国税函[2007]500号 国家税务总局关于中国建银投资有限责任公司2006年度财产损失等税前扣除项目税务处理问题的通知
发文时间:2007-05-16
文号:国税函[2007]500号
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北京、河北、山西、辽宁、吉林、黑龙江、上海、江苏、浙江、山东、安徽、江西、福建、河南、湖北、湖南、广东、广西、海南、重庆、四川、贵州、甘肃省(区、市)国家税务局,青岛、深圳市国家税务局:

经研究,现对中国建银投资有限公司2006年度发生的财产损失等税前扣除项目税务处理问题通知如下:

一、根据《企业财产损失所得税前扣除管理办法》(国家税务总局令第13号)和《金融企业呆账损失税前扣除管理办法》(国家税务总局令第4号)的有关规定,中国建银投资有限公司2006年度发生的财产损失准予税前扣除(财产损失清单见附件)。北京市国家税务局应依据该公司报送的有关部门、机构鉴定确认的财产损失等税前扣除项目的证明资料,按规定逐笔逐项进行审查核实,如有不实,应调整当期应纳税所得额并依法补缴税款。

二、各地主管税务机关要协助北京市国家税务局对该公司2006年度申报的财产损失税前扣除项目进行审查核实,如有不实,应及时将有关情况和资料反馈北京市国家税务局。


附件:


中国建银投资有限责任公司2006年度财产损失等税前扣除项目明细表


序号项目名称代理行原值净值净损失

一、固定资产

1奥迪2.6北京市分行 635,000.00 19,050.00 19,050.00

2公爵帝轿车浙江省分行 12,000.00 5,127.74 5,127.74

3昌河面包青岛市分行 11,500.00 4,992.94 4,992.94

4摩托车广东省分行 13,800.00 414.00 414.00

5丰田面包车广东省分行 198,352.00 59,325.26 59,325.26

6华兴原二支行

职工宿舍湖南省分行 4,593,000.00 4,593,000.00 4,593,000.00

7田庄台办公楼辽宁省分行 190,000.00 112,032.12 112,032.12

8油城住宅楼辽宁省分行 203,546.50 152,746.97 152,746.97

9盘山家属房辽宁省分行 62,543.00 23,429.88 23,429.88

10盘山家属房辽宁省分行 13,000.00 3,676.18 3,676.18

11房屋吉林省分行 266,067.32 200,434.18 200,434.18

12白城市镇赉支行

土地吉林省分行 864,381.94 794,511.04 794,511.04

13宿舍吉林省分行 2,600.00 2,119.70 2,119.70

14新阳支行公企房黑龙江省分行 1,000,000.00 580,490.91 580,490.91

15方一安宿舍浙江省分行 23,388.00 7,919.42 7,919.42

16高井头宿舍安徽省分行72,649.50 49,698.72 49,698.72

17六安分行舒城支行

龙河宿舍 安徽省分行100,102.00 62,214.58 62,214.58

18六安分行舒城支行

东门宿舍安徽省分行20,000.00 11,524.88 11,524.88

19六安分行舒城支行

综合宿舍安徽省分行50,000.00 29,642.33 29,642.33

20六安分行舒城支行

储蓄综合楼安徽省分行68,800.00 36,047.41 36,047.41

21其他非营业用房

(广德)安徽省分行50,000.00 15,491.18 15,491.18

22月湖支行三角线

分理处营业房江西省分行 86,080.00 48,200.15 48,200.15

23鹰潭分行铜专职工

宿舍1号楼江西省分行 306,000.00 196,197.92 196,197.92

24林荫东路职工

宿舍楼江西省分行 130,410.00 104,581.36 104,581.36

25办公营业楼山东省分行 119,362.89 34,668.09 34,668.09

26食堂工程款湖北省分行 113,136.00 3,394.08 3,394.08

27友谊、供办

营业用房湖北省分行 4,542.51 223.32 223.32

28花果办中心所湖北省分行 48,869.30 34,099.87 34,099.87

29六化建所湖北省分行 140,000.00 113,277.10 113,277.10

30前进路分理处湖北省分行 82,966.92 15,090.41 15,090.41

31工业区储蓄所湖北省分行 150,000.00 116,097.33 116,097.33

32西街分理处湖北省分行 200,000.00 157,577.22 157,577.22

33咸安区支行车库湖北省分行 15,300.00 1,658.55 1,658.55

34咸安区支行建丰湖北省分行 18,243.53 10,218.57 10,218.57

35崇阳支行老宿舍房湖北省分行 72,074.79 58,939.14 58,939.14

36通城支行金三角

办公楼湖北省分行 848,300.00 684,479.82 684,479.82

37人民路支行住宅楼湖南省分行 428,571.43 292,101.59 292,101.59

38城东支行宿舍湖南省分行 1,582,794.00 47,483.82 47,483.82

39隆回支行中心所

营业房湖南省分行 218,000.00 126,476.70 126,476.70

40东茅岭岳阳楼所湖南省分行 410,000.00 248,537.15 248,537.15

41赫山支行江化

储蓄所湖南省分行 55,244.30 55,244.30 55,244.30

42赫山支行朝阳

储蓄所湖南省分行 159,588.11 159,588.11 159,588.11

43未房改宿舍

(公摊)、小电房 广东省分行 78,204.93 36,545.81 36,545.81

44未房改宿舍、

地下室、营业点广东省分行 478,779.33 364,470.84 364,470.84

45诗书路支行

营业用房广东省分行 1,098,340.00 493,344.57 493,344.57

46长堤支行营业用房广东省分行 270,590.20 82,836.14 82,836.14

47营业用房广东省分行 498,156.00 223,762.21 223,762.21

48鸿运花园广东省分行 800,700.00 800,700.00 800,700.00

49东亚大厦办公楼广东省分行 1,535,966.00 1,183,748.19 1,183,748.19

50中山五所办公楼广东省分行 255,000.00 160,063.08 160,063.08

51职工宿舍广东省分行 6,990,000.00 5,345,619.94 5,345,619.94

52湛江市坡头区

房地产开发公司广东省分行 1,500,000.00 1,500,000.00 1,500,000.00

53百园宿舍—在建

工程转入广东省分行 772,434.03 734,971.07 734,971.07

54清远市分行

清新支行本部宿舍广东省分行 75,177.98 53,227.88 53,227.88

55清远市分行宿舍广东省分行 52,500.00 46,195.00 46,195.00

56紫微花园深圳分行 796,317.77 578,423.14 578,423.14

57蛇口太子路

光龙大厦首层深圳分行 663,618.80 403,842.16 403,842.16

58蛇口太子路

光龙大厦首层深圳分行 1,501,400.00 869,463.65 869,463.65

59蛇口太子路

光龙大厦首层深圳分行 794,861.63 452,967.61 452,967.61

60蛇口太子路

兴龙大厦首层深圳分行 1,182,829.80 639,236.24 639,236.24

61防城支行宿舍广西区分行 2,806.94 1,325.05 1,325.05

62建行龙滩支行

职工公寓楼广西区分行 254,400.00 173,860.70 173,860.70

63合浦丰门岭房产广西区分行 250,000.00 132,797.97 132,797.97

64黔南分行本部

河滨路宿舍贵州省分行 18,500.00 12,016.90 12,016.90

65建行白银市分行

人民路住宅楼甘肃省分行 18,611.72 11,349.11 11,349.11

66秦城大众路住宅甘肃省分行 119,678.00 101,670.74 101,670.74

67原信用社职工住宅甘肃省分行 504,095.57 504,095.57 504,095.57

68安西县支行支行

家属院甘肃省分行 82,522.45 42,192.62 42,192.62

69临夏州分行住宅楼甘肃省分行 359,362.89 10,780.89 10,780.89

70兰西储蓄所甘肃省分行 217,229.15 171,564.69 171,564.69

71培训用房甘肃省分行 338,238.00 314,761.10 314,761.10

72大同大庆路分理处

营业用房山西省分行 171,000.00 120,354.58 120,354.58

73郊区支行政府

储蓄所山西省分行 136,287.10 105,490.06 105,490.06

74高平支行宿舍楼山西省分行 167,000.00 125,394.40 125,394.40

75五台职工宿舍楼山西省分行 1,810,000.00 1,373,214.01 1,373,214.01

76分行本级八一路

宿舍山西省分行 102,337.95 73,750.17 73,750.17

77原隰县支行储蓄所

营业用房山西省分行 17,200.00 7,432.16 7,432.16

78河西支行古交支行

宿舍山西省分行 176,803.98 130,783.39 130,783.39

79农业路5#11#河南省分行 87,958.74 52,551.17 52,551.17

80原新区支行办公室

改造河南省分行 92,500.00 77,044.80 77,044.80

81安阳分行供销社

家属楼河南省分行 28,965.00 12,895.28 12,895.28

82中州支行中州路

安阳大学家属楼河南省分行 650,000.00 479,255.54 479,255.54

83职工住房

(王书奎)河南省分行 179,999.40 125,913.00 125,913.00

84职工住房(段冰)河南省分行 189,993.00 141,213.18 141,213.18

85安阳分行相州支行

西环城分理处河南省分行 8,543.03 7,852.43 7,852.43

86吉利支行老办公楼河南省分行 589,150.80 246,265.16 246,265.16

87吉利支行老家属楼河南省分行 502,364.80 191,425.14 191,425.14

88吉利支行办公楼河南省分行 42,521.76 39,084.66 39,084.66

89嵩县支家属楼河南省分行 1,000.00 930.70 930.70

90三门峡分行灵宝市

支行故县分理处营业楼河南省分行 292,100.00 228,367.67 228,367.67

91清产核资河南省分行 390,000.00 242,359.04 242,359.04

92漯河分行郾城县

支行宿舍楼河南省分行 194,000.00 102,473.35 102,473.35

93漯河分行临颍

新城路宿舍楼河南省分行 1,148,000.00 954,672.93 954,672.93

94确山宿舍楼河南省分行 410,000.00 256,659.90 256,659.90

95正阳建行南家属楼河南省分行 1,530,000.00 1,285,095.07 1,285,095.07

96土地辽宁省分行 370,470.40 370,470.40 370,470.40

97住宅用地辽宁省分行 676,922.00 676,834.40 676,834.40

98土地浙江省分行 200,150.00 200,150.00 200,150.00

99土地转让金湖北省分行 68,000.00 68,000.00 68,000.00

100商业用地湖北省分行 2,210,000.00 2,210,000.00 2,210,000.00

101重估增值湖北省分行 740,000.00 740,000.00 740,000.00

102皂市大桥所土地湖北省分行 18,000.00 11,325.50 11,325.50

103黄冈西湖二路土地湖北省分行 846,247.92 624,032.39 624,032.39

104中国建设银行荆门市

分行土地湖北省分行 843,706.50 622,158.51 622,158.51

105土地湖南省分行 290,000.00 290,000.00 290,000.00

106支行土地湖南省分行 472,600.00 472,600.00 472,600.00

107中山三乡前陇

工业用地广东省分行 118,000.00 118,000.00 118,000.00

108金华新村广东省分行 1,600,000.00 1,600,000.00 1,600,000.00

109开阳县支行土地贵州省分行 42,135.20 40,028.30 40,028.30

110新华中路28号土地甘肃省分行 783,355.90 727,484.20 727,484.20

111嘉峪关铁路支行

土地甘肃省分行 79,000.00 75,168.40 75,168.40

112万荣行土地山西省分行 19,900.00 18,931.90 18,931.90

113安阳分行园

南路支行河南省分行 4,889.00 4,652.00 4,652.00

114濮阳分行柳屯支行

马寨矿土地河南省分行 1,400.00 1,334.46 1,334.46

115金水支行

行政区支行河南省分行 2,329.80 2,216.70 2,216.70

116金水支行政

六一分理处河南省分行 314,300.00 298,811.20 298,811.20

117洛阳分行孟津支行

94年征家属院土地河南省分行 747,000.00 303,914.70 303,914.70

118洛阳建行土地河南省分行 7,549,000.00 5,347,288.70 5,347,288.70

119洛阳分行营业部

土地使用权河南省分行 6,963,169.37 2,856,801.41 2,856,801.41

120洛宁支行家属楼河南省分行 139,500.00 86,930.50 86,930.50

121洛阳建行

土地使用权河南省分行 5,403,097.48 3,715,165.06 3,715,165.06

122栾川支行土地河南省分行 60,000.00 60,000.00 60,000.00

123平顶山分行本部河南省分行 2,590,000.00 677,644.44 677,644.44

124土地河南省分行 44,170.00 41,492.20 41,492.20

125东风路支行西秦汉路

豫西水泥厂对面土地河南省分行19,175.10 19,175.10

126陆川支行温汤

宿舍用地广西区分行 677,821.21 677,821.21

127揭东支行

营业用房用地广东省分行 805,880.90 805,880.90

128新绛支行旧

办公房用地山西省分行 19,960.26 19,960.26

129固定资产处置损失本部  14,259,976.66

固定资产小计77,265,604.36 54,882,607.54 69,142,584.20

二、长期待摊费用

130中山中路综合楼

外墙装修广西区分行 11,378.63 11,378.63

131高新营业厅装修广西区分行 38,611.92 38,611.92

132北专监控四川省分行 451.80 451.80

133一专监控系统四川省分行 14,239.88 14,239.88

134北专监控系统四川省分行 10,388.96 10,388.96

135一支行宿舍

锅炉维修江西省分行 3,365.64 3,365.64

136前进分理处装修费广东省分行 191,050.72 191,050.72

137城区汾江支行

2003年装修费广东省分行 302,433.88 302,433.88

138南海大沥支行

2003年装修费广东省分行 428,909.27 428,909.27

139高明协华办

2002年装修费广东省分行 108,792.74 108,792.74

140长期租赁费-大楼办广东省分行 362,729.34 362,729.34

141其他长期待摊费用

—金库门改造广东省分行 150,423.19 150,423.19

142其他长期待摊费用

—沙发、茶几广东省分行 21,338.06 21,338.06

143榕城支行马牙

办事处安防改造费广东省分行 12,368.36 12,368.36

144监控安装费广东省分行 7,954.05 7,954.05

145监控安装费广东省分行 8,409.66 8,409.66

146租入网点装修费深圳分行 48,131.41 48,131.41

147租入网点装修费深圳分行 35,859.30 35,859.30

148租入网点装修费深圳分行 99,450.41 99,450.41

149租入网点装修费深圳分行 117,991.73 117,991.73

150租入网点装修费深圳分行 249,959.20 249,959.20

151其他长期待摊费深圳分行 20,331.18 20,331.18

152其他长期待摊费深圳分行 50,632.98 50,632.98

153其他长期待摊费深圳分行 52,589.82 52,589.82

154监控设备及安装费深圳分行 1,235.16 1,235.16

155监控设备及安装费深圳分行 72,047.40 72,047.40

156监控设备及安装费深圳分行 30,636.51 30,636.51

157“山东证券交易厅”

装修山东省分行 17,987.18 17,987.18

158老东门所改造山东省分行 24,582.16 24,582.16

159市中营业大厅装修山东省分行 229,960.16 229,960.16

160市中金融超市装修山东省分行 21,472.92 21,472.92

161浠水支行丽文分理处

装修费用湖北省分行 32,947.91 32,947.91

162仙游建设所装修福建省分行 34,848.85 34,848.85

163天潼路支行装修建行上海分行 277,056.47 277,056.47

164储蓄所装修陕西分行 18,005.26 18,005.26

165储蓄所装修陕西分行 594.32 594.32

166侯马望桥街分理处

营业用房装修山西省分行 97,446.68 97,446.68

167装修工程费山西省分行 85,136.76 85,136.76

168显示屏工程山西省分行 5,565.68 5,565.68

169空调工程山西省分行 4,132.03 4,132.03

170空调工程山西省分行 2,499.98 2,499.98

171办公配置山西省分行 59,189.52 59,189.52

172装修工程费山西省分行 28,333.01 28,333.01

173广厦行监控系统

改造辽宁省分行 7,723.81 7,723.81

174网点装修湖南省分行 249,999.16 249,999.16

175鸿雁分理处装修湖南省分行74,999.50 74,999.50

176城西支行装修湖南省分行 8,242.08 8,242.08

177城西支行招牌湖南省分行 2,387.96 2,387.96

178南庄支行

毕马威办证费广东省分行 3,533.23 3,247.63 3,247.63

179办证费广东省分行 1,135.00 1,043.20 1,043.20

180办证费广东省分行 19,854.00 18,249.00 18,249.00

181秦城忠武巷新所

装修甘肃省分行 97,643.82 89,750.82 89,750.82

182周口分行三川支行川汇

分理处装修河南省分行 191,300.00 169,606.70 169,606.70

183南阳分行天山路家属院

办证费河南省分行 18,730.00 17,821.60 17,821.60

184南阳分行第二支行

办公楼办证费河南省分行 20,000.00 19,030.10 19,030.10

185铁西支行南营业楼

办证河北省分行 1,800.00 1,654.50 1,654.50

186装修费湖北省分行 24,000.00 20,502.12 20,502.12

187舞钢支行石漫滩

分理处装修河南省分行 190,000.00 174,641.80 174,641.80

188三门峡分行灵宝支行

家属楼(办证)河南省分行 1,120.00 1,065.70 1,065.70

长期待摊费用小计569,116.05 4,251,435.77 4,251,435.77

三、担险委托贷款

189上海华星影视

贸易公司上海分行5,500,000.00 5,500,000.00 5,500,000.00

190上海福利达服饰

有限公司上海分行2,500,000.00 2,500,000.00 2,500,000.00

191上海玩具十七厂上海分行1,724,948.00 1,724,948.00 1,724,948.00

192上海之地贸易发展

有限公司上海分行3,720,000.00 3,720,000.00 3,720,000.00

193大上海国际会所

有限公司上海分行15,562,522.24 15,562,522.24 15,562,522.24

194上海嘉进企业投资发展

有限公司上海分行15,000,000.00 15,000,000.00 15,000,000.00

195上海新亚金属

工艺厂上海分行65,000.00 65,000.00 65,000.00

196蒲江县乡镇企业

供销公司四川分行2,000,000.00 2,000,000.00 2,000,000.00

197四川邻水县炼油厂四川分行80,000.00 80,000.00 80,000.00

198四川邻水县

造纸总厂四川分行40,000.00 40,000.00 40,000.00

199四川精工机械

二分厂四川分行230,000.00230,000.00 230,000.00

200四川精工机械四分厂四川分行65,000.00 65,000.00 65,000.00

201邻水县五金电器厂四川分行200,000.00 200,000.00 200,000.00

202邻水县金属

回收公司四川分行30,000.00 30,000.00 30,000.00

203奉节县氮肥厂重庆分行2,000,000.00 2,000,000.00 2,000,000.00

204广东和平县水泥厂广东分行3,076,000.00 3,076,000.00 3,076,000.00

205海南省纺织工业

总公司海南分行4,000,000.00 4,000,000.00 4,000,000.00

206海南省轻工机械

工业公司海南分行5,200,000.00 5,200,000.00 5,200,000.00

207通什市水泥厂海南分行530,000.00 530,000.00 530,000.00

208上海嘉定区

玉兰庄园上海分行927,873.30 927,873.30 927,873.30

209上海天丰商贸公司上海分行2,000,000.00 2,000,000.00 2,000,000.00

210上海怡达服装厂上海分行237,882.54 237,882.54 237,882.54

211上海九统实业(集团)

有限公司上海分行4,300,000.00 4,300,000.00 4,300,000.00

212上海富尔莱

实业公司上海分行316,500.00 316,500.00 316,500.00

213上海天富房地产

发展公司上海分行5,000,000.00 5,000,000.00 5,000,000.00

214邻水县节园宾馆四川分行170,000.00 170,000.00 170,000.00

215四川省华东

玻璃钢厂四川分行20,000.00 20,000.00 20,000.00

216广东五华县

汽车螺丝厂广东分行5,000,000.00 5,000,000.00 5,000,000.00

217上海曙光特种

合成材料厂上海分行1,000,000.00 1,000,000.00 1,000,000.00

218上海沿山汽车发展

有限公司上海分行15,000,000.00 15,000,000.00 15,000,000.00

219上海环中塑胶

有限公司上海分行237,000.00 237,000.00 237,000.00

220上海杰宝汽车清洗

有限公司上海分行1,500,000.00 1,500,000.00 1,500,000.00

221湖南省第二纸板厂湖南分行1,800,000.00 1,800,000.00 1,800,000.00

222邵阳市水泥厂

扩建办湖南分行4,000,000.00 4,000,000.00 4,000,000.00

223玉溪市粮贸大楼云南分行2,000,000.00 2,000,000.00 2,000,000.00

224浙江嘉善工业

供销公司上海分行240,000.00 240,000.00 240,000.00

225江苏宜钢集团公司江苏分行7,290,000.00 7,290,000.00 7,290,000.00

226哈尔滨纪元房地产

综合开发公司黑龙江分行1,000,000.00 1,000,000.00 1,000,000.00

227黑龙江省糖业公司黑龙江分行2,936,021.60 2,936,021.60 2,936,021.60

228汕头经济特区广澳

企业发展公司广东省分行5,450,000.00 5,450,000.00 5,450,000.00

229腾冲县龙江糖厂云南分行2,011,382.90 2,011,382.90 2,011,382.90

230新时代通讯

器材公司黑龙江分行1,000,000.00 1,000,000.00 1,000,000.00

231克山医药原材料厂黑龙江分行1,487,501.78 1,487,501.78 1,487,501.78

232腾冲县蒲川煤矿云南分行1,000,000.00 1,000,000.00 1,000,000.00

233黑龙江省毛纺厂黑龙江分行4,658,209.86 4,658,209.86 4,658,209.86

234广东省广宁
华宁陶瓷厂
广东省分行2,000,000.00 2,000,000.00 2,000,000.00

担险委托贷款合计134,105,842.22 134,105,842.22 134,105,842.22

四、股权投资处置损失

235股权投资处置损失  3,886,756.46

财产损失总计211,940,562.63 193,239,885.53 211386618.68  

推荐阅读

严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。