农经发[2014]7号 关于引导和促进农民合作社规范发展的意见
发文时间:2014-08-27
文号:农经发[2014]7号
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各省、自治区、直辖市、计划单列市、新疆生产建设兵团农业(农牧、农村经济)厅(委、办、局),发展改革委,财政厅(局),水利厅(局),国家税务局、地方税务局,工商行政管理局,市场监督管理部门,林业厅(局),各银监局,供销合作社:

  近年来,农民合作社快速发展,在建设现代农业、促进农民增收、建设社会主义新农村中发挥了重要作用。但在发展中,一些地方重数量、轻质量,一些合作社有名无实、流于形式,制约了农民合作社功能作用的充分发挥。因此,当前和今后一个时期,应把加强农民合作社规范化建设摆在更加突出的位置,采取切实有效措施,提高农民合作社发展质量。为贯彻落实《中共中央国务院关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》(中发[2014]1号)精神,现就引导和促进农民合作社规范发展提出以下意见。

  一、引导和促进农民合作社规范发展意义重大 

  1.引导和促进农民合作社规范发展是加快构建新型农业经营体系、推进农业现代化的重要举措。要构建以农户家庭经营为基础、合作与联合为纽带、社会化服务为支撑的立体式复合型现代农业经营体系,就必须筑牢农民合作与联合的组织载体。引导农民合作社加强制度建设,强基固本,提高发展质量,为农户提供低成本便利化服务,紧密联结农业生产经营各环节各主体,为建设现代农业提供坚实的组织支撑。

  2.引导和促进农民合作社规范发展是维护成员合法权益、增强农民合作社发展内生动力的客观要求。农民合作社作为农民群众自愿联合的互助性经济组织,其生命力关键取决于能否让农民持续受益。只有引导农民合作社健全规章制度,严格依法办社依章办事,才能维护好成员权益,切实增强农民合作社的吸引力、凝聚力和向心力,实现农民合作社持续健康发展。

  3.引导和促进农民合作社规范发展是承接国家涉农项目、创新财政支农方式的重要基础。将农民合作社作为国家涉农项目的重要承担主体,既是国际的成功经验,也是我国创新财政支农方式、提高财政支农效率的改革方向。引导农民合作社建立完善的运行机制,真正实现民办民管民受益,吸引更多的农民加入农民合作社,为实施国家涉农项目、创新财政支农方式做实组织载体,确保农民群众从中受益。

  二、引导和促进农民合作社规范发展的总体思路、基本原则和主要目标 

  4.总体思路。全面贯彻落实党的十八大和十八届三中全会精神,按照“服务农民、进退自由、权利平等、管理民主”的要求,以构建新型农业经营体系为主线,以促进农业稳定发展和农民持续增收为目标,坚持发展与规范并举、数量与质量并重,健全规章制度,完善运行机制,加强民主管理,强化指导扶持服务,注重示范带动,不断增强农民合作社经济实力、发展活力和带动能力,使之成为引领农民参与国内外市场竞争的现代农业经营组织。

  5.基本原则 

  ——坚持农民主体地位。尊重农民的主体地位和首创精神,以服务成员为宗旨,坚持成员地位平等,实行民主管理、民主监督,使全体成员共同受益。 

  ——坚持分类指导。因地制宜、因社施策、循序渐进,根据不同产业、不同类型采取差别化的政策措施,增强指导的针对性和有效性。 

  ——坚持典型示范。树立一批规范运行的先进典型,充分发挥其示范带动作用,提升农民合作社发展质量。 

  ——坚持市场引导与政府监督相结合。在充分发挥市场配置资源决定性作用的基础上,强化政府对法律法规政策落实的督促检查,促进农民合作社规范治理、信用自治、有效运行。

  6.主要目标。经过5年的努力,农民合作社规模扩大、成员数量增加,运行管理制度比较健全,组织机构运转有效,民主管理水平不断提高,产权归属清晰,财务社务管理公开透明,服务能力和带动效应明显增强,成员权益得到切实保障,发展质量显著提升。力争有70%以上的农民合作社建立完备的成员账户、实行社务公开、依法进行盈余分配,县级以上示范社超过20万家。

  三、引导和促进农民合作社规范发展的主要任务 

  7.发挥章程的规范作用。章程是决定农民合作社发展方向的根本制度,是农民合作社运行管理的基本遵循。指导农民合作社参照示范章程,制定符合自身特点的章程。农民合作社要根据生产经营活动和自身发展变化及时修改完善章程。章程一经法定程序通过,必须严格执行。

  8.依法登记注册。依法登记注册是农民专业合作社取得法人资格的前提。申请设立农民专业合作社,应当按照农民专业合作社法律法规规定,如实向工商部门提交章程、全体成员名册、成员出资清单等文件。工商部门应依法对农民专业合作社所有成员予以备案,并在企业信用信息公示系统公示相关登记信息及备案信息。农民专业合作社因法定事由发生变化,须及时向工商部门申请变更或备案。农民专业合作社联合社的登记,应按照《工商总局农业部关于进一步做好农民专业合作社登记与相关管理工作的意见》办理。

  9.实行年度报告制度。农民专业合作社要通过企业信用信息公示系统定期向工商部门报送年度报告。有关部门根据年报公示信息,加强对农民专业合作社的监督管理和配套服务,对没有按时报送信息或在年报中弄虚作假的农民专业合作社,列入经营异常名录,并不得纳入示范社评定和政策扶持范围。

  10.明晰产权关系。农民合作社应明确各类资产的权属关系。村集体经济组织、企事业单位、种养大户等领办农民合作社的,应严格区分其与农民合作社之间的产权。农民合作社公积金、财政补助资金形成的财产、捐赠财产应依法量化到每个成员。成员以其账户内记载的出资额和公积金份额为限对农民合作社承担责任。财政补助形成的资产转交农民合作社持有和管护的,应明确资产权属,建立健全管护机制。农民合作社接受国家财政直接补助形成的财产,在解散、破产清算时,不得作为可分配剩余资产分配给成员。

  11.完善协调运转的组织机构。农民合作社要依法建立成员(代表)大会、理事会、监事会等组织机构。各组织机构要切实履行职责,密切协调配合。成员(代表)大会是农民合作社的最高权力机构,每年至少召开一次,决策部署本社重大事项,选举和表决实行一人一票制加附加表决权。理事会是执行机构,负责落实成员(代表)大会决定,管理日常事务。监事会是监督机构,代表全体成员监督理事会的工作。理事会和监事会会议的表决,实行一人一票。规范经理选聘程序和要求,明确经理工作职责。理事长、理事、经理和财务会计人员不得兼任监事。

 12.健全财务管理制度。指导农民合作社认真执行农民专业合作社财务会计制度,配备会计人员或将农民合作社财务进行委托代理,设置会计账簿,规范会计核算,并及时向登记机关和农村经营管理部门报送会计报表,并抄报有关行业主管部门。从事会计工作的人员,必须取得会计从业资格证书,会计与出纳互不兼任。理事长、监事会成员及其直系亲属、执行与农民合作社业务有关公务的人员,不得担任农民合作社的财务会计人员。

  13.建立成员账户和管理档案。农民合作社应为每个成员建立成员账户,准确记载成员出资额、公积金量化份额、与农民合作社交易量(额)等内容。加强档案管理,建立符合自身产业特点、行业要求的基础台账,包括成立登记、年度计划、规章制度、会议记录(纪要)以及产品加工、收购、购销合同等文书档案,会计凭证、账簿、成员盈余分配等会计档案以及其他档案。

  14.收益分配公平合理。收益分配事关农民合作社成员的切身利益。农民合作社应按照法律和章程制定盈余分配方案,经成员(代表)大会批准实施。可分配盈余中,按成员与农民合作社的交易量(额)比例返还的总额不得低于可分配盈余的60%;剩余部分依据成员账户中出资额、公积金份额、财政补助和社会捐赠形成的财产平均量化的份额,按比例进行分配。农民合作社可以由章程或成员(代表)大会决定,对成员为农民合作社提供管理、技术、信息、商标使用许可等服务或作出的其他突出贡献,给予一定报酬或奖励,在提取可分配盈余之前列支。农民合作社可以从当年盈余中提取公积金、公益金和风险金。农民合作社不得将成员作为牟利对象,其与成员和非成员的交易应当分别核算。

  15.定期公开社务。指导农民合作社建立社务公开制度,法律章程要求公开的必须向成员如实公开,逐步实现公开事项、方式、时间、地点的制度化。理事会须依法编制年度业务报告、盈余分配方案、亏损处理方案以及财务会计报告,于成员(代表)大会召开的十五日前,置备于办公地点,供成员查阅。执行监事或者监事会负责对农民合作社年度业务报告和财务会计报告进行内部审计,农民合作社也可委托审计机构进行财务审计,审计结果须向成员(代表)大会报告。

  16.坚持诚信经营。农民合作社要守法经营,重合同、守信用。强化产品质量安全,大力推行农业标准化、清洁化生产,积极推广使用节地、节水、节肥、节药等技术措施,控肥、控药、控添加剂,指导成员建立生产记录制度。实行农产品质量标识制度,积极开展“三品一标”认证、森林产品认证,建立健全农产品质量可追溯体系。开展种养殖废弃物利用和无害化处理,防止环境污染。加强合作文化建设,弘扬互助协作、扶贫济困、团结友爱传统美德,营造良好的乡风民风社风。

  17.稳妥开展信用合作。农民合作社开展信用合作,必须经有关部门批准,坚持社员制封闭性、促进产业发展、对内不对外、吸股不吸储、分红不分息的原则,严禁对外吸储放贷,严禁高息揽储。农民合作社要对信用合作业务进行单独核算,建立健全内部管理制度。各地要落实对农民合作社开展信用合作的监管责任,加强风险防控;对违反信用合作基本要求涉嫌非法集资的,依法进行处理和集中清理,对涉嫌严重违法的,移交司法机关追究法律责任;未落实监管责任、明确监管部门、建立监管制度的,停止审批。

  18.推进信息化建设。农民合作社应加强信息设备条件建设,利用物联网等现代信息技术开展生产经营、技术培训、财务社务管理,积极发展电子商务,努力实现财务会计电算化、社务管理数字化、产品营销网络化。鼓励农民合作社建立网站、短信平台,发布生产技术、市场信息,公布重大事项和日常运行情况,探索运用短信、网络等方式进行民主决策。

  四、充分发挥政策导向作用,促进农民合作社规范发展 

  19.加强政策引导。进一步完善财政、税收、金融等支持政策,加大扶持力度,拓宽扶持渠道,改进扶持方式,提高扶持效益,真正把运行规范的农民合作社作为政策扶持重点。要高度重视发挥政策的激励和导向作用,通过政策扶持,引导农民合作社加强制度建设,完善民主管理,增强服务意识,提升发展质量,让广大农民成员真正受益。

  20.加大财政税收扶持。各级财政要增加农民合作社发展资金,支持农民合作社开展信息、技术、培训、市场营销、基础设施建设等服务。新增农(林)业补贴要向农民合作社倾斜,允许财政项目资金直接投向符合条件的农民合作社,允许财政补助形成的资产转交农民合作社持有和管护,抓紧建立规范透明的管理制度。扩大农村土地整理、农业综合开发、农田水利建设、农技推广等涉农(林)项目由农民合作社承担的规模。落实和完善农民合作社税收优惠政策,支持农民合作社发展农产品生产加工流通。

  21.创新金融保险服务。把农民合作社纳入银行业金融机构信用评定范围,对信用等级较高的农民合作社在同等条件下实行贷款优先等正向激励措施,对于符合条件的农民合作社及其成员进行综合授信;鼓励地方政府和民间出资设立融资性担保公司,为农民合作社提供贷款担保服务;有条件的地方,对农民合作社贷款给予贴息。创新适合农民合作社生产经营特点的保险产品和服务。

  22.给予用地用水用电支持。农民合作社生产设施用地和附属设施用地按农用地管理,在国家年度建设用地指标中单列一定比例专门用于农民合作社等新型农业经营主体建设配套辅助设施。农民合作社从事种植、养殖的用水用电及本社成员农产品初加工用电执行农业生产相关价格。

  五、强化指导服务,健全推进农民合作社持续健康发展的工作机制 

  23.加强组织领导。全国农民合作社发展部际联席会议成员单位要充分发挥职能作用,密切协调配合,合力推进农民合作社规范化建设,全面提升农民合作社发展质量和水平。各地要建立相应的工作机制,明确和落实农业、发改、财政、水利、税务、工商、林业、银监、供销等部门和单位的职责,采取有效措施,强化指导服务,抓好督促检查,深入调查研究,加强形势研判。推进农民合作社辅导员队伍建设,建立多层次的指导服务体系。

  24.突出示范引领。深入推进示范社建设行动,积极开展示范社评定,建立示范社名录,实行示范社动态监测,引导带动农民合作社规范发展。认真总结推广各地依法办社的先进典型和经验做法,树立一批可学可比的标杆和样板,营造规范办社、比学赶超、争创先进的良好氛围。

  25.注重人才培养。坚持内部培养与外部引进相结合,加强农民合作社人才队伍建设。要分级建立农民合作社带头人人才库,把农民合作社人才纳入现代农业人才支撑计划、新型职业农民培育工程等项目,依托农民合作社人才培养实训基地,大规模开展理事长、经营管理人员、财会人员培训。建立人才引进机制,制定优惠政策,鼓励农技人员、农村能人等领头创办农民合作社,支持高校毕业生到农民合作社工作,引导农民合作社聘请职业经理人,不断提升农民合作社经营管理水平。

  各级农业、发改、财政、水利、税务、工商、林业、银监、供销等部门和单位要认真贯彻落实本意见精神,及时向全国农民合作社发展部际联席会议办公室反馈有关情况。


  农业部  国家发展和改革委员会  财政部 

  水利部  国家税务总局  国家工商行政管理总局 

  国家林业局中国银行业监督管理委员会 

  中华全国供销合作总社 

  2014年8月27日

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。