海关总署令第196号 中华人民共和国海关进出境运输工具监管办法
发文时间:2010-11-01
文号:海关总署令第196号
时效性:全文有效
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《中华人民共和国海关进出境运输工具监管办法》已于2010年10月14日经海关总署署务会议审议通过,现予公布,自2011年1月1日起施行。


署 长 盛光祖

二○一○年十一月一日


中华人民共和国海关进出境运输工具监管办法


       第一章 总  则  

  第一条 为了规范海关对进出境运输工具的监管,保障进出境运输工具负责人和进出境运输工具服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国海关法》,制定本办法。

  第二条 本办法所称进出境运输工具是指用于载运人员、货物、物品进出境的各种船舶、航空器、铁路列车、公路车辆和驮畜。

  第三条 海关对经营性进出境运输工具的监管适用本办法,对非经营性进出境运输工具的监管比照本办法管理。

  第四条 除经国务院或者国务院授权的机关批准外,进出境运输工具应当通过设立海关的地点进境或者出境,在海关监管场所停靠、装卸货物、物品和上下人员。

  由于不可抗力原因,进出境运输工具被迫在未设立海关的地点或者在非海关监管场所停靠、降落或者抛掷、起卸货物、物品以及上下人员的,进出境运输工具负责人应当立即报告附近海关。附近海关应当对运输工具及其所载的货物、物品实施监管。

  第五条 进境运输工具在进境以后向海关申报以前,出境运输工具在办结海关手续以后出境以前,应当按照交通运输主管机关规定的路线行进;交通运输主管机关没有规定的,由海关指定。

  进境运输工具在进境申报以后出境以前,应当按照海关认可的路线行进。

  第六条 进出境运输工具到达或者驶离设立海关的地点时,进出境运输工具负责人应当采用电子数据和纸质申报单形式向海关申报。

  第七条 进境的境外运输工具和出境的境内运输工具,未向海关办理手续并缴纳关税,不得转让或者移作它用。

  运输工具作为货物以租赁或其他贸易方式进出口的,除按照本办法办理进出境运输工具进境或者出境手续外,还应当按照有关规定办理进出境运输工具进出口报关手续。

  第二章 备案管理  

  第八条 进出境运输工具、进出境运输工具负责人和进出境运输工具服务企业应当在经营业务所在地的直属海关或者经直属海关授权的隶属海关备案。

  海关对进出境运输工具、进出境运输工具负责人以及进出境运输工具服务企业的备案实行全国海关联网管理。

  第九条 进出境运输工具、进出境运输工具负责人和进出境运输工具服务企业在海关办理备案的,应当按不同运输方式分别提交《进出境国际航行船舶备案表》、《进出境航空器备案表》、《进出境铁路列车备案表》、《进出境公路车辆备案表》、《运输工具负责人备案表》、《运输工具服务企业备案表》,并同时提交上述备案表随附单证栏中列明的材料。

  运输工具服务企业相关管理办法,由海关总署另行制定。

  第十条 《运输工具备案表》、《运输工具负责人备案表》和《运输工具服务企业备案表》的内容发生变更的,进出境运输工具负责人、进出境运输工具服务企业应当在海关规定的时限内持《备案变更表》和有关文件到备案海关办理备案变更手续。

  进出境运输工具负责人、进出境运输工具服务企业可以主动申请撤销备案,海关也可以依法撤销备案。

  第十一条 海关对在海关备案的进出境运输工具服务企业和进出境运输工具所有企业、经营企业实施分类管理,具体办法由海关总署另行制定。

  第三章 运输工具管理  

  第一节 进境监管  

  第十二条 进境运输工具负责人应当在规定时限将运输工具预计抵达境内目的港和预计抵达时间以电子数据形式通知海关。

  因客观条件限制,经海关批准,公路车辆负责人可以采用电话、传真等方式通知海关。

  进境运输工具抵达设立海关的地点以前,运输工具负责人应当将进境时间、抵达目的港的时间和停靠位置通知海关。

  第十三条 进境运输工具抵达设立海关的地点时,运输工具负责人应当按不同运输方式向海关申报,分别提交《中华人民共和国海关船舶进境(港)申报单》、《中华人民共和国海关航空器进境(港)申报单》、《中华人民共和国海关铁路列车进境申报单》、《中华人民共和国海关公路车辆进境(港)申报单》,以及上述申报单中列明应当交验的其他单证。

  进境运输工具负责人也可以在运输工具进境前提前向海关办理申报手续。

  第十四条 进境运输工具抵达监管场所时,监管场所经营人应当通知海关。

  第十五条 海关接受进境运输工具申报时,应当审核电子数据和纸质申报单证。

  进境运输工具在向海关申报以前,未经海关同意,不得装卸货物、物品,除引航员、口岸检查机关工作人员外不得上下人员。

  第二节 停留监管  

  第十六条 进出境运输工具到达设立海关的地点时,应当接受海关监管和检查。

  海关检查进出境运输工具时,运输工具负责人应当到场,并根据海关的要求开启舱室、房间、车门;有走私嫌疑的,并应当开拆可能藏匿走私货物、物品的部位,搬移货物、物料。

  海关认为必要时,可以要求进出境运输工具工作人员进行集中,配合海关实施检查。

  海关检查完毕后,应当按规定制作《检查记录》。

  第十七条 海关认为必要的,可以派员对进出境运输工具值守,进出境运输工具负责人应当为海关人员提供方便。

  海关派员对进出境运输工具值守的,进出境运输工具装卸货物、物品以及上下人员应当征得值守海关人员同意。

  第十八条 进出境运输工具负责人应当在进出境运输工具装卸货物的1小时以前通知海关;航程或者路程不足1小时的,可以在装卸货物以前通知海关。

  海关可以对进出境运输工具装卸货物实施监装监卸。

  进出境运输工具装卸货物、物品完毕后,进出境运输工具负责人应当向海关递交反映实际装卸情况的交接单据和记录。

  第十九条 进出境运输工具在海关监管场所停靠期间更换停靠地点的,进出境运输工具负责人应当事先通知海关。

  第三节 境内续驶监管  

  第二十条 进出境运输工具在境内从一个设立海关的地点驶往另一个设立海关的地点的,进出境运输工具负责人应当按照本章第四节的有关规定办理驶离手续。

  第二十一条 进出境运输工具在境内从一个设立海关的地点驶往另一个设立海关的地点的,应当符合海关监管要求,驶离地海关应当制发关封。进出境运输工具负责人应当妥善保管关封,抵达另一设立海关的地点时提交目的地海关。

  未经驶离地海关同意,进出境运输工具不得改驶其他目的地;未办结海关手续的,不得改驶境外。

  第二十二条 进出境运输工具在境内从一个设立海关的地点驶往另一个设立海关的地点时,海关可以派员随运输工具实施监管,进出境运输工具负责人应当为海关人员提供方便。

  第二十三条 进出境运输工具在境内从一个设立海关的地点驶往另一个设立海关的地点抵达目的地以后,应当按照本章第一节的有关规定办理抵达手续。

  第四节 出境监管  

  第二十四条 出境运输工具离开设立海关的地点驶往境外的2小时以前,运输工具负责人应当将驶离时间以电子数据形式通知海关。对临时出境的运输工具,运输工具负责人可以在其驶离设立海关的地点以前将驶离时间通知海关。

  因客观条件限制,经海关批准,公路车辆负责人可以在车辆出境前采用电话、传真等方式通知海关。

  第二十五条 运输工具出境时,运输工具负责人应当按不同运输方式向海关申报,分别提交《中华人民共和国海关船舶出境(港)申报单》、《中华人民共和国海关航空器出境(港)申报单》、《中华人民共和国海关铁路列车出境申报单》、《中华人民共和国海关公路车辆出境(港)申报单》,以及上述申报单中列明应当交验的其他单证。

  第二十六条 出境运输工具负责人在货物、物品装载完毕或者旅客全部登机(船、车)以后,应当向海关提交结关申请。海关审核无误的,制发《结关通知书》。

  海关制发《结关通知书》以后,非经海关同意,出境运输工具不得装卸货物、上下旅客。

  第二十七条 出境运输工具驶离海关监管场所时,监管场所经营人应当通知海关。

  第二十八条 进出境运输工具在办结海关出境或者续驶手续后的24小时未能驶离的,运输工具负责人应当重新办理有关手续。

  第四章 物料管理  

  第二十九条 经运输工具负责人申请,海关核准后,进出境运输工具可以添加、起卸、调拨下列物料:

  (一)保障进出境运输工具行驶、航行的轻油、重油等燃料;

  (二)供应进出境运输工具工作人员和旅客的日常生活用品、食品;

  (三)保障进出境运输工具及所载货物运输安全的备件、垫舱物料和加固、苫盖用的绳索、篷布、苫网等;

  (四)海关核准的其他物品。

  第三十条 进出境运输工具需要添加、起卸物料的,物料添加单位或者接受物料起卸单位应当向海关申报,并提交以下单证:

  (一)《中华人民共和国海关运输工具起卸/添加物料申报单》;

  (二)添加、起卸物料明细单;

  (三)海关认为必要的其他单证。

  境外运输工具在我国境内添加、起卸物料的,应当列入海关统计。

  第三十一条 进出境运输工具之间调拨物料的,接受物料的进出境运输工具负责人应当在物料调拨完毕后向海关提交《运输工具物料调拨清单》。

  第三十二条 进出境运输工具添加、起卸、调拨物料的,应当接受海关监管。

  第三十三条 进出境运输工具添加、起卸、调拨的物料,运输工具负责人免予提交许可证件,海关予以免税放行;添加、起卸国家限制进出境或者涉及国计民生的物料超出自用合理数量范围的,应当按照进出口货物的有关规定办理海关手续。

  第三十四条 除下列情况外,进出境运输工具使用过的废弃物料应当复运出境:

  (一)运输工具负责人声明废弃的物料属于《自动进口类可用作原料的废物目录》和《限制进口类可用作原料的废物目录》列明,且接收单位已经办理进口手续的。

  (二)不属于《自动进口类可用作原料的废物目录》和《限制进口类可用作原料废物目录》目录范围内的供应物料,以及进出境运输工具产生的清舱污油水、垃圾等,且运输工具负责人或者接受单位能够自卸下进出境运输工具之日起30天内依法作无害化处理的。

  前款第(一)、(二)项所列物项未办理合法手续或者未在规定时限内依法作无害化处理的,海关可以责令退运。

  第三十五条 进出境运输工具负责人应当将进口货物全部交付收货人。经海关核准,同时符合下列条件的扫舱地脚,可以免税放行:

  (一)进口货物为散装货物;

  (二)进口货物的收货人确认运输工具已经卸空;

  (三)数量不足1吨,且不足进口货物重量的0.1%。

  前款规定的扫舱地脚涉及许可证件管理的,进出境运输工具负责人免于提交许可证件。

  第五章 运输工具工作人员携带物品管理  

  第三十六条 进出境运输工具工作人员携带物品进出境的,应当向海关申报并接受海关监管。

  第三十七条 进出境运输工具工作人员携带的物品,应当以服务期间必需和自用合理数量为限。

  运输工具工作人员不得为其他人员托带物品进境或者出境。

  第三十八条 进出境运输工具工作人员需携带物品进入境内使用的,应当向海关办理手续,海关按照有关规定验放。

  第六章 附  则  

  第三十九条 违反本办法,构成走私行为、违反海关监管规定行为或者其他违反《海关法》行为的,由海关依照《海关法》和《中华人民共和国海关行政处罚实施条例》的有关规定予以处理;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第四十条 本办法下列用语的含义是:

  运输工具负责人,是指进出境运输工具的所有企业、经营企业,船长、机长、汽车驾驶员、列车长,以及上述企业或者人员授权的代理人。

  运输工具服务企业,是指为进出境运输工具提供本办法第二十九条规定的物料或者接受运输工具(包括工作人员及所载旅客)消耗产生的废、旧物品的企业。

  扫舱地脚,是指经进口货物收货人确认进出境运输工具已经卸空,但因装卸技术等原因装卸完毕后,清扫进出境运输工具剩余的进口货物。

  运输工具工作人员,是指在进出境运输工具上从事驾驶、服务,且具有相关资格证书的人员以及实习生。

  第四十一条 经海关总署批准只使用运输工具电子数据通关的,申报单位应当将纸质单证至少保存3年。

  第四十二条 海关对驮畜的监管办法另行制定。

  海关对来往香港、澳门小型船舶和公路车辆的监管,另按照有关规定执行。

  第四十三条 本办法所列文书格式由海关总署另行制定公告。

  第四十四条 本办法由海关总署负责解释。

  第四十五条 本办法自2011年1月1日起施行。1974年9月10日外贸部“〔1974〕贸关货233号”发布的《中华人民共和国海关对国际民航机监管办法》、1990年3月15日海关总署令第11号发布的《中华人民共和国海关对国际铁路联运进出境列车和所载货物、物品监管办法》、1991年8月23日海关总署令第24号发布的《中华人民共和国海关对进出境国际航行船舶及其所载货物、物品监管办法》同时废止。

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。