国科发火[2011]259号 科学技术部关于印发关于进一步加强火炬工作 促进高新技术产业化的指导意见的通知
发文时间:2011-07-04
文号:国科发火[2011]259号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市及计划单列市、副省级城市科技厅(委、局),新疆生产建设兵团科技局,各国家高新技术产业开发区管委会,各有关单位:

为进一步加强火炬工作,落实《国家中长期科学和技术发展规划纲要(2006-2020年)》和《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》,在充分调研和听取各方面意见的基础上,我部制定了《关于进一步加强火炬工作,促进高新技术产业化的指导意见》,现印发给你们,请结合本地区、本单位实际,认真组织实施,并将有关进展情况及时报我部火炬高技术产业开发中心。

特此通知。

     

附件:


关于进一步加强火炬工作促进高新技术产业化的指导意见


    为更好地发挥科技创新对经济社会转型发展的支撑引领作用,落实好《国家中长期科学和技术发展规划纲要(2006-2020年)》和《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》,现就进一步加强火炬工作,促进高新技术产业化,提出以下意见:

    一、加强火炬工作是依靠科技加快发展方式转变的重要战略任务

    1.火炬工作有力促进了我国高新技术产业化发展。火炬计划工作开展二十多年来,认真执行党中央、国务院“发展高科技,实现产业化”的战略决策,积极引导全国科技力量进入经济建设主战场,建设与发展国家高新技术产业开发区(以下简称高新区),培育科技型企业群体,推动技术转移和科技创新创业,提升区域创新能力和经济实力,在发展高新技术产业、促进科技与经济结合、培育新的经济增长点、引领城市化进程等方面发挥了巨大作用,已经成为探索中国特色高新技术产业化道路的一面旗帜。通过对火炬计划的深入实施和开拓创新,我国在促进高新技术产业化方面已经基本形成了以建设载体、培育主体、推动技术转移与科技成果产业化、强化创新服务和环境建设为主要内容的火炬工作构架。

    2.新形势下加强火炬工作意义重大。当前,我国已经进入深化改革开放、加快转变经济发展方式、全面建设小康社会的关键时期。提高自主创新能力、建设创新型国家步入攻坚阶段。高新技术产业在技术体系、产业形态、竞争格局等方面都发生了深刻变革,战略性新兴产业蓄势待发。高新技术产业化,特别是科技创新和技术创业的发展路径、组织模式等方面都呈现出新的特征。新形势下,火炬工作应该抓住机遇,迎接挑战,实现新突破。

    进一步加强火炬工作,是发挥科技支撑作用,促进产业结构调整、加快转变发展方式的需要,是提升自主创新能力、形成创新驱动的科学发展模式的需要,是调动地方产业化力量、建立区域创新体系、推动经济社会协调发展的需要。新时期推进高新技术产业化应该继续高举火炬旗帜,把加强火炬工作作为依靠科技加快转变发展方式的一项重要战略任务。

    3.明确新时期进一步加强火炬工作的思路。在国家发展的重要战略机遇期,火炬工作要深入贯彻落实科学发展观,紧紧围绕创新驱动、转型发展的战略需求,按照“深化改革、加强统筹、需求导向、重点突破”的总体要求,坚持以体制机制创新为动力,注重集成创新要素资源,注重服务区域经济,建设一批具有引领示范作用的高新技术产业化载体,培育一批具有自主创新能力和市场竞争力的高新技术产业化主体,发展一批具有整合技术、资本、人才等创新要素能力的科技服务机构,加速推进技术转移和技术市场建设,进一步优化高新技术产业化的环境,不断开创高新技术产业化的新局面。

    二、突出重点,开创火炬工作的新局面

    (一)加强高新技术产业化载体建设

    1.提升国家高新区的发展水平。开展“国家高新区创新发展战略提升行动”,进一步深化国家自主创新示范区、世界一流高科技园区、创新型科技园区和创新型特色园区的建设工作,加强对新升级国家高新区和省级高新区的指导。把培育战略性新兴产业和推动创新型产业集群发展作为国家高新区的重要任务,完善高新区考核评价体系,将高新区纳入所在地区的经济社会发展总体规划。充分发挥国家高新区的引领、辐射和带动作用,提升城市功能,努力形成创新驱动的内生增长模式和全面、协调、可持续的科学发展方式。

    2.着力建设和发展战略性新兴产业集群。实施“创新型产业集群建设工程”,根据地方产业结构调整的战略需求和产业基础,加强创新型产业集群战略规划和顶层设计,实现科学布局和有序发展。加强政府引导,发挥市场作用,按照专业特色和产业链关系集聚各类生产要素和创新资源,完善产业培育体系,创新产业发展模式,形成制造业和服务业的良性互动发展。以国家高新区为主要载体,以实施国家科技重大专项为重要抓手,推进战略性新兴产业集群化,建设一批具有国际竞争力的产业集群。发挥火炬计划特色产业基地的作用,推动传统产业的技术升级,建设一批对区域加快转变经济发展方式发挥示范带动作用的产业集群。

    3.加强创新创业载体建设。鼓励高等院校和科研院所在国家高新区设立分支机构,建设一批产业技术研究院等新型公共技术服务平台,为提升产业发展水平提供技术源头。加强大学科技园、科技企业孵化器等科技创业服务机构建设,完善区域孵化服务网络,提升专业服务水平。加强科技企业加速器建设,探索依靠市场机制促进科技企业做强做大的新模式。加强特色产业园建设,形成集成优势,促进企业集群化发展。

    (二)加强高新技术产业化主体培育

    1.着力培育科技型中小企业。强化科技型中小企业技术创新基金的引导作用,加强对科技型中小企业技术创新的支持力度,促进科技型中小企业创新发展。优化科技型中小企业的创新环境,加强对公共技术服务机构的支持,提升其对科技型中小企业的服务水平。支持和鼓励大学毕业生、高层次人才创新创业,壮大高新技术产业的创业群体和具有原创技术的科技型中小企业群体。

    2.加快推动高新技术企业发展。进一步发挥高新技术企业税收优惠政策作用,促进企业持续增加研发投入,提高高技术产品的开发能力、市场占有率和盈利能力。建立高新技术企业培育体系,充分发挥政府的引导作用,整合社会资源,按照市场规律促进创新要素向企业集聚,壮大高新技术企业群体,形成一批掌握核心技术,具有自主知识产权、自主品牌和较强国际竞争力的龙头企业。

    3.发挥创新型企业的示范作用。深入实施国家技术创新工程,根据国家科技发展的重点领域、产业发展需求和节能减排等政策导向,继续加强创新型企业建设工作,推动企业强化创新战略,提升自主创新能力,增加创新活力。充分发挥创新型企业的龙头作用,加强与中小企业的合作配套,按照产业技术创新链建立产业技术创新战略联盟,促进产学研用紧密结合,推动区域支柱产业的发展。

    (三)加速推进先进技术转移和科技成果产业化

    1.完善技术转移和科技成果产业化服务体系。实施“科技服务体系火炬创新工程”,引领科技创新服务业发展。加大力度发展技术转移机构、科技企业孵化器、生产力促进中心、企业国际化发展机构及其他科技服务机构,加强分类指导,实现骨干服务机构在高新区的重点布局。引导和鼓励社会力量参与服务机构建设与发展,培育科技服务新兴业态。鼓励公益类科技服务机构积极探索市场化条件下新的管理模式。鼓励各地方和高新区通过服务外包等形式,探索各类科技服务机构创新发展的模式,提升服务能力,树立服务品牌。鼓励科技服务机构建立各类服务联盟,开展国际业务,促进科技服务机构的市场开拓、优化整合、做好做强。

    2.加强现代技术市场建设。加强技术(产权)交易所等技术交易机构和技术交易服务平台的建设,完善发展和推广应用科技成果评价方法,建立全国技术交易指数、技术交易评估报价系统、技术合同网上登记系统,活跃技术交易。探索建立技术市场信誉体系,规范市场秩序。通过技术市场向社会发布国家科技计划项目等财政支持形成的科技成果。通过技术交易机构挂牌、拍卖、招标等公开交易方式,加强科技成果的产业化。探索建立国家重大科技成果产业化的绿色通道。

    3.强化需求导向的技术转移机制。深入开展“国家技术转移促进行动”,依托中国技术交易信息服务平台和中国创新服务网络(创新驿站),集成信息资源、服务能力与合作渠道,开展以企业需求为导向的技术转移服务。围绕国家产业结构调整的战略需求,鼓励高新区和产业集群加强产业技术中试与转化公共服务平台建设,促进技术熟化、工程化、集成化与转移;开展高新技术及产品应用推广示范,以市场需求推动科技成果产业化项目落地。

    (四)优化高新技术产业化环境

    1.优化高新技术产业化的政策环境。加大力度推动落实高新技术企业、技术先进型服务企业、技术转让、科技企业孵化器、大学科技园等税收优惠政策和科技兴贸相关政策,加强对政策落实情况的跟踪和评估。推动国家高新区先行先试有关创新政策,并适时推广。积极推动地方探索出台促进高新区、创新型产业集群、科技服务业发展和加速科技成果产业化等方面的支持政策。

    2.优化高新技术产业化投融资环境。落实“促进科技和金融结合试点实施方案”的要求,鼓励和支持地方科技主管部门、高新区设立创业投资引导基金和以支持初创期科技型中小企业为主的创业投资机构,建立科技金融综合服务平台,吸引各类投资、金融和相关中介机构为科技企业提供高效率、全方位的投融资服务。鼓励和推动高新技术企业开展股份制改造,支持具备条件的国家高新区内非上市股份公司进入代办系统进行股份公开转让。扶持符合条件的科技型中小企业和高新技术企业上市融资,拓宽科技型企业的融资渠道。

    3.优化高新技术产业国际化发展环境。根据需求积极开辟国际合作渠道,增强高新技术产业利用国际技术、人才、资本等创新资源的能力,部署和建设一批国际化发展服务平台。加强与世界先进科技园区的交流与合作,探索建立资源共享、优势互补的高新技术产业化国际合作机制。大力吸引国际研发机构入驻国家高新区,积极推动国际联合研发和产业化合作,提升产业国际竞争力。鼓励国家高新区设立海外发展服务机构,推动企业参与国际竞争。

    4.营造有利于高新技术产业化的文化氛围。通过多种形式加强对高新技术产业化广泛宣传,形成社会对高新技术产业化工作重要性和紧迫性的共识。开展火炬文化建设活动,弘扬创新创业精神,不断丰富创新创业文化内涵,树立火炬品牌形象,为高新技术产业化工作营造良好的文化氛围。

    三、加强统筹,强化火炬工作组织与管理

    1.创新体制机制。进一步完善政产学研用合作机制,充分发挥财政科技资金的引导作用,形成中央和地方上下联动,政府和社会资金相结合的投入机制。围绕新时期火炬工作的重点任务,进一步统筹火炬计划、科技型中小企业技术创新基金等相关计划资源,提高资金使用效率。进一步探索国家和地方各类科技资源在国家高新区集聚的机制。坚持精简高效和服务型政府的管理理念,赋予国家高新区有利于其发展的经济社会管理权限和职能。

    2.加强人才队伍建设。落实《国家中长期人才发展规划纲要(2010—2020年)》,结合“千人计划”、“创新人才推进计划”等人才计划的实施,着力加强国内外创新创业人才、科技服务复合型人才、产业领军人才的引进、培养和使用。引导国家高新区积极建设“人才特区”,完善有利于引才、育才、用才、成才的环境条件和事业平台。加强火炬工作人才队伍建设,提高专业化管理水平,促进科技管理部门与高新区之间干部交流。

    3.做好管理基础性工作。围绕高新技术产业化方面的重大决策、重大议题持续开展战略研究,扶持相关研究机构、咨询机构发展。加强对高新技术产业化管理人员和相关机构的政策指导和业务培训。强化总体设计、完善工作流程,进一步做好统计、评价、督察、信息交流等工作,建设和管理好高新技术产业化综合信息管理平台及专门业务平台。

    4.进一步加强组织领导。科技部火炬工作领导小组负责研究火炬工作的重大问题,统筹火炬工作,制定工作指导意见。各省、自治区、直辖市科技部门应建立本地区火炬工作的统筹协调机制。建立科技部和地方政府共同推进高新区、创新型产业集群发展的工作机制,各省、自治区、直辖市科技部门要加强对高新区、创新型产业集群的工作指导。

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。