国发[2018]37号 国务院关于印发优化口岸营商环境促进跨境贸易便利化工作方案的通知
发文时间:2018-10-13
文号:国发[2018]37号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:

  现将《优化口岸营商环境促进跨境贸易便利化工作方案》印发给你们,请认真贯彻执行。


国务院

2018年10月13日


优化口岸营商环境 促进跨境贸易便利化工作方案


  为贯彻落实党中央、国务院决策部署,深化“放管服”改革,进一步优化口岸营商环境,实施更高水平跨境贸易便利化措施,促进外贸稳定健康发展,制定本工作方案。

  一、总体要求

  (一)指导思想。

  全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中全会精神,以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局,按照党中央、国务院决策部署,坚持稳中求进工作总基调,坚持新发展理念,深入推进“放管服”改革,对标国际先进水平,创新监管方式,优化通关流程,提高通关效率,降低通关成本,营造稳定、公平、透明、可预期的口岸营商环境。

  (二)基本原则。

  简政放权,改革创新。进一步削减进出口环节审批事项,规范审批行为,优化简化通关流程,取消不必要的监管要求,清理不合理收费,加快完善与我国经济社会发展要求相适应的跨境贸易管理体系。

  对标国际,高效便利。充分利用信息化、智能化手段,提高口岸监管执法和物流作业效率。借鉴国际经验,建立符合我国口岸管理实际、与国际通行做法对接并可比的口岸营商环境评价机制。

  目标导向,协同治理。充分发挥国务院口岸工作部际联席会议制度作用,加强各有关部门、各地方协作配合,找准制约口岸营商环境持续优化的短板,从企业和社会实际需要出发,着力压缩整体通关时间,降低进出口环节合规成本。

  (三)工作目标。

  到2018年底,需在进出口环节验核的监管证件数量比2017年减少三分之一以上,除安全保密需要等特殊情况外,全部实现联网核查,整体通关时间压缩三分之一。到2020年底,相比2017年集装箱进出口环节合规成本降低一半。到2021年底,整体通关时间比2017年压缩一半,世界银行跨境贸易便利化指标排名提升30位,初步实现口岸治理体系和治理能力现代化,形成更有活力、更富效率、更加开放、更具便利的口岸营商环境。

  二、工作任务

  (一)简政放权,减少进出口环节审批监管事项。

  1.精简进出口环节监管证件。取消一批进出口环节监管证件,能退出口岸验核的全部退出。2018年11月1日前需在进出口环节验核的监管证件减至48种;除安全保密需要等特殊情况外,通过多种形式全部实现联网、在通关环节比对核查。(相关部门按职责分工负责)

  2.优化监管证件办理程序。除安全保密需要等特殊情况外,2020年底前,监管证件全部实现网上申报、网上办理。(相关部门按职责分工负责)

  (二)加大改革力度,优化口岸通关流程和作业方式。

  3.深化全国通关一体化改革。推进海关、边检、海事一次性联合检查。海关直接使用市场监管、商务等部门数据办理进出口货物收发货人注册登记。加强关铁信息共享,推进铁路运输货物无纸化通关。2018年底前,海关与检验检疫业务全面融合,实现“五统一”:统一申报单证、统一作业系统、统一风险研判、统一指令下达、统一现场执法。(海关总署牵头,商务部、市场监管总局、移民局、交通运输部、民航局、中国铁路总公司按职责分工负责)

  4.全面推广“双随机、一公开”监管。从进出口货物一般监管拓展到常规稽查、保税核查和保税货物监管等全部执法领域。推进全链条监管“选、查、处”分离,提升“双随机”监管效能。(海关总署牵头,相关部门按职责分工负责)

  5.推广应用“提前申报”模式。提高进口货物“提前申报”比例,鼓励企业采用“提前申报”,提前办理单证审核和货物运输作业,非布控查验货物抵达口岸后即可放行提离。(海关总署牵头,民航局、中国铁路总公司按职责分工负责)

  6.创新海关税收征管模式。全面创新多元化税收担保方式,推进关税保证保险改革,探索实施企业集团财务公司、融资担保公司担保改革试点。全面推广财关库银横向联网,加快推进税单无纸化改革。(海关总署、银保监会、财政部、人民银行、税务总局按职责分工负责)

  7.优化检验检疫作业。减少双边协议出口商品装运前的检验数量。推行进口矿产品等大宗资源性商品“先验放后检测”检验监管方式。创新检验检疫方法,应用现场快速检测技术,进一步缩短检验检疫周期。(海关总署负责)

  8.推广第三方采信制度。引入市场竞争机制,发挥社会检验检测机构作用,在进出口环节推广第三方检验检测结果采信制度。(海关总署牵头,相关部门按职责分工负责)

  (三)提升通关效率,提高口岸物流服务效能。

  9.提高查验准备工作效率。通过“单一窗口”、港口电子数据交换(EDI)中心等信息平台向进出口企业、口岸作业场站推送查验通知,增强通关时效的可预期性。进境运输工具到港前,口岸查验单位对申报的电子数据实施在线审核并及时向车站、码头及船舶代理反馈。(交通运输部、海关总署、移民局、中国铁路总公司按职责分工负责)

  10.加快发展多式联运。研究制定多式联运服务规则。加快建设多式联运公共信息平台,加强交通运输、海关、市场监管等部门间信息开放共享,为企业提供资质资格、认证认可、检验检疫、通关查验、信用评价等一站式综合信息服务。推动外贸集装箱货物在途、舱单、运单、装卸等铁水联运物流信息交换共享,提供全程追踪、实时查询等服务。2019年底前,沿海及长江干线主要港口实现铁水联运信息交换和共享。2020年底前,基本建成多式联运公共信息平台。(交通运输部、发展改革委、商务部、中国铁路总公司牵头,海关总署、市场监管总局、民航局等相关部门按职责分工负责)

  11.创新边境口岸通关管理模式。推进与毗邻国家和地区共同监管设施的建设和共用,推动工作制度和通关模式的协调,支持陆路边境口岸创新通关管理模式。在毗邻港澳口岸实施更便利的通关措施,在有条件的口岸推广粤港澳“客、货车一站式通关”模式。(相关省、自治区人民政府牵头,交通运输部、海关总署、移民局按职责分工负责)

  12.加快鲜活商品通关速度。在风险可控的前提下优化鲜活产品检验检疫流程,加快通关放行。总结推广合作经验,与毗邻国家确定鲜活农副产品目录清单,加快开通农副产品快速通关“绿色通道”。(海关总署、交通运输部、移民局及各省、自治区、直辖市人民政府按职责分工负责)

  (四)加强科技应用,提升口岸管理信息化智能化水平。

  13.加强国际贸易“单一窗口”建设。将“单一窗口”功能覆盖至海关特殊监管区域和跨境电子商务综合试验区等相关区域,对接全国版跨境电商线上综合服务平台。加强“单一窗口”与银行、保险、民航、铁路、港口等相关行业机构合作对接,共同建设跨境贸易大数据平台。推广国际航行船舶“一单多报”,实现进出境通关全流程无纸化。2018年底前,主要业务(货物、舱单、运输工具申报)应用率达到80%;2020年底前,达到100%;2021年底前,除安全保密需要等特殊情况外,“单一窗口”功能覆盖国际贸易管理全链条,打造“一站式”贸易服务平台。(海关总署牵头,相关部门按职责分工负责,各省、自治区、直辖市人民政府配合)

  14.推进口岸物流信息电子化。制定完善不同运输方式集装箱、整车货物运输电子数据交换报文标准,推动在口岸查验单位与运输企业中应用。实现口岸作业场站货物装卸、仓储理货、报关、物流运输、费用结算等环节无纸化和电子化。推动海运提单换提货单电子化,企业在报关环节不再提交纸质提单或提货单。2019年6月底前,实现内外贸集装箱堆场的电子化海关监管。2019年底前,在主要远洋航线实现海关与企业间的海运提单、提货单、装箱单等信息电子化流转。(海关总署、交通运输部、民航局、中国铁路总公司按职责分工负责,各省、自治区、直辖市人民政府配合)

  15.提升口岸查验智能化水平。加大集装箱空箱检测仪、高清车底探测系统、安全智能锁等设备的应用力度,提高单兵作业设备配备率。扩大“先期机检”、“智能识别”作业试点,提高机检后直接放行比例。2021年底前,全部实现大型集装箱检查设备联网集中审像。(海关总署、移民局按职责分工负责)

  (五)完善管理制度,促进口岸营商环境更加公开透明。

  16.加强口岸通关和运输国际合作。加快制修订国际运输双边、多边协定,推动与相关国家在技术标准、单证规则、数据交换等方面开展合作。扩大海关“经认证的经营者”(AEO)国际互认范围,支持指导企业取得认证,2020年底前,与所有已建立AEO制度且有意愿的“一带一路”国家海关实现AEO互认。加快实施检验检疫证书国际联网核查,重点推进与欧盟签署电子证书合作协议,2021年底前,与所有已签署电子证书合作协议且建有信息系统的国家实现联网核查。(交通运输部、海关总署、市场监管总局按职责分工负责)

  17.降低进出口环节合规成本。严格执行行政事业性收费清单管理制度,未经国务院批准,一律不得新设涉及进出口环节的收费项目。清理规范口岸经营服务性收费,对实行政府定价的,严格执行规定标准;对实行市场调节价的,督促收费企业执行有关规定,不得违规加收其他费用。鼓励竞争,破除垄断,推动降低报关、货代、船代、物流、仓储、港口服务等环节经营服务性收费。加强检查,依法查处各类违法违规收费行为。2018年底前,单个集装箱进出口环节合规成本比2017年减少100美元以上。(财政部牵头,交通运输部、发展改革委、海关总署、市场监管总局、商务部、工业和信息化部等相关部门按职责分工负责,各省、自治区、直辖市人民政府配合)

  18.实行口岸收费目录清单制度。建立价格、市场监管、商务、交通、口岸管理、查验等单位共同参加的口岸收费监督管理协作机制。2018年10月底前,对外公示口岸收费目录清单,清单之外不得收费。加强行业管理和行业自律,引导口岸经营服务企业诚信经营、合理定价。(各省、自治区、直辖市人民政府负责)

  19.公开通关流程及物流作业时限。制定并公开通关流程及口岸经营服务企业场内转运、吊箱移位、掏箱和货方提箱等作业时限标准,便利企业合理安排生产、制定运输计划。公布口岸查验单位通关服务热线,畅通意见投诉反馈渠道。(各省、自治区、直辖市人民政府牵头,交通运输部、海关总署、移民局配合)

  20.建立口岸通关时效评估机制。加强对整体通关时间的统计分析,每月通报各省(自治区、直辖市)整体通关时间。开展口岸整体通关时效第三方评估,适时向社会公布评估结果。将各省(自治区、直辖市)整体通关时间和成本纳入全国营商环境评价体系,科学设定评价指标和方法,初步建立常态化评价机制。(海关总署、发展改革委、发展研究中心按职责分工负责)

  三、组织实施

  (一)加强组织领导。

  充分发挥国务院口岸工作部际联席会议制度作用,明确各项任务的实施步骤和完成时限,统筹推进落实,协调解决推进过程中的重大问题。联席会议办公室要加强政策研究和协调,重大情况及时向国务院报告。优化口岸营商环境工作情况纳入国务院督查范围,督查考核结果向社会公布,对推进不力的地区和部门进行问责。

  (二)强化责任落实。

  各有关部门要认真落实任务牵头和配合责任,加强协作配合,合理安排进度,确保各项任务有措施、能落实、可量化,并加快改革措施所涉法律法规的修改修订工作。各省(自治区、直辖市)人民政府要强化对本地区优化口岸营商环境工作的领导和统筹协调,研究制定配套措施,加大政策宣传力度,建立健全督导考核机制,确保各项任务落实到位。

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。