中税协发[2011]109号 中国注册税务师协会关于印发《企业资产损失所得税税前扣除鉴证业务指导意见(试行)》的通知
发文时间:2011-12-14
文号:中税协发[2011]109号
时效性:全文有效
收藏
1124

各省、自治区、直辖市和计划单列市注册税务师协会:

  2007年2月2日,国家税务总局发布《企业资产损失所得税税前扣除鉴证业务准则(试行) 》(国税发[2007]9号)。根据《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》(国家税务总局2011年第25号公告)等新政策,中税协于2011年协同总局纳税服务司修订完成《企业资产损失所得税税前扣除鉴证业务准则(报审稿)》,并根据准则“报审稿”相应修订完成《企业资产损失所得税税前扣除鉴证业务操作指南》。

  鉴于此项准则的发布条件尚未完全成熟,为及时规范指导注册税务师执行资产损失税前扣除鉴证业务,并通过实践为制订该准则提供经验,现将准则“报审稿”及其操作指南和工作底稿(报审稿)中关于实务操作的基本内容以“指导意见(试行)”的形式予以下发,并将执行中的有关事项说明如下:

  一、《企业资产损失所得税税前扣除鉴证业务指导意见(试行)》充分依据《企业所得税法》及其实施条例、《注册税务师涉税鉴证业务基本准则》(国税发[2009]149号),按照新修订的《注册税务师执业准则制订工作规划纲要》(中税协发[2011]061号)兼顾实体业务与程序技术的思路,注重区分清单申报和专项申报等鉴证项目重点,为注税从业者开展资产损失税前鉴证业务提供具有可操作性的指导规范。

  二、请各地方税协及时印发“指导意见(试行)”,并结合当地实际情况组织税务师事务所认真学习研究,贯彻执行。各地税务师事务所承办资产损失税前扣除鉴证业务时,要遵照执行本“指导意见(试行)”。在执行中出现的问题和修改建议,请向中税协(准则部)反映,以供中税协协助总局制订该准则参考。

  三、总局正式发布《企业资产损失所得税税前扣除鉴证业务准则(修订稿)》后,《企业资产损失所得税税前扣除鉴证业务指导意见(试行)》即同时废止,中税协也将正式发布《企业资产损失所得税税前扣除鉴证业务准则操作指南(修订稿)》。

  四、鉴于工作底稿文件篇幅大,不便印发邮寄,请各地登录中税协网站(www.cctaa.cn执业准则栏目涉税鉴证类)下载电子版文件。


企业资产损失所得税税前扣除鉴证业务指导意见(试行)


  为了规范注册税务师开展企业资产损失所得税税前扣除鉴证业务,根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》和《注册税务师涉税鉴证业务基本准则》(以下简称“基本准则”)等税收法律、行政法规及规范性文件(以下简称“税法”)的规定,制定本指导意见。

  第一章 资产损失鉴证业务准备

  第一条 鉴证人承接鉴证业务,应当具备下列条件:

  (一)具有实施资产损失鉴证业务的能力;

  (二)质量控制制度健全有效,能够保证执业质量;

  (三)能够获取有效证据以支持其结论,并出具书面鉴证报告;

  (四)能够承担执业风险。

  第二条 鉴证人承接资产损失鉴证业务前,应当初步了解业务环境和资产损失情况,决定是否接受委托:

  (一)业务环境。包括:约定事项,委托目的,报告使用人的需求,被鉴证人遵从税法的意识,被鉴证人基本情况,国家统一会计制度执行情况,资产损失内部核销管理情况,资产损失税前扣除证据材料的收集、整理、编制、审核、申报、保存等情况。

  (二)资产损失。了解资产损失是否存在并实际发生,会计上是否已作损失处理,以前年度发生的实际资产损失是否在当年税前扣除;属法定资产损失的,能否提供资料证明该项资产已符合法定资产损失确认条件,且在会计上已作损失处理。

  (三)资产损失鉴证,应当区分清单申报和专项申报。

  第三条 鉴证人决定承接鉴证业务的,应当与委托人签订业务约定书,并按照有关规定向税务机关备案。

  第四条鉴证人承接鉴证业务后,应当及时确定项目组及其负责人,并按照执业规范的要求,编制业务计划,组织业务实施。

  第二章 资产损失鉴证业务实施

  第一节 货币资产损失的鉴证

  第五条 现金损失的鉴证,应当采取下列程序和方法:

  (一)评价被鉴证人有关现金内部管理制度是否完善;

  (二)获取现金收支明细表,并与总账、明细账核对。确认现金及现金等价物账面余额是否真实,并为被鉴证人所有;

  (三)会同会计主管人员盘点库存现金,获取现金保管人确认及会计主管人员签字的现金盘点表;

  (四)区分企业现金损失的具体情形,取得合法、充分证据材料;

  (五)确认现金损失税前扣除的金额。

  第六条 存款类资产损失的鉴证,应当采取下列程序和方法:

  (一)评价被鉴证人有关存款类资产内部管理制度是否完善;

  (二)获取银行存款明细表,并与总账、明细账核对;确认损失的银行存款是否真实,并为被鉴证人所有;

  (三)查阅存款类资产的原始凭据,核实存款损失情况;

  (四)区分存款类资产损失的具体情形,取得合法、充分证据材料;

  (五)确认存款类资产损失税前扣除的金额。

  第七条 应收及预付款项坏账损失的鉴证,应当采取下列程序和方法:

  (一)评价被鉴证人有关应收及预付款项内部管理制度是否完善;

  (二)审核相关事项合同、协议或说明,确认应收及预付款项的存在,并为被鉴证人所有;

  (三)逐笔审核应收及预付款项;

  (四)区分应收及预付款项坏账损失类型,取得合法、充分证据材料;

  (五)确认应收及预付款项坏账损失税前扣除的金额。

  第八条对外提供与本企业生产经营活动有关的担保而承担连带责任导致无法追回的损失金额的鉴证,应当按照本指导意见关于应收款项损失鉴证的程序和方法进行。

  第九条 对企业在会计上已作为损失处理的、逾期3年以上的应收款项以及逾期1年以上、单笔数额不超过5万元或者不超过企业年度收入总额万分之一的应收款项的鉴证,还应当审核专项报告。

  第二节 非货币资产损失的鉴证

  第十条 存货损失的鉴证,应当采取下列程序和方法:

  (一)评价被鉴证人有关存货内部管理制度是否完善;

  (二)获取存货损失报损明细表与总账及明细账核对一致,确认损失部分存货是否为被鉴证人所有;

  (三)获取并审核被鉴证人存货盘点计划及存货盘点表,审核存货损失是否真实存在;

  (四)查看被鉴证人内部的存货损失报批表及损失清册,发现疑点时,应询问当事人;

  (五)关注损失的存货所处状态;

  (六)关注非正常损失的存货所对应进项税额的处理;

  (七)区分存货损失类型,取得合法、充分证据材料;

  (八)确认存货损失税前扣除的金额。

  第十一条 固定资产损失的鉴证,应当采取下列程序和方法:

  (一)评价被鉴证人固定资产内部管理制度是否完善;

  (二)获取固定资产损失报损明细表,与总账和明细账核对,查阅有关固定资产的权属证明,确认报损的固定资产是否为被鉴证人所有;

  (三)关注损失的固定资产所处状态;

  (四)调查报损固定资产的使用或管理部门,了解报损的原因是否真实可靠;

  (五)关注非正常损失的固定资产所对应进项税额的处理;

  (六)区分固定资产损失类型,取得合法、充分证据材料;

  (七)确认固定资产损失税前扣除的金额。

  第十二条 无形资产损失的鉴证,应当采取下列程序和方法:

  (一)评价被鉴证人无形资产内部管理制度是否完善;

  (二)获取或编制无形资产明细表,复核加计正确,关注计税基础、以前年度调整摊销额以及可转回金额等因素;

  (三)审查重要的原始凭证,查阅有关合同、协议等资料和支出凭证,是否经授权批准,会计处理是否正确,确认无形资产是否存在,确认报损的无形资产是否为被鉴证人所有;

  (四)关注损失的无形资产所处状态并取得合法、充分证据材料;

  (五)确认无形资产损失税前扣除的金额;

  (六)如果开发、创设过程未单独核算成本(即混同其他成本已经在税前扣除的),不予以确认其损失。

  第十三条 在建工程损失的鉴证,应当采取下列程序和方法:

  (一)评价被鉴证人在建工程内部管理制度是否完善;

  (二)获取或编制在建工程明细表,复核加计正确,审核会计处理是否正确;

  (三)审查重要的原始凭证,查阅有关合同、协议等资料和支出凭证是否经授权批准,确认在建工程的存在,确认报损的在建工程是否为被鉴证人所有;

  (四)关注损失的在建工程所处状态;

  (五)区分在建工程损失类型,取得合法、充分证据材料;

  (六)确认在建工程损失税前扣除的金额。

  工程物资损失的鉴证,应当按照本指导意见第十七条规定的程序和方法进行。

  第十四条 生产性生物资产损失的鉴证,应当采取下列程序和方法:

  (一)评价被鉴证人有关生产性生物资产内部管理制度是否完善;

  (二)获取生产性生物资产损失报损明细表与总账及明细账核对一致,确认损失的生产性生物资产是否为被鉴证人所有;

  (三)获取并审核被鉴证人生产性生物资产盘点计划及盘点表,审核生产性生物资产损失是否真实存在;

  (四)查看企业内部的生产性生物资产损失报批表及损失清册,发现疑点时,应询问当事人;

  (五)关注损失的生产性生物资产所处状态;

  (六)关注非正常损失的生产性生物资产所对应进项税额的处理;

  (七)区分生产性生物资产损失类型,取得合法、充分证据材料;

  (八)确认生产性生物资产损失税前扣除的金额。

  第十五条 抵押资产损失的鉴证,应当采取下列程序和方法:

  (一)评价被鉴证人抵押资产内部管理制度是否完善;

  (二)获取抵押资产损失报损明细表,与总账和明细账核对,查阅抵押合同或协议书,确认抵押资产的账面净值;

  (三)取得抵押资产被拍卖或变卖的证明、清单,确认抵押资产的变卖价值;

  (四)确认抵押资产损失税前扣除的金额。

  被鉴证人以保证、质押、留置方式提供担保发生的实物资产损失的鉴证,参照本条规定执行;随保证方式发生的货币资产损失以及定金发生的损失的鉴证,参照本章第一节的规定执行。

  第三节 投资损失的鉴证

  第十六条 债权性投资损失的鉴证,应当采取下列程序和方法:

  (一)评价被鉴证人有关债权性投资内部管理制度是否完善;

  (二)获取或编制债权投资明细表,复核加计正确,并与总账数和明细账合计数核对相符;

  (三)审核申报损失的债权投资的原始凭证、合同或协议、会计核算资料,确认债权性投资的账面价值;

  (四)区分债权性投资损失类型,取得合法、充分证据材料;

  (五)确认投资损失税前扣除的金额。

  第十七条按独立交易原则向关联企业转让资产而发生的损失,或向关联企业提供借款、担保而形成的债权损失的鉴证,应当审核被鉴证人的专项说明,综合有关证据出具鉴证报告及其相关的证明材料。

  第十八条 贷款类债权损失的鉴证,应当采取下列程序和方法:

  (一)评价金融企业贷款损失内部管理制度是否完善;

  (二)关注被鉴证人执行的会计制度是金融企业会计制度还是企业会计准则;

  (三)获取或编制短期贷款(长期贷款)明细表,复核加计正确,并与报表数、总账数和明细账合计数核对是否相符;

  (四)获取并审核贷款合同、协议、贷款证(或IC卡)及授权批准或其他有关资料和借款凭证(借据),确认贷款的真实性,并与会计记录核对;

  (五)审核申报损失贷款的偿还情况,核对会计记录和原始凭证;

  (六)关注是否属于可以申报税前扣除的贷款损失,是否有贷款损失以外的损失混同贷款损失申报扣除;

  (七)申报损失的贷款本金及利息的金额计算是否符合税法的规定,呆账准备金(贷款损失准备金)的计提与使用是否符合税法的规定;

  (八)按照税法对金融企业贷款损失的管理要求,区分贷款损失的具体情形,分别取得充分、适当证据材料;

  (九)确认贷款损失税前扣除的金额。

  第十九条 股权(权益)性投资损失的鉴证,应当采取下列程序和方法:

  (一)评价被鉴证人有关股权(权益)性投资内部管理制度是否完善;

  (二)获取或编制股权(权益)性投资明细表,复核加计正确,并与总账数和明细账合计数核对相符;

  (三)审核申报损失的股权(权益)性投资合同或协议、原始凭证等证明材料,确认其计税基础;

  (四)区分股权(权益)性投资损失类型,取得合法、充分证据材料;

  (五)确认股权(权益)性投资损失税前扣除的金额。

  第四节 其他资产损失的鉴证

  第二十条 其他资产损失的鉴证,应当采取下列程序和方法:

  (一)评价被鉴证人其他资产内部管理制度是否完善;

  (二)获取或编制其他资产损失明细表,复核加计正确,并与总账数和明细账合计数核对是否相符;

  (三)确认其他资产损失是否存在,是否为被鉴证人所有;

  (四)关注损失的其他资产所处状态;

  (五)区分其他资产损失类型,取得合法、充分证据材料;

  (六)确认其他资产损失税前扣除的金额。

  第三章 资产损失鉴证证据

  第二十一条鉴证人从事资产损失鉴证业务,对通过不同途径或方法取得的鉴证材料,应当按照执业规范的要求,从证据资格和证明能力两方面进行证据确认,取得与鉴证事项相关的、能够支持资产损失鉴证报告的证据。

  鉴证人应当取得被鉴证人发生实际资产损失和法定资产损失时形成的具有法律效力的外部证据和特定事项的企业内部证据。

  第二十二条 鉴证人在调查被鉴证人的下列情况时,应当按照执业规范的要求取得有关鉴证材料:

  (一)基本情况;

  (二)财务会计制度情况;

  (三)内部控制自我评价情况。

  第二十三条 资产损失税前扣除事项鉴证,应取得具有法律效力的外部证据。主要包括:

  (一)司法机关的判决或者裁定;

  (二)公安机关的立案结案证明、回复;

  (三)工商部门出具的注销、吊销及停业证明;

  (四)企业的破产清算公告或清偿文件;

  (五)行政机关的公文;

  (六)专业技术部门的鉴定报告;

  (七)具有法定资质的中介机构的经济鉴定证明;

  (八)仲裁机构的仲裁文书;

  (九)保险公司对投保资产出具的出险调查单、理赔计算单等保险单据;

  (十)符合法律规定的其他证据。

  第二十四条 资产损失税前扣除事项鉴证,应当取得特定事项的内部证据。主要包括:

  (一)被鉴证人实际资产损失已经实际发生,且会计上已作损失处理的会计核算资料和原始凭证;

  (二)推断资产项目是否存在的资产盘点表;

  (三)查明相关资产项目为被鉴证人拥有和控制等经济行为的业务合同;

  (四)被鉴证人内部技术鉴定部门的鉴定文件或资料;

  (五)被鉴证人内部核批文件及有关情况说明;

  (六)对责任人由于经营管理责任造成损失的责任认定及赔偿情况说明;

  (七)法定代表人、企业负责人和企业财务负责人对特定事项真实性承担法律责任的声明;

  (八)损失金额较大的,应有专业技术鉴定意见或法定资质中介机构出具的专项报告等。

  第二十五条鉴证人应当及时对制定的计划、实施的程序、获取的证据以及得出的结论作出记录,按照执业规范的要求,编制、使用和保存企业资产损失所得税税前扣除鉴证业务工作底稿(以下简称“工作底稿”)。

  第四章 资产损失鉴证报告

  第二十六条 鉴证人完成约定鉴证事项后,由项目负责人编制企业资产损失所得税税前扣除鉴证报告(以下简称“鉴证报告”)

  第二十七条鉴证报告经业务质量复核后,由执行鉴证业务的注册税务师、项目负责人及所长签名、盖章并加盖税务师事务所印章后对外出具,并按税务机关的规定报备或者报送。

  鉴证人使用数字证书电子签名后的电子版鉴证报告,具有与纸质鉴证报告相同的法律效力。

  鉴证人正式出具鉴证报告前,应就拟出具的鉴证报告有关内容的表述与被鉴证人进行沟通。

  第二十八条鉴证人在鉴证中发现被鉴证人存在资产损失所得税税前扣除事项不符合税法规定的情况,经提醒被鉴证人仍未按税法规定进行调整或者改正的,鉴证人应在出具的鉴证报告或报告说明中披露,并明示所得税的处理方式。

推荐阅读

严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。