(2021)辽06行终54号黑龙江省祥盛房地产开发有限公司宽甸分公司、国家税务总局丹东市税务局稽查局税务行政管理(税务)二审行政判决书
发文时间:2022-05-31
来源:辽宁省丹东市中级人民法院
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黑龙江省祥盛房地产开发有限公司宽甸分公司、国家税务总局丹东市税务局稽查局税务行政管理(税务)二审行政判决书

案  由 税务行政管理(税务) 案  号 (2021)辽06行终54号

发布日期 2021-05-21 浏览次数 183

辽宁省丹东市中级人民法院

行 政 判 决 书

(2021)辽06行终54号

上诉人(原审原告):黑龙江省祥盛房地产开发有限公司宽甸分公司,住所地宽甸满族自治县宽甸镇步行街祥盛地下商业城F020。

法定代表人:何吉祥,董事长。

委托代理人:张铖,男,1959年6月15日出生,满族,黑龙江省祥盛房地产开发有限公司宽甸分公司经理,住宽甸满族自治县。

委托代理人:柳鹏,辽宁兴达律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):国家税务总局丹东市税务局稽查局,住所地丹东市元宝区江城大街198号。

负责人:戴成冰,局长。

出庭应诉负责人:丁新,男,1968年11月15日出生,汉族,国家税务总局丹东市税务局稽查局副局长,住丹东市振兴区八经街56号3单元43室。

委托代理人:吕世刚,男,1969年10月28日出生,汉族,国家税务总局丹东市税务局稽查局检查科四股副股长,住丹东市振兴区。

委托代理人:任忠杰,辽宁乾朗律师事务所律师。

上诉人黑龙江省祥盛房地产开发有限公司宽甸分公司因税务行政处罚一案,不服丹东市元宝区人民法院(2020)辽0602行初3号行政判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人黑龙江省祥盛房地产开发有限公司宽甸分公司(以下简称“祥盛公司”)的委托代理人张铖、柳鹏,被上诉人国家税务总局丹东市税务局稽查局(以下简称“稽查局”)出庭应诉负责人丁新及委托代理人吕世刚、任忠杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审根据原、被告举证并经庭审质证认定,2017年7月20日被告稽查局向原告下发了税务检查通知书,通知自2017年6月12日起对原告2014年1月1日至2016年12月31日期间,涉税情况进行检查,并向原告下发了税务事项通知书,对原告2013年至2016年度各年度应补(退)税情况进行检查。被告稽查局于2018年9月29日作出丹税稽处[2018]45号税务处理决定书,认定原告违反税收管理,不进行纳税申报,不缴或少缴税款,其中营业税218870.26元;城市维护建设税41372.39元;教育费附加24760.25元;地方教育费16511.65元;房产税603823.03元;城镇土地使用税-92495.88元;印花税20230元;土地增值税451229.01元;企业所得1518891.57元,以上合计2803192.28元。并依据一、《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条、第四条、第五条,《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条第二款之规定,决定原告补缴营业税218870.26元;二、根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条、第三条、第四条,决定原告补缴城建税41372.39元;三、根据《征收教育费附加的暂行规定》第二条及《国务院关于教育费附加征收问题的紧急通知》第一条,决定原告补缴教育费附加24760.25元;四、根据《关于开征地方教育费的通知》第一条、第二条及《财政部关于辽宁省地方教育费等政府性基金有关问题的复函》第二条规定,决定补缴地方教育费16511.65元;五、根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第一条、第二条、第三条之规定决定原告补缴房产税603823.03元;六、根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条、第三条、第四条及《辽宁省城镇土地使用税实施办法》第五条,《中华人民共和国税收征收管理法》第五十一条之规定,决定原告应在补缴本案查补税款前,先办理抵退城镇土地使用税92495.88元;七、根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条、第二条、第三条及《中华人民共和国印花税暂行条例实施细则》第三条之规定,决定原告应补缴印花税20230.00元;八、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定,决定原告应补缴土地增值税451229.01元;九、根据《中华人民共和国企业所得税法》第一条、第三条、第四条及《国家税务总局关于印发<企业所得税核准征收办法(试行)>的通知》决定原告应补缴企业所得税1518891.57元。2018年9月29日被告稽查局作出丹税稽罚[2018]38号税务行政处罚决定书,认定原告违反税收管理,不进行纳税申报,少缴营业税218870.26元;城市维护建设税41372.39元;房产税603823.03元;印花税20230.00元,扣除多缴城镇土地使用税92495.88元,净应补税款总计791799.80元。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条第二款的规定,对原告作出以应补各税净额791799.80元为罚款基数,处0.5倍罚款,总计处以罚款395899.90元。被告稽查局作出丹税稽处[2018]45号税务处理决定书后,原告在法定期间内向丹东市税务局提出行政复议申请,丹东市税务局于2018年12月10日作出丹税复不受[2018]2号《行政复议不予受理决定书》。被告稽查局于2018年9月29日作出丹税稽罚[2018]38号《税务行政处罚决定书》,期间,被告稽查局于2018年8月20日向原告作出丹税稽罚告[2018]20号《税务行政处罚事项告知书》,于2018年8月27日向原告发出丹税稽听(2018)第1001号《税务行政处罚听证通知书》,并就处罚事项于2018年9月4日进行了听证,履行了行政处罚程序。处罚决定书于2019年2月14日向原告送达,原告不服向本院提起行政诉讼。本院于2019年8月1日作出(2019)辽0602行初13号《行政判决书》,以被告稽查局作出的丹税稽罚[2018]38号税务行政处罚决定,认定原告违反税收管理,不进行纳税申报,少缴营业税、城市维护建设税、房产税、印花税共计791799.80元,其认定的事实依据与被告稽查局作出的丹税稽处[2018]45号税务处理决定书所认定的事实及应补缴税款款项一致,根据本案查明事实,被告所作出的处理决定与处罚决定都是于2018年9月29日作出的,在处理决定尚未发生法律效力的情况下,同时依据复议决定认定的事实对原告作出行政处罚决定,认定原告存在违反税收管理,不进行纳税申报,少缴税款,属认定事实不清为由,判决撤销稽查局于2018年9月29日作出的丹税稽罚[2018]38号税务行政处罚决定。后被告稽查局于2019年10月18日作出丹税稽罚[2019]59001号《税务行政处罚决定书》,原告不服,向本院提起行政诉讼。

原审法院认为,根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五条、第十四条,《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九条的规定,被告稽查局对其所作的被诉具体行政行为享有职权,本院予以确认。本案被告稽查局作出的丹税稽罚[2019]59001号税务行政处罚决定,认定原告违反税收管理,不进行纳税申报,少缴营业税、城市维护建设税、房产税、印花税共计791,799.80元,其认定的事实依据是被告稽查局作出的丹税稽处[2018]45号《税务处理决定书》,所认定的事实及应补缴税款款项一致,根据本案查明事实,被告所作出的处理决定已发生法律效力,认定原告存在违反税收管理,不进行纳税申报,少缴税款,认定事实清楚,证据确实充分。原告诉称其不是本案的纳税主体,根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条的规定,原告作为房屋的产权所有人应缴纳房产税。原告认为其与春龙物业就房屋租赁关系尚未解决,应按合同约定由使用人春龙物业缴纳,不符合上述规定,不能以双方合同约定税款由春龙物业缴纳来对抗行政法规规定,应按合同关系通过其他途径解决。关于原告提出已缴纳营业税32409.76元,应当在应补营业税额中扣除的请求,因原告提供的证据税收完税证明中所记载的为增值税而并非营业税,因此其主张本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定,判决如下:驳回原告黑龙江省祥盛房地产开发有限公司宽甸分公司的诉讼请求。案件受理费50元,由原告黑龙江省祥盛房地产开发有限公司宽甸分公司负担。

上诉人祥盛公司上诉称,请求:1、撤销原审行政判决,改判撤销被上诉人作出的处罚决定;2、被上诉人承担本案诉讼费。理由:1、被上诉人作出的处罚决定对不交税款予以罚款项目中,营业税补交数额认定事实错误,应当扣除向税务机关缴纳的营业税32.409.76元。另外,宽甸新天地时尚购物广场商铺的实际经营者和使用者是宽甸春龙物业服务有限公司,而非上诉人。按上诉人同宽甸春龙物业服务有限公司签订的合同约定,纳税主体应当是宽甸春龙物业服务有限公司。被上诉人对上诉人检查各税申报缴纳情况期限是2013年1月1日-2016年12月31日,其中2015年4月20日前、2016年10月7日后应当为合理部分,2015年4月20日-2016年10月6日期间,上诉人没有经营和使用宽甸新天地时尚购物广场商铺,不应当是税收法规规定的纳税主体。2、被上诉人作出的处罚决定适用法律错误。按照《中华人民共和国房地产税暂行条例》第二条、辽地税函【2001】181号文件规定,上诉人自2015年4月20日起止2016年10月6日,不具备纳税义务人主体资格。故被上诉人作出税务处罚决定在认定事实和适用法律法规上均存在错误。综上,请求二审法院依法裁判。

被上诉人稽查局答辩称:一审判决认定事实清楚,适用法律正确,不同意上诉人的上诉请求。被上诉人作出涉案处罚决定证据确凿,适用法律法规正确,被上诉人同意原审判决结果。理由:1、本案处罚决定认定上诉人违法事实少缴纳税额为791799.80元,是依据已经发生法律效力丹税稽处[2018]45号《税务处理决定书》,处罚决定与该生效处理决定认定事实及应当补的数额一致。2、被上诉人作出的处罚决定依据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条二款规定,适用法律正确。3、关于是否应当从应补营业税中扣除32409.76元,上诉人提交的凭证是增值税完税凭证,税款所属期2016年8月和2016年11月,上诉人缴纳32409.76元不仅不在前述期限内,且缴纳的是增值税,与补缴并处罚营业税无关。4、依照《中华人民共和国税收征收管理法》第四条,《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定,上诉人是应当纳税法定纳税人,不应以上诉人与任何人约定改变纳税责任,根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三条二款规定,上诉人与他人约定因违法应当是无效的。5、关于法律法规适用问题,上诉人主张适用辽地税函【2001】181号文件规定,国家税务总局令41号《税收规范性文件制定管理办法》第12条1款规定:谁作出相关规定就由谁负责解释,也就是说181号文件应当由制定机关辽宁省地方税务局作为制定机关负责解释。辽宁省地方税务局以回复上诉人信访件方式对本案是否适用181号文件作出解释,认定本案所涉处理决定和处罚决定是在充分调查取证后作出,认定事实清楚,适用税收政策依据准确无误,依法维持,足以说明本案不适用辽地税函【2001】181号文件规定正确。

上诉人、被上诉人一审向法院提交的证据均已随案移送本院。经审查本院对上诉人、被上诉人提交证据的认证意见与原审认证意见一致。

本院根据本案的有效证据认定的事实与原审一致。

庭审辩论中,各方当事人围绕本案的争议焦点即1、被上诉人作出被诉处罚决定有无事实根据;2、适用法律是否正确;对处罚决定及原审判决的合法性进行了辩论。各方当事人的辩论观点与其上诉和答辩观点一致。

本院认为,根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五条、第十四条,《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九条的规定,被上诉人稽查局具有作出被诉处罚决定的职权,本院予以确认。本案中,被上诉人于2018年9月29日作出丹税稽处[2018]45号税务处理决定书中,认定上诉人存在违反税收管理,不进行纳税申报,少缴营业税、城市维护建设税、房产税、印花税共计791,799.80元。该处理决定已经发生法律效力。被上诉人基于该处理决定认定的违法事实对上诉人作出处罚决定认定事实清楚,适用法律正确,原审判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当。关于上诉人提出应当扣除营业税32,409.76元问题。因上诉人提交的完税凭证系增值税完税凭证,而非营业税凭证,其主张与事实不符,本院不予支持。关于上诉人主张按照辽地税函【2001】181号文件规定,上诉人不属于纳税主体的一节,根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条的规定,房产税由产权所有人缴纳。上诉人系涉案房屋的产权所有人,按照上述规定,属于纳税义务人,上诉人与案外人春龙公司关于房屋租赁的约定,不符合辽地税函【2001】181号文件规定的情形,亦不能免除其纳税义务。

综上,上诉人的上诉请求和理由,没有事实根据和法律依据,本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条一款(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费50元,由上诉人黑龙江省祥盛房地产开发有限公司宽甸分公司负担。

本判决为终审判决。

审判长  张广林

审判员  李 莉

审判员  仲莉宇

二〇二一年五月十三日

法官助理张泓泉

书记员高婧涵


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业务招待费这样做,就可以税前扣除了

业务招待费超标扣除是每个企业都会面临的问题,也是所得税汇算时涉及调整最多的成本费用项目。对其不能税前扣除的部分直接增加应纳税所得额,也就直接增加了企业的税收负担。因此,对于业务招待费的列支,应引起企业财务人员的高度重视,特别是一些与餐费相关的支出,如何区分显得尤为重要。在日常工作中,应注意仔细分析经济业务发生的实质,避免将不属于业务招待费的内容列入业务招待费核算。

但在业务招待费的范围上,不论是财务会计制度还是税法都未给予准确的界定。面对一些业务招待费的财务与税务处理问题,很多财务人员却无所适从。那究竟应该如何来把握,才能够税前扣除呢?

一、做好业务招待费的税前扣除的管理。

(一)应能够提供证明真实性的足够的有效凭证或资料,凭证资料具体包括发票、被取消的支票、收据、销售帐单、会计帐目、纳税人或其他方面的证词。如:费用金额、费用发生时间、地点、商业目的、企业与被招待人之间的业务关系等等。

(二)必须符合税前扣除的条件和原则:

企业开支的业务招待费必须是正常和必须且要数额合理;业务招待费支出要与与经营活动“直接相关”;必须有足够的有效凭证证明其相关性;

二、把握好两个涉税边界。

(一)企业经营行为和个人行为混合支出的边界把握。

混合支出是指:由于营利及个人原因所发生的费用,这些支出应分为商业招待及个人消费部分,并按照各自适用的规定进行扣除。此外,某些特定类型的混合性支出(如个人爱好/度假住房)等费用,还要正确运用特殊的规定,享受税收优惠,使这类费用达到全部或部分的税前扣除。

(二)正常性、必要性及数额合理性的边界把握。

正常的费用是指在取得某一所得活动中正常发生的;该费用是普遍的,可以接收的费用。必要的费用是指对纳税人取得所得的活动来说,是适当和有帮助的费用。大多数情况下,法侓倾向于接受纳税人对支出,在经营上的必要性的判断。数额合理性是指一项费用要想得以扣除,还要在数量上具有合理性,而公平市场价格是其中很重要的因素。

三、做好费用的严格管理与准确分类。

(一)差旅费与交际应酬费的划分

  面对业务人员出差报销的大量票据:出差短短几天,餐票却有好几千元,还有大额的购物发票,这么大的餐费、购物支出,财务人员该如何处理?

  1、账务处理:

  财务人员首先分清费用的实际支付名目,即这些费用哪些是出差人员的正常餐费支出,哪些是招待客户的支出,哪些是为客户购买礼品的支出。一般情况下,企业对于出差人员的餐费支出都是一定标准的。然后,按照分好的费用,将属于个人正常差旅餐费支出计入“管理费用——差旅费”等科目,将招待客户的餐费及赠送客户礼品计入“营销费用——业务招待费”等科目。

  2、税务处理:

  (1)增值税:员工出差取得的飞机票、高铁票,手机票和酒店餐票不可以抵扣增值税进项税,但是住宿费如果取得增值税专用发票,是可以抵扣进项税的。

(2)企业所得税:

计入差旅费的支出,属于正常的经营支出,可以在税前全额扣除。但如果税务机关需要提供证明材料的,需提供证明材料。差旅费的证明材料应包括:出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等。

  计入业务招待费的部分,需要按照《企业所得税法》的规定做相应的纳税调整处理。

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十三条规定: “企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出,按照发生额的60%扣除,但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰”。

 (二)会议费与业务招待费的区分

  一些企业特别是一些大型企业,在全国各地设有办事机构或分子公司,为了及时掌握各地情况及部署下一步工作,会定期或不定期在公司总部召开会议。各办事机构或分子公司的人员在开会期间的住宿费、餐费、会议费等应如何处理呢?

  实际工作中,有的企业为方便省事或公司没有大型的会议厅,而租用综合性酒店,即住宿、就餐、会议均在一个酒店,会议结束由酒店统一开具会议费发票;有的企业有自己的会议厅,开会在本企业进行,与会人员的住宿与餐费由宾馆承担或由宾馆与饭店分别承担,会议结束,宾馆开具住宿费发票,饭店开具餐费发票;也有的企业的会议室、职工住宿、职工就餐分不同地点,分别取得会议费、住宿费、餐费发票。

  1、账务处理:

  根据企业准则对会计信息质量“实质重于形式原则”的要求,企业无论是否取得发票,发票的开具内容是否为会议费,只要是与此次会议费有关的支出,均应按其费用实质,作为“管理费用——会议费”或“营销费用——会议费”核算。

  2、税务处理:

  企业所得税:企业为经营而发生的会议费允许税前扣除。但需提供相关的证明文件。

  《企业所得税税前扣除凭证管理办法》国家税务总局公告2018年第28号文件规定:

第五条 企业发生支出,应取得税前扣除凭证,作为计算企业所得税应纳税所得额时扣除相关支出的依据。

第七条 企业应将与税前扣除凭证相关的资料,包括合同协议、支出依据、付款凭证等留存备查,以证实税前扣除凭证的真实性。

  差旅费的证明资料包括:出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等。

   会议费证明资料包括:会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。需要注意的是在综合性酒店召开会议,最好要求酒店开具内容为“会议费”的发票,凭相关证明可以税前列支,如果分别开具“餐费、住宿费”,因存在税企分歧,就不能按会议费税前扣除,特别是餐费,应作为招待费,按税法进行纳税调增。

    (三)业务宣传费与业务招待费的区分

  为了宣传本企业的产品,订制如广告衫、印制宣传语的小礼品等。在订货会或商品展销会结束后作为礼物无偿赠送给客户。发生的这样的费用是作为业务宣传费核算还是业务招待费核算呢?

  业务宣传费是企业开展业务宣传活动所支付的费用,主要是指未通过媒体的广告性支出,包括企业发放的印有企业标志的礼品、纪念品等;

  1、账务处理:从上述对业务宣传费的定义来看,企业赠送的客户的礼品应作为业务宣传费处理。借记“销售费用——业务宣传费”贷记相关资产类科目。

  2、税务处理

  增值税:应将无偿赠送给客户的礼品视同销售处理,交纳增值税。

  企业所得税:应将此费用作为业务宣传费处理。《企业所得税法实施条例》规定:第四十四条 企业每一纳税年度发生的符合条件的广告费和业务宣传费,除国务院财政、税务主管部门另有规定外,不超过当年销售(营业)收入15%的部分,准予扣除;超过部分,准予在以后纳税年度结转扣除。  

(四)职工福利费与业务招待费的区分

  公司没有自己的食堂,为解决职工的午餐问题,统一由某餐厅供餐,由公司统一结算,结算时餐厅开具的餐费发票,对于取得餐费发票如何处理呢?

  1、账务处理

  此项费用属于在生产产品或提供劳务活动中所发生的间接人工费用,是企业为获得职工提供的服务而给予其他相关支出,是人工成本的一部分。应做为“应付职工薪酬——职工福利费”核算,而不能作为业务招待费核算。在账务处理中,应在摘要栏内注明是职工的午餐费,同时将就餐的职工姓名及天数和标准详细列明,以避免在税务稽查时,被认定为招待性质的支出。

  2、税务处理

  企业所得税:对于账务处理上列入的职工福利费部分的职工午餐费,税法是认可的,在不超过税规定的比例时,允许税前扣除。

  《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(国务院令2007年第512号)规定: “第四十条 企业发生的职工福利费支出,不超过工资薪金总额14%的部分,准予扣除。”

  《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》(国税函[2009]3号)规定:《实施条例》第四十条规定的企业职工福利费,包括以下内容:

  (一)尚未实行分离办社会职能的企业,其内设福利部门所发生的设备、设施和人员费用,包括职工食堂、职工浴室、理发室、医务所、托儿所、疗养院等集体福利部门的设备、设施及维修保养费用和福利部门工作人员的工资薪金、社会保险费、住房公积金、劳务费等。

  (二)为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利,包括企业向职工发放的因公外地就医费用、未实行医疗统筹企业职工医疗费用、职工供养直系亲属医疗补贴、供暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工食堂经费补贴、职工交通补贴等。

(三)按照其他规定发生的其他职工福利费,包括丧葬补助费、抚恤费、安家费、探亲假路费等。

掌握好以上几点,企业财务人员在日常的工作中就不会见到餐费发票就作为业务招待费处理,在平时费用发生时就做好正确划分和记录,归入不同的费用项目。从而降低企业业务招待费的账面金额,减少企业所得税纳税调整金额,从而为企业节约税负。

 

 


房地产企业以房抵债业务如何操作?

   由于资金等原因,很多房地产企业经常以开发的商品房抵偿建筑施工企业的工程款,一方面缓解了地产企业的销售压力,减少了资金占用,另一方面建筑施工企业取得抵账房,降低了工程款回收的风险。那么这种以房抵债,房地产企业如何操作呢?

一、以房抵债业务实质分析

    以房抵债,是指房地产开发企业与建筑施工企业签订《房屋抵债协议》,约定抵账房源、面积、价格、交付等事项,并确定房源的落户人,房地产企业与建筑施工企业所指定的房源落户人签定《商品房销售合同》,完成抵账房源的最终销售。

从业务实质上看,以房抵债对双方均可分为两笔业务:一是作为债务方的地产企业销售房地产,以销售所得偿还所欠建筑施工企业债务;二是作为债权方的建筑施工企业以工程款所得购买房地产。

二、房地产企业以房抵债涉及的主要税种

1、增值税

   根据《增值税暂行条例实施细则》第四条规定,单位或者个体工商户的下列行为,视同销售货物:

(一)将货物交付其他单位或者个人代销;

(二)销售代销货物;

(三)设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人,将货物从一个机构移送其他机构用于销售,但相关机构设在同一县(市)的除外;

(四)将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目;

(五)将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费;

(六)将自产、委托加工或者购进的货物作为投资,提供给其他单位或者个体工商户;

(七)将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者;

(八)将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。

因此,房地产企业以房抵账,视同销售,正常缴纳增值税。这里需要关注的是以房抵债的价格是否公允,是否得到主管税务机关的认可。

2、企业所得税

国税发[2009]31号文第七条规定:企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:

  (一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;

  (二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;

  (三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

房地产企业以房抵账,视同销售,以房屋所有权转移时按企业近期月份同类开发产品市场价格确定。

3、土地增值税

   国税发[2006]187号文件规定:房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认:

  1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

  2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

    房地产企业以房抵债,视同销售,土地增值税清算收入按上述方法确定,如果以房抵债价格低于本企业同期同类房地产的平均价格,会被税务机关重新评估核定。

三、房地产企业以房抵债涉及的会计处理

      (1)借:应付账款---应付工程款

          贷:预收账款

(2)借:预收账款

          贷:主营业务收入

           应交税费---应交增值税(销项税)

四、房地产企业以房抵债业务操作的着重关注点

1、资金流问题:

正常情况下,以房抵债的房产如果落户到该建筑施工企业,以房抵债的房款冲销应付建筑施工企业工程款即可。

但在很多情况下,为了减少二次交易环节及产生的有关税费,房产是最终落户到建筑施工企业指定的落户人头上,房地产企业是将房产销售给最终落户方。那么资金流是由落户方将房款支付给房地产企业,房地产企业再将工程款支付给建筑施工企业。

在实务中,如果房地产公司以房抵债的金额与房地产公司与建筑施工企业指定的落户人签订的《商品房销售合同》上的销售金额一致的情况下,也可由三方签订抵债协议,将债权债务关系归究于房地产和最终落户人两方身上,资金流直接由最终落户人支付给房地产公司即可。

2、价格问题:

在房地产公司以房抵债业务中,价格问题是大家处理的难点,这里需要注意,以房抵债的金额必须与房地产公司和指定落户人签定的房屋销售价格保持一致。如果三方抵债协议金额不一致时,那么不论是对于房地产公司还是最终落户人,房屋销售价格的确定都存在无法解决的问题。

以房抵债,站在房地产公司角度,抵债的金额就是房屋的销售价格。其他高于或低于以房抵债的金额,由建筑施工企业和指定的落户人双方自行协商解决,不影响房地产公司抵债的销售价格是这里的关键。在实务处理过程中务必谨慎,避免给自己带来不必要的麻烦和涉税风险。



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