人社部发[2018]72号 人力资源社会保障部关于印发《支持海南人力资源和社会保障事业全面深化改革开放的实施意见》的通知
发文时间:2018-11-22
文号:人社部发[2018]72号
时效性:全文有效
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海南省人力资源和社会保障厅,部属有关单位:

  为深入贯彻习近平总书记在庆祝海南建省办经济特区30周年大会上的重要讲话精神,全面落实《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》(以下简称《指导意见》)任务要求,加快推进海南人力资源和社会保障事业改革发展,制定本实施意见。

  一、总体要求

  (一)指导思想。

  全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中全会精神,以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,坚持稳中求进工作总基调,坚持新发展理念,按照党中央、国务院决策部署,围绕《指导意见》确定的战略任务,加大对海南人力资源社会保障领域全面深化改革开放支持力度,深入实施人才强国战略和就业优先战略,创新人才培养与引才机制,健全改善民生长效机制,全面完善公共服务体系,着力提升人力资源社会保障服务水平,为推进中国(海南)自由贸易试验区和中国特色自由贸易港建设提供坚强的人才支撑和民生保障。

  (二)基本原则。

  ——坚持党的领导。坚决维护习近平总书记的核心地位、坚决维护党中央权威和集中统一领导,把党的领导贯穿于海南全面深化改革开放的全过程,增强“四个意识”,坚定“四个自信”,紧紧围绕海南深化改革开放的总体目标,立足人力资源社会保障部门职能,助力海南改革开放稳步前行。

  ——坚持改革创新。深化体制机制改革,推动政策制度创新,充分发挥市场在人力资源配置中的决定性作用和更好发挥政府作用,加快破除不利于人力资源开发、流动配置和公共服务均等化的体制机制障碍。支持海南在人力资源社会保障领域改革创新先行先试,发挥示范带动作用。

  ——坚持人才优先。发挥人才第一资源作用,在人才培养、引进、使用上大胆创新,在深化人才发展体制机制改革上取得突破,聚天下英才而用之,让各类人才在海南各尽其用、各展其才,使海南成为人才荟萃之岛、技术创新之岛,为推动海南发展提供坚强有力的人才保障。

  ——坚持统筹协调。围绕海南自由贸易试验区(港)建设目标,指导海南高起点统筹谋划人力资源和社会保障事业,做好系统设计和长远规划,统筹推进海南就业创业、社会保障、人事人才、收入分配、劳动关系、公共服务等各项工作协调发展。

  二、实施就业优先战略,促进就业创业

  (三)指导海南实施积极的就业创业政策。协调中央财政对海南就业补助资金给予支持,指导海南加强就业补助资金管理,加大政策落实和资金支出力度,确保资金安全高效运行。支持海南开展国际人才管理改革试点,允许外籍和港澳台技术技能人员及符合条件的华侨按规定在海南就业。允许在中国高校获得硕士及以上学位的优秀外国留学生在海南就业和创业,给予发放工作许可。支持海南整合就业创业公共服务资源,对接优质创业服务团队、投资机构、创业导师,支持海南建设创业孵化基地。支持海南组织实施高校毕业生“三支一扶”计划,每年名额增加到300名。

  (四)支持海南探索共享经济发展新模式,在职业培训领域开展试点示范。推动海南建立与市场就业需求变化相适应的终身职业技能培训制度,满足市场导向就业机制下劳动者求职及企业用人的需要。指导海南大力推行终身职业培训制度,重点实施农民工职业技能提升计划、残疾人职业技能提升计划、农民工等人员返乡创业培训行动计划。会同有关部门积极推动海南省公共实训基地项目建设。

  (五)指导和支持海南加强人力资源市场建设。将海南列入部人力资源服务业支持计划。指导海南规划建设全省分布合理的人力资源服务市场网络,重点打造三亚、海口南北两极国家级人力资源服务产业园。支持海南引进高端人力资源服务机构,允许外商独资人力资源服务机构在海南省设立总部或分支机构。支持海南自贸区试行人力资源市场外资准入试点,允许外商独资设立人才中介机构,允许外资直接入股既有内资人才中介机构。中外合资人才中介机构的设立,取消“中外投资者应当是成立3年以上的人才中介机构”的要求。协助海南引进人力资源服务业高层次人才,全面提高从业人员的整体服务水平。支持海南建设中国海南旅游人才市场。

  三、完善社会保障体系,稳步提高社会保障水平

  (六)支持海南全面实施全民参保计划,加强分类指导,推进海南2020年底前基本实现社会保险法定人群全覆盖。加强对外国人在海南参加社会保险工作的指导。根据社会保险法有关规定,支持海南解决引进人才涉及的社保有关问题。

  (七)支持和指导海南完善养老保险制度。加快发展企业年金、职业年金等,完善多层次社会保障体系,建立健全养老保险关系转移接续制度,稳步提高社会保障水平。积极配合有关部门研究解决海南农垦职工养老保险基金缺口问题。

  (八)支持和指导海南完善失业保险制度。支持海南实施失业保险稳岗和技能提升补贴政策,大力开展失业保险援企稳岗“护航行动”和技能提升“展翅行动”,充分发挥失业保险预防失业、促进就业功能作用。

  (九)支持和指导海南完善工伤保险制度。支持海南借鉴国际工伤保险制度的先进经验,加快完善工伤预防、补偿、康复“三位一体”制度体系和服务体系建设。支持海南探索建立灵活就业人员职业伤害保障制度,化解灵活就业人员职业伤害事故风险。支持海南启动“中国(海南)康复中心”项目建设。

  (十)指导海南加强社会保险基金监管。探索开展社会保险基金投资运营,建立基金预警、储备和保值增值机制,确保基金动态平衡和可持续发展。

  四、实施人才优先发展战略,建设人才集聚高地

  (十一)支持海南构建更加开放的引才机制。指导海南完善适应自由贸易试验区(港)发展的人才制度体系,推进海南人才体制及配套政策改革,建立积极灵活的创新人才发展制度。支持海南健全吸引国外高端人才和国内各类优秀人才的政策,对港澳台及外籍高层次人才在项目申报、创新创业、评价激励、服务保障等方面给予特殊政策。创新“候鸟型”人才引进和使用机制,设立“候鸟”人才工作站。支持海南省在种业、海洋、航天等重点领域建设国家级专家服务基地。开展专家服务基层活动,充分利用专家服务基层工作平台,柔性吸引人才,服务海南发展。利用专家休假活动契机,为海南柔性引进人才和智力搭建平台。指导和支持海南以部省名义举办“中国(海南)人才交流会”,自2019年起定期举办。

  (十二)指导和支持海南加强专业技术人才队伍建设。根据自贸区建设需要,加大对海南省高层次人才队伍建设支持力度,在国务院政府特殊津贴、百千万人才工程国家级人选选拔中适当增加海南推荐名额。支持海南建立全省共享的专业技术人才职称评审信息系统。适时启动部省共建国家级留学人员创业园,帮助海南提升留学回国人员创业服务能力,鼓励和支持留学人员到海南创新创业。支持海南完善博士后制度,实施博士后工作分级管理,增加博士后流动站和工作站数量,指导海南建立博士后创新创业基地。指导海南完善专业技术人员继续教育制度,提高继续教育质量和水平。通过实施国家专业技术人才知识更新工程等,进一步加大对海南专技人才培养培训支持的力度。帮助推进海南与中国科学院、中国工程院、中国社会科学研究院等科研机构以及国内著名高校、医疗机构开展合作,建设高层次人才创新创业示范园区。

  (十三)指导和支持海南加强技能人才队伍建设。推动部省共建技能强省合作。支持海南完善职业教育和培训体系,深化产教融合、校企合作,鼓励社会力量通过独资、合资、合作等多种形式举办职业教育。指导海南技工院校全面加强校企合作,提高技能人才培养质量。支持海南建设“中国(海南)技能人才综合发展基地”,集科研、教学、培训、交流于一体,整合实训基地、高技能人才培训基地、世赛集训基地、全国技工院校师资研修中心等功能,建成全国一流水平的技能人才培育综合体。指导海南技能培训向东南亚国家开放,打造区域技能人才培训高地。推进技工院校在专业设置、课程改革等方面与海南产业需求深度对接,实现教育链和产业链有机融合。指导海南省技师学院做好职业教育产教融合项目立项申报和国家级重点技师学院申请工作。在技工院校师资能力培训方面向海南省倾斜,支持全国优秀技工院校教师到海南技工院校交流授课。

  (十四)支持海南实施急需紧缺专业(产业)人才培养培训计划。聚焦海南自由贸易试验区(港)三大产业类型、十个重点领域、十二个重点产业,支持建立跨省跨境培养培训合作机制,建立培养培训基地(中心),通过观摩、进修、挂职、跟班学习等“走出去”和讲课、示范、传帮带等“请进来”方式,快速提升海南专业(产业)人才能力和水平,适应“三区一中心”建设需要。支持海南建设“一带一路”青年创新创业合作示范基地,探索建设创新创业新平台。

  (十五)指导海南完善人才评价激励机制。指导海南贯彻实施《关于分类推进人才评价机制改革的指导意见》,建立与海南自贸区相适应的评价机制。指导海南深化职称制度改革,建立适应海南自贸区(港)发展要求、与国际接轨的职称评价制度,进一步打破地域限制,对在中央单位或其他省(区、市)获得的职称予以认可,吸引人才向海南流动。支持具有港澳执业资格的服务领域专业人才,经相关部门或机构备案后,按规定范围为自贸区内企业提供专业服务。支持海南制定职业技能鉴定规定等。

  五、深化人事薪酬制度改革,激发干事创业活力

  (十六)支持海南紧紧围绕强化公益属性的目标深化事业单位改革,除仅为机关提供支持保障的事业单位外,原则上可取消行政级别。指导海南按照国家部署建立事业单位管理岗位职员等级晋升制度。指导海南制定内地企业、事业单位专业技术和管理人才按规定在海南兼职兼薪、按劳取酬的政策措施。指导海南出台教师、医生、科研人员等事业单位工作人员交流办法,支持海南建立高校、科研院所和企业科研人员双向流动机制,制定事业单位专业技术人员和管理人员兼职有关政策。支持海南高校、科研院所等事业单位设立一定比例流动岗位,吸引有创新创业实践经验的企业家和企业科技人员兼职。支持和指导海南将港澳台居民纳入事业单位公开招聘范围。指导海南制定发布事业单位招聘和管理外籍人员的政策措施。

  (十七)指导海南健全最低工资评估机制,合理调整最低工资标准。指导海南进一步完善工资支付保障政策法规。配合有关部门指导海南国有企业完善技术和管理要素参与分配的机制,优化体现相关人才价值的岗位工资评价体系。支持和指导海南探索建立体现行业特点的事业单位工资制度,在国家政策框架内,加快完善与自由贸易区和自由贸易港建设相适应、体现工作绩效和分级分类管理的事业单位工资分配政策。指导海南做好事业单位实施绩效工资工作,结合行业特点健全绩效考核办法,完善内部收入分配激励机制,向关键岗位、高层次人才、业务骨干和做出突出贡献的人员倾斜。支持海南根据经济发展、财政状况、物价等因素合理确定事业单位绩效工资水平,建立正常调整机制。平稳推进公立医院薪酬制度改革试点工作,及时研究解决试点中遇到的问题。

  六、构建和谐劳动关系,维护劳动者合法权益

  (十八)指导海南健全协调劳动关系三方机制,完善劳动用工制度。鼓励海南研究探索适应新业态特点的劳动用工政策。指导海南完善劳动人事争议多元处理机制。支持海南建立高素质、专业化的仲裁员队伍。支持海南推进劳动保障监察机构标准化、人员专业化、执法规范化建设。指导海南完善推进农民工平等享受城镇基本公共服务和在城镇落户的政策措施,加快推进农民工市民化。

  七、加强公共服务体系建设,提升服务能力和水平

  (十九)指导海南加快建设公共就业创业服务平台,支持海南社会保险公共服务省级平台优先接入国家统一平台,为各类人才提供优质均等的就业和社会保障公共服务。指导海南制定和落实打赢人力资源和社会保障扶贫攻坚战三年行动实施方案。

  (二十)指导海南制定社会保障卡“一卡通”服务管理工作的指导意见。指导和支持海南先行探索,尽快出台社会保障卡“一卡通”地方性法规。支持海南先行启动第三代社会保障卡发行应用,在海南开展电子社保卡试点。2020年底前,基本建立海南省社会保障卡“一卡通”服务管理模式,实现社会保障卡在人力资源社会保障、财政惠民、医疗健康、社会治理、城市交通、文化教育、社会公共服务、公用事业服务、旅游、金融服务等各类政府公共服务领域应用,并在全国进行推广。

  (二十一)指导和支持海南持续推进人力资源和社会保障领域标准化信息化建设。指导海南开展“互联网+人社”应用,加快完善全省统一的网上业务大厅和人力资源社会保障服务APP建设。加强部省业务联动、数据共享,指导海南“大数据”应用。支持各类人力资源社会保障信息系统与海南政务服务网对接联通,打通部门间的数据壁垒。指导海南升级完善全省统一的12333咨询服务平台。

  (二十二)支持海南加强人力资源和社会保障干部职工队伍建设。部里举办的各类业务培训班向海南倾斜增加名额。指导和帮助海南人力资源和社会保障系统与外省市进行业务交流和学习。自2018年至2022年,选派优秀干部到海南挂职和对口帮扶,支持和帮助海南选派干部到部里及相关单位挂职和带培跟学。

  八、组织实施

  (二十三)建立沟通协调机制。建立部省人力资源社会保障部门联席会议制度,联席会议由部领导召集,部属有关单位和海南省人力资源和社会保障厅参加。每年组织召开专题会议,部省进行交流沟通和工作对接,就重点事项和问题进行专题研究和协调。不定期开展专项调研,实地了解情况,精准摸清政策需求和实施效果,推广先进经验,发挥示范带动作用。

  (二十四)明确责任分工。人力资源社会保障部对海南全面深化改革开放提供政策支持。部属有关单位加大指导和支持力度,及时帮助协调解决存在的困难和问题。海南省人力资源和社会保障部门切实履行主体责任,主动加强沟通对接,共同推进各项目标任务和政策措施贯彻落实。

  (二十五)抓好督办落实。海南省人力资源和社会保障部门和部属有关单位要按照职责分工,认真细化落实方案提出的各项政策举措,明确各项任务的实施责任主体、时间表和路线图,及时组织开展督查评估,确保各项政策举措落到实处。


人力资源社会保障部

2018年11月22日

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。