土地增值税新规(国家税务总局公告2026年第3号),“六大变化”一次性给您说明白
发文时间:2026-3-18
作者:上海税务
来源:上海税务
收藏
2413

  近期,税务总局制发了《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》(国家税务总局公告2026年第3号),进一步明确土地增值税征管口径。今天,申税小微就带大家一起来看看新规要点!

  变化1:预征申报的起止时间,精准锁定→

  【起始时间】以两个时间点较早者为准:

  ①房地产开发项目首张预售许可证书(或现售备案证书)的发证当日

  ②取得预(销)售收入时间早于发证时间的,为取得首笔预(销)售收入当日

  【截止时间】自税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。

  变化2:预征的计税依据,统一口径→

  房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的

  【新】预征土地增值税的计征依据=预收款÷(1+增值税适用税率或征收率)

  【旧】土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

  【举例说明】甲公司的某地房地产开发项目,适用增值税一般计税方法,项目中的普通标准住宅,当地确定的土地增值税预征率为1.5%,某属期内取得预收款含税54500万元。

  计征依据=54500万元÷(1+9%)=50000万元。

  预征土地增值税=50000万元×1.5%=750万元。

  变化3:清算销售收入与面积,明确截止时间→

  纳税人办理土地增值税清算申报时,确认销售收入、销售面积的截止时间为税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。

  【举例说明】甲公司的某地房地产开发项目,在达到清算条件后,甲公司于2026年4月15日向主管税务机关提交清算申报资料,主管税务机关于4月20日受理,则该房地产开发项目清算时确认销售收入、销售面积的截止时间为2026年3月31日。

  变化4:规划范围外支出,土地出让合同是关键→

  纳税人取得出让土地时,与县级以上人民政府或其相关部门在土地出让合同或其补充协议中约定,在房地产开发项目规划范围外为政府建设公共设施的,实际发生的支出计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除。

  变化5:印花税与地方教育附加,税费明确可扣→

  印花税:纳税人因转让房地产缴纳的印花税,在申报土地增值税时计入“与转让房地产有关的税金”扣除。

  地方教育附加:因转让房地产缴纳的地方教育附加,视同税金予以扣除。

  变化6:尾盘销售,申报有章法→

  【申报周期】按季申报。

  【收入归集】预征申报税款所属期终了之日后至出具清算审核结论期间转让房地产所取得的收入,在税务机关出具清算审核结论后的首个纳税申报期内统一申报。

  【扣除计算】纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时,各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额不包括清算时与转让房地产有关的税金,尾盘销售发生的与转让房地产有关的税金据实扣除。

  各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额=税务机关审核确定相应类型房地产的扣除项目金额合计(不包括清算时与转让房地产有关的税金)÷相应类型房地产的可售建筑面积。

  尾盘项目扣除金额=(本期已销尾盘面积x单位建筑面积扣除项目金额)+本期实际发生的金额。

  【举例说明】甲公司的某地房地产开发项目全部为普通标准住宅,主管税务机关出具的清算审核结论确认的普通标准住宅扣除项目金额合计273000万元(其中与转让房地产有关的税金3000万元),普通标准住宅可售建筑面积90000平方米,则单位建筑面积扣除项目金额=270000万元÷90000平方米=3万元/平方米;甲公司在清算审核后的某个属期销售尾盘9000平方米,发生与转让房地产有关的税金200万元,则与此相对应的扣除项目金额=9000平方米×3万元/平方米+200万元=27200万元。

  【免税优惠】普通标准住宅当期增值额未超过扣除项目金额20%的,可申报享受土地增值税有关免税政策。

  新旧衔接:本公告自2026年1月1日起施行,此前尚未出具清算受理通知书的项目按照本公告执行,已出具清算受理通知书的项目仍按原规定执行,不再调整。

  Tips

  房地产开发企业开发新的房地产开发项目时,应向税务机关报告土地增值税项目信息。报告后生成土地增值税项目编号,用于纳税人后续土地增值税预缴、清算、尾盘等申报哦~

  路径一

  登录电子税务局,点击【我要办税】-【综合信息报告】-【税源信息报告】-【土地增值税项目报告】。

  路径二

  登录电子税务局,点击【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【财产和行为税申报】-【财产和行为税税源采集及合并申报】,点击【填表式申报】,选择“土地增值税”,点击【新增税源】,点击【新增项目报告】进入。


  来源:上海税务 2026年3月18日

  供稿:李佳健 制作:赵丽云

我要补充
0

推荐阅读

关于《国家税务总局关于〈中华人民共和国政府和挪威王国政府对所得消除双重征税和防止逃避税的协定〉及议定书生效执行的公告》的解读——主要条款与税率安排

中国与挪威对1986年2月25日签署的《中华人民共和国政府和挪威王国政府关于对所得和财产避免双重征税和防止偷漏税的协定》进行了全面修订,于2023年5月12日在奥斯陆签署了全面修订后的《中华人民共和国政府和挪威王国政府对所得消除双重征税和防止逃避税的协定》及议定书(以下简称《协定》)。

一、关于人的范围。《协定》第一条第二款纳入了关于税收透明体的规定。对于按照缔约国任何一方的税法视为完全透明或部分透明的实体或安排,缔约国一方将该实体或安排取得或通过其取得的所得作为本国居民取得所得进行税务处理的部分,应视为由缔约国一方居民取得的所得,缔约国另一方应允许就该部分所得给予协定待遇。

二、关于税种范围。《协定》在中国适用于个人所得税和企业所得税,在挪威适用于国家、郡、市征收的所得税,国家对勘探和开发海底石油资源及相关活动和作业(包括对生产的石油进行管道运输)所得征收的税收,以及国家对非居民演艺人员的报酬征收的税收。

三、关于常设机构。建筑工地,或者建筑、装配或安装工程,持续超过12个月的构成常设机构。同时,《协定》规定了关于防止合同拆分的反滥用条款,规定仅为确定是否超过12个月期限的目的,缔约国一方企业在缔约国另一方建筑工地开展活动,且这些活动在一个或者多个时间段内累计时间超过30天但不超过12个月,并且该企业的一个或多个紧密关联企业在不同时间段在同一建筑工地开展相关活动、每个时间段都超过30天的,这些不同时间段均应计入该企业在该建筑工地开展活动的时间。此外,企业通过雇员或雇用的其他人员提供劳务,包括咨询劳务,该性质的活动(为同一项目或相关联的项目)在缔约国一方任何12个月中连续或累计超过183天的构成常设机构。

四、关于股息。缔约国一方居民公司支付给缔约国另一方居民的股息,可以在缔约国一方按照该国法律征税。但是,如果股息的受益所有人是缔约国另一方居民,在受益所有人是公司且在包括股息支付日在内的365天期间均直接拥有支付股息的公司至少25%资本的情况下,所征税款不应超过股息总额的5%;在其他情况下,则不应超过股息总额的10%。

五、关于利息。发生于缔约国一方而支付给缔约国另一方居民的利息,可以在缔约国一方按照该国法律征税。但是,如果利息的受益所有人是缔约国另一方居民,则所征税款不应超过利息总额的10%。发生于缔约国一方而为缔约国另一方居民取得并受益所有的利息,应在首先提及的缔约国一方免税,条件是利息由缔约国一方政府受益所有,或是由缔约国一方政府担保或保险的贷款利息。该免税规定所列名的机构在中国包括中国人民银行、国家开发银行、中国农业发展银行、中国进出口银行、全国社会保障基金理事会、中国出口信用保险公司、中国投资有限责任公司及其直接或间接全资拥有的任何实体等。

六、关于特许权使用费。发生于缔约国一方而支付给缔约国另一方居民的特许权使用费,可以在缔约国一方按照该国法律征税。但是,如果特许权使用费受益所有人是缔约国另一方居民,则所征税款不应超过特许权使用费总额的10%。

七、关于财产收益。缔约国一方居民转让股份或类似权益取得的收益,如果转让前365天的任一时间,该股份或类似权益超过50%的价值直接或间接来自位于缔约国另一方的不动产,可以在该缔约国另一方征税。缔约国一方居民转让缔约国另一方居民公司股份或类似权益取得的收益,如果转让者在转让行为前365天内的任何时候曾经直接或间接持有该公司至少25%的资本,可以在该缔约国另一方征税。

八、近海活动。缔约国一方居民在缔约国另一方近海开展与勘探或开发位于该缔约国另一方的海床、底土或其自然资源有关的活动,应视为是通过设在该缔约国另一方的常设机构进行营业活动;但如果缔约国一方居民在有关纳税年度开始或结束的任何12个月内在缔约国另一方开展活动累计不超过30天,则不应视为在该缔约国另一方构成常设机构。

九、关于享受协定优惠的资格判定。为防止协定滥用,《协定》在「享受协定优惠的资格判定」条款中纳入了「主要目的测试」规定,即如果申请享受协定优惠的人以获取协定优惠待遇为其安排或交易的主要目的之一,则不得享受协定优惠待遇,除非能够证明在此种情况下给予该优惠符合协定相关规定的宗旨和目的。

十、关于生效执行时间。中挪双方已完成《协定》生效所必需的各自国内法律程序。《协定》于2026年6月16日生效,并适用于2027年1月1日或以后开始的纳税年度取得的所得。

来源:国家税务总局网站政策解读。

关于《国家税务总局浙江省税务局关于开展增值税及附加税费申报试点的公告》的解读——新表四大变化与填报要点

为进一步提升增值税及附加税费申报服务和管理水平,国家税务总局修订了《增值税及附加税费申报表(试行)》(以下称新表),拟开展试点。国家税务总局浙江省税务局发布公告并作出解读。

一、修订背景。为落实《中华人民共和国增值税法》《中华人民共和国增值税法实施条例》及有关税收政策,进一步提高服务和管理水平,结合信息技术能力提升,国家税务总局修订了增值税及附加税费申报表。新表及其相关功能以实用性、简洁性、兼容性为设计理念,以全面承接、精准记录、有效规范政策规定为目标。

二、试点意义。试点地区按照「双轨验证、单轨运行」的步骤,逐步验证新表的适用性,通过试点发现可能出现的各类问题,研究提出解决办法,广泛收集纳税人的意见建议和体验反馈,及时优化、改进和完善新表设计及系统功能,形成可复制、可推广的实施路径,为全国范围内实施新表奠定基础。

三、相较现行申报表的四大变化。(一)维持申报习惯,保持了《主表》及《附列资料(一)(二)(三)》《增值税减免税申报明细表》整体结构不变。(二)增设信息表提供定制服务,增设《增值税及附加税费申报表业务信息表》,采集纳税人的登记属性、适用优惠政策、特殊业务类型等标签信息,纳税人选择确认后,由系统智能判断并动态生成适配纳税人特殊业务场景的申报界面。(三)具体表单有变化,附列资料(一)增设附1《未开具发票销售情况明细》、整合扣除项目明细至附2《扣除项目明细》、增设附3《简易计税明细》;附列资料(二)整合加计抵减情况至附1《本期加计抵减情况明细》。(四)栏次内容有增删,主要有:一是除附列资料(三)外,不再区分增值税一般纳税人和小规模纳税人表单;二是附列资料(一)细化一般计税方法、简易计税方法、免抵退税、免退税、免税、分支机构预缴等六项计税方法分别填报,提供全部适用税率及征收率增行功能,并设置未达到起征点税额计算栏次以展示算税过程;三是附列资料(二)增设免税黄金普通发票等进项税额抵扣、长期资产进项税额转出额等进项税额转出栏次,以及单独核算用于即征即退的进项税额。

四、非试点纳税人的办理方式。试点纳税人由试点地区按照稳妥有序的原则自行确定,并应按照要求报送新表。非试点纳税人按照《国家税务总局关于调整增值税纳税申报有关事项的公告》(2026年第6号)规定使用旧表办理纳税申报,不使用新表办理增值税及附加税费申报。

五、试点配合工作。试点开展前,试点纳税人接受税务机关纳税辅导,掌握新旧表调整内容、填报规则及操作方法等,并配合做好系统环境准备、申报数据准备等工作;试点开展后,根据主管税务机关安排,依托税务机关提供的操作手册等资料,按规定办理增值税及附加税费申报,及时报告新表运行阶段出现的各类问题。试点地区已组建层级清晰、分工明确的专业试点团队,将安排专门税务人员、技术人员对试点纳税人开展「一对一」辅导。

来源:国家税务总局浙江省税务局政策解读。

智能推荐