海关总署令2011年第203号 海关总署关于修改《中华人民共和国海关项下进出口货物原产地管理办法》的决定
发文时间:2011-10-19
文号:海关总署令2011年第203号
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《海关总署关于修改〈中华人民共和国海关《中华人民共和国政府和新加坡共和国政府自由贸易协定》项下进出口货物原产地管理办法〉的决定》已于2011年10月19日经海关总署署务会议审议通过,现予公布,自2011年10月24日起施行。


 署 长 于广洲 

二0一一年十月十九日


附件:

中华人民共和国海关《中华人民共和国政府和新加坡共和国政府自由贸易协定》项下进出口货物原产地管理办法


第一条 为了正确确定《中华人民共和国政府和新加坡共和国政府自由贸易协定》(以下简称《中国—新加坡自贸协定》)项下进出口货物原产地,促进我国与新加坡的经贸往来,根据《中华人民共和国海关法》(以下简称《海关法》)、《中华人民共和国进出口货物原产地条例》、《中国—新加坡自贸协定》的规定,制定本办法。

第二条 本办法适用于我国与新加坡之间的《中国—新加坡自贸协定》项下进出口货物的原产地管理。

第三条 从新加坡直接运输进口的货物,符合下列条件之一的,其原产国为新加坡,适用《中华人民共和国进出口税则》(以下简称《税则》)中的《中国—新加坡自贸协定》协定税率: 

(一)在新加坡完全获得或者生产的; 

(二)新加坡非完全获得或者生产,但符合本办法第五条、第六条或者第七条规定的。

第四条 本办法第三条第(一)项所称“在新加坡完全获得或者生产”的货物是指: 

(一)在新加坡境内收获、采摘或者收集的植物及植物产品; 

(二)在新加坡境内出生并饲养的活动物; 

(三)在新加坡境内从上述第(二)项活动物中获得的产品; 

(四)在新加坡境内狩猎、诱捕、捕捞、水产养殖、收集或者捕获所得的产品; 

(五)从新加坡领土、领水、海床或者海床底土开采或者提取的除上述第(一)项至第(四)项以外的矿物或者其他天然生成物质; 

(六)在新加坡领水以外的水域、海床或者海床底土获得的产品,只要按照国际法的规定,新加坡有权开发上述水域、海床及海床底土; 

(七)在新加坡注册或者有权悬挂新加坡国旗的船只在公海捕捞获得的鱼类及其他海产品; 

(八)在新加坡注册或者有权悬挂新加坡国旗的加工船上加工、制造上述第(七)项所述产品获得的产品; 

(九)在新加坡收集的既不能用于原用途,也不能恢复或者修复,仅适于弃置或者回收部分原材料,或者仅适于再生用途的物品; 

(十)在新加坡完全采用上述第(一)项至第(九)项所列产品获得或者生产的产品。

第五条 在新加坡经过实质性加工的货物,应当视为原产于新加坡。 

本条第一款所称“在新加坡经过实质性加工”是指该货物符合《中国—新加坡自贸协定》项下产品特定原产地规则。该规则是本办法的组成部分,由海关总署另行公布。

第六条 除适用本办法第五条规定的货物外,新加坡非完全获得或者生产的货物,如果其区域价值成分不低于40%,应当视为原产于新加坡的货物。 

本条第一款中的区域价值成分应当按照下列方法计算: 

区域价值成分= (货物船上交货价格(FOB)-非原产材料价格)/ 货物船上交货价格(FOB)×100%

其中: 

非原产材料价格,是指非新加坡原产材料的进口成本、运至目的港口或者地点的运费和保险费(CIF),不包括在生产过程中为生产原产材料而使用的非原产材料价值;生产商在新加坡境内获得的非原产材料的价格不包括将该材料从供应商仓库运抵生产商所在地产生的运费、保险费、包装费或者任何其他费用。原产地不明的材料按照最早可以确定的在新加坡境内为该材料支付的价格计算。

本条规定中货物船上交货价格(FOB)和非原产材料价格的计算应当符合《海关估价协定》及公认会计原则。

第七条 原产于中国的货物或者材料在新加坡境内被用于生产另一货物,并构成另一货物组成部分的,该货物或者材料应当视为原产于新加坡境内。

第八条 适用《中国—新加坡自贸协定》项下产品特定原产地规则税则归类改变标准确定原产地的货物,其生产过程中所使用的部分非新加坡原产材料未能满足该税则归类改变标准,但是这部分非新加坡原产材料的价格未超过该货物船上交货价格10%的,该货物的原产地应当为新加坡。

第九条 下列微小加工或者处理不影响货物原产地的确定: 

(一)为确保货物在运输或者贮藏过程中完好无损而进行的处理; 

(二)包装的拆解和组装; 

(三)洗涤、清洁、除尘、除去氧化物、除油、除漆或者去除其他涂层; 

(四)纺织品的熨烫或者压平; 

(五)简单的上漆及磨光处理; 

(六)谷物及大米的去壳、部分或者完全漂白、抛光及上光; 

(七)食糖上色或者加工成糖块的工序; 

(八)水果、坚果及蔬菜的去皮、去核及去壳; 

(九)削尖、简单研磨或者简单切割; 

(十)过滤、筛选、挑选、分类、分级、匹配 (包括成套物品的组合); 

(十一)简单的装瓶、装罐、装袋、装箱、装盒、固定于纸板或者木板等简单包装处理; 

(十二)在货物或者其包装上粘贴或者印刷标志、标签、标识等用于区别的标记; 

(十三)对货物进行简单混合,无论其是否为不同种类的货物; 

(十四)把货物零部件组装成完整品或者将产品拆解成零部件等简单操作; 

(十五)仅为方便港口装卸所进行的处理; 

(十六)屠宰动物; 

(十七)第(一)项至第(十五)项中的两项以上处理的组合。

第十条 与货物一起申报进口的包装按照《税则》应当单独归类的,其原产地单独认定。 

包装与其所装货物按照《税则》一并归类的,包装的原产地应当按照所装货物的原产地确定。

第十一条 与货物一起申报进出口的附件、备件、工具、说明书或者其他信息材料,在《税则》中与该货物一并归类,并且一并征收关税的,其原产地不影响货物原产地的确定。

第十二条 在确定货物原产地时,对性质相同,为商业目的可互换的货物或者材料,仅靠视觉观察无法加以区分的,应当通过下列方法加以区分: 

(一)货物或者材料的物理分离; 

(二)出口方公认会计原则承认的库存管理方法。

第十三条 在确定货物的原产地时,下列材料或者物品的原产地不影响货物原产地确定,另有规定者除外: 

(一)在货物制造过程中使用的动力及燃料、厂房及设备、机器及工具; 

(二)未物化在货物内的材料; 

(三)未构成货物组成部分的材料。

第十四条 本办法第三条所称的“直接运输”是指《中国—新加坡自贸协定》项下进口货物从新加坡直接运输至我国境内,途中未经过中国、新加坡以外的其他国家或者地区(以下简称其他国家或者地区)。

原产于新加坡的货物,经过其他国家或者地区运输至我国,不论在运输中是否转换运输工具或者作临时储存,同时符合下列条件的,应当视为“直接运输”: 

(一)未进入这些国家或者地区进行贸易或者消费; 

(二)该货物在经过这些国家或者地区时,未做除装卸或者其他为使货物保持良好状态所必需处理以外的其他处理; 

(三)该货物经过这些国家或者地区仅是由于地理原因或者运输需要。 

本条第二款规定情况下,相关货物进入其他国家或者地区停留时间最长不得超过3个月。

第十五条 货物申报进口时,进口货物收货人应当按照海关的申报规定填制《中华人民共和国海关进口货物报关单》,申明适用《中国—新加坡自贸协定》协定税率,并同时提交下列单证: 

(一)由新加坡授权机构签发的有效原产地证书正本,本办法第十八条规定的免于提交原产地证书的情况除外。 

原产地申报为新加坡的进口货物,收货人或者其代理人未提交原产地证书的,应当就该进口货物是否具备新加坡原产资格向海关进行补充申报。

(二)货物的商业发票正本、装箱单及其相关运输单证。 

货物经过其他国家或者地区运输至我国境内的,应当提交在新加坡境内签发的联运提单、货物的商业发票正本以及其他国家或者地区海关出具的证明文件,或者其他证明货物符合本办法第十四条第二款、第三款规定的相关文件。

货物申报进口时,进口货物收货人未提交新加坡授权机构签发的有效原产地证书正本,也未就该进口货物是否具备新加坡原产资格向海关进行补充申报的,其申报进口的货物不适用《中国—新加坡自贸协定》协定税率,海关应当依法按照该货物适用的最惠国税率、普通税率或者其他税率计征关税及进口环节海关代征税,或者收取相当于应缴税款的等值保证金,并按照规定办理进口手续、进行海关统计。

本条规定的商业发票正本是否在新加坡境内签发,不影响货物原产地确定。

第十六条 同时具备下列条件的,进口货物收货人或者其代理人可以自缴纳税款或者保证金之日起1年内,向海关申请退还已缴纳的关税及进口环节海关代征税或者等值保证金: 

(一)进口时已就进口货物具备新加坡原产资格向海关进行补充申报,申明适用《中国—新加坡自贸协定》协定税率; 

(二)提交有效原产地证书及海关要求提供的与货物进口相关的其他文件。 

进口货物收货人或者其代理人未在缴纳保证金之日起1年内提出退还保证金申请的,海关应当立即办理保证金转为进口税款手续。海关统计数据同时作相应修改。

第十七条 出口货物申报时,出口货物发货人应当按照海关的申报规定填制《中华人民共和国海关出口货物报关单》,并向海关提交《中国—新加坡自贸协定》项下中国原产地证书(格式见附件3)电子数据或者原产地证书正本的复印件。

第十八条 原产于新加坡的进口货物,每批船上交货价格(FOB)不超过600美元的,免予提交原产地证书。进口货物收货人应当同时按照《中新自贸协定》的要求就进口货物具备原产资格进行书面声明。 

属于为规避本办法第十五条规定,一次或者多次进口货物的,不适用前款规定。

第十九条 具有下列情形之一的,该进口货物不适用《中国—新加坡自贸协定》协定税率: 

(一)进口货物的原产地不符合本办法第三条至第十四条规定的; 

(二)进口货物收货人或者其代理人提交的原产地证书未正确填写,进口货物是否具备新加坡原产资格的补充申报内容不完整,或者原产地证书所用的签发印章与海关备案资料不一致的; 

(三)原产地证书所列内容与其他申报单证不符的; 

(四)原产地证书所列货品名称、数量及重量、包装唛头及号码、包装件数及种类与进口货物不符的; 

(五)自提出原产地核查请求之日起,海关没有在双方商定的期限内收到进口货物收货人或者其代理人、出口商或者生产商提交的符合第二十五条第一款第(一)项、第(二)项规定信息,或者新加坡主管机构答复结果未包含足以确定原产地证书真实性或者货物真实原产地信息的; 

(六)新加坡未将相关授权机构的名称、授权机构使用的印章样本或者上述信息的任何变化通知中国海关的; 

(七)进口货物收货人或者其代理人提交原产地证明有规避本办法有关原产地证书管理规定嫌疑的。

第二十条 《中国—新加坡自贸协定》项下进出口货物及其包装上标有原产地标记的,其原产地标记应当与依照本办法确定的货物原产地相一致。

第二十一条 进口货物收货人或者其代理人向海关提交的原产地证书应当同时符合下列条件: 

(一)由新加坡授权机构在货物出口前、出口时或者在货物装运后3天内签发; 

(二)符合本办法附件1所列格式,以英文填制并由出口商署名和盖章; 

(三)证书上的授权机构印章与新加坡通知中国海关的印章样本相符; 

(四)所列的一项或者多项货物为同一批次的进口货物。

第二十二条 原产地证书自签发之日起1年内有效。

第二十三条 进出口货物收发货人因不可抗力不能在本办法第二十一条第(一)款规定的期限内申请签发原产地证书的,可以在货物装运之日起1年内申请补发。 

补发的原产地证书应当注明“补发”字样。

第二十四条 原产地证书被盗、遗失或者损毁,并且未经使用的,进口货物收货人或者其代理人可以要求进口货物的出口商或者制造商向新加坡授权机构书面申请在原证书正本有效期内签发经核准的原产地证书副本。该副本应当注明“原产地证书正本(编号_____日期_____)经核准的真实副本”字样。经核准的原产地证书副本向海关提交后,原产地证书正本失效。 

原产地证书正本已经使用的,经核准的原产地证书副本无效。

第二十五条 海关对《中国—新加坡自贸协定》项下原产地证书的真实性,相关进口货物是否原产于新加坡,或者是否符合本办法其他规定产生怀疑时,可以通过以下方式进行核实: 

(一)书面要求进口货物的收货人或者其代理人提供补充信息; 

(二)书面要求新加坡境内的出口商或者生产商提供补充信息; 

(三)要求新加坡主管机构对货物原产地进行核查; 

(四)与新加坡海关商定的其他程序。

第二十六条 进出口货物收发货人可以依照《中华人民共和国海关行政裁定管理暂行办法》的规定,向海关申请《中国—新加坡自贸协定》项下进出口货物原产地行政裁定。

第二十七条 海关对依照本办法规定获得的商业秘密依法负有保密义务。未经进出口货物收发货人同意,海关不得泄露或者用于其他用途,但是法律、行政法规及相关司法解释另有规定的除外。

第二十八条 违反本办法,构成走私行为、违反海关监管规定行为或者其他违反《海关法》行为的,由海关依照《海关法》和《中华人民共和国海关行政处罚实施条例》的有关规定予以处理;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十九条 本办法下列用语的含义: 

“材料”,是指组成成分、零件、部件、半组装件等实际上已构成另一货物一部分或者已用于另一货物生产过程的货物; 

“非原产材料”,是指用于货物生产中的非新加坡原产的材料以及不明原产地的材料; 

“生产”,是指获得货物的方法,包括货物的种植、开采、收获、饲养、养殖、提取、采集、收集、捕获、捕捞、诱捕、狩猎、制造、生产、加工或者装配; 

“植物”,是指所有的植物,包括果实、花、蔬菜、树木、海藻、真菌及活植物; 

“动物”,是指所有的动物,包括哺乳动物、鸟、鱼、甲壳动物、软体动物、爬行动物、细菌及病毒; 

“《海关估价协定》”,是指作为《马拉喀什建立世贸组织协定》一部分的《关于实施1994年关税与贸易总协定第7条的协定》。 

“公认会计原则”,是指有关记录收入、支出、成本、资产及负债、信息披露以及编制财务报表的会计原则,既包括普遍适用的广泛性指导原则,也包括详细的标准、惯例及程序; 

“简单”,是指既不需要专门的技能也不需要专门生产或者装配的机械、仪器、设备。

第三十条 本办法由海关总署负责解释。

第三十一条 本办法自2009年1月1日起施行。

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。