黑龙江宝宇房地产开发有限责任公司、黑龙江省康亚投资有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷
民事二审民事判决书
中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
案由：合资、合作开发房地产合同纠纷
案号：（2021）最高法民终1278号
发布日期：2023-01-06
（2021）最高法民终1278号
上诉人（一审原告）：黑龙江宝宇房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区光华街170号负1-3层2A号。
法定代表人：龚保民，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王洋，北京市京师律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任丽华，北京市京师律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：黑龙江省康亚投资有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区紫园路6号2层206号。
法定代表人：聂洪彦，该公司经理。
委托诉讼代理人：李君，北京市炜衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李佳芯，北京市炜衡律师事务所律师。
上诉人黑龙江宝宇房地产开发有限责任公司（以下简称宝宇公司）因与被上诉人黑龙江省康亚投资有限公司（以下简称康亚公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服黑龙江省高级人民法院（以下简称一审法院）（2020）黑民初85号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2021年11月30日立案后，依法组成合议庭,于2022年1月12日公开开庭进行了审理。宝宇公司的法定代表人龚保民及委托诉讼代理人王洋、任丽华，康亚公司的法定代表人聂洪彦及委托诉讼代理人李君、李佳芯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宝宇公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持宝宇公司的全部诉讼请求（具体数额以法院审计鉴定为准）；3.本案一审、二审诉讼费用由康亚公司承担。事实与理由：（一）宝宇公司与康亚公司在合作过程中签订多份内容重复、冲突、矛盾的协议，且存在合同时间倒签问题。若要查清案件真实情况，还原双方当初的真实意思表示，需结合本案所有证据进行分析，而不能仅依据合同简单认定。一审判决认定，两公司于2015年11月12日签订的《宝宇天邑澜山项目投资协议书》（以下简称《1112投资协议》）、2015年11月16日签订的《宝宇天邑澜山项目投资协议书》（以下简称《1116投资协议》）、2015年11月17日签订的《宝宇天邑澜山项目投资协议书》（以下简称《1117投资协议》）、2015年12月6日签订的《宝宇天邑三、四期项目投资协议书》（以下简称《1206投资协议》）等多份协议内容“繁杂或有反复变化或有部分矛盾”。宝宇公司提交的证据证明，《1117投资协议》系倒签合同，其真实签订时间并非2015年11月17日。
（二）一审判决认定事实错误。康亚公司出资不实，该公司实际投资额为1.5亿元，且一审判决混淆借款3.9亿元与名义投资3.9亿元两个法律关系。一审判决割裂了本案多份投资协议的关系，忽略了双方分别于2016年6月6日签订的《黑龙江省康亚投资有限公司向黑龙江省宝宇房地产开发有限责任公司投资协议补充说明》（以下简称《0606补充说明》）和2016年6月13日签订的《黑龙江省康亚投资有限公司向黑龙江省宝宇房地产开发有限责任公司投资情况说明》（以下简称《0613情况说明》）的真实意思，认定事实错误。1.宝宇公司与康亚公司同时存在两个3.9亿元的合同，第一个是3.9亿元的借款合同，宝宇公司与刘子豪、韩鹏飞、黑龙江宝宇建设工程有限公司（以下简称宝宇建设公司）、哈尔滨宝宇商品混凝土有限公司（以下简称宝宇商混公司）、康亚公司资金往来情况可以证明，宝宇公司早已将3.9亿元借款偿还完毕，与《0606补充说明》和《0613情况说明》吻合。另一个是3.9亿元的投资合同，康亚公司真实投资额是1.5亿元，康亚公司为凑成3.9亿元投资款，在两天内转账2.4亿元至宝宇公司后即转回，为虚假出资。2.从康亚公司支付1.5亿元投资款以及其收回投资本金的过程可以看出，康亚公司实际投资额即1.5亿元。宝宇天邑二期项目（以下简称二期项目）主体建设时间集中在2016年3月至10月，而康亚公司出资1.5亿元的时间集中在2015年12月至2016年3月，并且资金的使用持续至2016年6月至8月。资金停留和利用时间与项目开发建设时间相一致，符合合作开发房地产合同的典型交易目的。2016年6月以后宝宇公司才开始向康亚公司陆续返还投资款，与《1116投资协议》约定的返还投资款的条件一致，这证明了双方认可1.5亿元作为投资款，实际也在按照《1116投资协议》履行，关于投资款返还条件的约定没有发生改变。3.《1112投资协议》约定“经双方友好协商，一致同意将甲方（宝宇公司）向乙方（康亚公司）所借叁亿玖仟万元人民币款项变更为乙方对宝宇天邑澜山项目的投资款”。然而，《1116投资协议》将此条修改为“经甲、乙双方友好协商，乙方决定向宝宇天邑二期项目进行投资，由甲、乙双方共同合作开发宝宇天邑二期项目。”且《1116投资协议》第七条明确约定《1112投资协议》即行废止。因此，宝宇公司与康亚公司对合作开发中康亚公司的3.9亿元资金的来源进行了变化。《1116投资协议》废止了《1112投资协议》，其删除的内容就是借款转投资的内容，本案不存在借款转投资的变化。4.《0606补充说明》《0613情况说明》虽然名为投资，但从内容看，“投资款”实际就是借款。《0606补充说明》和《0613情况说明》的真实意思是宝宇公司偿还了3.9亿元借款，康亚公司支付了1.5亿元真实的投资款。《0613情况说明》表明之前的借款没有转化为投资款，1.5亿元才是《1116投资协议》项下的投资款，而且康亚公司以后还要出资，因此双方的最后合意是借款不转变为投资款。本案应当以康亚公司在后的出资情况考察其是否足额出资。《0606补充说明》和《0613情况说明》签订后，康亚公司又向黑龙江宝宇房地产开发有限责任公司哈尔滨第二分公司（以下简称二分公司）支付2.4亿元，与前述1.5亿元的总和恰好为3.9亿元。该行为说明康亚公司亦认为之前的借款并不属于履行出资义务，康亚公司仍然在按照《1116协议》约定继续履行出资义务。因此，前述内容不构成借款转换为投资的确认。
（三）一审判决认定《1117投资协议》真实签订时间为2015年11月17日，系认定事实错误。《1117投资协议》并非双方的真实合意，系倒签文件。《1117投资协议》不能作为认定双方权利义务的依据，康亚公司的出资义务仍为3.9亿元而非2.12亿元。1.2014年4月3日的《黑龙江宝宇房地产开发有限责任公司董事会（扩大会议）决议》（以下简称《0403董事会决议》）和2014年4月4日的《黑龙江宝宇房地产开发有限责任公司股东会决议》（以下简称《0404股东会决议》）与实际情况不符。2.《1116投资协议》与《1117投资协议》订立时间仅差一天，投资额由3.9亿元变更为2.12亿元，收益分配比例没有发生变化，均为49%。在交易背景没有重大变化且投资额降低超1/3的情况下，收益分配比例没有发生变化，与商业合理性不符。3.《0606补充说明》《0613情况说明》形成于《1117投资协议》之后，《1117投资协议》与《1116投资协议》在康亚公司的投资数额上出现了重大变化，如果《1117投资协议》是双方的真实合意且于当日签订，则《0606补充说明》及《0613情况说明》均应在文件中明确指向《1117投资协议》，但两份说明都明确双方按照《1116投资协议》执行。因此，《1117投资协议》签订时间不是2015年11月17日。即便《1117投资协议》是2015年11月17日签订的，2016年6月的《0606补充说明》《0613情况说明》也变更为不再按照《1117投资协议》执行，而是按照《1116投资协议》执行。无论何种情形，双方履行的依据都应当是《1116投资协议》。4.从借款合同的数额及《1116投资协议》与《1117投资协议》相隔时间来看，《1117投资协议》的订立不具有合理性。3.9亿元这一数额起源于2014年4月3日韩鹏飞、刘子豪与宝宇公司签订的《借款合同》中约定的3.9亿借款。如果康亚公司主张借款转投资款，也应当是3.9亿元借款转投资款，而不会出现2.12亿元借款转投资款。5.2015年12月至2016年7月，康亚公司向二分公司转账1.5亿元和2.4亿元的行为恰好与《1116投资协议》一致。而按照《1117投资协议》，康亚公司只需在1.5亿元之后再出资6200万元即可达到2.12亿元。显然，康亚公司履行的不是《1117投资协议》，而是《1116投资协议》。6.双方关于投资的最后意思表示是《0613情况说明》，双方确定投资数额、投资义务应当以《0613情况说明》为准。2016年9月5日双方签订的《天邑澜山项目利润2016年预分配方案》（以下简称《预分配方案》）虽然出现了《1117投资协议》和49%的内容，但仅是对投资协议内容的摘录和描述，不代表康亚公司已经出资完毕，不代表康亚公司无论是否足额出资都享有49%的份额。该预分配文件也不能直接得出康亚公司已经足额出资的结论，不具有确认康亚公司足额出资的意义。7.康亚公司倒签《1117投资协议》的真实目的是将体外资金纳入体内循环、洗钱以及规避税收。
（四）一审判决认定三期部分开发成本不计入二期项目回迁房安置成本但回迁房销售收入计入二期项目收入，系认定事实错误。在回迁房成本不计入二期项目成本的情况下，根据合同约定以及公平原则，销售收入也不应计入二期项目总收入。1.二期项目建设16190㎡回迁安置用房是宝宇公司按照挂牌条件规定和土地出让合同约定要承担的法定责任和义务，属于必须支付的开发建设成本。宝宇公司与康亚公司在《天邑澜山项目利润2016年预分配方案未尽事宜》（以下简称《未尽事宜》）中也明确约定，宝宇天邑澜山项目中“应建而未建的”16190㎡的回迁安置房在三、四期项目建设时，双方按各自持股比例补交建设费用。二期项目的回迁房是按规定“应建而未建的”，是因为双方为后续合作三、四期项目做资金准备，决定将二期回迁安置房进行销售，通过规划调整及批准后将二期的回迁安置房调整到了同是宝宇公司摘得的三期项目。2.虽然康亚公司经过生效判决已经退出了三、四期项目的合作，但康亚公司与宝宇公司仍应按照各自持股比例支付在三期建设回迁房所需的成本。因回迁房开发建设成本由宝宇公司在三期内独自承担了，二期的回迁房的销售收入就不应再计入双方合作的总收入之中，应从二期的总销售收入中扣除，将此销售款转入宝宇公司开发的三期项目内，以用于支付二期“应建而未建的”在三期内建设完成的回迁房的开发建设成本。3.由于宝宇公司和康亚公司将02-04地块内的回迁房源全部进行了销售，调整到三期（02-07-01）地块内的回迁房因当时还没有征拆，不能在此地块内及时的为02-04、02-06地块内被动迁居民及时提供动迁安置房源。为了解决这些居民的安置问题，宝宇公司和康亚公司在一期地块内为02-04、02-06的3户被动迁居民购买了商品房用于回迁安置。后期政府在三期地块安置被动迁居民的房源内，不可能体现出在一期地块内已经安置完成的这3户被动迁居民。一审法院不能以没有证据证明02-07地块安置的被动迁居民是二期地块内的回迁居民，而否认宝宇公司建设16190㎡的回迁房的责任和义务。4.回迁房销售收入与成本应统一计算在三期。不论康亚公司是否与宝宇公司继续合作三、四期项目，都要承担在02-07地块内为二期“应建而未建的”回迁房建设的资金。一审法院认定回迁房销售收入计入二期收入，而其对应的成本却由宝宇公司在三期独自承担，违背公平原则，也与事实不符。若康亚公司不承担此部分成本，则对应的销售收入也应计入三期，由宝宇公司独自享有。
（五）一审判决关于土地增值税按照《未尽事宜》约定进行预提，营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税合计数额为228036353.65元,待实际缴纳后，双方对差额部分再予结算的认定错误。2020年10月21日庭前会议中，宝宇公司与康亚公司同意土地增值税按照税务机关“5/6/7”规定计算。在宝宇公司与康亚公司对此达成一致意见的情况下，应视作康亚公司变更了此部分的诉讼请求，一审判决预留计算的土地增值税标准有误，计算的税收金额也不符合双方合意。
（六）一审判决对二次变电所项目、城市中心广场预留费用的金额认定错误。1.变电所项目、城市中心广场项目均是二期项目应当承担的成本，应当按照结算原则计算。宝宇公司摘得三马地区北、中部片区九宗地块的挂牌条件中明确规定，在02-05地块内建设二次变电所和城市中心广场所需的拆迁和建设费用由中标单位承担。本案重审时，宝宇公司已将当时的挂牌条件和后期道外区政府申请规划部门调整的规划方案提交一审法院。应按照结算原则，根据二期应该分摊的比例予以提存预留，不应将此建设成本纳入分配的范畴。2.城市中心广场项目、变电所项目，应当按照评估结果提存预留。二期项目中期结算时，宝宇公司与康亚公司在《未尽事宜》中对城市中心广场做过提存预留，因当时城市中心广场的征收费用还没有经过道外区政府指定的评估单位进行评估，是双方预估暂定的额度。现在已经有了评估结果，能够准确的确定此部分应征收的费用，因此在本案审理中，应该按照政府指定的评估单位评估出来的额度予以提存预留。
（七）一审判决对宝宇公司与黑龙江省哈尔滨市道外区人民政府房屋征收办公室（以下简称房屋征收办公室）签订的《道外三马地区棚改项目（02-04）抵款国有地上房屋征收与补偿工作包保协议书》（以下简称《包保协议》）项下应计提征收工作专项经费的数额认定错误。《包保协议》约定应当计提的征收工作专项经费12411014元系行政规费，是宝宇公司必须履行的法定义务，剩余征收工作专项经费8411014元及应缴纳契税422050.70元均应当计入二期项目成本，在二期项目利润中予以扣减。
康亚公司辩称：（一）宝宇公司与康亚公司在合作期间签署的系列投资合作协议、投资情况说明以及《预分配方案》《未尽事宜》，2016年12月9日，宝宇公司与康亚公司签订的《宝宇天邑澜山项目资产分配协议书》（以下简称《资产分配协议》）等，可以确认双方法律关系由借款关系转化为投资关系的过程，而并非单纯以出资金额确定利润分配比例。康亚公司与宝宇公司49%：51%的利润分配原则实际已经履行并得到生效裁判的确认。1.双方合作的背景是宝宇公司一期项目开发失败，二期项目缺乏启动资金和后续管理、销售能力，宝宇公司与康亚公司的合作是开发资金、管理团队、销售渠道等全方位的合作。2.双方合作期间签署的系列投资合作协议、投资情况说明以及《预分配方案》《未尽事宜》《资产分配协议》等系建立在平等、自愿的基础上，均合法有效，应予履行。3.根据双方签订的一系列投资合作协议及分配方案的约定，康亚公司在二期项目中享有49%的利润分配份额，该份额并非仅依据投资金额确定，而是综合考虑出资时机、合作深度等方面而确定。在本案诉讼前，宝宇公司对于这一分配原则一直不持异议，亦按该分配原则向康亚公司分配了二期项目的部分收益。4.一审法院和最高人民法院作出的裁判文书均已对康亚公司与宝宇公司之间系由借款合同关系转化为合作开发关系予以确认，对于双方之间利润分配比例按照49%：51%亦全部予以认定。
（二）康亚公司通过被委托方四个主体自2014年4月8日至2015年5月27日向宝宇公司共计支付3.9亿元，该款项经双方合意由借款转化为对二期项目的投资款。康亚公司向二分公司另行转账3.9亿元，后又由宝宇公司、二分公司将上述款项回款至康亚公司账户，该款项的入账与回款行为是为了配合财务处理需要而做出，宝宇公司片面截取相关协议内容，主张同时存在借款和投资合作的法律关系以及出资不实等缺乏事实和法律依据。1.康亚公司通过被委托方四个主体向宝宇公司支付3.9亿元，该款项经双方合意，由借款转化为投资款，康亚公司已经实际出资到位。自康亚公司投资管理项目后，二期项目从未因资金问题影响项目开发。康亚公司与宝宇公司签订《1112投资协议》之前就已经达成了借款转投资款的合意。且借款合同性质的转化是双方经过《1112投资协议》《1116投资协议》《1117投资协议》明确确认的，应以合同确定的性质来认定3.9亿元款项已由借款转化成投资合作款。康亚公司委托支付的3.9亿元自转款之日即已转变为康亚公司对宝宇公司二期项目的投资合作款，且上述资金在2015年5月27日就已经全部到账。康亚公司向宝宇公司的借款自始即已变更为投资款，康亚公司的投资义务也已经于2015年5月27日全部履行完毕。2.为了配合财务处理需要，康亚公司另行陆续向二分公司账户转入共计3.9亿元，后期又由宝宇公司、二分公司陆续将3.9亿元回款至康亚公司账户。双方签订的《预分配方案》《未尽事宜》均按照49%：51%的分配比例进行分配，从未就投资款数额、利润分配比例有过任何争议。
（三）二期项目回迁房销售收入应当计入二期项目销售收入，三、四期建设回迁房的代建费用不应当纳入二期项目成本由康亚公司承担；二次变电费用不应当计入二期项目成本；城市中心广场项目的预留费用应当以双方在《未尽事宜》中约定的4亿元为准，且康亚公司应享有中心广场02-05-02地块总建筑面积对应比例的权益；土地增值税应当按照《未尽事宜》约定的比例预留。1.原规划的回迁房均已变更手续全部纳入二期项目商品房对外销售。故二期回迁房销售收入应当计入二期项目销售收入。另案生效判决认定双方三、四期合同解除，已不具备还建基础。因宝宇公司违约导致双方合作解除，康亚公司无需向三、四期补代建费用。二期项目独立核算，二期项目应承担的项目成本由双方按照分配比例承担；二期项目代其他几期项目承担的成本，宝宇公司应在结算时另行支付给康亚公司。三、四期项目由黑龙江宝宇天邑房地产开发有限责任公司（以下简称宝宇天邑公司）自行拆迁，自行开发，并独享项目收益，故解决好回迁户的回迁安置问题是宝宇天邑公司应尽的义务，不应让二期项目来分摊三、四期项目的回迁成本。哈尔滨市三马地区开发改造建设推进办公室发布的《关于道外区三马地区棚改项目北、中部片区回迁安置地块调整事宜的函》及《关于道外区三马地区棚改项目北、中部片区回迁安置地块调整明细表》可以证明，被征收居民基于噪音等原因对集中安置在二期持有异议，为使被征收居民满意，哈尔滨市三马地区开发改造建设推进办公室将“原来按片区相对集中安置”调整为“按地块原地安置”，故二期项目不应当也无必要再额外承担其他项目的开发成本。2.双方仅对绿地和学校费用分摊进行约定，并未对变电站费用分摊进行约定，故二期项目不应分摊变电站费用。康亚公司与宝宇天邑公司之间不存在关于四期01-02-02地块的合作关系，宝宇天邑公司迁移变电设施，获得该变电设施所在优质地块的土地开发机会，开发所得收益为宝宇天邑公司独自享有，康亚公司未参与任何收益的分配，因此康亚公司无义务承担该变电设施迁移费用。3.双方已经将城市中心广场的预算费用进行了预提，该费用包含了城市中心广场从拆迁、建设到交付使用的全部费用。目前并无决算文件、竣工验收等证据证明城市中心广场已经建设完毕，该费用尚未发生，故二期项目不应对未最终实际发生的城市中心广场成本予以分摊。双方已无法再继续合作，为保护康亚公司的合法权益，在城市中心广场拆迁建设前，应对城市中心广场预提费用由双方建立共管账户进行共管，待实际发生时由双方共同审批支付。二期项目已经按照19.89%的比例预留了城市中心广场即02-05地块的所有拆迁建设费用，相对应的，康亚公司应享有城市中心广场02-05-02地块总建筑面积对应比例的权益。4.在宝宇公司未实际缴纳二期项目土地增值税之前，土地增值税预留比例应以双方在《未尽事宜》中约定的数额为准。如双方难以达成一致，可以去税务部门申请清算，最终以据实缴纳税款数额为准。
宝宇公司于2017年11月29日向黑龙江省哈尔滨市中级人民法院起诉请求：1.康亚公司返还2000万元（预估数，根据项目决算或者审计情况变更诉讼请求）；2.康亚公司给付前述款项利息10万元（预估数，以中国人民银行贷款利率为基础，参照逾期罚息上浮50%标准，自2016年9月21日起计算至实际返还之日止）；3.康亚公司承担本案诉讼费用。后变更诉讼请求为：1.康亚公司返还多分得利润2.5615亿元（暂定数，待项目结算后另行确定）；2.康亚公司给付前述款项的利息（按年24%标准计算，自2016年9月21日起计算至实际返还之日止）；3.康亚公司承担本案诉讼费用。本案发回重审后，宝宇公司多次变更起诉请求，2020年9月2日最终确定起诉请求为：1.宝宇公司与康亚公司之间的投资合作开发关系无效，确认双方之间系借款合同关系，康亚公司向宝宇公司返还207341770.32元和该笔款项的资金占用费（暂计至2020年7月21日为188386350.98元，两项合计金额为395728121.30元；并自2020年7月22日起，以207341770.32元为基数，按照年利率24%的标准计算至实际清偿之日止），返还分配给康亚公司的车位、库房。2.如果经法院审理，认定宝宇公司与康亚公司之间确系合作开发关系，则请求判令康亚公司向宝宇公司返还多收取的利润款258712181.7元和该款项的资金占用费（暂计至2020年7月21日为235839475.32元，两项合计金额为494551657.02元；并自2020年7月22日起，以258712181.7元为基数，按照年利率24%的标准计算资金占用费至实际清偿之日止）；3.康亚公司承担本案全部诉讼费用。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。一审法院认证认为，宝宇公司与康亚公司举示的证据存在部分重复，且双方对部分证据的真实性无异议，因此，双方当事人对真实性无异议的证据，一审法院对其真实性予以确认并在卷佐证，对证明的问题结合本案相关事实予以认定。
根据双方当事人的举证、质证及庭审辩论情况，结合一审法院审理的与本案相关的（2020）黑民初84号案件审理情况，一审法院确认如下案件事实：
2012年3月1日，黑龙江省哈尔滨市三马地区开发改造建设工作推进办公室与宝宇公司、哈尔滨铁路局哈尔滨工务段签订拆迁补偿协议，约定宝宇公司取得三马地区北部、中部片区的建设用地使用权，哈尔滨铁路局哈尔滨工务段委托评估三马地区涉及铁路专用线路资产合计为1973.37万元，其中北部片区582.22万元、中部片区502.88万元、南边片区888.27万元。涉及哈尔滨工务段的拆除道岔及恢复线路工、料费合计91.8万元一并在此协议中支付。
2012年6月28日，宝宇公司与意境（上海）建筑设计有限公司签订《建设工程设计咨询合同》，对总面积约为80公顷的宝宇天邑开发项目做总体规划设计，服务总价费用为450万元。2010年8月3日，宝宇公司与CIDL、北京太初建元建筑设计咨询有限公司签订《哈尔滨三马项目规划、建筑设计合同》，约定设计范围为三马项目（北区、中区、南区）红线范围内的规划设计方案、三马项目北区建筑专业扩大初步设计。设计费取费标准为用地总体规划金额约为234万元，北区建筑单体方案1256万元。康亚公司认可在《预分配方案》确定时发生总体规划设计费用360万元。2010年8月4日，宝宇公司与CIDL、北京阳光艺景园林绿化有限公司签订《哈尔滨三马项目景观设计合同》，约定设计范围为三马项目（北区、中区、南区）红线范围内的景观规划设计；三马项目一期（北区）项目的景观概念方案设计、景观方案深化审计等。设计费取费标准为景观规划设计每平方米6元，暂时按53万平方米计算，金额约为318万元；景观设计每平方米27元，暂时按14.5万平方米计算，金额约为391.5万元。
2014年4月3日，韩鹏飞、刘子豪与宝宇公司签订2份《借款合同》，约定二人各出借宝宇公司2亿元。康亚公司与宝宇公司均认可该款系康亚公司出借给宝宇公司。同日，宝宇公司召开董事会(扩大会议)并形成决议，决定设立二分公司作为二期项目公司，独立核算，自负盈亏。
2015年1月21日，宝宇公司与哈尔滨工百兴达商贸有限责任公司（以下简称工百兴达公司）、黑龙江省丰泽源房地产开发有限责任公司（以下简称丰泽源公司）签订协议书，约定工百兴达公司、丰泽源公司房屋土地位于黑龙江省哈尔滨市道外区××路××号××号，房产面积总计34795.78平方米，土地面积24043.6平方米，双方确认上述房屋及土地一口价补偿款总计为2.3亿元，包含工百兴达公司、丰泽源公司取得转让土地的使用权以及见诸于土地上的全部房屋及征收（拆迁）补偿相关的全部费用。协议第七条约定，在政府有关部门组织房屋征收时，无论评估价格和综合补偿款多于或少于2.3亿元，工百兴达公司、丰泽源公司皆放弃上述土地、房屋任何补偿要求，政府有关部门无需再支付任何补偿款给工百兴达公司、丰泽源公司。协议签订后，宝宇公司将2.3亿元补偿款给付完毕。
2015年5月4日，宝宇公司设立二分公司并取得营业执照，其前身为宝宇公司为开发二期项目设立的项目部，负责二期项目开发工作，管理二期项目的相关款项。二分公司成立后，继续履行二期项目部的职能。
2015年11月12日，宝宇公司与康亚公司签订《1112投资协议》，约定：双方于2014年4月3日和12月17日签署了两份借款合同，康亚公司借给宝宇公司共计3.6亿元用于宝宇天邑澜山项目（即宝宇天邑二期）开发建设，截至2014年12月17日，康亚公司借给宝宇公司的资金实际到位3.9亿元。鉴于双方合作良好，项目运行稳健，为谋求长期合作、共同发展，保障康亚公司资金安全及利益充分实现，保证宝宇公司偿还宝宇天邑澜湾（宝宇天邑一期）银行贷款资金周转，经双方友好协商，一致同意将宝宇公司向康亚公司所借3.9亿元款项变更为康亚公司对宝宇天邑二期项目的投资款，并就相关事宜达成协议如下：1.康亚公司为开发建设宝宇天邑二期项目共计投资3.9亿元。宝宇天邑二期开发项目收益：宝宇公司占51%份额，康亚公司占49%份额。2.双方共同负责宝宇天邑二期项目的开发建设及经营管理。其中宝宇公司侧重负责项目的前期征地拆迁、规划设计、项目建审报批、报验及营销等工作；康亚公司侧重负责该项目工程建设及施工管理。3.宝宇天邑二期项目的工程发包、设备(材料)采购和经费支取由双方共同审核确定。4.在保障宝宇天邑二期项目工程建设的前提下，在该项目商品房销售个人银行按揭贷款到账后，康亚公司有权优先收回其全部投资本金，即3.9亿元。康亚公司除本金之外的投资收益部分可作为宝宇天邑三、四期项目(具体项目名称待定)投资款。5.如遇宝宇公司资金周转困难，宝宇公司可将宝宇天邑二期项目收益资金调剂用于偿还宝宇天邑澜湾项目银行贷款。如遇宝宇公司偿还银行贷款资金不足情况，宝宇公司可用宝宇天邑二期项目申请银行贷款解决，相关银行贷款本息由宝宇公司独自承担，不计入宝宇天邑二期项目成本及收益核算中。宝宇公司以上周转和调剂宝宇天邑二期项目收益资金行为，不应影响宝宇天邑三、四期项目后续开发建设。6.康亚公司将为开发建设宝宇天邑三、四期项目投资8亿元，该笔投资中包括康亚公司在宝宇天邑二期项目中未分配的投资收益(未分配投资收益具体数额待宝宇天邑二期项目结算后确定)，如康亚公司在宝宇天邑二期项目中未分配投资收益不足8亿元，康亚公司将在宝宇天邑三、四期项目开发建设过程中根据实际情况予以补足。宝宇天邑三、四期项目收益：宝宇公司占51%份额，康亚公司占49%份额。7.在保障宝宇天邑三、四期项目工程建设的前提下，双方先行收回各自投资本金。对于宝宇天邑二、三、四期项目销售剩余房产，双方按所占股本比例分摊所有权，双方可共同成立资产管理公司进行经营管理或折价后由宝宇公司现金收购（具体方式双方另行约定，如遇办理相关房产权证时发生费用应计入开发成本）。宝宇天邑三、四期项目的工程发包、设备(材料)采购和经费支取由双方共同审核确定。8.康亚公司只对宝宇天邑二期项目及后续开发的宝宇天邑三、四期项目进行投资，对相关项目之外宝宇公司各项债权、债务或经济纠纷不承担任何责任。9.本协议签订生效后，双方此前签署的两份借款合同及相关文书即行废止。10.协议争议的解决方式：本协议执行中发生争议，由双方协商解决，协商不成的，依法向本协议签订所在地有管辖权的法院起诉解决。争议期间，各方仍应继续履行未涉争议的条款。11.协议变更和解除：非因本协议规定允许变更或解除协议的情况发生，本协议任何一方不得擅自变更或解除协议。协议各方依照本协议规定变更或解除本协议时，应及时采用书面形式通知其他当事人，并达成书面协议。
2015年11月16日，宝宇公司又与康亚公司签订《1116投资协议》，该协议与《1112投资协议》内容基本相同之处为：协议的第一条、第二条、第三条、第五条（部分）、第六条、第八条、第九条、第十条、第十一条、第十二条。即康亚公司投资数额及双方各占份额，双方分工，如何采购，宝宇公司资金周转困难时的一般处理方式，康亚公司承担责任范围，争议解决方式，协议变更和解除，未尽事宜如何处理,签约地点，协议份数及生效条件。不同之处（含增加条款）为：引言“为保证宝宇天邑澜山项目(即三马02-04地块，以下简称“宝宇天邑二期”)顺利开发，缓解宝宇公司偿还宝宇天邑澜湾(宝宇天邑一期)银行货款资金压力，经双方友好协商，康亚公司决定向宝宇天邑二期项目进行投资，由双方共同合作开发宝宇天邑二期项目。鉴于双方拥有良好的合作基础，为谋求长期合作、共同发展，保障康亚公司资金安全及利益充分实现，现就相关事宜达成协议。”第四条“在保障宝宇天邑二期项目工程建设的前提下，在该项目商品房销售个人银行按揭贷款到账后，康亚公司有权优先收回其全部投资本金，即3.9亿元。康亚公司的投资本金和投资收益均以现金或银行存款的形式收回。在康亚公司收回投资本金后，双方按季度对宝宇天邑二期项目进行核算并分配各自应得利润。对于宝宇天邑二期项目销售剩余房产，双方按所占股本比例分摊所有权，双方可共同成立资产管理公司进行经营管理或折价后由宝宇公司现金收购（具体方式双方另行约定，如遇康亚公司办理相关房产权证时发生费用应计入开发成本)。”第五条最后一句“……宝宇公司以上资金调剂及周转行为，以不影响宝宇天邑二期项目开发建设及销售为前提。”第七条“本协议签订生效后，双方此前签订的宝宇天邑开发项目投资协议书（协议编号：投资协议【20151112】）即行废止。”
2015年11月17日，宝宇公司再与康亚公司签订《1117投资协议》，该协议与《1116投资协议》约定的事项基本相同，只是将康亚公司的投资数额变更为2.12亿元，双方对宝宇天邑二期开发项目收益份额依然为51比49；将宝宇公司资金周转困难的解决方法简单约定为“如遇宝宇公司资金周转困难，宝宇公司可用宝宇天邑二期项目申请银行贷款解决，相关银行贷款本息由宝宇公司独自承担，不计入宝宇天邑二期项目成本及收益核算中，且以不影响宝宇天邑二期项目开发建设及销售为前提。”将第七条约定为“本协议签订生效后，双方此前签订的宝宇天邑开发项目投资协议书（协议编号：投资协议【20151116】）即行废止。”
2015年11月19日，黑龙江省哈尔滨市道外区房屋征收办公室（以下简称房屋征收办公室）与工百兴达公司签订房屋征收补偿协议，约定工百兴达公司房屋位于黑龙江省哈尔滨市道外区××路××号，建筑面积16726.86平方米，工百兴达公司自愿选择货币补偿方式进行补偿，应得补偿款合计169720186.05元，房屋产权证号哈房权证外一字第0×**、0××2、0××8、0××1、0××7、0××4号。
同日，房屋征收办公室与工百兴达公司签订房屋征收补偿协议，约定工百兴达公司房屋位于黑龙江省哈尔滨市道外区××路××号××栋××层，产权证号哈房权证外一字第0×**号，建筑面积17531.56平方米，工百兴达公司自愿选择货币方式补偿，补偿款合计132901224.80元。2014年7月11日黑龙江省双鸭山市尖山区人民法院作出（2013）尖法执字第205-9号执行裁定书，裁定该房屋所有权及相应的其他权利归买受人北环商城所有。
2015年11月20日，房屋征收办公室与丰泽源公司签订房屋征收补偿协议，约定丰泽源公司房屋位于黑龙江省哈尔滨市道外区××路××号，建筑面积15326.94平方米，丰泽源公司自愿选择货币方式补偿，应得补偿款合计116114802.26元。
2015年12月6日,宝宇公司与康亚公司签订《1206投资协议》，约定：为保证宝宇天邑三、四期开发项目(即三马02-05、02-07、01-02、01-03地块，项目暂定名宝宇天邑三、四期开发项目)顺利实施，缓解宝宇公司资金压力，经双方友好协商，康亚公司决定向宝宇天邑三、四期项目进行投资，由双方共同合作开发宝宇天邑三、四期项目。鉴于双方拥有良好的合作基础，为谋求长期合作、共同发展，保障康亚公司资金安全及利益充分实现，现就相关事宜达成协议如下：1.康亚公司将依据宝宇天邑三、四期项目开发建设需求与进度，累计为宝宇天邑三、四期项目投资8亿元。宝宇天邑三、四期开发项目收益：宝宇公司占51%份额，康亚公司占49%份额。康亚公司对宝宇天邑三、四期项目所投资金，宝宇公司不得挪作他用（包括但不限于包括偿还贷款、放贷、担保等)。2.双方共同负责宝宇天邑三、四期项目的开发建设及经营管理。其中宝宇公司侧重负责项目的前期征地拆迁、规划设计、项目建审报批、报验及营销等工作；康亚公司侧重负责该项目工程建设及施工管理。3.宝宇天邑三、四期项目的工程发包、设备(材料)采购和经费支取由双方共同审核确定。4.在保障宝宇天邑三、四期项目工程建设的前提下，康亚公司有权优先收回其全部投资本金，即8亿元。康亚公司的投资本金和投资收益均以现金或银行存款的形式收回。在康亚公司收回投资本金后，双方按季度对宝宇天邑三、四期项目进行核算并分配各自应得利润。5.对于宝宇天邑三、四期项目销售剩余房产，双方按所占股本比例分摊所有权，双方可共同成立资产管理公司进行经营管理或折价后由宝宇公司现金收购（具体方式双方另行约定，如遇康亚公司办理相关房产权证时发生费用应计入开发成本）。6.康亚公司只对宝宇天邑三、四期项目进行投资，对相关项目之外宝宇公司各项债权、债务或经济纠纷不承担任何责任。7.本协议签订生效后，双方此前签订的宝宇天邑开发项目投资协议书（协议编号：投资协议【20151112】）即行废止。8.协议争议的解决方式：本协议执行中发生争议，由双方协商解决，协商不成的，依法向本协议签订所在地有管辖权的法院起诉解决。争议期间，各方仍应继续履行未涉争议的条款。9.协议变更和解除：非因本协议规定允许变更或解除协议的情况发生，本协议任何一方不得擅自变更或解除协议。协议各方依照本协议规定变更或解除本协议时，应及时采用书面形式通知其他当事人，并达成书面协议。10.本协议如有未尽事宜，须经协议各方共同协商，作出补充规定，补充规定与本协议具有同等效力。
2016年6月1日，黑龙江省哈尔滨市教育局、黑龙江省哈尔滨市道外区人民政府、黑龙江省哈尔滨市南岗区人民政府签订哈尔滨市宝宇继红小学和宝宇六十九中学校舍延期移交协议书，约定拟将三马地区综合开发配套学校由宝宇公司按照民办体制运营，道外区政府通过购买服务的方式，保证学区内居民子女享受公办学校待遇。……2.学校用地为规划教育用地，校舍建成后产权归市教育局所有。在宝宇公司举办这两所学校期间，校舍产权可延期移交给市教育局，暂时落在宝宇公司举办的民办学校名下。……4.在宝宇公司不继续办学或因学校办学达不到规定办学标准，市教育局代表市政府收回校舍（不含宝宇公司购置的教学设备）时，宝宇公司应负责将学校土地使用权和校舍产权更名过户到市教育局名下。在校舍更名过户前，道外区政府将宝宇公司垫付的该教育用地的征地拆迁费如数（不含利息）返还给宝宇公司。
2016年6月6日，康亚公司与宝宇公司签订《0606补充说明》，内容为：根据宝宇公司经营需要，康亚公司向宝宇公司投资。因康亚公司账户上暂无资金，特委托韩鹏飞、刘子豪、宝宇商混公司、宝宇建设公司向宝宇公司转款之日起直接转为康亚公司向宝宇公司投资天邑澜山项目投资合作款。一、资金进账金额、时间与方式：康亚公司向宝宇公司投资总金额3.9亿元，已于2014年4月8日至2015年5月27日全部到账（后附明细表1可查），其中：康亚公司以韩鹏飞名义向宝宇公司汇款3800万元，康亚公司以刘子豪名义向宝宇公司汇款2300万元，康亚公司以宝宇商混公司银行存款形式转入宝宇公司2000万元，康亚公司以宝宇建设公司银行存款形式转入宝宇公司3.09亿元。二、调整后的投资情况。康亚公司投入总金额3.9亿元。其中：康亚公司委托韩鹏飞名义投资6500万元（其中6300万元以刘子豪名义开的收据，200万元以韩鹏飞名义开的收据），康亚公司委托刘子豪名义投资14700万元，康亚公司委托宝宇建设公司名义投资17800万元。三、康亚公司委托本协议其他当事人的全部付款均为投资款，总计3.9亿元，现已全部偿还，宝宇公司与被委托人的债权债务全部结清。四、双方投资合作项目是宝宇天邑澜山项目。附表1：康亚公司委托投资明细表。附表2：宝宇开发返还康亚公司委托投资款明细表。五、目前合作方式；康亚公司与宝宇公司合作。已签订项目投资协议书。协议书名称:《1116投资协议》。
2016年6月13日，康亚公司与宝宇公司又签订《0613情况说明》，约定：根据宝宇公司经营需要，康亚公司向宝宇公司投资。因康亚公司账户上暂无资金，特委托韩鹏飞、刘子豪、宝宇商混公司、宝宇建设公司向宝宇公司转款。一、资金进账金额、时间与方式：康亚公司向宝宇公司投资总金额3.9亿元，已于2014年4月8日至2015年5月27日全部到账（后附明细表1可查），其中：康亚公司以韩鹏飞名义向宝宇公司汇款3800万元，康亚公司以刘子豪名义向宝宇公司汇款2300万元，康亚公司以宝宇商混公司银行存款形式转入宝宇公司2000万元，康亚公司以宝宇建设公司银行存款形式转入宝宇公司30900万元。二、投资资金互转情况说明。宝宇商混公司2000万元已全部转为刘子豪个人名义。宝宇建设公司30900万元转为韩鹏飞名义2700万元，转为刘子豪名义10400万元，剩余宝宇建设公司17800万元。三、调整后的投资情况。康亚公司投入总金额3.9亿元。其中：康亚公司委托韩鹏飞名义投资6500万元（其中6300万元以刘子豪名义开的收据，200万元以韩鹏飞名义开的收据），康亚公司委托刘子豪名义投资14700万元，康亚公司委托宝宇建设公司名义投资17800万元。四、偿还委托投资款的时间与方式。宝宇公司2015年6月5日至2015年12月18日期间偿还康亚公司委托韩鹏飞名义投资款6500万元并转汇给刘子豪，偿还委托刘子豪名义投资款13500万元，偿还委托宝宇建设公司名义投资款1100万元，2016年5月16日偿还委托刘子豪名义投资款1200万元，2016年6月3日偿还委托宝宇建设公司名义投资款3000万元，2016年6月14日偿还委托宝宇建设公司名义投资款38000万元，合计偿还委托投资款3.9亿元。五、目前二分公司在2015年12月至2016年3月收到康亚公司投资款1.5亿元整（该投资按《1116投资协议》执行）。六、往来收据情况:康亚公司委托宝宇建设公司名义投资的资金，宝宇公司给宝宇建设公司开具往来收据的同时，也给个人刘子豪开具收据17800万元。后期个人调整现金与单位投资往来收据差额1100万元，因此收据不能全额返还(只返还16700万元)。宝宇公司已将康亚公司委托韩鹏飞、刘子豪、宝宇商混公司、宝宇建设公司向宝宇公司投资的资金全部调整完毕归还结清，因此与该投资款有关往来收据不能做为追缴欠款的凭证。七、目前合作方式：康亚公司与宝宇公司合作，已签订《1116投资协议》。
2016年9月5日，宝宇公司与康亚公司签订《预分配方案》，内容为：宝宇天邑澜山项目在宝宇公司与康亚公司的共同领导下，在管理班子的精心管理和组织下，项目建设已基本完工，为保障投资方的利益，缓解其资金压力，董事会依据宝宇天邑澜山项目合作协议书（合同编号×××72）研究，经双方协商，决定对康亚公司分配利润2.6亿元，此利润为税后利润。双方最终利润分配以最终财务决算为准，多退少补。同日，宝宇公司形成股东会决议。经全体股表决一致通过：一、公司董事会提交的宝宇天邑澜山项目利润2016年预分方案。二、宝宇天邑澜山项目有关纳税事项：宝宇公司负责对宝宇公司与康亚公司预分配的利润缴纳企业所得税，保证双方所分得的利润为税后利润，为康亚公司出具分得利润应缴纳企业所得税的完税证明（2018年5月30日前），即将完税证明及缴纳税款凭证的复印件交付康亚公司归档保存。
2016年12月7日，宝宇公司与康亚公司签订《未尽事宜》，约定根据《预分配方案》内容，以及结合宝宇天邑澜山项目的实际情况，在对利润《预分配方案》落实执行后，仍有9项事宜未完结，内容如下：一、天邑澜山项目竣工验收费用预计发生424万元。二、天邑澜山项目代天邑澜湾(一期项目)还建14904平方米廉租房，由一期项目向二期补代建费用6122万元，其中应付康亚投资3000万元。此笔款项由公司董事长龚保民先生另行安排划拔，不在天邑澜山项目财务账务中体现，其中，部分返还资金以康亚公司购买的红酒冲抵（金额为：1012.29万元），冲抵后的剩余资金以现金形式返还。三、天邑澜山项目应建未建的约16910平方米回迁房，待三四期还建时核算建设成本，合作双方应按各自持股比例向三四期补代建费用。四、天邑澜山会所由宝宇物业公司留用。会所全部建设完成后，由二分公司对会所的建设、装修成本和运营设施设备支出等进行核算，并由宝宇公司进行确认。宝宇公司按照确认金额的49%，以现金的形式返还二期项目股东——康亚公司。五、天邑澜山项目地上保护建筑的产权按照宝宇公司和康亚公司在该项目的股权比例共有所有权。六、《预分配方案》中关于公摊项目的公摊比例和公摊费用计算如下：1.公摊比例测算：宝宇天邑项目总建筑面积预计为197.4万平方米，其中一期实际建筑面积为85.6万平方米，二期的实际建筑面积为41.8万平方米，三、四期项目未建，按照规划面积70万平方米预估。按照上述数据计算，暂定二期的分摊比例为21.18%。2.公摊费用测算：目前共列七项内容为分摊项，总分摊费用为56581.79万元，其中中心广场预算费用4亿元（为暂估项）。按照二期分摊比例计算，二期项目分摊11984.02万元，其中宝宇公司分摊51%，为6111.85万元，康亚公司分摊49%，为5872.17万元。因上述公摊费用中部分未实际发生，因此双方确认将二期公摊费用暂扣，资金由双方共管，待二期项目决算时再做进一步核算，多退少补。七、二期项目利用地下人防分隔的小库房，应需另行分配收益（负一层规划107个，预计应收107.82万元；负二层规划99个，预计应收771.68万元）。八、经宝宇公司和二分公司两级经济部、审核部、销售部、财务部等部门共同核算、确认，截至2016年8月31日，天邑澜山项目实现销售收入30亿元，扣除成本费用、税金，实现利润9.89亿元，应缴企业所得税2.47亿元，可供分配利润7.42亿元，其中宝宇公司可分得利润3.78亿元，康亚公司可分得利润3.63亿元，两股东可分得的利润均为税后利润。康亚公司作为股东之一，已收回利润2亿元。因此前，二分公司占用资金2.05亿元，购买天邑三四期项目地上建筑(三马轻纺城大楼)，资金占用康亚公司拥有49%所有权，因此，康亚公司在天邑澜山项目上的预分利润预计还可收回9603.33万元。九、对于宝宇天邑澜山项目未售资产的处置问题：即13套商服房产、1134个车位以及未来可能出现的新的项目未售资产，宝宇公司和康亚公司分别委派专人，按照公平、公正的原则及《1117投资协议》第四条之规定，共同制定资产分配方案，并按照宝宇公司和康亚公司在天邑澜山项目所占股份比例对未售资产进行合理分配。双方对所分得资产享有占有、使用、收益、处分的权利。康亚公司对未售资产进行出售时，宝宇公司配合办理产权及使用权手续，并协助向购买方交付资产。其它《未尽事宜》双方共同协商解决，最终利润分配以财务决算为准，多退少补。
2016年12月9日，宝宇公司与康亚公司签订《资产分配协议》，约定：依据双方共同签订的《1117投资协议》相关条款约定，根据宝宇天邑澜山项目（即三马02-04地块，以下简称“宝宇天邑二期”）实际情况，为保障协议双方合法权益，经双方友好协商，就宝宇天邑二期项目销售剩余资产分配问题及相关事宜达成协议如下：一、截至2016年11月26日，宝宇天邑二期项目销售剩余资产商服13套，地下车位1126个，地下室可利用库房147个，具体销售剩余资产未售明细详见本协议附件一。二、根据协议双方在宝宇天邑二期开发项目收益：宝宇公司占51%份额，康亚公司占49%份额，本着公平、合理的原则，双方将本协议第一条中涉及的销售剩余资产（以下简称：标的资产）进行分配。具体分配方案统计表详见本协议附件二；双方公司按比例所分得资产明细详见附件三、附件四；双方公司所分得车位、库房点位图详见附件五；双方公司所分得商服点位图详见附件六。三、协议双方对所分得的标的资产拥有所有权及独立处置权(包括但不限于经营、销售、抵押、置换等)。协议双方如需利用标的资产办理抵押贷款，标的资产所有方需将相应资产办理落户手续，并自行承担相应费用及一切法律责任。四、如康亚公司自行销售所分得的标的资产，康亚公司拥有自主定价权，但双方的车位销售价格不得低于开盘价22万元。宝宇公司各相关部门应积极配合康亚公司办理销售资产的各项手续，并与康亚公司指定的标的资产购买人或购买单位签订买卖合同，在钱款结清后为购买人或购买单位办理进户、产权及其他相关手续。如遇康亚公司将其名下标的资产更名，宝宇公司为康亚公司无偿办理更名手续一次。五、双方销售标的资产的收入，仍应按照宝宇天邑二期项目此前房产、车位销售收入处理方式进行，即销售收入存入宝宇天邑二期项目双方共管账户。六、协议双方对所分得的标的资产在未出售前，应各自承担相应资产的相关费用(供暖费、水费、电费)。因标的资产由宝宇公司统一管护，康亚公司应向宝宇公司支付相应管理费用。以上费用自标的资产满足进户要求后收取至标的资产售出后结束。七、本协议所分配的商服在进行利润分配前，暂按照每平方米6038元扣除预计开发成本，由商服持有人各自承担，待天邑二期项目决算时核算最终成本，多退少补。八、本协议所分配的标的资产为协议双方税前所得，协议双方须各自承担其所分得标的资产在处置过程中发生的相应税费。其中，康亚公司所发生的税费由宝宇公司代扣代缴，康亚公司的销售收入在完税后，归康亚公司所有。九、如遇宝宇天邑二期项目发生退房、退车位等情况，则被退住宅、商服、车位、小库房等均作为新的剩余资产，由协议双方协商分配或处置，任何一方不得单方处置相关资产。
2017年3月15日，财政部、国家发展改革委下发关于清理规范一批行政事业性收费有关政策的通知，规定从2017年4月1日起，取消住房城乡建设部门收取的房屋转让手续费。
2017年5月23日，三马地区开发改造建设推进办公室向国土资源局报送《关于道外区三马地区棚改项目北、中部片区回迁房安置地块调整事宜的函》，函中记载，“中部片区三宗（02-04、02-07、05-19）回迁居民统一安置在02-04地块内，建筑面积16190平方米。”“其中中部片区02-04地块，02-06地块内居民要求现房安置，目前上述三宗地块居民均已回迁安置在北部片区01-01地块内，北部片区01-01地块回迁安置162户，回迁安置住宅建筑面积12988.74平方米，02-04地块及02-06地块回迁3户，回迁安置住宅建筑面积331.06平方米”。后附调整前与调整后回迁安置明细表，表中记载01-01地块共165户回迁安置户，已改造安置（含02-04及02-06），02-07-01地块回迁安置户268户，安置住宅建筑面积16255.94平方米。
2017年8月20日，宝宇公司与房屋征收办公室签订《包保协议》，约定对02-04地块国有土地上房屋依法实施征收。房屋征收与补偿资金为527400962.69元。宝宇公司自2015年7月1日起开始实施征收区域内全部建筑物、构筑物和附着物的征收工作。在本协议生效3日内，宝宇公司将国有土地上房屋征收与补偿等费用527400962.69元拨付到指定账户后启动征收工作。为保障征收补偿工作顺利进行，根据该地段被征收房屋补偿、补助预估总额，房屋征收办公室应计提征收工作专项经费约12411014元。根据工作进展情况分三次支付：协议签订后7日内，支付20%，待征收工作完成80%后支付30%，待征收工作净地后按照实际补偿结算，多退少补。双方认可已支付100万元。宝宇公司又于2020年5月15日向道外区房屋征收服务中心汇款300万元，结算票据中载明“道外三马地区棚改02-04地块宝宇天邑澜山项目征收工作专项经费”。
2017年11月16日，宝宇公司与黑龙江汇通建设发展有限公司签订天邑澜山6号、7号、8号楼临街道路、北马路临时变电基座拆除及混凝土地面施工协议，约定对协议中工程进行施工。2017年12月14日，双方进行工程结算，确定工程造价403310.99元，2018年1月17日已分四笔支付。
又查明：康亚公司在与宝宇公司合作开发天邑澜山项目期间，陆续收回全部投资本金并获得利润2.499亿元。根据双方协议，将二期利润2.05亿元支付给宝宇公司，宝宇公司将该款作为补偿款支付给哈尔滨三马贸易有限公司。根据《预分配方案》《未尽事宜》，部分成本均为暂定及预提，目前《未尽事宜》部分成本已确定或发生变化，应在分配利润时给予调整。
宝宇公司二期项目截至2017年12月31日，共获得销售收入3057630869.86元（含回迁房销售收入141059785.81元）。康亚公司对于宝宇公司提出的二期项目利润统计表提出18项异议。经过双方举证、质证，康亚公司对于宝宇公司举示的室外电气工程费用、行政管理费、物业管理完善费（维修基金）、工程管理费予以认可。双方现无异议成本部分1952983383.48元。
二期项目施工过程中及本案诉讼期间，宝宇公司陆续对外支付工程款，康亚公司在双方发生争议前后未参与或不认可部分款项的支付。宝宇公司举示道路施工合同、补充协议、工程结算书、结算审批单、记账凭证及发票，可证实三通一平费用实际增加3978.05元；2016年1月16日与哈尔滨市鑫锚防火门制造有限公司签订补充协议，对2015年10月24日合同部分条款进行变更，并附结算书、记账凭证等。
2020年2月27日，黑龙江省哈尔滨市人民政府向黑龙江省哈尔滨市自然资源和规划局作出《关于部分镇总体规划和部分地块控制性详细规划及调整项目的批复》，包含案涉三马片区地块控制性详细规划。2020年5月6日，黑龙江省哈尔滨市自然资源和规划局道外分局向土地利用处作出《关于三马地区局部地块控制性详细规划调整的联络单》，该文中记载：“原规划局曾于2010年核发了三马地区《规划条件》及附图，并于2017年4月1日将局部地块由于地铁三、四号线实施进行的控制性详细规划调整的事宜函告贵处。近期，由于地铁3号线二期北马路站的建设和调整，详细规划处对三马地区部分地块控制性详细规划再次进行了调整，已将规划调整事宜上报规委会并取得了规委会的批准及市政府批复……”。后附控详图。在康亚公司与宝宇公司统计地块面积表中，一期、二期、三期面积与2017年4月规划一致，四期地块面积变化为430474平方米（232291平方米＋198183平方米），双方计算一致，但康亚公司又将01-03-02、05-16、05-17、05-18、05-19、02-05-01、02-05-02、02-07-02块面积计算在内，二公司统计总建筑面积相差95516平方米（1888197平方米－1792681平方米）。
另查明，康亚公司与宝宇公司在本案诉讼过程中，共同确认未分配资产包含3号楼1套住宅（50.79平方米）和库房25个（256.18平方米，负一层5个、负二层20个）。负一层为020306号、050402号、050403号、060302号、070202号，负二层为020304号、020306号、020307号、030212号、030213号、030214号、050101号、050103号、050104号、050201号、050202号、050203号、050301号、050302号、060304号、060306号、060308号、060404号、060405号、070205号。
再查明，一审法院就本案诉讼作出了（2018）黑民初13号民事判决，判决：驳回宝宇公司诉讼请求。宝宇公司不服该一审判决，提出上诉。最高人民法院于2019年10月14日作出（2019）最高法民终256号民事裁定，该裁定认为，本案系宝宇公司起诉，要求康亚公司返还多分得利润款。二期可供分配利润款数额，是本案应当查明的对裁判有实质性影响的事实。双方约定，二期回迁房在三、四期还建时核算建设成本，前提是双方约定合作开发宝宇天邑三、四期。但是，原一审判决已经认定双方达成了解除合作开发三、四期合同合意，且另案判决解除合作开发三、四期的时间是2018年10月15日，本案原一审判决作出的时间是同一日，故原一审判决不予清算宝宇天邑二期回迁房建设成本，将二期回迁房全部销售收入计入总收入，导致认定二期可供分配利润款数额的基本事实不清，应当予以重审。重审时，对本案一审时因未发生或者不确定发生，而未认定的二期支出、收入等费用，可结合实际发生情况，一并进行审理。裁定撤销原一审判决，发回一审法院重审。
一审法院还查明，康亚公司于2017年11月7日因与宝宇公司、宝宇天邑公司合资、合作开发房地产合同纠纷向一审法院提起诉讼，请求解除康亚公司与宝宇公司签订的《宝宇天邑三、四期项目投资协议书》，宝宇公司返还康亚公司投资款1.0045亿元，宝宇公司赔偿康亚公司损失2亿元。一审法院于2018年10月15日作出（2017）黑民初212号民事判决，判决：一、解除宝宇公司与康亚公司签订的《1206投资协议》；二、宝宇公司于判决生效之日起三十日内返还康亚公司投资款1.0045亿元；三、宝宇公司于判决生效之日起三十日内返还康亚公司投资款1.0045亿元的损失，（其中7350万元自2015年11月14日起，2450万元自2016年1月27日起，245万元自2016年3月3日起，均计算至判决生效之日止，均按照中国人民银行同期同类贷款利率的二倍计算）；四、宝宇天邑公司对判决第二项、第三项承担共同给付责任；五、驳回康亚公司的其他诉讼请求。三方当事人均不服该一审判决，提出上诉。最高人民法院于2019年4月28日作出（2019）最高法民终167号民事判决，该判决认为，《1206投资协议》所约定的法律关系中，双方合资合作开发房地产的标的为三、四期项目，而非二期项目。从《1206投资协议》《预分配方案》《三马说明》等协议的执行及当事人合作过程来看，宝宇公司与康亚公司已经按照《1116投资协议》及《预分配方案》等协议的约定，对二期项目进行了利润分配。据此，《1206投资协议》系双方在对二期项目初步清算的基础上，对三、四期项目合作开发作出的约定，而非二期项目的延续。同时明确认定，宝宇公司构成根本违约。判决维持该案一审判决第一、二、四、五项，变更第三项为：宝宇公司于判决生效之日起三十日内赔偿康亚公司投资款1.0045亿元的损失（其中7350万元自2015年11月14日起，2450万元自2016年1月27日起，245万元自2016年3月3日起，均按照年利率24%的标准计算至实际清偿之日止）。该案终审判决已发生法律效力。
一审法院认为，宝宇公司作为本案原告，其起诉请求基于借款合同与合作开发两种不同的民事法律关系，相应提出了两种不同的诉讼主张。康亚公司主张宝宇公司的诉讼请求不明确，应选择保留一个诉讼请求或裁定驳回起诉。宝宇公司的两个诉讼请求分别依赖两个不可同时成立的法律关系，两个诉讼请求确为互相排斥，但在康亚公司提出抗辩后，宝宇公司仍坚持两种诉讼请求。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“有具体的诉讼请求”的规定，宝宇公司的两项诉请，如单独审查系属独立的明确诉请，一审法院考虑到当事人诉讼便利与经济的原则，亦为统一双方争议的裁判规则，宝宇公司的起诉不宜驳回，一审法院予以审理。本案应重点解决以下焦点问题：
一、双方法律关系的确定。宝宇公司于2012年先行取得案涉工程开发权，康亚公司于2014年向宝宇公司出借款项。2015年11月12日，双方签订《1112投资协议》，确认康亚公司出资3.9亿元，并确认该款转化为投资款，二公司达成合作开发协议。此后，双方又于2015年11月16日之后陆续签订《1116投资协议》《1117投资协议》《1206投资协议》《0606补充说明》《0613情况说明》，直至2016年9月5日后再签订《预分配方案》《未尽事宜》《资产分配协议》。双方签订协议的内容与实际履约过程决定其民事法律关系，协议内容虽然繁杂或有反复变化或有部分矛盾，如《1112投资协议》之后又签订的《1116投资协议》《1117投资协议》，在后一份协议中约定将前一份协议“作废”，而在《1206投资协议》中再次作废已经作废的《1112投资协议》，在《0606补充说明》《0613情况说明》中确定双方合作的协议为《1116投资协议》，在《预分配方案》《资产分配协议》《未尽事宜》中又确定依据《1117投资协议》，可见双方对于履行及“废止”哪份投资协议并未作出唯一的决定，但前述所体现的民事法律关系是明确的、固定的，且双方当事人在原一审诉讼中均认可双方形成合作开发房地产关系，另结合三、四期项目合作开发一案生效判决的认定可以看出，双方之间的民事法律关系经协议确定，由借款合同关系转化为合作开发关系，康亚公司已完成了投资义务。当事人之间形成的民事法律关系确定后，在未签订新的协议、达成新的合意的情况下，应当始终是确定的、稳定的，并不能因为现阶段二期工程盈利的事实与投资一方先行收回成本等因素，反向推出康亚公司不承担风险的结论，亦不能因三、四期案件生效判决结果导致宝宇公司返还款项承担损失，而改变当事人之间已经确定的民事法律关系。故康亚公司与宝宇公司就本案争议形成的民事法律关系性质应为合资、合作开发房地产合同关系。当事人双方签订的上述协议，均系真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，又符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定的有效条件，上述协议合法有效，双方应按照各投资协议及《预分配方案》《未尽事宜》约定的利润分配比例进行结算。
二、双方分配利益的基本原则。双方多份协议已确认康亚公司完成投资义务，《未尽事宜》《资产分配协议》对双方利润分配比例、内容多次进行确认。宝宇公司主张已先行清偿1.6亿元，另案生效判决认定1.0045亿元系三期项目投资款，康亚公司投资数额实际为1.2955亿元。（2019）最高法民终167号民事判决已认定，“宝宇公司用于支付《土地房屋安置补偿协议书》中土地及房产的补偿款为双方按份共有，该补偿款系根据《1206投资协议》的约定双方共同支付的三、四期项目的前期征地投资款，康亚公司占49%份额的投资权益为1.0045亿元”。由此可见，1.0045亿元确来源于二期利润，且双方确认该款属康亚公司所有，并未直接返还而是作为三、四期投资款，故前述判决认定宝宇公司在三、四期合作中违约并将此款返还康亚公司。也正因如此，本案中将1.0045亿元与先行清偿的1.6亿元均作为康亚公司已收取的利润予以扣减，而不能视为康亚公司投资不足，在投资本金中予以扣减与双方协议所体现的意思表示不符。康亚公司完成了投资义务，双方应按照各投资协议及《预分配方案》《未尽事宜》约定的利润分配比例进行结算。本次审理过程中，宝宇公司对双方法律关系、结算方法等多项内容提出异议，其根本分歧意在推翻双方多次确定的分配原则。因康亚公司出资事实清楚，又经当事人双方多次协议确认，现宝宇公司予以否定，理据不足，一审法院不予支持。原一审判决确定结算原则为：已经实际发生的款项据实计算；对于双方已约定预留的款项按照约定处理；对于约定预留款项与实际发生的款项相冲突的部分，以实际发生为准；对于未约定预留，又未实际发生，而宝宇公司主张应预留以及应超额预留的款项，除有证据证实应该发生的具体数额外，均应待实际发生后另行主张权利。本次审理中，工程项目仍未最终完成，部分款项数额虽有所变化，但工程状况并未发生显著变化，双方不再继续合作，且已形成基本结算方案，双方对于已经实际发生的款项可进行阶段性据实结算。宝宇公司主张通过审计方式进行终局性结算，因双方争议内容在于是否计入成本，而并不是数额多少的计算，审计结算并不能解决双方争议，且部分费用未实际发生，此时审计仍为预估，与之后实际发生的费用数额不能相符，待实际发生后另行主张权利更为妥当。故双方约定按比例分配的基本原则从未发生过改变，最终形成了以《预分配方案》《未尽事宜》等协议为解决争议的主要方案，原一审判决确定的结算原则符合双方约定，一审法院本次审理仍遵循前述结算原则，围绕上述协议约定结合双方举示的收入、成本与分配等具体数额证据与意见予以认定。
三、案涉工程二期项目总收入的确定。双方对销售收入（含回迁房收入141091827元）为3000578991.24元的数额无争议，但宝宇公司主张回迁房收入不应计入二期项目总收入。双方在《预分配方案》中约定，“天邑澜山项目应建未建的约16910平方米回迁房，待三、四期还建时核算建设成本，合作双方应按各自持股比例向三、四期补代建费用”。所谓三、四期的还建，业经另案生效判决认定双方三、四期合同解除，已不具备还建基础，而二期部分房屋原预计为回迁安置用房，系经双方协商确定改为对外销售，因此，回迁房销售计入双方销售收入符合双方约定。康亚公司主张二期回迁户共3户已在一期项目中安置，并举示三马地区开发改造建设推进办公室向国土资源局报送的《关于道外区三马地区棚改项目北、中部片区回迁房安置地块调整事宜的函》等证据予以证实二期回迁户已安置。宝宇公司并无充分证据证实《预分配方案》中所称应建未建的回迁房是用于安置二期回迁户，其举示的三期12号楼回迁户明细表等相关证据未体现系用于二期回迁户的安置，其意将三期12号楼的开发成本计入二期项目中，依据不足。且双方在《未尽事宜》第八条约定的利润分配方法中载明，销售收入经核算确认约为30亿元，计算方法也包含回迁房收入，与康亚公司主张一致，数额亦基本吻合。故双方当事人在实际履行中，对将原预计为安置回迁的房屋变更为对外销售房屋已达成一致意见，销售收入应计入二期总收入，而房屋建筑成本与二期回迁户安置成本均已计入二期开发成本中，宝宇公司再欲在成本中增加其他开发成本，理据不足。一审法院确认案涉项目总收入为3000578991.24元。
四、案涉二期项目成本的确定。成本包括开发成本与期间实际发生费用两部分。宝宇公司计算成本为2000612568.37元，康亚公司对部分费用不认可,其认可数额为1830834747.94元。一审法院经审查认定案涉二期项目成本为1911860338.89元，理由与认定如下：
1.二期项目分摊比例的确定。《预分配方案》中约定，预计案涉项目总建筑面积为197.4万平方米，暂定二期分摊比例为21.18%。原一审判决确认二期占总建筑规模比例为19.35%。因2020年5月6日，案涉地块规划调整，四期01-02-01、01-03-01地块面积变更为430474平方米，宝宇公司计算总建筑面积为1792781平方米，相应变更二期项目占总体建筑规模比例为19.89%，二期占一、二期建筑规模比例仍为32.36%，二期占二、三期建筑规划比例仍为57.79%。康亚公司认可四期地块面积的变化，但将腾迁改造等地块面积计入总面积，与双方原约定意思表示、原一审质证意见不符，此更改依据不足，一审法院对康亚公司计算的分摊比例不予确认。故二期项目分摊比例应按占总体建筑规模比例19.89%，占一、二期建筑规模比例32.36%，占二、三期建筑规划比例57.79%计算。
2.开发成本：
（1）双方对取得土地使用权支付68562632.25元无异议。
（2）土地征收及拆迁补偿费中，康亚公司对拆迁费用454590841.58元、二期回迁户在一期安置的安置费、铁路环线补偿费用计入成本无异议，但后两项计算方法与宝宇公司不同，对宝宇公司计入北环商城拆迁补偿款、《包保协议》不认可。宝宇公司对回迁户安置费用以回迁面积乘以一期销售价格计算合理，依据充分，康亚公司的计算方式明显与房屋价值不符。因前文已述二期占二、三期建筑规划比例为57.79%，铁路环线补偿费应按此计算，康亚公司计算方法依据不足。北环商城的房屋征收补偿协议约定了拆迁费用，宝宇公司应按约定履行，数额具体明确，北环商城拆迁款应计入二期项目成本。宝宇公司与道外区房屋征收服务中心签订《包保协议》，所涉拆迁补偿费用12411014元，该协议载明“待征收工作净地的按照实际补偿金额结算剩余工作经费，多退少补”，康亚公司对已支付的100万元无异议，而宝宇公司举示又支付的300万元，已明确系02-04地块征收工作专项经费，一审法院对实际发生的400万元予以确认，待宝宇公司与道外区房屋征收服务中心结清工作经费后，双方可按实际发生数额再予结算。故一审法院确认上述费用为495834483.18元，契税5%相应调整为24791724.16元，合计520626207.34元。
（3）前期工程费。宝宇公司计算工程费用为34757944.28元，康亚公司认可29457384.80元，双方争议数额为5300559.48元，含2017年12月31日之后新增加的费用，但康亚公司在原一审审理过程中对室外电气工程费用等数额已认可计入成本，在本次审理中宝宇公司计算数额与原一审中一致，康亚公司对其曾自认内容再予否认，一审法院不予支持。宝宇公司举示与黑龙江省超群市政公司道路施工合同、补充协议、工程结算书、结算审批单、记账凭证及发票，可证实合同签订在双方合作期间，三通一平费用实际增加3978.05元，应予确认。宝宇公司主张产生了报批图纸工程档案服务费，举示票据为支付复印费864元，时间发生在2019年，无法证实其为双方合作必须支出的费用，康亚公司无需承担。宝宇公司主张支付评广厦奖图册制作费6405元，双方在合作过程中对此无约定，且未能证实评奖属工程建设必须支出的项目，不予支持。规划设计费用的分摊，宝宇公司系针对整个三马项目进行的设计规划，所发生的费用应计入成本，并按二期项目分摊比例应按占总体建筑规模比例19.89%计算，费用为3040922.43元，应予确认。一审法院确认前期工程费用共32502285.28元。
（4）建筑安装工程费。环氧地坪工程费773107.55元，因该工程合同签订在本案诉讼后，且未能证实属工程建设必须支出的建设项目，康亚公司无需承担。门窗工程747448.51元,合同与补充协议签订在双方合作期间，发票与记账凭证证实该款已付，应予确认。仿铜门及铜艺栏杆安装费用208578元与电梯维修费用63695元，相应合同签订在本案诉讼后，且未能证实属工程建设必须支出的建设项目，康亚公司无需承担。一审法院确认建筑安装工程费用为942065170.37元。
（5）基础设施费、公共配套设施费，双方原对基础设施费102726455.04元无异议，6号、7号、8号楼临街道路、北马路临时变电基座拆除及混凝土地面施工协议，签订协议、结算等相关事实，康亚公司原已认可，现对此不认可，依据不足，宝宇公司举示记账凭证与发票，该费用403310.99元实际发生，应予确认。哈尔滨市鼎鑫金属装饰工程有限公司大门改造工程25万元、金属艺术字制作安装4405.36元、会所强排设备16600元、地库更换道闸杆35000元及曼哈顿商厦购麻将机等18301.60元，因上述工程合同签订在本案诉讼后，且未能证实属工程建设必须支出的建设项目，康亚公司无需承担。一审法院确认基础设施费用为103129766.03元，公共配套设施费为12198259.81元。
（6）整体配套费用，因二期项目占总体建筑规模比例为19.89%，宝宇公司按此比例调整的费用，应予支持，学校成本包括内部精装修及设备，均属于学校运行中应支付的费用，宝宇公司主张分摊予以支持。因此，对于宝宇公司主张按比例分摊38947057.29元应计入成本。但《未尽事宜》中已预提中心广场部分成本4亿元，现宝宇公司主张中心广场增加费用仅为预估，并未实际发生，仍应按照《未尽事宜》确定的数额并按照二期项目占整体项目比例计入二期项目成本，数额为7956万元。待实际发生后，双方可再予结算。宝宇公司举示二次变电费用不能证明应由其承担，且相关费用未实际发生，一审法院不予支持。一审法院确认整体配套费用为125163805.89元。
（7）开发间接费中，双方在原一审期间对行政管理、营销设施、物业管理完善、工程管理所涉费用达成一致，现宝宇公司主张解约后发生费用与清洗费，依据不足，康亚公司主张再予减少，与其原自认不符，一审法院均不予支持，该项费用为42887653.24元。
（8）期间费用中，双方对管理费4152375.07元、财务费用扣减730708.63元无争议，宝宇公司举示2018年之后新发生费用120567.06元，包括二分公司员工的工会经费、税费、资产等记账凭证、付款凭证，应予确认，康亚公司主张此时二分公司无员工、销售资产产生的费用不应承担，依据不足，一审法院不予支持。销售费用，宝宇公司按2%计算销售费用为64089231.92元，双方认可口头约定了2%的销售费用，宝宇公司认为应直接提取2%，康亚公司认为应以2%为上限，并按实际发生结算，宝宇公司举示的证据显示双方在项目开发过程中销售费用曾经按照2%进行预提，但对于该口头约定的具体计算方式均未举示证据证明。现二期房屋销售工作已基本完成，按销售收入的2%计算费用为61182325.18元，待分配的房屋由双方各自进行销售、费用各自承担，康亚公司按宝宇公司账面记载统计实际发生费用为44916550.47元，该计算方法依据不足，亦与原预提方式不符，宝宇公司在提取2%的基础上又再增加实际发生的包烧费、报销等费用，与其所称的口头约定不符，故一审法院按销售金额的2%计取费用61182325.18元。一审法院确认期间费用为64724558.68元。
综合以上分析，案涉二期项目开发成本数额为1911860338.89元。
五、税金的计算，双方均以销售总收入作为计算税金的基础数据，除“土地增值税”一项数额不同外，其他税费双方计算数额一致，康亚公司主张按《未尽事宜》约定的比例作为扣减依据，其计算土地增值税数额为118541197.91元，宝宇公司主张按照预征税率预征，并依据自行委托第三方出具的《宝宇公司土地增值税鉴证报告》，计算土地增值税数额为296280093.19元。因宝宇公司亦说明土地增值税需查账征收，现未实际缴纳，故现阶段双方应依据《未尽事宜》的约定进行预提，营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税合计数额为228036353.65元。待实际缴纳后，双方可对差额部分再予结算。
六、《未尽事宜》中约定应给付康亚公司的廉租房代建费用、会所建设成本。《未尽事宜》第二条约定，天邑澜山项目代一期还建14904平方米廉租房，补偿康亚公司3000万元，其中部分返还资金以红酒冲抵1012.29万元，剩余资金以现金形式返还。康亚公司主张返还代建费用19877100元，符合双方约定，一审法院予以支持。《未尽事宜》第四条约定，天邑澜山会所由宝宇物业公司留用。会所全部建设完成后，由二分公司对会所的建设、装修成本和运营设施设备支出等进行核算，并由宝宇公司进行确认。宝宇公司按照确认金额的49%，以现金的形式返还二期项目股东——康亚公司。康亚公司主张增加的专业项目分摊费不属于双方约定的核算范围，会所建设成本应按约定比例进行分担，49%返还康亚公司。宝宇公司认可原一审判决认定的会所建设成本造价26665323.14元，不认可现康亚公司计算建设成本26933909.05元，康亚公司对增加部分未举示证据证实，故应返还13066008.34元。
七、康亚公司已收回款项的确认。康亚公司主张以现金、房屋与车抵账、三马轻纺城部分共收回资金334556504.32元，宝宇公司无异议，一审法院予以确认。
综合以上计算原则与确定数额，对于宝宇公司主张返还的二期项目可分配利润，一审法院计算如下：二期项目目前利润为645511724.03元（3000578991.24元－1911860338.89元－228036353.65元）×75%，双方按49%、51%的比例分配，康亚公司应分得利润316300744.77元，约定给付的32943108.34元（19877100元＋13066008.34元）。即康亚公司合资、合作开发房地产利润与收益共计349243853.11元，扣除康亚公司已分得的334556504.32元，宝宇公司应给付康亚公司14687348.79元。故宝宇公司主张康亚公司返还多收取的利润款依据不足，应予驳回。
综上，宝宇公司的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，一审判决：驳回宝宇公司的诉讼请求。一审案件受理费2656808元，由宝宇公司负担。
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
宝宇公司提交七组新证据，第一组新证据为证据1.2015年12月22日-2016年8月11日康亚公司实际出资1.5亿元明细表及返还明细表附财务凭证。证明2015年12月22日-2016年3月10日期间，康亚公司分4笔向宝宇公司支付了1.5亿元。2016年6月12日-8月11日，宝宇公司根据双方协议约定，将1.5亿元全部返还。一审判决对康亚公司已收回款项的认定有误，该公司收回资金484556504.32元。证据2.中国工商银行特种转账凭证（第一笔银行贷款到账），证明商品房销售个人银行按揭贷款第一笔银行放款时间为2016年4月13日。之后，康亚公司依照双方协议约定收回了1.5亿元。第二组新证据为证据3.哈尔滨市三马地区开发改造建设推进办公室《关于道外区三马地区棚户区改造项目出让建议》，证据4.哈尔滨市道外区棚户区改造工作领导小组办公室出具的《情况说明》（回迁房），证据5.哈尔滨海明会计师事务所出具的《专项审计报告》哈海明会专字[2021]0227号，证据6.哈尔滨市道外区棚户区改造工作领导小组办公室出具的《证明材料》。该组证据证明二期项目建设16190平方米回迁安置房是按照挂牌条件及土地使用权出让合同约定应承担的义务，更是二期必须支付的开发建设成本。第三组新证据为证据7.《道外区三马地区北、中部片区综合开发改造项目协议书》，证据8.哈尔滨市道外区棚户区改造工作领导小组办公室出具的《情况说明》（变电站），证据9.《关于明确道外区三马地区棚改项目公共市政设施配套的建设主体，征拆成本及各地块应分摊比例的函》，证据10.哈尔滨市道外区房屋征收服务中心出具的《证明材料》附件含中心广场、变电站付款凭证（结算票据及收条）及三马轻纺城坐落范围图及坐落地块占比测绘报告。该组证据证明三马地区北、中部片区系毛地挂牌出让，整体拆迁改造，按照规划和挂牌要求，公共市政设施配套的拆迁和建设包括在内，其成本应按各地块控详规划总建筑面积进行分摊。三马北、中部片区控详规划总建筑面积1792681平方米。目前，学校、公交首末站、变电站均已完成征拆建设并已经交付使用。中心广场、变电站房屋、学校房屋征拆补偿款合计707685448元。02-04地块（二期项目）控详规划建筑总面积为356550平方米，占比19.89%，应分摊金额140758635.61元。第四组新证据为证据11.北京金瑞永大会计师事务所有限公司出具的《黑龙江宝宇房地产开发有限责任公司和黑龙江省康亚投资有限公司合同纠纷事项执行商定程序审核报告》，就二期项目的收入、成本及资金往来情况执行商定程序并得出结论。第五组新证据为证据12.资金流向示意图（3.9亿元），证据13.资金流向示意图（1.5亿元）。该组证据证明在《1112投资协议》签订后，康亚公司的出资金额从未达到约定的3.9亿元。第六组新证据为证据14.天邑澜山项目2016年12月7日以后成本、税金和回迁房付款欠款情况统计及宝宇三马项目公建配套支出汇总表，证据15.宝宇公司与二期项目部分施工单位就土建、给排水、采暖、电气等施工结算文件。该组证据证明在《未尽事宜》签订后，二期项目直到2017年6月左右才与施工方办理结算，存在着3.45亿元的资金缺口。《未尽事宜》并非结算性质的文件，其记载的49%的分配比例是以康亚公司足额投资为前提条件的。鉴于双方的合作协议并未履行完毕，康亚公司仍负有补足出资的义务。在二期项目需要资金支持时，康亚公司拒不履行出资义务，应视为康亚公司违约，应承担出资不足的法律后果。第七组新证据为证据16.黑龙江省单位往来资金结算票据。证明公共绿地（中心广场）、变电站、学校等房屋征拆补偿款合计707685448元已经实际发生。二审庭审后，宝宇公司于2022年1月18日向本院补充提交六组新证据。其中第八组新证据为证据17.哈尔滨市道外区房屋征收中心出具的《证明》（2022年1月4日）。证明宝宇公司已按《关于道外区三马地区棚户区改造项目出让建议（三马发[2010]4号）》规定，将原应在02-04地块内完成建筑面积16190㎡回迁安置任务在02-07-01地块内建设完成并无偿交付，且已全部用于回迁居民的安置工作。回迁房的建设是只承担成本而不能产生任何收入的项目，康亚公司应当按比例分摊回迁房的还建成本。第九组新证据为证据18.哈尔滨市城市规划局道外分局出具的《规划条件》及附图《哈尔滨市道外三马地区控制性详细规划图》。证明03-10地块规划供电用地由开发单位负责拆迁和建设。变电设施作为整个三马地区的公共市政配套设施，其拆迁和建设系宝宇公司作为摘牌人必须完成的建设义务。第十组新证据为证据19.《关于三马地区局部地块控制性详细规划调整的函》（哈规函[2017]137号）及附图《哈尔滨市道外区三马片区北部和中部局部地区地块控制性详细规划图》。证明公共绿地和变电设施由建设单位拆迁和建设。拆除原有北马66KV二次变电站并进行新二次变电站的建设，都是宝宇公司和康亚公司应当完成的建设义务。第十一组新证据为证据20.《关于调整道外区三马地区北、中部片区B-02、B-10-02和B-10-03地块控制性详细规划的承诺》、证据21.《关于调整道外区三马地区北、中部片区B-02、B-10-02和B-10-03地块控制性详细规划的函》（哈外政函[2019]405号）。该组证据证明新建二次变电站所在地块的调整系政府规划调整而非宝宇公司的商业行为。第十二组新证据为证据22.《关于三马地区局部地块控制性详细规划调整的联络单》及附图《哈尔滨市道外区三马片区北部和中部局部地区地块控制性详细规划图》。证明由于地铁3号线二期北马路站及北马变电站的建设和调整，再次对三马地区部分地块控制性详细规划进行了调整，公共绿地和变电设施由建设单位拆迁和建设。第十三组新证据为证据23.变电站原址与新址对比照片，证据24.地铁规划与施工现场对比照片，证据25.三马片区北部及中部片区地铁线路及北马变电所新、旧地址位置示意图。该组证据证明二次变电所的位置调整系因地铁3号线线路途经供电用地地块导致政府作出的规划调整，新建变电所的位置调整到了宝宇公司已摘牌的商业规划用地地块。变电所已实际建设并交付使用，相关拆迁与建设成本已经发生，且属于二期应分摊的范围，应当按照19.89%计算计入二期项目成本。
康亚公司质证认为：对第一组证据的真实性、合法性认可，关联性及证明目的不予认可，该组证据并非新证据。双方是开发资金、管理团队、销售渠道等全方位的合作关系，而并非单纯的资金合作关系。双方合作期间签署的系列投资合作协议、投资情况说明以及《预分配方案》《未尽事宜》《资产分配协议》等，可以确认双方法律关系由借款关系转化为投资关系的整体过程。1.5亿元的回款行为是对转入资金的收回，而非利润分配。第二组证据中，对证据3的真实性、合法性、关联性及证明目的认可，但证据3不属于新证据。对证据4—证据6的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，证据4、6不属于新证据，证据5是宝宇天邑公司委托对三期项目所作的审计报告，与本案不具有关联性。哈尔滨市道外区棚户区改造工作领导小组办公室是为了棚户区改造而成立的临时性机构，其仅可以对客观发生的事实进行确认，但无权发表主观性、推断性的结论意见。该办公室出具的四份《情况说明》《证明材料》等文件没有真实反映客观情况。根据《预分配方案》中的约定，回迁房销售收入应当计入二期项目收入。二期项目不应当也无必要再额外承担其他项目的开发成本。对第三组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，且该组证据均不属于新证据。对第四组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。在中心广场费用未实际发生且未最终确定的情况下，宝宇公司单方委托会计师事务所出具的报告不具有真实性和客观性。第五组证据为宝宇公司自行制作的图表，从形式上看不属于证据材料。如前所述，不能单纯以出资情况评判双方的合作关系。第六组证据为宝宇公司自行制作，从形式上看并非证据材料，结算文件并非新证据。双方签订《预分配方案》《未尽事宜》时已基本具备结算条件，二期项目预分配后发生的成本，宝宇公司已在本案诉讼中主张。对第七组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，且该组证据均不属于新证据。交款单位为宝宇天邑公司的票据，与本案无关；以宝宇公司为付款单位的票据，收款单位为哈尔滨市道外区房屋征收服务中心，不能证明已经将拆迁费用支付给动迁户。对第八组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，该证据不属于新证据，三、四期回迁房成本不应计入二期项目成本由康亚公司承担。对第九组、第十组、第十二组证据的真实性、合法性认可，关联性及证明目的不予认可，且该证据为宝宇公司在重审一审中已经提交过的证据，不属于新证据。对第十一组、第十三组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，且该证据不属于重审一审庭审结束后新发现的证据，变电所迁移费用不应计入二期项目成本由二期项目分摊。
康亚公司提交一组新证据，为证据1.2021年8月23日抖音视频，证据2.2022年1月4日变电所迁移照片。该组证据证明宝宇天邑公司为开发宝宇·天邑珑湾项目，拆除旧变电所，建立新的1号楼，并在1号楼旁建立新变电所。案涉变电所为迁移而非增容，系因宝宇天邑公司为了将位置更优的地块用于开发以增加其利润而作出的商业安排，与二期项目无关，变电所费用不应预提计入二期项目成本。宝宇天邑公司迁移变电设施，获得该变电设施所在优质地块的土地开发机会，该优质地块土地进行开发所得收益为宝宇天邑公司独自享有，康亚公司对此也未参与任何收益的分配，因此康亚公司无义务承担该变电设施迁移费用。
宝宇公司质证认为：对该组证据的证明目的不予认可。变电站原来的位置是在城市中心广场，后调整到现在的位置，变电站的位置调整系因政府规划调整而非康亚公司主张的宝宇公司的商业行为。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据当事人的上诉意见及答辩意见，本案二审的焦点问题是：如何确定二期项目可分配利润数额。
（一）关于宝宇公司与康亚公司之间的法律关系
2015年11月12日、11月16日和11月17日，宝宇公司与康亚公司分别签订案涉《1112投资协议》《1116投资协议》《1117投资协议》，约定将康亚公司对宝宇公司的借款，变更为共同开发二期项目的投资等事宜。其中，宝宇公司占51%份额，康亚公司占49%份额。2015年12月6日，宝宇公司与康亚公司签订案涉《1206投资协议》，约定康亚公司向宝宇天邑三、四期项目进行投资，宝宇公司占51%份额，康亚公司占49%份额。上述协议系宝宇公司和康亚公司的真实意思表示，并不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应认定为合法有效。宝宇公司具备房地产开发经营资质，故应认定为宝宇公司和康亚公司成立合资、合作开发房地产关系。双方当事人在原一审诉讼中均认可双方形成合作开发房地产关系。虽然《1117投资协议》中将康亚公司的投资数额变更为2.12亿元，但并未变更双方对二期开发项目收益的份额比例。之后形成的《0606补充说明》《0613情况说明》均确认康亚公司向宝宇公司投资总金额为3.9亿元。双方在2016年签订的《预分配方案》《未尽事宜》《资产分配协议》中对于该利润分配比例亦多次进行确认。现宝宇公司虽主张该公司与康亚公司之间同时存在借款合同及投资合同，推翻双方多次确定的分配比例，但宝宇公司未提交充分证据证明其主张，本院对此不予支持。本案民事法律关系性质为合资、合作开发房地产合同关系，双方利润分配按照宝宇公司51%、康亚公司49%计算。
（二）关于二期项目利润分配的认定
二期项目未最终完成，亦未作出最终结算结论，但双方已在本院（2019）最高法民终167号案件中达成解除合作开发三、四期项目合同的合意，不再继续合作。双方应按照各投资协议及《预分配方案》《未尽事宜》约定的利润分配比例及结算方案，对于已经实际发生的款项据实进行阶段性结算。一审判决确定的结算原则为：对于已经实际发生的款项据实计算；对于双方已约定预留的款项按照约定处理；对于约定预留款项与实际发生的款项相冲突的部分，以实际发生为准；对于未约定预留，又未实际发生，而宝宇公司主张应预留以及应超额预留的款项，除有证据证实应该发生的具体数额外，均应待实际发生后另行主张权利。该结算原则符合双方在《预分配方案》《未尽事宜》等协议中的约定，本院予以支持，并在此基础之上对于二审期间双方争议的各项内容逐一进行分析认定。
1.在计算二期项目总收入时是否应将二期回迁房销售收入计入整体收入中。宝宇公司主张在回迁房成本不计入二期项目成本的情况下，二期项目回迁房销售收入亦不应计入整体收入。双方在《预分配方案》及《未尽事宜》中约定，二期项目应建未建的约16910平方米回迁房，待三、四期还建时核算建设成本，合作双方应按各自持股比例向三、四期补代建费用。而双方在实际履行过程中，协商一致将原二期项目中用于回迁安置的房屋变更为对外销售。根据原审查明的事实，原规划的回迁房均已变更手续全部纳入二期项目商品房对外销售。《未尽事宜》第八条约定，截至2016年8月31日，二期项目实现销售收入30亿元，该计算方法包含了回迁房收入，这也与重审一审过程中，双方一致认定销售收入为3000578991.24元的数额基本一致。故一审法院将二期回迁房销售收入计入二期项目销售收入符合双方约定，并无不当。对于康亚公司是否应当按比例向宝宇公司支付回迁房的代建费用，双方可另诉解决。
2.二期项目开发成本如何确定。（1）土地征收及拆迁补偿费。宝宇公司主张一审判决对《包保协议》项下应计提征收工作专项经费的数额认定错误，除实际发生的02-04地块征收工作专项经费400万元外，剩余8411014元及应缴纳契税422050.70元也应计入二期项目成本。本院认为，宝宇公司与房屋征收办公室签订的《包保协议》约定对02-04地块国有土地上房屋依法实施征收。为保障征收补偿工作顺利进行，房屋征收办公室根据该地段被征收房屋补偿、补助预估总额，计提征收工作专项经费约12411014元，待征收工作净地后按照实际补偿结算，多退少补。宝宇公司按照《包保协议》约定实际履行了部分支付义务，一审法院对实际发生的02-04地块征收工作专项经费400万元予以确认具有事实依据。除此之外，12411014元并非最终确定的征收工作专项经费数额，剩余8411014元及应缴纳契税在一审诉讼时并非确定发生，一审法院未将其列入二期项目成本认定符合双方结算原则，并无不当。一审法院关于待宝宇公司与道外区房屋征收服务中心结清工作经费后，双方可按实际发生数额再予结算的认定，亦无不当。（2）整体配套费用。双方对于整体配套费用应按照二期项目占总体建筑规模比例19.89%进行计算并无异议。宝宇公司主张城市中心广场及变电所项目均是二期项目应承担的成本，应当按照评估结果，并根据二期项目应该分摊的比例予以提存预留，不将此建设成本纳入分配的范畴。本院认为，双方在《未尽事宜》中约定，将城市中心广场项目按照预算费用4亿元进行预提，待二期项目决算时再进行核算。本院重审二审期间，宝宇公司提交的哈尔滨市道外区房屋征收服务中心出具的《证明材料》及城市中心广场、变电站付款凭证等证据载明的宝宇公司向拆迁办支付的款项只是暂定款项，并非最终实际金额，不能证明客观实际发生的费用数额。宝宇公司并未提交证据证明城市中心广场已经建设完毕，该公司主张的城市中心广场增加费用目前仍为预估。一审法院认定城市中心广场费用按照《未尽事宜》确定的数额进行预提，并按照二期项目占整体项目的比例计入二期项目成本，并无不当。城市中心广场费用实际发生后，双方可再行结算，若高于《未尽事宜》确定的数额，宝宇公司亦可按分摊比例另行向康亚公司主张权利。关于变电站项目，宝宇公司提交的证据不足以证明该笔费用已经实际发生，宝宇公司主张在本案中将该费用预提计入二期成本，不能成立。在中心广场费用及变电所项目费用均未实际发生且未最终确定的情况下，宝宇公司单方委托北京金瑞永大会计师事务所有限公司出具的《黑龙江宝宇房地产开发有限责任公司和黑龙江省康亚投资有限公司合同纠纷事项执行商定程序审核报告》也不能作为认定该两笔费用的依据。
一审判决对于二期项目开发成本的认定并无不当，本院予以确认。据此，二期项目开发成本数额为1911860338.89元。
3.关于一审判决认定的土地增值税预留比例是否正确。在《未尽事宜》中，双方均同意将土地增值税进行预留，并按比例计算了土地增值税的预留数额。因双方未就调高土地增值税预留比例及费用的预留、共管等达成一致意见，无法落实提高预留比例的方案。且一审中，宝宇公司亦说明土地增值税需查账征收，现未实际缴纳，在宝宇公司未实际缴纳二期项目土地增值税之前，二期项目的土地增值税仍应以双方签订《未尽事宜》约定的数额为准。一审法院将土地增值税按照《未尽事宜》约定进行预提，待实际缴纳后，双方可依据实际发生金额予以确定及结算的认定，并无不当。
综上，一审判决关于康亚公司合资、合作开发房地产利润与收益共计349243853.11元，扣除一审中双方均无异议的康亚公司已分得的334556504.32元，宝宇公司应向康亚公司返还二期项目可分配利润14687348.79元的认定并无不当，本院予以支持。宝宇公司关于康亚公司返还多收取的利润款及资金占用费的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上，宝宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2656808元，由黑龙江宝宇房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周其濛
审 判 员 向国慧
审 判 员 郑 勇
二〇二二年八月三十日
法官助理 柳 凝
书 记 员 周 健
