中发[1995]5号 中共中央国务院关于深化供销合作社改革的决定
发文时间:1995-02-27
文号:中发[1995]5号
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深化供销合作社改革,是发展社会主义市场经济的需要,是整个农村改革的重要方面,对于加强农业基础地位,建立和完善农业社会化服务体系,促进城乡经济发展,密切党和政府与农民群众的联系,巩固工农联盟,具有重要意义。各级党委、政府要高度重视,切实抓紧抓好。

  一、深化供销合作社改革是一项重要的紧迫任务。

  农业、农村和农民问题始终是我国社会主义建设事业的根本问题。供销合作社是农民的合作经济组织。四十多年来,供销合作社在为农服务、促进城乡物资交流、保障市场供给等方面做了大量工作,作出了重要贡献。随着整个经济体制改革的推进,供销合作社改革也进行了有益的探索,取得了一定成绩。实践证明,农业和农村是供销合作社生存和发展的基础,供销合作社是繁荣农村经济的重要力量。重视、加强供销合作社,农业、农村、农民就得利受益;忽视、削弱供销合作社,农业、农村、农民就受到损害。从这个意义上说,供销合作社的问题实质上是农业、农村、农民问题。

  当前,我国农业和农村经济正向社会主义市场经济发展,广大农民迫切要求提供各种经济、技术、信息服务和联合起来进入市场,国家也需要对农村经济加强指导和调控。供销合作社应该在这些方面发挥作用,担当起责任。但是,由于种种原因,目前供销合作社体制不顺,缺乏经营活力,为农服务观念淡薄,服务工作削弱,基层社经营严重困难,没有起到它应有的作用。这种状况与农村经济发展和农民群众的要求很不适应,与建立社会主义市场经济体制的目标很不适应。如果不尽快改变,供销合作社就会脱离广大农民群众,性质就会改变,功能就会萎缩,组织就会消亡。因此,必须把深化供销合作社改革作为当前农村经济体制改革和经济发展的一项重要的紧迫任务。

  中央认为,深化供销合作社改革的总体思路是:从农村经济发展的需要、从建立社会主义市场经济体制的要求、从供销合作社自身改革的迫切需要出发,紧紧围绕把供销合作社真正办成农民的合作经济组织这个目标,抓住理顺组织体制、强化服务功能、完善经营机制、加强监督管理和给予保护扶持等五个环节,以基层社为重点,采取切实有力的政策措施,使供销合作社真正体现农民合作经济组织的性质,真正实现为农业、农村和农民提供综合服务的宗旨,真正成为加强党和政府与农民密切联系的桥梁和纽带。

  二、坚持把供销合作社真正办成农民的合作经济组织。

  在党和政府的领导下,把供销合作社真正办成农民的合作经济组织,是深化改革的根本目标,也是改革能否成功的关键。要实现这个目标,最重要的是做到三个坚持:

  必须坚持供销合作社集体所有制性质。要保证入社农民共同所有财产,共同享受权益,共同承担责任和义务。供销合作社集体财产不能量化到人,不能分掉。一些地方存在的任意平调和处置供销合作社及所属企业的财产,把供销合作社的财产量化到职工个人,把供销合作社改成股份公司、搞股份合作制的做法,都是违背供销合作社性质的,必须坚决纠正。要从法律上、体制上、政策上真正体现所有者的地位,保护所有者的权益。

  必须坚持为农业、农村、农民提供综合服务的办社宗旨。供销合作社作为农民的合作经济组织,主要任务就是围绕建立和完善农业社会化服务体系,做好为农业、农村、农民服务的工作,不断满足农民生产生活中多方面的实际需要,促进农村经济的发展和农民收入水平的提高,把一家一户办不了或不好办的事情办起来,把千家万户的分散经营与大市场连接在一起。

  必须坚持自愿、互利、民主、平等的合作制原则。要尊重农民的意愿,坚持自愿联合、互利互惠,实行民主管理、民主监督,保证农民在供销合作社活动中的应有权力。

  三、理顺供销合作社的组织体制。

  理顺供销合作社的组织体制,是实现供销合作社性质、宗旨、任务的组织保障,是把供销合作社真正办成农民合作经济组织的重要标志。

  按照自愿的原则,争取更加广泛的农民群众入社,充分体现它的群众性。要坚持农民入社自愿、退社自由,绝不能搞强迫命令。

  按照民主的原则,理顺供销合作社的内部管理体制。供销合作社实行代表会议制,设立理事会和监事会。理事会和监事会要有一定比例的社员代表参加。领导成员实行民主选举,职工实行招聘合同制,重大决策实行民主协商,经营管理实行民主监督,充分体现民主性。各级供销合作社的日常工作实行理事会主任负责制。

  按照联合的原则,理顺各级供销合作社之间的关系。供销合作社分基层社,县、市联合社,省、自治区、直辖市联合社,全国总社。各级供销合作社之间是自下而上的经济联合关系,内部实行联合社为成员社服务、各级联合社为基层社服务的原则。联合社对成员社负有指导、协调、监督和教育培训人员的责任。

  按照政社分开的原则,各级供销合作社退出政府行政机构序列。根据实际需要,可以承担政府委托的任务,行使政府授权的某些职能,列席政府的有关会议。政府依照法律和政策,对其进行指导、协调、扶持、监督。

  按照社企分开的原则,理顺各级供销合作社理事会与其所属企业的关系。各级供销合作社理事会是本社集体财产(包括所属企事业财产)的所有权代表和管理者,拥有对所属企业主要负责人的聘任和解聘权,企业重大经营、投资活动的审批权,企业经营管理的监督检查权,享有财产受益权,但不干预企业的具体业务活动。各级供销合作社所属企业是独立的企业法人,拥有经营、用工、分配等自主权,实行自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束。

  四、强化供销合作社为农服务的功能。

  各级供销合作社都要把为农服务放在首位,一切活动要围绕建立和完善农业社会化服务体系,做好为农业、农村、农民服务的工作。要牢固树立全心全意为农服务的观念,进一步转变经营作风,改进经营形式,在农产品购销活动中大力发展合同制、联营制、代理制和利润返还制,与农民建立稳定的购销关系,使农业生产更符合市场需求,使农民得到更多的实惠。要积极拓展服务领域,扩大经营范围,只要有利于满足农业、农村和农民的需要,有利于繁荣城乡经济的活动,供销合作社都应当依法积极去做,有关部门应给予积极支持。

  建立和完善农业社会化服务体系,是促进农村经济发展的基础建设。各涉农部门和各类农村服务组织都应遵循鼓励竞争、反对垄断、提倡联合、强化服务的原则,互相支持,密切合作。供销合作社要进一步从单纯的购销组织向农村经济的综合服务组织转变,大力发展以加工、销售企业为龙头的贸工农一体化、产供销一条龙经营,带动千家万户连片兴办农产品商品基地和为城市服务的副食品基地,发展农产品加工、储藏、运输业和其他第二、第三产业,发展专业合作社,积极为农业、农村、农民提供综合性、系列化的经济技术服务,引导农民有组织地进入市场。

  要积极扩大对外开放,发展对外经济、贸易、技术合作,引进国外资金、技术和先进的管理经验,不断增加出口创汇。政府有关部门对供销合作社开展对外经济贸易活动,应给予积极支持,并依法管理。

  五、完善供销合作社的经营机制。

  供销合作社的经营机制必须建立在对社员不以营利为主要目的,其他经济活动实行企业化经营,提高经济效益,不断增强自身为农服务实力的基础上。

  各级供销合作社是自主经营、自负盈亏、独立核算、照章纳税、由社员民主管理的群众性经济组织,具有独立法人地位,依法享有独立进行经济、社会活动的自主权。

  供销合作社内部应实行多种形式的经营责任制,不断增强市场竞争意识,搞活企业经营,加强企业管理,提高经济效益。无论实行哪一种经营责任制,都不得改变它的集体所有制性质,都必须确保资产的保值增值,确保社员的经济权益。要进一步改革分配制度,打破“铁饭碗”和平均主义。

  要切实加强供销合作社职工队伍的建设。几十年来,供销合作社已经建立起一支庞大的职工队伍,总的讲,这支队伍是好的,在促进城乡经济发展中做出了巨大努力,取得了显著成绩。也应当看到,在发展社会主义市场经济的进程中,职工队伍的现状与其所承担的任务很不适应,必须引起高度重视。各级供销合作社都要把职工队伍建设作为一项基础工作来抓。要加强思想政治工作,关心职工生活,保障职工权益,稳定职工队伍。要办好各类专业院校和培训中心,加强在职职工的业务、技术培训和职业道德教育。要深化劳动用工制度的改革,管理人员实行招聘制,职工实行劳动合同制,对专业技术人员按照国家有关规定评定技术职称。要广泛吸收各类优秀人才,优化人才结构,提高职工队伍素质,更好地肩负起供销合作社的历史重任。

  六、加强基层供销合作社建设。

  基层供销社是供销合作社的基础,是直接体现农民合作经济组织性质和实现为农服务宗旨的基本环节。基层社办得好不好,对农村经济的繁荣与发展关系重大,也是农民关注的焦点。因此,必须花大力量把基层供销社建设好。

  基层供销合作社要办成综合服务组织,根据农民生产生活的需要,急农民所急,想农民所想,办农民所需,做好产前、产中、产后服务,办好村级综合服务站和庄稼医院,及时地、保质保量地做好生产资料供应工作,帮助农民发展专业化生产,开拓市场,扩大经营,解决农民买难卖难问题。基层供销合作社各类门店实行多种形式的经营责任制。除少数“边、小、微、亏”专销生活资料和从事饮食、服务业的门店、柜组外,一律不搞“社有个营”或“社有民营”。

  适当调整基层社建社规模,提高规模经营效益。在有条件的地方,要以大集镇为中心建社,实行并社留店,适当扩大经营规模。要以县联社为龙头,广泛开展农产品的“分购联销”和工业品的“联购分销”,提高规模效益。联合社的经营所得,要有一定的比例返还给基层社,以加强基层社的建设,增强其为农服务的功能。

  加强领导班子建设和民主管理,是办好基层社的关键。要整顿强化基层社领导班子,选拔懂经营、会管理、有开拓精神、作风正派的人员充实基层社的领导,并注意吸收农民社员中的优秀分子参加管理。要按照社章规定,按期召开社员代表会议,报告工作,听取意见,接受监督。

  七、加强对供销合作社的监督和管理。

  加强监督和管理,是坚持供销合作社的性质和宗旨、促进供销合作社健康发展的重要保证。供销合作社是农民的合作经济组织,又承担国家赋予的某些经济社会任务,在实际工作中要处理好与国家与农民之间的利益关系。供销合作社应建立监事会,其成员由政府有关经济部门负责人、社员代表和专家组成,把内部监督与外部监督结合起来。监事会的主要职能是监督检查党和国家有关方针、政策的执行情况,国家委托的各项经济、社会任务的完成情况,以及代表会议决议的执行情况等,以保证供销合作社坚持正确的办社方向和集体财产的保值增值。

  八、加强政府对供销合作社的保护和扶持。

  供销合作社担负着为农村经济、农业生产、农民生活提供系统化社会服务的重要任务,各级政府要给予保护和扶持。要保护供销合作社的财产权益,保障其组织的完整性。任何单位或个人都不得平调它的财产,不得随意改变供销合作社及其所属企业的隶属关系。一些地方随意改变供销合作社所属企业隶属关系和将基层社下放给乡(镇)政府的做法,应予以纠正。

  各级政府要重视发挥供销合作社的作用,同时要兼顾它的经济利益。供销合作社应积极承担和保质保量完成国家委托的经营业务和社会服务任务。政府委托的任务应保障提供必要的资金,由此发生的政策性亏损应予补偿。供销合作社承担的重要农产品和农业生产资料国家储备任务,所需资金按国家有关规定办理。对供销合作社过去的债务和承拒政府委托任务所形成的政策性亏损,由国家计划、财政、审计、银行等部门和新成立的全国供销合作总社共同组织清理,并采取适当措施逐步解决。

  鼓励供销合作社向政府承包农业开发项目、扶贫项目。供销合作社应设专门帐户,做到专款专用、承贷承还,管好用活资金。

  加快对供销合作社的立法工作,用法律、法规形式明确其性质和宗旨,规范其行为,保护其权益。

  九、抓紧组建全国供销合作总社。

  党中央、国务院决定成立中华全国供销合作总社,组建工作要抓紧进行。

  新成立的中华全国供销合作总社,是全国供销合作社的联合组织,由国务院领导。它的职能和任务是:负责研究制订全国供销合作社的发展战略和发展规划,指导全国供销合作社的发展和改革;按照政府授权对重要农业生产资料、农副产品经营进行组织、协调、管理;维护各级供销合作社的合法权益;协调同有关部门的关系,指导全国供销合作社的业务活动,促进城乡物资交流;宣传贯彻党中央、国务院有关农村经济工作的方针政策;代表中国合作社参与国际合作社联盟的各项活动。

  中华全国供销合作总社设立理事会、监事会,实行理事会主任负责制。理事会、监事会由代表会议选举产生。要本着精简、效能的原则,设立精干的办事机构。

  党中央、国务院认为,供销合作社改革不是单纯的流通领域改革,也不单是供销合作社自身的机构改革,而是整个经济体制特别是农村经济体制改革的重要组成部分,涉及城市与农村、工业与农业、生产与流通等各方面的关系,影响面广,政策性强。各级党委、政府应当从全面发展农村经济的大局出发,加强对供销合作社体制改革的领导,使这项改革有组织、有步骤、积极稳妥地深入进行,见到实效。

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。