银发[2018]162号 中国人民银行 财政部关于进一步深化小微企业金融服务的意见
发文时间:2018-06-25
文号:银发[2018]162号
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 为贯彻落实党中央、国务院关于改进小微企业等实体经济金融服务、推进降低小微企业融资成本的部署要求,强化考核激励,优化信贷结构,引导金融机构将更多资金投向小微企业等经济社会重点领域和薄弱环节,支持新动能培育和稳增长、保就业、促转型,加快大众创业万众创新,经国务院同意,现提出以下意见:

  一、加大货币政策支持力度,引导金融机构增加小微企业信贷投放

  (一)加大信贷资源向小微企业倾斜。继续实施稳健中性的货币政策,保持货币信贷总量合理稳定增长,为小微企业融资发展提供良好金融环境。综合运用公开市场操作、中期借贷便利等货币政策工具,为金融机构发放小微企业贷款提供流动性支持。将单户授信500万元及以下的小微企业贷款纳入中期借贷便利的合格抵押品范围。改进宏观审慎评估考核,增加小微企业贷款考核权重,引导金融机构加大对小微企业贷款投放,合理确定并有效降低融资成本。

  (二)增加支小支农再贷款和再贴现额度共1500亿元。下调支小再贷款利率0.5个百分点。人民银行各分支机构要建立再贷款投放和小微企业贷款发放的正向激励机制,指导中小银行加强对单户授信500万元及以下小微企业贷款的台账管理,按一定条件给予再贷款支持,获得支持的小微企业贷款利率要有明显下降。要提高再贴现使用效率,优先办理小微企业票据再贴现,促进金融机构加大对小微企业的融资支持力度。

  (三)盘活信贷资源1000亿元以上。在强化信息披露、提高透明度的前提下,支持银行业金融机构发行小微企业贷款资产支持证券,将小微企业贷款基础资产由单户授信100万元及以下放宽至500万元及以下。鼓励银行业金融机构发行小微企业金融债券,放宽发行条件,加强后续督导,确保筹集资金用于向小微企业发放贷款。对于发行小微企业贷款资产支持证券和小微企业金融债券的金融机构,人民银行给予适当支持。

  二、建立分类监管考核评估机制,着力提高金融机构支持小微企业的精准度

  (四)加强贷款成本监测考核。统筹考虑小微企业贷款“量”与“价”,充分发挥大中型商业银行的“头雁”效应,带动银行业金融机构切实降低小微企业贷款利率。人民银行、银保监会及其派出机构要以法人银行业金融机构为单位,加强对单户授信总额1000万元及以下小微企业贷款利率的监测和考核。对个别贷款利率定价明显高于当地同类机构平均水平、下降空间较大的银行,要适当强化监管工作要求;对成立不久、目前尚处于亏损状态的村镇银行,可差别化考虑。

  (五)强化贷款投放监测考核。银行业金融机构要优先保障小微企业信贷资源,下放授信审批权限,加强对普惠金融重点领域的支持,聚焦小微企业中的薄弱群体,努力实现单户授信总额1000万元及以下小微企业贷款同比增速高于各项贷款同比增速,有贷款余额的户数高于上年同期水平。银行业金融机构通过发行小微企业贷款资产支持证券盘活的小微企业存量贷款,在考核小微企业贷款投放时可还原计算。

  (六)严格落实收费减免政策。银行业金融机构要严格执行“七不准”“四公开”要求,强化落实“两禁两限”规定,禁止向小微企业贷款收取承诺费、资金管理费,严格限制收取财务顾问费、咨询费。进一步缩短融资链条,清理不必要的“通道”和“过桥”环节。

  (七)改进信贷政策导向效果评估。重点引导银行业金融机构发放单户授信500万元及以下的小微企业贷款以及个体工商户经营性贷款、小微企业主经营性贷款。将金融机构持有小微企业金融债券和小微企业贷款资产证券化产品情况纳入信贷政策导向效果评估内容。

  三、强化银行业金融机构内部考核激励,疏通内部传导机制

  (八)实施内部资金转移优惠价格。成立普惠金融事业部的大中型商业银行要进一步完善成本分摊和收益分享机制,在精准核算的基础上动态调整内部资金转移价格,合理管控小微企业贷款的内部筹资成本。其他银行业金融机构要积极推行小微企业贷款内部资金转移价格优惠措施,提升业务条线和分支机构开展小微企业业务的积极性。

  (九)实行差异化考核和支持。银行业金融机构要在分支行行长和领导班子考核中,结合实际充分考虑小微企业金融服务情况。要深化落实小微企业授信尽职免责办法;降低小微金融从业人员利润指标考核权重,增加贷款户数考核权重,提高从业人员积极性。对政策执行较好的分支行,要通过优化资源配置、安排专项激励费用、绩效考核倾斜、利润损失补偿等方式予以奖励。加强对贷款资金流向的监测,确保真正用于支持小微企业和实体经济。加强对小微金融从业人员的内控合规管理,严防道德风险。

  四、拓宽多元化融资渠道,加大直接融资支持力度

  (十)支持发展创业投资和天使投资。培育和壮大天使投资人群体,积极鼓励包括天使投资人在内的各类个人从事创业投资活动,增加对初创期小微企业的投入。完善创业投资、天使投资退出机制。明确创投基金所投企业上市解禁期与投资期限反向挂钩制度安排,更好促进早期小微企业资本形成。

  (十一)强化多层次资本市场支持。持续深化新三板分层、交易制度改革,完善差异化的发行、信息披露等制度,提升新三板市场功能。推动公募基金等机构投资者进入新三板。规范发展区域性股权市场。稳妥推进资产证券化,有序拓宽小微企业融资渠道。

  五、运用现代金融科技等手段,提高金融服务可得性

  (十二)加大金融科技等产品服务创新。银行业金融机构要加强对互联网、大数据、云计算等信息技术的运用,改造信贷流程和信用评价模型,降低运营管理成本,提高贷款发放效率和服务便利度。支持开发性、政策性银行以转贷形式向银行业金融机构批发资金,建立单独的批发资金账户,实行台账管理,确保资金专门用于支持小微企业。创新开展知识产权、仓单、存货等抵质押融资业务。

  (十三)优化小微企业贷款期限管理。银行业金融机构要加强对小微企业生产经营规模、周期特点、资金需求的分析测算,综合运用年审制贷款、循环贷款、分期偿还本金等方式减轻企业负担。在风险可控前提下,加大对小微企业的续贷支持力度。

  (十四)推进小微企业应收账款融资专项行动。人民银行各分支机构要继续会同有关部门深入开展小微企业应收账款融资专项行动。引导供应链核心企业、商业银行与应收账款融资服务平台进行系统对接,推动政府采购人及时在政府采购网依法公开政府采购合同等信息,帮助小微供应商开展融资。鼓励银行业金融机构等资金提供方完善应收账款融资产品制度,优化业务流程,帮助更多小微企业获得应收账款融资。

  (十五)发挥保险增信分险功能。稳步推动小微企业信用保证保险业务的发展,进一步总结完善“政府+银行+保险”模式的试点经验,因地制宜推广成熟做法。按照权责均衡、互利共赢的原则,构建合理的风险共担与利益分配机制,为小微企业提供综合性的优质服务。进一步深化银行和保险公司合作机制,优化小微企业银保合作业务流程,改善小微企业融资服务。

  六、健全普惠金融组织体系,增强小微信贷持续供给能力

  (十六)完善支持小微的银行业金融机构设置。大型银行要继续深化普惠金融事业部建设,向基层延伸普惠金融服务机构网点,加快落实“五专”经营机制。未设立普惠金融事业部的股份制银行,要结合自身业务特点,积极探索设立普惠金融事业部或普惠金融中心,增设扎根基层、服务小微的社区支行、小微支行。中国邮政储蓄银行要继续坚守服务小微的定位,提升基层支行信贷服务能力。推进民营银行常态化设立,引导地方性法人银行业金融机构坚持服务地方经济和小微企业的发展方向,继续下沉经营管理和服务重心,重点向县域和乡镇等地区延伸服务触角。

  (十七)规范管理非存款类放贷组织。银保监会派出机构要积极推动地方政府相关部门,加强对小额贷款公司、典当行等非存款类放贷组织的规范管理,引导其合理控制小微企业贷款利率和服务费用。

  七、增强财税政策支持力度,减少各类融资附加费用

  (十八)加大财税优惠政策支持力度。加大金融机构小微企业贷款利息收入免征增值税优惠力度,从2018年9月1日至2020年底,将符合条件的小微企业和个体工商户贷款利息收入免征增值税单户授信额度上限,由100万元提高到500万元。对国家融资担保基金支持的融资担保公司要加强监管考核,支持小微企业融资的担保金额占比不低于80%,其中支持单户授信500万元及以下小微企业贷款及个体工商户、小微企业主经营性贷款的担保金额占比不低于50%,适当降低担保费率和反担保要求。

  (十九)推动减少小微企业融资附加费用。各地发展改革、财税部门和人民银行、银保监会派出机构要配合当地市场监管部门落实国务院关于进一步清理规范涉企收费有关要求,规范小微企业融资相关的担保(反担保)费、评估费、公证费等附加手续收费行为,减轻小微企业融资负担。推动地方政府探索以政府采购、财政补贴等方式,降低小微企业融资附加费用支出。

  八、优化营商环境,提升小微企业融资能力

  (二十)引导提高小微企业自身信用水平。推动地方政府加快小微企业服务平台建设,为小微企业提供财务、税务、人力、法律等配套服务。引导小微企业聚焦主业,健全财务制度,守法诚信经营,不得伪造材料骗取贷款、补贴,合理选择融资方式,控制融资杠杆,实现可持续发展;加快转型升级,在培育核心技术、核心工艺、核心能力上下功夫,提高自身市场竞争力。

  (二十一)完善小微企业信用信息共享机制。人民银行分支机构要积极推进小微企业信用体系建设,健全小微企业信用信息征集、评价与应用机制。充分发挥人民银行征信中心、征信机构作用,加强小微企业信用信息采集和服务,推动各级政府依托信用信息共享平台,强化公共信用信息的归集、共享、公开和开发利用。在此基础上,鼓励银行等金融机构开发适合小微企业的信用融资产品。要培育和规范征信、信用评级市场,支持征信、评级机构规范发展。

  (二十二)推动建立联合激励和惩戒机制。小微企业融资优惠政策优先支持信用状况好的市场主体,被政府有关部门列入黑名单、重点关注名单中的小微企业不得享受。依法依规查处小微企业和金融机构内外勾结、弄虚作假、骗贷骗补等违法违规行为,记入机构及其法定代表人、主要负责人和相关责任人信用档案,失信问题严重的要纳入涉金融失信黑名单,并实施跨部门多层级失信联合惩戒。

  (二十三)加强地方金融生态环境建设。人民银行、银保监会派出机构要推动地方政府规范民间借贷行为,严厉打击金融欺诈、恶意逃废债、非法集资等非法金融活动,将社会资金引导到小微企业融资需求上来。组织辖区内银行业金融机构开展针对小微企业的金融知识普及宣传活动,强化小微企业金融风险防范意识,提升金融工具运用能力。

  请人民银行各省级分支机构会同当地银保监会、证监会派出机构及发展改革、财政部门将本意见迅速转发至辖区各有关单位及银行业金融机构,并做好贯彻落实工作。


中国人民银行 银保监会

证监会 发展改革委 财政部

2018年6月23日

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。