个人出租房屋相关个人所得税问题解析
发文时间:2021-01-13
作者:段文涛
来源:税海涛声
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近日,某省税务局发布《关于个人出租房屋个人所得税征收管理有关事项的公告》,明确“个人将自有房屋或者租入房屋出租给承租人,并取得租金收入或者其它经济利益所得的行为,应按照“财产租赁所得”缴纳个人所得税”。还明确“纳税人出租(转租)房屋不能提供合法、准确的成本费用凭证,不能准确计算房屋租赁成本费用的,按租金收入的5%核定应纳税所得额。”以及“个人出租住房,减按10%的税率征收个人所得税;个人出租非住房,按20%的税率征收个人所得税”。


  本来嘛,这是一个很平常的事情,相关政策都是有法有规(如税收征管法及实施细则、个人所得税法及实施条例以及国税发[1994]89号、财税[2008]24号和国税函[2009]639号文件等)可依的,乃至可以说是“老生常谈”的一项应税行为。要说新颖一点的,那就是这个公告明确了房屋租赁所得相关个人所得税核定征收的“应税所得率为5%”。


  有些网友对此或有疑惑,或有不解,对于专业的东西一下没看懂,这倒也不奇怪。但也出现了一些比较有意思的说法,如有的说“近日,**省率先实施房屋租赁个人所得税......”;还有的说“要知道,以前获得租金收入,房东是不需要缴纳个人所得税的。这次**开启个人出租房屋个人所得税征收管理,算是首开先河”;更有这样计算应缴个人所得税的“以年租金6万元的住房租金计算,平均分摊到每个月租金是5000元,那么房东每个月需缴纳个人所得税是500元,一年是6000元”。


  真是这样吗?那小编就也来说说个人出租房屋的个人所得税相关事项吧。


  首先说一个问题,就是个人所得税的税率,省一级税务局是无权制定减低税率政策的,网传的“某省个人出租住房将按10%税率征个人所得税”,其实,这既不是某个省的地方规定,更不是什么现在才开始执行的“新政”。


  早在2000年12月财政部、国家税务总局《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税[2000]125号)就明确:自2001年1月1日起“对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税”。继而是在2008年3月,财政部、国家税务总局发布《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2008]24号),第二条“支持住房租赁市场发展的税收政策”的第(一)项,再次:对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。


  据此,对于个人出租房屋相关的个人所得税税率,全国都是如此,即“个人出租住房,减按10%的税率征收个人所得税;个人出租非住房,按20%的税率征收个人所得税”。


  根据税法规定以及税收征管实务需要,对个人出租(转租)房屋取得的租金收入征收个人所得税时有两种征收方式,分别为据实征收和核定征收,税务机关将根据纳税人的实际情况确定征收方式。在此也提示,营改增以后,征收个人所得税时的“租金收入”不含本次出租缴纳的增值税。


  个人出租房屋据实征收个人所得税


  至于具体计税,按照个人所得税法及实施条例的相关规定:财产租赁所得,是指个人出租不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。财产租赁所得,以一个月内取得的收入为一次。每次收入不超过4000元的,减除费用800元;4000元以上的,减除20%的费用,其余额为应纳税所得额。


  此外,相关税收政策还规定,(1)纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金、教育费附加等允许扣除的税费,可持完税(缴款)凭证,从其财产租赁收入中扣除。(2)纳税义务人出租财产取得财产租赁收入,在计算征税时,除可依法减除规定费用和有关税、费外,还准予扣除能够提供有效、准确凭证,证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用,以每次800元为限,一次扣除不完的,准予在下一次继续扣除,直至扣完为止。


  在出租房屋的情形中,除了自有房屋出租外,还有一种情形是“转租”。对于个人将承租房屋转租取得的租金收入,同样属于个人所得税应税所得,也应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。针对转租房屋需要支付租入房屋的租金这一实际情况,相关税收政策特此还规定:取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金,凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时,从该项转租收入中扣除。


  对于个人出租房屋等财产,取得财产租赁所得在计算个人所得税前扣除税费的扣除次序为:(1)财产租赁过程中缴纳的税费;(2)向出租方支付的租金;(3)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用;(4)税法规定的费用扣除标准。


  最后,出租房屋等财产的个人,以取得的租金收入扣除上述税费后的余额作为应纳税所得额,按照适用的税率计算应缴的财产租赁(出租房屋)所得的个人所得税。


  个人出租房屋核定征收个人所得税


  在实务中,由于出租房屋的财产租赁个人所得税的计算过程还是比较复杂,特别是在扣除相关税费时还须提供合法、准确的成本费用凭证,准确计算房屋租赁成本费用。


  大家也知道,作为出租房屋的个人,大多很难妥善保存相关票据(如房屋修缮的费用票据),如果严格按照规定,不能提供相关税费支付的票据就不得税前扣除,这样对纳税人还是不利的。


  为此,很多地方都依法作了另一种规定,即采取核定征收的方式,对于纳税人出租(转租)房屋不能提供合法、准确的成本费用凭证,不能准确计算房屋租赁成本费用的,按租金收入的一定比例(即税务机关确定的应税所得率)核定其应纳税所得额。当然,由于各地经济状况的差异,各地税务机关核定的应税所得率也会有所差异。但不管怎么样,从实务来看,核定征收个人所得税其实是更有利于减轻个人出租房屋的税收负担。


  对于核定征收房屋出租个人所得税的,计税过程是这样的:


  (1)应纳税所得额=租金收入(不含增值税)×应税所得率


  (2)应纳税额=应纳税所得额×税率


  (个人出租住房的税率为10%;个人出租非住房的税率为20%)


  如题,某省对个人出租房屋核定的应税所得率为5%,那应缴个人所得税就是以租金收入×5%×适用税率。例如,某人这个月出租房屋取得租金10000元(不含增值税),且不能提供合法、准确的成本费用凭证,不能准确计算房屋租赁成本费用,其应缴纳的个人所得税为:


  (1)出租的是住房:10000×5%×10%=50元;其个人所得税实际税负为0.5%(50/10000),也就是0.5%的征收率。


  (2)出租的非住房:10000×5%×20%=100元;其个人所得税实际税负为1%(100/10000),也就是1%的征收率。


  综上,对个人出租(转租)房屋取得的租金收入征收个人所得税,实行的是据实征收和核定征收两种征收方式,根据具体情形分别适用。


  (一)据实征收。纳税人出租(转租)房屋采取据实征收方式计算应纳税所得额时,可凭合法有效凭证从租金收入中按规定扣除实际支出的相关税费,以及按税法规定的费用扣除标准减除费用。即应缴纳税额=(应税收入-成本费用扣除)×税率。


  (二)核定征收。纳税人出租(转租)房屋不能提供合法、准确的成本费用凭证,不能准确计算住房租赁成本费用的,按租金收入和核定的应税所得率计算应纳税所得额。即应缴纳税额=应税收入×应税所得率×税率。


  至此,相信大家看后,对于个人出租(转租)房屋相关的个人所得税知识有个基本的了解啦。


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  一、 先判断:你的收入算“境外所得”吗?

  根据《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(2020年第3号),中国居民个人(通常指在中国境内有住所,或无住所但在一个纳税年度内居住满183天),以下9类收入通常被认定为境外所得,需要申报:

  1、境外劳务所得:因任职、受雇、履约等在境外提供劳务取得的所得。

  2、境外稿酬:由境外企业或组织支付并负担的稿酬。

  3、特许权使用费:许可特许权在境外使用取得的所得。

  4、境外经营所得:在境外从事生产、经营活动取得的所得。

  5、境外利息、股息、红利:从境外企业、组织或个人处取得。

  6、境外财产租赁:将财产出租给承租人在境外使用。

  7、境外财产转让:转让境外不动产、股权或其他财产(注:转让境外股权时,若该股权价值50%以上直接或间接来自中国境内不动产,则视为境内所得)。

  8、境外偶然所得:由境外支付并负担的偶然所得。

  9、其他另有规定的所得。

  Tips:

  即使你已取得其他国家/地区的永久居民身份,只要仍符合中国税法规定的“居民个人”条件,仍需就全球所得在中国申报。

  二、申报时间 + 地点:一次记牢不逾期

  01 申报期限

  取得境外所得的次年 3 月 1 日— 6 月 30日

  例:2025 年取得境外所得 → 应在2026 年 6 月 30 日前完成申报。

  02 向哪里申报

  有境内任职受雇单位:任职、受雇单位所在地主管税务机关;有两处及以上任职、受雇单位的,可自主选择向其中一处主管税务机关申报。

  无任职受雇单位:境内主要收入来源地、户籍所在地或者经常居住地主管税务机关。

  Tips:

  主要收入来源地:是指纳税年度向纳税人累计发放劳务报酬、稿酬及特许权使用费金额最大的扣缴义务人所在地。

  03 境外纳税年度和国内不一样怎么办?

  以境外纳税年度最后一日所在公历年度为准。

  例:香港纳税年度为 4 月 1 日 —次年 3 月 31 日,若2024 年 7—12 月在港取得收入 → 所属纳税年度为2025年度。

  三、核心步骤:境外所得怎么算税?

  四步看懂,避免重复计税

  1. 应纳税额计算(分项目合并)

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  2. 计算境外所得抵免限额(分国不分项)

  (1)综合所得抵免限额=中国境内和境外综合所得按规定计算的综合所得应纳税额×来源于该国(地区)的综合所得收入额/中国境内和境外综合所得收入额合计

  (2)经营所得抵免限额=中国境内和境外经营所得按规定计算的经营所得应纳税额×来源于该国(地区)的经营所得应纳税所得额/中国境内和境外经营所得应纳税所得额合计

  (3)其他分类所得的抵免限额=该国(地区)的其他分类所得依照个人所得税法相关规定分别单独计算的应纳税额

  抵免限额 = 该国综合所得抵免限额 + 经营所得抵免限额 + 其他分类所得抵免限额

  3.确定可抵免税额(孰低原则)

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  居民个人申报境外所得税收抵免时,除另有规定外,应当提供:

  1. 境外征税主体出具的税款所属年度的完税证明;

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  Q: 我无法在6月30日前取得境外纳税凭证,怎么办?

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  五、热点问题

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  Q2:取得境外所得,可以在网上办理申报吗?

  纳税人可以通过自然人电子税务局WEB端(etax.chinatax.gov.cn)或者个人所得税App办理境外所得申报。

  Q3:若已办理年度综合所得汇算清缴申报,但未填写境外所得,应该如何处理?

  登录自然人电子税务局WEB端或者个人所得税App后,选择更正所属年度综合所得汇算清缴申报,点击“切换申报类型”。可以进入“年度汇算(取得境外所得适用)”功能进行更正填报。

  政策依据

  《中华人民共和国个人所得税法》

  《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第3号)

从某上市公司问询案看私募基金LP“风险与收益不对等”争议

  有限合伙人(LP)出资绝对多数,却完全放弃投资决策权,这样的架构是否合规?2026年,某上市公司一笔1.9亿元的投资,正因这一“风险与决策权高度分离”的设计,引来了上海证券交易所(上交所)的问询。

  事件概要

  某上市公司(以下简称公司)以自有资金认缴1.9亿元,参与投资设立某股权投资合伙企业(有限合伙)(以下简称基金),占合伙企业总出资额的95%。该基金的普通合伙人及基金管理人为中×投资,投资决策委员会由基金管理人委派的3名成员组成,公司作为单一最大的有限合伙人未派驻任何代表,完全放弃了对具体投资项目的决策权。

  监管问询焦点

  上交所就此事项向公司下发问询函,要求公司对以下三个核心问题作出说明:

  第一,投资架构的合规性与商业逻辑。

  上交所在问询函中质疑,公司在承担95%的绝对多数出资义务及主要风险敞口的前提下,为何未获得投资决策委员会席位,是否违反“风险与收益对等原则”;作为单一有限合伙人出资占比高达95%是否合理,是否存在与控股股东、实际控制人的潜在利益安排;在完全放弃决策权的情况下,公司如何有效约束基金管理人的投资行为,发生利益冲突或投资偏离时可采取的保护措施及救济路径是否充分。

  第二,管理费安排的合理性。

  公司作为有限合伙人适用的管理费率为1%/年,且需一次性预付3年费用。上交所在问询函中要求公司说明,在有限合伙人未享有任何投资决策权且需承担主要风险的情况下,一次性预付3年管理费的原因及合理性;当管理人未能勤勉尽责导致投资损失时,公司是否有权要求追回已支付的管理费。

  第三,基金投向的合规性与管理人的专业能力。

  中×投资主要投资于“先进制造等国家战略新兴产业领域”。上交所要求公司补充披露中保投资的股权结构及主要财务数据,明确“先进制造等国家战略新兴产业”的具体投向范围,并结合中保投资的历史投资案例、核心团队背景及资源,论证其是否具备相关领域的专业投资能力及项目储备。

  公司回复要点

  公司在回复中逐一进行了说明:

  第一个问题。公司主张不派驻投决会委员是基于《合伙企业法》及私募基金监管要求的合规安排,若有限合伙人实际参与投资决策,可能被认定为“执行合伙事务”,面临承担无限责任或违反监管规定的风险,符合行业惯例。

  第二个问题。公司解释1%/年的管理费显著低于市场2%/年的平均水平,预付3年费用是双方商业谈判达成的平衡结果,且监管规则禁止设置管理费返还条款以防止变相保本保收益,因此协议不设返还条款。

  第三个问题。公司披露了中×投资的详细股权结构(46家股东,单一股东持股均不超过4%)、近两年财务数据及历史投资案例(涵盖天数智芯、壁仞科技、中芯国际、华虹半导体等硬科技项目),并说明投向与公司控股股东、实际控制人不存在潜在利益安排。

  笔者按

  该案件反映了有限合伙人LP在私募基金中出资占比极高但放弃投资决策权的典型合规争议,涉及专业基金管理人的资质评估、有限合伙人事务执行边界、管理费预付合理性问题,也涉及关联交易防范及投资者保护机制等核心问题。其处理方式为同类架构提供了重要的参考样本。