为进一步规范我省个人出租房屋个人所得税的税收征管，促进房屋租赁市场健康发展，国家税务总局云南省税务局发布了《国家税务总局云南省税务局关于个人出租房屋个人所得税征收管理有关事项的公告》（以下简称《公告》）。现对《公告》解读如下：

　　 一、《公告》出台的背景

　　为进一步落实减税降费政策措施，优化税收营商环境，助力疫情防控和支持经济社会发展，更好地服务“六稳”“六保”大局，促进云南省房屋租赁市场健康发展，根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）、《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函〔2009〕639号）等规定，制发了《公告》。

　　二、《公告》的主要内容

　　《公告》第一条对适用范围及对象作了明确，个人将云南省范围内自有房屋或者租入房屋出租给承租人，并取得租金收入或者其它经济利益所得的行为，属于个人所得税财产租赁所得的应税行为，纳税人出租或者转租房屋取得所得，应按规定缴纳个人所得税。

　　《公告》第二条对个人出租房屋个人所得税据实征收作了强调，纳税人出租（转租）房屋应当据实计算应纳税所得额，凭合法有效凭证，从其租金收入中依次扣除房屋租赁过程中缴纳的税费、向出租方支付的租金、由纳税人负担的实际修缮费用以及税法规定的费用扣除标准。

　　《公告》第三条对个人出租房屋个人所得税核定征收作了规定，纳税人出租（转租）房屋不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用的，按租金收入的5%核定应纳税所得额。

　　《公告》第四条对个人出租房屋个人所得税的计算公式及税率作了强调，计算公式为：应纳税额=应纳税所得额×税率。个人出租住房，减按10%的税率征收个人所得税；个人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税。

　　《公告》第五条对个人一次性收取租金问题作了规定，个人采取一次性收取租金形式取得的出租（转租）房屋租金收入，凭合法、有效租赁合同（协议），可在对应的租赁期内按月平均分摊。

　　三、《公告》施行日期

　　本《公告》自2021年1月1日起施行。　

我们国家的税收政策，基本上是全国统一的，即使有些税种各地有一定自主权进行调整，但通常都在一定范围之内，比如说契税税率是3%~5%，相差不会太大。或者即使相差大，也是非常合理的，比如城镇土地使用税，北上广深一定会远远高于西藏新疆。

　　但有一项经济业务，政策规定全国其实是统一的，但实际执行中，各地税收负担差异却大得惊人，可以说是冰火两重天。那就是，个人出租房屋业务。

　　个人出租房屋，按照现行的国家统一的政策规定，应该缴哪些税呢?都有哪些具体的规定呢?我们分税种逐一盘点一下。

　　一、增值税：

　　1、如果出租的是住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

　　2、如果出租的是非住房，直接按5%的征收率计算应纳税额。

　　3、免税优惠：自2019年1月1日起，分摊后的月租金收入不超过10万元的，免征增值税。提高标准后，大多数自然人出租房屋都可以享受到这个免税规定。

　　二、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

　　1、如果增值税免征，附加税费相应免征。

　　2、如果增值税不免，城市维护建设税的税率是7%、5%、1%;教育费附加3%，地方教育附加各地不同。

　　三、房产税

　　1、个人对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。

　　2、个人出租房屋，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。

　　3、无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

　　4、转租的房屋，不需要缴纳房产税。

　　5、2019年1月1日至2021年12月31日，增值税小规模纳税人可以减半征收房产税。

　　四、城镇土地使用税

　　1、对个人出租住房，免征城镇土地使用税。

　　2、对个人出租非住房，没有免税规定，应该按所在地的单位税额缴纳城镇土地使用税。

　　3、2019年1月1日至2021年12月31日，增值税小规模纳税人可以减半征收城镇土地使用税。

　　五、印花税

　　1、对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

　　2、对非住房的租赁合同，没有免税规定，应按租赁合同缴纳1‰的印花税。

　　3、2019年1月1日至2021年12月31日，增值税小规模纳税人可以减半征收印花税。

　　六、个人所得税

　　1、个人出租住房，按10%税率征收个人所得税。(财税[2008]24号)

　　2、个人出租非住房，按财产租赁所得缴纳个人所得税，税率20%。

　　3、财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序为：

　　(1)财产租赁过程中缴纳的税费。

　　(2)向出租方支付的租金，这是转租纳税人扣除项目。

　　(3)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用;允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

　　(4)税法规定的费用扣除标准。财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元;四千元以上的，减除百分之二十的费用。

　　朋友们，一项业务，您看到这么多政策头疼不?每次我在工作中遇到个人出租房屋的业务，就心中一沉，太繁琐了，不要说纳税人，税务干部能把所有的政策细节考虑周全，都不是一件容易的事情。如果给纳税人讲一遍，通常能把他们讲得一脸懵圈。

　　大多数自然人来咨询这个常见业务，本来以为是去路边饭店吃个沙县小吃，能方便快捷地搞定。结果餐厅师傅说，等等啊，等了两个小时，给你整出了一道法式大餐。

　　了解了繁琐的政策规定后，我经过测算，2019年，如果个人出租的是非住房，且月租金超过10万元的，税负率大约在30%，如果个人出租的是住房，月租金小于10万的，税负率大约在10%。这就是个人出租房屋的税收负担大致区间，实际情况不同税收负担也有差异。

　　全国各省就像是一个班里不同的学生，有老实本分的，有聪明灵活的。基于个人出租房屋政策规定确实繁杂，税收负担比较重，有些省市想出了一个一举两得的办法，以综合征收率的方式征收个人出租房屋的相关税款。

　　我们看一下北京的规定：

不用考虑上述一切政策规定，直接按照这个综合征收率计算就可以了，最低2.5%，最高12%。税收负担减轻了不止一点儿半点儿。

　　综合征收率方式，最关键的一点，是把财产租赁个人所得税按一个较低的比例核定征收了，这是税收负担大幅下降的主要原因。

　　核定征收有没有道理呢?也有道理，因为财产租赁可以扣除一定的修缮费，如果无法提供修缮费凭证，税务机关是可以行使核定征收权力的。

　　其实，即使所有的相关费用顶格扣除，实际计算出来的个人所得税一定是远远大于按收入的1%核定方式的，

　　但是，通过征收方式的转化，让原本税收负担很重的个人出租房屋业务，变成了一个可以接受的税负率，从而能大规模地促进房屋租赁市场纳入到正常的征管体系中，不仅增加了财政收入，而且解决了漏征漏管。

　　聪明灵活的不止北京，还有若干省市，据我了解，深圳、上海、广东、浙江、辽宁、湖南、黑龙江、厦门、河北等地都是如此。虽然每个地方的征收率并不一样，不过只要是核定征收，就一定是比较优惠的。

　　但是，也有一些老实本分的省份，从来没有出台过相关规定，所以，每一笔个人出租房屋业务，都必须对照上述政策捋一遍，经过繁杂的计算才能知道要缴多少税，而且，是一笔不小的负担。

　　我能理解没有出台综合征收率的地方的苦衷，因为个人出租房屋的税收政策，国家规定的是明明白白的，其实并没有多大的弹性空间。灵活的省份是打了个擦边球，老实的省份怕擦边球打不好，出界了。

　　个人出租房屋的税收负担，因此冰火两重天。那么，有一统江湖的解决办法吗?

　　个人所得税法已经颁布，财产租赁所得如何征税，法律规定的很明白，总局不能也不会对此事项出新政。

　　灵活的省份会放弃综合征收率方式吗?很难，我目前只看到山东曾经是，后来放弃了。

　　老实的省份会实行综合征收率征收吗?估计依然不敢。

　　所以，此题无解，十余年了，一直如此。