国家税务总局公告2024年第2号 国家税务总局关于办理2023年度个人所得税综合所得汇算清缴事项的公告
发文时间:2024-1-31
文号:国家税务总局公告2024年第2号
时效性:全文有效
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  根据个人所得税法及其实施条例、税收征收管理法及其实施细则等有关规定,现就办理2023年度个人所得税综合所得汇算清缴(以下简称汇算)有关事项公告如下:


  一、汇算的主要内容


  2023年度终了后,居民个人(以下称纳税人)需要汇总2023年1月1日至12月31日取得的工资薪金、劳务报酬、稿酬、特许权使用费等四项综合所得的收入额,减除费用6万元以及专项扣除、专项附加扣除、依法确定的其他扣除和符合条件的公益慈善事业捐赠后,适用综合所得个人所得税税率并减去速算扣除数(税率表见附件1),计算最终应纳税额,再减去2023年已预缴税额,得出应退或应补税额,向税务机关申报并办理退税或补税。具体计算公式如下:


  应退或应补税额=[(综合所得收入额-60000元-“三险一金”等专项扣除-子女教育等专项附加扣除-依法确定的其他扣除-符合条件的公益慈善事业捐赠)×适用税率-速算扣除数]-已预缴税额


  汇算不涉及纳税人的财产租赁等分类所得,以及按规定不并入综合所得计算纳税的所得。


  二、无需办理汇算的情形


  纳税人在2023年已依法预缴个人所得税且符合下列情形之一的,无需办理汇算:


  (一)汇算需补税但综合所得收入全年不超过12万元的;


  (二)汇算需补税金额不超过400元的;


  (三)已预缴税额与汇算应纳税额一致的;


  (四)符合汇算退税条件但不申请退税的。


  三、需要办理汇算的情形


  符合下列情形之一的,纳税人需办理汇算:


  (一)已预缴税额大于汇算应纳税额且申请退税的;


  (二)2023年取得的综合所得收入超过12万元且汇算需要补税金额超过400元的。


  因适用所得项目错误或者扣缴义务人未依法履行扣缴义务,造成2023年少申报或者未申报综合所得的,纳税人应当依法据实办理汇算。


  四、可享受的税前扣除


  下列在2023年发生的税前扣除,纳税人可在汇算期间填报或补充扣除:


  (一)减除费用6万元,以及符合条件的基本养老保险、基本医疗保险、失业保险等社会保险费和住房公积金等专项扣除;


  (二)符合条件的3岁以下婴幼儿照护、子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或住房租金、赡养老人专项附加扣除;


  (三)符合条件的企业年金和职业年金、商业健康保险、个人养老金等其他扣除;


  (四)符合条件的公益慈善事业捐赠。


  同时取得综合所得和经营所得的纳税人,可在综合所得或经营所得中申报减除费用6万元、专项扣除、专项附加扣除以及依法确定的其他扣除,但不得重复申报减除。


  纳税人与其配偶共同填报3岁以下婴幼儿照护、子女教育、大病医疗、住房贷款利息及住房租金等专项附加扣除的,以及与兄弟姐妹共同填报赡养老人专项附加扣除的,需要与其他填报人沟通填报扣除金额,避免超过规定额度或比例填报专项附加扣除。纳税人填报不符合规定的,一经发现,税务机关将通过手机个人所得税APP、自然人电子税务局网站或者扣缴义务人等渠道进行提示提醒。根据《财政部 税务总局关于个人所得税综合所得汇算清缴涉及有关政策问题的公告》(2019年第94号)有关规定,对于拒不更正或者不说明情况的纳税人,税务机关将暂停其享受专项附加扣除。纳税人按规定更正相关信息或者说明情况后,可继续享受专项附加扣除。


  五、办理时间


  2023年度汇算办理时间为2024年3月1日至6月30日。在中国境内无住所的纳税人在3月1日前离境的,可以在离境前办理。


  六、办理方式


  纳税人可自主选择下列办理方式:


  (一)自行办理。


  (二)通过任职受雇单位(含按累计预扣法预扣预缴其劳务报酬所得个人所得税的单位)代为办理。


  纳税人提出代办要求的,单位应当代为办理,或者培训、辅导纳税人完成汇算申报和退(补)税。


  由单位代为办理的,纳税人应提前与单位以书面或者电子等方式进行确认,补充提供2023年在本单位以外取得的综合所得收入、相关扣除、享受税收优惠等信息资料,并对所提交信息的真实性、准确性、完整性负责。纳税人未与单位确认请其代为办理的,单位不得代办。


  (三)委托受托人(含涉税专业服务机构或其他单位及个人)办理,纳税人需与受托人签订授权书。


  单位或受托人为纳税人办理汇算后,应当及时将办理情况告知纳税人。纳税人发现汇算申报信息存在错误的,可以要求单位或受托人更正申报,也可自行更正申报。


  七、办理渠道


  为便利纳税人,税务机关为纳税人提供高效、快捷的网络办税渠道。纳税人可优先通过个税APP及网站办理汇算,税务机关将为纳税人提供申报表项目预填服务;不方便通过上述方式办理的,也可以通过邮寄方式或到办税服务厅办理。


  选择邮寄申报的,纳税人需将申报表寄送至按本公告第九条确定的主管税务机关所在省、自治区、直辖市和计划单列市税务局公告的地址。


  八、申报信息及资料留存


  纳税人办理汇算,适用个人所得税年度自行纳税申报表(附件2、3),如需修改本人相关基础信息,新增享受扣除或者税收优惠的,还应按规定一并填报相关信息、提供佐证材料。纳税人需仔细核对,确保所填信息真实、准确、完整。


  纳税人、代办汇算的单位,需各自将专项附加扣除、税收优惠材料等汇算相关资料,自汇算期结束之日起留存5年。


  存在股权(股票)激励(含境内企业以境外企业股权为标的对员工进行的股权激励)、职务科技成果转化现金奖励等情况的单位,应当按照相关规定进行报告、备案。同时,纳税人在一个纳税年度内从同一单位多次取得股权激励的,由该单位合并计算扣缴税款。纳税人在一个纳税年度内从不同单位取得股权激励的,可将之前单位取得的股权激励有关信息提供给现单位并由其合并计算扣缴税款,也可在次年3月1日至6月30日自行向税务机关办理合并申报。


  九、受理申报的税务机关


  按照方便就近原则,纳税人自行办理或受托人为纳税人代为办理的,向纳税人任职受雇单位的主管税务机关申报;有两处及以上任职受雇单位的,可自主选择向其中一处申报。


  纳税人没有任职受雇单位的,向其户籍所在地、经常居住地或者主要收入来源地的主管税务机关申报。主要收入来源地,是指2023年向纳税人累计发放劳务报酬、稿酬及特许权使用费金额最大的扣缴义务人所在地。


  单位为纳税人代办汇算的,向单位的主管税务机关申报。


  为方便纳税服务和征收管理,汇算期结束后,税务部门将为尚未办理汇算申报、多次股权激励合并申报的纳税人确定其主管税务机关。


  十、退(补)税


  (一)办理退税


  纳税人申请汇算退税,应当提供其在中国境内开设的符合条件的银行账户。税务机关按规定审核后,按照国库管理有关规定办理税款退库。纳税人未提供本人有效银行账户,或者提供的信息资料有误的,税务机关将通知纳税人更正,纳税人按要求更正后依法办理退税。


  为方便办理退税,2023年综合所得全年收入额不超过6万元且已预缴个人所得税的纳税人,可选择使用个税APP或网站提供的简易申报功能,便捷办理汇算退税。


  申请2023年度汇算退税及其他退税的纳税人,如存在应当办理2022年及以前年度汇算补税但未办理,或者经税务机关通知2022年及以前年度汇算申报存在疑点但未更正或说明情况的,需在办理2022年及以前年度汇算申报补税、更正申报或者说明有关情况后依法申请退税。


  (二)办理补税


  纳税人办理汇算补税的,可以通过网上银行、办税服务厅POS机刷卡、银行柜台、非银行支付机构等方式缴纳。邮寄申报并补税的,纳税人需通过个税APP及网站或者主管税务机关办税服务厅及时关注申报进度并缴纳税款。


  汇算需补税的纳税人,汇算期结束后未申报补税或未足额补税的,一经发现,税务机关将依法责令限期改正并向纳税人送达有关税务文书,对已签订《税务文书电子送达确认书》的,通过个税APP及网站等渠道进行电子文书送达;对未签订《税务文书电子送达确认书》的,以其他方式送达。同时,税务机关将依法加收滞纳金,并在其个人所得税《纳税记录》中予以标注。


  纳税人因申报信息填写错误造成汇算多退或少缴税款的,纳税人主动或经税务机关提醒后及时改正的,税务机关可以按照“首违不罚”原则免予处罚。


  十一、汇算服务


  税务机关推出系列优化服务措施,加强汇算的政策解读和操作辅导力度,分类编制办税指引,通俗解释政策口径、专业术语和操作流程,多渠道、多形式开展提示提醒服务,并通过个税APP及网站、12366纳税缴费服务平台等渠道提供涉税咨询,帮助纳税人解决疑难问题,积极回应纳税人诉求。


  汇算开始前,纳税人可登录个税APP及网站,查看自己的综合所得和纳税情况,核对银行卡、专项附加扣除涉及人员身份信息等基础资料,为汇算做好准备。


  为合理有序引导纳税人办理汇算,提升纳税人办理体验,主管税务机关将分批分期通知提醒纳税人在确定的时间段内办理。同时,税务部门推出预约办理服务,有汇算初期(3月1日至3月20日)办理需求的纳税人,可以根据自身情况,在2月21日后通过个税APP预约上述时间段中的任意一天办理。3月21日至6月30日,纳税人无需预约,可以随时办理。


  对符合汇算退税条件且生活负担较重的纳税人,税务机关提供优先退税服务。独立完成汇算存在困难的年长、行动不便等特殊人群提出申请,税务机关可提供个性化便民服务。


  十二、其他事项


  《国家税务总局关于个人所得税自行纳税申报有关问题的公告》(2018年第62号)第一条、第四条与本公告不一致的,依照本公告执行。


  根据《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》(2023年第28号)规定,在2024年1月1日至2025年12月31日期间,纳税人出售自有住房并在现住房出售后1年内,在同一城市重新购买住房的,可按规定申请退还其出售现住房已缴纳的个人所得税,具体服务与征管规定参照《国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》(2022年第21号)执行。


  特此公告。


  附件:


  1.个人所得税税率表(综合所得适用)


  2.个人所得税年度自行纳税申报表(A表、简易版、问答版)


  3.个人所得税年度自行纳税申报表(B表)


国家税务总局


2024年1月31日


关于《国家税务总局关于办理2023年度个人所得税综合所得汇算清缴事项的公告》的解读


  为认真落实中央经济工作会议部署,切实维护纳税人合法权益,帮助纳税人顺利规范完成2023年度个人所得税综合所得汇算清缴(以下简称汇算),税务总局在充分听取纳税人、扣缴义务人、专家学者和社会公众的意见建议基础上,制发了《国家税务总局关于办理2023年度个人所得税综合所得汇算清缴事项的公告》(以下简称《公告》)。现解读如下:


  一、《公告》的基本框架和主要内容是什么?


  2019年新个人所得税法施行,标志着我国建立了综合与分类相结合的个人所得税制。新税法要求年度终了后,纳税人需汇总工资薪金、劳务报酬、稿酬、特许权使用费等四项综合所得合并计税,向税务机关办理汇算并结清应退或应补税款。得益于纳税人、扣缴义务人、中介机构、相关部门等社会各界的共同努力,前四次汇算平稳有序,汇算制度的稳定性和便利性不断提高。因此,《公告》在总体延续前四次汇算公告的基本框架和主要内容的基础上,进一步优化了纳税服务举措,并对汇算中的易错点提示提醒,便于纳税人更便捷、更准确地完成汇算。


  《公告》共有十二条。第一条至第四条,主要明确汇算的内容、无需办理汇算的情形、需要办理汇算的情形以及纳税人可享受的专项附加扣除、其他扣除等税前扣除;第五条至第九条,主要明确了汇算的办理时间、方式、渠道、申报信息及资料留存、受理税务机关等内容;第十条,主要对办理汇算退(补)税的流程和要求作出具体规定;第十一条,主要围绕税务机关提供的纳税服务、预约办税、优先退税等事项进行说明;第十二条,主要明确有关条款的适用关系。


  二、与以前年度相比,《公告》的主要变化有哪些?


  《公告》总体上延续了前几次汇算公告的框架与内容。主要的变化有:


  一是在第六条“办理方式”部分,进一步延长汇算代办确认时间。对纳税人有代办需求的,不再要求其必须在4月30日前与单位确认委托关系,为纳税人、单位办理汇算留足更加充分的时间。


  二是在第八条“申报信息及资料留存”部分,根据《财政部 税务总局关于延续实施上市公司股权激励有关个人所得税政策的公告》(2023年第25号)的有关规定,股权激励单独计税政策延期至2027年底。纳税人一个纳税年度内取得两次以上(含两次)股权激励的,应合并计算纳税,本着便利纳税人操作的原则,《公告》对纳税人取得两次以上股权激励的情形,进一步明确了多次股权激励合并申报的方式、时间和地点。


  三是在第十条“退(补)税”部分,对未足额申报补缴税款的纳税人,进一步明确了汇算有关文书送达的规定,以督促未申报补税以及未足额缴税的纳税人依法履行纳税义务。


  四是在第十一条“汇算服务”部分,进一步完善了预约办税制度。考虑到今年春节假期较晚,将汇算预约办税起始时间调整为2月21日。


  三、今年汇算新推出了哪些优化服务举措?


  今年汇算在持续优化纳税服务的基础上,又新推出了以下便利化举措:


  (一)进一步扩大优先退税服务范围。对年收入额6万元以下且已预缴个人所得税的纳税人,在之前年度提供个人所得税APP、自然人电子税务局网站简易申报快速办理服务的基础上,进一步提供优先退税服务,不断提升纳税人的获得感。


  (二)进一步拓展汇算申报表项目预填服务。依托国家医疗保障局、人力资源和社会保障部向税务部门共享的医疗费用数据、个人养老金数据,为纳税人提供大病医疗专项附加扣除信息、个人养老金信息预填服务,为纳税人提供更好的申报体验。


  (三)进一步优化纳税人个税APP操作体验。升级个税APP版本,重构频道页面,重新设计功能图标,避免业务功能交叉,一体化展示办(理)查(询)事项,更加突出“待办”提示,纳税人体验将更加友好。


  四、今年对未依法办理汇算的纳税人有哪些监管措施?


  从近几年汇算情况看,大多数纳税人能够如实填报收入和扣除信息,依法履行纳税义务。但税务部门在核查中也发现,小部分纳税人通过虚假、错误填报收入或扣除,以达到多退税款或少缴税款的目的。在今年汇算中,将从以下几方面加强监管提醒:


  (一)加强对错误填报专项附加扣除纳税人的监管提醒。对于不按照规定填报专项附加扣除的情形,比如存在夫妻双方各自按照100%比例填报子女教育专项附加扣除、或者篡改证明资料享受大病医疗专项附加扣除等,一经发现,税务机关将通过个税APP、网站或扣缴义务人等渠道进行提示提醒。纳税人新增享受扣除或者税收优惠的,应当一并填报相关信息、提供佐证材料。纳税人拒不更正或者不说明情况的,税务机关将按照《财政部 税务总局关于个人所得税综合所得汇算清缴涉及有关政策问题的公告》(2019年第94号)规定暂停其享受专项附加扣除。纳税人按规定更正相关信息或者说明情况后,可继续享受专项附加扣除。


  (二)加强对未申报补税或未足额补税纳税人的监管提醒。对于汇算需补税的纳税人,在汇算期结束后未申报补税或未足额补税的,一经发现,税务机关将依法通过手机个税APP、网站等电子渠道及其他方式向纳税人送达税务文书,责令其限期改正,并依法加收滞纳金,同时在其个人所得税《纳税记录》中予以标注。


  请广大纳税人依法如实办理个税汇算,并按照法律规定切实对提交信息的真实性、准确性、完整性负责。对于存在虚假填报、篡改证明材料等严重情节的,税务部门将依法严肃处理,并纳入税收监管重点人员名单,对其以后3个纳税年度申报情况加强审核;情节恶劣的,税务机关将依法依规立案稽查。


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  总分机构办理企业所得税汇总纳税备案,无需线下提交纸质资料,可直接通过电子税务局完成申请、填报、提交,系统还提供预填报、提醒填报等便民服务,办理后可实时查询事项进度及审核结果。

  电子税务局操作入口统一为:依次点击【我要办税】→【综合信息报告】→【特定涉税信息报告】→【汇总纳税报告】,进入该模块后,按首次办理和非首次办理区分操作流程,总机构与分支机构的填报要求也各有不同,需重点关注填报细节。

  (一)首次办理汇总纳税报告

  首次办理的核心是完整、准确填报汇总纳税相关基础信息,总机构与分支机构需按自身身份完成填报,且分支机构备案必须以总机构先备案为前提,若总机构未将该分支机构纳入备案范围,分支机构备案流程会被系统阻断,同时分支机构备案的有效期起止,需与总机构备案信息保持完全一致。

  1.总机构首次办理:进入【汇总纳税报告】填报界面后,据实填写并确认四大类信息→总体信息、下一级机构信息、总机构项目部信息、总机构独立生产经营部门。其中“下一级机构信息”为核心栏次,需勾选需要纳入汇总纳税的分支机构,未勾选则视为不添加该分支机构,所有信息核对无误后点击【提交】即可。

  2.分支机构首次办理:进入填报界面后,仅需填写并确认两类信息→汇总纳税企业总体信息、上一级机构信息,信息确认无偏差后点击【提交】。需注意有效期起的填报规则:当年新成立的分支机构,有效期起为成立季度的季初;非当年新成立的分支机构,有效期起为当年年初。

  (二)非首次办理汇总纳税报告

  非首次办理主要涉及已备案信息的查看、变更,或新增分支机构的汇总纳税备案,进入【汇总纳税报告】模块后,系统将直接跳转至已办理记录列表页面,总机构与分支机构按以下规则操作:

  1.总机构非首次办理可在列表页面对已办备案记录进行查看、变更,也可发起新增备案操作。关键注意事项:新增或变更时,“下一级机构信息”需勾选全部分支机构,包括已纳入汇总纳税的分支机构、不参与汇总纳税的分支机构,若取消某一分支机构的勾选,系统将视为删除该分支机构的汇总纳税备案。

  2.分支机构非首次办理:操作更为简便,直接在已办理记录列表页面,根据实际需求完成备案记录的查看、新增或变更即可,所有操作均在线上完成,无需额外补充资料。

  所有备案信息填写、操作完成后提交申请,企业可通过电子税务局【办税进度及结果信息查询】模块,实时查看备案审核结果,审核通过后,即可按汇总纳税模式办理企业所得税申报。

  二、汇总纳税申报:总分支各司其职,按预缴与年度区分流程

  完成汇总纳税备案后,总分机构需按“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算”的原则办理企业所得税申报,总机构负责统一计算企业整体的应纳税所得额,办理年度汇算清缴,分支机构则按总机构分配的比例及税额就地预缴,且分支机构申报需以总机构先申报为前提,总机构未完成申报的,分支机构无法发起申报操作。

  (一)总机构申报流程:季度预缴+年度汇算,需填报分配表

  总机构的企业所得税申报分为季度预缴和年度汇算两个环节,均通过电子税务局办理,核心区别在于填报的申报表及附表不同,其中所得税分配表为汇总纳税申报的核心附表,需准确填报分支机构的税款分摊比例及金额。

  1.季度预缴申报:操作入口为【我要办税】→【税费申报及缴纳】→【居民企业(查账征收)企业所得税月(季)度申报】。进入填报界面后,先据实填写《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表》的核心栏次,包括营业收入、营业成本、利润总额等,再同步填报A202000《企业所得税汇总纳税总分支机构所得税分配表》,核对分配比例、分摊税额等信息无误后,提交申报即可。

  2.年度汇算申报:操作入口为【我要办税】→【税费申报及缴纳】→【居民企业(查账征收)企业所得税年度申报】。填报流程为先完成企业所得税年度纳税申报表主表(A类)的填写,再逐一填报相关附表,其中汇总纳税专属附表为A109000《跨地区经营汇总纳税企业年度分摊企业所得税明细表》、A109010《企业所得税汇总纳税分支机构所得税分配表》,确保总分机构的收入、成本、分摊税额等数据勾稽关系无误后,完成年度申报提交。

  (二)分支机构申报流程:仅需核实分摊信息,确认后提交

  分支机构无需自行计算应纳税所得额及应纳税额,申报流程更为简化,且仅需办理企业所得税季度预缴申报(年度汇算由总机构统一办理)。

  具体操作:登录电子税务局,依次点击【我要办税】→【税费申报及缴纳】→【居民企业(查账征收)企业所得税月(季)度申报】,进入界面后,系统会自动传递由总机构填报的分支机构本期分摊比例及税额,分支机构仅需对该部分信息进行核实、确认,若信息无偏差,直接点击【提交申报】即可;若发现分摊信息有误,需先联系总机构完成申报表更正,再重新进行确认申报。

  三、核心实操要点总结

  1.备案环节:分支机构备案“先总后分”,有效期起止与总机构保持一致,总机构非首次备案需勾选全部分支机构;

  2.申报环节:分支机构申报“先总后分”,无总机构申报记录则无法操作,分支机构仅需核实分摊信息,无需自行计算;

  3.表单环节:总机构预缴填A202000分配表,年度汇算填A109000、A109010附表,为汇总纳税申报的核心表单,需确保数据准确;

  4.查询环节:备案及申报的办理进度、审核结果,均可通过电子税务局对应查询模块实时查看,全程线上留痕,便于企业核对。

  总分机构企业所得税汇总纳税的核心,在于备案与申报的流程衔接及数据一致性,只要严格按照上述操作步骤完成备案,据实填报申报表及分配表,即可顺利完成全程涉税操作,规避因流程不合规、数据不准确导致的涉税风险。

租入长期资产、住房租赁企业、投资性房地产的进项调整

  本文是对《长期资产的进项抵扣与调整》中的租入长期资产、投资性房地产的进项调整等内容的修改。

  营改增下,租入资产混合用途的可以全额抵扣,增值税法下,租入资产不再适用混合用途全额抵扣政策,应该适用“简易计税、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的进项税额不得抵扣”,或者,“一般纳税人购进货物(不含固定资产)、服务,用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目和不得抵扣非应税交易而无法划分不得抵扣的进项税额的,应当按照销售额或者收入占比逐期计算当期不得抵扣的进项税额,并于次年1月的纳税申报期内进行全年汇总清算”的规定,具体情况具体判断。

  2026年起,一般纳税人出租老项目不动产,不可以分不同的老项目不动产分别适用简易计税或一般计税,应对所有的老项目不动产出租全部适用简易计税,或全部适用一般计税。

  住房租赁企业对个人(自然人、小规模个体户)出租可以适用简易计税,对其他承租方出租需要适用一般计税,那这样就会出现一个项目存在不同的计税方式,但这并不违背“一般纳税人应当就同一简易计税方法项目的全部应税交易一并选择适用简易计税方法。”的规定。住房租赁企业对个人出租的所有收入适用简易计税,不是适用不动产老项目简易计税,适用的是承租方为个人的简易计税。

  住房租赁企业承租房产(整栋房产为一个产权,含住房和底商)用于出租,其中的住房出租给个人时适用简易计税,出租给其他企业等时适用一般计税,底商出租适用一般计税,住房租赁企业承租这栋楼取得的进项如何抵扣?

  应该适用“适用简易计税方法计税项目对应的进项税额不得抵扣”规定,还是适用“一般纳税人购进货物(不含固定资产)、服务,用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目和不得抵扣非应税交易而无法划分不得抵扣的进项税额的,应当按照销售额或者收入占比逐期计算当期不得抵扣的进项税额,并于次年1月的纳税申报期内进行全年汇总清算。”规定。

  混合用途长期资产逐年调整的思路是:一次性取得进项,逐年按混合用途调整。改变了购进货物、服务时的一次性取得进项一次性抵扣或不得抵扣的抵扣思路。而无法划分不得抵扣进项调整思路是:一次性取得进项,按当年销售额占比划分不得抵扣进项。假设年中比如6月购进的货物、服务的进项,先是按当期销售额占比计算当期不得抵扣的进项税额,仍然要按全年销售额占比进行全年汇总清算,而不仅是6-12月的销售额占比清算。

  因此案例中,需要划分进项税额:

  方式一、直接对用于简易计税而无法划分不得抵扣的进项税额按销售额占比计算当期以及全年不得抵扣进项税额,不考虑底商等仅存在一般计税项目的情况。

  这种划分方式下,假设当年市场不好底商全年租金为零的情况下,底商对应的进项因为占比为零而被全部按简易计税调整掉。划分进项的销售额是纳税人当期或当年全部的销售额,不仅限于单个不动产的销售额。

  方式二、底商的租金为一般计税,属于可以划分的用于一般计税可以抵扣的进项。应按承租市场价格的占比划分底商对应的进项全额抵扣。剩余住房对应的进项按销售额占比计算当期以及全年用于简易计税而无法划分不得抵扣的进项税额。

  这样的方式下,一般会认为取得一项进项用于混合用途,这项进项全额都属于无法划分,不太认可对其中部分进项视为可以划分。因此建议,签订租赁合同时,分为住房租赁部分和底商租赁部分,合同分别约定租金,进项发票分别取得。租赁不动产后进行的装修改造,也应从合同区分为住房装修改造项目和底商装修改造项目,分别确定金额和取得进项发票。

  如果是以取得的公允价值计量的投资性房地产作为出租,则需要以整个产权来考虑混合用途进项调整和改变用途进项调整的问题。以公允价值模式计量的投资性房地产发生用途改变情况存在没有会计计提折旧和摊销的问题。

  2026年增值税法实施后,营改增前老项目出租依旧可以简易计税,到2027年底以前是过渡期,同时出租老项目不可以分项目分别适用简易计税或一般计税,因此2026年后投资性房地产混合用途的可能性很小。营改增阶段虽然可以分项目分别适用简易计税和一般计税,但单项目混合用途的可能性也不大。

  投资性房地产(老项目)至2027年底可以继续适用简易计税优惠。其他投资性房地产一般是专用于一般计税。但住房租赁企业出租公允价值模式计量的投资性房地产,则存在向个人出租简易计税和向其他企业出租一般计税的混合用途问题。

  公允价值计量的投资性房地产除了混合用途期间逐年调整进项,还需要考虑改变用途后的净值和进项调整问题。

  取得的公允价值模式计量的投资性房地产(原值不超过500万元)混合用途全额可以抵扣,无需考虑混合用途期间调整进项。取得的公允价值模式计量的投资性房地产(原值超过500万元),需要按规定公式以及按单项不动产混合用途期间销售额占比计算混合用途期间不得抵扣进项税额。

  取得的公允价值模式计量的投资性房地产,按整个产权确定专用于还是混合用途,不可以对产权其中的底商部分对应的进项视为用于一般计税单独划分出来。另外,当年混合用途期间,因为一般计税项目销售不佳导致销售额为零或占比很少,长期资产混合用途期间包括用于一般计税项目的进项都将被调整转出。

  公允价值模式计量的投资性房地产(混合用途原值不超过500万元,或者专用于一般计税或专用于不得抵扣项目的原值超过或不超过500万),会计核算不计提折旧或摊销,改变用途,“以会计制度计提折旧或者摊销后的余额作为长期资产净值”,余额即为原值。

  公允价值模式计量的投资性房地产(混合用途原值超过500万元),“净值是指按照本办法第十七条规定的调整年限,采用平均法计算的资产余额。”,(第9条第二种情形,其中,2025年12月31日前(含当日)已在会计制度上按照相关资产核算的部分,以会计制度计提折旧或者摊销后的余额作为长期资产净值。)。

  显然同样的投资性房地产改变用途的进项处理待遇就产生了不同。

  比如,400万的公允价值模式计量的投资性房地产(对应的进项100万)使用了19年或30年,改变用途,“不得抵扣的进项税额=长期资产对应的进项税额×(当月期初长期资产净值/长期资产原值)x100%”,100万进项全额需要调整。这显然是不合理的。

  而600万的公允价值模式计量的投资性房地产(对应的进项100万)使用了19年或30年,改变用途,需要根据“净值是指按照本办法第十七条规定的调整年限,采用平均法计算的资产余额。”规定计算,19年的只剩一年对应的进项需要调整,30年的无需调整进项。

  同样的资产、同样的会计处理,却有着不同的结果。

  这里显然是政策忽视了公允价值模式计量的投资性房地产的存在。这个问题实际上营改增阶段就已经存在了。

  “以会计制度计提折旧或者摊销后的余额作为长期资产净值”,实际是以会计折旧年限为实际使用年限来确认需要调整的进项,因为公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或摊销,硬套公式将100%进项调整,这与资产实际用于可抵扣年限或用于不可抵扣年限的实际情况不符。增值税的这一点处理与企业所得税投资性房地产不计提折旧不可以税前扣除折旧或摊销不应一样。

  公允价值模式计量的投资性房地产(混合用途原值不超过500万元,或者专用于一般计税或专用于不得抵扣项目的原值超过或不超过500万),增值税法前,可以参考企业所得税的最低折旧年限,或根据企业同类资产的会计核算折旧年限来确定“以折旧或者摊销后的余额作为长期资产净值”,增值税法后,虽然原值没有超过500万,可按长期资产的调整年限以及“净值是指按照本办法第十七条规定的调整年限,采用平均法计算的资产余额。”规定来确定净值。

  公允价值模式计量的投资性房地产(混合用途原值超过500万元),调整年限应参考“原值超过500万元后首次计提折旧或者摊销的当月开始计算”确定。

  不应出现可抵扣改变用途为不得抵扣,认为应按不能计提折旧后余额调整进项,而不得抵扣改变用途为可抵扣,认为应参考按计提折旧后余额调整进项的双标做法。

      参考政策:财政部 税务总局公告2026年第15号财政部 税务总局关于发布《长期资产进项税额抵扣暂行办法》的公告