中华人民共和国国家发展和改革委员会令第21号 政府制定价格听证办法
发文时间:2018-12-10
文号:中华人民共和国国家发展和改革委员会令第21号
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《政府制定价格听证办法》已经国家发展和改革委员会主任办公会审议通过,现予以发布,自2019年1月10日起施行。


  主任:何立峰

中华人民共和国国家发展和改革委员会

2018年12月10日


附件:

政府制定价格听证办法


  第一章 总则

  第一条 为规范政府制定价格听证行为,提高政府制定价格的民主性、科学性和透明度,根据《中华人民共和国价格法》,制定本办法。

  第二条 本办法所称政府制定价格听证(以下简称定价听证),是指定价机关依法制定(含调整,下同)政府指导价、政府定价的价格水平或者定价机制过程中,由政府价格主管部门采取听证会形式,征求经营者、消费者和有关方面的意见,对制定价格的必要性、可行性、合理性进行论证的活动。前款所称定价机关,包括有定价权的省、自治区、直辖市(以下统称省级)以上人民政府价格主管部门、有关部门和经省级人民政府授权的市、县人民政府。前款所称定价机制,是指与列入定价听证目录的定价项目价格水平确定直接相关的定价办法、公式等。

  第三条 制定关系群众切身利益的公用事业价格、公益性服务价格和自然垄断经营的商品和服务价格等政府指导价、政府定价的价格水平,应当实行定价听证。制定定价机制,应当行定价听证或者公开征求社会意见。依据已经生效实施的定价机制制定具体价格水平时,可以不再开展定价听证。

  听证的具体项目通过定价听证目录确定,容易引发抢购、囤积,造成市场异常波动的商品价格,通过其他方式征求意见,不纳入定价听证目录。

  定价听证目录是指由省级以上人民政府价格主管部门依据政府定价目录制定的应当经定价听证的商品和服务清单。定价听证目录应当在听取社会意见的基础上制定、修订并及时公布。法律、法规、规章规定实行定价听证的项目自动进入定价听证目录。制定定价听证目录以外的政府指导价、政府定价,定价机关认为有必要的,也可以实行定价听证。

  第四条 定价听证应当遵循公开、公平、公正、效率的原则。

  第五条 听证会应当公开举行,允许旁听和新闻报道,但涉及国家秘密或者商业秘密的除外。

  政府价格主管部门可以通过互联网以视频或者文字、图片形式公开听证会内容。

  第二章 听证的组织

  第六条 定价听证由政府价格主管部门组织。省级以上定价机关制定价格需要听证的,由同级政府价格主管部门组织听证。

  省级人民政府授权市、县人民政府制定价格的,由市、县人民政府价格主管部门组织听证。

  制定在局部地区执行的价格需要听证的,政府价格主管部门可以委托下级政府价格主管部门组织听证。委托听证的,应当出具书面委托书并予以监督指导。

  第七条 政府价格主管部门可以通过政府购买服务等方式,由第三方机构参与定价听证的组织工作。前款所称第三方机构,是指政府价格主管部门、定价机关、与听证事项直接相关的经营者及其主管单位以外的机构,包括但不限于科研机构、咨询机构等企事业单位和社会组织。

  第八条 听证会设听证人,代表政府价格主管部门专门听取听

  证会意见。听证人由政府价格主管部门工作人员、定价机关工作人员,以及政府价格主管部门聘请的社会知名人士、专业人士担任。听证会主持人由听证人中的政府价格主管部门的工作人员兼任。听证人不得少于三人,具体人数及人员构成由政府价格主管部门确定。

  第九条 听证人履行下列职责:

  (一)听取听证会参加人的意见陈述,并可以询问;

  (二)提出听证报告。

  第十条 听证会参加人由下列人员构成:

  (一)消费者;

  (二)经营者;

  (三)与定价听证项目有关的其他利益相关方;

  (四)相关领域的专家、学者;

  (五)政府价格主管部门认为有必要参加听证会的政府部门、社会组织和其他人员。鼓励消费者组织参加听证会。听证会参加人的人数和人员的构成比例由政府价格主管部门根据听证项目的实际情况确定,其中消费者人数不得少于听证会参加人总数的五分之二。

  第十一条 听证会参加人由下列方式产生:

  (一)消费者采取自愿报名、随机选取和消费者组织或者其他群众组织推荐相结合的方式;

  (二)经营者、与定价听证项目有关的其他利益相关方采取自愿报名、随机选取方式,也可以由政府价格主管部门委托行业组织、政府主管部门推荐;

  (三)专家、学者、政府部门、社会组织和其他人员由政府价格主管部门聘请。随机选取可以结合定价听证项目的特点,根据不同职业、行业、地域等,合理设置类别并分配名额。政府价格主管部门可以根据听证项目的实际情况规定听证会参加人条件。定价机关、听证组织部门的工作人员及其近亲属不得担任听证会参加人。

  第十二条 听证会参加人的权利和义务:

  (一)可以向有关经营者、行业组织、政府主管部门了解与听证事项相关的情况;

  (二)出席听证会,就听证事项发表意见、阐明理由;

  (三)保守国家秘密和商业秘密,遵守听证会纪律;

  (四)因特殊原因不能出席的,应当提前3个工作日告知听证组织部门,同时提交书面意见。

  第十三条 听证会设记录员。记录员由政府价格主管部门指定的人员担任,如实记录听证会参加人的意见。

  第十四条 公开举行的听证会设旁听席。旁听人员由政府价格主管部门根据公民、法人或者其他组织报名情况以及场地情况,确定人数并按照报名顺序选取或者随机抽取。旁听人员对定价方案有意见的,可以在听证会结束后以书面形式向听证组织部门提出。旁听人员不得在听证会现场发言、提问,不得有妨碍听证秩序的行为。

  第十五条 公开举行的听证会设记者席。与会采访的新闻媒体由政府价格主管部门根据新闻媒体报名情况,按照报名顺序选取或者随机抽取。政府价格主管部门可以邀请新闻媒体采访听证会。

  第十六条 参与听证会的人员应当遵守宪法和法律法规、遵守公共秩序、尊重社会公德,不得使用不文明用语,不得进行恶意攻击以及有组织的言论煽动,不得恶意片面传播听证发言内容,不得编造、传播虚假信息扰乱经济秩序和社会秩序,不得发表与定价方案无关的内容。

  第三章 听证程序

  第十七条 定价听证依据下列情况提起:

  (一)定价机关是政府价格主管部门的,由政府价格主管部门提起;

  (二)定价机关是其他部门的,由该部门向同级政府价格主管部门提起;

  (三)定价机关是多个部门的,由牵头部门向同级政府价格主管部门提起;

  (四)定价机关是市、县人民政府的,由负责具体定价工作的市、县政府价格主管部门提起,或者由负责具体定价工作的市、县政府有关部门向同级政府价格主管部门提起。

  第十八条 定价机关提起定价听证时,应当向政府价格主管部门提交定价方案、与制定价格有关的定价成本监审报告或者成本调查报告,以及经营者按要求公开成本信息的情况、其他相关信息资料。定价机关和经营者应当确保所提供资料的完整、真实和准确性。

  第十九条定价方案应当包括下列内容:

  (一)拟制定价格水平或者定价机制的具体项目;

  (二)现行价格和拟制定的价格水平,单位调价额和调价幅度;

  (三)拟制定的定价机制主要内容、适用条件;

  (四)拟制定价格水平或者定价机制的依据和理由;

  (五)拟制定价格水平或者定价机制对经济、社会影响的分析;

  (六)其他与制定价格水平或者定价机制有关的资料。

  第二十条 听证会举行30日前,政府价格主管部门应当通过政府网站、新闻媒体向社会公告以下事项:

  (一)定价听证事项;

  (二)听证会举行的时间;

  (三)听证会参加人、旁听人员、新闻媒体的名额、产生方式及具体报名办法。拟对听证会进行网络公开的,应当一并公告。

  第二十一条 听证会举行15日前,政府价格主管部门应当通过政府网站、新闻媒体向社会公告以下事项:

  (一)听证会举行的时间、地点;

  (二)定价方案;

  (三)与制定价格有关的成本监审或者成本调查的办法和结论;

  (四)听证人、听证会参加人、旁听人员名单,包括姓名、职业。

  听证会同时网络公开的,应当一并公告网址及时间。第三方机构参与定价听证的组织工作的,应当公布第三方机构的基本信息。听证会因故取消或推迟举行的,政府价格主管部门应当向社会公告并作出说明。

  第二十二条 听证会举行15日前,政府价格主管部门应当向

  听证会参加人送达下列材料:

  (一)听证会通知;

  (二)定价方案;

  (三)与制定价格有关的成本监审或者成本调查报告;

  (四)听证会议程;

  (五)听证会纪律。

  第二十三条 听证会应当在有三分之二以上听证会参加人出席且消费者人数不少于实际出席人数五分之二时举行;出席人数不足或者消费者人数不足的,听证会应当延期举行。

  第二十四条 听证会可以一次举行,也可以分次举行。听证会按照下列议程进行:

  (一)主持人宣布听证事项和听证会纪律,介绍听证会参加人、听证人;

  (二)定价方案提出人陈述定价方案;

  (三)定价成本监审人或者成本调查人介绍定价成本监审、成

  本调查的办法、结论及相关情况;

  (四)听证会参加人对定价方案发表意见,进行询问,被询问人应当进行必要的解释说明;

  (五)必要时,主持人可以组织听证会参加人围绕主要分歧点进行补充陈述;

  (六)主持人总结发言。

  第二十五条 听证会参加人应当审阅涉及本人的听证笔录并签字。

  第二十六条 听证会举行后,听证人应当根据听证笔录制作听证报告。听证报告包括下列内容:

  (一)听证会的基本情况;

  (二)听证会参加人对定价方案的意见;

  (三)听证人对听证会参加人意见的处理建议,包括对听证会参加人主要意见采纳与不采纳的建议和理由说明;

  (四)其他有关情况。

  听证人之间对听证会参加人意见的处理建议存在分歧的,应当在听证报告中列明相关听证人的不同意见。

  第二十七条 政府价格主管部门应当在听证会举行后15日内将听证笔录、听证报告一并提交定价机关。

  第二十八条 定价机关作出定价决定时应当充分考虑听证会的意见。定价机关根据听证会的意见,对定价方案作出修改后,如有必要,可以再次举行听证会,或者采取其他方式征求社会意见。

  第二十九条 定价机关需要报请本级人民政府或者上级定价机关批准后才能作出定价决定的,上报定价方案时应当同时提交听证报告。

  第三十条 定价机关应当在定价听证结束之日起一年内作出定价决定。逾期未作出定价决定的,应当重新开展定价听证。开展定价听证后,制定价格的依据发生重大变化的,定价机关

  应当重新提起定价听证。

  第三十一条 定价机关作出定价决定后,应当通过政府网站、新闻媒体向社会公布定价决定和对听证会参加人主要意见的采纳情况及理由。

  第三十二条 定价机关可以通过政府网站、新闻媒体就听证事项听取社会各方面的意见。

  第三十三条 制定在局部地区执行的价格或者降低价格的,听证会可以采取下列简易程序:

  (一)只设主持人;

  (二)听证会参加人由消费者、经营者构成;

  (三)听证会按照本办法第二十四条第(一)、(四)、(六)项规定的议程进行。采取简易程序时,公告时限和材料送达时限可以适当缩短。

  第三十四条 政府价格主管部门可以参照本办法有关规定,通过互联网试点开展定价网络听证。网络听证的参加人应当实行实名注册。

  第四章 法律责任

  第三十五条 定价机关制定定价听证目录内商品和服务价格,未举行听证会的,由本级人民政府或者上级政府价格主管部门宣布定价无效,责令改正;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分。

  第三十六条 政府价格主管部门违反本办法规定程序组织或者举行听证会,情节严重的,由本级人民政府或者上级政府价格主管部门责令改正,给予通报批评;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分。

  第三十七条 政府价格主管部门、定价机关和第三方机构的工作人员在听证会的组织或者举行过程中,玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第三十八条 参与听证会的其他人员违反听证纪律、妨碍听证秩序情节严重的,记入信用记录,纳入全国信用信息共享平台。参与听证会的其他人员违反法律法规的,依法追究法律责任。

  第五章 附则

  第三十九条 听证经费申请纳入同级财政预算。

  第四十条 省级人民政府价格主管部门可以依据本办法制定实施细则。

  第四十一条 本办法由国家发展和改革委员会负责解释。

  第四十二条 本办法自2019年1月10日起施行。国家发展和改革委员会2008年10月15日发布的《政府制定价格听证办法》(国家发展和改革委员会令第2号)同时废止。

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  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

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        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。