稽便函[2012]1号 国家税务总局稽查局关于印发《2012年全国税务稽查工作要点》的通知
发文时间:2012-01-12
文号:稽便函[2012]1号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局:

现将《2012年全国税务稽查工作要点》印发你局,望认真遵照执行。


2012年全国税务稽查工作要点


2012年全国税务稽查工作的总体要求是:以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,全面贯彻党的十七大和十七届三中、四中、五中、六中全会精神,认真落实中央经济工作会议和全国税务工作会议精神,牢记为国聚财、为民收税的神圣使命,围绕服务科学发展、共建和谐税收的工作主题,坚持依法行政,推进税务稽查工作现代化、国际化建设,以整顿和规范税收秩序为目标,突出工作重点,更新稽查理念,完善体制机制,规范执法行为,改进执法服务,创新工作方法,提高队伍素质,严明廉政纪律,不断提高税务稽查工作的整体水平,以优异成绩迎接党的十八大胜利召开。

2012年税务稽查工作考核指标包括:全国平均稽查选案准确率达到90%以上;稽查案件结案率达到90%以上;稽查查补收入入库率达到90%以上;总局督办案件协查按期回复率达到100%,协查信息完整率达到95%以上。

一、大力整顿和规范税收秩序

1.认真开展常规税务检查工作。切实履行法定职责,制定科学合理的年度常规检查计划,主动、积极开展常规税务检查工作。始终保持对各类税收违法行为的高度警惕,通过科学选案提高检查质量,增强检查威慑力,防止税收流失,防止苗头性问题演变成趋势性问题。

2.严厉查处重大税收违法案件。集中力量查处一批重大税收违法案件,加大对虚开发票、骗取出口退税和偷逃税案件的查处力度,对重点地区加大督促力度。重点查处成品油购销、煤炭、运输等行业的虚开增值税专用发票和虚开“四小票”活动;重点查处电子、家具、服装类产品的骗取出口退税违法行为;重点查处房地产、建筑安装等行业偷逃税案件。

3.科学部署税收专项检查和区域税收专项整治工作。贯彻适当精简检查项目、统一归口管理、发挥各地主动性的指导思路,科学部署税收专项检查和区域税收专项整治工作。总局加强对税收专项检查工作的督导,着力做好项目数据的收集、整理、分送、汇总工作。

税收专项检查指令性项目:①接受成品油销售增值税专用发票的企业;②资本交易;③办理电子、家具、服装类产品等出口退(免)税的企业及承接出口货物业务的货代公司。

税收专项检查指导性项目:①房地产业、建筑安装业;②地方股份制银行、地方商业银行;③高收入者个人所得税;④非居民企业;⑤各地根据本地实际开展的其他项目。

对农产品加工企业较为集中、税收秩序较为混乱的地区开展农产品收购发票的税收专项整治,总局选择部分地区直接督导整治工作。

4.有序开展重点税源企业检查工作。继续对近几年未检查过的重点税源企业按照行业确定重点,开展检查工作,促进企业提高纳税遵从度。总局在企业总部所在地成立督导协调小组,研究建立总局牵头、多省联动、国地税联合的省际稽查联动协作机制,做到上下联动、政策统一、查深查透、全国一盘棋。继续总结并探索重点税源企业检查的方式方法,继续推行查前辅导、查中约谈、自查为先导、抽查与重点检查相结合的检查方式。各地要根据当地重点税源情况,选择当地部分重点税源企业开展检查工作。

5.继续深入开展打击发票违法犯罪活动工作。落实全国打击发票违法犯罪活动工作协调小组各项工作部署,按照“打击与建设相结合、治标与治本相结合”的原则,会同相关部门落实制度建设和根本性措施,建立综合整治发票违法犯罪活动长效机制。充分发挥打击发票违法犯罪活动工作协调小组办公室的协调沟通、督办指导作用,实施社会综合治理工作考核评比。结合税收专项检查、区域税收专项整治、重点税源企业检查和税收违法案件检查,认真开展虚假发票“买方市场”整治工作,选取部分重点行业和重点企业开展发票使用情况的重点检查,做到“查账必查票”、“查案必查票”、“查税必查票”。积极配合公安部门开展假发票“卖方市场”的打击整治工作,严厉打击印制、贩卖假发票的犯罪团伙,捣毁制假贩假窝点。积极配合通信管理、公安、工商等部门开展发票违法信息的整治工作。

二、坚持依法稽查文明执法
6.夯实稽查基础制度。全面贯彻国务院关于加强法治政府建设的意见,建立健全适应稽查工作现代化建设的稽查制度规范,为推进依法行政、规范稽查执法行为提供制度保障。印发实施《税务稽查分类分级管理暂行办法》、《税务稽查案卷管理暂行办法》。起草《普通发票案件协查管理暂行办法》。继续补充设计稽查执法文书。积极参与《税收征收管理法》及其实施细则修订工作,完善稽查职权、体制、机制。协调最高人民法院、最高人民检察院起草论证涉税刑事司法解释。

7.坚持依法稽查文明执法。依法稽查是稽查执法的生命和灵魂,依法稽查、文明执法理念要贯穿于税务稽查全过程,落实到选案、检查、审理、执行各个环节。严格依照法定职责、法定权限和法定程序实施稽查,坚持稽查执法的公正与效率,提升稽查依法行政水平,规范稽查执法,完善执法程序,提高文明执法水平,尊重和保护纳税人合法权益。

8.提高稽查依法办案质量。严格依照《税收征收管理法》及其实施细则、《税务稽查工作规程》开展办案工作,强化稽查执法质量意识,增强执法的统一性和规范性。细化办案质量标准,实施案件质量全程监控机制,严格审核证据和适用法律,坚持重大税收违法案件集体审议制度,确保权限合法、程序无误、事实清楚、证据确凿、定性准确、处理得当。开展案件复查工作,加大执法过错责任追究力度,坚持有错必究,及时纠正执法不规范的突出问题,规范稽查执法,提高办案质量。加大对涉税案件的曝光力度,发挥税务稽查的教育、惩治、警示、震慑效应。

9.坚持稽查内部“四环节”分离。严格按照《税收征收管理法实施细则》规定的稽查部门内部“四分离”制度,选案、查案、审案、执行四个环节不得分设于稽查外部。落实四环节分工制约机制,实施稽查四环节的工作标准化,强化流程监督制约,有效监督选案、回避、检查时限、案件撤案、调查取证、税收保全、税收强制执行、结案等流程,加强对税务稽查内部工作环节的监督制约。

10.改进税务稽查服务。坚持执法与服务并重原则,通过依法查处税收违法行为和公正文明执法,为守法纳税人提供优质服务。转变执法理念,改进执法方式方法,在加大执法刚性的同时,注重运用服务、疏导、教育等柔性执法手段,从源头上控制执法不规范的问题发生。严格控制检查频率,减少重复检查,尽量缩短检查和处理处罚时间,减少对纳税人正常生产经营的影响,促进征纳和谐。加强服务意识,提高稽查执法透明度,充分听取纳税人意见,主动接受社会监督,切实保障纳税人的知情权和监督权。

三、积极推进税务稽查现代化、国际化建设
11.加强稽查现代化、国际化建设理论研究与实践。加强调查研究、理论探索和实践应用,积极参与税收征管模式改革工作,开展稽查的机制、体制、职责、作用定位的调研工作。开展和推进稽查工作现代化、国际化调研工作,为稽查工作现代化、国际化建设提供理论来源和实践支持。

12.推进税务稽查管理方式改革工作。鼓励各地开展稽查管理创新,推进稽查管理方式改革。选择部分省和计划单列市国税局开展税务稽查管理方式改革试点工作,调整、充实省、市两级稽查力量,积极推行市(地)级一级稽查体制,实施分类分级稽查管理方式,提高税源专业化管理水平,使稽查资源与稽查执法对象相匹配;加强重点税源监控,提高查办大要案件质效,初步形成适应我国现代税源结构特征的稽查资源配置模式和管理机制。

13.全面推行税务稽查分类分级管理。按照税源分布结构,赋予不同层级稽查局相应执法任务,合理确定省、市(地)、县三级稽查局组织检查和直接检查企业的分类标准,使稽查人力、物力、财力等稽查资源与重点税源的分布相对应。省级稽查局负责对重点税源企业实施定期轮查和重大税收违法案件的查处;市(地)、县两级稽查局负责对一般税源企业实施常规检查和一般税收违法案件的查处。

14.强化稽查系统办案指挥。发挥国、地税稽查合力优势,始终树立协查地就是案发地的理念,严格贯彻执行大要案件报告制度、重大案件督办管理办法,落实重大案件查处责任制,加大督办、组织查办大要案件力度。以案件查办质量为纽带,加强对税收秩序较为混乱地区稽查工作的指导,确保上级稽查局案件指挥权。完善案源管理办法、案件管理制度、工作跟踪反馈办法等,逐步建立有力的监督管理机制,在提高受理案件的反应力、查处案件的打击力和案件曝光的影响力上多下功夫。

15.强化稽查案源管理工作。在各地已开发运用选案分析平台的基础上,进一步拓展完善稽查选案分析平台运用范围和功能,完善稽查选案软件功能模块,充分利用征管信息、协查数据、第三方信息等案源信息强化稽查案源分析,细化选案指标,实施科学选案,提高选案准确率。建立、应用稽查违法企业信息库,总结涉税违法犯罪活动的动态和趋势,预防重大涉税案件的发生,防范税收流失风险。

16.推广应用审计型检查工作底稿模式。在国税稽查系统,对大中型企业等会计核算较为健全的纳税人全面推广应用稽查审计型检查工作底稿模式,统一规范检查流程,强化检查环节痕迹管理,加强对稽查检查环节的规范管理和监督制约,做到税种查全、环节查到、项目查清、问题查透,实现对稽查过程和质量的控制、监督。适时开展地税系统审计型检查工作底稿模式的试点工作。

17.提高稽查信息化水平。树立“信息管税”理念,坚持以信息管理稽查、建设信息稽查平台。提高举报软件和协查软件应用水平,鼓励各地使用查账软件等现代化手段,为信息化稽查提供手段和技术支持,提高对信息化管理企业的稽查办案能力,有效应对企业利用电子账簿虚假记账、隐匿或销毁电子账簿的违法情况。

18.建立、应用税务稽查案例库。以协查信息系统为依托,建设和应用稽查案例库,提供查办案件经验交流平台,加强重大案件、案情复杂案件、有争议案件的案例分析,提高税务稽查案例分析和应用水平。省级稽查局要积极向总局稽查局推荐优秀案例,注重发现和总结作案新手段和违法新情况,形成有指导意义和参考价值的典型案例,报送案例数量不少于6篇。总局稽查局定期通报税务稽查案例报告情况,开展优秀案例评选工作。

19.高度重视税收违法行为检举工作。贯彻落实《税收违法行为检举管理办法》,实施检举案件分类处理,明确分类权限和程序,提高检举案件管理水平。强化服务意识,提高服务质量,引导检举人准确检举税收违法行为,树立稽查窗口良好形象。严格为检举人保守秘密,依法确认、计算和兑付奖金,积极为检举人兑奖提供优质服务和方便。做好检举案件的矛盾化解、疏导、说服工作。

20.注重开展调研式检查。紧密结合税收专项检查,选择部分社会热点、新型产业和征管监管薄弱行业,有针对性地开展企业经营模式、行业总体规模和税法遵从情况等方面的调研式检查。调研式检查要及时总结共性问题,归纳有效检查方法,注重摸透作案新手段、违法新情况,掌握行业的运作规律,发现行业存在的税收风险点,为重点、全面、深入检查和提高稽查选案准确性提供可靠依据。

21.切实加强协查工作。稳步运行协查信息管理系统,发挥协查系统快速、便捷、实时监控的优势为案件查处服务。在地税稽查系统逐步推广应用协查系统,将货物运输发票纳入协查系统,研究实施普通发票案件协查工作。强化对委托发起及受托检查质量的跟踪和监控力度,努力提高协查委托发函质量和受托检查、受托回函质量和效率。除另有规定外,能够通过协查系统发起的增值税抵扣凭证协查,一律通过协查系统开展。总局重点考核总局督办案件和总局组织发起协查案件的协查质量并定期通报。各省级国税局稽查局要进一步加大对协查发函、受托回函情况的监控力度,既要监控委托协查准确率、受托协查的按期回复率,也要监控协查的信息完整率、回函的质量。

22.严格稽查办案专项经费管理。认真贯彻《税务稽查办案专项经费管理暂行办法》,严格遵循专款专用、厉行节约原则管理、使用稽查专项办案经费。加大对一线稽查办案和基层稽查办案的经费投入,逐步加大稽查办案设备、科技装备投入,夯实稽查工作现代化发展的物质基础。提高稽查办案专项经费使用效益,坚持大要案件查办质量等工作实绩与稽查办案经费挂钩。加强稽查专项办案经费的管理和使用监督,纠正超权限审批、超范围使用、超标准支出办案专项经费行为。

23.完善国、地税稽查协作和部门协作良性互动机制。继续建立健全国、地税稽查协作机制,提高对共管户的信息交换和税收专项检查、区域税收专项整治及大要案件查处的协作水平,及时办理案件移交,确保查补税款足额入库。继续建立健全与征管、法规、税政和电税中心等部门的良性互动机制。巩固完善税警协作办案机制和情报交换制度,发挥打击税收违法犯罪的合力优势。总局与公安部继续督办一批重点案件,各地要明确分工、落实责任,确保“两部局”共同督办的重点案件查处取得实效。进一步会同海关、公安等部门完善防范和打击骗取出口退税联合工作机制。切实加强与银行、工商、证监、审计以及监察、法院、检察等部门的协调配合。

四、强化税务稽查队伍建设和廉政建设
24.加强稽查整体力量。坚持以人为本,积极探索稽查人员业务能级管理办法,加强充实省、市两级稽查力量。调整充实稽查人才库,提高一线检查人员占全体稽查人员的比例,提高具备独立查账能力人员和电子查账能力人员占一线检查人员的比例。以公正合法为核心、以专业化为导向强化对稽查人员的教育、管理、监督,切实加强思想政治教育、职业道德教育、基层领导班子素质能力和纪律作风建设。

25.提高稽查队伍整体素质。总局加强处级以上稽查干部和稽查专家型人才培训工作,举办第二期OECD国家跨国公司税务稽查培训班,举办资本交易等税收专项检查项目培训班。省级稽查局要重点开展针对提高稽查干部的税收政策水平、法律素质、查账技能等实用型培训,重视稽查人员调查取证、电子税务稽查和执法办案策略的训练。鼓励稽查干部参加在职学历教育和注册税务师、注册会计师、司法资格等考试。

26.探索完善稽查执法内控机制。围绕保证权力正确行使、促进廉政建设目标完善和落实稽查执法内部监控机制,突出对税务稽查内部工作环节的监督制约。建立完善高效、标准的稽查岗位流程,完善查办案件中的制约措施,加强对稽查执法风险的有效控制,实现科学分权、强化流程监督,从源头上有效控制和化解稽查执法风险。深入开展廉政执法教育,教育和警示广大稽查干部筑牢反腐倡廉的思想防线,提高廉洁自律意识,严于执法、廉洁奉公。

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。