网上申报企业所得税汇算清缴有哪些好处?
发文时间:2020-06-04
来源:国家税务总局
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答:为了提高申报纳税的准确性,节约办税时间,建议选择网上申报方式。网上申报系统提供了清晰的填报指引和信息提示,可以更方便、快捷和准确地完成申报表的填报,而且可以先填写一部分暂存,不必一次性填写完整。网上申报系统支持先申报后缴款的方式,纳税人可以先完成申报,只要在规定期限之前缴款便不会产生滞纳金。

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企业所得税汇算清缴后的账务调整

税法规定,企业所得税分月或者分季预缴。除年度中间终止经营活动外,企业应当自年度终了之日起五个月内,向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表,并汇算清缴,结清应缴或应退税款。


  由于在上年末,对于“应交税费——应交所得税”是在会计利润基础上简单调整后计提的,其结果与汇算结果可能存在不一致。因此,汇算清缴后企业多数情况下是需要进行账务调整。


  一、账务调整前先分清自己企业适用的会计准则或会计制度


  进行账务调整,我们必须先分清楚自己企业适用的会计准则或会计制度是什么,否则就会出现“张冠李戴”的笑话。


  目前企业适用的会计准则或会计制度有三类,在进行企业所得税年度申报前,必须在《A000000企业所得税年度纳税申报基础信息表》中选择企业适用的“会计准则或会计制度”,截图如下:

image.png

  根据该表的填报说明,107会计准则或会计制度类型代码表如下:

image.png

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  本文主要讨论企业的账务处理,对于事业单位和其他经济组织汇算清缴后的账务调整暂不涉及。


  根据《小企业会计准则》的规定,既不确认递延所得税,又不进行追溯调整。因此,适用《小企业会计准则》的,账务调整相对简单。无论是汇算结果应该是补税还是退税,调整时科目都全部计入“所得税费用”科目就行:1、需要补税时,借记“所得税费用”,贷记“应交税费——应交所得税”;2、需要退税或原计提多了的,借记“应交税费——应交所得税”,贷记“所得税费用”。实际补税或退税时,一方记“应交税费——应交所得税”,一方记“银行存款”。


  由于适用《小企业会计准则》账务处理简单,不是本文重点,后续内容主要以《企业会计准则》内容为准(企业会计制度的账务基本类似,可参考)。


  二、企业所得税汇算清缴后可能存在的情况


  企业所得税汇算清缴可以延后至次年的5月31日前,企业年终账务处理是不可能等到汇算清缴完成后才进行,一般都是在年终时根据企业利润情况和初步的税会差异纳税调整情况,先预计企业所得税应交数计入“应交税费——应交企业所得税”;然后次年5月31日前进行汇算清缴。经过仔细填报申报表和对税会差异进行清理并进行纳税调整,汇算结果可能三种情况:


  第一种情况:企业应交数与计提数刚好相等(概率较低);


  第二种情况:企业应交数小于计提数;


  第三种情况:企业应交数大于计提数。


  后两种情况肯定都需要进行账务调整,第一种情况也可能需要进行账务调整的。


  三、会计处理与税务规定差异的分类


  适用《企业会计准则》或《企业会计制度》,需要区分永久性差异和暂时性差异,还需要对暂时性差异区分“应纳税暂时性差异”和“可抵扣暂时性差异”,因为不同的税会差异可能意味着不同的账务调整。


  (一)永久性差异


  永久性差异是指某一会计期间内,由于国家会计制度(准则)和税法规定在计算收益、费用或损失时的口径不同,所产生的税前会计利润与应纳税所得额之间的差异。这种差异在本期发生,永久存在,不会在以后各期转回抵销。


  有些会计报表上确认的收入或期间费用,在税法上则不属于应税收入或税前扣除费用;而有些财务报表上不属于收入的项目,在税法上却作为应税收入;有些财务报表不存在的费用,在税务上却可以扣除。


  目前的永久性差异主要有:


  1.企业所得税优惠政策带来的收入与费用(扣除)差异,包括:


  (1)免税收入,包括国债利息收入、地方政府债券利息收入等;


  (2)减计收入,包括综合利用资源生产产品取得的收入等;


  (3)所得减免和加计扣除等,包括农、林、牧、渔业项目,研发费用加计扣除等。


  2.超过税法规定扣除标准的费用或损失,包括超标的职工福利费、广宣费等。


  3.税法规定不得税前扣除的支出,包括税收滞纳金,罚金、罚款和被没收财物的损失,与取得收入无关的支出等。


  (二)暂时性差异


  暂时性差异是指资产、负债的账面价值与其计税基础不同而产生的差额。因资产、负债的账面价值与其计税基础不同,产生了在未来收回资产或清偿债务的期间内,应纳税所得额增加或减少并导致未来期间应交所得税增加或减少的情况,形成企业的资产或负债,在有关暂时性差异发生当期,符合确认条件的情况下,应当确认相关的递延所得税资产或递延所得税负债。


  按照暂时性差异对未来期间应税金额的影响,分为应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异。除因资产、负债的账面价值与其计税基础不同产生的暂时性差异以外,按照税法规定可以结转以后年度的未弥补亏损和税款抵减,也视同可抵扣暂时性差异处理。


  1.应纳税暂时性差异


  通俗讲,是指按税法处理上本年度不用纳税或少交税,但在以后年度要产生应纳税的暂时性差异。比如固定资产在本年度采用一次性扣除,就会产生本年度少纳税,但是以后年度会因纳税调整而产生补交这部分少交的税款。


  2.可抵扣暂时性差异


  通俗讲,是指税法上本年度要纳税或多交税,但在以后年度可抵扣税额的暂时性差异。比如广告费和业务宣传费本年度超标,超标部分在本年度会因纳税调整而需要多交税,以后年度会因该超标部分税前扣除而在以后年度少交税,相当于本年度多交税部分而在以后年度进行了抵扣。


  四、盈利企业的账务调整


  下面分几种情况介绍企业所得税汇算后的账务处理(注:在以下所有情况的差异处理中,其差异均是指企业在纳税年度的年底计提应交所得税时未予以考虑或少考虑的那部分):


  (一)对永久性差异的账务调整


  1.当应纳税所得调增额大于调减额时,按两者之差做如下处理:


  第一步:补提“应交企业所得税”


  借:以前年度损益调整


  贷:应交税费——应交企业所得税


  第二步:追溯调整(冲减多计提的“盈余公积”)


  借:利润分配——未分配利润


  盈余公积


  贷:以前年度损益调整


  【案例-1】汇算清缴发现永久性差异中应纳税所得调增额大于调减额的账务调整


  资料:甲公司2020年5月31日,对其2019年度企业所得税进行了汇算清缴。通过汇算清缴发现以下事项:


  1.违反环境保护法,被当地环保金罚款50万元;


  2.企业研发费用中有40万元可以享受加计扣除(加计扣除比例75%)。


  假定甲公司除上述税会差异外不存在其他差异;甲公司企业所得税税率25%;2019年度共计计提企业所得税100万元并已经全部申报预缴,其“应交税费——应交企业所得税”在2020年5月1日的余额为0。


  假定甲公司盈余公积按照净利润的10%计提。


  问题:甲公司汇算清缴后的账务调整


  解析:


  (1)税务处理


  违反环境保护法罚款不得税前扣除,应做纳税调增;研发费用可以按75%扣除,应做纳税调减。案例所涉及到两处差异均属于永久性差异,只会影响当期应纳税所得额,不影响以后年度的应纳税所得额。


  应纳税所得额调整金额=50-40*75%=20万元


  应补缴企业所得税=20*25%=5万元


  (2)账务调整


  第一步:补提“应交企业所得税”


  借:以前年度损益调整 5万元


  贷:应交税费——应交企业所得税 5万元


  第二步:追溯调整,冲减多计提的“盈余公积”:


  借:利润分配——未分配利润 4.5万元


  盈余公积 0.5万元(5*10%)


  贷:以前年度损益调整 5万元


  2.当应纳税所得调增额小于调减额时,按两者之差做如下处理:


  第一步:冲减多计提的“应交企业所得税”


  贷:应交税费——应交企业所得税(用红字或负数)


  贷:以前年度损益调整


  第二步:追溯调整(补计提的盈余公积)


  借:以前年度损益调整


  贷:利润分配——未分配利润


  盈余公积


  【案例-2】汇算清缴发现永久性差异中应纳税所得调增额小于调减额的账务调整


  资料:A公司2020年5月31日,对其2019年度企业所得税进行了汇算清缴。通过汇算清缴发现以下事项:


  (1)违反环境保护法,被当地环保金罚款40万元;


  (2)企业研发费用中有100万元可以享受加计扣除(加计扣除比例75%)。


  假定A公司除上述税会差异外不存在其他差异;甲公司企业所得税税率25%;2019年度共计计提企业所得税100万元已经全部预缴,其“应交税费——应交企业所得税”在2020年5月1日的余额为0。


  假定A公司盈余公积按照净利润的10%计提。


  问题:A公司汇算清缴后的账务调整


  解析:


  (1)税务处理


  违反环境保护法罚款不得税前扣除,应做纳税调增;研发费用可以按75%扣除,应做纳税调减。


  应纳税所得额调整金额=40-100*75%=-35万元


  应退预缴的企业所得税=35*25%=8.75万元


  (2)账务调整


  第一步:冲减多计提的“应交企业所得税”:


  贷:应交税费——应交企业所得税 -8.75万元


  贷:以前年度损益调整 8.75万元


  第二步:追溯调整,补计提“盈余公积”:


  借:以前年度损益调整 8.75万元


  贷:利润分配——未分配利润 7.875万元


  盈余公积 0.875万元(8.75*10%)


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  新准则下企业所得税汇算清缴后的账务调整


  企业所得税汇算清缴涉及的账务调整


    (二)应纳税暂时性差异的账务调整


  所谓“应纳税暂时性差异”,是指以后年度“应纳税”的暂时性差异。既然是以后年度才“应纳税”,那当年度就可以“不纳税”或少交税了,而当年不交或少交税部分就相当于是负债。比如,企业选择适用固定资产一次性扣除优惠政策,购入当年就会少交税,但是以后年度多交税。


  如果企业在做计提企业所得税的会计处理时,没有正确区分识别应纳税暂时性差异,或会计处理时企业没有考虑适用会产生应纳税暂时性差异的税收政策等,导致多计提了应交所得税,那么账务调整就需要冲减多计提部分。


  【案例-3】假如乙公司2020年5月汇算清缴时,选择适用固定资产一次性扣除优惠政策,一次性扣除了符合税法规定的2019年6月购进固定资产100万元。


  而该固定资产会计处理折旧只有10万元。2019年底计提“应交企业所得税”时没有考虑一次性扣除的因素。


  假如乙公司除上述纳税调整外,并无新增其他纳税调整,汇算结果导致需退税25万元。


  解析:


  固定资产税务上一次性扣除,会计上按照会计准则进行分期折旧;税会差异结果导致会在扣除的纳税年度少交税,但是在固定资产使用期限内以后年度内通过纳税调整多交税;最终在固定资产结束使用时,税会差异得到弥合。因此,该差异属于应纳税暂时性差异。


  根据会计准则规定,暂时性差异并不影响当期“所得税费用”,只是影响当期所得税应纳税额;应纳税暂时性差异的所得税影响,确认为“递延所得税负债”。


  由于乙公司在2019年底没有确认“递延所得税负债”,故应补充确认;而多计提的当期纳税税额应予以冲销。


  因此,应做账务调整:


  贷:应交税费——应交企业所得税 -22.5万元(90*25%)


  贷:递延所得税负债 22.5万元(90*25%)


  因会计折旧是10万元,税务折旧是100万元,二者在2019年底的差异是90万元。


  (三)可抵扣暂时性差异的账务调整


  所谓“可抵扣暂时性差异”,是指当年年度交税,以后年度“可抵扣”的暂时性差异。既然是以后年度“可抵扣”,那当年度已交税款就相当于是企业的一项资产。比如,企业对资产计提了减值准备,而税法不允许税前扣除,就会导致会计上好似“多交税”了,但是这部分“多交税”款项在资产处置时可以“抵扣”。


  如果企业在做计提企业所得税的会计处理时,没有正确区分识别可抵扣暂时性差异,或会计处理时企业没有考虑适用会产生可抵扣暂时性差异的税收政策等,就会导致计提应交所得税小于实际应交数,那么账务调整就需要补计提该部分补缴数。


  不是所有的“可抵扣暂时性差异”都要确认“递延所得税资产”,需要根据谨慎性原则进行职业判断,对有可能在以后年度得不到抵扣的暂时性差异不得确认“递延所得税资产”。比如企业每年的广告费和业务宣传费都是超标的,理论上以后年度可以继续税前扣除的,但是实际上因为年年超标而根本就不会有这样的机会,所以这样就不得确认“递延所得税资产”。


  因此,对于可抵扣暂时性差异的账务调整需要分两种情况。


  第一种情况:以后年度可得到抵扣的差异部分


  如汇算清缴时发现,企业计提了10万元资产减值准备,由于不得税前扣除,汇算清缴需要补税2.5万元。但是,所补税款在资产处置时可以抵扣,因此账务调整:


  借:递延所得税资产 2.50万元


  贷:应交税费——应交企业所得税 2.50万元


  说明:这种情况下,补缴税款不会对企业的所有者权益产生影响。


  第二种情况:以后年度有可能得不到抵扣的差异部分


  虽然是可抵扣暂时性差异,但是由于以后年度可能得不到抵扣,暂时性差异就变成了永久性差异,补缴税款就会对以前年度损益产生影响,进而对所有者权益产生影响。


  比如汇算清缴发现,企业超支广告费和业务宣传费100万元,由于不得税前扣除,汇算清缴需要补税25万元。假定企业会计处理计提年度应交所得税时未考虑到该税会差异。


  虽然按照税法规定,以后年度广告费和业务宣传费低于限额时可以继续扣除。但是,由于该企业业务性质决定,每年的广告费和业务宣传费都会超支,以前年度超支部分在以后年度不可能得到扣除。所补税款只能作为费用支出影响当期损益,因此账务调整:


  第一步:补提“应交企业所得税”


  借:以前年度损益调整 25.00万元


  贷:应交税费——应交企业所得税 25.00万元


  第二步:追溯调整


  借:盈余公积 2.50万元(假定按10%计提)


  利润分配——未分配利润 22.50万元


  贷:以前年度损益调整 25.00万元


  (四)同时存在永久性差异、应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的账务调整


  实务中,基本上不可能存在单一的税会差异需要账务调整的情况,一般情况下都是多种税会差异共同存在。因此,实务中遇到账务调整时一定需要化繁为简,将各种需要进行纳税调整的情况进行分门别类处理即可。


  因为可能存在各种税会差异,虽然补计了“所得税递延资产”和“所得税递延负债”等,但是“应交税费——应交企业所得税”最终也有可能因正负相抵而变化为零(即不需要补缴税款)。因此,汇算后即使既不补税也不退税的,也有可能需要进行账务调整的。


  在有多种差异存在时,会计调整分录也可以合并进行,但是“所得税递延资产”和“所得税递延负债”不能相互抵消合并,其他会计科目如果相同可以合并抵消。


  五、亏损企业的账务调整


  适用《企业会计准则》的企业,虽然因为亏损而不交所得税,同样可能存在账务调整。


  (一)对于永久性差异的账务调整


  对于经过汇算清缴纳税调整后,企业税务上仍然属于亏损的,新发现的永久性差异不用进行账务处理。


  对汇算清缴纳税调整后,企业税务上仍然属于亏损的,新发现的永久性差异虽然不用进行账务处理,但是需要调整税务确认的“亏损额”。


  (二)对应纳税暂时性差异的账务处理


  在企业出于亏损时,年终一般不会进行计提企业所得税等处理。


  比如,企业账面亏损100万元,年终未做账务处理。所得税汇算时,企业选择适用固定资产一次性扣除优惠政策,将100万元生产设备一次性扣除,而会计处理只是计提了10万元折旧。


  所得税汇算清缴后,税务亏损额比会计亏损额大90万元。当年多出的90万元折旧额,以后年度折旧额就会少90万元,导致以后年度就需要“应纳税”22.5万元(90*25%),因此这22.5万元就是递延所得税负债。


  同时,这22.5万元需要以后年度“应纳税”,按照权责发生制原则当然不能确认为当年的“所得税费用”(调整时用“以前年度损益调整”)。虽然不能确认为当年度的费用,但是又却是会影响所有者权益,故应直接调整“利润分配”。


  借:利润分配——未分配利润 22.50万元


  贷:递延所得税负债 22.50万元


  (三)对可抵扣暂时性差异的账务处理(以企业未来有足够的所得额来抵扣为限)


  比如企业账面亏损了100万元,年终未对所得税进行账务处理。所得税汇算清缴时,发现企业计提减值准备10万元,无其他税会差异。


  经过所得税汇算的纳税调整,税务确认亏损额为90万元,依然不需要交税。但是,会计上应进行账务调整。


  借:递延所得税资产 2.50万元


  贷:利润分配——未分配利润 2.50万元


  说明:汇算清缴中确认的亏损额也是一种可抵扣暂时性差异,如果企业在未来税法规定可以弥补年限内有足够的所得额来弥补这部分亏损,企业也可做确认“所得税递延资产”。


  (四)亏损企业经过纳税调整后需要补税的调账处理


  亏损企业经过纳税调整后需要补税,就意味着虽然企业会计账面亏损,但是经过纳税调整后,在税务上已经不是亏损企业了。比如:


  【案例-4】亏损企业经过纳税调整后需要补税的调账处理


  资料:B公司2019年度会计利润-100万元,企业按会计利润未计提应交所得税。2020年5月份。汇算调整事项如下:


  1.不得税前扣除的罚款、不合规票据支出50万元,调增应纳税所得额;


  2.2019年11月份新购进固定资产100万元享受一次性扣除政策(会计上折旧10万元),调减应纳税所得额;


  3.本期计提坏账准备100万元,调增应纳税所得额。


  资料:B公司适用《企业会计准则》,企业所得税税率25%,盈余公积按照净利润的10%提取。假定可抵扣暂时性差异以后年度均可得到抵扣。


  问题:B公司汇算清缴后的调账处理


  解析:


  1.第1项属于永久性差异,应调增应纳税所得额。


  第一步:补提“应交企业所得税”


  借:以前年度损益调整 12.50万元


  贷:应交税费——应交企业所得税 12.50万元(50*25%)


  第二步:追溯调整


  借:利润分配——未分配利润 11.25万元


  盈余公积 1.25万元


  贷:以前年度损益调整 12.50万元


  2.第2项属于应纳税暂时性差异,应补记“递延所得税负债”:


  贷:应交税费——应交企业所得税 -22.50万元


  贷:递延所得税负债 22.50万元(90*25%)


  3.第3项属于可抵扣暂时性差异,应补记“递延所得税资产”:


  借:递延所得税资产 25.00万元


  贷:应交税费——应交企业所得税 25.00万元(100*25%)


  说明:最终合并后,甲公司应补缴税款15万元(12.5-22.5+25)。


  上述账务调整过程中,将税会差异进行区分是为了讲解账务调整的原理,实务中一个企业可能是几种情况都是同时存在的。既有永久性差异,也有暂时性差异;既有应纳税暂时性差异,也有可抵扣暂时性差异;可抵扣暂时性差异可能又要区分实际可抵扣和实际不可抵扣。因此,实际账务调整过程中,为了简化,可以对会计分录进行合并的。但是,需要注意的是“所得税递延资产”和“所得税递延负债”是不能相互抵消的。


  六、适用《小企业会计准则》的账务调整


  根据《小企业会计准则》规定,对于因企业所得税汇算清缴导致的补缴或退还预缴的企业所得税,不要求进行追溯调整,而是直接在发生的当期直接损益。


  (一)汇算清缴补税的情况


  如果执行《小企业会计准则》的企业,因为企业所得税汇算清缴导致补税的:


  1.确认补税金额:


  借:所得税费用 (补税金额)


  贷:应交税费——应交企业所得税(补税金额)


  2.实际缴税:


  借:应交税费——应交企业所得税(补税金额)


  贷:银行存款 (补税金额)


  (二)汇算清缴后退税的


  1.确认补税金额:


  借:应交税费——应交企业所得税(退税金额)


  贷:所得税费用 (退税金额)


  2.实际退税:


  借:银行存款


  贷:应交税费——应交企业所得税(退税金额)


  说明:企业也可以不申请退税,而申请抵缴后期应交税金。


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房地产行业企业所得税汇算清缴的风险点提示

房地产行业税收政策具有特殊性和复杂性,特别是计算逻辑、收入确认、成本结转等方面与其他行业有显著差异,现将企业所得税汇算清缴过程中应注意的几个风险点进行归纳梳理。


  1、关于收入确认的税会差异


  按照企业会计准则,确认收入需同时满足5个条件:


  ①企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;


  ②企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售的商品实施有效控制;


  ③收入的金额能够可靠计量;


  ④相关的经济利益很可能流入企业;


  ⑤相关已发生的成本能够可靠计量。


  2017年修订时,将主要风险和报酬转移确认收入改为:企业应当在履行了合同中的履约义务,即在客户取得相关商品控制权时确认收入。


  根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号,以下简称《办法》)的规定:“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现”,具体规定了不同销售方式下的销售收入确认时点。


  比如:采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日,确认收入的实现,而会计核算上一般作为预收账款,只有当开发产品完工后,才按会计准则确认收入。


  另外《办法》第九条规定:“企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。


  开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额”。税法上规定的销售收入确认时间与会计核算上不一致,会存在税会差异,汇算清缴时需要注意相关的纳税调整。


  2、关于账面成本、动态成本和计税成本的差异


  通常情况下,由于各个企业财务管理体制不一样,或者财务部门和成本部门信息沟通不畅,可能会造成账面成本小于动态成本。企业需要对照付款记录,逐笔核实实际发生的动态成本,如果有漏项,则补录到账面成本。


  根据《办法》第三十二条的规定,允许预提相关成本费用。一是出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%。二是公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。三是应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。


  账面成本预提成本费用后,汇算清缴时需要关注税法允许扣除的预提成本费用,剔除税法不允许扣除的预提部分,将账面成本调整为计税成本。


  3、关于计税土地成本的确认


  营改增后,房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。


  根据《增值税会计处理规定》(财会[2016]22号)规定,企业发生相关成本费用允许扣减销售额的,发生成本费用时,按应付或实际支付的金额,借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目,贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时,按照允许抵扣的税额,借记“应交税费——应交增值税(销项税额抵减)”或“应交税费——简易计税”科目(小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目),贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。


  汇算清缴时,由于企业所得税收入确认和增值税收入确认会存在一定差异,需要关注土地成本中抵减销项税额的部分,减少开发产品企业所得税计税成本,按照结转销售面积计算扣除。


  4、“限地价、竞配建”的企业所得税处理


  近年来,“限地价、竞配建”(即:参与现场竞价的竞买人报价超出最高限制地价后,转为竞配建租赁住房比例,投报配建比例最高者为竞得人)的土地供给模式比较普遍,将正常招拍挂的大部分土地溢价从现金转换成实物,表面上限制了土地成交最高价,但扣除配建房后,可售部分的实际楼面地价不仅没有降低,还引发了涉税风险。


  对“限地价、竞配建”模式涉税处理,全国没有统一的规定。一般情况下,按权属的转移方式分为政府回购方式(政府以一定的价格购买配建部分)、直接移交方式(不动产登记部门直接将配套建设首次登记到政府指定的行政事业单位)和无偿移交方式(受让方按照合同约定无偿移交配套建设,属于无偿转让不动产)。


  政府回购方式常见的处理方法是取得的相关收入应计入企业所得税收入总额,发生与取得收入有关的、合理的支出,可在计算应纳税所得额时扣除;如果不是以政府回购方式,应与政府国土部门沟通,首选直接移交方式,即配建产权首次登记到政府指定的单位,一般不计收入,配套建设的相关支出单独核算,作为取得土地使用权的成本,计入开发产品计税成本;其次,如果确定了是无偿移交方式,由于大部分地方尚未明确处理方法,建议积极与主管税务机关沟通,争取主管税务机关对该模式的支持理解,避免按视同销售处理,而是按“不计收入,成本可扣除”来处理,尽量降低有关税负。


  5、关于明股实债融资的企业所得税处理


  明股实债方式,一般是投资方以股权形式进行投资,但以回购、第三方收购、对赌、定期分红等形式获得固定收益,以与融资方约定投资资本金远期有效退出和约定利息(固定)收益的刚性实现为要件。


  根据《国家税务总局关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2013年第41号)规定,同时符合下列条件的混合性投资业务:


  1.被投资企业接受投资后,需要按投资合同或协议约定的利率定期支付利息(或定期支付保底利息、固定利润、固定股息);


  2.有明确的投资期限或特定的投资条件,并在投资期满或者满足特定投资条件后,被投资企业需要赎回投资或偿还本金;


  3.投资企业对被投资企业净资产不拥有所有权;


  4.投资企业不具有选举权和被选举权;


  5.投资企业不参与被投资企业日常生产经营活动。


  被投资企业应于应付利息的日期,确认利息支出,并按税法和《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》(国家税务总局公告2011年第34号)第一条的规定,进行税前扣除。


  实务中,符合混合性投资业务的明股实债较少,其原因是如果是被投资企业需要赎回投资或偿还本金,那么实质上就是减资行为,不符合监管要求,并且投资企业有可能因地产项目亏损造成无法收回投资的情形。因此,明股实债的融资支出能否在企业所得税税前扣除,主要关注其是否满足相应的条件。


  6、地下车位的企业所得税处理


  根据《办法》,利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施进行处理。属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理;属于营利性的,或产权归企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理。


  房地产企业开发的地下车位可分为:有产权的车位和无产权车位。一般来说,有产权车位的涉税处理较为明确,如果销售的,按照销售开发产品处理,取得收入时计入应税收入,成本按已售面积对应结转;如果自用的,按建造固定资产进行处理。无产权车位具体又包括无法办理产权的车位和人防车位,其中国家对人防车位拥有征用权,如果是无偿移交的,按公共配套设施进行处理;如果是长期租赁的情况下,各地执行口径不一致,有的地区按照销售合同执行,有的地区按照租赁合同执行。


  7、如何判定售房价格偏低


  由于市场行情的不确定性以及尾盘打折销售等特殊情况,税企双方如何理解计税依据明显偏低,经常会产生争议。


  《税收征收管理法》规定,纳税人申报的计税依据明显偏低且无正当理由时,主管税务机关有权核定其应纳税额。但如何判定什么是价格明显偏低,则没有统一规定。


  通常情况下,正当理由包括以下内容,需根据实际情况作出客观判断:同一楼盘的高档和低档开发产品的售价差异,或者受产品楼层、品质等影响售价;受国家宏观调控或者楼市行情影响,地产下行期打折销售;法院判定或裁定的转让价格,包括仲裁裁定的转让价格;第三方评估机构进行评估房地产价值;以公开拍卖方式转让房地产的价格;政府物价部门确定的转让价格;个人转让给直系亲属或承担直接赡养义务人;拆迁安置售房;房地产转让双方能够提供有效证据证明其合理性且经主管税务机关认定的其他合理情形。


  我们通过以上相关风险点可以看到,由于税会差异性、各税种之间的差异性、税收政策不明确性以及执行口径差异性等,都会使企业面临一定的税务风险,实务中企业应当根据不同的情形进行具体分析和纳税调整,对于税收不明确的地方,提前做好税务规划和预案,积极与主管税务进行沟通确认,以降低税务风险。


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