工信部联规[2012]47号 工业和信息化部、财政部、国土资源部关于进一步做好国家新型工业化产业示范基地创建工作的指导意见
发文时间:2012-01-29
文号:工信部联规[2012]47号
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各省、自治区、直辖市及计划单列市、新疆生产建设兵团工业和信息化主管部门、财政厅(局)、国土资源厅(局):
为全面贯彻落实科学发展观,加快推进中国特色新型工业化进程,自2009年起,工业和信息化部在全国组织开展了国家新型工业化产业示范基地(以下简称示范基地)创建工作。实践证明,开展示范基地创建工作,是提高工业园区发展水平、促进产业集群转型升级的重要途径,也是加快产业结构调整、推动工业发展方式转变的重要举措。为进一步做好示范基地创建工作,加强对示范基地的支持、引导和服务,特制定以下意见:
一、总体要求
(一)总体思路
示范基地创建要坚持走中国特色新型工业化道路,以科学发展为主题,以加快转变发展方式为主线,按照“布局合理、特色鲜明、集约高效、生态环保”的要求,改造提升传统产业,培育壮大战略性新兴产业,加快发展生产性服务业,完善产业配套和服务环境,提高现有工业园区发展质量和水平,增强产业核心竞争力,使示范基地加快成为带动工业转型升级、推动工业由大变强的重要载体和骨干力量。
创建工作的基本要求是:
一是坚持创新引领、内涵发展。发挥集群创新优势,促进产学研结合,增强企业技术创新和升级改造能力,着力突破制约产业发展的共性关键技术,促进主导产业向价值链高端跃升。

二是坚持集约高效、清洁安全。发挥规模优势和集聚优势,促进生产要素的集约、节约、高效利用。推进污染集中治理、资源综合利用和循环经济发展,促进清洁生产、安全生产,努力构建可持续发展的长效机制。

三是坚持突出特色、提升品牌。立足示范基地自身优势,促进产业特色发展与错位发展。将打造产业特色、知名企业和知名产品结合起来,不断提升示范基地的区域品牌和行业品牌形象,优化产业空间布局。

四是坚持完善配套、优化环境。充分发挥市场配置资源的基础性作用,提高产业配套能力,延伸和完善产业链条。健全公共设施、服务平台和服务体系,不断完善政策措施,营造更加良好的发展和服务环境。

(二)总体目标
力争经过5年发展,到“十二五”末形成300个左右产业特色鲜明、创新能力强、品牌形象优、配套条件好、节能环保水平高、产业规模和影响居全国前列的国家新型工业化产业示范基地,使之成为带动我国工业转型升级的重要载体,推动区域经济发展的重要引擎,参与国际产业竞争的重要力量,培育形成30家左右具有较强国际竞争优势和影响力的产业基地。

二、主要任务
(一)加强自主创新和技术改造,提升产业层次。整合区域创新资源,加强企业联合技术攻关,推动形成产学研密切结合的创新战略联盟和知识产权联盟,集中突破一批制约产业发展的核心技术。每年推进一批重大科技成果项目在示范基地的工程化和产业化,加大现有企业技术改造力度。推动国家技术创新示范企业建设,加强技术创新服务平台和企业技术中心建设。积极探索示范基地知识产权集群管理模式,加强知识产权保护。引导示范基地加大研发投入,力争“十二五”期间示范基地研发投入占销售收入比重提高1个百分点,到2015年企业发明专利申请量增加一倍。加强新兴科技与现有产业的融合,使示范基地成为战略性新兴产业培育发展的重要策源地和主要承载地,战略性新兴产业实现增加值占比提高到20%以上。

(二)促进绿色低碳发展,增强可持续发展能力。引导示范基地内企业加快实施节能、节水、清洁生产和污染防治技术改造。加强电力需求侧管理和重点用能企业能源管理中心建设,推进能效对标达标,开展共性、关键清洁生产技术应用示范,提高工业“三废”集中处理和循环利用能力,开展资源节约型和环境友好型企业创建试点。力争到2015年,示范基地单位工业增加值能耗及用水量处于全国领先水平。推动开展产品再制造试点,建设循环经济园区。促进企业提高本质安全生产水平,提升园区安全生产管理水平和事故应急救援能力。

(三)壮大龙头企业,提升中小企业专业化协作配套水平。鼓励龙头企业牵头重组,创新管理机制和发展模式,提高规模化经营能力和水平,培育一批竞争优势突出、带动性强的大企业、大集团,发挥其在品牌辐射、技术示范、信息传播和销售网络中的带动作用。鼓励大企业与中小企业通过专业分工、服务外包、订单生产等多种方式,提高企业间专业化协作配套水平。支持符合园区主导产业发展方向、配套服务能力强的中小企业向“专精特新”方向发展,支持一批小企业创业基地建设。对达到国家中小企业公共服务示范平台条件的,同等条件下优先支持服务于示范基地发展的平台建设。

(四)促进产业融合,大力发展生产性服务业。大力发展第三方工业设计及研发服务,培育发展一批专业化研发服务平台和机构。扶持一批由制造企业中剥离形成的专业化信息服务企业、工业软件企业和外包服务企业。鼓励发展合同能源管理、清洁生产审核、绿色产品认证评估、环境投资及风险评估、安全生产技术咨询和工程建设、管理咨询等专业服务。加强工业物流和供应链管理,加快电子商务服务体系建设。引导有条件的制造企业从提供设备向提供总集成总承包服务转变,推动制造企业发展社会化专业服务,促进由“生产型”制造向“服务型”制造转变。

(五)积极培育自主品牌和区域品牌。引导示范基地重点依托特色产业、龙头企业和主导产品,积极实施品牌战略,形成一批国内著名的自主品牌和具有世界影响力的国际品牌。支持以品牌共享为基础,大力培育集体商标、原产地注册、证明标志等区域产业品牌。以食品、医药基地为重点,引导示范基地内企业加强质量诚信体系建设,健全和完善以产业链为基础的产品质量跟踪和安全检验检测体系。鼓励有条件的示范基地发展工业旅游,提高区域品牌的知名度和美誉度。支持中西部地区承接产业转移,推动产业合作园区建设。

(六)提高“两化”融合和军民融合式发展水平。深化信息技术在研发设计、生产制造、经营管理、市场营销、节能减排、安全生产等关键环节的集成应用和渗透。发展一批面向工业行业的信息化服务平台,建设一批“两化”融合的集成、咨询和服务中心,健全信息网络基础设施,加快发展和完善园区信息化服务体系。力争到2015年,示范基地内大中型企业数字化设计工具普及率超过90%,关键工艺流程基本实现数控化。支持军民结合项目建设,推动军工与民用技术相互转化,加强军民结合产业基地建设,促进军民结合产业发展壮大。

(七)加强公共服务平台建设,完善配套服务环境。以满足示范基地内企业共性需求为导向,以提升公共服务能力为目标,以关键共性技术研发应用及公共设施共享为重点,着力发展一批运作规范、支撑力强、业绩突出、信誉良好的公共服务平台。整合各方资源,加大对示范基地重点公共服务平台建设发展的支持力度,重点增强公共服务平台在研究开发、工业设计、检验检测、试验验证、科技成果转化、设施共享、知识产权服务、信息服务等方面的服务支撑能力,逐步形成社会化、市场化、专业化的示范基地公共服务支撑体系。

(八)加强土地管理,提升土地节约集约利用水平。示范基地的发展要纳入土地利用总体规划和城市总体规划并实行统一管理。坚持十分珍惜和合理利用土地、切实保护耕地的基本国策,严格依据土地利用总体规划和城市总体规划进行开发建设,严格执行土地利用规划和年度计划,依法审批和供应土地。示范基地建设用地必须以产业用地为主,从严控制商业房地产开发。合理设置企业准入条件,严格执行各类工业用地标准,积极引进科技含量高、投资规模大、经济效益好、土地集约度高、污染程度低的项目,大力引导现有企业增容改造、深度挖潜;建立低效用地退出机制,逐步淘汰占地多、效益差的企业;探索建立土地集约利用经济调节机制,加强标准化厂房建设,进一步提升土地使用效率。力争到2015年,示范基地单位土地平均投资强度4000万元/公顷以上,平均产值5000万元/公顷以上。

三、主要举措
(一)加强规划和政策引导。国家工业和信息化各类规划要加强对示范基地创建工作的指导和支持,规划内重点项目布局优先向示范基地集中。根据实际需要,指导各示范基地做好创建工作方案及产业发展规划的调整和完善。加强部省合作,支持将示范基地创建工作纳入所在地经济社会发展总体规划及工业和信息化发展规划中,成为各地发展和支持重点。指导、推动各地制定和完善推进示范基地创建发展的政策措施,在人才引进、土地规划、环境保护、配套服务建设等方面加大支持力度。支持工业用地、用水指标等要素配置优先向示范基地倾斜。支持国家重点行业、领域的改革创新和试验示范在示范基地内先行先试。大力支持热电联产配套项目建设和直购电试点。

(二)加大资金支持力度。国家在技术改造基建专项、工业转型升级等资金安排上,对符合条件的示范基地重点企业予以支持。发挥各级政府资金引导作用,整合利用现有资源,加强示范基地公共服务平台建设,加快提升研发设计、检验检测、试验验证、质量标准认证、信息服务、污染治理等公共服务平台的服务能力,逐步形成支撑示范基地良性发展的长效机制。鼓励地方安排资金支持示范基地“三废”集中处理、公共动力、产业链接管网、信息基础设施、标准化厂房等公共设施的建设和升级改造,以及示范基地公共服务平台建设。鼓励国家安排的资金和地方资金,优先支持示范基地内符合条件的项目建设。

(三)引导社会资源支持创建发展。支持和推动示范基地加强与金融机构的合作,逐步扩大对示范基地创建发展的金融支持。引导金融机构支持示范基地公共基础设施、重大项目和融资担保体系建设,提高中小企业贷款规模和比重。支持和推动行业协会、科研机构、部属高校、直属事业单位在科研、咨询、市场开发等方面加强与示范基地的合作,依托示范基地建设分支机构。

(四)加强高层次人才队伍建设。鼓励和支持示范基地与高校、专业性服务机构等开展合作,建立人才公共服务平台,加强示范基地重点行业科技、管理、技能等方面的高层次人才队伍建设。加大对人才工作资金支持力度,保障人才工作的健康发展。完善人才引进、培养和使用的配套政策,形成鼓励、支持人才干好事业、干成事业的良好环境。

四、保障机制
(一)健全和理顺管理机制。各级工业和信息化主管部门要将示范基地创建工作作为重要职责和重点工作,明确主管领导和责任部门,健全和理顺工作机制,加强与财政、国土等部门的协商合作,共同推动国家级和省级示范基地创建的各项工作。各地工业和信息化主管部门根据实际情况,制定本地区推进示范基地创建工作的目标和任务,落实分工和责任,形成部省两级创建、联动推进的工作机制。各示范基地要切实按照创建工作方案和产业发展规划,提高创建工作水平。

(二)完善评价、考核机制。建立和完善示范基地创建发展情况动态报送机制,加强对示范基地创建发展情况的跟踪研究,定期编制、发布示范基地创建发展报告。研究制定示范基地创建质量评价体系,逐步开展对示范基地创建的评估评价工作。省市工业和信息化主管部门结合实际,定期对本地区示范基地创建发展情况进行评估。工业和信息化部每三年组织开展一次复核工作,对于不符合条件的示范基地予以摘牌。

(三)加强宣传和交流。工业和信息化部通过部门户网站、新闻媒体等加强对示范基地创建工作的宣传,定期组织开展示范基地创建工作交流,通过政策通报、报告和信息发布、定期交流和培训等方式,推广先进经验,扩大示范基地创建工作的社会影响。探索建立区域性或全国性的交流机制。协助示范基地开展产业链招商和投资推介活动。各地工业和信息化主管部门要创新方式方法,扩大示范基地创建工作的社会宣传和影响,并将创建工作情况及时报告工业和信息化部与所在地人民政府。

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。