财税[2007]37号 财政部 国家税务总局关于做好2006年度全国税收调查工作的若干意见
发文时间:2007-03-12
文号:财税[2007]37号
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各省、自治区、直辖市、计划单列市国家税务局、地方税务局:

  财政部和国家税务总局于2007年1月18日至20日在湖南省长沙市联合召开了2006年度全国税收调查布置工作会议(简称“长沙会议”)。会议总结了2005年度的全国税收调查工作,研究、部署了2006年度全国税收调查(简称税收调查)工作。现将做好2006年度税收调查工作的要求明确如下:

  一、提高认识,加强领导

  税收调查工作是直接为研究财税改革方案、制定财税政策、加强财税管理服务的一项重要基础性工作,做好这项工作是税收工作、财政工作乃至国家经济工作决策科学化的重要保障。鉴于这是一项长期性、日常性的工作,各地要坚持实行定员、定岗管理。

  目前,全国已形成各省分别由计统处、流转税处、法规处、涉外税处等有关业务处牵头负责税收调查工作的格局,基本维持这一格局有利于调动各方面的力量共同做好税收调查工作。鉴于税收调查工作是一项长期性、日常性的工作,为了这项工作的连续性和稳定性,各地要稳定负责税收调查工作的牵头部门,如确有必要调整税收调查的牵头部门,省级税务机关应及时报知财政部和国家税务总局。

  税收调查工作是一项对税政综合业务、财务会计业务、计算机操作水平、工作组织以及责任心要求都很高的综合性工作,调查内容涉及与企业有关的所有税种,靠牵头部门独立完成所有工作任务难度较大。各级领导要加强对税收调查的组织领导,关心爱护调查人员,保持调查人员的相对稳定,尽力为他们创造良好的工作条件,并协调好税收调查牵头部门与税政(流转税、所得税、地方税)、计统、法规、征管、稽查、信息中心等有关部门的关系,加强联系和沟通,齐心协力把工作做好。

  二、调查范围的确定

  2006年度税收调查范围仍分重点调查与抽样调查两部分,其中抽样调查企业以2005年度财政部和国家税务总局下发给各地国税、地税机关的抽样调查企业名单为基础,对于2005年度抽样调查中,属于查无此户的纳税人不列入2006年度调查范围。2006年度各地负责调查的抽样企业名单由财政部和国家税务总局确定后另行下发。

  重点调查企业是实行抽样调查办法之前,已纳入调查范围的企业和今后新增的调查企业,重点调查企业范围应符合以下两方面的要求:

  一方面,各地在确定调查企业时,要注意调查企业的经济类型、经济规模和行业结构的典型性和合理性,可以将本地某些有代表性行业的全部企业列入调查范围。附了关、停、并、转企业,各地国税、地税机关原则上应对上年列入调查范围的纳税人继续调查,同时,将列入各级税务机关确定的重点税源监控的企业人部纳入调查范围。

  另一方面,各地的重点调查范围还应分别符合以下要求:

  1、国税机关:要求各地列入调查的纳税人规模必须同时符合以下标准:①调查企业户数不少于所辖增值税一般纳税人总户数的10%,调查户数超过5000户的可以适当减少;②所有2006年发生出口业务的增值税一般纳税人出口企业(包括自营出口生产企业、专业外贸公司)、使用百万元版以上防伪税控开票系统的企业、上市股份有限公司、汇总缴纳企业所得税的企业集团及其下属企业,符合条件的出口企业超过3000户、防伪税控企业户数超过5000户的可以适当减少;③所有2006年新开的一般纳税人工业生产企业,符合条件的新企业超过500户的可以适当减少;④辽宁、吉林、黑龙江、大连三省一市列入增值税转型试点范围并且享受转型退税的全部企业;⑤调查企业实际缴纳的增值税额规模不少于当地国内增值税入库数的60%;⑥调查企业实际缴纳的消费税额规模不少于当地国内消费税入库数的85%,且应涵盖本地所有的消费税应税品目;⑦调查的外商投资企业不少于300户,当地外商投资企业不足300户的,应全部列入调查,其中,北京、天津、大连、上海、江苏、宁波、厦门、青岛、广东、深圳10个地区应达到1200户以上,这些调查户数中70%以上应为生产性企业。

  2、地方税务局:要求各地列入调查的纳税人规模必须同时符合以下标准:①调查企业户数不少于所辖营业税纳税人(不含个体工商户)总户数的5%;②调查企业实际缴纳的营业税额规模不少于当地营业税入库数的40%;③属于营业税纳税人的全部上市股份有限公司;④调查的金融保险企业、邮电通信企业实际缴纳营业税额占所辖这两个行业营业税入库数的60%以上,确定调查企业时应注意以独立缴纳营业税的企业为对象;⑤调查的交通运输企业、建筑安装企业实际缴纳的营业税额占所辖这两个行业营业税入库数的30%以上;⑥调查的外商投资企业不少于300户,当地外商投资企业不足300户的,应全部列入调查。

  上述纳入调查的纳税人可包括抽样调查的户数。各地在确定调查企业时还应符合填表说明的有关要求,注意避免重报和漏报。为避免重复调查,各级国税机关要坚持将列入调查范围的营业税纳税人的企业代码库送同级地税机关,地税机关对列入该企业代码库的企业不再调查。

  三、调查指标体系的基本情况

  税收调查指标体系包括反映调查企业属性的企业信息表、反映调查企业税收财务等数据的企业表和反映调查企业提供增值税应税货物、加工修理修配劳务或营业税应税劳务的货物劳务表。其中信息表有22项指标、企业表有232项指标、货物劳务表有33项指标。

  为了方便纳税人填报,增强税收调查人员对数据的把握能力,2006年度的税收调查指标体系作了一定的调整。在信息表中,删除了“税务登记证号前六位代码”指标,增加了“增值税政策代码指标等。在企业中,将增值税出口退税指标在调查表中的位置提前到增值税指标之后,使同类调查指标的排列列为集中。

  对于汇总下级公司缴纳企业所得税的集团企业,新增“汇总纳税成员企业就地应预缴的所得税额”指标,反映本集团所属上报上级公司缴纳企业所得税的所有成员企业缴纳给当地主管税务机关的企业所得税之和。将“本年实际已纳所得税额”修改为“本年就地实际已纳所得税额”,对于上报上级缴纳企业所得税的纳税人,只应填写这一项所得税指标。

  各级税务机关在组织调查企业填写时,应特别注意向企业说明上述调查指标调整的内容,2006年度调查指标调整的具体内容见附件1.

  对于一个调查企业,如果存在国税机关颁发的纳税人识别号和地税机关颁发的纳税人识别号不同的情况,在填写信息表“纳税人识别号”指标时,应填写国税机关颁发的纳税人识别号。

  四、提高数据质量

  数据质量是税收调查的生命和关键所在,对此应有高度认识,并采取各种科学、有效的措施加以保证。上级税务机关依然要指导好基层税务机关和纳税人按照有关要求完成调查表的填报工作,并采取切实有效的措施保证和提高调查数据质量。

  1、严格按照填表说明的要求填报。各级税务机关要以数据的真实、准确、完整为最高原则,要求企业和下级税务机关严格按照“填表说明”规定的填报口径、取数来源进行。填报的数据应最大限度地保持企业填报的原状,各级税务机关对于审核时发现的不合填表说明的问题,只能通知企业进行修改,并加盖企业修改正章,企业认为有特殊情况而不需要修改,应将有关情况进行说明,不得自行对数据进行修改,要保证录入的数据与企业填报的数据完全一致;对于审核发现的计税错误等情况,可以送交稽查部门进行稽核审计。

  2、明确税务机关的工作任务。税务机关在调查工作中的任务主要是确定调查范围、宣传解释填报口径、保证企业填报数据符合真报说明的要求、通知企业修改错误、力求录入数据与企业填报数据一致、安全按时上报数据及其说明、提高数据的应用水平。

  3、正确认识审核公式的作用。2006年度调查参数审核公式做了些高速,分为审核提示信息为红色的“逻辑性审核”限制较为严格,一般要调查企业对数据进行修改,如果经核实确属实际情况,则必须填写具体的审核说明,不能只填写“经核实,情况属实”等简单的审核说明。“合理性审核”是一种提示性审核,提示填报人中判断填报数据的正误,把它作为一种提示工具,主要是看它是否是企业的实际情况并按填表说明规定的口径和取数来源填写,对于满足上述要求而出现的审核提示信息,要尊重实际情况,不能擅自修改,而要认真填写审核说明。

  4、努力将差错消灭在最基层。为了提高工作效率,减少录入误差,各地应将录入、审核工作尽量前置到基层,有条件的地区还应尽量将调查软件和参数直接发给企业录入,使差错消灭在调查企业和基层税务机关。同时,加强对基层税务机关和调查企业的业务培训和填报辅导,并大力宣传调查工作的重要意义,使他们能自觉支持我们的工作,正确理解和领会调查指示及其填报口径。

  五、全国汇审时间安排

  省级税务机关应于2007年6月10日以前完成税收调查数据的汇审工作,做好参加2007年6月下旬召开的全国税收调查汇审工作会议的准备。汇审工作会议的时间、地点等事宜另行通知。

  汇审时,各省级税务机关要将填写完成的《2006年度纳税人户数统计表》(见附件2)及其电子文档(空白电子表格可在互联网的税收调查网页上下载)数据与调查数据一同上报。

  各地税务机关应尽快将今年的税收调查任务根据要求层层布置下去,给基层税务机关和调查企业多留时间,尽量将问题解决在基层,保证数据的真实、准确、完整。基层税务机关在安排税收调查时,应尽量将其与“金税工程”增值税一般纳税人档案信息、所得税汇算清缴等相关工作结合起来,采取各种行之有效的方式,以方便纳税人的填报,减轻纳税人的负担,提高工作效率和数据质量。

  六、认真完成工作总结和分析报告

  1、调查数据全国汇审后,各地要对2006年度的税收调查工作进行书面总结,总结中要对调查范围的落实情况进行说明,总结调查工作的经验和教训,提出改进税收调查工作的意见和建议,并附抽样调查结果报告材料,报告材料的框架结构见附件3.

  2、在对2006年度税收调查进行总结的基础上,各地还应完成两份分析报告。

  分析报告的题目及基本思路和分析提纲应由各地根据实际工作需要和数据特点自行确定,并于2007年8月31日前通过电子邮件形式告知财政部和国家税务总局负责税收调查工作的同志(sheng.goa mof.gov.cn;clr0901 tom.com;kai.hu mof.gov.cn;mihj29 126.com)。财政部和国家税务总局将对各地上报的分析报告题目和基本思路进行研究后,确定若干题目作为全国数据分析题目,对未被选为全国数据分析题目的,应根据财政部国家税务总局的反馈意见列作本地的分析报告。

  各地应在2007年11月15日以前将工作总结和分析报告上报财政部和国家税务总局各1份,其中工作总结必须以正式文件形式上报。对不按规定上报总结和分析的地区将予以通报批评。

  各地应认真按照上述规定并结合长沙会笔名提出的各项具体要求,抓紧安排和布置,加强对各级税务机关和企业调查人员的业务培训,确保调查数据和真实、准确和完整,努力提高数据应用水平,以确保2006年度税收调查各项任务的圆满完成。

  附件1:

2006年度税收调查指标调整情况


  根据各地反映的情况和调查工作的要求,我们对2006年调查表指标及审核参数进行了部分修改与完善,具体说明如下:

  一、调查表指标修改情况及说明

  (一)信息表

  信息表指标由23个指标调整为22个,其中,删除“国税税务登记证号码前六位”、“地税税务登记证号码前六位”和“企业财务负责人联系电话”2个指标,分别反映纳税人享受增值税优惠政策的情况和填写企业财务负责人的联系电话;将原“企业法人代码”指标名称修改为“纳税人识别号”,相应明确填报口径为“税务机关为纳税人确定的识别号,即税务登记证号码”;同时,调整“企业登记注册类型”指标的填报内容,增加“163一股份有限公司(上市公司的分公司)”规定中石油、中石化下属加油站及上市公司下属分公司在填报企业登记注册类型时,一律填写163.

  (二)企业表

  企业表指标由227个指标调整为232个,并对指标顺序和结构进行了调整。具体调整内容为:

  1、增值税指标:

  ①新增指标:新增指标:新增3行“本年按简易征收办法征税货物销售额”、5行“本年即征即退货物及劳务销售额”2个指标。

  ②删除指标:共删除原9行“本年度允许抵扣的期实存货已征税款”、原30行“2005年末期期初存货已征税款余额”、原217行“抵顶的以前年度欠税额”、原218行“抵顶的本年度欠税额”、原219行“抵顶的滞纳金数额”等4个指标。

  ③名称或填报口径调整:原2行“本年内销货物计征增值税的销售额”名称改为2行“本年一般货物及劳务销售额”,此指标不包含第5行“本年即征即退货物及劳务销售额”;原7行“本年适用6%、5%、4%征收率的应交税额”名称改为9行“本年按简易征收办法计算的应纳税额”;原19行“本年度应纳增值税额”名称改为25行“本年度应纳税额合计”;原20行“本年度应交查补增值税额”名称改为26行“本年度应交查补增值税额”;原25行“本年已纳查补以前年度和本年度的增值税额”名称改为31行“本年已纳查补增值税额”;原33行“本年度按规定减征的增值税税额”名称改为24行“本年度应纳税额减征额”,填报口径说明相应进行了调整。

  ④指标行次顺序调整:“以期末留抵税额抵顶欠税额”指标由216行调整至22行:“其中:海关完税凭证适用17%税率抵扣的进项税额”指标由227行调整至12行:“其中:海关完税凭证适用13%税率抵扣的进项税额”指标由228行调整至14行:“农产品收购凭证抵扣进项税额”指标由229行调整至15行;增值税出口退税部分的指标行次由205行至215行,调整至38行至48行。

  2、营业税指标:

  ①新增指标:根据纳税申报表,新增69行“应税营业额(69=67-68)”指标。

  ②名称或填报口径调整:将67行“本年度计征营业税的收入”的填表说明修改为“指纳税人本年因提供营业税应税劳务、转让无形资产或者销售不动产所取得的全部价款和价外费用”,包括68行项目“政策规定允许扣除的营业额中所指的政策规定允许扣除的营业额。本项目根据营业税纳税申报表中的应税收入数据填写。”

  3、地方税指标:

  新增指标:新增91行“本年已纳土地增值税额”指标,填表说明为“指本年度1月1日至12月31日实际缴纳的土地增值税”。按“应交税金?应交土地增值税”明细科目本年借方累计发生额或盖有银行收讫章的土地增值税税收缴款分析计算填列。

  4、企业所得税指标:

  ①新增指标:新增149行“汇总纳税成员企业就地应预缴的所得税额”指标,填表说明为“指汇总企业或集团按其成员就地预缴比例计算的下级成员企业应缴纳的企业所得税额。本栏由汇总下级公司缴纳企业所得税的纳税人填写。”

  ②行次和名称调整:原134行“本年实际已纳所得税额”修改为152行“本年就地实际已纳所得税额”,填表说明为“指企业向当地主管税务机关实际缴纳的企业所得税额。本栏目不含153行内容。”

  5、增值税转型企业固定资产抵扣情况指标:

  ①新增指标:新增第225行“期初待抵扣固定资产进项税额”、226行“本期累计购进固定资产进项税额”、232行“即征即退、先征后退企业固定资产进项税额抵顶额”、233行“期末待抵扣固定资产进项税额”5个指标。

  ②删除指标:删除原226行“退税额”指标。

  二、审核公式修改情况及说明

  2006年度税收调查参数的审核公式做了一些调整,分为审核提示信息为红色的“逻辑性审核”和黄色的“合理性审核”两个级别,其中“逻辑性审核”限制较为严格,一般需要调查企业对数据进行修改,如果经核实确属实际情况,则必须填写具体的审核说明,不能只填写“经核实,情况属实”等简单的审核说明。“合理性审核”是一种提示性审核,提示填报人员在判断填报数据正误的基础上填写审核说明。

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  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

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  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。