国税发[2012]41号 国家税务总局关于加强国际税收管理体系建设的意见
发文时间:2012-04-27
文号:国税发[2012]41号
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各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局:

    “十二五”时期,我国将实施更加积极主动的互利共赢的开放战略,实现吸收外资和对外投资并重的对外开放新格局;经济全球化趋势不断深入发展,各国围绕税源国际化、维护国家税收权益的竞争日趋激烈。为适应新形势对国际税收管理工作提出的挑战,落实税务总局党组关于按照统筹国内国际两个大局的要求,在加强国内税收管理的同时,着力加强国际税收管理的总体部署,切实维护好我国税收权益,现就加强国际税收管理体系建设提出以下意见:

    一、加强国际税收管理体系建设的总体思路、基本原则和主要目标

    (一)加强国际税收管理体系建设的总体思路。国际税收管理体系建设的总体思路是:以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,围绕强化跨境税源管理、维护国家税收权益的主线,规范职责体系,健全机构设置,完善反避税工作、非居民税收管理、“走出去”税收服务与管理、国际税收征管协作机制,强化国际税收法律制度保障、信息保障和人才保障机制,推进国际税收管理科学发展。

    (二)加强国际税收管理体系建设的基本原则。

    ——坚持服从服务于对外开放大局。完善和落实吸引外商投资的税收政策,更加重视加强“走出去”企业税收服务和管理工作,充分发挥国际税收在维护我国税收主权和跨境纳税人合法权益方面的职能作用,为提高我国开放型经济水平作出新的贡献。

    ——坚持依法行政。建立健全国际税收法律制度,规范完善国际税收管理程序,坚持公正、规范、合理执法,提高执法透明度,确保国际税收法律制度得到有效遵从,为跨境纳税人提供良好的税收法治环境。

    ——坚持改革创新。适应新形势,树立世界眼光,加强战略思维,借鉴国际先进经验,探索国际税收管理内在规律,破解影响国际税收管理科学发展的体制机制障碍,创新管理理念、工作方法,提升国际税收管理效能、服务水平。

    ——坚持统筹兼顾。统筹国内税收与国际税收关系,确保国际税收业务融入税收整体专业化信息化管理;统筹组织税收收入与维护国家税收权益关系,防范跨境税源流失风险;统筹对内协调与对外合作,拓宽跨境税源信息获取渠道,提高国际税收合作水平。

    (三)加强国际税收管理体系建设的主要目标。

    ——国家税收主权得到维护。对非居民企业及个人准确行使来源地税收管辖权,对“走出去”企业及个人完整行使居民税收管辖权,加强反避税管理,防范我国税基受到侵蚀和属于我国的税源流失境外。

    ——国际税收管理质量和效率明显提升。要按照依法行政的要求,落实组织收入原则,实行分类分级管理机制,使国际税收法律制度执行的随意性明显减少,税收收入流失的风险明显下降,国际税收纳税人的遵从度进一步提高。

    ——服务跨境纳税人的水平不断提高。要增强国际税收法律制度的透明度,加大税法宣传辅导和咨询力度,强化预约定价管理和双(多)边磋商,为跨境纳税人提供税收确定性,避免和消除国际重复征税;保护好跨境纳税人合法税收权益,纳税人满意度明显提高。

    ——增强在世界税收领域的影响力。要进一步加强国际税收交流与合作,积极对外宣传我国税收工作成果,主动参与国际税收规则的制定,增强我国在世界税收领域的话语权。

    二、明确国际税收管理工作任务

    为保持国际税收管理的完整性,更好地发挥国际税收管理职能,需要明确各级税务机关国际税收管理工作任务。各级税务机关国际税收主管部门和各有关部门要密切配合,共同努力,确保工作任务落到实处。

    (一)总局国际税收管理的主要任务。制定或参与制定国际税收法律制度,主要是负责税收协定(含税收安排,下同)和税收情报交换协定的谈签和修订,反避税、非居民企业及个人所得税和“走出去”企业及个人境外所得等税收政策的修订与完善;组织实施对非居民企业及个人、“走出去”企业及个人的税收服务与管理;组织实施反避税调查、开展预约定价和双(多)边磋商、国际税收征管协作、国际税收交流与合作、港澳台涉税协调管理。

    (二)省(含自治区、直辖市和计划单列市,下同)级税务机关国际税收管理的主要任务。除承办总局部署的国际税务管理工作外,组织实施对本辖区内非居民企业及个人、“走出去”企业及个人的税收服务与管理、税收协定执行、国际税收征管协作和港澳台涉税事务协调管理,组织实施或直接负责反避税和重大跨境税源的税收管理。

    省级税务机关应根据国际税收管理工作的任务,结合当地实际,明确市(含地、州、盟)级和县(含区)级税务机关国际税收管理的主要任务。

    三、完善反避税工作机制

    (一)管理服务调查并重,创建反避税防控体系。坚持防查并举,建立管理、服务、调查三位一体、统一规范的反避税防控体系。着重强化关联申报审核、同期资料管理和跟踪管理,督促企业自觉遵循独立交易原则,主动提高利润水平;扩大反避税宣传和纳税辅导,开展预约定价和双(多)边磋商,增强企业经营的确定性,避免国际双重征税;加大反避税调查和联查力度,发挥威慑作用,带动行业整体利润水平的提高。完善反避税综合考核指标体系,从管理、服务、调查三个环节全面反映反避税工作对税收征管工作的贡献。

    (二)推行专家会审制度,完善反避税工作运行机制。全面实施案件调查和磋商的专家小组会审制度,每一案件必须经过集体会审程序,并通过税务总局的案件监控管理系统报税务总局审核,促进反避税工作全国统一规范,并以此强化税务机关内控机制建设,降低反避税工作执法风险。

    (三)拓展业务领域,促进反避税工作向纵深发展。进一步拓展反避税工作领域,着力在企业、行业、交易、区域和措施五个方面实现拓展:从外资企业向内资企业特别是“走出去”企业拓展;从加工制造业向金融、贸易等第三产业拓展;从关联购销交易向关联股权、无形资产转让和融资等交易拓展;从东南沿海地区向中西部地区拓展;从转让定价和预约定价管理向成本分摊、受控外国企业管理、资本弱化和一般反避税等新措施拓展,着重研究解决企业分摊境外成本、利用融资结构、多层控股模式及避税港无经济实质企业进行税收筹划等问题。

    (四)推广应用定量分析方法,建立经济分析师团队。进一步加强经济分析方法的研究,注重在调查和对外磋商中的应用。重点研究解决无形资产和股权计价、市场溢价、价值链分析、成本节约、超额利润分割等反避税难点问题,提高案件审核质量和对外谈判的说服力。有条件的地方要建立经济分析师小组,为反避税案件的量化分析提供技术支持。

    (五)探索行业避税规律,培养行业专家。继续加强行业联查和集团跨区域联查,实现案件调查的全国联动,深入分析不同行业的避税规律,有针对性地采取措施,挤压避税筹划空间,规范商业运作。税务总局将尝试分地区部署重点行业研究,探索并逐步形成分地区的行业专家组,在全国建立重点行业分析团队,着手建立全国反避税行业专家库。加大在实际工作中锻炼并培养反避税专业人才的力度,培养行业专家和行业反避税领军人物,指导全国在该行业的案件审核。

    四、完善非居民税收管理机制

    围绕遵从收入来源地税收管辖权原则、全面加强对取得来源于我国境内所得的非居民企业和个人的税收管理要求,完善非居民税收管理机制。

    (一)实行专业管理。非居民税源具有相对集中又广泛分布的特征。为防范非居民税收流失,各级税务机关应设立非居民税收管理岗位,配备专职或兼职人员,实行全员培训,对全体税务人员特别是一线税务人员普及非居民税收知识。

    (二)加强与居民企业税收管理协作。非居民税源绝大多数植根于居民企业之中,非居民承包工程和提供劳务的发包方、非居民企业所得税源泉扣缴义务人大都是我国的居民企业,要充分利用居民企业税收管理成果,善于从居民企业发现非居民税源。

    (三)实施分类和风险管理。非居民税源流动性和隐蔽性较强,需要及时识别并控制税收风险。一是把设立机构场所的非居民企业分为常规纳税人(如分公司、代表处)和临时纳税人(如临时来华承包工程和提供劳务的纳税人),对于常规纳税人,重在税基管理和归属所得管理,对于临时纳税人则重在抓好登记备案等税源监控;二是对未设立机构场所的非居民企业,分别就其取得的股息、利息、特许权使用费、租金和财产收益,分析其潜在的税收风险,采取相应的税源监控手段,加强源泉扣缴管理。

    (四)抓好税收协定执行。一是按照非居民享受协定待遇规程要求,抓好对备案类和审批类的管理,确保非居民企业和个人及时准确享受税收协定待遇;二是落实协定条款,特别是加强对股息、利息和特许权使用费的受益所有人身份的判定,防范非居民滥用税收协定逃避税。

    五、完善“走出去”税收服务与管理机制

    按照“摸清底数、完善政策、优化服务、加强管理”的要求抓好“走出去”税收服务与管理。全面掌握我国居民企业及个人境外投资经营、境外取得所得和纳税等情况,建立“走出去”企业和个人的涉税档案;积极研究并落实好促进企业“走出去”的各项税收政策,对国家鼓励的对外投资项目研究落实支持政策,进一步研究完善企业境外所得的确认和征税、境外税收的抵免、境外投资或贸易出口退税等方面的政策;以税收协定为依托,充分利用国际税收交流与合作平台,帮助“走出去”企业和个人了解投资国的税收制度,为境外投资的企业和个人提供税收法律保障及税收服务,保证我国居民企业和个人在境外应享受到的各项优惠待遇及时得以落实,重视税收协定相互协商程序的利用,化解我国居民境外投资风险。探索有效方法,把“走出去”企业的税收管理工作落到实处;规范和加强境外注册中资控股企业依据实际管理机构标准认定为居民企业的所得税管理。

    六、完善国际税收征管协作机制

    认真履行税收协定所规定的义务,做好税收情报交换工作,集中力量核查重要案件,特别是发挥征管协作在防止纳税人利用转让定价、税收协定滥用、不合理列支成本费用等逃避税收方面的作用;结合当地经济发展水平,加强对情报的增值利用,继续做好外来情报核查、对外提出情报请求、对外提供自动和自发情报工作;有选择性地研究授权代表访问、同期税务检查、行业情报交换和税款征收协助,配合反避税、非居民税收管理和税收协定执行管理措施,加强境外居民身份、境外经济实质等内容的核查工作;逐渐从当前单一情报交换过渡到以情报交换为主、税款征收协助为辅的国际税收征管协作格局;接受税收透明度和情报交换全球论坛同行审议小组对中国情报交换工作的审议和评估。

    七、强化保障机制

    (一)强化国际税收法律制度保障。要有针对性地开展税收协定谈签与修订工作,加大与我国企业境外投资较多国家税收协定谈签力度,全面审视并有选择地修订已签税收协定,重点修订易被滥用的协定及相关条款;加快与低税、避税地税收情报交换协定谈签进程,逐步更新已有税收协定情报交换条款。完善国内程序法、实体法涉及的国际税收内容,积极参与税收征管法和个人所得税法的修订工作,强化跨境税源监控手段,增补反避税条款,扩充反避税立法范围,进一步完善各项反避税措施的操作办法;进一步完善非居民及个人税收政策和管理规范。实现国际税收工作的法律化和制度化。

    (二)强化国际税收信息保障。要通过整合内部资源、加强部门合作和国际税收征管协助、采集纳税人财务数据,充分利用报刊、杂志、电视、网络等媒体以及境内外上市公司信息,拓宽信息获取渠道,为国际税收管理提供基础信息,并遵循总局CTAIS和金税工程三期建设统一要求,规范和完善业务需求,形成日常管理和决策分析功能齐备的国际税收信息管理体系,实现国际税收管理的规范化和信息化。

    (三)强化国际税收专业人才保障。一是配备必要数量的国际税收管理人员。结合聘任制和专业技术类公务员试点工作,税务总局国际税务司应加强反避税人才队伍建设,全国税务系统到2013年底形成一支反避税专业队伍,分成若干团队,分别负责不同行业的反避税调查、对外磋商和国际联合反避税信息中心的后台支持;在全国外向型经济较发达的部分地区设立反避税小组,负责周边地区的反避税管理和重大的反避税调查工作,并协助税务总局开展区域和行业联查、行业分析及行业避税规律探索以及创新方法研究;在跨境税源较为集中的省、地两级税务机关可采取适当倾斜的政策为国际税收管理机构配备满足工作需要的专业人员;把精通国际税收业务的人才或经过境内外培训的专业人员配备到上级或同级国际税务管理机构或岗位;除职务晋升外,一般情况下不对国际税收人才轮岗或交流。二是塑造一支高素质的国际税收管理专业人才队伍。要按照总局税务人才培养战略,制定国际税收管理人才培训规划,培养和造就一支政治过硬、业务熟练、管理专业、作风优良、廉洁奉公的高素质的国际税收人才队伍。加大业务培训力度,有条件的地区可依托高校或国际组织举办中长期培训,有计划地向发达国家派送一定数量的有培养前途的中青年税务干部,进行理论与实践相结合的中长期培训和工作实习;注重专业技能的培训和岗位练兵,加强案例分析、交流和推广,在实践中不断创新工作方法,积极锻炼和培养人才;建立健全国际税收管理人才管理机制,分类建立人才库,对经过境内外各层级培训的人才实施跟踪管理,注重人才的培养效果。三是加强国际税收管理专业团队建设。为充分发挥国际税收管理专业人才潜能,省、地级税务机关可以组建一支国际税收管理专业团队,专业人才由上级或同级国际税务管理部门集中统一调配使用,最大限度地在跨境税源管理的案例实践中锻炼、培养、使用干部。

    八、协同管理,提高整体效应

    (一)强化内部协调。加强税务系统内部协调是确保国际税收管理规范性和一致性的重要保障。一是形成各级税务机关纵向联动的协调机制。各级税务机关在履行好国际税收管理权限和职责的基础上,上级税务机关要加强对下级税务机关国际税收业务的指导,下级税务机关要把工作中处理的重大国际税收管理事项或发现的不属于本级管理的国际税收事项及时报告上级税务机关,形成上下级税务机关信息互通、结果共享的局面。二是形成同级间税务机关横向互动的协调机制。各级税务机关在处理同一笔国际税收业务中发现涉及异地税务机关权限和职责的,应主动向异地税务机关通报,并形成一致性的处理意见,意见不一致的应报告其共同的上级税务机关处理。

    (二)加强部门配合。加强国地税合作,形成国税机关和地税机关紧密合作的协调机制。国税机关和地税机关在处理同一跨境纳税人税收事项时,发现涉及对方管理权限和职责的,应主动向对方税务机关通报,确保处理结论的一致性,意见不一致的应报告税务总局处理。加强与外汇管理部门合作,抓好对外支付出具税务证明管理;积极探索与工商、银行、海关、外汇、公安、商务、文化、建设等部门在企业资金账户、股权交易、境外投资、经济合作、出入境、境外团体演出、非居民承包工程和提供劳务等方面的信息共享,努力获取第三方信息,为监控跨境税源提供必要信息;充分发挥涉税中介机构的积极作用,防范恶意税收筹划。

    九、加强领导,强化质量考核

    (一)加强领导。加强国际税收管理,事关国家税收权益,不仅具有经济意义,而且具有政治意义。各地要充分认识国际税收管理的重要性和紧迫性,各级税务机关领导特别是一把手要进一步加强对国际税收管理工作的领导,把加强国际税收管理体系建设作为税收专业化管理工作的重要任务,协调各方关系,切实抓出成效。

    (二)强化质量考核。各地要注重加强对国际税收管理质量的考核,结合当地实际,细化对反避税、非居民税收管理、“走出去”税收管理和服务、税收协定执行、国际税收征管协作等工作的考核指标,纳入年度工作目标考核内容,防止仅以税收收入规模考核国际税收管理工作导致对跨境税源管理不到位的现象。

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  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。