发改企业[2007]770号 国家发展改革委、国家税务总局关于公布免征营业税中小企业信用担保机构名单及取消名单的通知
发文时间:2007-04-10
文号:发改企业[2007]770号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市及计划单列市、新疆生产建设兵团发展改革委、经委(经贸委)、中小企业局(厅、办)、地方税务局:

  按照《国务院办公厅转发发展改革委等部门关于加强中小企业信用担保体系建设意见的通知》(国办发[2006]90号),以及《国家发展改革委、国家税务总局关于中小企业信用担保机构免征营业税有关问题的通知》(发改企业[2006]563号)要求,现就中小企业信用担保机构免征营业税有关事项通知如下:

  一、北京中关村科技担保有限公司等255家中小企业信用担保机构(名单见附件一),按照其机构所在地地市级(含)以上人民政府规定的标准取得的担保和再担保业务收入,自主管税务机关办理免税之日起,三年内免征营业税。

  二、天津市民福信用担保有限公司等47家中小企业信用担保机构(名单见附件二),取消其免税资格。取消免税资格的担保机构,自本文件下发之日起不再享受营业税免税政策,按规定申报缴纳营业税。

  三、各级中小企业管理部门和地方税务部门要认真履行职责,加强中小企业信用担保机构免征营业税工作的监督管理,切实发挥政策的导向作用。要结合政策执行,对担保机构实施动态监管,对纳入免税政策支持的中小企业信用担保机构,一经发现违规行为,要如实上报国家发展改革委和国家税务总局,取消其免税资格。

  四、上述规定自通知下发之日起执行。


  附件:

       1.免征营业税中小企业信用担保机构名单

  2.取消前期免征营业税资格的中小企业信用担保机构名单附件1:


  免征营业税中小企业信用担保机构名单序号 担保机构名称


  1 北京中关村科技担保有限公司

  2 北京首创投资担保有限责任公司

  3 北京光彩担保服务有限公司

  4 中投信用担保有限公司

  5 润联信用担保有限公司

  6 中元国信信用担保有限公司

  7 紫御湾投资担保有限公司

  8 中骏盛华担保有限公司

  9 中国华海投资担保有限公司

  10 中鸿联合信用担保有限公司

  11 天津市融信投资担保有限公司

  12 天津恒信投资担保有限公司

  13 天津市中小企业信用担保中心

  14 天津泰达担保有限公司

  15 天津德海投资担保有限公司

  16 天津华正投资担保有限公司

  17 天津海泰投资担保有限责任公司

  18 天津市中小企业信用担保基金管理中心

  19 天津泰和投资担保有限公司

  20 天津市浩信信用担保有限责任公司

  21 天津德泰信用担保有限公司

  22 河北省中小企业信用担保服务中心

  23 唐山市科技风险投资担保有限公司

  24 邯郸市中小企业信用担保有限公司

  25 唐山市中小企业信用担保中心

  26 承德市中小企业信用担保服务有限公司

  27 衡水桃城信用担保有限公司

  28 藁城市民营企业信用担保有限公司

  29 山西省中小企业信用担保有限公司

  30 吕梁市中小企业信用担保有限公司

  31 临汾市正和担保有限公司

  32 太原市创新信用担保有限公司

  33 太原市中小企业信用担保有限公司

  34 山西恒润源担保有限公司

  35 内蒙古金盛川投资担保有限责任公司

  36 呼和浩特市中小企业信用担保中心

  37 包头市银通担保有限责任公司

  38 内蒙古元盛集团包头市金盛投资担保有限公司

  39 呼伦贝尔市中小企业投资担保有限责任公司

  40 丹东市金鑫信用担保有限公司

  41 沈阳市科技担保投资有限公司

  42 盘锦市中小企业信用担保中心

  43 鞍山投资担保有限公司

  44 沈阳市中小企业信用担保中心

  45 沈阳浑南信必达担保有限公司

  46 凤城市海洋信用担保有限责任公司

  47 东港市五兴信用担保有限公司

  48 营口市中小企业信用担保有限公司

  49 营口企业信用担保投资有限公司

  50 朝阳裕隆担保投资有限公司

  51 盘锦市恒信企业信用担保有限公司

       52 辽阳国发投资担保有限公司

  53 辽阳辽发投资担保有限公司

  54 辽宁中小企业信用担保有限公司

  55 长春市中小企业信用担保有限公司

  56 吉林省中东信用担保有限责任公司

  57 通化市中小企业信用担保中心

  58 白山市中小企业信用担保有限公司

  59 白城市中小企业信用担保有限公司

  60 敦化市中小企业信用担保有限公司

  61 延边丰圆担保有限公司

  62 延边朝鲜族自治州中小企业信用担保中心

  63 吉林省信用担保投资有限公司

  64 牡丹江市鑫汇经济担保有限公司

  65 黑龙江省鑫正投资担保有限公司

  66 哈尔滨市企业信用担保中心

  67 上海市松江区中小企业贷款信用担保中心

  68 上海华宁担保股份有限公司

  69 上海元易信担保有限公司

  70 上海融真担保租赁有限公司

  71 宿迁同益担保有限公司

  72 江苏苏中投资担保有限公司

  73 姜堰市中小企业信用担保有限公司

  74 镇江新区中小企业投资担保有限公司

  75 宝应县民生担保有限责任公司

  76 江都市信诚担保有限公司

  77 盐城市亭湖区中小企业贷款担保有限公司

  78 阜宁县中小企业信用担保有限公司

  79 淮安市信联咨询担保有限责任公司

  80 金湖县国信担保有限公司

  81 江苏华泰投资担保有限公司

  82 淮安市清浦企业信用担保投资有限公司

  83 淮安市清河个体私营经济担保有限公司

  84 淮安市中小企业信用担保有限公司

  85 连云港金海担保有限公司

  86 南通市民信担保有限公司

  87 南通市青年创业担保有限责任公司

  88 通州华信担保有限公司

  89 苏州高新区中小企业担保有限公司

  90 苏州兴诚担保投资有限公司

  91 昆山市嘉虹投资担保有限公司

  92 苏州易通投资担保有限公司

  93 江苏金桥投资担保有限公司

  94 昆山市创业担保有限公司

  95 太仓香塘担保有限公司

  96 常熟市灵丰担保有限公司

  97 苏州市苏园担保有限公司

  98 常州市武进高新技术风险担保有限公司

  99 常州中小企业担保投资有限责任公司

  100 溧阳市中小工业企业信用担保中心

  101 常州市金汇中小企业信用担保有限公司

  102 江苏苏商投资担保有限公司

  103 丰县金诺信用担保有限公司

  104 镇江市中小企业信用担保中心

  105 宜兴市广汇投资担保有限公司

  106 宜兴市金长城担保有限公司

  107 无锡和信投资担保有限公司

  108 江苏友邦投资担保有限公司

  109 无锡市银苑担保有限公司

  110 无锡市合润投资担保有限公司

  111 高淳县中小企业信用担保有限公司

  112 南京市科技创新投资担保管理有限责任公司

  113 浙江中财担保有限公司

  114 建德市电联担保有限公司

  115 浙江振兴担保有限公司

  116 浙江南方担保投资有限公司

  117 浙江华昌担保投资有限公司

  118 浙江平安担保有限公司

  119 浙江银恒担保有限公司

  120 温州市银信投资担保有限公司

  121 温州兴农投资担保有限公司

  122 桐乡市诚信担保有限责任公司

  123 浙江誉华集团湖州科技担保有限公司

  124 长兴县诚信中小企业担保有限责任公司

  125 上虞市申发投资担保有限公司

  126 新昌县农业担保有限责任公司

  127 绍兴县经济技术担保有限公司

  128 绍兴市金桥农业投资担保有限公司

  129 绍兴县索密克信用担保有限公司

  130 金华市国信担保有限公司

  131 浙江万象农业投资担保有限公司

  132 浙江千家伴担保有限公司

  133 浙江正和担保有限公司

  134 松阳县中小企业贷款担保有限公司

  135 台州兴业担保投资有限公司

  136 浙江爱华担保有限公司

  137 杭州高新担保有限公司

  138 浙江信林担保有限公司

  139 铜陵金誉中小企业信用担保中心

  140 安徽商联担保投资有限公司

  141 池州市银通担保有限责任公司

  142 芜湖银联担保有限公司

  143 合肥市创新信用担保有限公司

  144 合肥市中小企业信用担保有限公司

  145 安庆市企发担保投资有限公司

  146 阜阳市中小企业信用担保中心

  147 金寨县企业信用担保中心

  148 安徽省信用担保集团有限公司

  149 福安市恒实担保有限公司

  150 宁德市沪宁担保有限公司

  151 龙岩市龙津信用担保有限公司

  152 宁德市沪企担保有限公司

  153 江西省新余市中小企业信用担保中心

  154 江西省企业信用担保有限责任公司

  155 九江市中小企业信用担保有限公司

  156 临沂市兰田担保有限责任公司

  157 威海银通中小企业担保有限责任公司

  158 烟台银桥信用担保有限公司

  159 莱芜市金桥担保有限责任公司

  160 枣庄市民企信用担保有限责任公司

  161 德州市金嘉实担保有限责任公司

  162 泰安市财富特担保有限公司

  163 河南省中小企业投资担保股份有限公司

  164 郑州中小企业担保有限公司

  165 濮阳市中小企业投资担保有限责任公司

  166 鄢陵县鑫欣中小企业信用担保有限公司

  167 新乡市中小企业信用担保有限公司

  168 信阳市鑫隆中小企业担保投资有限责任公司

  169 河南省中小企业信用担保服务中心

  170 湖北中企投资担保有限公司

  171 湖北省农业产业化信用担保股份有限公司

  172 武汉信用风险管理有限公司

  173 武汉中小企业信用担保有限公司

  174 荆州市诚信中小企业投资担保有限公司

  175 荆州市中小企业信用担保有限公司

  176 松滋市金财投资担保有限公司

  177 宜昌市中小企业信用担保有限公司

  178 襄樊市中小企业投资担保有限责任公司

  179 孝感钱源中小企业信用担保投资有限公司

  180 汉川市中小企业信用担保有限责任公司

  181 武穴市中小企业融资担保有限责任公司

  182 仙桃市中小企业信用担保有限公司

  183 天门市兴天投资担保有限公司

  184 郴州市中小企业信用担保有限公司

  185 宁乡县中小企业信用担保有限公司

  186 湖南金科投资担保有限公司

  187 湖南芙蓉中小企业信用担保有限公司

  188 湖南中保投资担保有限公司

  189 浏阳市企业信用担保有限责任公司

  190 邵阳市华强投资担保有限责任公司

  191 湖南省中小企业信用担保有限责任公司

  192 湖南中达中小企业投资担保有限公司

  193 广东银达担保投资集团有限公司

  194 广州银汇信用担保有限公司

  195 珠海市中融信用担保有限公司

  196 珠海市中小企业信用担保有限公司

  197 广东稳当融资担保有限公司

  198 东莞市融通信用担保有限公司

  199 中山市小榄镇中小企业创新发展信用担保有限公司

  200 广西投融资担保有限责任公司

  201 广西国力投资担保有限公司

  202 南宁市南方担保有限公司

  203 柳州市中小企业信用担保有限公司

  204 海口市中小企业信用担保有限公司

  205 重庆豪升信用担保有限公司

  206 重庆市中小企业信用担保中心有限公司

  207 重庆瀚华信用担保有限公司

  208 重庆市开县开源融资担保有限责任公司

  209 重庆金泉信用担保服务有限公司

  210 重庆市信用担保有限公司

  211 自贡市中小企业投资担保有限公司

  212 成都中小企业信用担保有限责任公司

  213 四川安信投资担保管理有限公司

  214 成都合力创业担保有限公司

  215 四川川中经投资担保股份有限公司

  216 四川省川科投担保有限公司

  217 南充市中小企业融资担保有限公司

  218 内江市农业产业化中小企业担保有限公司

  219 四川省经济技术投资担保中心

  220 四川新安担保有限公司

  221 四川澳浜投资担保有限公司

  222 贵州省众维中小企业信用担保有限公司

  223 云南省投融资担保有限公司

  224 昆明融资担保有限责任公司

  225 云南中银浩融资担保有限公司

  226 西安市经济技术投资担保有限公司

  227 陕西长安中小企业信用担保有限公司

  228 甘肃金桥投资信用担保有限公司

  229 青海四维信用担保有限公司

  230 宁夏恒大中小企业信用担保有限责任公司

  231 新疆金桥中小企业投资信用担保有限责任公司

  232 深圳市中小企业信用担保中心

  233 深圳市高新技术投资担保有限公司

  234 深圳市华融投资担保有限公司

  235 深圳市通银担保投资有限公司

  236 深圳中科智担保投资有限公司

  237 宁波市民营企业贷款担保有限公司

  238 宁波市中小企业信用担保有限公司

  239 象山县中小企业信用担保中心

  240 宁海县中小企业信用担保中心

  241 奉化市金盾信用担保有限公司

  242 余姚中泰担保有限公司

  243 慈溪市太平洋信用担保有限公司

  244 慈溪市金马中小企业担保有限公司

  245 宁波燎原担保有限公司

  246 宁波金诚担保有限公司

  247 庄河市北方中小企业信用担保有限公司

  248 大连环渤海发展信用担保有限公司

  249 大连英和信用担保有限公司

  250 大连经济技术开发区中小企业信用担保有限责任公司

  251 大连市企业信用担保有限公司

  252 大连复兴信用担保有限公司

  253 大连方元经济担保有限公司

  254 福建省中科智担保投资有限公司

  255 厦门市担保投资有限公司附件2:


  取消前期免征营业税资格的中小企业信用担保机构名单


  序号 担保机构名称

  1 天津市民福信用担保有限公司

  2 天津金耀投资担保有限公司

  3 天津市华信信用担保有限公司

  4 天津融联投资担保有限公司

  5 天津瀛寰东润信用担保有限公司

  6 天津市天地和投资担保有限公司

  7 天津百富勤投资担保有限公司

  8 兴安盟中小企业信用担保中心

  9 呼伦贝尔盟中小企业信用担保中心

  10 内蒙古自治区信托投资公司

  11 满洲里市中小企业信用担保中心

  12 赤峰中信担保有限公司

  13 内蒙古正浩信用担保有限责任公司

  14 通辽市信用担保有限责任公司

  15 乌海亨信元贷款担保有限责任公司

  16 黑龙江省典范担保有限公司

  17 上海恒和经济担保有限公司

  18 上海新华担保有限公司

  19 南京市经济技术投资发展担保有限责任公司

  20 无锡经纬投资担保有限公司

  21 无锡市梁溪投资担保有限公司

  22 常州红星投资担保有限公司

  23 连云港市中小企业信用担保中心

  24 杭州泰和担保有限公司

  25 杭州民营科技投资担保有限公司

  26 杭州联诚投资担保有限公司

  27 金华市东信投资担保有限公司

  28 玉环县鼎力担保投资有限公司

  29 玉环中信投资担保有限公司

  30 台州新世纪经济担保有限公司

  31 济南工商企业担保投资有限公司

  32 东营市高新技术投资担保有限公司

  33 潍坊市力群投资担保有限公司

  34 威海市中小企业信用担保中心

  35 宁津县银河信用担保服务有限公司

  36 泰安市企业信用担保有限公司

  37 宜昌中汇投资担保有限公司

  38 广州市澳富淇信用担保有限公司

  39 广东中海世纪融资担保有限公司

  40 广东均悦融资担保有限公司

  41 广东东方兴业融资担保有限公司

  42 广东格伦迪融资担保有限公司

  43 深圳市华立信担保投资有限公司

  44 深圳市信通担保投资股份有限公司

  45 大连亿银经济担保有限公司

  46 宁波市鄞州区中小企业信用担保协会

  47 宁波江东区中小企业贷款信用促进会 

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

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  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。