稽便函[2011]11号 国家税务总局稽查局关于印发《2011年全国税务稽查工作要点》的通知
发文时间:2011-02-12
文号:稽便函[2011]11号
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各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局:

现将《2011年全国税务稽查工作要点》印发你局,望认真遵照执行。


国家税务总局稽查局

二0一一年二月十二日


2011年全国税务稽查工作要点


2011年全国税务稽查工作的总体思路是:全面贯彻党的十七大和十七届三中、四中、五中全会精神,以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,认真落实全国税务工作会议精神和总局党组提出的“一个牢记、四个必须”的总体要求,围绕税收中心任务,以整顿和规范税收秩序为目标,以查处税收违法案件和开展税收专项检查为重点,更新稽查理念,完善体制机制,规范执法行为,创新工作方法,加强队伍建设,全面提升税务稽查工作制度化、规范化和科学化水平,为服务科学发展、共建和谐税收作出新贡献。

一、大力整顿和规范税收秩序

1.认真开展常规性税务检查工作。各级稽查局要制定科学合理的年度常规检查计划,按照计划开展常规性税务检查,严格控制检查频率,减少重复检查。要充分利用征管信息、第三方信息等案源信息强化稽查案源分析,细化选案指标,实施科学选案,提高选案准确率。

2.严厉查处重大税收违法案件。继续做好虚开黄金销售增值税专用发票走逃企业和重点嫌疑企业的检查工作;重点查处煤炭、建材、交通运输、再生资源等行业仿造真票套打、虚开增值税专用发票和虚开“四小票”违法案件;重点查处利用电子、服装类产品等骗取出口退税案件;重点查处房地产、建筑安装等行业偷逃税案件。公开曝光典型案件,发挥税务稽查的教育、惩治和警示效应。

3.科学部署税收专项检查和区域税收专项整治工作。继续贯彻适当精简检查项目、统一归口管理、发挥各地主动性的指导思路,科学部署税收专项检查工作。

税收专项检查指令性项目:①资本交易项目(上市公司和非上市公司的股权交易项目);②广告业;③办理电子、服装类产品等出口退(免)税的企业。重点检查办理计算机中央处理器(CPU)、存储功能卡、数据存储装置、EMC磁盘存储器、固态非易失性存储器件、手持式无线电话等手机相关产品、蓝牙耳机及其他耳机、耳塞(包括传声器与扬声器的组合机)、太阳能电池、液晶显示屏、电路板、集成电路板、偏光片等体积小、价值高的电子产品和各类服装出口退(免)税的出口企业。

税收专项检查指导性项目:①房地产业、建筑安装业;②高收入者个人所得税;③金融行业非居民企业;④各地根据本地实际开展的其他项目。

继续选择税收秩序相对混乱、税收违法行为比较集中的地区组织开展废旧物资发票和交通运输发票的区域税收专项整治。总局选择江西、江苏、安徽、河北、北京等重点地区进行督办或直接组织查办。

4.有序开展重点税源企业轮查工作。要把重点税源企业轮查工作作为税务稽查一项常规性工作有序实施。不断总结并探索重点税源企业检查的方式方法。落实中央宏观调控措施,对近几年未检查过的重点税源企业按照行业确定重点,开展轮查工作,促进企业提高纳税遵从度(具体检查企业名单另行布置)。各地要根据当地重点税源情况,选择当地部分重点税源企业开展轮查工作。

5.继续深入开展打击发票违法犯罪活动工作。充分发挥打击发票违法犯罪活动工作协调小组办公室的协调沟通、督办指导作用,落实全国打击发票违法犯罪活动工作协调小组各项工作部署,按照“打击与建设相结合、治标与治本相结合”的原则,会同相关部门落实制度建设和根本性措施,建设综合整治发票违法犯罪活动长效机制。会同社会综合治理委员会办公室制定打击发票违法犯罪活动工作考核评比实施细则。结合税收专项检查、区域税收专项整治、重点税源企业轮查和税收违法案件检查,认真开展虚假发票“买方市场”整治工作,做到“查账必查票”、“查案必查票”、“查税必查票”。专门部署对建筑业、金融、保险、通信、石油石化、房地产等重点企业发票使用情况的检查。积极配合公安部门开展假发票“卖方市场”的打击整治工作,严厉打击印制、贩卖假发票的犯罪团伙、捣毁制假贩假窝点。积极配合通信管理、公安、工商等部门开展发票违法信息的整治工作。加大虚假发票典型案例曝光力度。

二、全面提升税务稽查制度化、规范化和科学化水平

6.开展稽查管理方式改革调研和试点工作。推进税务稽查管理方式改革,充实省、市两级稽查力量,全面推行地市级一级稽查体制。选择部分省和计划单列市国税局开展税务稽查管理方式改革试点工作。

7.强化稽查系统管理。落实《重大税收违法案件督办管理暂行办法》,加大督办、组织查办大要案件力度,加强对税收秩序较为混乱地区稽查工作的指导,确保上级稽查局案件指挥权。加强稽查系统综合考核指标落实工作,积极探索稽查工作绩效考评激励机制。2011年税务稽查工作考核指标包括:稽查选案准确率达到80%以上;稽查案件结案率达到90%以上;稽查查补收入入库率达到90%以上;总局督办案件协查按期回复率达到100%,协查信息完整率达到95%以上。

8.夯实稽查基础制度。基本建立涵盖稽查执法全过程的基础性工作制度体系,为规范稽查执法行为提供制度保障。调研起草《税务稽查分级分类管理暂行办法》和《税务稽查案卷管理暂行办法》。印发《税收违法行为检举管理办法》。起草《普通发票案件协查管理暂行办法》。补充完善与《税务稽查工作规程》相配套的稽查执法文书。建议完善刑法涉税条款和涉税司法解释。

9.坚持依法稽查文明执法。严格依照法定职责、法定权限和法定程序实施稽查,依法稽查、文明执法理念要贯穿到税务稽查全过程。落实稽查内部选案、检查、审理、执行四环节分工制约机制,有效监督选案、回避、检查时限、案件撤案、调查取证、税收保全、税收强制、结案等流程。实施检查应当告知纳税人享有的法定权利和应承担的法定义务,充分听取纳税人意见。坚持重大税收违法案件集体审议制度,严格审核证据和适用法律,确保权限合法、程序无误、事实清楚、证据确凿、定性准确、处理得当。

10.提高稽查信息化水平。树立“信息管税”理念,坚持以信息管理稽查、建设信息稽查平台。提高举报软件和协查软件应用水平,充分利用征管信息和第三方信息细化整合选案指标、实施科学选案,切实提高对信息化管理企业的稽查办案能力。完善《税务稽查稽查工作规程》与CTAIS等系统稽查程序和文书的配套衔接。逐步建立行业和重点税源企业税务稽查信息资源库。逐步建立税务稽查案例库(以协查信息系统为载体),加强重大案件、案情复杂案件、有争议案件的案例分析,提高税务稽查案例分析和应用水平。

11.推广应用稽查审计型检查工作底稿模式。总结、分析、试点和适时推广应用稽查审计型检查工作底稿模式,统一规范检查流程,强化检查环节痕迹管理,加强对稽查检查环节的规范管理和监督制约,做到税种查全、环节查到、项目查清、问题查透,实现对稽查过程和质量的控制、监督。

12.全面推行税务稽查分级分类管理。合理确定省、市、县三级稽查局直接检查企业的分类标准,实施重点税源企业轮查。一般税源企业采取稽查选案常规检查(地市、县局);重点税源企业实施定期轮查(总局、省局);一般税收违法案件实施分级稽查(省局、地市局);重大税收违法案件实施重点稽查(总局、省局),使稽查人力、物力、财力等稽查资源与重点税源的分布相对应,加大重点税源监管力度,提高重点税源企业和行业检查质量。

13.注重选择开展调研式检查。紧密结合税收专项检查,选择部分社会热点、新型产业和传统征管监管盲点行业(具体行业和企业待定),有针对性地开展企业经营模式、收支形式和纳税情况等方面的调研式检查。调研式检查要及时总结共性问题,归纳有效检查方法,注重摸透作案新手段、违法新情况,掌握行业的运作规律,发现行业存在的税收风险点,为重点、全面、深入检查和提高稽查选案准确性提供可靠依据。

14.高度重视税收违法行为检举工作。贯彻落实《税收违法行为检举管理办法》,实施检举案件分类处理,明确分类权限和程序,提高检举案件管理水平。提高稽查案源管理质量效率,积极探索案源管理方法。强化服务意识,提高服务质量,引导检举人准确检举税收违法行为,树立稽查窗口良好形象。严格为检举人保守秘密,依法确认、计算和兑付奖金,积极为检举人兑奖提供优质服务和方便。做好检举案件中矛盾化解、疏导、说服工作。

15.切实加强协查工作。在全国地税局稽查局逐步推广应用协查系统,将货物运输发票纳入协查系统;研究实施普通发票案件协查工作。始终树立协查地就是案发地的理念,强化对委托发起及受托检查质量的跟踪和监控力度,努力提高协查委托发函质量和受托检查、受托回函质量和效率。除另有规定外,能够通过协查系统发起的增值税抵扣凭证协查,一律通过协查系统开展。总局重点考核总局督办案件协查和总局组织发起的协查案件质量并定期通报。各省级国税局稽查局要进一步加大对协查发函、受托回函情况的监控力度,既要监控委托协查准确率、受托协查的按期回复率,也要监控协查的信息完整率、回函的质量。

16.严格稽查办案专项经费管理。认真贯彻《税务稽查办案专项经费管理暂行办法》,严格遵循专款专用、厉行节约原则管理、使用稽查专项办案经费。加大对一线稽查办案和基层稽查办案的经费投入,逐步加大稽查办案设备投入。提高稽查办案专项经费使用效益,坚持大要案件查办质量等工作实绩与稽查办案经费挂钩。加强稽查专项办案经费的管理和使用监督,纠正超权限审批、超范围使用、超标准支出办案专项经费行为。

17.完善国地税稽查协作和部门协作良性互动机制。继续建立健全国、地税稽查协作机制,提高对共管户的信息交换、税收专项检查、区域税收专项整治和大要案件查处协作水平,及时办理案件移交,确保查补税款足额入库。继续建立健全与征管、法规、税政和电税中心等部门的良性互动机制。巩固完善税警协作办案机制和情报交换制度,发挥打击税收违法犯罪的合力优势。总局与公安部继续督办一批重点案件,各地要明确分工、落实责任,力求两部、局共同督办的重点案件查处取得实效。与海关、公安等部门完善防范和打击骗取出口退税联合工作机制。切实加强与银行、工商、财政以及监察、法院、检察等部门的协调配合。

三、强化税务稽查队伍建设和廉政建设

18.探索完善稽查执法内控机制。围绕保证权力正确行使、促进廉政建设目标完善和落实稽查执法内部监控机制,突出对税务稽查内部工作环节的监督制约和提高稽查干部廉洁自律意识,完善查办案件中的制约措施,实现科学分权、强化流程监督制约。深入开展廉政执法教育。教育和警示广大稽查干部筑牢反腐倡廉的思想防线,严于执法、廉洁奉公。

19.不断提高稽查队伍整体素质。加强充实省、市两级稽查力量,积极探索稽查人员业务能级管理办法。调整充实稽查人才库,提高一线检查人员占全体稽查人员的比例,提高具备独立查账能力人员和电子查账能力人员占一线检查人员的比例。总局加强对处级以上稽查干部和稽查专家型人才培训力度,继续会同教育中心举办税收法律高级研修班,举办资本性交易等税收专项检查项目的培训班。省级稽查局要重点开展针对提高稽查干部的税收政策水平、法律素质、查账技能等实用型培训,重视稽查人员调查取证、电子税务稽查和执法办案策略的训练。鼓励稽查干部参加在职学历教育和注册税务师、注册会计师、司法资格等考试。

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。