国科发财[2011]540号 科学技术部、财政部、中国人民银行、国务院国有资产监督管理委员会、国家税务总局、中国银行业监督管理委员会、中国证券监督管理委员会、中国保险监督管理委员会关于促进科技和金融结
发文时间:2011-10-20
文号:国科发财[2011]540号
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各省、自治区、直辖市、计划单列市科技厅(委、局)、财政厅(局),中国人民银行上海总部、各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行,各省、自治区、直辖市、计划单列市国资监管机构、国家税务局、银监局、证监局、保监局,各中央企业:

  为贯彻党的十七届五中全会精神,落实《国家中长期科学和技术发展规划纲要(2006-2020年)》和《国家“十二五”科学和技术发展规划》,促进科技和金融结合,推进自主创新,培育发展战略性新兴产业,支撑和引领经济发展方式转变,加快建设创新型国家,提出以下意见:

  一、充分认识科技和金融结合的重要意义

  科技创新能力的提升与金融政策环境的完善是加快实施自主创新战略的基础和保障。促进科技和金融结合是支撑和服务经济发展方式转变和结构调整的着力点。

  (一)科学技术是第一生产力,金融是现代经济的核心。科技创新和产业化需要金融的支持,同时也为金融体系健康发展拓展了空间。就全球产业革命而言,每一次产业革命的兴起无不源于科技创新,成于金融创新。实践证明,科技创新和金融创新紧密结合是社会变革生产方式和生活方式的重要引擎。在当前全球孕育新一轮创新竞争高潮、我国加快转变经济发展方式的关键时期,加强引导金融资源向科技领域配置,促进科技和金融结合,是加快科技成果转化和培育战略性新兴产业的重要举措,是深化科技体制和金融体制改革的根本要求,是我国提高自主创新能力和建设创新型国家的战略选择。要站在全局和战略的高度,充分认识促进科技和金融结合对于转变经济发展方式和经济结构战略性调整,实现科学发展的重要意义。深化科技、金融和管理改革创新,实现科技资源与金融资源的有效对接,加快形成多元化、多层次、多渠道的科技投融资体系,为深入实施自主创新战略提供重要保障。

  二、优化科技资源配置,建立科技和金融结合协调机制

  (二)创新财政科技投入方式与机制。推动建立以企业为主体、市场为导向、产学研相结合的技术创新体系,加快推进科技计划和科技经费管理制度改革,促进政产学研用结合,综合运用无偿资助、偿还性资助、创业投资引导、风险补偿、贷款贴息以及后补助等多种方式,引导和带动社会资本参与科技创新。中央财政设立国家科技成果转化引导基金,通过设立创业投资子基金、贷款风险补偿和绩效奖励等方式,引导金融资本和民间资金促进科技成果转化,地方可以参照设立科技成果转化引导基金。

  (三)建立和完善科技部门与金融管理部门、财税部门、国资监管机构的科技金融协调机制。重点围绕促进科技创新和产业化的目标制定和落实相关支持政策和措施。加强中央层面与地方层面的科技金融工作联动,构建以政府投入为引导、企业投入为主体,政府资金与社会资金、股权融资与债权融资、直接融资与间接融资有机结合的科技投融资体系。各地要加强对科技和金融结合工作的指导,推进科技部门、高新区与地方金融管理部门的合作,统筹协调科技金融资源,搭建科技金融合作平台,优选优育科技企业资源,推动创业投资机构、银行、券商和保险机构等创新金融产品及服务模式,优化金融生态环境,提升区域经济活力和创新能力。

  三、培育和发展创业投资

  (四)充分发挥创业投资引导基金的重要作用。扩大科技型中小企业创业投资引导基金规模,综合运用阶段参股、风险补助和投资保障等方式,引导创业投资机构向初创期科技型中小企业投资,促进科技型中小企业创新发展。鼓励和支持地方规范设立和运作创业投资引导基金,逐步形成上下联动的创业投资引导基金体系,引导更多社会资金进入创业投资领域,促进政府引导、市场运作的创业投资发展。

  (五)充分发挥国有创业投资的重要作用,推动国有创业投资机构加大对初创期科技型中小企业投资力度。创新国有创业投资管理制度,探索建立适合创业投资发展规律的资本筹集、投资决策、考核评价、转让退出和激励约束等制度。国有创业投资机构和国有创业投资引导基金投资于未上市中小企业,符合条件的,可申请豁免国有股转持义务。

各类国有及国有控股科技型企业应根据自身特点探索整体或按科技成果转化项目引入私募股权基金、风险资本等,组合各类社会资本,实现投资主体多元化,改善治理结构,创新发展体制,增强自主创新能力,加快科技成果转化。

  (六)鼓励民间资本进入创业投资行业。逐步建立以政府资金为引导、民间资本为主体的创业资本筹集机制和市场化的创业资本运作机制,完善创业投资退出渠道,引导和支持民间资本参与自主创新。

探索科技项目与创业投资的对接机制,引导金融资本进入工业、现代农业、民生等领域。

  (七)加强创业投资行业自律与监管。充分发挥全国性创业投资行业自律组织的作用,加强行业自律,规范引导创业投资行业健康发展。完善全国创业投资调查统计和年报制度,加强和完善全国创业投资信息系统建设。

  四、引导银行业金融机构加大对科技型中小企业的信贷支持

  (八)优化信贷结构,加大对自主创新的信贷支持。金融机构要把落实自主创新战略放在突出位置,加强对重点科技工作的信贷支持和金融服务。金融机构要加强与科技部门合作,在国家科技重大专项、国家科技支撑计划、国家高技术研究发展计划(863计划)、星火计划、火炬计划等国家科技计划以及国家技术创新工程、国家高新区基础设施及地方科技重大专项和科技计划、科技型企业孵化抚育、科技成果转化、战略性新兴产业培育等重点科技工作领域内,进一步加大对自主创新的信贷支持力度。

  (九)加强信用体系建设,推进科技型企业建立现代企业制度。在加强信用环境和金融生态建设的基础上,依托国家高新区建立科技企业信用建设示范区,优化区域投融资环境。发挥信用担保、信用评级和信用调查等信用中介的作用,利用中小企业信用担保资金等政策,扩大对科技型中小企业的担保业务,提升科技型中小企业信用水平。按照创新体制、转换机制的原则,推动科技型企业进行股份制改造,建立现代企业制度,更新投融资观念,为科技和金融结合奠定基础。

  (十)引导政策性银行在风险可控原则下,积极支持国家科技重大专项、重大科技产业化项目,加大对科技成果转化项目以及高新技术企业发展所需的核心技术和关键设备进出口的支持力度,在其业务范围内为科技型企业提供金融服务。

  (十一)鼓励商业银行先行先试,积极探索,进行科技型中小企业贷款模式、产品和服务创新。根据科技型中小企业融资需求特点,加强对新型融资模式、服务手段、信贷产品及抵(质)押方式的研发和推广。对处于成熟期、经营模式稳定、经济效益较好的科技型中小企业,鼓励金融机构优先给予信贷支持,简化审贷程序;对于具有稳定物流和现金流的科技型中小企业,可发放信用贷款、应收账款质押和仓单质押贷款。扩大知识产权质押贷款规模,推进高新技术企业股权质押贷款业务。综合运用各类金融工具和产品,开展信贷、投资、债券、信托、保险等多种工具相融合的一揽子金融服务。

  (十二)鼓励商业银行创新金融组织形式,开展科技部门与银行之间的科技金融合作模式创新试点。依托国家高新区,鼓励商业银行新设或改造部分分(支)行作为专门从事科技型中小企业金融服务的专业分(支)行或特色分(支)行,积极向科技型中小企业提供优质的金融服务。完善科技专家为科技型中小企业贷款项目评审提供咨询服务的工作机制。

  (十三)依托国家高新区等科技型企业聚集的地区,在统筹规划、合理布局、加强监管、防控风险的基础上,建立科技小额贷款公司。鼓励科技小额贷款公司积极探索适合科技型中小企业的信贷管理模式。推动银行业金融机构与非银行金融机构深入合作,鼓励民间资本进入金融领域,形成科技小额贷款公司、创业投资机构、融资租赁公司、担保公司、银行专营机构等资源集成、优势互补的创新机制,做好科技型中小企业从初创期到成熟期各发展阶段的融资方式衔接。

  (十四)通过风险补偿、担保业务补助等增信方式,鼓励和引导银行进一步加大对科技型中小企业的信贷支持力度。建立科技型中小企业贷款风险补偿机制,形成政府、银行、企业以及中介机构多元参与的信贷风险分担机制。综合运用资本注入、业务补助等多种方式,提高担保机构对科技型中小企业的融资担保能力和积极性,创新担保方式,加快担保与创业投资的结合,推进多层次中小企业融资担保体系建设。

  (十五)鼓励金融机构建立适应科技型企业特点的信贷管理制度和差异化的考核机制。引导商业银行继续深化利率的风险定价机制、独立核算机制、高效的贷款审批机制、激励约束机制、专业化的人员培训机制、违约信息通报机制等六项机制,按照小企业专营机构单列信贷计划、单独配置人力和财务资源、单独客户认定与信贷评审、单独会计核算等原则,加大对科技型中小企业业务条线的管理建设及资源配置力度。对于风险成本计量到位、资本与拨备充足、科技型中小企业金融服务良好的商业银行,经银行监管部门认定,相关监管指标可做差异化考核。根据商业银行科技型中小企业贷款的风险、成本和核销等具体情况,对科技型中小企业不良贷款比率实行差异化考核,适当提高科技型中小企业不良贷款比率容忍度。

  五、大力发展多层次资本市场,扩大直接融资规模

  (十六)加快多层次资本市场体系建设,支持科技型企业发展。探索建立科技部门和证券监管部门的信息沟通机制,支持符合条件的创新型企业上市。支持符合条件的已上市创新型企业再融资和进行市场化并购重组。加快推进全国场外交易市场建设,完善产权交易市场监管和交易制度,提高交易效率,为包括非上市科技型企业在内的中小企业的产权(股份)转让、融资提供服务。

  (十七)支持科技型企业通过债券市场融资。进一步完善直接债务融资工具发行机制、简化发行流程。支持符合条件的科技型中小企业通过发行公司债券、企业债、短期融资券、中期票据、集合债券、集合票据等方式融资。探索符合条件的高新技术企业发行高收益债券融资。鼓励科技型中小企业进一步完善公司治理与财务结构,鼓励中介机构加强对其辅导力度,以促进其直接债务融资。

  (十八)利用信托工具支持自主创新和科技型企业发展。推动公益信托支持科学技术研究开发。充分利用信托贷款和股权投资、融资租赁等多种方式的组合,拓宽科技型中小企业融资渠道。

  (十九)探索利用产权交易市场为小微科技型企业股权流转和融资服务,促进科技成果转化和知识产权交易。建立技术产权交易所联盟和统一信息披露系统,为科技成果流通和科技型中小企业通过非公开方式进行股权融资提供服务。建立有利于技术产权流转的监管服务机制,利用产权交易所,依法合规开展产权交易,为股权转让、知识产权质押物流转、处置等提供服务。

  六、积极推动科技保险发展

  (二十)进一步加强和完善保险服务。在现有工作基础上,保险机构根据科技型中小企业的特点,积极开发适合科技创新的保险产品,积累科技保险风险数据,科学确定保险费率。加快培育和完善科技保险市场,在科技型中小企业自主创业、并购以及战略性新兴产业等方面提供保险支持,进一步拓宽科技保险服务领域。

  (二十一)探索保险资金参与国家高新区基础设施建设、战略性新兴产业培育和国家重大科技项目投资等支持科技发展的方式方法。支持开展自主创新首台(套)产品的推广应用、科技型中小企业融资以及科技人员保障类保险。

  七、强化有利于促进科技和金融结合的保障措施

  (二十二)建立有利于科技成果转化和自主创新的激励机制。在国家高新区内实施企业股权和分红激励机制,促进科技成果转移、转化和产业化。根据财政部、国家税务总局《对中关村科技园区建设国家自主创新示范区有关股权奖励个人所得税试点政策的通知》(财税〔2010〕83号)精神,自2010年1月1日至2011年12月31日,在中关村国家自主创新示范区试点开展下列政策:对示范区内科技创新创业企业转化科技成果,以股份或出资比例等股权形式给予本企业相关技术人员的奖励,企业技术人员一次缴纳税款有困难的,经主管税务机关审核,可分期缴纳个人所得税,但最长不得超过5年。

  (二十三)加强科技金融中介服务体系建设。建立规范的科技成果评估、定价、流转及监管等方面的中介机构,探索建立科技成果转化经纪人制度,加速科技成果转化。充分发挥各类基金以及生产力促进中心、大学科技园、科技企业孵化器、产业技术创新战略联盟、技术转移机构等的技术创新服务功能和投融资平台作用,逐步建立一批集评估、咨询、法律、财务、融资、培训等多种功能为一体的科技金融服务中心。

  (二十四)培育科技金融创新的复合型人才,吸引高端人才进入创新创业领域。结合创新人才推进计划、青年英才开发计划、海外高层次人才引进计划和国家高技能人才振兴计划等各项国家重大人才工程的实施,依托高校和社会培训机构等开展相关培训工作,加快培育一批既懂科技又懂金融的复合型人才,支持科技型企业吸引和凝聚创新创业人才。

  八、加强实施效果评估和政策落实

  (二十五)加强科技和金融结合实施成效的监测评估。制订科技金融发展水平和服务能力评价指标,建立相应的统计制度和监测体系,并在监测基础上建立评估体系,对科技和金融结合实施成效进行动态评估。根据评估的结果,对促进科技和金融结合、支持自主创新表现突出的人员和相关机构给予表彰。

  (二十六)加强政策落实。各级科技部门会同财政、人行、国资、税务、银监、证监、保监以及金融办等部门,根据本指导意见精神,结合本地实际,制定科技和金融结合的具体实施意见或办法。

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。