国发[2012]12号 国务院批转发展改革委关于2012年深化经济体制改革重点工作意见的通知
发文时间:2012-03-18
文号:国发[2012]12号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:

国务院同意发展改革委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》,现转发给你们,请认真贯彻执行。


国务院

二○一二年三月十八日


发展改革委关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见


2012年是实施“十二五”规划承上启下的重要一年,改革仍处于攻坚克难的关键时期。在近年来各项改革取得重大进展的基础上,继续抓住和用好重要战略机遇期,进一步深化改革,着力解决深层次矛盾,促进科学发展,具有十分重要的意义。现就2012年深化经济体制改革重点工作提出以下意见:

一、指导思想和总体要求

(一)指导思想。

全面贯彻党的十七大和十七届三中、四中、五中、六中全会及中央经济工作会议精神,以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,坚持社会主义市场经济改革方向,围绕加快经济发展方式转变和经济结构调整,积极推进重点领域和关键环节改革,在关系经济社会发展全局和人民群众切身利益的改革方面取得新的进展,为保持经济平稳较快发展和社会和谐稳定奠定坚实的体制基础。

(二)总体要求。

——处理好深化改革与稳增长、控物价、调结构、惠民生、促和谐的关系,着力完善促进经济发展方式转变的体制机制。

——处理好政府、市场、社会的关系,加强和改善宏观调控,更好地发挥市场配置资源的基础性作用,更好地发挥公民、企业和社会组织在社会管理中的作用。

——处理好加强顶层设计与尊重群众首创精神的关系,充分发挥中央和地方两个积极性,抓住时机尽快在一些重点领域和关键环节取得突破。

——处理好改革创新和依法行政的关系,按照科学发展观要求和社会主义市场经济规律大胆探索、勇于创新,有效运用法制手段规范改革程序、深化改革实践、巩固改革成果。

——处理好改革、发展、稳定的关系,通过改革解决制约发展的深层次矛盾和体制性问题,把握好改革任务的轻重缓急和社会承受程度,统筹兼顾,稳中求进。

二、坚持和完善基本经济制度

(三)完善国有资产管理体制。深入推进国有经济战略性调整,健全国有资本有进有退、合理流动机制,优化国有资本战略布局。继续推进国有企业公司制股份制改革,加快建立现代企业制度。健全国有资本经营预算与收益分享制度,提高国有资本收益用于社会公共支出的比重。(国资委、财政部、发展改革委负责)

(四)按照政企分开、政资分开的要求,研究制定铁路体制改革方案。深化电力体制改革,稳步开展输配分开试点,促进形成分布式能源发电无歧视、无障碍上网新机制,制定出台农村电力体制改革指导意见。提出理顺煤电关系的改革思路和政策措施。扩大三网融合试点范围。深化省以下邮政监管体制改革。(铁道部、发展改革委、能源局、电监会、工业和信息化部、广电总局、交通运输部、邮政局等负责)

(五)抓紧完善鼓励引导民间投资健康发展的配套措施和实施细则。鼓励民间资本进入铁路、市政、金融、能源、电信、教育、医疗等领域,鼓励、引导民间资本进行重组联合和参与国有企业改革。完善扶持小型微型企业发展的财税金融政策,支持中小型企业上市融资,继续推进中小企业服务体系建设。深化流通体制改革。(发展改革委、工业和信息化部、国资委、财政部、商务部、人民银行、银监会、证监会等负责)

三、加快财税体制改革

(六)完善分税制和财政转移支付制度,健全对县级政府一般性转移支付制度,完善县级基本财力保障机制,增强基层政府提供基本公共服务的能力。深化国库集中收付、政府采购及国债管理制度改革。(财政部、发展改革委等负责)

(七)稳步扩大营业税改征增值税试点行业和地区范围。研究将部分大量消耗资源、严重污染环境的产品纳入消费税征收范围。适时扩大房产税试点范围。全面深化资源税改革,扩大从价计征范围。推进环境保护税相关立法工作。(财政部、税务总局、商务部、住房城乡建设部、发展改革委、能源局、环境保护部、法制办等负责)

四、深化金融体制改革

(八)强化国有控股大型金融机构内部治理和风险管理,出台商业银行公司治理指引。深入推进农村信用社改革。积极培育面向小型微型企业和“三农”的小型金融机构。深化政策性金融机构改革。积极稳妥推进金融业综合经营试点。(人民银行、财政部、银监会、证监会、保监会等负责)

(九)加快建立和完善宏观审慎政策框架,研究建立系统性金融风险防范预警、评估体系和处置机制。修订《贷款通则》,规范各类借贷行为,合理引导民间融资。推进建立存款保险制度。推动实施银行业新监管标准。(人民银行、银监会等负责)

(十)深化利率市场化改革,完善人民币汇率形成机制。稳步推进人民币资本项目可兑换,扩大人民币在跨境贸易和投资中的使用。(人民银行、外汇局等负责)

(十一)促进多层次资本市场健康发展。健全新股发行制度和退市制度,强化投资者回报和权益保护。建立债券市场监管协调机制,明确监管责任,促进债券市场互联互通。稳妥推进原油等大宗商品期货和国债期货市场建设。积极培育发展机构投资者,优化资本市场结构。(证监会、人民银行、发展改革委、能源局、商务部负责)

五、深化资源性产品价格和环保体制改革

(十二)稳妥推进电价改革,实施居民阶梯电价改革方案,开展竞价上网和输配电价改革试点,推进销售电价分类改革,完善水电、核电及可再生能源发电定价机制。(发展改革委、电监会、能源局负责)

(十三)深化成品油价格市场化改革,择机推出改革方案。深化天然气价格形成机制改革试点。(发展改革委、能源局负责)

(十四)合理制定和调整水资源费征收标准,推进农业水价综合改革,合理调整城市供水价格。积极推动水权制度改革和水权交易市场建设。(发展改革委、水利部、财政部、住房城乡建设部等负责)

(十五)推进环保体制改革,开展碳排放和排污权交易试点。建立健全生态补偿机制。(发展改革委、财政部、环境保护部等负责)

六、深化收入分配和社会保障制度改革

(十六)抓紧制定收入分配制度改革总体方案。完善工资制度,健全工资正常增长机制。规范公务员津贴补贴制度,研究地区附加津贴制度实施方案。推进事业单位实施绩效工资制度。改革国有企业工资总额管理办法。加快建立统一规范的企业薪酬调查和信息发布制度。(发展改革委、人力资源社会保障部、财政部、国资委等负责)

(十七)加快研究城镇企业职工基础养老金全国统筹方案。实现城镇居民社会养老保险和新型农村社会养老保险制度全覆盖。积极推进事业单位养老保险制度改革试点。积极稳妥推进社保基金投资运营。(人力资源社会保障部、财政部、证监会等负责)

七、深化文化体制改革

(十八)继续推动经营性文化单位转企改制。积极推进非时政类报刊出版单位体制改革。研究出台鼓励促进文化产业发展的政策措施,开展文化产权交易市场建设试点,促进文化产品和要素合理流动。(文化部、广电总局、新闻出版总署、财政部等负责)

(十九)深化一般时政类报刊社、公益性出版社、代表民族特色和国家水准的文艺院团等管理体制改革。完善公共文化服务投入保障机制,出台鼓励各类文化企业参与公共文化服务的政策措施,加快建立公共文化服务体系。(文化部、广电总局、新闻出版总署、财政部、发展改革委等负责)

(二十)深化文化行政管理体制改革,推动政企分开、政事分开,理顺政府和文化企事业单位关系。完善管人管事管资产管导向相结合的国有文化资产管理体制。(文化部、广电总局、新闻出版总署、中央编办、财政部等负责)

八、深化教育科技医药卫生等社会体制改革

(二十一)全面实施素质教育,推进学校民主管理。推动公共教育资源重点向中西部、农村、边远、民族地区和城市薄弱学校倾斜,促进教育公平。完善学前教育体制机制,加强覆盖城乡、布局合理的学前教育公共服务体系建设。完善义务教育均衡发展保障机制,加大优质教育资源覆盖薄弱学校的力度,逐步取消义务教育阶段重点校、重点班。大力发展面向市场需求的职业教育,加强基础制度和能力建设。深化高等教育体制改革,有序推进考试招生制度改革,推动高等教育以质量提升为核心的内涵式发展。(教育部、发展改革委、财政部、人力资源社会保障部等负责)

(二十二)深化科技体制改革,促进科技与经济社会发展紧密结合。完善科技资源优化配置和科技评价奖励机制,建立健全多元化的科技投融资体系。加快建立以企业为主体的技术研发创新体制机制,推进产业共性技术平台建设体制改革。(科技部、发展改革委、财政部等负责)

(二十三)加快健全全民基本医保体系,巩固完善基本药物制度,加强基层医疗卫生服务体系建设。深入推进县级公立医院改革和城市公立医院改革试点,加快形成对外开放的多元办医格局。破除以药补医机制,建立科学合理的药品和医疗服务价格形成机制。以全科医生为重点,加强基层医疗卫生队伍建设。(卫生部、发展改革委、财政部、人力资源社会保障部、商务部、食品药品监管局负责)

(二十四)研究制定扶持社会组织发展的政策措施,建立健全政府向社会组织购买服务制度。制定出台行业协会改革试点指导意见,开展其他社会组织改革试点。研究推进非营利组织法律法规体系建设。(民政部、发展改革委、财政部等负责)

九、推进行政体制改革

(二十五)深化行政审批制度改革,以投资、社会事业和非行政许可领域为重点,清理、减少和规范现有审批事项,建立健全新设行政审批事项审核论证机制,开展国务院部门行政审批电子监察试点。深入开展政府绩效管理试点。积极推行行政问责制,探索建立绩效考评结果问责机制,强化对违规决策的责任追究力度。全面推进地方财政预算、决算公开。(监察部、财政部负责)

(二十六)积极稳妥推进事业单位分类改革,全面完成事业单位清理规范。组织实施中央部门所属事业单位分类,指导地方开展事业单位分类。推进事业单位法人治理结构试点,积极探索管办分开的有效实现形式。深化事业单位管理体制和人事、收入分配、社会保障制度改革。(中央编办、财政部、人力资源社会保障部等负责)

(二十七)深入推进机关后勤服务社会化改革。提出推进公务用车制度改革的指导意见,适时出台中央和国家机关公务用车制度改革方案。(国管局、中央编办、发展改革委、监察部、财政部等负责)

(二十八)深入推进省直接管理县(市)改革试点,扩大县级政府经济社会管理权限。稳步开展经济发达镇行政管理体制改革试点。(中央编办、发展改革委、财政部、民政部等负责)

十、完善统筹城乡发展体制机制

(二十九)加快推进农村集体土地确权登记发证,稳步扩大农村土地承包经营权登记试点。推进征地制度改革,制定出台农村集体土地征收补偿条例。研究完善工业用地供应制度。加快推进节约集约用地制度建设。(国土资源部、农业部、法制办、财政部等负责)

(三十)深化农业科研院所改革,完善农业科研立项和评价机制,推进现代农业产业技术体系建设,促进农业科技创新。推进国有农场体制改革,加快分离农场办社会职能。深化农村综合改革。推进国有林场体制改革,继续深化集体林权制度改革,研究提出国有林区改革指导意见。推进水利工程管养分离,深化小型水利工程产权制度改革。(农业部、科技部、财政部、发展改革委、林业局、水利部、国务院农村综合改革工作小组等负责)

(三十一)深化户籍管理制度改革,因地制宜,稳步推进,把在城镇稳定就业和居住的农民工有序转变为城镇居民。(公安部牵头)

十一、深化涉外经济体制改革

(三十二)推进外商投资管理体制改革。落实外商投资产业指导目录,引导外资重点投向高端制造、高新技术等产业,投向中西部地区。完善支持服务贸易发展的财税金融等政策。研究完善境外投资规划、协调、服务和管理机制,健全风险防控体系,稳步实施“走出去”战略。(发展改革委、商务部、财政部、人民银行、国资委、外交部等负责)

(三十三)稳定对外贸易政策,促进贸易平衡发展,继续推动加工贸易转型升级。推动海关特殊监管区域整合发展,优化口岸布局。完善海关特殊监管区域管理制度。(商务部、发展改革委、财政部、海关总署等负责)

十二、积极推进综合配套改革试点

(三十四)上海浦东新区、天津滨海新区、深圳经济特区等国家综合配套改革试验区要按照科学发展观和完善社会主义市场经济体制的要求,深入推进开发开放、统筹城乡发展、“两型”社会建设、新型工业化、资源型经济转型等改革试验。认真总结经实践证明行之有效的改革经验,适时向全国推广。支持和指导各地区、各部门开展多层次、多形式的改革试点。(发展改革委牵头)

各地区、各有关部门要按照国务院要求,切实把推进2012年重点改革工作与全面实施“十二五”规划有机结合起来,加强组织领导和统筹协调,狠抓贯彻落实,确保各项改革取得实质性进展。对国务院已确定的其他改革任务,要按照有关部署稳步推进。牵头单位对任务实施负总责,各参与单位要积极配合,加强协作。属于具体改革措施的,要认真组织实施、积极稳妥推进;属于法律法规制度建设的,要抓紧拿出方案,尽快协调落实;属于原则要求的,要深入调查研究,提出推进工作的思路和步骤。对所有分工事项,都要提出时间进度和阶段性目标。发展改革委要进一步完善统筹协调推进改革的工作机制,切实加强对重点改革工作的协调指导和督促检查,及时将进展情况和重大问题报告国务院。

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。