小规模纳税人销售不动产取得的销售额,如何适用免税政策?
发文时间:2021-04-14
来源:山西税务
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答:小规模纳税人包括单位和个体工商户,还包括其他个人。不同主体适用政策应视不同情况而定。


第一,小规模纳税人中的单位和个体工商户销售不动产,涉及纳税人在不动产所在地预缴增值税的事项。如何适用政策与销售额以及纳税人选择的纳税期限有关。


举例来说,如果纳税人销售不动产销售额为40万元,则有两种情况:


一是纳税人选择按月纳税,销售不动产销售额超过月销售额15万元免税标准,则应在不动产所在地预缴税款;


二是该纳税人选择按季纳税,销售不动产销售额未超过季度销售额45万元的免税标准,则无需在不动产所在地预缴税款。


因此,公告明确小规模纳税人中的单位和个体工商户销售不动产,应按其纳税期、公告第五条以及其他现行政策规定确定是否预缴增值税。


第二,小规模纳税人中其他个人偶然发生销售不动产的行为,应当按照现行政策规定执行。


因此,公告明确其他个人销售不动产,继续按照现行政策规定征免增值税。


比如,如果其他个人销售住房满2年符合免税条件的,仍可继续享受免税;如不符合免税条件,则应依法纳税。


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  18.我公司是一家企业培训公司,增值税一般纳税人。2020年4月,有个别客户要求我公司就部分培训服务开具增值税专用发票。请问,我公司可以就开具增值税专用发票部分培训收入缴纳增值税,其他培训收入享受生活服务免征增值税优惠吗?


  答:《财政部 税务总局关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关税收政策的公告》(2020年第8号,以下称8号公告)第五条规定,对纳税人提供生活服务取得的收入,免征增值税。生活服务的具体范围,按照《销售服务、无形资产、不动产注释》(财税〔2016〕36号印发)规定执行,培训等非学历教育服务,属于生活服务的范围。


  《国家税务总局关于明确二手车经销等若干增值税征管问题的公告》(2020年第9号)第五条规定,一般纳税人在享受增值税免税、减税政策后,按照《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第四十八条的有关规定,要求放弃免税、减税权的,应当以书面形式提交纳税人放弃免(减)税权声明,报主管税务机关备案。一般纳税人自提交备案资料的次月起,按照规定计算缴纳增值税。


  作为适用一般计税方法的增值税一般纳税人,你公司按照8号公告有关规定适用免征增值税政策的,不得开具增值税专用发票,可以开具增值税普通发票。你公司可以就培训服务选择放弃免税,以书面形式提交纳税人放弃免(减)税权声明,报主管税务机关备案,并自提交备案资料的次月起,按照规定计算缴纳增值税并相应开具增值税专用发票。需要说明的是,一经放弃免税,应就培训服务全部放弃免税,不能以是否开具增值税专用发票,或者区分不同的销售对象分别适用征免税。


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  答:你公司可以根据实际情况选择适用《财政部 税务总局关于支持个体工商户复工复业增值税政策的公告》(2020年第13号)规定的减免税优惠,也可以选择放弃减免税。放弃减免税优惠不需要填写《纳税人放弃免(减)税权声明》,也不影响享受其他增值税优惠政策。


  财税星空特别提示:


  对于放弃增值税减免税,一般纳税人和小规模纳税人是不一样的。无论是财税〔2016〕36号文还是《国家税务总局关于明确二手车经销等若干增值税征管问题的公告》(2020年第9号),都规定的是一般纳税人在享受增值税免税、减税政策后,按照《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第四十八条的有关规定,要求放弃免税、减税权的,应当以书面形式提交纳税人放弃免(减)税权声明,报主管税务机关备案。


  但是,对于小规模纳税人,国家税务总局在12366答疑和公众号视频中都明确了,放弃增值税减免税是不需要书面申明和报税务机关备案的。而是在目前征管实践中也允许小规模纳税人在这次防控疫情税收优惠中,可以按客户和业务需要,同时选择部分业务收入不享受减免税按3%开票,部分业务选择享受减免税按1%或免税开票。


小规模纳税人哪些业务不享受免税或1%征收率?

按照财税2020年第13号公告的规定,对于增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入,分别调整为免征增值税(湖北省内)和减按1%征收率。这里强调的是“适用3%征收率的应税销售收入”而不是对于增值税小规模纳税人的全部销售收入。


  按照增值税政策的规定,小规模纳税人除了3%征收率以外,在销售不动产、出租不动产、提供劳务派遣和安全保护服务等业务时会涉及到5%的征收率。这些适用5%征收率销售收入,并不属于13号公告中适用免税或1%征收率的业务范围。


  小规模纳税人适用5%征收率的业务列举如下:


  1.小规模纳税人销售其取得(不含自建)的不动产(不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产),应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。


  2.小规模纳税人销售其自建的不动产,应以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。


  3.房地产开发企业中的小规模纳税人,销售自行开发的房地产项目,按照5%的征收率计税。


  4.其他个人销售其取得(不含自建)的不动产(不含其购买的住房),应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。


  5.小规模纳税人出租其取得的不动产(不含个人出租住房),应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。


  6.其他个人出租其取得的不动产(不含住房),应按照5%的征收率计算应纳税额。


  7.个人出租住房,应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。


  8.小规模纳税人提供劳务派遣服务,可以按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)的有关规定,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税;也可以选择差额纳税,以取得的全部价款和价外费用,扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额,按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。


  9.小规模纳税人提供安全保护服务,也可以选择差额纳税,以取得的全部价款和价外费用,扣除代用工单位支付给外派员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额,按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。


  10.纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权,可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算缴纳增值税。


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