序确定:

  (一)跨省(含自治区、直辖市和计划单列市,下同)联合税务审计的对象,由国家税务总局国际税务司从各地上报的跨省经营的涉外企业中确定。

  (二)跨市(含州、盟,下同)和县(含县级市、区和旗,下同)联合税务审计的对象,分别由省级和市级税务局根据所辖涉外企业的实际情况选择确定。

  第六条 国地税联合税务审计的对象,按照以下程序确定:

  (一)对涉外企业所得税和其主体业务适用的流转税均由同一税务局主管的涉外企业,由该主管税务局提出备选纳税人名单,与其他适用税种的主管税务机关共同研究确定审计对象。

  (二)对涉外企业所得税和其主体业务适用的流转税由国税局、地税局分别主管的涉外企业,由主管国税局和地税局分别提出备选纳税人名单,双方共同研究确定审计对象。

  (三)国地税联合税务审计对象的确定,应报经联合税务审计领导小组批准。

  第三章 案头准备

  第七条 跨省联合税务审计对象确定后,按照以下程序进行案头准备:

  (一)汇缴机构所在地省级税务局应在一个月内组织完成以下工作:对汇缴机构的纳税评估初评;《规程》所规定的纳税人信息资料的收集整理、审计项目分析与评价、会计制度及内部控制的分析与评价;起草被审计纳税人基本情况的报告并上报总局,报告应包括纳税人投资和生产经营情况、纳税和享受税收优惠情况、案头准备情况、可能存在的问题以及联合税务审计要点提示等内容。

  (二)总局在接到报告后10个工作日内,向汇缴机构和营业机构所在地省级税务局下文部署联合税务审计的具体工作和进度安排。

  (三)各营业机构所在地省级税务局在收到总局文件后,应在规定时限内组织完成对营业机构的案头准备和相关报告工作。

  在案头准备阶段,应注意结合联合税务审计要点提示,按照《规程》要求采用分析性复核、会计制度和内部控制评价等方法,提高案头分析的质量。

  案头准备阶段结束后,应分别向总局和汇缴机构所在地省级税务局报送案头分析报告。报告内容应包括:纳税人基本情况(注册资本、核算方式、经营范围等)、财务管理及内控水平分析(包括收支内控、发票管理、资金运转和流向等)、税务登记和纳税情况、审计所属期经营状况、案头分析情况(主要为财务报表重要指标分析)、案头分析发现的可能存在问题的领域以及联系人姓名、联系电话等。

  (四)汇缴机构所在地省级税务局应在收到各地案头分析报告后15个工作日内汇总完毕案头分析情况,拟定重点审计项目,并向总局报告。

  (五)总局通过下文或召开工作协调会等形式,确定重点审计项目,部署现场实施阶段的工作。

  (六)汇缴机构和营业机构所在地省级税务局接到总局现场实施阶段的部署后,应根据确定的重点审计项目,组织编制审计计划。

  (七)汇缴机构所在地主管税务机关向汇缴机构发出《税务审计通知书》,并抄送各营业机构所在地主管税务机关。在《税务审计通知书》中,应注明委托营业机构所在地主管税务机关同期进行税务审计事项。各营业机构所在地主管税务机关按照授权分别向营业机构下发《税务审计通知书》。

  第八条 国地税联合税务审计对象确定后,按照以下程序进行案头准备:

  (一)国税局、地税局应根据需要收集资料,做到信息共享,并充分使用现有的税收征管信息资料。需要纳税人额外提供资料的,国税局、地税局应共同商定后以书面形式告知纳税人,不得重复收集资料。

  (二)国税局、地税局应根据职责范围合理分工,按照《规程》要求采用分析性复核、会计制度和内部控制评价等方法,寻找可能存在问题的领域。

  (三)国税局、地税局根据各自情况编制会计制度和内部控制调查问卷,经双方汇总整理后,共同向纳税人发放和回收。根据回收的调查问卷,由国、地税双方共同对纳税人会计制度及内部控制的有效性、完整性和准确性进行初步分析评价。

  (四)国税局、地税局应共同研究确定重点审计项目,并按照《规程》的要求制定统一的审计计划,保证现场实施阶段的进度协调一致。

  (五)国税局、地税局应分别填制《税务审计通知书》,同时送达纳税人。

 第四章 现场实施

  第九条 对于跨省联合税务审计,按照以下程序组织现场实施:

  (一)汇缴机构和营业机构所在地主管税务机关应按照《规程》的要求,分别完成对所属汇缴机构和营业机构会计制度及内部控制的遵行性测试、确定性审计等程序。

  (二)各营业机构所在地主管税务机关应根据审计中发现的问题形成《税务审计报告》,在规定时限内层报总局,并抄送汇缴机构所在地主管税务机关。

  (三)汇缴机构所在地主管税务机关对各营业机构所在地主管税务机关的《税务审计报告》进行汇总,确定需进一步审计的问题,形成总的《税务审计报告》,并结合审计终结的需要编制《联合税务审计汇总表》(见附件),一并层报总局。

  (四)总局根据现场审计结果,通过下文或召开工作协调会等形式,确定税务审计结论,部署审计终结阶段的工作。

  第十条 对于国地税联合税务审计,按照以下程序组织现场实施:

  (一)国、地税双方应共同派员调取或现场查阅纳税人账簿资料。

  (二)在确定性审计中,国、地税双方应在规定的时间内优先完成共同需要的审计项目工作底稿。所形成的工作底稿应一式两份,一份留存,一份传递给另一方。

  (三)现场实施阶段结束后,国、地税双方应及时汇总情况、交换意见、核实结果,确保相关数据口径一致,问题定性公正、准确。双方按分工对所辖税种进行汇总整理,按照《规程》要求编制《审计汇总表》,并形成《税务审计报告》。

  第五章 审计终结

  第十一条 对于跨省联合税务审计,按照以下程序进行审计终结:

  (一)对于现场实施阶段遗漏或需进一步确认的问题,汇缴机构和营业机构所在地主管税务机关应向纳税人进一步核实。

  (二)根据总局部署,各营业机构所在地主管税务机关应就发现的问题形成《初审意见通知书》,送交各营业机构确认。

  (三)各营业机构所在地主管税务机关应及时将《税务审计报告》、纳税人确认的《初审意见通知书》和已填制好的《联合税务审计汇总表》及相关工作底稿报汇缴机构所在地主管税务机关汇总。

  (四)汇缴机构所在地主管税务机关应在汇总各地《初审意见通知书》和整理相应工作底稿的基础上,编制总体的《初审意见通知书》,送交汇缴机构确认。

  (五)汇缴机构所在地主管税务机关应根据总体的《初审意见通知书》和汇缴机构回复意见,研究下发《税务处理决定书》,同时抄送各营业机构所在地主管税务机关,并按入库级次办理税款退补、滞纳金和罚款入库事宜。

  (六)审计终结阶段结束后,汇缴机构所在地省级税务局应在15个工作日内向总局上报联合税务审计工作情况报告。该报告应包括纳税人基本情况、汇缴机构和各营业机构案头准备情况、现场实施情况、审计结论和处理结果以及对此次联合税务审计的体会、存在的问题和改进建议等。

  第十二条 对于国地税联合税务审计,按照以下程序进行审计终结:

  (一)国税局、地税局应分别制作《初审意见通知书》,并共同派员送达纳税人确认。

  (二)根据《初审意见通知书》和纳税人回复意见,国税局、地税局应共同研究,分别制作《税务处理决定书》,同时送达纳税人,并按入库级次办理税款退补、滞纳金和罚款入库事宜。

  (三)审计终结阶段结束后,国税局、地税局应在年度终了后15个工作日内联合向总局上报联合税务审计工作情况报告。该报告应包括纳税人基本情况、案头准备情况、现场实施情况、审计结论和处理结果以及对此次联合税务审计的体会、存在的问题和改进建议等。

  第六章 后续管理

  第十三条 联合税务审计中发现纳税人有避税嫌疑的,应在联合税务审计结束后,将相关案头分析疑点、税务审计相关案卷副本移交国际税务管理部门实施反避税调查。必要时,联合税务审计和反避税调查可结合进行。

  第十四条 联合税务审计中发现纳税人有重大偷、逃、骗税嫌疑的,应在联合税务审计结束后10个工作日内,将相关案头分析疑点、税务审计相关案卷副本移交税务稽查部门处理。

  第十五条 联合税务审计结束后,汇缴机构和营业机构所在地主管税务机关或国、地税双方应按照《规程》要求按户归档,并加强跟踪管理。

  第七章 附则

  第十六条 跨市、县的联合税务审计,由省级局或市级局主办,比照跨省联合税务审计的有关程序办理。

  第十七条 根据需要,跨区域联合税务审计和国地税联合税务审计可合并进行。

  第十八条 本规程由国家税务总局负责解释。各省、自治区、直辖市和计划单列市税务机关可根据本规程制定具体实施方案,并报总局备案。

  第十九条 本规程自下发之日起执行。

  附件:联合税务审计汇总表(略) 

联合税务审计汇总表

纳税年度:                                           金额单位:

营业机构:                                           主管税务机关:


image.png

填表说明:

    1.本表由汇缴机构所在地主管税务机关编制,营业机构所在地主管税务机关负责填写相关内容。

    2.“纳税年度”、“金额单位”、“审计项目”和“汇缴机构所在地主管税务机关要求提供的其他资料”由汇缴机构所在地主管税务机关根据汇总工作的需要填列。

    3.其他项目由营业机构所在地主管税务机关填写,并加盖公章确认。

    4.本表为A4横式。

推荐阅读

严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。