海关总署令第162号 中华人民共和国海关《中华人民共和国政府与巴基斯坦伊斯兰共和国政府自由贸易协定》项下进口货物原产地管理办法
发文时间:2007-05-30
文号:海关总署令第162号
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《中华人民共和国海关〈中华人民共和国政府与巴基斯坦伊斯兰共和国政府自由贸易协定〉项下进口货物原产地管理办法》已于2007年5月29日经署务会议审议通过,现予公布,自2007年7月1日起施行。2005年12月29日海关总署令第139号公布的《中华人民共和国海关关于执行〈中国-巴基斯坦自由贸易区原产地规则〉的规定》同时废止。


  署长

  二○○七年五月三十日


  中华人民共和国海关《中华人民共和国政府与巴基斯坦伊斯兰共和国政府自由贸易协定》项下进口货物原产地管理办法


  第一条 为正确确定《中华人民共和国政府与巴基斯坦伊斯兰共和国政府自由贸易协定》(以下简称《中巴自贸协定》)项下进口货物的原产地,促进双方的经贸往来,根据《中华人民共和国海关法》(以下简称《海关法》)、《中华人民共和国进出口货物原产地条例》、《中巴自贸协定》的规定,制定本办法。

  第二条 本办法适用于从巴基斯坦进口的《中巴自贸协定》项下货物,但以加工贸易方式保税进口和内销的货物不适用本办法。

  第三条 从巴基斯坦直接运输进口的货物,符合下列条件之一的,其原产地为巴基斯坦,适用《中华人民共和国进出口税则》(以下简称《税则》)中的《中巴自贸协定》税率:

  (一)在巴基斯坦完全获得或者生产的;

  (二)符合本办法第五条、第六条或者第七条规定的在巴基斯坦非完全获得或者生产的。

  第四条 本办法第三条第(一)项所称“在巴基斯坦完全获得或者生产”的货物是指:

  (一)在巴基斯坦收获、采摘或者收集的植物及植物产品;

  (二)在巴基斯坦出生和饲养的活动物;

  (三)在巴基斯坦从本条第(二)项活动物获得的产品;

  (四)在巴基斯坦狩猎、诱捕、捕捞、水生养殖、收集或者捕获所得的产品;

  (五)从巴基斯坦领土、领水、海床或者海床底土开采、提取的除本条第(一)项至第(四)项以外的矿物质或者其他天然生成的物质;

  (六)从巴基斯坦按照国际法规定有权开发的该国领水以外的水域、海床或者海床底土获得的产品;

  (七)在巴基斯坦注册的船只或者合法悬挂该国国旗的船只在公海捕捞获得的鱼类及其他海产品;

  (八)在巴基斯坦注册的加工船或者合法悬挂该国国旗的加工船上仅使用本条第(七)项产品加工、制造的产品;

  (九)在巴基斯坦从既不能用于原用途、也不能恢复或者修理的物品上回收的零件或者原材料;

  (十)在巴基斯坦收集的既不能用于原用途、也不能恢复或者修理,仅适合弃置或者用作部分原材料的回收,或者仅适合作再生用途的物品;

  (十一)在巴基斯坦境内生产加工过程中产生的废碎料;

  (十二)仅用本条第(一)项至第(十一)项所列产品在巴基斯坦加工获得的产品。

  第五条 本办法第三条第(二)项所称“在巴基斯坦非完全获得或者生产的货物”是指,巴基斯坦原产成分的比例不低于40%的货物。

  在计算原产成分时,应当适用下列公式:

  货物的船上交货价格(FOB)-非原产材料的价格

  × 100 %≥40%

  货物的船上交货价格(FOB)

  上述公式中,非原产材料的价格应当为下列两种价格之一:

  (一)材料进口时的成本、保险费加运费价格(CIF);

  (二)最早确定的在巴基斯坦境内为使用不明原产地材料进行制造或者加工支付的价格。

  第六条 除另有规定外,在巴基斯坦境内使用符合本办法第三条的货物作为生产适用《中巴自贸协定》税率的制成品的材料,并且其制成品中原产于中国、巴基斯坦的成分累计不低于40%,则该制成品应当视为原产于巴基斯坦。

  第七条 在巴基斯坦加工、制造的货物,符合《中国-巴基斯坦自由贸易区原产地规则》(以下简称《中巴原产地规则》)项下产品特定原产地标准的,应当视为原产于巴基斯坦。该标准是本办法的组成部分,由海关总署另行公告。

  第八条 在按照本办法第三条确定货物原产地时,下列微小加工及处理不影响货物原产地的确定:

  (一)为使货物在运输或者贮存中保持良好状态而进行的处理,例如干燥、冷冻、通风、晾晒、冷却,置于盐或者二氧化硫中、用盐水或其他水溶液保存,去除已毁坏部分等类似处理;

  (二)除尘、筛选、分类、分级、搭配(即成套物品的组合),清洗、上漆和切割;

  (三)为便于装运货物而进行的改换包装、分拆或装配;

  (四)简单的切割、切片和再包装,或者装瓶、装袋、装箱、固定于硬纸板或者木板上,以及其他简单包装;

  (五)在产品或者其包装上粘贴标志、标签或者其他类似的区别标记;

  (六)对产品进行的简单混合,不论其是否为同类产品,但混合所用成分应当不属于本办法第三条规定的产品;

  (七)将物品的零部件简单组装成完整品;

  (八)完整品的拆解;

  (九)屠宰动物;

  (十)仅用水或者其他物质稀释而不改变货物的性质;

  (十一)本条第(一)项到第(十)项中的两项或者多项加工、处理的组合。

  第九条 本办法第三条所称“直接运输”是指《中巴自贸协定》项下的进口货物从巴基斯坦直接运输到我国。

  进口货物运输至我国,并且符合下列条件之一的,视为从巴基斯坦直接运输:

  (一)货物未经过任何中国和巴基斯坦之外的国家或者地区境内运输;

  (二)货物运输途中经过一个或者多个中国和巴基斯坦之外的国家或者地区,在这些国家或者地区不论是否转换运输工具或者作临时储存,但是同时符合下列条件:

  1.仅由于地理原因或者运输需要;

  2.货物未在这些国家或者地区进入贸易或者消费领域;

  3.除装卸或者其他为使货物保持良好状态的处理外,货物在这些国家或者地区未经任何其他加工。

  第十条 与货物一起申报进口并且按照《税则》应当与该货物一并归类的包装、包装材料、容器以及附件、备件、工具、介绍说明材料,其原产地不影响货物原产地的确定。

  第十一条 除另有规定外,在确定货物的原产地时,货物生产过程中使用的、本身不构成货物物质成分、也不成为货物组成部件的下列材料,其原产地不影响货物原产地的确定:

  (一)燃料与能源;

  (二)工具、模具及铸模;

       (三)用于维护设备及厂房的备件和材料;

  (四)在生产中使用的,或者用于运行设备和厂房的润滑剂、润滑油、复合材料及其他材料;

  (五)手套、眼镜、鞋、衣服、安全设备和用品;

  (六)用于测试或者检验货物的设备、装置和用品;

  (七)催化剂和溶剂;

  (八)在货物生产过程中使用,虽然不构成该货物组成部分,但能合理地表明其参与了该货物生产过程的任何材料。

  第十二条 货物申报进口时,进口货物收货人应当主动向海关提交由巴基斯坦指定的政府机构签发的原产地证书正本(格式见附件),并且按照海关的申报规定填制《中华人民共和国海关进口货物报关单》(以下简称《报关单》),申明适用《中巴自贸协定》税率。

  进口货物收货人向海关提交的巴基斯坦原产地证书必须符合本办法附件所列格式,用国际标准A4纸印制,所用文字为英文。原产地证书不得涂改及叠印。

  原产地证书上所列的一项或者多项货物应当为同一批次进口到中国的原产于巴基斯坦的货物,一份原产地证书应当对应一份《报关单》。

  第十三条 进口货物经过一个或者多个中国和巴基斯坦以外的国家或者地区运输的,进口货物收货人应当向海关提交下列文件:

  (一)在巴基斯坦签发的联运提单;

  (二)巴基斯坦有关政府机构在货物出口前、出口时,或者在货物实际出口后15日内签发的原产地证书;

  (三)货物的原始商业发票;

  (四)货物经过其他国家或者地区运输至我国境内的,进口货物收货人还应当按照海关的要求提交该国家或者地区海关出具的证明文件。

  第十四条 在特殊情况下,由于非主观过错、过失或者其他合理原因,原产地证书未能按照本办法第十三条第(二)项规定的日期签发的,进口货物收货人可以向海关提交补发的原产地证书,但该补发的原产地证书应当是在货物装运之日起1年内签发的,并注明“补发”字样。

  第十五条 原产地证书被盗、遗失或者毁坏的,进口货物收货人可以要求出口货物发货人向原签证机构申请在原证书签发之日起1年之内签发经证实的原产地证书真实复制本。该复制本应当注明“经证实的真实复制本”,并注明原证书正本的签发日期。

  第十六条 除不可抗力外,原产地证书应当自签发之日起6个月之内向我国海关提交;符合本办法第九条第二款第(二)项规定,货物经过一个或者多个中国和巴基斯坦之外的国家或者地区运输的,其原产地证书提交期限延长至8个月。进口货物在本款规定期限内已经实际进口的,原产地证书的提交期限可以不受本款规定的限制。

  货物申报进口时,进口货物收货人虽然申明适用《中巴自贸协定》税率,但是未能提交符合规定的原产地证书及相关文件或者提交的原产地证书及相关文件不符合本办法规定的,海关应当按照规定收取保证金后放行货物,并且按照规定办理进口手续、进行海关统计。

  未按照本条第一款规定提交的原产地证书,海关不予接受。

  第十七条 原产于巴基斯坦的进口货物,每批船上交货价格(FOB)不超过200美元的,免于提交原产地证书。

  第十八条 海关对巴基斯坦原产地证书的真实性或者相关货物是否原产于巴基斯坦产生怀疑时,可以向巴基斯坦有关政府机构提出原产地核查请求。

   在等待核查结果期间,海关可以依法选择按照该货物适用的最惠国税率、普通税率以及其他税率收取相当于应缴税款的等值保证金后放行货物,并且按照规定办理进口手续,进行海关统计。核查完毕后,海关应当根据核查结果,立即办理保证金退还手续或者保证金转为进口税款手续。

  在提出核查请求之日起6个月内,海关未收到巴基斯坦有关政府机构核查结果,或者核查结果未包含足以确定原产地证书真实性或者货物真实原产地信息的,有关货物不享受关税优惠待遇,海关应当立即办理保证金转为进口税款手续。海关统计数据同时作相应修改。

  进口货物属于国家限制进口的,或者有违法嫌疑的,在原产地证书核查完毕前海关不得放行货物。

  第十九条 除海关进出口贸易统计数据外,海关应当对用于双方交流的原产地证书核查资料予以保密。

  第二十条 从巴基斯坦进口适用《中巴自贸协定》税率的货物在向海关申报之后、海关放行之前,目的地发生变化需要运往其他国家的,进口货物收货人应当向海关提出书面申请。

  海关将货物运输目的地变化情况在原产地证书上签注确认后,将原产地证书正本返还进口货物收货人。

  第二十一条 原产于巴基斯坦的货物,在其他国家或者地区展览并且于展览期间或者展览后售往中国,同时满足下列条件的,在进口时可以享受《税则》中的《中巴自贸协定》税率:

  (一)该货物已经从巴基斯坦实际运送到展览所在国家或者地区展出;

  (二)该货物已经实际卖给或者转让给中国的进口货物收货人;

  (三)该货物已经以送展时的状态在展览期间或者展览后由展览举办国立即发运至中国;

  (四)该货物在展览期间处于展览所在国家或者地区海关的监管之下。

  上述展览货物进口时,进口货物收货人应当向海关提交原产地证书,并且提供展览所在国家或者地区有关政府机构签发的注明展览会名称及地址的证明书,以及本办法第十三条第(四)项所列的证明文件。

  本条中“展览”是指任何以出售外国产品为目的商贸、农业或者手工业展览会、交易会或者在商店或者商业场所举办的类似展览、展示。

  第二十二条  违反本办法,构成走私行为、违反海关监管规定行为或者其他违反《海关法》行为的,由海关依照《海关法》和《中华人民共和国海关行政处罚实施条例》的有关规定予以处理;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第二十三条 本办法中,下列用语的定义是:

  “成本、保险费加运费价格(CIF)”,是指在进口港把货物从运输工具卸下后,实付或者应当付给出口货物发货人的价格。它包括货物的成本和将货物运至指定目的港所需的保险费和运费。

  “船上交货价格(FOB)”,是指在指定出口港把货物装上运输工具后,实付或者应当付给出口货物发货人的价格。它包括货物的成本和将货物运至运输工具上所需的所有成本。

  “海关估价协议”,是指WTO协议中《关于实施1994年关税与贸易总协定第七条的协定》。

  “材料”,包括组成成分、零件、部件、组装件、已经实际上构成另一个货物部分或者已用于另一货物生产过程的货物。

  “产品特定原产地标准”,是指规定材料已经发生税则归类改变或者特定制造或者加工工序,或者满足某一从价百分比标准,或者混合使用任何这些标准的规则。

  “非原产材料”,是指用于货物生产中的非中国-巴基斯坦自贸区原产的材料,以及不明原产地的材料。

  “生产”,是指获得货物的方法,包括制造、生产、装配、加工、饲养、种植、繁殖、开采、提取、收获、捕捞、诱捕、采集、收集、狩猎和捕获。

  第二十四条 本办法由海关总署负责解释。

  第二十五条 本办法自2007年7月1日起施行。2005年12月29日海关总署令第139号公布的《中华人民共和国海关关于执行〈中国-巴基斯坦自由贸易区原产地规则〉的规定》同时废止。

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。