法规国家税务总局四川省税务局公告2020年第13号 国家税务总局四川省税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告

为进一步规范我省土地增值税征收及清算管理,现将有关问题公告如下:


  一、关于土地增值税的清算单位


  土地增值税以城市规划行政主管部门颁发的《建设工程规划许可证》所确认的房地产开发项目为清算单位。


  二、关于同一清算单位中清算类型的划分


  同一清算单位中同时包含多种房地产类型的,应按普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅三种类型分别计算增值额、增值率,并据此申报土地增值税。


  三、关于共同成本费用的分摊


  纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目,各清算项目取得土地使用权所支付的金额,按照占地面积法(即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例)进行分摊;其他共同发生的成本费用,按照建筑面积法(即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例)进行分摊。


  同一清算单位内包含不同类型房地产的,其共同发生的成本费用按照建筑面积法进行分摊。


  四、关于按照核定征收率清算后剩余房地产再转让的处理


  采取核定征收率方式已完成了清算的房地产开发项目,其剩余房地产再转让,按照转让时主管税务机关确定的征收率征收土地增值税。


  五、关于合作建房的认定


  合作建房是指一方出资金,一方出土地,共同修建房屋,双方共同投资,共担风险,共享利润的行为。如一方只收取固定利益,不承担责任和风险,不能视为合作建房。


  六、关于《土地增值税清算管理规程》的适用范围


  所有房地产开发项目,不论其开发主体是企业、单位还是个人,均应按照《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)申报缴纳并清算土地增值税。


  七、关于转让旧房及建筑物的核定征收


  纳税人转让旧房及建筑物应实行核定征收的,按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则有关核定征收的规定执行,不得按房地产开发项目所适用的预征率征收。


  本公告自2021年1月1日起施行。


国家税务总局四川省税务局

2020年12月18日


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发文时间:2020-12-18
文号:国家税务总局四川省税务局公告2020年第13号
时效性:全文有效

法规国家税务总局福建省税务局公告2019年第12号 国家税务总局福建省税务局关于土地增值税清算中工程造价成本核定扣除等问题的公告

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条及其实施细则第四十七条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《国家税务总局关于房地产开发企业土地值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发[2009]91号)等有关规定,现将我省土地增值税清算中工程造价成本核定扣除等问题公告如下:


  一、本公告所称工程造价成本,是指《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第七条第(二)项房地产开发成本中的前期“三通一平”土石方挖运工程费、建筑安装工程费、基础设施费和公共配套设施费。


  二、房地产开发企业办理土地增值税清算时,工程造价成本依据合法有效凭证据实扣除,存在下列情形之一的,税务机关可以对其清算项目的工程造价成本,按照《福建省房地产开发项目工程造价计税成本标准(分地市分年度)》(以下简称《工程造价计税成本标准》)核定扣除:


  (一)办理清算附送凭证或者资料不符合清算要求,经税务机关通知限期补正,逾期未补正或者补正后仍不符合要求的;


  (二)清算申报的工程造价成本扣除金额,高于按照《工程造价计税成本标准》测算的金额,又无正当理由的。


  税务机关对工程造价委托鉴定的,以鉴定意见作为是否有正当理由的判断依据。因房地产开发企业的原因造成无法进行工程造价鉴定的,视为无正当理由。


  三、《工程造价计税成本标准》由福建省税务局会同省工程造价主管部门编制发布。


  四、对土地增值税清算项目实行核定征收方式清算的,在测算确定核定征收率时,其工程造价成本扣除金额不得超过按照《工程造价计税成本标准》测算的金额。


  五、对土地增值税清算项目工程造价成本实行核定计算扣除和对清算项目实行核定征收清算的,须经县级以上主管税务机关或者省以下税务局的稽查局集体研究。


  六、税务机关在土地增值税清算审核时,调整清算项目工程造价成本扣除金额的,应当按规定相应调整企业所得税计税成本。


  七、主管税务机关应当在纳税人清算申报后90日内完成清算审核;情况复杂、特殊的,经县级税务机关批准可以延期,但最长不超过90日;需再延期的,报经设区市级税务机关批准。


  税务机关对工程造价委托鉴定的,委托鉴定期间不计入清算审核期限。


  八、本公告自2020年2月1日起施行,施行前未完成清算审核的项目按照本公告执行。《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(2018年第21号)第六条第(三)项同时废止。


  特此公告。


国家税务总局福建省税务局

2019年12月23日



关于《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税清算中工程造价成本核定扣除等问题的公告》解读


  一、《公告》制定的目的。为进一步提升房地产企业税收风险管理水平,规范房地产开发工程造价成本核定,强化企业所得税协同管理,促进纳税人如实办理纳税申报,同时维护纳税人正当权益,制定本公告。


  二、《公告》制定的内容。一是界定工程造价成本的范围。二是明确可以核定计算扣除房地产开发项目工程造价成本的情形。三是明确房地产开发项目《工程造价计税成本标准》由省税务局会同省工程造价主管部门(省住建厅)编制发布。《福建省房地产开发项目工程造价计税成本标准(分地市2009-2018)》已通过《国家税务总局福建省税务局 福建省住房和城乡建设厅关于发布福建省房地产开发项目工程造价计税成本标准的公告》(国家税务总局福建省税务局公告2019年第9号)发布。四是明确对土地增值税清算项目实行核定征收方式清算的,在测算确定核定征收率时,其工程造价成本扣除金额也应当以《工程造价计税成本标准》为测算依据,并不得超过按照《工程造价计税成本标准》测算的金额。五是明确税务机关在土地增值税清算审核时,调整开发项目工程造价成本扣除金额的,应当按规定相应调整企业所得税计税成本。六是授予县级和设区市级税务机关对情况复杂、特殊的项目,可以延长清算审核期限。


  三、其他解读事项。核定工程造价成本,仅是税务机关在清算审核时,对清算项目开发成本中的一部分按规定予以核定调整,其他扣除项目金额仍按合法有效凭证据实扣除,此方式下,其普通住房增值额未超过扣除项目金额20%的,可以享受土地增值税免税优惠。


  四、《公告》施行时间。公告自2020年2月1日起施行,本公告施行前税务机关已受理清算申报但尚未完成审核的项目按照本公告的规定执行。


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发文时间:2019-12-23
文号:国家税务总局福建省税务局公告2019年第12号
时效性:全文有效

法规国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号 国家税务总局广东省税务局关于发布《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》的公告

为了加强土地增值税征收管理服务,规范清算工作流程,统一清算工作标准,实现清算管理一体化,国家税务总局广东省税务局制定了《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》,现予以发布,自2019年7月1日起施行。


  特此公告。


国家税务总局广东省税务局

2019年6月28日



国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程


  第一章 总则


  第一条 为了加强土地增值税征收管理服务,规范清算工作流程,统一清算工作标准,实现清算管理一体化,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发[2009]91号)、《国家税务总局关于进一步深化税务系统“放管服”改革优化税收环境的若干意见》(税总发[2017]101号)等规定,制定本规程。


  第二条 本规程适用于房地产开发项目及直接转让国有土地使用权的土地增值税清算工作。


  第三条 本规程所称土地增值税清算,是指纳税人符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及有关政策规定,计算应当缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税纳税申报表》,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续,经税务机关审核后,结清土地增值税税款的行为。


  第四条 土地增值税清算主体是土地增值税的纳税人,税务机关负责土地增值税的受理和审核。


  第五条 税务机关应当加强与同级财政、发改、住建、自然资源等部门的信息交换协作,充分利用第三方信息,强化土地增值税清算管理。


  税务机关可聘请税务师事务所、会计师事务所、律师事务所、工程造价等涉税服务机构及相关专业人员参与土地增值税清算审核。


  税务机关可参照当地工程造价指标,结合市场因素,确定前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的土地增值税扣除项目金额标准。


  第六条 纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税清算:


  (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;


  (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;


  (三)直接转让土地使用权的;


  (四)申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。


  第七条 对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:


  (一)已竣工验收(备案)的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例(以下简称“销售比例”)在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;


  (二)取得清算项目最后一份销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;


  (三)主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为,可能造成税款流失的。


  第八条 纳税人应如实申报缴纳土地增值税,保证清算申报的真实性、准确性、完整性、合理性和相关性。


  第九条 税务机关应为纳税人提供优质纳税服务,加强土地增值税政策宣传辅导,及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及应补(退)税额等情况进行审核,依法征收土地增值税。


  第二章 集中清算分段审核


  第十条 土地增值税清算审核应遵循规范统一、透明高效的原则,建立相互监督、相互制约的工作机制,形成分工明确、责任清晰、衔接高效的审核工作链条。


  第十一条 税务机关原则上采取“集中清算、分段审核”的方式开展土地增值税清算审核。


  第十二条 “集中清算”是指县(区)级以上税务机关集中系统内专业人才,成立项目清算审核组,统筹对辖区内房地产项目进行清算审核。


  “分段审核”是指项目清算审核组内设收入审核和成本审核等若干小组,对销售收入、土地成本、开发成本、开发费用、税金等进行专业审核。


  第十三条 审核人员各司其职,各负其责,按照统一的审核流程和审核指引开展清算审核,形成标准化、模板化、流程化的清算审核工作闭环。


  第十四条 省、市、县(区)税务机关分别组建土地增值税清算人才库。人才库从本级机关和基层推荐选拔产生,应涵盖法规、税政、征管等专业人才。项目清算审核组人员从人才库中随机抽选。


  第十五条 主管税务机关受理纳税人土地增值税清算资料后,向项目清算审核组移交项目清算资料。项目清算审核组审核完毕后,向主管税务机关移交工作底稿和清算审核材料,主管税务机关在规定的期限内完成审核结果确认、与纳税人交换意见、清算结论出具等工作。


  第三章 项目管理


  第十六条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理,建立台账,通过土地增值税管理系统实施项目管理,对房地产开发全过程实行跟踪监控,做到税务管理、纳税服务与项目开发同步。项目管理信息主要包括:


  (一)取得土地、立项与规划环节


  1.土地权属证书、出让(转让)合同或其它相关资料;


  2.立项批准或备案文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等。


  (二)项目工程施工环节


  1.预算书、施工合同及补充协议等;


  2.工程施工许可证;


  3.招标的项目需提供中标通知书。


  如项目的建筑工程、安装工程、室外配套工程、其它工程出现特殊情况可能导致工程造价高于当地扣除项目金额标准的,提供说明其合理性的相关佐证资料,例如工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单(总平面乔灌木配置图)等。


  (三)销售(预售)商品房环节


  1.销售(预售)许可证;


  2.月度销售明细表。


  (四)项目竣工验收备案环节


  1.政府主管部门出具的规划、人防、竣工综合验收等备案资料;


  2.工程竣工图、工程结算书电子文档;


  3.工程造价数据采集信息。


  (五)取得房地产权属证明环节


  1.房屋测量成果资料;


  2.初始产权登记资料。


  (六)其它资料


  如工程规划、设计、勘察、监理合同,拆迁(回迁)合同,签收花名册等资料。


  税务机关已通过政府部门信息共享获取上述项目资料的,无需纳税人报送;暂未实现政府部门信息共享的,由纳税人在取得相关资料30日内通过土地增值税管理系统报送。


  第十七条 各级税务机关应大力提升土地增值税管理的信息化水平,应用土地增值税管理系统,及时跟踪、了解项目的进展情况,辅导纳税人做好信息录入工作。


  主管税务机关应在前期工程阶段、土建施工阶段、装饰装修阶段、园林绿化阶段四个工程节点向纳税人了解掌握工程进展情况,将工程造价可能出现的涉税风险与纳税人充分沟通,做好纳税辅导,并记录备查。


  第十八条 主管税务机关应重视纳税人项目开发期间的会计核算工作。对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,辅导纳税人根据清算要求合理归集收入、成本、费用。


  第四章 清算申报受理


  第十九条 土地增值税以房地产主管部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。具体结合项目立项、用地规划、方案设计审查(修建性详细规划)、工程规划、销售(预售)、竣工验收等确定。


  同一个项目既建造普通住宅,又建造其他类型房地产的,应分别计算增值额、增值率,分别清算土地增值税。


  第二十条 主管税务机关应对土地增值税清算项目实行分类管理。


  对符合本规程第六条规定的项目,纳税人应当在满足条件之日起90日内向主管税务机关办理清算申报手续。


  对符合本规程第七条规定的项目,主管税务机关应加强跟踪管理,定期评估,对确定需要进行清算的项目,及时下达清算通知。对销售比例达到85%且满三年或者虽未满三年但销售比例达到95%的项目,主管税务机关原则上应在符合条件之日起60日内下达清算通知,纳税人应在收到清算通知之日起90日内办理清算申报手续。


  第二十一条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时,应提供下列资料:


  (一)土地增值税纳税申报表及其附表。


  (二)与清算项目有关的书面说明及相关佐证资料,主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、容积率、分期开发情况、成本费用的计算和分摊方法、销售、关联方交易、融资、不同类型房产的销售均价、房地产清算项目税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其它情况。具体内容应包括:


  1.项目总建筑面积、可售建筑面积及其具体构成情况、非可售建筑面积及其具体构成情况等说明。


  2.对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,应说明共同成本费用总额及其分摊情况。


  3.对纳税人开发项目中的公共配套设施,应按照建成后产权属于全体业主所有、无偿移交给政府或公用事业单位、自用或有偿转让进行分项分类说明,并附上相关凭证。


  4.将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产的情况说明。


  5.涉及减免税的,应对项目涉及的减免税情况进行说明。


  6.关联交易情况说明。


  7.融资情况说明。


  8.企业财务核算体系和内部控制制度。


  9.工程造价高于当地扣除项目金额标准的,应向主管税务机关报送造价书面说明等资料。


  (三)主管税务机关要求报送项目会计资料的,还应提供会计凭证资料。


  (四)纳税人可自愿委托涉税专业服务机构代理申报、审核鉴证;已委托涉税专业服务机构代理申报、审核鉴证的纳税人,应报送涉税专业服务机构出具的报告。


  (五)纳税人如未按本规程第十六条规定报送相关资料的,应一并补正。


  第二十二条 主管税务机关收到纳税人清算资料后,对符合清算条件的项目,且报送的清算资料完备的,予以受理并出具受理通知书。


  纳税人符合清算条件,但报送的清算资料不全的,主管税务机关应发出限期提供资料通知书,通知纳税人在收到通知书之日起15日内补齐清算资料。


  纳税人在限期内补齐全部资料的,予以受理。


  在限期内补齐确定收入、扣除项目金额的关键资料,经主管税务机关认可的,予以受理。


  逾期未能补齐关键资料,由纳税人书面确认,经主管税务机关调查取证,确因客观原因造成资料难以补齐的,予以受理。


  第五章 清算审核重点


  第二十三条 清算审核包括案头审核、实地审核。


  案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核,重点审核项目归集的一致性、完整性和数据计算准确性等。


  实地审核是指在案头审核的基础上,通过对房地产开发项目实地查验等方式,对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性、相关性进行审核。应结合项目立项、规划、施工资料,重点实地查核项目的楼栋、道路、挡土墙、绿化、学校、幼儿园、会所、体育场馆、酒店、车位等的工程量,确定学校、幼儿园、会所、体育场馆、酒店、车位等的产权归属。


  第二十四条 审核收入情况时,应重点审核纳税人预售款和相关的经济收益是否全部结转收入以及销售价格是否明显偏低。应结合销售发票、销售合同(含主管部门网上备案登记资料)、销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其它有关资料,重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性,以核实计税收入;对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,而发生补、退房款的收入调整情况进行审核;对营改增后应税收入是否不含增值税进行审核。


  税务机关可通过实地查验,确认是否少计、漏计事项,确认是否将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。


  对纳税人转让房地产成交价格明显偏低且无正当理由的,按该项目同期同类房地产的平均价格或评估价值确定其收入。


  第二十五条 非直接销售和自用房地产的收入审核。


  (一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:


  1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;


  2.参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。


  (二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,不列收入,不扣除相应的成本和费用。


  第二十六条 土地增值税扣除项目审核的内容包括:


  (一)取得土地使用权所支付的金额。


  (二)房地产开发成本,包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。


  (三)房地产开发费用。


  (四)与转让房地产有关的税金。


  (五)国家规定的其他扣除项目。


  第二十七条 纳税人办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证资料不符合清算要求或不实的,主管税务机关应发出交换意见的税务事项通知书,通知纳税人在收到通知书之日起15日内回复意见、提交证据。主管税务机关应充分听取纳税人的意见,对纳税人提供的事实、证据予以复核,必要时引用第三方专业机构意见,经主管税务机关会同项目清算审核组集体审议后,认为事实不清、证据不足的,参照土地增值税扣除项目金额标准据以计算扣除,并发出核定征收的税务事项通知书。


  凭证资料不符合清算要求或不实是指存在下列情形之一:


  1.不能完整提供工程竣工、工程结算、工程监理等方面资料的,或未按国家有关规定、程序、手续进行工程结算的;


  2.工程结算项目建安造价高于当地扣除项目金额标准无正当理由的;


  3.挡土墙、桩基础、户内装修、玻璃幕墙、干挂石材、园林绿化等工程不能提供完整的工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单(总平面乔灌木配置图)的;


  4.房地产开发企业与工程承包企业互为关联企业,建安造价高于当地扣除项目金额标准的;


  5.大额工程款采取现金支付或支付资金流向异常的。


  第二十八条 审核扣除项目是否符合下列要求:


  (一)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集,不得混淆。


  (二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。


  (三)同一清算单位内发生的成本、费用,能按照受益对象直接归集的,按照直接成本法计入相应房地产类型扣除;不能按照受益对象直接归集的成本、费用,原则上按照不同类型房地产可售建筑面积比例计算分摊;对占地相对独立的不同类型房地产,可按占地面积法计算分摊取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费。


  (四)对同一类事项,应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的,以税务处理规定为准。


  (五)对于分期开发的房地产项目,各期成本费用的归集分配方式应保持一致;如未保持一致的,应根据有关规定作相应调整。


  第二十九条 审核取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注:


  (一)同一宗土地有多个开发项目,是否予以分摊,分摊办法是否合理、合规,具体金额的计算是否正确。


  (二)土地出让金是否按照以下方式分摊:国有土地使用权出让合同或其补充协议注明,地下部分不缴纳土地出让金或者地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的,土地出让金应直接归集到对应的受益对象(地上部分或地下部分)。


  (三)是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费的情形。


  (四)拆迁补偿费是否实际发生,尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。


  (五)纳税人为取得土地使用权,按照出让合同约定或政府文件要求,在项目规划用地外建设的公共设施或其他工程发生的支出,是否符合出让合同约定或政府文件要求。


  第三十条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注:


  (一)前期工程费、基础设施费是否真实发生,是否存在虚列情形。


  (二)是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。


  (三)多个(或分期)项目共同发生的前期工程费、基础设施费,是否按项目合理分摊。


  第三十一条 审核公共配套设施费时应当重点关注:


  (一)公共配套设施的界定是否准确,公共配套设施费是否真实发生,有无预提的公共配套设施费的情况。


  (二)是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。


  (三)多个(或分期)项目共同发生的公共配套设施费,是否按项目合理分摊。


  (四)利用地下人防设施建造的车位,是否按照以下方式处理:建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的,其成本、费用予以扣除;有偿转让且能办理权属转移登记手续的,应计算收入,并准予扣除成本、费用;不能办理权属转移登记手续的,不计算收入,不予扣除相应成本、费用。


  不能办理权属转移登记手续的人防车位,其建筑面积按照人防设施竣工验收备案文件确定,其不予扣除的成本按照建筑面积比例在不含室内(外)装修费用的建筑安装工程费中计算。


  第三十二条 审核建筑安装工程费时应当重点关注:


  (一)发生的费用是否与建安发票、工程施工合同及补充协议、工程结算报告记载的内容相符。


  (二)建筑安装服务增值税发票是否在备注注明建筑服务发生地县(市、区)名称及备案的项目名称。


  第三十三条 审核开发间接费用时应当重点关注:


  (一)是否存在将企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。


  (二)开发间接费用是否真实发生,有无预提开发间接费用的情况,取得的凭证是否合法有效。


  第三十四条 审核利息支出时应当重点关注:


  (一)是否将利息支出从房地产开发成本中调整至房地产开发费用。


  (二)分期开发项目或者同时开发多个项目的,其取得的一般性贷款的利息支出,是否按照项目合理分摊。


  (三)利用闲置专项借款对外投资取得收益,其收益是否冲减利息支出。


  (四)是否将向金融机构支付的顾问费、手续费、咨询费等非利息性质的费用计入利息支出。


  (五)金融机构及商业银行同类同期贷款利率是否按照以下方式处理:金融机构是否取得中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会、中国证券监督管理委员会、省级金融主管部门批准经营贷款业务;商业银行同类同期贷款利率是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等基本条件相同下商业银行提供贷款的利率。


  第三十五条 代收费用的审核。


  对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取;当代收费用计入房价时,审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。


  第三十六条 关联方交易行为的审核。


  在审核收入和扣除项目时,应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。


  应当关注企业大额往来款余额,审核交易行为是否真实。


  第三十七条 与转让房地产有关税金的审核。


  应当确认与转让房地产有关税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定。根据会计制度规定,纳税人缴纳的印花税列入“管理费用”科目核算的,按照房地产开发费用的有关规定扣除,列入“税金及附加”科目核算的,计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。纳税人缴纳的地方教育附加可计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。对不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加,不应作为清算扣除项目。


  第三十八条 主管税务机关应在项目清算受理之日起180日内作出清算结论;如确有困难的,经县(区)级税务局批准,可延期90日完成;如有特殊情况的,经地级以上市税务局批准,可再延期90日完成,并书面告知纳税人。


  第三十九条 土地增值税清算审核结束,主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人,纳税人应在收到通知书之日起30日内办理补(退)税事宜。


  第六章 核定征收


  第四十条 在土地增值税清算过程中,发现纳税人有下列情形之一的,可按核定方式对房地产项目进行清算。


  (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;


  (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;


  (三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;


  (四)符合土地增值税清算条件,未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;


  (五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。


  主管税务机关应加强核定征收项目的调查核实,严格控制核定征收的范围,纳税人直接转让国有土地使用权的,原则上不得核定征收。实施核定征收的项目,须经上一级税务机关核准。


  第四十一条 符合上述核定征收条件的,由主管税务机关发出核定征收的税务事项通知书,开展土地增值税核定征收核查,通过向国土部门查询项目土地价格、参照当地扣除项目金额标准、同期同类型房地产销售价格等对项目情况进行评估计算,核定应纳税额。按照上述方式无法核定应纳税额的,可采取核定征收率方式核定征收。主管税务机关会同项目清算审核组集体审议后,确定核定征收结论,发出清算审核结论通知书,通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。核定征收情况应报上一级税务机关备案。


  第七章 清算后尾盘管理


  第四十二条 在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后再转让的,纳税人应按月汇总,并在次月15日内申报缴纳土地增值税。


  第四十三条 土地增值税清算审核期间转让房地产的,按规定预征土地增值税,待税务机关出具清算结论后,纳税人按照清算后再转让的规定汇总申报缴纳土地增值税,多退少补。


  第四十四条 主管税务机关应加强清算后尾盘管理,辅导纳税人及时、准确进行尾盘申报。


  第八章 法律责任


  第四十五条 应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定进行清算的纳税人,未按照规定报送涉税资料或者办理清算手续的,经主管税务机关责令限期改正,逾期仍不改正的;提供虚假清算资料、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的,由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》处罚,移交税务稽查部门处理,纳入纳税信用评价管理。


  第四十六条 对涉税专业服务机构和从事涉税服务人员出具虚假报告或涉税文书的,按照国家税务总局关于涉税专业服务监管的相关规定处理。


  对会计人员伪造、变造会计凭证、会计账簿,编制虚假财务会计报告的,主管税务机关应按照《中华人民共和国会计法》《中华人民共和国注册会计师法》等有关规定,交由其行政监管部门处理。


  对造价工程师签署有虚假记载、误导性陈述的工程造价成果文件的,主管税务机关应按照《注册造价工程师管理办法》有关规定,交由其行政监管部门处理。


  第四十七条 主管税务机关基于纳税人提供的资料出具土地增值税清算审核结论后,如税务稽查、审计、财政等部门检查发现纳税人仍存在税收违法行为,按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则有关规定追缴其未缴或者少缴的税款、滞纳金,并追究其法律责任。


  第四十八条 在土地增值税清算工作中,税务人员徇私舞弊、玩忽职守,造成不征或者少征应征税款的,按照相关法律法规规定处理。


  第四十九条 纳税人对税务机关清算审核结论不服的,按照要求缴纳或者解缴税款及滞纳金或者提供相应的担保,然后可以依法申请行政复议;对行政复议决定不服的,可依法向人民法院提起行政诉讼。


  第九章 附则


  第五十条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求,妥善保存。


  第五十一条 各地级以上市、珠海市横琴新区税务局可根据本规程制定操作指引,并报国家税务总局广东省税务局备案。


  第五十二条 本规程由国家税务总局广东省税务局解释。


  第五十三条 本规程自2019年7月1日起施行。


  附件:


  1.《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》相关附表


  2.《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》相关文书



关于《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》的解读


  现将《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》(以下简称《规程》)主要内容解读如下:


  一、关于“集中清算、分段审核”工作模式


  为使土地增值税清算审核更加公平、公正、公开,保障纳税人合法权益,《规程》第十条至第十五条明确税务机关采取“集中清算、分段审核”方式开展清算工作,即县(区)级以上税务机关集中清算项目、集中人才,成立清算审核组,内设收入审核和成本审核等若干小组,按照统一流程和审核指引,对收入、成本、费用等进行专业审核,形成标准化、模板化、流程化的清算审核工作闭环。


  二、关于项目日常管理


  《规程》强化部门信息共享,税务机关已通过政府部门信息共享获取项目资料的,无需纳税人报送,暂未实现政府部门信息共享的,由纳税人在取得相关资料30日内通过土地增值税管理系统报送。纳税人足不出户可完成报送事宜,减轻纳税人资料报送负担。


  三、关于清算单位界定


  分期开发的房地产项目,以分期项目为单位清算,这是基本原则。如何对项目进行分期,需要根据各地房地产主管部门管理现状,具体情况具体分析,所以《规程》规定“具体结合项目立项、用地规划、方案设计审查(修建性详细规划)、工程规划、销售(预售)、竣工验收等确定”。


  四、关于扣除项目金额标准适用情形和核定程序


  房地产开发项目的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用,应凭合法有效凭证据实扣除。凭证资料不符合清算要求或不实的,可采取核定方式计算扣除。《规程》明确了具体核定程序以及凭证资料不符合清算要求或不实的具体情形。


  五、关于成本费用分摊


  《规程》第二十八条明确了同一清算单位内发生的成本、费用如何分摊,即同一清算单位内发生的成本、费用,能按照受益对象直接归集的,按照直接成本法计入相应房地产类型扣除;不能按照受益对象直接归集的成本、费用,原则上按照不同类型房地产可售建筑面积比例计算分摊;对占地相对独立的不同类型房地产,可按占地面积法计算分摊取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费。


  《规程》第二十九条明确了地上部分与地下部分土地成本分摊的方法,即国有土地使用权出让合同或其补充协议注明,地下部分不缴纳土地出让金或者地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的,土地出让金应直接归集到对应的受益对象(地上部分或地下部分)。


  六、关于人防车位收入、成本、费用处理


  针对利用地下人防设施建造的车位,《规程》第三十一条就其收入、成本、费用处理给予明确,即建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的,其成本、费用予以扣除;有偿转让且能办理权属转移登记手续的,应计算收入,并准予扣除成本、费用;不能办理权属转移登记手续的,不计算收入,不予扣除相应成本、费用。不能办理权属转移登记手续的人防车位,其建筑面积按照人防设施竣工验收备案文件确定,其不予扣除的成本按照建筑面积比例在不含室内(外)装修费用的建筑安装工程费中计算。


  七、清算后尾盘管理


  《规程》第七章就规范尾盘管理提出了要求,即土地增值税清算审核期间转让房地产的,按规定预征土地增值税,待税务机关出具清算结论后,纳税人按照清算后再转让的规定汇总申报缴纳土地增值税,多退少补。清算后再转让的,纳税人应按月汇总,并在次月15日内申报缴纳土地增值税。


  八、《规程》生效时间


  本《规程》自2019年7月1日施行,此前已受理但未出具清算审核结论的,可按本规程处理。


    


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发文时间:2019-06-28
文号:国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号
时效性:全文有效

法规国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程(暂行)

第一章 总则


  第一条 为了加强土地增值税征收管理,规范土地增值税清算工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)、《国家税务总局关于印发[地增值税清算管理规程]的通知》(国税发[2009]91号)等规定,制定本规程。


  第二条 本规程适用于房地产开发项目及直接转让国有土地使用权的土地增值税清算工作。


  第三条 本规程所称土地增值税清算,是指纳税人符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定,计算房地产开发项目应当缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税纳税申报表》,向主管税务机关提供有关资料,自行申报缴纳税款,经主管税务机关审核后,结清该房地产开发项目应当缴纳土地增值税税款的行为。


  第四条 土地增值税的清算主体是土地增值税的纳税人。主管税务机关负责土地增值税清算的受理和审核。


  第五条 税务机关要建立和完善与同级发展改革、自然资源、建设规划、不动产登记管理等部门的信息交换协作机制,充分利用第三方信息,强化土地增值税清算管理。


  税务机关可聘请税务师事务所、注册会计师事务所、工程造价事务所等中介机构及相关专业人员参与土地增值税清算审核。


  税务机关可参照当地工程造价指标,结合市场因素,确定前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的土地增值税扣除项目金额标准。


  第六条 纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税清算:


  (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;


  (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;


  (三)直接转让土地使用权的;


  (四)申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。


  第七条 对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:


  (一)已竣工验收(备案)的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例(以下简称“销售比例”)在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;


  (二)取得清算项目最后一份销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;


  (三)主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为,可能造成税款流失,经县(区)以上税务局局长批准的。


  第八条 纳税人应如实申报应缴纳的土地增值税税额,保证清算申报的真实性、准确性、完整性。


  第九条 税务机关应为纳税人提供优质纳税服务,加强土地增值税政策宣传辅导。同时,应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及应补(退)税额等情况进行审核,依法征收土地增值税。


  第二章 项目管理


  第十条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理,实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始,按项目建立档案,设置台账,对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控,做到税务管理、纳税服务与项目开发同步。


  纳税人应按主管税务机关的要求,通过土地增值税管理系统将取得土地、项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等资料按取得时间顺序向主管税务机关报送。


  (一)取得土地、立项与规划环节。纳税人取得(包括以出让、转让、合并或分立、接受作价入股进行投资或联营及其他方式取得)土地使用权30日内,办理立项与规划手续30日内,应向主管税务机关报送下列资料:


  1.国有土地使用证、出让合同(协议)(包括以出让、转让、合并或分立、接受作价入股等)或其它相关资料;


  2.立项批准或备案文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等。


  (二)项目工程施工环节。纳税人根据施工进度,应向主管税务机关报送下列资料:


  1.工程中标通知书、预算书、施工合同及补充协议等;


  2.工程施工许可证。


  如项目的前期工程、建安工程、装饰装修工程、室外配套工程(如园林绿化、室外道路)等出现特殊情况可能导致工程造价高于当地扣除项目金额标准的,应报送相关佐证资料。


  (三)销(预)售商品房环节。纳税人根据销售进度,应向主管税务机关报送下列资料:


  1.销(预)售许可证等;


  2.按月报送项目销(预)售的销控明细表等。


  (四)项目竣工验收备案环节。纳税人完成项目规划、竣工验收(备案)手续后30日内,应向主管税务机关报送下列资料:


  1.政府主管部门出具的规划、人防、竣工综合验收等备案资料。


  2.建设单位、监理单位、施工单位三方签字盖章的工程竣工结算资料。


  (五)取得房地产权属证明环节。纳税人取得权属证明后30日内,应向主管税务机关报送下列资料:


  1.房屋测量成果资料;


  2.初始产权登记资料。


  (六)其它资料,如工程规划、设计、勘察、监理合同、拆迁(回迁)合同、签收花名册等相关资料。


  第十一条 各级税务机关应大力提升土地增值税管理的信息化水平,应用土地增值税管理系统。主管税务机关及时跟踪、了解项目的进展情况,督促纳税人做好信息补录工作。


  第十二条 主管税务机关应重视纳税人项目开发期间的会计核算工作。对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。


  第三章 清算申报受理


  第十三条 房地产开发项目应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目,原则上以政府主管部门出具的建设工程规划许可证确定分期开发的清算单位;同一个项目既建造普通住宅,又建造非普通住宅、其他类型房地产的,应分别计算增值额、增值率,分别清算土地增值税。


  第十四条 主管税务机关应对土地增值税清算项目实行分类管理。对符合本规程第六条规定的项目,纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算申报手续。


  对符合本规程第七条规定的项目,主管税务机关应重点加强跟踪管理;对确定需要进行清算的项目,由主管税务机关下达清算通知,纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算申报手续。


  第十五条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时,应提供下列资料,如未按本规程第十条规定报送相关资料的,则应一并补正:


  (一)土地增值税纳税申报表及其附表。


  (二)与清算项目有关的书面说明,主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、容积率、分期开发情况、成本费用的计算和分摊方法、销售、关联方交易、融资、不同类型房产的销售均价、房地产清算项目税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其它情况。具体内容应包括:


  1.项目商品房建筑面积、可售商品房建筑面积及其具体构成情况、非可售建筑面积及其具体构成情况等说明。


  2.对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,应说明共同费用总额及其分摊情况。


  3.对纳税人开发项目中的公共配套设施,应分项分类说明其具体情况(即按照建成后产权属于全体业主所有,建成后无偿移交给政府、公用事业单位,建成后自用或有偿转让进行分类);属于建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业等情形的应附上相关凭证。


  4.将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产的情况说明。


  5.涉及减免税的项目,应对项目涉及的减免税情况进行说明。


  6.关联交易情况说明。


  7.融资情况说明。


  8.企业财务核算体系和内部控制制度。


  凡工程造价高于当地扣除项目金额标准的清算项目,还应向主管税务机关报送造价书面说明等其它资料。


  (三)主管税务机关要求报送项目会计资料的,纳税人还应提供会计凭证复印件等相关资料。


  (四)纳税人委托涉税专业服务机构审核鉴证的清算项目,还应报送涉税专业服务机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)及工作底稿。


  (五)主管税务机关要求的其它资料。


  第十六条 主管税务机关收到纳税人清算资料后,对符合清算条件的项目,且报送的清算资料完备的,予以受理并出具受理通知书。


  纳税人符合清算条件,但报送的清算资料不全的,主管税务机关应发出限期提供资料通知书,通知纳税人在限期内补全清算资料。


  纳税人在限期内补齐全部资料的,予以受理。


  在限期内补齐关键资料(如影响收入、扣除项目金额确定的资料),经主管税务机关认可的,予以受理。


  逾期未能补齐关键资料,由纳税人书面确认,确因客观原因造成资料难以补齐的,予以受理。


  第四章 清算评估审核


  第十七条 主管税务机关应在项目清算受理之日起120日内完成清算审核,作出清算结论;如确有困难的,经县(区)级税务局批准,可延期30日完成;如有特殊情况的,经地级以上市税务局批准,可再延期30日完成,并书面告知纳税人。清算审核涉及专门事项需要鉴定的,鉴定所用时间不计入清算审核期限。


  第十八条 清算审核包括案头审核、实地审核。


  案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核,重点审核项目归集的一致性、完整性,数据计算准确性等。


  实地审核是指在案头审核的基础上,通过对房地产开发项目实地查验等方式,对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性、相关性进行审核。应结合项目规划资料,重点对项目的楼栋、道路、绿化、学校、幼儿园、会所、体育场馆、酒店、车位等进行实地核查。


  第十九条 审核收入情况时,应重点审核纳税人预售款和相关的经济收益是否全部结转收入以及销售价格是否明显偏低。应结合销售发票、销售合同(含主管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其它有关资料,重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性,以核实计税收入;对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,而发生补、退房款的收入调整情况进行审核;对营改增后应税收入是否为不含增值税收入进行审核。


  主管税务机关可通过实地查验,确认有无少计、漏计事项,确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。


  对纳税人转让房地产成交价格明显偏低且无正当理由的,由主管税务机关按该项目同期同类房地产的平均价格或评估价值确定其收入。


  第二十条 非直接销售和自用房地产收入的审核。


  (一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:


  1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;


  2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。


  (二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。


  第二十一条 土地增值税扣除项目审核的内容包括:


  (一)取得土地使用权所支付的金额。


  (二)房地产开发成本,包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。


  (三)房地产开发费用。


  (四)与转让房地产有关的税金。


  (五)国家规定的其他扣除项目。


  第二十二条 纳税人取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证,不能提供合法有效凭证的,不予扣除。


  纳税人办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证资料不符合清算要求或不实的,经主管税务机关集体审议通过,可核定计算扣除有关成本,具体核定方法按照本规程第五章规定执行。


  凭证资料不符合清算要求或不实是指有下列情形之一的:


  1.工程项目不能提供完整的施工合同、竣工图、工程结算书等,工程造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的;


  2.房地产开发企业与工程承包企业互为关联企业,工程造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的;


  3.大额工程款采取现金支付或支付资金流向异常,工程造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。


  第二十三条 审核扣除项目是否符合下列要求:


  (一)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集,不得混淆。


  (二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。


  (三)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,或者同一项目中建造不同类型房地产的,应按照受益对象,采用合理的分配方法,分摊共同的成本费用。同一清算单位内发生的成本费用原则上按照可售建筑面积比例分摊,不能按照可售建筑面积比例计算分摊的,按土地面积比例计算分摊。


  (四)对同一类事项,应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的,以税务处理规定为准。


  (五)对于分期开发的房地产项目,各期成本费用的归集分配方式应保持一致;如未保持一致的,应根据有关规定作相应调整。


  第二十四条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注:


  (一)同一宗土地有多个开发项目,是否予以分摊,分摊办法是否合理、合规,具体金额的计算是否正确。


  (二)国有土地使用权出让合同或其补充协议明确约定地下部分不缴纳土地出让金或地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的,土地出让金是否直接归集到对应的受益对象(地上部分或地下部分),不作为项目的共同土地成本分摊。


  (三)是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。


  (四)拆迁补偿费是否实际发生,尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。


  第二十五条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注:


  (一)前期工程费、基础设施费是否真实发生,是否存在虚列情形。


  (二)是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。


  (三)多个(或分期)项目共同发生的前期工程费、基础设施费,是否按项目合理分摊。


  第二十六条 审核公共配套设施费时应当重点关注:


  (一)公共配套设施的界定是否准确,公共配套设施费是否真实发生,有无预提的公共配套设施费情况。


  (二)是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。


  (三)多个(或分期)项目共同发生的公共配套设施费,是否按项目合理分摊。


  (四)利用地下人防设施建造的地下车位,是否按照以下方式处理:建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的,其成本、费用予以扣除;用于出租的,不作为土地增值税计税收入,不扣除相应成本、费用;有偿转让且办理权属转移登记手续的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。


  第二十七条 审核建筑安装工程费时应当重点关注:


  (一)发生的费用是否与建安发票、工程施工合同及补充协议、工程结算报告记载的内容相符。


  (二)建筑安装发票是否备注注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称。


  第二十八条 审核开发间接费用时应当重点关注:


  (一)是否存在将企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。


  (二)是否将行政管理部门、销售部门或财务部门等发生的房地产开发费用计入开发间接费。


  (三)开发间接费用是否真实发生,有无预提开发间接费用的情况,取得的凭证是否合法有效。


  第二十九条 审核利息支出时应当重点关注:


  (一)是否将利息支出从房地产开发成本中调整至房地产开发费用。


  (二)分期开发项目或者同时开发多个项目的,其取得的一般性贷款的利息支出,是否按照项目合理分摊。


  (三)利用闲置专项借款对外投资取得收益,其收益是否冲减利息支出。


  (四)是否将向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用计入利息支出。


  第三十条 代收费用的审核。


  对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取;当代收费用计入房价时,审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。


  第三十一条 关联方交易行为的审核。


  在审核收入和扣除项目时,应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。应当关注企业大额往来款余额,审核交易行为是否真实。


  第三十二条 与转让房地产有关税金的审核。应当确认与转让房地产有关税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定。对不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加,不应作为清算扣除项目。


  第三十三条 纳税人委托涉税专业服务机构审核鉴证的清算项目,主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、完整性、真实性进行审核。


  第三十四条 土地增值税清算审核结束,主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人,纳税人应在主管税务机关规定的期限内办理补、退税事宜。


  第五章 核定征收


  第三十五条 在土地增值税清算过程中,发现纳税人符合核定征收条件的,应按核定征收方式对房地产项目进行清算。


  第三十六条 在审核中发现纳税人有下列情形之一的,实行核定征收:


  (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;


  (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;


  (三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;


  (四)符合土地增值税清算条件,未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;


  (五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的;


  (六)前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证资料不符合清算要求或不实的。


  第三十七条 主管税务机关应加强核定征收项目的调查核实,严格控制核定征收的范围。纳税人直接转让国有土地使用权的,原则上不得核定征收。


  第三十八条 符合上述核定征收条件的,由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书,对房地产项目开展核定征收核查,根据不同情形,采取参照同期同类型房地产销售价格、向国土部门查询项目土地成本、根据清算项目相关的建筑面积、实体体积、占地面积等工程量指标并参照当地扣除项目金额标准等方式,核定计算收入和扣除项目金额,经主管税务机关集体审议,报上一级税务机关备案,通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。


  第三十九条 按照上述方式仍然无法计算征收的,可采取核定征收率方式征收土地增值税,核定征收率不得低于5%。


  第六章 清算后尾盘管理


  第四十条 在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后再转让的,纳税人应区分普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产按月汇总,并在次月15日内申报缴纳土地增值税。


  第四十一条 对清算后再转让普通住宅的,增值率未超过20%的,免征土地增值税;增值率超过20%的,应征收土地增值税。


  第四十二条 土地增值税清算审核过程中转让房地产的,按规定预征土地增值税,待税务机关出具清算结论后,纳税人按照清算后再转让的有关规定汇总申报缴纳土地增值税,多退少补。


  第四十三条 清算后再转让房地产的土地增值税计算方式应与项目的清算方式保持一致。


  第七章 清算鉴证


  第四十四条 房地产开发企业可委托涉税专业服务机构进行土地增值税清算专项鉴证业务。涉税专业服务机构应按照税务机关制定的表、证、单、书的格式要求规范填列相关数据信息。


  第四十五条 涉税专业服务机构从事土地增值税清算鉴证业务,应当以法律、法规为依据,按照独立、客观、公正原则,在获取充分、适当、真实证据基础上,根据审核鉴证的具体情况,出具真实、合法的鉴证报告。重点应对鉴证项目出现的资金流向异常、工程造价高于正常水平、关联交易导致交易价格异常等重大事项提出明确的鉴证结论,并附送详细的鉴证工作底稿。


  第四十六条 涉税专业服务机构出具无保留意见和保留意见的鉴证报告,可以作为办理土地增值税清算申报的依据。


  第四十七条 对纳税人委托涉税专业服务机构审核鉴证的清算项目,主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的,应当告知其理由。


  第八章 法律责任


  第四十八条 对纳税人未按本规程规定报送涉税相关项目管理资料,主管税务机关可发出《税务事项通知书》,责令限期改正;逾期仍不改正的,主管税务机关可按照《纳税信用管理办法(试行)》(国家税务总局公告2014年第40号)、《国家税务总局关于发布<纳税信用评价指标和评价方式(试行)>的公告》(国家税务总局公告2014年第48号)有关规定处理。


  对纳税人未按照规定期限办理清算手续或者不按规定报送相关资料,经主管税务机关责令限期改正,逾期仍不改正的;擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的,由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》处罚。


  第四十九条 对涉税专业服务机构和从事涉税服务人员出具虚假鉴证报告或涉税文书的,主管税务机关按照《国家税务总局关于发布<涉税专业服务监管办法(试行)>的公告》(国家税务总局2017年第13号公告)的相关规定处理。


  对会计人员伪造、变造会计凭证、会计账簿,编制虚假财务会计报告的,主管税务机关应按照《中华人民共和国会计法》、《中华人民共和国注册会计师法》等有关规定,交由其行政监管部门处理。


  对造价工程师签署有虚假记载、误导性陈述的工程造价成果文件的,主管税务机关应按照《注册造价工程师管理办法》有关规定,交由其行政监管部门处理。


  第五十条 主管税务机关已按规定出具土地增值税清算审核结论后,如审计、财政等部门检查发现纳税人仍存在税收违法行为,并经主管税务机关核实的,由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定追缴其未缴或者少缴的税款、滞纳金,并追究其法律责任。


  第五十一条 在土地增值税清算工作中,税务人员徇私舞弊、玩忽职守,造成不征或者少征应征税款的,按照《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律规定处理。


  第九章 附则


  第五十二条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求,妥善保存。


  第五十三条 各地级以上市税务局可根据本规程制定细化的土地增值税清算管理办法,并报国家税务总局广东省税务局备案。


  第五十四条 本规程由国家税务总局广东省税务局解释。


  第五十五条 本规程自2019年6月1日起施行,此前已受理且未申报的清算项目,可按本规程执行。


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发文时间:2019-05-15
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时效性:全文有效

法规皖税函[2018]1号 国家税务总局安徽省税务局关于土地增值税清算有关政策问题的批复

国家税务总局安庆市税务局:

  你局报送的《国家税务总局安庆市税务局关于土地增值税清算有关政策问题的请示》(宜税发[2018]31号)收悉。现将相关问题答复如下:

  一、关于土地增值税清算时利息支出扣除问题

  根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第三条规定,《安徽省地方税务局转发安徽省人民政府[关于开征土地增值税几个有关问题的批复]的通知》(皖地税政三字[1996]182号)第1条规定,财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

  二、关于土地增值税清算时以土地投资入股扣除问题

  根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条、《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第五条、第六条规定,某房地产开发公司2003年5月将其名下的土地投资到另一开发公司。该土地购买原价为1970万元,投资时双方作价为3000万元,投资方取得一定股权,被投资公司以3000万元作为土地成本入帐,被投资公司再转让时,应以投资时双方作价的3000万元作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额。

  特此批复。


国家税务总局安徽省税务局

2018年12月19日

安徽省税务局财产和行为税处承办

办公室2018年12月20日印发

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发文时间:2018-12-19
文号:皖税函[2018]1号
时效性:全文有效

法规国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号 国家税务总局安徽省税务局关于修改《安徽省土地增值税清算管理办法》的公告

  为贯彻落实党中央、国务院关于减证便民、优化服务的部署要求,国家税务总局安徽省税务局对《安徽省土地增值税清算管理办法》(安徽省地方税务局公告2017年第6号发布)进行了修改,现公告如下。

  一、删除《安徽省土地增值税清算管理办法》的第七条第一项和第十项规定。

  二、将《安徽省土地增值税清算管理办法》的第十七条第四项单列,增加一个条款,作为第十九条。

  三、将《安徽省土地增值税清算管理办法》的第二十条中“符合本办法第十九条规定的房地产开发项目”修改为“符合本办法第十八条规定的房地产开发项目”。

  四、按照《安徽省土地增值税清算管理办法》的第三十三条第二项确定收入的方法和顺序,修改《安徽省土地增值税清算管理办法》的第三十三条第三项规定。

  五、删除第五十五条“《安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的批复》(皖税务函[2012]583号)第二条同时废止。”的表述。

  六、本公告自发布之日起施行。

  《安徽省土地增值税清算管理办法》(安徽省地方税务局公告2017年第6号发布)根据以上修改内容,随文重新发布。

  特此公告。


国家税务总局安徽省税务局

2018年12月19日


  抄送:国家税务总局安徽省各市税务局,江北、江南产业集中区税务局,安徽省人民政府。

  安徽省税务局财产和行为税处承办  办公室2018年12月20日印发


安徽省土地增值税清算管理办法


(2017年9月9日安徽省地方税务局公告2017年第6号公布,根据2018年12月19日《国家税务总局安徽省税务局关于修改《安徽省土地增值税清算管理办法》的公告》修改)

  第一章 总则

  第一条 为加强土地增值税清算管理,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)、《国家税务总局关于印发[土地增值税清算管理规程]的通知》(国税发[2009]91号)、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)的规定,制定本办法。

  第二条 本办法适用于安徽省范围内房地产开发项目土地增值税清算工作。

  第三条 本办法所称土地增值税清算(以下简称清算),是指纳税人在房地产开发项目符合清算条件后,依照税收法律、法规及规范性文件规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,填写《土地增值税纳税申报表》,向主管税务机关提供清算资料,办理清算申报,并依据清算申报结清该房地产开发项目应缴纳土地增值税税款的行为。

  第四条 纳税人应当根据税收法律、法规、规章、规范性文件以及本办法的规定,办理项目报告、报送土地增值税涉税资料、开展房地产开发项目土地增值税清算。

  第五条 纳税人对清算申报的真实性、准确性和完整性负法律责任。

  第六条 税务机关应当按照税收法律、法规、规章、规范性文件以及本办法的规定,进行项目管理、为纳税人清算提供纳税服务、开展清算审核、加强清算后再转让房地产的管理并及时、足额组织税款入库。

  第二章 项目管理

  第七条 纳税人应自取得下列批复、备案、证照或签订相关合同之日起30日内向主管税务机关报送复印件或税务机关认可的其他形式资料:

  (一)取得土地使用权所签订的合同、协议;

  (二)国有土地使用权证;

  (三)建设用地规划许可证;

  (四)建设工程规划许可证;

  (五)建筑工程施工许可证;

  (六)建设施工合同;

  (七)预(销)售许可证;

  (八)竣工验收备案表。

  第八条 纳税人应在取得土地使用权并获得建筑工程施工许可证后,根据税务机关确定的时间和要求办理土地增值税项目申报,向主管税务机关报送《土地增值税项目报告表(从事房地产开发的纳税人适用)》,并在每次转让(预售)房地产时,依次填报表中规定栏目的内容。

  第九条 纳税人应按照财务会计制度的规定进行财务会计核算,准确核算房地产开发项目的收入、成本、费用。纳税人同时开发多个项目的,应按项目合理归集有关收入、成本、费用;分期开发项目的,应按照分期开发项目合理归集有关收入、成本、费用。

  第十条 本办法所称房地产开发项目是指经国家有关部门审批、备案的项目。对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。

  上述国家有关部门是指发展改革部门,或者履行项目备案职能的经信委、计经委等部门。

  上述分期开发的项目,是指规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的项目。依据《建设工程规划许可证》难以确认分期开发项目的,纳税人应于取得《建设工程规划许可证》之日起30日内向主管税务机关报告,主管税务机关应依据《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》以及相关《建筑工程施工许可证》《预售许可证》及预售资金回笼等情况,经调查核实、集体审议,综合认定分期开发项目。主管税务机关认定分期开发项目,应当于纳税人报送分期项目最后一个《预售许可证》之日起15日内书面告知纳税人。

  第十一条 房地产开发项目中,符合下列情形的,应当认定为同一分期开发项目:

  (一)取得多个《建设工程规划许可证》,只取得一个《建筑工程施工许可证》的;

  (二)取得多个《建设工程规划许可证》,且由若干个《建筑工程施工许可证》确定组织施工,经主管税务机关调查核实该多个《建设工程规划许可证》所确定的项目未利用本分期项目回笼资金开工建造的。

  第十二条 纳税人分期开发项目确认后,因有关事项发生变化,确需变更分期开发项目的,应于有关事项发生变化之日起15日内向主管税务机关报告,并报送有关证明材料,主管税务机关应于接到报告之日起15日内调查核实,并通过集体审议的方式确认是否变更分期开发项目。

  主管税务机关应对纳税人分期开发项目实施跟踪管理,发现纳税人未按照确定的分期开发项目开发的,或发现确因有关事项导致分期开发项目的分期发生变化的,应及时开展调查核实,并经集体审议确认是否变更分期开发项目。

  变更分期开发项目的,主管税务机关应于集体审议结果确定之日起7日内书面告知纳税人。

  第十三条 主管税务机关应当加强房地产开发项目管理,安排专人或专岗,从纳税人取得立项(备案)文件开始,按项目分别建立档案、设置台账,台账主要内容包括:纳税人项目立项、项目分期、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘、项目中用于出租或自用的房产信息等,台账所列事项应按月采集、更新,确保项目管理与纳税人项目开发同步。

  第十四条 主管税务机关对房地产开发项目的管理应保持连续性,不得因房地产开发项目的土地增值税纳税人、主管税务机关、税务管理人员发生变化而中断。

  第十五条 主管税务机关应当关注纳税人项目开发期间的会计核算工作,对纳税人同时开发多个项目或者分期开发项目的,应督促纳税人根据清算要求按不同项目或者不同分期合理归集有关收入、成本、费用。

  第十六条 纳税人对主管税务机关确认的分期开发项目有异议的,可请求主管税务机关复核。

  第三章 清算申报与受理

  第十七条 纳税人符合下列条件之一的,应当进行土地增值税清算:

  (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售(含视同销售)的;

  (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

  (三)直接转让土地使用权的;

  第十八条 符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:

  (一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让(含视同销售)的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

  (二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。

  第十九条 纳税人申请注销税务登记,但其开发的房地产开发项目未办理土地增值税清算手续的,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

  第二十条 本办法第十八条所称竣工,是指除土地开发外,其房地产开发项目符合下列条件之一:

  (一)房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案;

  (二)房地产开发项目已开始交付购买方;

  (三)房地产开发项目已取得了初始产权证明。

  第二十一条 符合本办法第十七条规定的房地产开发项目,纳税人应当在清算条件满足之日起90日内向主管税务机关办理清算申报。符合本办法第十八条规定的房地产开发项目,且主管税务机关已下发《税务事项通知书》通知清算的,应当在收到通知书之日起90日内,向主管税务机关办理清算申报。

  第二十二条 对于符合本办法第十八条规定的房地产开发项目,主管税务机关应集体审议,根据项目实际情况确定是否需要进行清算,集体审议的结果应当形成记录存档。对于确定需要进行清算的房地产开发项目,主管税务机关应及时下达《税务事项通知书》,通知纳税人清算。

  纳税人对主管税务机关清算通知有异议的,可请求主管税务机关复核。

  第二十三条 纳税人办理清算申报,少缴税款的,应当补缴税款;多缴税款的,按照规定办理退抵税款手续。

  第二十四条 纳税人在规定期限内办理清算申报确有困难,需要延期的,应当在申报期限届满前提出书面延期申请,经主管税务机关核准,在核准的期限内办理清算申报。

  第二十五条 纳税人未按规定期限办理清算申报的,由主管税务机关责令限期改正;逾期仍未申报的,按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则有关规定处理。

  第二十六条 纳税人办理清算时,应以清算申报当日为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。

  第二十七条 纳税人可以委托涉税专业服务机构对房地产开发项目清算进行涉税鉴证。

  纳税人委托涉税专业服务机构进行涉税鉴证的,涉税专业服务机构应当按规定对涉税事项真实性和合法性出具鉴定和证明,并在鉴证报告中披露鉴定和证明的结论、法规依据、事实证据、证明过程以及其他应当说明的重大事项。

  主管税务机关在清算审核中,需要核查受托开展涉税鉴证的涉税专业服务机构工作底稿或认为需要就涉税鉴证事项开展约谈的,受托涉税专业服务机构应当积极配合。

  第二十八条 纳税人办理清算申报时,应当提交以下清算资料:

  (一)《土地增值税纳税申报表(二)(从事房地产开发的纳税人清算适用)》;

  (二)房地产开发项目清算说明,包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况;

  (三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料;

  (四)需要清算项目记账凭证的,应提供记账凭证复印件;

  (五)委托涉税专业服务机构鉴证的清算项目,报送涉税专业服务机构出具的鉴定和证明;

  (六)享受土地增值税优惠的项目,应报送减免税申请并提供减免土地增值税证明材料原件及复印件。

  房地产开发项目中,有视同销售情形的,应予详细说明。

  上述资料中,主管税务机关已经取得的,不得再要求纳税人报送。

  第二十九条 主管税务机关应认真核对纳税人报送的清算资料,对纳税人提交的清算资料齐全的,主管税务机关予以受理;不齐全的,应一次性告知纳税人在规定期限内补正资料。

  纳税人补正资料的,予以受理;未能补正的,经纳税人提供确因不可抗力等客观原因造成资料难以补正的书面说明及相关证明材料,可以受理。

  第四章 清算审核

  第三十条 主管税务机关应当自纳税人办理清算申报之次日起90日内完成清算审核;确需延长审核时间的,应当经主管税务机关主要负责人批准。

  第三十一条 清算审核包括案头审核、实地审核:

  案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核,重点审核纳税人申报情况的一致性、数据计算准确性等。

  实地审核是指在案头审核的基础上,通过对房地产开发项目实地查验等方式,对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

  第三十二条 主管税务机关开展清算审核,应当由分管领导牵头,组建清算审核小组。清算审核小组按照有关税收法规和本办法的规定开展审核工作,审核结束应当出具书面审核报告。审核报告经主管税务机关或市、县税务机关集体审议、批准后,由主管税务机关依据批准的审核报告向纳税人出具《土地增值税清算审核表》以及具体的调整事项和理由,纳税人按照《土地增值税清算审核表》办理补退税款。

  纳税人对主管税务机关出具的《土地增值税清算审核表》以及具体的调整事项和理由有异议的,可以申请主管税务机关复核。

  第三十三条 主管税务机关开展清算审核,可以自行组织清算审核,也可以通过购买涉税专业服务机构服务的方式开展审核。

  主管税务机关自行组织清算审核的,可以向上级税务机关请求提供政策、技术、人员支持,组建清算审核小组,开展清算审核。

  通过购买涉税专业服务机构服务的方式开展审核的,应当按照《国家税务总局关于发布[涉税专业服务监管办法(试行)]的公告》(国家税务总局公告2017年第13号)等有关规定执行。主管税务机关清算审核小组应派员全过程参与涉税专业服务机构的案头审核和实地审核,参与审核表单的填制、审核报告的撰写,并在审核表单与审核报告上签章。主管税务机关应对相关审核表单、审核报告组织集体审议、验收;需经市、县税务机关集体审议的,由组织验收的主管税务机关向市、县税务机关汇报有关验收情况。

  提供服务的涉税专业服务机构,应当遵守税收法律、法规及相关税收规定,遵循涉税专业服务业务规范,严格履行合同义务,保质、保量、按时完成任务。未按规定完成合同约定服务内容或服务出现严重差错的,税务机关依规扣减部分或全部服务费,直至终止合同。涉税专业服务机构弄虚作假、出具失实报告的,或服务过程中有其他违法违规行为的,税务机关可不认可其服务报告,并将其列入购买服务黑名单,同时将有关情况通报相关部门、行业协会。

  第三十四条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。主管税务机关应根据纳税人报送的清算资料,结合测绘成果资料、商品房销售明细表、发票等核实房地产转让收入,重点审核纳税人申报的应税收入是否真实、准确、完整,相关房产的价格是否明显偏低。具体确认方式包括但不限于以下情况:

  (一)土地增值税清算时,已全额开具发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。

  (二)纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生权属转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:

  1.按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。

  2.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。

  3.参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。

  (三)纳税人申报的转让房地产的成交价低于本条第二项规定的方法和顺序所确认的价格,又无正当理由的,税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。前述正当理由包括但不限于以下情形:

  1.采取政府指导价、限价等非市场定价方式销售的开发产品;

  2.法院判决或裁定价格的开发产品;

  3.以公开拍卖方式转让的开发产品。

  第三十五条 土地增值税清算扣除项目包括:

  (一)取得土地使用权所支付的金额。

  (二)房地产开发成本,包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

  (三)房地产开发费用。

  (四)与转让房地产有关的税金。

  (五)国家规定的其他扣除项目。

  第三十六条 扣除项目应同时符合下列要求:

  (一)符合国家法律、法规、规章以及有关规范性文件的规定。

  (二)经济业务应当是真实发生的。

  (三)扣除项目金额应当按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定,准确地在各项目中分别归集,不得混淆。

  (四)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

  (五)纳税人同时开发多个项目、分期开发项目、或者同一项目中建造不同类型房地产涉及到分摊共同的成本费用的,应按照受益对象,采用合理的分配方法分摊。

  (六)在土地增值税清算中,对同一类事项,应当采取相同的会计政策及税务处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的,以税务处理规定为准。

  (七)取得土地所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及据实计算扣除的利息支出,应当已经实际支付。

  第三十七条扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,应取得合法有效凭证。包括但不限于:

  (一)支付给境内单位或者个人的款项,且属于《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定的开具发票范围的,以取得的发票或者按照规定视同发票管理的凭证为合法有效凭证。

  (二)支付的行政事业性收费或者政府性基金,以取得的财政票据为合法有效凭证。

  (三)支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据及境外公证机构的确认证明为合法有效凭证;属于境内代扣代缴税款的,按国家税务总局有关规定执行。

  (四)法院判决书、裁定书、调解书,以及仲裁裁决书、公证债权文书。

  (五)财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

  第三十八条 取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。其中,取得土地使用权所支付的地价款是指纳税人依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议以货币或者其他形式支付的款项。依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议,政府或有关单位、部门以扶持、奖励、补助、改制或其他形式返还、支付、拨付给纳税人或其控股方、关联方的金额应从取得土地使用权所支付的金额中剔除。

  第三十九条 拆迁补偿费按以下方法确认:

  (一)纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房按视同销售处理,并按照《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给纳税人的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。

  (二)纳税人采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,房屋价值按《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款的规定计算,计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

  第四十条 纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯设施等,建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,在提供政府、公用事业单位书面证明后,其成本、费用可以扣除;建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。

  符合下列情况之一的,可以确认为建成后产权属于全体业主所有:

  (一)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有,且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

  (二)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中未注明有关公共配套设施归业主共有,但通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有,且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

  (三)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有,或通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有,但因客观原因房屋登记机构未在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载,主管税务机关应当调查取证予以确认。

  (四)法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书确定属于全体业主共有的。

  第四十一条 纳税人销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。

  纳税人销售已装修的房屋,其装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、家具所发生的支出,也不包括与房地产连接在一起、但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。

  房地产开发企业销售精装修房时,如其销售收入包括销售家用电器、家具等取得的收入,应以总销售收入减去销售家用电器、家具等取得的收入作为房地产销售收入计算土地增值税。

  第四十二条 纳税人在房地产开发项目以外单独建造的样板房、售楼部,其建造费用、装修费用不得计入房地产开发成本。

  第四十三条 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。

  第四十四条 政府或有关部门直接向房地产开发企业收取的市政配套费、报批报建费、“四源”费、供电贴费、增容费等应由房地产开发企业缴纳、并在核算时计入房地产开发成本的收费项目,在计算土地增值税时,列入开发土地和新建房及配套设施的成本计算扣除项目金额。上述费用政府或有关部门收取后又返还的,返还的部分不得计入扣除项目金额。

  第四十五条 财务费用中的利息支出按以下方法处理:

  凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。

  凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金,没有利息支出的,按照本款扣除。

  纳税人既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条第一、第二款所述两种办法。

  纳税人据实列支利息支出的,应当提供贷款合同、利息结算单据以及发票。

  纳税人向金融机构支付的咨询费等非利息性质的款项,不得作为利息支出扣除。

  纳税人同时开发多个项目、分期开发项目、或者同一项目中建造不同类型房地产需要分摊共同的成本费用的,其扣除项目中利息支出的计算方法应保持一致。

  本办法所称金融机构,是指有关部门按照规定许可进行金融贷款业务的金融单位。本办法所称“能够按转让房地产项目计算分摊”是指纳税人按照《企业会计准则》或《企业会计制度》的规定核算房地产开发项目应当予以资本化的利息。

  “同类同期贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下,商业银行提供贷款的利率。

  第四十六条 纳税人与关联方之间发生的转让房地产、购入有形产品、无形资产和有偿服务等事项,应按照公允价值和营业常规进行业务往来。

  第四十七条 在土地增值税清算过程中,发现纳税人符合以下条件之一的,应按核定征收方式对房地产项目进行清算:

  (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

  (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

  (三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;

  (四)符合土地增值税清算条件,企业未按照规定的期限办理清算申报,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;

  (五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。

  按照收入金额的一定比例实行核定征收的,核定征收率不得低于5%。

  第四十八条 主管税务机关在清算审核中发现纳税人涉嫌偷税、逃避追缴欠税、抗税或者其他需要立案查处的税收违法行为的,应当终止清算审核,并按规定程序移交稽查部门处理。主管税务机关在对纳税人房地产开发项目进行土地增值税清算审核时,稽查部门又对纳税人立案检查的,主管税务机关应终止清算审核,并将清算审核事项移交稽查部门一并处理。主管税务机关终止清算审核的,应当于移交稽查部门处理的当日书面告知纳税人。

  第四十九条 土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的(以下简称清算后转让的),纳税人应按月汇总进行土地增值税纳税申报。申报时,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用(不含与转让房地产有关的税金)乘以清算后转让的面积再加上清算后转让时缴纳的与转让房地产有关的税金计算。

  单位建筑面积成本费用(不含与转让房地产有关的税金)=房地产开发项目总扣除项目金额(不含与转让房地产有关的税金)÷房地产开发项目的总建筑面积

  第五十条 对房地产开发项目中的房地产,纳税人出租、自用或借予他人使用超过1年的,转让时应按销售旧房处理。

  第五章 其他

  第五十一条 纳税人办理清算申报后,主管税务机关通过清算审核补缴的税款,应当自本办法第二十条规定的申报期届满之次日起加收滞纳金。税务机关延长审核时间的,延长审核期间不加收滞纳金。

  第五十二条 因下列原因,纳税人自结算缴纳土地增值税清算税款之日起三年内发现多缴税款的,可以向主管税务机关要求退还多缴的税款,主管税务机关应当自接到纳税人书面退还申请之日起30日内核查,对查实的事项应予以追溯调整,涉及从国库中退库的,依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。

  (一)清算时应取得但未取得合法有效凭证,清算后取得的;

  (二)清算时应实际支付但未实际支付的款项,清算后实际支付的;

  (三)清算时应分摊但实际未能分摊的共同的成本费用,清算后能够按照受益对象、采用合理的分配方法分摊的;

  (四)其他合法合理原因。

  第五十三条 纳税人按照本办法第二十一条规定办理清算申报时,对同一开发项目或同一分期项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅(其他类型房地产)的,如纳税人在清算报告中就其普通标准住宅申请免征土地增值税,应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税;如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的,应以整个开发项目为对象,统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。

  纳税人在清算申报时未明确是否就其普通标准住宅申请免征土地增值税的,主管税务机关应告知纳税人相关政策,并将清算报告退还纳税人,待纳税人明确后予以受理。

  第六章 附则

  第五十四条 纳税人在土地增值税清算申报中的税收违法行为,按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等规定进行处理。

  第五十五条 本办法未尽事项,按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)处理。

  第五十六条 本办法自公布之日起30日后施行。本办法实施时,尚未清算的项目适用本办法。


国家税务总局安徽省税务局关于修订《安徽省土地增值税清算管理办法》的公告解读


  为贯彻落实党中央、国务院关于减证便民、优化服务的部署要求,国家税务总局安徽省税务局对《安徽省土地增值税清算管理办法》(安徽省地方税务局公告2017年第6号发布)进行了修订,废止了《安徽省土地增值税清算管理办法》第七条第一项和第十项规定,不再要求纳税人报送相关资料。

  按照规定,房地产开发企业的申请注销登记,但其房地产开发项目未办理土地增值税清算手续,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。根据工作流程,办理土地增值税清算应在办理注销税务登记前进行,故将《安徽省土地增值税清算管理办法》的第十七条第四项单列出来,作为第十九条。

  《安徽省土地增值税清算管理办法》的第二十条中“符合本办法第十九条规定的房地产开发项目”,其中“第十九条”,应指“第十八条”,本次公告作相应修改。

  《安徽省土地增值税清算管理办法》的第三十三条第三项规定确定了地税机关根据评估价格确定转让房地产的收入的几种情形,但与《安徽省土地增值税清算管理办法》的第三十三条第二项的规定衔接不够,故参照第三十三条第二项的规定对第三十三条第三项规定进行修改。

  《安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的批复》(皖税务函[2012]583号)非税收规范性文件,因此删除了公告中第五十五条“《安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的批复》(皖税务函[2012]583号)第二条同时废止。”的表述。

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发文时间:2018-12-19
文号:国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号
时效性:全文有效

法规海南省地方税务局公告2018年第2号 海南省地方税务局关于土地增值税清算申报管理有关问题的公告

根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)的有关规定,现就土地增值税清算申报管理有关问题公告如下:


  一、纳税人开发的房地产项目符合《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)第九条规定的应清算条件之一的,应当在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算申报。纳税人开发的房地产项目符合《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)第十条规定的可清算条件且主管税务机关下发通知要求清算的,应当在收到通知之日起90日内,到主管税务机关办理清算申报。


  二、纳税人在规定期限届满未办理清算申报的,主管税务机关发出《责令限期改正通知书》,责令纳税人在收到通知书之日起15日内办理清算申报。


  逾期仍未申报的,主管税务机关经核查认为纳税人涉嫌偷税的,按照程序移交稽查部门进行检查;不涉嫌偷税的,按规定核定应纳税额,责令限期缴纳。


  三、纳税人办理清算申报应补缴的税款,应当在本公告第一条规定的清算申报期限届满的次月15日内缴纳。


  四、纳税人未按规定期限缴纳清算申报应补缴税款的,以及纳税人办理清算申报后,税务机关通过清算审核或税务稽查确定应补缴税款的,自本公告第三条规定的缴纳期限届满的次日起加收滞纳金。


  五、本公告自2018年7月1日起施行,2018年7月1日前已受理清算的房地产项目按原政策规定执行。


  特此公告。


海南省地方税务局

2018年5月22日


关于《海南省地方税务局关于土地增值税清算管理有关问题的公告》的解读


  一、公告出台的背景及目的


  《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)等文件下发后,我局为加强土地增值税清算管理,制定了相应的落实政策,但在纳税人清算申报责任方面的政策还不够明确,不能适应金税三期系统以及主管税务机关征管方式转变的要求。


  根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)第三条规定,土地增值税清算是指纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税清算申报表》,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。因此,土地增值税清算主体是纳税人,纳税人应承担相应的土地增值税清算责任,这也是落实“放管服”改革要求,还责还权于纳税人的具体体现。


  二、政策依据


  根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)等文件的规定,结合我省土地增值税征管工作实际,制定本公告。


  三、公告主要内容


  (一)纳税人应按《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)规定的期限进行土地增值税清算申报。


  (二)纳税人在规定期限届满未办理清算申报的,主管税务机关发出责令限期改正后逾期仍不申报的,税务机关经核查认为涉嫌偷税的,按规定程序移交稽查部门进行检查;不涉嫌偷税的,根据规定核定应纳税额,并责令限期缴纳。


  (三)明确纳税人办理清算申报应补缴的税款,应当在规定的清算申报期限届满的次月15日内缴纳。


  (四)明确纳税人未按规定期限缴纳清算申报应补缴税款的,以及纳税人办理清算申报后,税务机关通过清算审核或税务稽查确定应补缴税款的,自公告第三条规定的缴纳期限届满的次日起加收滞纳金。


海南省地方税务局

2018年5月22日


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发文时间:2018-05-22
文号:海南省地方税务局公告2018年第2号
时效性:全文有效

法规安徽省地方税务局公告2017年第6号 安徽省地方税务局关于发布《安徽省土地增值税清算管理办法》的公告

《安徽省土地增值税清算管理办法》已经审议通过,现予以发布。自发布之日起30日后施行。

  特此公告。

 

安徽省地方税务局

2017年9月9日

 

安徽省土地增值税清算管理办法

 

  第一章 总则

  第一条  为加强土地增值税清算管理,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)的规定,制定本办法。

  第二条  本办法适用于安徽省范围内房地产开发项目土地增值税清算工作。

  第三条  本办法所称土地增值税清算(以下简称清算),是指纳税人在房地产开发项目符合清算条件后,依照税收法律、法规及规范性文件规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,填写《土地增值税纳税申报表》,向主管地税机关提供清算资料,办理清算申报,并依据清算申报结清该房地产开发项目应缴纳土地增值税税款的行为。

  第四条  纳税人应当根据税收法律、法规、规章、规范性文件以及本办法的规定,办理项目报告、报送土地增值税涉税资料、开展房地产开发项目土地增值税清算。

  第五条  纳税人对清算申报的真实性、准确性和完整性负法律责任。

  第六条  地税机关应当按照税收法律、法规、规章、规范性文件以及本办法的规定,进行项目管理、为纳税人清算提供纳税服务、开展清算审核、加强清算后再转让房地产的管理并及时、足额组织税款入库。

  第二章 项目管理

  第七条  纳税人应自取得下列批复、备案、证照或签订相关合同之日起30日内向主管地税机关报送复印件或地税机关认可的其他形式资料:

  (一)发展改革等有关部门下发的项目立项(备案)文件;

  (二)取得土地使用权所签订的合同、协议;

  (三)国有土地使用权证;

  (四)建设用地规划许可证;

  (五)建设工程规划许可证;

  (六)建筑工程施工许可证;

  (七)建设施工合同;

  (八)预(销)售许可证;

  (九)竣工验收备案表;

  (十)地税机关要求报送的其他资料。

  第八条  纳税人应在取得土地使用权并获得建筑工程施工许可证后,根据地税机关确定的时间和要求办理土地增值税项目申报,向主管地税机关报送《土地增值税项目报告表(从事房地产开发的纳税人适用)》,并在每月转让(预售)房地产时,依次填报表中规定栏目的内容。

  第九条  纳税人应按照财务会计制度的规定进行财务会计核算,准确核算房地产开发项目的收入、成本、费用。纳税人同时开发多个项目的,应按项目合理归集有关收入、成本、费用;分期开发项目的,应按照分期开发项目合理归集有关收入、成本、费用。

  第十条 本办法所称房地产开发项目是指经国家有关部门审批、备案的项目。对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。

  上述国家有关部门是指发展改革部门,或者履行项目备案职能的经信委、计经委等部门。

  上述分期开发的项目,是指规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的项目。依据《建设工程规划许可证》难以确认分期开发项目的,纳税人应于取得《建设工程规划许可证》之日起30日内向主管地税机关报告,主管地税机关应依据《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》以及相关《建筑工程施工许可证》《预售许可证》及预售资金回笼等情况,经调查核实、集体审议,综合认定分期开发项目。主管地税机关认定分期开发项目,应当于纳税人报送分期项目最后一个《预售许可证》之日起15日内书面告知纳税人。

  第十一条  房地产开发项目中,符合下列情形的,应当认定为同一分期开发项目:

  (一)取得多个《建设工程规划许可证》,只取得一个《建筑工程施工许可证》的;

  (二)取得多个《建设工程规划许可证》,且由若干个《建筑工程施工许可证》确定组织施工,经主管地税机关调查核实该多个《建设工程规划许可证》所确定的项目未利用本分期项目回笼资金开工建造的。

  第十二条  纳税人分期开发项目确认后,因有关事项发生变化,确需变更分期开发项目的,应于有关事项发生变化之日起15日内向主管地税机关报告,并报送有关证明材料,主管地税机关应于接到报告之日起15日内调查核实,并通过集体审议的方式确认是否变更分期开发项目。

  主管地税机关应对纳税人分期开发项目实施跟踪管理,发现纳税人未按照确定的分期开发项目开发的,或发现确因有关事项导致分期开发项目的分期发生变化的,应及时开展调查核实,并经集体审议确认是否变更分期开发项目。

  变更分期开发项目的,主管地税机关应于集体审议结果确定之日起7日内书面告知纳税人。

  第十三条  主管地税机关应当加强房地产开发项目管理,安排专人或专岗,从纳税人取得立项(备案)文件开始,按项目分别建立档案、设置台账,台账主要内容包括:纳税人项目立项、项目分期、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘、项目中用于出租或自用的房产信息等,台账所列事项应按月采集、更新,确保项目管理与纳税人项目开发同步。

  第十四条  主管地税机关对房地产开发项目的管理应保持连续性,不得因房地产开发项目的土地增值税纳税人、主管地税机关、地税管理人员发生变化而中断。

  第十五条  主管地税机关应当关注纳税人项目开发期间的会计核算工作,对纳税人同时开发多个项目或者分期开发项目的,应督促纳税人根据清算要求按不同项目或者不同分期合理归集有关收入、成本、费用。

  第十六条  纳税人对主管地税机关确认的分期开发项目有异议的,可请求主管地税机关复核。

  第三章 清算申报与受理

  第十七条 纳税人符合下列条件之一的,应当进行土地增值税清算:

  (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售(含视同销售)的;

  (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

  (三)直接转让土地使用权的;

  (四)纳税人申请注销税务登记,但其开发的房地产开发项目未办理土地增值税清算手续的,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

  第十八条  符合以下条件之一的,主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算:

  (一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让(含视同销售)的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

  (二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。

  第十九条  本办法第十八条所称竣工,是指除土地开发外,其房地产开发项目符合下列条件之一:

  (一)房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案;

  (二)房地产开发项目已开始交付购买方;

  (三)房地产开发项目已取得了初始产权证明。

  第二十条  符合本办法第十七条规定的房地产开发项目,纳税人应当在清算条件满足之日起90日内向主管地税机关办理清算申报。符合本办法第十九条规定的房地产开发项目,且主管地税机关已下发《税务事项通知书》通知清算的,应当在收到通知书之日起90日内,向主管地税机关办理清算申报。

  第二十一条 对于符合本办法第十八条规定的房地产开发项目,主管地税机关应集体审议,根据项目实际情况确定是否需要进行清算,集体审议的结果应当形成记录存档。对于确定需要进行清算的房地产开发项目,主管地税机关应及时下达《税务事项通知书》,通知纳税人清算。

  纳税人对主管地税机关清算通知有异议的,可请求主管地税机关复核。

  第二十二条  纳税人办理清算申报,少缴税款的,应当补缴税款;多缴税款的,按照规定办理退抵税款手续。

  第二十三条  纳税人在规定期限内办理清算申报确有困难,需要延期的,应当在申报期限届满前提出书面延期申请,经主管地税机关核准,在核准的期限内办理清算申报。

  第二十四条  纳税人未按规定期限办理清算申报的,由主管地税机关责令限期改正;逾期仍未申报的,按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则有关规定处理。

  第二十五条  纳税人办理清算时,应以清算申报当日为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。

  第二十六条 纳税人可以委托涉税专业服务机构对房地产开发项目清算进行涉税鉴证。

  纳税人委托涉税专业服务机构进行涉税鉴证的,涉税专业服务机构应当按规定对涉税事项真实性和合法性出具鉴定和证明,并在鉴证报告中披露鉴定和证明的结论、法规依据、事实证据、证明过程以及其他应当说明的重大事项。

  主管地税机关在清算审核中,需要核查受托开展涉税鉴证的涉税专业服务机构工作底稿或认为需要就涉税鉴证事项开展约谈的,受托涉税专业服务机构应当积极配合。

  第二十七条  纳税人办理清算申报时,应当提交以下清算资料:

  (一)《土地增值税纳税申报表(二)(从事房地产开发的纳税人清算适用)》;

  (二)房地产开发项目清算说明,包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管地税机关需要了解的其他情况;

  (三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料;

  (四)需要清算项目记账凭证的,应提供记账凭证复印件;

  (五)委托涉税专业服务机构鉴证的清算项目,报送涉税专业服务机构出具的鉴定和证明;

  (六)享受土地增值税优惠的项目,应报送减免税申请并提供减免土地增值税证明材料原件及复印件。

  房地产开发项目中,有视同销售情形的,应予详细说明。

  上述资料中,主管地税机关已经取得的,不得再要求纳税人报送。

  第二十八条 主管地税机关应认真核对纳税人报送的清算资料,对纳税人提交的清算资料齐全的,主管地税机关予以受理;不齐全的,应一次性告知纳税人在规定期限内补正资料。

  纳税人补正资料的,予以受理;未能补正的,经纳税人提供确因不可抗力等客观原因造成资料难以补正的书面说明及相关证明材料,可以受理。

  第四章 清算审核

  第二十九条  主管地税机关应当自纳税人办理清算申报之次日起90日内完成清算审核;确需延长审核时间的,应当经主管地税机关主要负责人批准。

  第三十条  清算审核包括案头审核、实地审核:

  案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核,重点审核纳税人申报情况的一致性、数据计算准确性等。

  实地审核是指在案头审核的基础上,通过对房地产开发项目实地查验等方式,对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

  第三十一条  主管地税机关开展清算审核,应当由分管领导牵头,组建清算审核小组。清算审核小组按照有关税收法规和本办法的规定开展审核工作,审核结束应当出具书面审核报告。审核报告经主管地税机关或市、县地税机关集体审议、批准后,由主管地税机关依据批准的审核报告向纳税人出具《土地增值税清算审核表》以及具体的调整事项和理由,纳税人按照《土地增值税清算审核表》办理补退税款。

  纳税人对主管地税机关出具的《土地增值税清算审核表》以及具体的调整事项和理由有异议的,可以申请主管地税机关复核。

  第三十二条  主管地税机关开展清算审核,可以自行组织清算审核,也可以通过购买涉税专业服务机构服务的方式开展审核。

  主管地税机关自行组织清算审核的,可以向上级地税机关请求提供政策、技术、人员支持,组建清算审核小组,开展清算审核。

  通过购买涉税专业服务机构服务的方式开展审核的,应当按照《国家税务总局关于发布﹤涉税专业服务监管办法(试行)﹥的公告》(国家税务总局公告2017年第13号)等有关规定执行。主管地税机关清算审核小组应派员全过程参与涉税专业服务机构的案头审核和实地审核,参与审核表单的填制、审核报告的撰写,并在审核表单与审核报告上签章。主管地税机关应对相关审核表单、审核报告组织集体审议、验收;需经市、县地税机关集体审议的,由组织验收的主管地税机关向市、县地税机关汇报有关验收情况。

  提供服务的涉税专业服务机构,应当遵守税收法律、法规及相关税收规定,遵循涉税专业服务业务规范,严格履行合同义务,保质、保量、按时完成任务。未按规定完成合同约定服务内容或服务出现严重差错的,地税机关依规扣减部分或全部服务费,直至终止合同。涉税专业服务机构弄虚作假、出具失实报告的,或服务过程中有其他违法违规行为的,地税机关可不认可其服务报告,并将其列入购买服务黑名单,同时将有关情况通报相关部门、行业协会。

  第三十三条  纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。主管地税机关应根据纳税人报送的清算资料,结合测绘成果资料、商品房销售明细表、发票等核实房地产转让收入,重点审核纳税人申报的应税收入是否真实、准确、完整,相关房产的价格是否明显偏低。具体确认方式包括但不限于以下情况:

  (一)土地增值税清算时,已全额开具发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。

  (二)纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生权属转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:

  1.按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。

  2.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。

  3.参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。

  (三)纳税人申报的转让房地产的成交价低于本企业当月销售的同类房地产的平均价格,或者低于本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格,或者低于当地当年、同类房地产的市场价格,又无正当理由的,地税机关根据评估价格确定转让房地产的收入。前述正当理由包括但不限于以下情形:

  1.采取政府指导价、限价等非市场定价方式销售的开发产品;

  2.法院判决或裁定价格的开发产品;

  3.以公开拍卖方式转让的开发产品。

  第三十四条  土地增值税清算扣除项目包括:

  (一)取得土地使用权所支付的金额。

  (二)房地产开发成本,包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

  (三)房地产开发费用。

  (四)与转让房地产有关的税金。

  (五)国家规定的其他扣除项目。

  第三十五条  扣除项目应同时符合下列要求:

  (一)符合国家法律、法规、规章以及有关规范性文件的规定。

  (二)经济业务应当是真实发生的。

  (三)扣除项目金额应当按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定,准确地在各项目中分别归集,不得混淆。

  (四)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

  (五)纳税人同时开发多个项目、分期开发项目、或者同一项目中建造不同类型房地产涉及到分摊共同的成本费用的,应按照受益对象,采用合理的分配方法分摊。

  (六)在土地增值税清算中,对同一类事项,应当采取相同的会计政策及税务处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的,以税务处理规定为准。

  (七)取得土地所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及据实计算扣除的利息支出,应当已经实际支付。

  第三十六条  扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,应取得合法有效凭证。包括但不限于:

  (一)支付给境内单位或者个人的款项,且属于《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定的开具发票范围的,以取得的发票或者按照规定视同发票管理的凭证为合法有效凭证。

  (二)支付的行政事业性收费或者政府性基金,以取得的财政票据为合法有效凭证。

  (三)支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据及境外公证机构的确认证明为合法有效凭证;属于境内代扣代缴税款的,按国家税务总局有关规定执行。

  (四)法院判决书、裁定书、调解书,以及仲裁裁决书、公证债权文书。

  (五)财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

  第三十七条  取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。其中,取得土地使用权所支付的地价款是指纳税人依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议以货币或者其他形式支付的款项。依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议,政府或有关单位、部门以扶持、奖励、补助、改制或其他形式返还、支付、拨付给纳税人或其控股方、关联方的金额应从取得土地使用权所支付的金额中剔除。

  第三十八条  拆迁补偿费按以下方法确认:

  (一)纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房按视同销售处理,并按照《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给纳税人的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。

  (二)纳税人采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,房屋价值按《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款的规定计算,计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

  第三十九条  纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯设施等,建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,在提供政府、公用事业单位书面证明后,其成本、费用可以扣除;建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。

  符合下列情况之一的,可以确认为建成后产权属于全体业主所有:

  (一)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有,且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

  (二)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中未注明有关公共配套设施归业主共有,但通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有,且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

  (三)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有,或通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有,但因客观原因房屋登记机构未在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载,主管地税机关应当调查取证予以确认。

  (四)法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书确定属于全体业主共有的。

  第四十条  纳税人销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。

  纳税人销售已装修的房屋,其装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、家具所发生的支出,也不包括与房地产连接在一起、但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。

  房地产开发企业销售精装修房时,如其销售收入包括销售家用电器、家具等取得的收入,应以总销售收入减去销售家用电器、家具等取得的收入作为房地产销售收入计算土地增值税。

  第四十一条  纳税人在房地产开发项目以外单独建造的样板房、售楼部,其建造费用、装修费用不得计入房地产开发成本。

  第四十二条  《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。

  第四十三条  政府或有关部门直接向房地产开发企业收取的市政配套费、报批报建费、“四源”费、供电贴费、增容费等应由房地产开发企业缴纳、并在核算时计入房地产开发成本的收费项目,在计算土地增值税时,列入开发土地和新建房及配套设施的成本计算扣除项目金额。上述费用政府或有关部门收取后又返还的,返还的部分不得计入扣除项目金额。

  第四十四条  财务费用中的利息支出按以下方法处理:

  凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。

  凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金,没有利息支出的,按照本款扣除。

  纳税人既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条第一、第二款所述两种办法。

  纳税人据实列支利息支出的,应当提供贷款合同、利息结算单据以及发票。

  纳税人向金融机构支付的咨询费等非利息性质的款项,不得作为利息支出扣除。

  纳税人同时开发多个项目、分期开发项目、或者同一项目中建造不同类型房地产需要分摊共同的成本费用的,其扣除项目中利息支出的计算方法应保持一致。

  本办法所称金融机构,是指有关部门按照规定许可进行金融贷款业务的金融单位。本办法所称“能够按转让房地产项目计算分摊”是指纳税人按照《企业会计准则》或《企业会计制度》的规定核算房地产开发项目应当予以资本化的利息。

  “同类同期贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下,商业银行提供贷款的利率。

  第四十五条  纳税人与关联方之间发生的转让房地产、购入有形产品、无形资产和有偿服务等事项,应按照公允价值和营业常规进行业务往来。

  第四十六条  在土地增值税清算过程中,发现纳税人符合以下条件之一的,应按核定征收方式对房地产项目进行清算:

  (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

  (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

  (三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;

  (四)符合土地增值税清算条件,企业未按照规定的期限办理清算申报,经地税机关责令限期清算,逾期仍不清算的;

  (五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。

  按照收入金额的一定比例实行核定征收的,核定征收率不得低于5%.

  第四十七条  主管地税机关在清算审核中发现纳税人涉嫌偷税、逃避追缴欠税、抗税或者其他需要立案查处的税收违法行为的,应当终止清算审核,并按规定程序移交稽查部门处理。主管地税机关在对纳税人房地产开发项目进行土地增值税清算审核时,稽查部门又对纳税人立案检查的,主管地税机关应终止清算审核,并将清算审核事项移交稽查部门一并处理。主管地税机关终止清算审核的,应当于移交稽查部门处理的当日书面告知纳税人。

  第四十八条  土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的(以下简称清算后转让的),纳税人应按月汇总进行土地增值税纳税申报。申报时,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用(不含与转让房地产有关的税金)乘以清算后转让的面积再加上清算后转让时缴纳的与转让房地产有关的税金计算。

  单位建筑面积成本费用(不含与转让房地产有关的税金)=房地产开发项目总扣除项目金额(不含与转让房地产有关的税金)÷房地产开发项目的总建筑面积

  第四十九条  对房地产开发项目中的房地产,纳税人出租、自用或借予他人使用超过1年的,转让时应按销售旧房处理。

  第五章 其他

  第五十条  纳税人办理清算申报后,主管地税机关通过清算审核补缴的税款,应当自本办法第二十条规定的申报期届满之次日起加收滞纳金。地税机关延长审核时间的,延长审核期间不加收滞纳金。

  第五十一条  因下列原因,纳税人自结算缴纳土地增值税清算税款之日起三年内发现多缴税款的,可以向主管地税机关要求退还多缴的税款,主管地税机关应当自接到纳税人书面退还申请之日起30日内核查,对查实的事项应予以追溯调整,涉及从国库中退库的,依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。

  (一)清算时应取得但未取得合法有效凭证,清算后取得的;

  (二)清算时应实际支付但未实际支付的款项,清算后实际支付的;

  (三)清算时应分摊但实际未能分摊的共同的成本费用,清算后能够按照受益对象、采用合理的分配方法分摊的;

  (四)其他合法合理原因。

  第五十二条  纳税人按照本办法第二十一条规定办理清算申报时,对同一开发项目或同一分期项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅(其他类型房地产)的,如纳税人在清算报告中就其普通标准住宅申请免征土地增值税,应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税;如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的,应以整个开发项目为对象,统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。

  纳税人在清算申报时未明确是否就其普通标准住宅申请免征土地增值税的,主管地税机关应告知纳税人相关政策,并将清算报告退还纳税人,待纳税人明确后予以受理。

  第六章 附则

  第五十三条  纳税人在土地增值税清算申报中的税收违法行为,按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等规定进行处理。

  第五十四条  本办法未尽事项,按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家地税总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《国家地税总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)处理。

  第五十五条  本办法自公布之日起30日后施行。本办法实施时,尚未清算的项目适用本办法。《安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的批复》(皖地税函〔2012〕583号)第二条同时废止。


安徽省地方税务局解读《安徽省地方税务局关于发布<安徽省土地增值税清算管理办法>的公告》

 

  一、制定背景及目的

  (一)为加强土地增值税清算管理,国家税务总局先后出台了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号,以下简称187号文)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号,以下简称《清算规程》),其中187号文规定:“各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法”《清算规程》第三十八条规定:“本规程自2009年6月1日起施行,各省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关可结合本地实际,对本规程进行进一步细化”,为此,我们结合安徽省实际情况,按照税务总局要求,制定了本办法。

  (二)《国家税务总局<全国县级税务机关纳税服务规范》(税总发〔2014〕98号),对税务机关提高纳税服务质量、落实国家税务总局便民办税春风行动要求作出了具体规定,通过制定办法,简化了土地增值税清算时纳税人报送资料要求,优化了清算申报和清算审核流程。同时,在制定办法时,广泛听取了纳税人、基层地税机关以及社会各界的意见和建议,在分期项目、清算条件的确认等涉及纳税人利益的税务问题处理上,规定了具体的措施和流程,充分保障了纳税人的合法权益。

  (三)土地增值税清算申报、清算审核工作时间跨度长,流程比较复杂,征纳双方互动频繁,通过制定办法,细化了清算申报、清算审核流程,进一步明确了征纳双方的职责,既规范了地税机关的税收执法,又促进了纳税遵从度的提高。

  二、主要内容

  (一)第一条,明确了本办法的制定依据。

  (二)第二条,明确了本办法的适用范围。

  (三)第三条、第四条、第五条,根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十五条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、《清算规程》第三条的规定,明确了土地增值税清算中纳税人应承担的责任:纳税人应当对清算申报的真实性、准确性和完整性负法律责任。

  (四)第六条,依据187号文、《清算规程》、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)等的规定,强调地税机关在清算中的职责是:进行项目管理、提供纳税服务、开展清算审核、加强清算后转让房地产管理和组织税款入库。

  (五)第七条,结合《清算规程》第六条规定的地税机关项目管理内容,对纳税人报送资料作出具体规定。

  (六)第八条,依据《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》(税总函〔2016〕309号)第一条的规定,将纳税人土地增值税项目申报作为纳税申报的重要内容,要求纳税人按规定填报。

  (七)第九条,依据《清算规程》第九条的规定,要求纳税人按照规定开展会计核算,合理归集有关收入、成本、费用。

  (八)第十条、第十一条、第十二条、第十六条,187号文规定:“房地产开发项目是指国家有关部门审批的项目。对于分期开发的项目,以分期开发项目作为房地产开发项目进行清算”。该文对“国家有关部门”、“分期开发项目”等未做进一步解释,但明确“各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法”。为此,我们结合安徽省实际情况通过上述4个条款对有关问题予以明确。

  1.第十条,一是在“国家有关部门”的确认方面,参照《城市房地产开发经营管理条例》(中华人民共和国国务院令第248号)第十条、《国务院关于投资体制改革的决定》(国发〔2004〕第20号),确认国家有关部门是指发展改革部门。考虑到各市、县、区以及各开发区在机构设置上可能不一致,办法中所提到的发展改革部门包括各地发改委、履行项目备案职能的经信委、计经委等部门。二是在分期开发项目的确认方面,分期开发是纳税人根据自身经营发展情况自行确认将房地产开发项目分期分批开发、建设,在其开发过程中,纳税人根据《安徽省城乡规划条例》第三十条的规定:“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,建设单位或者个人应当持使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料,向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”,其申办的《建设工程规划许可证》既是房地产开发中不可缺少的许可证照,也是确认其分期开发项目的证明资料,2012年省地税局据此出台《安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的批复》(皖地税函〔2012〕583号),以《建设工程规划许可证》确认的项目作为土地增值税清算项目。但是考虑到部分地方规划部门在办理《建设工程规划许可证》时,一栋楼办理一个《建设工程规划许可证》,严格按照《建设工程规划许可证》确认分期项目与实际脱节,且增加了纳税人的税收负担和税务机关审核难度,经过大量走访、调研,根据房地产分期开发的共同特征,确定了“由主管地税机关依据《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》以及相关《建筑施工许可证》《预售许可证》及预售资金回笼情况等,经调查核实、集体审议,综合认定分期开发项目”的处理办法。三是在对主管地税机关的认定时限作出规定。

  2.第十一条,对应当确认为同一分期项目的情形进行了列举,其中第一款:“取得多个《建设工程规划许可证》,只取得一个《建筑工程施工许可证》的”,是指该多个《建设工程规划许可证》所确定的工程项目的地基和基础工程或主体结构工程由一个《建筑工程施工许可证》组织施工。第二款:“取得多个《建设工程规划许可证》,且由若干个《建筑工程施工许可证》确定组织施工,经主管地税机关调查核实该多个《建设工程规划许可证》所确定的项目未利用本分期项目回笼资金开工建造的”,是指该多个《建设工程规划许可证》所确定的工程项目的地基和基础工程、主体结构工程由多个《建筑工程施工许可证》组织施工,但在该多个《建筑工程施工许可证》确认的施工项目开工时,前述多个《建设工程规划许可证》所确定的工程项目尚未预售。

  3.第十二条,对分期项目的日常管理和变更作出规定。

  4.第十六条,重点强调对纳税人权益的保护。

  (九)第十三条、第十四条、第十五条,依据《清算规程》的规定,细化房地产项目管理的具体要求,要求主管地税机关加强项目管理,保持管理连续性,积极关注纳税人会计核算、督促纳税人按照要求合理归集有关收入、成本、费用。

  (十)第十七条、第十八条,依据《清算规程》第九条、第十条的规定,明确应当进行土地增值税清算的四种情形以及可以清算的两种情形。此外,对纳税人分期开发房地产的,条款中的“房地产开发项目”均指“分期开发项目”。

  (十一)第十九条,187号文、《清算规程》都提到了“竣工”的概念,但未具体明确,本办法参照《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号)第三条的规定,确认了竣工的概念。

  (十二)第二十条,依据《清算规程》第十一条的规定,明确了纳税人的清算申报期限。

  (十三)第二十一条,细化可清算项目的管理,要求主管地税机关通过集体研究的方式确定是否清算。同时考虑到土地增值税清算是涉及纳税人重大利益的税收管理事项,为且保障纳税人合法权益,对主管地税机关下发的通知清算的《税务事项通知书》有异议的,纳税人可申请主管地税机关复核。

  (十四)第二十二条,依据《清算规程》第三条、《国家税务总局税款缴库退库工作规程》(国家税务总局令第31号)的规定,明确清算税款退抵税流程。

  (十五)第二十三条、第二十四条,依据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十七条、第六十二条的规定,明确纳税人清算申报时申请延期申报、未按规定期限办理清算申报的处理。

  (十六)第二十五条,依据《清算规程》第三十八条,明确清算收入和扣除项目金额的归集的截止时间。清算申报时,为确定应缴土地增值税税额,减少争议,必须确定一个时点,作为清算收入和扣除项目金额归集的截止时间。本办法将申报日作为截止时点,充分考虑了纳税人在清算可清算项目时,因各种原因未能取得支出的合法凭据的因素。纳税人在规定的期限内申报的,清算申报的当日为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。纳税人在申报期内更正申报的,以更正申报的当日为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。纳税人在规定期限内办理清算申报确有困难需要延期,经主管地税机关核准的,在核准的期限内办理清算申报的当日为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。

  需要注意的是,对于可清算项目来说,清算收入和扣除项目金额的归集是有差异的,就清算收入的归集来说是指纳税人截止清算申报日已实现销售的房地产的全部销售收入(含视同销售收入),不包括未售部分的收入;就扣除项目金额的归集来说,是指纳税人截止清算申报日整个项目的扣除项目金额,含未售部分的扣除项目金额。纳税人按上述要求归集有关清算收入和扣除项目金额后,再按规定采用合理的方法将扣除项目金额在已售和未售部分中进行分配,并据以计算已售部分应缴纳的土地增值税,同时对于未售部分,转为尾盘销售处理。

  (十七)第二十六条,依据187号文第六条、《国家税务总局关于发布<涉税专业服务监管办法(试行)>的公告》(国家税务总局公告2017年第13号)第五条的规定,明确纳税人委托涉税专业服务机构对房地产开发项目清算进行涉税鉴证的原则,以及对涉税专业服务机构开展涉税鉴证相关要求。

  (十八)第二十七条,依据《全国税务机关纳税服务规范》(2.3版),明确纳税人清算申报的资料要求,同时为减轻纳税人负担,规定:主管地税机关已经取得的,不再要求纳税人报送。

  (十九)第二十八条,依据《清算规程》第十三条、《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定,对纳税人清算申报时地税机关受理申报、纳税人补正资料以及特殊情况有关事项的处理作出明确规定。

  (二十)第二十九条,依据《清算规程》第十五条的规定,对主管地税机关清算审核期限予以确认。同时考虑到实践中延期审核情况较多,参考《税务稽查工作规程》,对延期审核作出规定。

  (二十一)第三十条,依据《清算规程》第十六条的规定,对主管地税机关清算审核的形式与重点予以明确。

  (二十二)第三十一条,依据《清算规程》第三十二条、第三十八条以及《税务行政复议规则》第十四条的规定,对主管地税机关如何开展清算审核提出具体要求,细化清算审核的流程,同时为保障纳税人合法权益,明确纳税人对主管地税机关出具的《土地增值税清算审核表》以及具体的调整事项和理由有异议的,可以申请主管地税机关复核。

  (二十三)第三十二条,依据《国家税务总局关于发布﹤涉税专业服务监管办法(试行)﹥的公告》(2017年第13号)、《安徽省地方税务系统购买涉税评估鉴证服务操作规范(暂行)》(皖地税发〔2015〕100号)、《安徽省地方税务局关于进一步做好购买涉税专业服务工作的通知》(皖地税函〔2017〕202号)等,对主管地税机关通过购买涉税评估鉴证服务开展清算审核的实施方法提出了具体要求。

  (二十四)第三十三条,依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第九条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十四条以及《清算规程》第十八条、第十九条的规定,明确了清算审核时主管地税机关审核房地产转让收入重点、视同销售收入确认方法和顺序及售价偏低无正当理由的处理,并对售价偏低但属于正当理由的情形作出一定界定。

  (二十五)第三十四条,依据《清算规程》第二十条的规定,明确土地增值税清算扣除项目的内容。

  (二十六)第三十五条,明确土地增值税清算扣除项目必须同时符合的七项原则性要求。其中,第一款规定是对纳税人扣除项目提出了合法性要求,第二、第三、第四、第五、第六款规定依据《清算规程》第二十一条第二、第三、第四、第五、第六款规定制定,第七款规定依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第一、第二、第三款规定制定。在执行本条第七款规定时,对质量保证金应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第二条的规定执行。

  (二十七)第三十六条,依据《清算规程》第二十一条第一款规定制定本条,并对合法有效凭证作了具体解释。其中,本条第一款规定依据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条制定,第二、第三款规定参考了原《营业税暂行条例实施细则》第十九条的规定,第四款规定依据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第14号)第八条的规定制定。

  (二十八)第三十七条,依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条、第七条第一款规定制定。在土地出让、转让中,土地的出让、转让方,依照合同将土地出让或转让给受让方,并依照合同从受让方取得转让房地产的全部价款及有关的经济收益;土地的受让方,依照合同受让土地,并将各种形式经济利益按照合同的要求支付给出让方或转让方。因此土地的出让、转让和受让以及相关经济利益的流入、流出均应从尊重合同当事人真实意思表达。基于这一基本原则,本条明确“依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议,政府或有关单位、部门以扶持、奖励、补助、改制或其他形式返还、支付、拨付给纳税人或其控股方、关联方的金额应从取得土地使用权所支付的金额中剔除”。

  (二十九)第三十八条,依据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条规定制定本条,对拆迁补偿费予以明确。

  (三十)第三十九条,依据187号文第四条第三款规定制定本条,并依据《安徽省物业管理条例》和我省实际情况对“建成后产权属于全体业主”的情形制定了具体的判断标准。

  (三十一)第四十条,依据《关于若干税收政策问题的公告》(安徽省地方税务局公告2012年第2号)第十条制定。由于营改增的变化,对销售收入包括销售家用电器、家具等取得的收入,在计算房地产销售收入时:对于征收营业税的收入或者适用简易计税方式征收增值税的收入,以总的销售收入扣减购置家用电器、家具等的含税价作为房地产销售收入。对于适用一般计税方法征收增值税的收入,以不含税的总销售收入扣减家用电器、家具等购置价(不含进项税)作为房地产销售收入;如购置家用电器、家具等的进项税未在销项税额中计算抵扣,则以不含税的总销售收入扣减家用电器、家具等含税价作为房地产销售收入。

  (三十二)第四十一条,执行本条时,需要注意:在房地产开发项目以外单独建造样板房、售楼部的,或者在房地产开发项目内建造临时建筑作为样板房、售楼部之后又拆除的,其建造成本费用均属于销售费用,依据《清算规程》)第二十一条第三款规定,不得计入开发成本。对房地产开发项目内的建筑装修后作为样板房、售楼部的,在销售前拆除了装修,其装修费用同样属于销售费用,不得计入开发成本。

  (三十三)第四十二条,依据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条第二款制定本条,对扣除项目涉及的增值税进项税额予以明确。

  (三十四)第四十三条,依据《关于若干税收政策问题的公告》(安徽省地方税务局公告2012年第2号)第九条的规定制定,对政府或有关部门直接向房地产开发企业的收费如何处理予以明确。

  (三十五条)第四十四条,本条款集合了《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第三条、《清算规程》第二十一条、第二十七的规定,对财务费用中的利息支出的处理方法予以明确。

  (三十六)第四十五条,本条款集合了《税收征管法》第三十六条、《清算规程》第二十九条的规定,明确关联交易的处理。

  (三十七)第四十六条,本条款依据《清算规程》第三十四条、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)的规定,对核定征收事项予以明确。

  (三十八)第四十七条,本条款依据国家税务总局《税务稽查案源管理办法(试行)》(税总发〔2016〕71号)、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)第三条规定,明确了主管地税机关在清算审核时,发现纳税人涉嫌偷税、逃避追缴欠税、抗税或者其他需要立案查处的税收违法行为的应移送稽查处理,同时考虑到为节约国家税收管理资源,对移送稽查的案件,主管地税机关终止清算审核,并于移交稽查部门处理的当日书面告知纳税人。

  (三十九)第四十八条,依据187号文第八条制定本条款,并对尾盘销售土地增值税申报期限进行了明确。

  (四十)第四十九条。对于以自用、出租等形式使用超过1年的房地产,不论企业财务上如何处理,不论是在清算前销售还是属于尾盘销售,在转让时均应依据《安徽省地方税务局关于明确房产税土地增值税等税种若干政策问题的通知》(皖地税政三字〔1997〕277号)第七条的规定,按销售旧房处理。

  (四十一)第五十条 ,依据办法第四条、《税收征管法实施细则》第七十五条的规定,对地税机关通过清算审核检查补缴的税款,自本办法第二十条规定的申报期届满之次日起加收滞纳金。同时,考虑到主管税务机关有延期审核的情形,对主管税务机关延期审核的,延期审核期间不加收滞纳金。

  (四十二)第五十一条,考虑到实践中,应支付但未实际支付的款项清算后实际支付的、应取得但未取得合法有效凭证的清算后又取得的、清算时尚未完工的公共配套设施清算后确实建造的等情形客观上的确存在,而这些事项清算时未能计入扣除项目,导致纳税人多缴税款,为维护纳税人合法权益,依据《税收征管法》第五十一条制定本条款。

  (四十三)第五十二条,本条款集合了《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕048号)第十三条、《安徽省地税局关于土地增值税有关问题的批复》(皖地税函〔2012〕583号)第一条的规定,对纳税人普通标准住宅是否应分开计算增值额、增值率专门作出规定。

  (四十四)第五十三条,明确规定对纳税人违法行为按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的具体规定进行处理。

  (四十五)第五十四条 对未尽事项作出规定。

  (四十六)第五十五条,明确了办法的施行时间;明确了与办法内容相抵触的《安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的批复》(皖地税函〔2012〕583号)第二条同时废止;对尚未清算的项目如何适用本办法做出了具体规定。

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发文时间:2017-09-09
文号:安徽省地方税务局公告2017年第6号
时效性:全文有效

法规《安徽省土地增值税清算办法[征求意见稿]》征求意见

安徽省地方税务局公告2017年第6号 安徽省地方税务局关于发布《安徽省土地增值税清算管理办法》的公告


  为了规范房地产开发项目土地增值税清算工作,安徽省地方税务局起草了《安徽省土地增值税清算办法(征求意见稿)》,现向社会公开征求意见。公众可通过以下途径和方式提出反馈意见:

  1.登陆安徽省地方税务局网站

  网址:http://www.ah-l-tax.gov.cn/portal/index.htm,进入主页点击“《安徽省土地增值税清算办法(征求意见稿)》征求意见”提出意见。

  2.电子邮件:269232826@qq.com

  3.通信地址:安徽省合肥市蒙城路109号1211室安徽省地方税务局劳务和财产行为税处(邮编:230061)

  意见反馈截止时间为:2017年6月11日。


安徽省地方税务局

2017-6-5


安徽省土地增值税清算办法(征求意见稿)


  第一章 总则

  第一条 为了加强土地增值税清算管理,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发[2009]91号)。

  第二条 本办法适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

  第三条 本办法所称土地增值税清算(以下简称清算),是指纳税人在房地产开发项目符合清算条件后,依照税收法律、法规规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税纳税申报表》(见附件1),向主管地税机关提供清算资料,办理清算申报,结清该房地产开发项目应缴纳土地增值税税款的行为。

  第四条 纳税人是土地增值税的清算主体,对清算申报的真实性、准确性和完整性负责。

  第五条 纳税人应当根据税收法律法规以及本办法的规定,办理项目登记、报送土地增值税涉税资料、开展房地产开发项目清算以及其他有关涉税事项。

  第六条 主管地税机关应当按照税收法律法规以及本办法的规定,开展项目管理、为纳税人清算提供纳税服务、进行清算审核工作、加强清算后再转让房地产的管理以及及时、足额组织税款入库。

  第二章 项目管理

  第七条 纳税人应自取得房地产开发项目立项、规划、设计、施工、预售(销售)、竣工验收、工程结算等相关主管部门批复、备案手续之日起30日内,向主管地税机关报告,并同时提供土地出让合同、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预(销)售许可证、竣工验收备案表等的复印件作为证明材料。

  第八条 纳税人应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后,根据地税机关确定的时间和要求,向主管地税机关报送《土地增值税项目登记表(从事房地产开发的纳税人适用)》(见附件2),并在每次转让(预售)房地产时,依次填报表中规定栏目的内容。

  第九条 纳税人应按照财政部门的相关规定进行财务会计核算工作,准确归集房地产开发项目的收入、成本、费用。纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,应根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

  第十条 本通知所称房地产开发项目是指国家有关部门审批、备案的项目。对于分期开发的项目,以分期开发项目作为房地产开发项目进行清算。

  上述国家有关部门是指计划主管部门。

  上述分期开发项目,是指规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的项目。依据规划部门下发的《建设工程规划许可证》不能确认分期开发项目的,可依据《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及相关《建筑施工许可证》、《预售许可证》及预售资金回笼情况等综合认定分期开发项目。

  上述“依据规划部门下发的《建设工程规划许可证》不能确认分期开发项目的”,是指纳税人的立项项目在10日内取得多个《建设工程规划许可证》,通过《建设工程规划许可证》难以区分其分期开发项目的情形。

  第十一条 纳税人分期开发项目的,应当自办理《建设工程规划许可证》之日起30日内向主管地税机关报告并报送《建设工程规划许可证》复印件。依据《建设工程规划许可证》不能确认分期开发项目的,也应自办理《建设工程规划许可证》之日起30日内向主管地税机关报告,并同时报送不能依据《建设工程规划许可证》确认分期开发项目的说明以及相关《建设用地规划许可证》、《建筑施工许可证》、《预售许可证》等的复印件。

  第十二条 主管地税机关应当加强房地产开发项目管理,应安排专人或专岗从纳税人取得立项文件开始,按项目立项分别建立档案、设置台账,台账主要内容包括:纳税人项目立项、分期开发、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘、项目中用于出租或自用的房产信息等,台账所列事项应按月采集、更新,确保地税管理与纳税人项目开发同步。

  第十三条 主管地税机关对房地产开发项目的管理应保持连续性,不得因房地产开发项目的土地增值税纳税人、主管地税机关、地税管理人员发生变化而中断、中止。

  第十四条 主管地税机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注,对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

  第十五条 对依据《建设工程规划许可证》确认分期开发项目的,主管地税机关应指导纳税人于获得相关房地产开发项目开工许可之日起30日内填报《土地增值税项目登记表(从事房地产开发的纳税人适用)》(见附件2),并在每次转让(预售)房地产时,依次填报表中规定栏目的内容。

  对依据《建设工程规划许可证》不能确认分期开发项目的,主管地税机关应按照本《办法》第九条的规定,通过现场调查和集体审议方法确认纳税人的分期开发项目,同时在纳税人分期开发项目获得相关房地产开发项目开工许可之日起30日内填报《土地增值税项目登记表(从事房地产开发的纳税人适用)》(见附件2),并在每次转让(预售)房地产时,依次填报表中规定栏目的内容。

  第十六条 纳税人分期开发项目一经确认,不得随意变更。纳税人确因客观原因变更分期开发项目的,应于变更之日起15日内向主管地税机关报送书面报告和有关证明材料,主管地税机关应及时组织核查并于15日内向上一级地税机关书面报告,上一级地税机关应自接到报告之日起15日内组织复核并确认是否变更分期开发项目。

  主管地税机关对纳税人分期开发项目应实施跟踪管理,发现纳税人未按照分期开发项目开发房地产,或发现确因客观原因导致分期开发项目的分期发生变化的,应立即通知纳税人变更分期开发项目并向上一级地税机关书面报告,上一级地税机关应自接到报告之日起15日内组织复核并确认是否变更分期开发项目。

  对地税机关确认的分期开发项目有异议的,纳税人可按规定提请复议。

  第三章 清算申报与受理

  第十七条 纳税人符合下列条件之一的,应当进行土地增值税清算:

  (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售(含视同销售)的;

  (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

  (三)直接转让土地使用权的。

  (四)纳税人申请注销地税登记,但其开发的房地产开发项目未办理土地增值税清算手续的。

  第十八条 对符合以下条件之一的,主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算:

  (一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让(含视同销售)的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

  (二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

  第十九条 本办法第十七条和第十八条所称竣工,是指除土地开发外,其房地产开发项目符合下列条件之一:

  (一)房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案;

  (二)房地产开发项目已开始交付购买方;

  (三)房地产开发项目已取得了初始产权证明。

  第二十条 对于符合本办法第十七条第(四)项规定的条件的房地产开发项目,应当在办理注销地税登记前办理土地增值税清算手续。

  对于符合本办法第十八条规定的条件的房地产开发项目,主管地税机关应按月集体研究、讨论,根据项目实际情况确定是否需要进行清算,集体研究讨论的结果应当形成纪要存档。对于确定需要进行清算的房地产开发项目,主管地税机关应及时下达《税务事项通知书》,通知纳税人清算,并将有关事项报上一级地税机关备案。

  第二十一条 符合本办法第十七条规定的房地产开发项目,纳税人应当在清算条件满足之日起90日内前往主管地税机关办理清算申报。符合本办法第十八条规定的房地产开发项目且主管地税机关已下发《税务事项通知书》通知清算的,应当在收到通知书之日起90日内,前往主管地税机关办理清算申报。

  对主管地税机关下发的通知清算的《税务事项通知书》有异议的,可按规定提请行政复议。

  本办法第三条所称“纳税人在房地产开发项目符合清算条件后”是指符合本办法第十七条规定的条件以及符合本办法第十八条规定且主管地税机关已下发《税务事项通知书》通知清算的房地产开发项目。

  第二十二条 纳税人办理清算申报手续时应当结清应补缴税款;清算结果为多缴税款的,纳税人提出退还申请的,主管地税机关按《税款缴库退库工作规程》办理相关事项。

  第二十三条 按本办法第十七条规定应当进行清算的纳税人以及主管地税机关依据本办法第十八条规定通知清算的纳税人,在规定期限届满未办理清算申报的,主管地税机关发出《责令限期改正通知书》,责令纳税人在收到《责令限期改正通知书》之日起30日内办理清算申报。逾期仍未申报的,按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等规定处理。

  第二十四条 按本办法第十七条规定应当进行清算的纳税人以及主管地税机关依据本办法第十八条规定通知清算的纳税人,在规定期限内办理清算申报确有困难,需要延期的,应当在清算条件满足之日起90日内或通知清算的《税务事项通知书》送达之日起90日内向主管地税机关提出书面延期申请,经主管地税机关核准,在核准的期限内办理清算申报。

  第二十五条 纳税人开发的房地产开发项目符合本办法第十七条规定的清算条件的,办理清算时,以满足应清算条件之日为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。

  纳税人开发的房地产开发项目符合本办法第十八条规定的清算条件的,办理清算时,以主管税务机关通知清算的《税务事项通知书》送达之日为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。

  第二十六条 纳税人可自愿委托涉税专业服务机构对房地产开发项目清算进行涉税鉴证。

  纳税人委托涉税专业服务机构进行涉税鉴证的,涉税专业服务机构应当按规定对涉税事项真实性和合法性出具鉴定和证明,并在鉴证报告中披露鉴定和证明的结论、法规依据、事实证据、证明过程以及其他应当说明的重大事项。

  地税机关在清算审核或地税检查过程中,需要核查受托开展涉税鉴证的涉税专业服务机构工作底稿或地税机关认为需要就涉税鉴证事项开展约谈的,受托涉税鉴证应当积极配合。

  第二十七条 纳税人办理清算申报时,应当提交以下清算资料:

  (一)土地增值税清算情况书面说明及《土地增值税纳税申报表》(从事房地产开发的纳税人清算适用)

  (二)商品房购销合同统计表(需要加盖公章和骑缝章),主要内容包含:销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。

  (三)房地产项目的预算、概算书、项目工程合同结算单、项目竣工清算报表。

  (四)取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。财务会计报表(包括:损益表、主要开发产品(工程)销售明细表、已完工开发项目成本表)等。

  (五)能够按房地产项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。

  (六)工程竣工验收报告。

  (七)与转让房地产有关的完税凭证,包括:已缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等。

  (八)委托涉税专业服务机构对房地产开发项目清算进行涉税鉴证,应报送《鉴证报告》。

  (九)房地产开发项目视同销售情况说明,与关联方志坚的交易事项说明,以及主管地税机关要求报送的其他与清算有关的说明和证明资料等。

  上述资料中,主管地税机关已经取得的,不再要求纳税人报送。

  第二十八条 主管税务机关应认真核对纳税人报送的清算资料,对纳税人提交的清算材料齐全的,主管税务机关予以受理,并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》。对纳税人报送的清算资料不齐全的,应开具《土地增值税清算补充材料及情况通知书》,通知纳税人于7日内补全清算资料。

  纳税人在限期内补全资料的,予以受理;逾期未能补齐资料,经纳税人提供确因不可抗力客观原因造成资料难以补齐的书面说明及相关证明材料,可以受理;不能补齐资料且无正当理由的,税务机关可进行核定征收或移交税务稽查部门处理。

  第四章 清算审核

  第二十九条 主管地税机关应当自纳税人办理清算申报之次日起90日内以纳税评估的方式完成清算审核。主管地税机关在清算审核中发现纳税人涉嫌偷税、逃避追缴欠税、抗税或者其他需要立案查处的税收违法行为的,应当中止清算审核,并按规定程序移交稽查部门处理。主管地税机关在对纳税人房地产开发项目进行土地增值税清算审核时,稽查部门又对纳税人立案检查的,主管地税机关应中止清算审核,并将清算审核事项移交稽查部门一并处理。主管地税机关中止清算审核的,应当于移交稽查部门处理的当日告知纳税人。

  第三十条 清算审核包括案头审核、实地审核。

  案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核,重点审核纳税人申报情况的一致性、数据计算准确性等。

  实地审核是指在案头审核的基础上,通过对房地产开发项目实地查验等方式,对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

  第三十一条 主管地税机关开展清算审核,应当由分管领导牵头,组建清算审核小组开展清算审核。清算审核小组按照有关税收法规和本办法的规定开展审核工作,审核结束应当出具书面审核报告。审核报告经主管地税机关或市、县地税机关集体审议、批准后,由主管地税机关依据批准的审核报告向纳税人出具《土地增值税清算审核表》以及具体的调整事项和理由,纳税人按照《土地增值税清算审核表》办理补退税款。

  纳税人对主管地税机关出具的《土地增值税清算审核表》有异议的,可以按规定提请行政复议。

  第三十二条 主管地税机关开展清算审核,可以自行组织清算审核,也可以通过购买涉税专业服务机构的服务开展审核。

  主管地税机关自行组织清算审核的,可以向上级税务机关请求提供技术、人员支持,组建清算审核小组,开展清算审核,填制审核表单、审核报告,审核表单、审核报告需经主管地税机关或市、县地税机关集体审议、批准。

  通过购买涉税专业服务机构的服务开展审核的,主管地税机关组建的清算审核小组要与承担服务工作的涉税专业服务机构一起全过程参与案头审核和实地审核,参与审核表单的填制、审核报告的撰写,要在审核表单与审核报告上签章;主管地税机关要对相关审核表单、审核报告组织验收,并将验收情况经主管地税机关或市、县地税机关集体审议、批准。

  第五章 清算审核内容

  第三十三条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。主管税务机关应根据纳税人报送的清算资料,结合测绘成果资料、商品房销售明细表、发票等核实房地产转让收入,重点审核纳税人申报的应税收入是否真实、准确、完整、准确,相关房产的价格是否明显偏低。具体确认方式包括但不限于以下情况:

  (一)土地增值税清算时,已全额开具发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。

  (二)纳税人将房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生权属转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认:

  1、按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。

  2、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。

  3、参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。

  (三)纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价的,又无正当理由的,由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。

  (四)地税机关与纳税人就转让房地产或购入有形产品、无形资产和有偿服务价格有争议的,按照《安徽省涉税财物价格认定管理办法》(皖价证[2016]3号)的规定处理。

  第三十四条 土地增值税清算扣除项目包括:

  (一)取得土地使用权所支付的金额。

  (二)房地产开发成本,包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

  (三)房地产开发费用。

  (四)与转让房地产有关的税金。

  (五)国家规定的其他扣除项目。

  第三十五条 在土地增值税清算中,不符合下列要求的支出不得计入扣除项目金额,并应按规定予以调整:

  (一)经济业务应当是实际发生的。

  (二)符合国家法律、法规的规定。

  (三)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

  (四)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,应取得合法有效凭证。包括但不限于:

  1.支付给境内单位或者个人的款项,且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的,以开具的发票为合法有效凭证。

  2.支付的行政事业性收费或者政府性基金,以开具的财政票据为合法有效凭证。

  3.支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据及境外公证机构的确认证明为合法有效凭证,属于境内代扣代缴税款的,按税务机关相关规定执行。

  4. 法院判决书、裁定书、调解书,以及仲裁裁决书、公证债权文书。

  5.财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

  (五)土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及据实计算扣除的利息支出,应当实际已经支付。

  (六)扣除项目金额应当按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定,准确地在各项目中分别归集,不得混淆。

  (七)在土地增值税清算中,对同一类事项,应当采取相同的会计政策及税务处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的,以税务处理规定为准。

  (八)纳税人同时开发多个项目、分期开发项目、或者同一项目中建造不同类型房地产涉及到分摊共同的成本费用的,应按照受益对象,采用合理的分配方法分摊。在选择分配方法时可以采取可以下列方法之一:

  1.占地面积法:按照有关房地产土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。

  2.建筑面积法:按照有关房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊;

  3.可售建筑面积法:按照实际销售的房地产建筑面积占能够销售的总的建筑面积的比例计算分摊;

  4.其他合理方法。

  纳税人在土地增值清算中采用上述“其他合理方法”分摊共同的成本费用的,应事先向主管地税机关报送书面报告,说明采取的方法、理由等。主管地税机关应于收到纳税人书面报告7日内通过集体审议的方式确定是否认可纳税人的方法,并通过《税务事项通知书》告知纳税人。

  第三十六条 纳税人计算土地增值税扣除项目时,除本办法第三十五条的规定外,还应符合下列规定:

  (一)取得土地使用权所支付的金额

  取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用,其中纳税人为取得土地使用权所支付的地价款是指纳税人依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议以货币或者非货币性资产的形式支付的款项;依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议,有关单位、部门返还、奖励的款项应从取得土地使用权所支付的金额中剔除。

  (二)土地征用及拆迁补偿费:

  1.纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房按视同销售处理,并按照《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给纳税人的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。

  2.纳税人采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,房屋价值按《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款的规定计算,计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

  (三)公共配套设施费:

  公共配套设施包括纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、人防等为公共事业建造不可销售的公共设施。

  1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除。凡符合下列条件之一,可以作为建成后产权属于全体业主所有的公共配套设施。

  (1)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有,且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

  (2)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中未注明有关公共配套设施归业主共有,但通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有,且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

  (3)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有,或通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有,但因客观原因房屋登记机构未在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载,主管税务机关通过前往房屋登记机构调查取证的方式证明有关公共配套设施归业主共有的。

  (4)法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书确定属于全体业主共有的。

  2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,在提供政府、公用事业单位书面证明后,其成本、费用可以扣除。

  3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。

  (四)纳税人销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。

  纳税人销售已装修的房屋,其装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、家具所发生的支出,也不包括与房地产连接在一起、但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。

  房地产开发企业销售精装修房时,如其销售收入包括销售家用电器、家具等取得的收入,应以总销售收入减去销售家用电器、家具等取得的收入作为房地产销售收入计算土地增值税。其中销售家用电器、家具等取得的收入按照购置时的含税销售额计算。

  (五)纳税人在清算单位以外单独建造的样板房,其建造费用、装修费用不得计入房地产开发成本。

  纳税人在房地产开发项目中装修的样板房并作为开发产品对外转让的,其发生的合理的样板房装修费用可以计入房地产开发成本,但该装修的样板房如使用超过1年,应按转让旧房处理。

  (六)《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。

  (七)政府或有关部门直接向房地产开发企业收取的市政配套费、报批报建费、四源费、供电贴费、增容费等应由房地产开发企业缴纳、并在核算时计入房地产开发成本的收费项目,在计算土地增值税时,列入开发土地和新建房及配套设施的成本计算扣除项目金额。

  (八 )财务费用中的利息支出

  凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。

  凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金,没有利息支出的,按照本款扣除。

  纳税人既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)(二)项所述两种办法。

  纳税人据实列支利息支出的,应当提供贷款合同、利息结算单据以及发票。

  纳税人向金融机构支付的咨询费等非利息性质的款项,不得作为利息支出扣除。

  本办法所称金融机构,是指有关部门按照规定许可进行金融贷款业务的金融单位。本办法所称“能够按转让房地产项目计算分摊”是指纳税人按照《企业会计准则》或《企业会计制度》的规定核算房地产开发项目应当予以资本化的利息。

  “同类同期贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下,商业银行提供贷款的利率。

  (九)对纳税人与关联方之间发生的转让房地产、购入有形产品、无形资产和有偿服务等事项,应按照公允价值和营业常规进行业务往来。

  第三十七条 在土地增值税清算过程中,发现纳税人符合以下条件之一的,应按核定征收方式对房地产项目进行清算。按照收入金额的一定比例实行核定征收的,核定征收率不得低于5%。

  (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

  (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

  (三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;

  (四)符合土地增值税清算条件,企业未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;

  (五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。

  第六章 清算后再转让房地产的处理

  第三十八条 土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的(以下简称清算后再转让),纳税人应按月进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

  单位建筑面积成本费用=(清算时的扣除项目金额(不含与转让房地产有关的税金)+清算后再转让时缴纳的与转让房地产有关的税金)÷清算的总建筑面积

  第三十九条 如清算后再转让的房地产使用超过1年,应按销售旧房处理。

  第七章 其 他

  第四十条 纳税人办理清算申报后,地税机关通过清算审核检查补缴的清算税款,应当自本办法第二十一条规定的申报期届满之次日起加收滞纳金。

  第四十一条 因下列原因,纳税人自结算缴纳土地增值税清算税款之日起三年内发现多缴税款的,可以向地税机关要求退还多缴的税款,地税机关应当自接到纳税人退还申请之日起30日内查实并办理退还手续。涉及从国库中退库的,依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。

  1、清算时应取得但未取得合法有效凭证,清算后取得的;

  2、清算时应实际支付但未实际支付的款项,清算后实际支付的;

  3、其他合法合理原因。

  第四十二条 纳税人按照本办法第二十一条规定办理清算申报时,对同一开发项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅(其他类型房地产)的,如纳税人在清算报告中就其普通标准住宅申请免征土地增值税,应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税;如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的,应以整个开发项目为对象,统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。

  纳税人在清算申报时未明确是否就其普通标准住宅申请免征土地增值税的,主管税务机关应告知纳税人相关政策,并将清算报告退还纳税人,待纳税人明确后予以受理。

  第八章 附 则

  第四十三条 纳税人在土地增值税清算申报中,伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证,或者多列支出,或者不列、少列收入,或者经税务机关通知申报而拒不申报,或者进行虚假的纳税申报,不缴或者少缴应纳税款的按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等规定进行处理。

  第四十四条 本办法未尽事项,按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家地税总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)、《国家地税总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发[2009]91号)、《财政部 国家地税总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)等规定执行。

  第四十五条 本办法自2017年7月1日起施行。

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发文时间:2017-06-05
文号:
时效性:全文有效

法规贵州省地方税务局公告2016年第13号 贵州省地方税务局关于发布《贵州省土地增值税清算管理办法》的公告

为了加强土地增值税征收管理,规范土地增值税清算工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发[2009]91号)、《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)等有关规定,贵州省地方税务局制定了《贵州省土地增值税清算管理办法》,经2016年12月27日贵州省地方税务局局长办公会议通过,现予以发布。


  本公告自2017年1月1日起施行。


贵州省地方税务局

2016年12月28日



贵州省土地增值税清算管理办法


  第一章 总 则


  第一条 为了加强土地增值税征收管理,规范土地增值税清算工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发[2009]91号)、《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)等相关规定,制定本办法。


  第二条 本办法适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。


  纳税人转让旧房及建筑物应缴纳的土地增值税,按税收法律、法规和相关政策规定执行,不适用本办法。


  第三条 本办法所称土地增值税清算是指房地产开发企业在所开发的房地产项目符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规和相关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税纳税申报表(二)》,向主管地方税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算申报手续,结清该房地产开发项目应缴纳的土地增值税税款的行为。


  第四条 土地增值税以发改部门立项批复确定的房地产开发项目为清算单位。对于分期开发的房地产项目,以房地产开发企业取得的《建设工程规划许可证》确定的分期项目为单位进行清算。


  第五条 房地产开发企业在房地产开发项目中既建造普通住宅,又建造其他类型房地产的,在土地增值税清算时,应当按“普通住宅”和“其他类型房地产”分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税。普通住宅增值率未超过20%的,免征土地增值税;增值率超过20%的,应征收土地增值税。


  第六条 土地增值税清算主体为房地产开发企业,房地产开发企业应当依照土地增值税政策规定,就符合清算条件的房地产开发项目及时向主管地方税务机关办理清算申报手续,如实申报应纳税款,并对清算申报的真实性、合法性、准确性和完整性负责。


  第七条 主管地方税务机关负责土地增值税的清算审核。主管地方税务机关应当按照规定受理和审核房地产开发企业提供的清算申报资料,并依法办理土地增值税补(退)税手续。


  第八条 主管地方税务机关应加强与房地产管理相关职能部门的配合协作,建立和完善信息交换机制,充分利用第三方信息强化土地增值税清算管理。


  第二章 前期管理


  第九条 主管地方税务机关应当自房地产开发企业取得土地使用权后即对房地产开发项目实施跟踪管理,按照项目分别建立档案、设置台帐,对房地产开发企业项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程实行跟踪监控,做到税务管理与项目开发同步。


  第十条 房地产开发企业应当按照国家财务会计制度并结合土地增值税清算管理要求,对同时开发多个项目或同一项目中建造不同类型房地产的,要按不同项目合理归集不同类型房地产的收入、成本和费用。


  第十一条 房地产开发企业通过出让、转让、接受投资作价入股及其他方式取得土地使用权后,应当及时向主管地方税务机关报送下列资料:


  (一)土地使用权出让或转让合同(协议),接受投资土地作价入股评估报告,董事会决议。


  (二)支付地价款所取得的土地出让金票据或发票等合法有效凭证。


  (三)国有土地使用权证。


  (四)其他相关资料。


  第十二条 房地产开发企业开发房地产项目涉及拆迁补偿的,应当在签订拆迁补偿合同(协议)后及时向主管地方税务机关报送下列资料:


  (一)拆迁补偿合同(协议)。


  (二)国家收回土地使用权的,出具县级及县级以上人民政府或县级及县级以上人民政府国土部门收回土地使用权的证明文件。


  (三)其他相关资料。


  第十三条 房地产开发企业应当在办理立项、规划、施工手续后及时向主管地方税务机关报送下列资料:


  (一)房地产开发项目立项批文及总平面图。


  (二)建设用地规划许可证及其附件。


  (三)建设工程规划许可证及其附件。


  (四)建设工程施工许可证。


  (五)其他相关资料。


  第十四条 房地产开发企业在房地产开发项目设计或施工过程中,应当向主管地方税务机关报送下列资料:


  (一)建筑工程预算书。


  (二)建筑工程设计合同。


  (三)建筑工程施工合同。


  (四)工程造价情况备案表。


  (五)工程量清单。


  (六)其他相关资料。


  第十五条 房地产开发企业应当自开发的房地产项目取得销(预)售许可证之后及时向主管地方税务机关报备;自房地产开发项目竣工验收手续办理完毕之后及时向主管地方税务机关报送建筑工程竣工验收备案表。


  第十六条 房地产开发企业应当自取得商品房权属证明之后及时向主管地方税务机关报送下列资料:


  (一)商品房权属证明。


  (二)建筑工程竣工结算资料。


  (三)房屋测量成果报告书。


  (四)建设单位、施工单位、监理单位三方签字盖章的项目竣工图。


  (五)公共配套设施验收表及相关移交资料。


  (六)其他相关资料。


  第十七条 房地产开发企业应当自房地产开发项目取得第一张销(预)售许可证起,于每季度终了及时向主管地方税务机关报送上季度房地产开发项目销售和使用情况说明。


  第三章 清算条件


  第十八条 符合下列条件之一的,房地产开发企业应当进行土地增值税清算。


  (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的。


  (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的。


  (三)直接转让土地使用权的。


  (四)申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。


  第十九条 符合下列条件之一的,主管地方税务机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算。


  (一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上(以下简称销售比例),或该销售比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经自用或出租的。


  房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等视同销售的房地产面积,一并计入已转让房地产建筑面积计算销售比例。


  (二)取得房地产开发项目最后一张销(预)售许可证满三年仍未销售完毕的。


  (三)主管地方税务机关对房地产开发项目进行纳税评估后,有依据确认房地产开发企业有逃避纳税义务行为且可能造成税款流失的。


  上述第(一)款中“该销售比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经自用或出租的”是指已转让的房地产建筑面积与出租或自用的可售建筑面积合计占房地产开发项目总可售建筑面积的比例在85%以上。


  第二十条 本办法第十九条第(一)款所称“已竣工验收”,是指符合下列条件之一的房地产开发项目:


  (一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。


  (二)开发产品已开始投入使用。


  (三)开发产品已取得初始产权证明。


    第四章 清算受理


  第二十一条 凡房地产开发项目符合本办法第十八条规定的,房地产开发企业应当在达到土地增值税清算条件之日起90日内到主管地方税务机关办理清算申报手续。


  符合本办法第十八条(二)、(三)款规定情形的,以交易双方签订转让合同或协议的当天作为达到土地增值税清算条件之日。


  第二十二条 凡房地产开发项目符合本办法第十九条规定,主管地方税务机关要求房地产开发企业办理土地增值税清算申报手续的,应当通知房地产开发企业办理清算申报手续,房地产开发企业应当自收到清算通知之日起90日内办理清算申报手续。


  第二十三条 主管地方税务机关收到房地产开发企业清算申报资料后,对符合清算条件且报送资料齐全的房地产开发项目,应予受理。


  房地产开发项目符合清算条件,但报送的清算申报资料不齐全的,主管地方税务机关应当通知房地产开发企业补充资料。房地产开发企业自收到主管地方税务机关要求补充清算资料的通知之日起30日内补齐清算申报资料的,主管地方税务机关应当予以受理。逾期未能补齐清算申报资料,由房地产开发企业书面确认,经主管地方税务机关调查取证,确因客观原因造成资料难以补齐的,可以受理。


  对不符合清算条件的房地产开发项目,主管地方税务机关不予受理。主管地方税务机关已受理的清算申报,房地产开发企业无正当理由的不得撤销。


  第二十四条 房地产开发企业在办理土地增值税清算申报手续时,应当提供下列清算资料。同一资料在清算申报之前已经提供的,主管地方税务机关不得要求纳税人重复报送。


  (一)《土地增值税纳税申报表(二)》及附表 和《土地增值税项目登记表》。


  (二)国有土地使用权出让合同(或转让合同)、建设用地规划许可证、拆迁安置协议、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销(预)售许可证、建设工程竣工验收备案证明书、测绘成果等复印件。


  (三)房地产开发项目清算情况书面说明。主要内容包括房地产开发项目立项、土地来源、占地面积、总建筑面积、可售建筑面积、不可售建筑面积、容积率、分期开发情况、成本费用等扣除项目金额的计算和分摊方法、销售、关联方交易、融资、以开发产品对外投资、分红、奖励、抵偿债务等视同销售情况、不同类型房地产的销售均价、房地产开发项目税费缴纳等基本情况及主管地方税务机关需要了解的其他情况。


  (四)金融机构贷款合同、勘察设计合同、建筑安装工程合同、材料和设备采购合同、项目竣工决算报表、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管地方税务机关需要相应项目记账凭证的,房地产开发企业还应提供记账凭证原件及复印件。


  (五)房地产开发企业委托涉税中介机构审核鉴证的清算项目,还应报送涉税中介机构按照《国家税务总局关于印发<土地增值税清算鉴证业务准则>的通知》(国税发〔2007〕132号)的规定出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。


  第二十五条 主管地方税务机关应在清算受理之日起90日内完成审核并出具审核意见,审核时限不包括房地产开发企业按照税务机关要求说明情况、补充资料的时间。


  第二十六条 主管地方税务机关在进行土地增值税清算审核时,发现重大疑点的,应当及时移交税务稽查部门进行稽查。


  第二十七条 房地产开发企业应当在收到主管地方税务机关出具的清算审核意见次月的纳税申报期内办理补(退)税手续。


  第五章 清算审核


  第二十八条 清算收入是指房地产开发企业有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的全部价款及有关的经济利益,包括货币收入、实物收入、视同销售收入和其他经济利益。


  房地产开发企业转让房地产取得的收入为不含增值税收入。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。


  第二十九条 土地增值税清算时,已全额开具发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。


  第三十条 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、赞助、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,应当在产权发生转移时视同销售并确认收入。


  房地产开发企业以房地产开发项目中的开发产品对被拆迁户进行安置补偿的,安置用房视同销售处理并于产权发生转移时确认收入。


  以上情形确认收入的时间以双方所签合同或协议的时间为准。


  第三十一条 房地产开发企业销售开发产品的价格低于同类开发产品平均销售价格30%以上或者低于成本价而又无正当理由的,主管地方税务机关有权核定其销售价格,但下列情形除外:


  (一) 采取政府指导价、限价等非市场定价方式销售的开发产品。


  (二)由法院判决或裁定价格的开发产品。


  (三)采取公开拍卖方式确定价格的开发产品。


  (四)经主管地方税务机关认定的其他合理情形。


  第三十二条 符合本办法第三十条、第三十一条规定的情形,其收入按以下方法和顺序确认:


  (一)按房地产开发企业当月或最近月份销售同一房地产项目同类房地产的平均价格确定。


  (二)按房地产开发企业在同一地区、同一年度同类房地产的平均销售价格确定。


  (三)由主管地方税务机关参照当地、当年同类房地产市场价格或评估价值确定。


  第三十三条 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税。该房地产在清算时不确认收入,不扣除相应的成本和费用。


  第三十四条 房地产开发企业销售房地产时向购买方附赠的同一房地产开发项目车库(位)或其他开发产品并在售房合同(协议)中注明的,以售房合同记载的总金额确认销售收入。


  房地产开发企业单独销售无产权的车库(位)等不能办理产权的其他房地产的,不确认土地增值税计税收入,不扣除相应的成本和费用。


  第三十五条 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,代收费用已计入房价中向购买方一并收取的,视同销售房地产所取得的收入计税;代收费用未计入房价中,而在房价之外单独收取的,不确认为销售房地产所取得的收入。


  房地产开发企业除前款规定之外的因销售房地产向购买方单独收取的水、电、煤气、天然气、有线电视初装费、呼叫系统购置安装费以及其他价外费用,应当确认为土地增值税的计税收入。


  第三十六条 房地产开发企业因销售房地产向购买方收取的违约金、赔偿金、滞纳金、分期(延期)付款利息、更名费以及其他各种性质的经济利益,应当确认为土地增值税的计税收入。


  第三十七条 土地增值税清算扣除项目包括:


  (一)取得土地使用权所支付的金额,具体包括为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。


  (二)房地产开发成本,即开发土地和新建房及配套设施的成本,具体包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。


  (三)房地产开发费用,即开发土地和新建房及配套设施的费用,具体包括与开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。


  (四)与转让房地产有关的税金,具体包括营改增前实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加。营改增后允许扣除的城市维护建设税、教育费附加。


  (五)加计扣除,是指按本条(一)、(二)款规定计算的金额之和加计20%的扣除,另有规定的除外。


  第三十八条 土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。


  房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户,安置用房视同销售处理,按本办法第三十二条确认收入,同时将此计入本项目拆迁补偿费;房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。


  房地产开发企业因拆迁从政府部门取得的各种形式的补偿或补贴,应当抵减本项目拆迁补偿费。


  第三十九条 前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。


  房地产开发企业在房地产开发项目开发前期实际缴纳的各种政府规费,能够提供国务院、国务院部委或省人民政府相关收费文件和财政部门统一印制或监制的非税收入类财政票据的,允许计入前期工程费。


  第四十条 建筑安装工程费是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。


  第四十一条 基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。


  第四十二条 公共配套设施费是指房地产开发企业建造并与房地产开发项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水泵房、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、公共厕所等工程发生的支出。


  土地增值税清算时,公共配套设施费按下列原则进行处理:


  (一)建成后产权属于全体业主所有的,房地产开发企业能够提供向全体业主或业主委员会移交公共配套设施的相关证明材料的,允许扣除。


  (二)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,房地产开发企业能够提供向政府有关部门或者公用事业单位移交公共配套设施的相关证明材料的,允许扣除。


  (三)建成后移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,房地产开发企业因移交公共配套设施而取得的经济补偿或补贴,应当抵减公共配套设施费,抵减后仍有余额的,允许扣除。


  (四)建成后有偿转让的,应确认收入,并准予扣除公共配套设施费。


  第四十三条 房地产开发企业销售房地产的同时附赠同一房地产开发项目的其他开发产品,并在售房合同(协议)中注明的,其他开发产品的成本、费用允许扣除。


  第四十四条 开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。


  房地产开发企业应当严格区分开发间接费用与房地产开发费用,不允许将属于开发费用性质的支出列入开发间接费用。土地增值税清算时,房地产开发企业应当提供费用划分的相关依据,不能提供费用划分依据的,视为房地产开发费用予以扣除。


   第四十五条 土地增值税清算扣除项目应当符合下列要求:


  (一)经济业务应当是真实发生的,且是合法、相关的。


  (二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,必须实际发生并已支付、取得合法有效凭证,应当取得但未取得合法有效凭证的支出不得扣除,另有规定的除外。


  (三)房地产开发企业因逾期开发所缴纳的土地闲置费以及支付的各种罚没性质的罚款、罚金、滞纳金等款项不得扣除。


  (四)房地产开发企业超过国家规定的上浮幅度支付的利息不得扣除,对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不得扣除。


  (五)房地产开发企业的预提费用,除另有规定外,不得扣除。


  (六)对同一类事项,应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的,以税务处理规定为准。


  第四十六条 房地产开发企业为取得土地使用权支付的土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等其他各种补偿费用应申报且已实际缴纳的契税,视同“按国家统一规定缴纳的有关费用”计入“取得土地使用权所支付的金额”项目扣除。


  第四十七条 房地产开发企业以各种名义取得的政府返还款(包括土地出让金、市政建设配套费、税金等),在确认扣除项目金额时应当抵减相应的扣除项目金额。


  房地产开发企业取得不能区分扣除项目的政府返还款应抵减“取得土地使用权所支付的金额”。


  第四十八条 国有土地使用权统一实行“招、拍、挂”出让之前,房地产开发企业取得的土地已实际支付土地出让金但没有合法有效凭证的,经向主管地方税务机关递交报告并同时提供经政府有关部门批准出让国有土地使用权证明资料的,可准予扣除。


  国有土地使用权统一实行“招、拍、挂”出让之后,房地产开发企业取得的土地已实际支付土地出让金但不能提供支付土地出让金合法有效凭证的,不予扣除。


  第四十九条 房地产开发企业发生的下列费用,应当视为管理费用,按房地产开发费用的有关规定进行扣除。


  (一)向母公司或总公司交纳的管理费。


  (二)转让房地产过程中发生的诉讼费。


  (三)为房地产开发项目购买的商业保险。


  (四)为办理抵押贷款而支付的资产评估、测绘、抵押权登记等费用。


  第五十条 房地产开发企业实际发生的营销设施建造费,按下列原则进行处理:


  (一)房地产开发企业在清算单位内单独修建临时性建筑物作为售楼部、样板房等营销设施且不能转让的,其发生的设计、建造、装修等费用计入销售费用,按房地产开发费用的有关规定进行扣除。


  (二)房地产开发企业在清算单位内单独修建并可以转让的售楼部等营销设施,其发生的设计、建造、装修等费用,计入建筑安装工程费进行扣除。


  (三)房地产开发企业采取经营租赁方式租入房地产开发项目以外的其他建筑物装修后作为清算项目的售楼部、样板房、展厅等营销设施的,土地增值税清算时,已实际支付的租金和装修费用计入销售费用,按房地产开发费用的有关规定进行扣除。


  (四)房地产开发企业将房地产开发项目中的公共配套设施装修后作为售楼部、样板房等营销设施的,其装修费用应当计入销售费用,按房地产开发费用的有关规定进行扣除。


  第五十一条 房地产开发企业销售已装修的开发产品,并且在《商品房买卖合同》或补充合同中明确约定的,其发生的装修费用计入房地产开发成本;未明确约定的,其装修费用不得计入房地产开发成本。


  上述装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品(如窗帘、装饰画)等所发生的支出。


  第五十二条 房地产开发企业办理土地增值税清算申报所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费的凭证或资料不符合清算要求或金额明显偏高的,主管地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。


  房地产开发企业与其关联方采取转让定价的方法,虚增前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费等四项开发成本,将其房地产项目利润转移至关联方的,主管地方税务机关可比照上述规定核定四项开发成本的单位面积金额。


  第五十三条 土地增值税清算时,扣除项目总金额按下列情况分别进行确认:


  (一)房地产开发企业取得土地使用权后,未进行任何形式的开发即转让的,其扣除项目总金额按本办法第三十七条(一)、(四)项规定进行确认。


  (二)房地产开发企业取得土地使用权后投入资金,将生地变为熟地转让的,其扣除项目总金额按本办法第三十七条(一)、(二)、(四)项和加计房地产开发成本的20%进行确认。


  (三)房地产开发企业取得土地使用权后进行房地产开发建造的,其扣除项目总金额按本办法第三十七条(一)、(二)、(三)、(四)、(五)项规定进行确认。


  第五十四条 房地产开发企业同时开发多个项目或者同一项目中建造不同类型房地产的,其扣除项目金额按下列方法进行分摊。


  (一)属于多个房地产开发项目共同的土地成本,按清算单位的占地面积占多个房地产开发项目总占地面积的比例计算分摊;属于多个房地产开发项目共同的其他成本费用,按清算单位的可售建筑面积占多个房地产开发项目总可售建筑面积的比例计算分摊。


  (二)属于同一清算单位的共同成本费用,原则上按不同类型房地产可售建筑面积占总可售建筑面积的比例计算分摊,但下列情形的成本费用除外:


  1.房地产开发企业能够按不同类型房地产分别核算房地产开发的成本费用并经主管地方税务机关审核确认的,扣除项目金额按受益对象直接归集;


  2.不同类型房地产分别占用不同土地的,其土地成本按占地面积的比例计算分摊;


  3.与转让房地产有关的税(费)金按不同类型房地产的收入比例计算分摊;


  4.主管地方税务机关确认的其他合理分摊方法。


  第五十五条 凡符合本办法第三十五条第一款规定,计入房价向购买方一并收取的各项代收费用,在计算扣除项目金额时允许扣除,但不得作为计算房地产开发费用和加计扣除的基数;未计入房价而单独向购买方收取的各项代收费用,在计算扣除项目金额时不得扣除。


  凡符合本办法第三十五条第二款规定,在房价之外单独向购买方收取的各项费用,在计算扣除项目金额时按房地产开发企业实际支付给相关单位的金额扣除,但不得作为计算房地产开发费用和加计扣除的基数。


  第五十六条 房地产开发企业因接受投资入股而取得土地使用权的,其土地成本以投资方取得土地使用权时所支付的金额进行确认。


  第六章 核定征收


  第五十七条 在土地增值税清算过程中,发现房地产开发企业符合核定征收条件的,应按核定征收方式对房地产开发项目进行清算。


  第五十八条 在土地增值税清算过程中,符合以下条件之一的,可实行核定征收。


  (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。


  (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。


  (三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的。


  (四)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。


  (五)符合土地增值税清算条件,未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的。


  房地产开发企业取得国有土地使用权后,未进行开发即直接转让的,不得核定征收土地增值税。


  第七章 清算后再转让房地产的处理


  第五十九条 土地增值税清算时未转让的房地产,清算后再转让的,房地产开发企业应当按月区分“普通住宅”和“其他类型房地产”按下列方法分别计算并申报缴纳土地增值税:


  扣除项目金额=单位建筑面积成本费用×再转让房地产面积


  单位建筑面积成本费用=(清算时的扣除项目总金额-清算时已扣除的与转让房地产有关的税金及附加)÷清算的总建筑面积


  增值额=再转让房地产收入-扣除项目金额-与再转让房地产有关的税金及附加


  增值率=增值额÷扣除项目金额


  再根据增值率确定新适用税率和新速算扣除系数


  再转让房地产应纳土地增值税税额=增值额×新适用税率-扣除项目金额×新速算扣除系数


  上述“单位建筑面积成本费用”是指清算时已售建筑面积和允许扣除的不可售建筑面积之和的单位成本费用;“清算的总建筑面积”是指清算时已售建筑面积和允许扣除成本费用的不可售建筑面积之和。


  第八章 监督管理


  第六十条 根据本地区清算工作的实际情况,稽查部门可对已清算项目进行抽查、检查。


  第六十一条 主管地方税务机关受理清算申请后,稽查部门又对该房地产开发企业立案检查的,主管地方税务机关应终止清算审核,并告知该房地产开发企业,待稽查部门检查完毕后重新办理清算事宜。


  第六十二条 土地增值税清算资料应当按照档案化管理的要求,妥善保存。


  第九章 附 则


  第六十三条 本办法未尽事宜按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则和《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和财政部、国家税务总局的相关规定执行。


  第六十四条 本办法规定事项生效施行后,国家有关部门对土地增值税有新规定的,从其规定。


  第六十五条 本办法自2017年1月1日起施行。施行前已达到清算条件的房地产开发项目,仍按原规定执行,施行后达到清算条件的房地产开发项目按本办法执行。已完成土地增值税清算的房地产开发项目不做追溯调整。


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发文时间:2016-12-28
文号:贵州省地方税务局公告2016年第13号
时效性:全文有效

法规天津市地方税务局公告2016年第25号 天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告

为进一步规范我市土地增值税清算工作,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关规定,现将我市土地增值税清算有关问题明确如下:


一、关于确认商品房销售收入的问题


房地产开发项目商品房销售过程中收取的违约金、赔偿金以及其他各种性质的经济利益,应确认为与转让房地产有关的收入。


二、关于建筑安装工程费中装修成本的扣除问题


房地产开发企业销售精装商品房时,已在商品房买卖合同中注明为精装房的,其装修成本可以计入房地产开发成本,允许扣除并准予加计扣除。允许扣除的装修成本包括安装后成为房屋的组成部分,且拆除后丧失或影响其使用功能的家具和家电等。


三、关于分期开发房地产扣除项目金额的分摊问题


扣除项目金额必须是在清算项目开发中直接发生的,对无法准确归集确需分摊的,应在受益对象间按下列方法分摊。


纳税人成片受让土地使用权后,分期开发转让房地产的,各期的土地成本应按各期土地面积占整体项目总土地面积的比例进行分摊。


同一期中的各项成本应按实际转让建筑面积占可转让总建筑面积的比例进行分摊。


四、关于公共配套设施成本和费用的确认问题


(一)分期开发的房地产项目中,服务于整体项目的公共配套设施实际发生的成本和费用,应按各期可售建筑面积占整体项目可售总建筑面积的比例进行分摊。


(二)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:


1. 建成后产权属于全体业主所有的,应提供向业委会移交的证明材料,没有业委会的应提供由所属街道居委会出具代为接收的证明材料,其成本和费用可以扣除;


2. 公共配套设施建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,应提供向相关单位移交的证明材料,其成本和费用可以扣除;


3.建成后有偿转让产权的,应归集收入和相应的成本、费用。


五、关于开发费用的扣除问题


财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产开发项目计算分摊并提供金融机构证明的,可以据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。


凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,或全部使用自有资金的,房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。


六、关于与转让房地产开发项目有关税金的扣除问题


在转让房地产开发项目时缴纳的营业税、城市维护建设税(以下简称“城建税”)、教育费附加可据实扣除。


(一)营改增前,计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”包括营业税。


(二)营改增后,计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。


   (三)营改增后,房地产开发企业实际缴纳的城建税、教育费附加,凡能够按清算项目准确计算的,允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的,则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。


七、关于受让的在建工程再转让清算时的扣除问题


受让的在建工程再转让进行土地增值税清算时,取得在建工程支付的金额,能提供合法有效凭证的,允许据实扣除,但不能加计扣除,后续投入的各项开发成本及费用按照土地增值税清算的有关规定处理。


八、关于确定房地产开发项目核定征收率的问题


(一)普通标准住宅的核定征收率为6%;


(二)非普通标准住宅和其他类型房地产的核定征收率为8%。


(三)无法准确区分不同房地产类型的,核定征收率为8%。


本公告自2017年1月1日起施行。《天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告》(天津市地方税务局公告2015年第9号)同时废止。


特此公告。


天津市地方税务局

2016年12月22日


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发文时间:2016-12-22
文号:天津市地方税务局公告2016年第25号
时效性:全文有效

法规 天津市地方税务局关于发布《天津市土地增值税清算管理办法》的公告

 为进一步规范土地增值税清算管理,方便纳税人办理涉税事宜,我局制定了《天津市土地增值税清算管理办法》。现予以发布,自2017年1月1日起施行。 

 

  特此公告。 

 

  天津市地方税务局

2016年12月16日

 

天津市土地增值税清算管理办法

 

  第一章 总 则 

 

  第一条 为加强土地增值税征收管理,规范土地增值税清算工作,根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)等有关规定,结合本市实际,制定本办法。 

 

  第二条 本办法适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。 

 

  第三条 土地增值税的清算主体是纳税人,纳税人应在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律法规及土地增值税政策规定,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续。 

 

  第四条 主管税务机关应加强土地增值税政策宣传辅导,做好房地产开发项目的日常税收管理,负责土地增值税清算的受理和审核。 

 

  第五条 土地增值税以纳税人与国土房管部门签订的土地出让合同所列范围内的房地产开发项目为单位进行清算。 

 

  对于分期开发的项目以区级(含)以上发展改革部门备案的项目为单位进行清算,各期的清算方式和扣除项目金额的计算分摊方法应保持一致。 

 

  第六条 房地产开发项目中同时包含普通住宅、非普通住宅或其他类型房地产的,应分别进行土地增值税清算。 

 

  第二章 清算条件 

 

  第七条 符合下列情形之一的,纳税人应到主管税务机关办理土地增值税清算手续: 

 

  (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的; 

 

  (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的; 

 

  (三)直接转让土地使用权的。 

 

  第八条 符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算: 

 

  (一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; 

 

  (二)房地产开发项目取得最末一张销售许可证满三年仍未销售完毕的; 

 

  (三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 

 

  第九条 本办法所称的“全部竣工”和“已竣工验收”是指除土地开发外,房地产开发项目已取得《天津市建设工程竣工验收备案书》。 

 

  第三章 清算受理 

 

  第十条 对符合本办法第七条规定的清算项目,纳税人应当在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。 

 

  对于符合本办法第八条规定的清算项目,主管税务机关确定清算的,向其下达清算通知书,纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。 

 

  第十一条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时,应提交以下有关资料: 

 

  (一)土地增值税清算表及其附表; 

 

  (二)房地产开发项目清算说明,包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳及主管税务机关应了解的其他情况; 

 

  (三)国有土地使用权出让合同、取得土地使用权所支付的地价款凭证、项目工程合同结算资料、项目竣工决算报表、银行贷款利息结算通知单、商品房购销合同统计表、销售明细表、销售许可证等与房地产的收入、成本和费用有关的证明资料,主管税务机关需要记账凭证的,纳税人还应提供记账凭证复印件; 

 

  (四)纳税人委托税务中介机构鉴证的清算项目,还应报送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)及附属资料。 

 

  第十二条 主管税务机关收到纳税人清算资料后,对符合清算条件且报送资料齐备的,予以受理,并出具受理通知书。 

 

  对纳税人符合清算条件但报送的清算资料不全的,应出具补充材料通知书,并要求纳税人在15日内补齐,纳税人在规定期限内补齐资料后,主管税务机关予以受理。 

 

  对不符合清算条件的项目,主管税务机关不予受理,并出具不予受理通知书告知纳税人原因。主管税务机关已受理的清算申请,纳税人无正当理由不得撤销。 

 

  第十三条 符合清算条件的纳税人在规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的,主管税务机关应发出《责令限期改正通知书》,要求其在30日内办理清算手续,并依据税收征管法有关规定处理。 

 

  第四章 清算审核 

 

  第十四条 清算审核包括书面审核和实地审核。 

 

  书面审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核,审核证明凭证和资料、《鉴证报告》的规范性和齐全性,审核项目归集、分摊的一致性和数据计算的准确性等。 

 

  实地审核是指在书面审核的基础上,通过对房地产开发项目实地查验等方式,对纳税申报的客观性、真实性和合理性进行审核。 

 

  第十五条 在土地增值税清算中符合下列条件之一的,可实行核定征收,并对纳税人下达清算核定征收通知书。 

 

  (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的; 

 

  (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的; 

 

  (三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证和费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的; 

 

  (四)符合土地增值税清算条件,纳税人未按照规定的期限办理清算手续,经主管税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的; 

 

  (五)申报计税依据明显偏低,又无正当理由的。 

 

  第十六条 主管税务机关受理纳税人清算资料后,应启动清算审核程序,90日内完成审核工作,形成审核报告留存备查,并向纳税人出具清算核准通知书,明确补、退税金额和办理期限。 

 

  第五章 后续管理 

 

  第十七条 房地产开发项目进行清算后继续销售的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 

 

  单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积 

 

  第六章 附 则 

 

  第十八条 本办法自2017年1月1日起施行。《天津市地方税务局关于印发<天津市土地增值税清算管理办法>的公告》(2015年第10号)同时废止。


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发文时间:2016-12-16
文号:天津市地方税务局公告2016年第24号
时效性:全文有效

法规天津市地方税务局公告2016年第24号 天津市地方税务局关于发布《天津市土地增值税清算管理办法》的公告

为进一步规范土地增值税清算管理,方便纳税人办理涉税事宜,我局制定了《天津市土地增值税清算管理办法》。现予以发布,自2017年1月1日起施行。 

 

  特此公告。 

 

  天津市地方税务局

2016年12月16日

 


天津市土地增值税清算管理办法

 

  第一章 总 则 

 

  第一条 为加强土地增值税征收管理,规范土地增值税清算工作,根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)等有关规定,结合本市实际,制定本办法。 

 

  第二条 本办法适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。 

 

  第三条 土地增值税的清算主体是纳税人,纳税人应在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律法规及土地增值税政策规定,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续。 

 

  第四条 主管税务机关应加强土地增值税政策宣传辅导,做好房地产开发项目的日常税收管理,负责土地增值税清算的受理和审核。 

 

  第五条 土地增值税以纳税人与国土房管部门签订的土地出让合同所列范围内的房地产开发项目为单位进行清算。 

 

  对于分期开发的项目以区级(含)以上发展改革部门备案的项目为单位进行清算,各期的清算方式和扣除项目金额的计算分摊方法应保持一致。 

 

  第六条 房地产开发项目中同时包含普通住宅、非普通住宅或其他类型房地产的,应分别进行土地增值税清算。 

 

  第二章 清算条件 

 

  第七条 符合下列情形之一的,纳税人应到主管税务机关办理土地增值税清算手续: 

 

  (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的; 

 

  (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的; 

 

  (三)直接转让土地使用权的。 

 

  第八条 符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算: 

 

  (一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; 

 

  (二)房地产开发项目取得最末一张销售许可证满三年仍未销售完毕的; 

 

  (三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 

 

  第九条 本办法所称的“全部竣工”和“已竣工验收”是指除土地开发外,房地产开发项目已取得《天津市建设工程竣工验收备案书》。 

 

  第三章 清算受理 

 

  第十条 对符合本办法第七条规定的清算项目,纳税人应当在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。 

 

  对于符合本办法第八条规定的清算项目,主管税务机关确定清算的,向其下达清算通知书,纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。 

 

  第十一条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时,应提交以下有关资料: 

 

  (一)土地增值税清算表及其附表; 

 

  (二)房地产开发项目清算说明,包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳及主管税务机关应了解的其他情况; 

 

  (三)国有土地使用权出让合同、取得土地使用权所支付的地价款凭证、项目工程合同结算资料、项目竣工决算报表、银行贷款利息结算通知单、商品房购销合同统计表、销售明细表、销售许可证等与房地产的收入、成本和费用有关的证明资料,主管税务机关需要记账凭证的,纳税人还应提供记账凭证复印件; 

 

  (四)纳税人委托税务中介机构鉴证的清算项目,还应报送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)及附属资料。 

 

  第十二条 主管税务机关收到纳税人清算资料后,对符合清算条件且报送资料齐备的,予以受理,并出具受理通知书。 

 

  对纳税人符合清算条件但报送的清算资料不全的,应出具补充材料通知书,并要求纳税人在15日内补齐,纳税人在规定期限内补齐资料后,主管税务机关予以受理。 

 

  对不符合清算条件的项目,主管税务机关不予受理,并出具不予受理通知书告知纳税人原因。主管税务机关已受理的清算申请,纳税人无正当理由不得撤销。 

 

  第十三条 符合清算条件的纳税人在规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的,主管税务机关应发出《责令限期改正通知书》,要求其在30日内办理清算手续,并依据税收征管法有关规定处理。 

 

  第四章 清算审核 

 

  第十四条 清算审核包括书面审核和实地审核。 

 

  书面审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核,审核证明凭证和资料、《鉴证报告》的规范性和齐全性,审核项目归集、分摊的一致性和数据计算的准确性等。 

 

  实地审核是指在书面审核的基础上,通过对房地产开发项目实地查验等方式,对纳税申报的客观性、真实性和合理性进行审核。 

 

  第十五条 在土地增值税清算中符合下列条件之一的,可实行核定征收,并对纳税人下达清算核定征收通知书。 

 

  (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的; 

 

  (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的; 

 

  (三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证和费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的; 

 

  (四)符合土地增值税清算条件,纳税人未按照规定的期限办理清算手续,经主管税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的; 

 

  (五)申报计税依据明显偏低,又无正当理由的。 

 

  第十六条 主管税务机关受理纳税人清算资料后,应启动清算审核程序,90日内完成审核工作,形成审核报告留存备查,并向纳税人出具清算核准通知书,明确补、退税金额和办理期限。 

 

  第五章 后续管理 

 

  第十七条 房地产开发项目进行清算后继续销售的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 

 

  单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积 

 

  第六章 附 则 

 

  第十八条 本办法自2017年1月1日起施行。《天津市地方税务局关于印发<天津市土地增值税清算管理办法>的公告》(2015年第10号)同时废止。


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发文时间:2016-12-16
文号:天津市地方税务局公告2016年第24号
时效性:全文有效

法规国家税务总局公告2016年第81号 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告

  根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的相关规定,现就房地产开发企业(以下简称“企业”)由于土地增值税清算,导致多缴企业所得税的退税问题公告如下:

  一、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后,当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的,该亏损应按照税法规定向以后年度结转,用以后年度所得弥补。后续开发项目,是指正在开发以及中标的项目。

  二、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后,当年企业所得税汇算清缴出现亏损,且没有后续开发项目的,可以按照以下方法,计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款,并申请退税:

  (一)该项目缴纳的土地增值税总额,应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例,在项目开发各年度进行分摊,具体按以下公式计算:

  各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×(项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额)

  本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入,但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。

  (二)该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后,余额属于当年应补充扣除的土地增值税;企业应调整当年度的应纳税所得额,并按规定计算当年度应退的企业所得税税款;当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的,应作为亏损向以后年度结转,并调整以后年度的应纳税所得额。

  (三)按照上述方法进行土地增值税分摊调整后,导致相应年度应纳税所得额出现正数的,应按规定计算缴纳企业所得税。

  (四)企业按上述方法计算的累计退税额,不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税;超过部分作为项目清算年度产生的亏损,向以后年度结转。

  三、企业在申请退税时,应向主管税务机关提供书面材料说明应退企业所得税款的计算过程,包括该项目缴纳的土地增值税总额、项目销售收入总额、项目年度销售收入额、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率,以及是否存在后续开发项目等情况。

  四、本公告自发布之日起施行。本公告发布之日前,企业凡已经对土地增值税进行清算且没有后续开发项目的,在本公告发布后仍存在尚未弥补的因土地增值税清算导致的亏损,按照本公告第二条规定的方法计算多缴企业所得税税款,并申请退税。

  《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2010年第29号)同时废止。


  特此公告。


国家税务总局

2016年12月9日

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发文时间:2016-12-09
文号:国家税务总局公告2016年第81号
时效性:全文有效

法规厦门市地方税务局公告2016年第7号 厦门市地方税务局关于修订《厦门市土地增值税清算管理办法》的公告

现将修订后的《厦门市土地增值税清算管理办法》予以发布,自发布之日起施行。


  特此公告。


  厦门市地方税务局

  2016年12月1日



  厦门市土地增值税清算管理办法


  第一章 总则


  第一条 为了加强土地增值税征收管理,规范土地增值税清算工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发[2009]91号)、《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)等规定,修订本办法。


  第二条 本办法适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。


  第三条 本办法所称土地增值税清算(以下简称清算),是指纳税人在房地产项目符合清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税等政策规定,计算该房地产项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税纳税申报表》(见附件1),向主管税务机关提供清算资料,办理清算申报,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。


  第四条 纳税人应根据国家税收法律、法规、规章以及本办法等规定,办理项目登记、报送土地增值税涉税资料、开展房地产项目核算以及办理其他有关涉税事项。


  第五条 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额,保证清算申报的真实性、准确性和完整性。


  第六条 主管税务机关应及时开展清算审核工作,重点对纳税人清算申报收入、扣除项目金额等情况进行审核。


  第二章 项目管理


  第七条 纳税人应当按照主管税务机关房地产项目管理的要求和土地增值税清算管理规定,从取得土地使用权开始,就房地产项目立项、规划设计、施工、预售(销售)、竣工验收、工程结算、项目清盘等情况及时向主管税务机关报告。


  主管税务机关应当做好项目跟踪管理工作。房地产项目土地增值税管理应当保持连续性,不得因房地产项目的土地增值税纳税人、主管税务机关、税务管理人员发生变化而中断、中止。


  第八条 纳税人应当按照财务会计制度的要求,做好财务会计核算工作。


  纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,应当按照清算要求按不同期间和不同项目归集收入、成本、费用。


  第九条 纳税人同时开发多个项目或者分期开发项目的,应当按项目或按分期项目分别开具发票,并按《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则的要求做好发票的开具、保管工作。


  第十条 纳税人应当自取得房地产项目立项批文或取得国有土地使用权之日起30日内,向主管税务机关办理房地产项目信息登记,填报《土地增值税项目登记表(从事房地产开发的纳税人适用)》(见附件2),同时提供以下书面资料:


  (一)房地产项目立项批文;


  (二)国有土地使用权出让合同或转让合同;


  (三)纳税人以接受投资、抵偿债务、非货币性交换等方式取得国有土地使用权的,应当提供书面材料。


  第十一条 主管税务机关可要求纳税人在下列事项发生之日或取得本条所述书面文件之日起30日内提供以下资料:


  (一)《建设用地规划许可证》(含许可证附件)、《厦门市建设工程项目报建表》;


  (二)《建设工程规划许可证》(含许可证附件)、《建设工程设计方案自审表》、《规划控制指标核查表》、《规划要点》、《红线图》、《建设工程设计方案批复通知书》;


  (三)《建筑工程施工许可证》、《建筑工程施工许可申请表》;


  (四)测绘成果报告;


  (五)《商品房(预售)销售许可证》;


  (六)《建设工程竣工验收备案证明书》。


  第十二条已竣工验收的房地产开发项目,纳税人已转让的房地产建筑面积(含视同销售面积,下同)占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的,主管税务机关可要求其报送《房地产项目销售和自用(含出租)情况表》(附件3)。


  第三章 清算申报与受理


  第十三条 纳税人符合下列条件之一的,应当进行土地增值税清算:


  (一)房地产项目全部竣工、完成销售的;


  (二)整体转让未竣工决算房地产项目的;


  (三)直接转让土地使用权的。


  第十四条 对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:


  (一)已竣工验收的房地产项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;


  (二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;


  (三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。


  纳税人开发的房地产项目存在本办法第二十九条第一款所列视同销售情形的,视同销售的房地产面积应当计入已转让房地产建筑面积以计算销售比例。纳税人符合前款第(三)项情形的,应当在办理注销税务登记前办理土地增值税清算申报。


  第十五条 第十三条和第十四条所称竣工,是指除土地开发外,其开发产品符合下列条件之一:


  (一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;


  (二)开发产品已开始交付购买方;


  (三)开发产品已取得了初始产权证明。


  第十六条 主管税务机关在纳税人领取预售许可证后,实地了解房地产项目的销售情况,加强与纳税人沟通,跟踪销售进度。


  对于符合本办法第十四条第一款第一项和第二项规定的房地产项目,主管税务机关应定期进行研究、讨论,根据项目管理情况确定是否需要进行清算,研究讨论结果应当存档。主管税务机关确定需要进行清算的房地产项目,应列入年度清算工作计划,及时下达《税务事项通知书》(附件4),同时将列入清算工作计划的房地产项目报送市局备案。


  第十七条 纳税人开发的房地产项目符合本办法第十三条规定的,应当在清算条件满足之日起90日内至主管税务机关办理清算申报。纳税人开发的房地产项目符合可清算条件且主管税务机关下发通知清算的《税务事项通知书》的,应当在收到通知书之日起90日内,至主管税务机关办理清算申报。


  纳税人办理清算申报手续时应当结清应补缴税款;清算结果为多缴税款的,纳税人提出退还申请的,主管税务机关按《税款缴库退库工作规程》办理。


  第十八条 按本办法第十三条规定应当进行清算的纳税人以及主管税务机关依据本办法第十四条规定通知清算的纳税人,在规定期限届满未办理清算申报的,主管税务机关发出《责令限期改正通知书》)(见附件5),责令纳税人在收到《责令限期改正通知书》之日起30日内办理清算申报。逾期仍未申报的,按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等规定处理,经主管税务机关综合分析后认为纳税人涉嫌偷税或其收入、成本费用有重大嫌疑导致税负有明显异常的,按照程序移交稽查部门进行检查。


  第十九条 纳税人开发的房地产项目符合本办法第十三、十四条规定的清算条件的,办理清算时,以满足应清算条件之日起90日内或者接到主管税务机关通知清算的《税务事项通知书》之日起90日内的任意一天,为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间(以下简称清算截止日)。


     第二十条 纳税人办理清算申报后,税务机关通过清算审核或税务检查补缴的清算税款,应当自本办法第十七条规定的申报期届满之次日起加收滞纳金。


  第二十一条 纳税人可自愿委托中介机构对房地产项目进行清算鉴证。


  纳税人委托中介机构进行清算鉴证的,中介机构应当按规定开展鉴证、出具鉴证意见,涉及调整事项以及重大事项的,应当在鉴证报告中披露调整过程、调整结论及其他应当说明的重大事项。


  税务机关在清算审核或税务检查过程中,需要核查受托开展清算鉴证的中介机构清算工作底稿或税务机关认为需要就清算鉴证事项开展约谈的,受托中介机构应当积极配合。


  第二十二条 纳税人办理清算申报时,应当提交以下清算资料:


  (一)国家税务总局下发的《土地增值税纳税申报表》(见附件1);


  (二)《收入和扣除项目明细表(按年度统计)》(见附件6)、《收入和扣除项目明细表(按类别统计)》(见附件7);


  (三)房地产项目清算情况书面说明,主要内容应包括土地来源、开发建设、销售、关联方交易、资金融通、税费缴纳等总体情况及纳税人认为需要说明的其他情况;


  (四)国有土地使用权出让合同(或转让合同)、建设用地规划许可证、拆迁安置协议、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证、建设工程竣工验收备案证明书、测绘成果等复印件;


  (五)金融机构贷款合同、勘察设计合同、建筑安装合同、材料和设备采购合同、《商品房买卖合同一览表》(见附件8)、项目工程合同结算单、房地产项目竣工决算报表以及有资质的第三方出具的工程结算审核报告等复印件;


  (六)《与扣除项目金额相关的经济业务及支付情况一览表》(附件9);


  (七)关联交易详细书面说明,包括纳税人在房地产开发过程中接受关联方规划、设计、可行性研究、勘察、建筑安装、绿化、装修等服务、向关联方购买设备、材料以及纳税人向关联方转让开发产品等情况;


  (八)扣除项目金额分摊书面说明,包括纳税人在不同项目(含分期项目)、不同房地产类型、已转让房地产与未转让房地产之间分摊扣除项目金额的情况;


  (九)纳税人自愿委托中介机构审核鉴证的清算项目,还应报送鉴证报告。


  上述资料主管税务机关已经取得的,不再要求纳税人报送。


  第四章 清算审核


  第二十三条 主管税务机关应当自纳税人办理清算申报之次日起30日内以纳税评估形式启动清算审核,根据土地增值税规定并按照纳税评估规定的程序、时限、要求完成土地增值税清算审核工作。


  第二十四条 主管税务机关在土地增值税清算审核过程中,发现纳税人涉嫌偷税、逃避追缴欠税、抗税或者其他需要立案查处的税收违法行为,应当移交稽查部门处理。


  纳税人清算申报后,稽查部门已立案检查的,主管税务机关不再进行清算审核,由稽查部门处理。


  主管税务机关在土地增值税清算审核过程,稽查部门又对纳税人立案检查的,主管税务机关应将清算审核事项移交稽查部门一并处理。


  第二十五条 土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目,以政府建设主管部门颁发的《建筑工程施工许可证》作为分期标准,以分期项目为单位清算。


  2011年1月1日后采取分期方式开发、销售的房地产项目,可按政府规划主管部门颁发的《建设工程规划许可证》作为分期标准,以分期项目为单位进行清算。


  第二十六条 清算项目中包含不同房地产类型的,应当分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税。


  第二十七条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。


  税务机关根据纳税人报送的清算资料,结合房地产专用发票、《商品房买卖合同一览表》、商品房预售(销售)许可证、测绘成果资料,核实房地产转让收入。


  第二十八条 税务机关认为纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的,可要求纳税人提供书面说明。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的,按照房地产评估价格计算征收。


  第二十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定


  (一)纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:


  1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;


  2.由税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。


  (二)纳税人将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。


  第三十条 土地增值税扣除项目审核的内容包括:


  (一)取得土地使用权所支付的金额;


  (二)房地产开发成本,包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用;


  (三)房地产开发费用;


  (四)与转让房地产有关的税金;


  (五)国家规定的其他扣除项目。


  第三十一条 审核扣除项目应当符合下列要求:


  (一)经济业务应当是真实发生的。


  (二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,必须是实际发生的。


  (三)计算扣除项目金额时,其实际发生的支出未取得合法有效凭证的,不得扣除。


  本办法所称合法有效凭证,是指:


  1.支付给境内单位或者个人的款项,且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的,以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证;


  2.支付的行政事业性收费或者政府性基金,以开具的财政票据为合法有效凭证;


  3.支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求纳税人提供境外公证机构的确认证明;


  4.国家税务总局规定的其他合法有效凭证。


  (四)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集,不得混淆。


  (五)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。


  (六)纳税人同时开发多个房地产项目或者分期开发房地产项目的,属于多个房地产项目(含分期项目)的除取得土地使用权所支付的金额外的其他共同成本费用按可售建筑面积计算分摊。


  纳税人分期开发房地产项目的,原则上应当按照各个分期清算项目所占土地面积占整个项目比例计算分摊各个分期项目取得土地使用权所支付的金额。


  (七)对同一类事项,应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的,以税务处理规定为准。


    第三十二条 同一清算项目,扣除项目金额按照可售建筑面积计算分摊。


  (一)可扣除项目金额的归集,按照可售建筑面积计算单位建筑面积扣除项目金额,并据以计算清算已售部分和未售部分的扣除项目金额;


  (二)分期开发房地产项目的,各分期清算项目的扣除项目金额计算分摊方法应当保持一致。


  第三十三条 分期开发房地产项目的,各分期项目的清算方式应当保持一致。


  第三十四条 纳税人为取得土地使用权所支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”,准予扣除。对纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税,予以扣除。


  同一个清算项目, 可以将取得土地使用权所支付的金额全部分摊至计入容积率部分的可售建筑面积中,对于不计容积率的地下车位、人防工程、架空层、转换层等不计算分摊取得土地使用权所支付的金额。


  纳税人因接受投资而取得的土地使用权,按照投资方投资入股的土地使用权作价金额及缴交的契税作为取得土地使用权所支付的金额。


  纳税人因逾期支付土地出让金等原因支付的罚款、滞纳金、利息和因逾期开发支付的土地闲置费等款项,不予扣除。


  第三十五条 拆迁补偿费应当是实际发生的,支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证应当一一对应。


  纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按照本办法第二十九条第一款规定确认收入,同时将此确认为房地产项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给纳税人的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。


  纳税人采取异地安置,异地安置的房产属于自行开发建造的,房产价值按照本办法第二十九条第一款的规定计算,计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。


  货币安置拆迁的,纳税人凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。


  第三十六条 前期工程费、基础设施费应当是真实发生的,虚列的前期工程费、基础设施费不予扣除。


  纳税人委托其他单位进行规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘的,提供服务的单位应当符合法律、法规要求。


  第三十七条 建筑安装工程费实际发生额应当与工程结(决)算报告、审计报告、工程施工合同记载的内容相符,并已取得合法有效票据。


  纳税人采用自营方式自行施工建设的,不得虚列、多列施工人工费、材料费、机械台班使用费等。


  纳税人在工程竣工验收后,根据合同约定扣留的质量保证金,在计算土地增值税时,取得建筑安装施工企业开具的符合要求的发票的,按发票所载金额予以扣除;未取得发票的,扣留的质保金不予扣除。


  税务机关可参照我市同期同类开发项目单位面积平均建安成本或我市建设部门定期公布的单位定额成本,验证建筑安装工程费支出的合理性。


  第三十八条 税务机关应当重点关注纳税人发生的装修支出。


  纳税人销售已装修的房屋,其实际发生的合理的装修费用可以计入房地产开发成本。


  纳税人销售已装修房产,应当在《房地产买卖合同》或补充合同中明确约定。


  纳税人发生的装修业务支出应当是真实的,不得虚构装修业务、虚列装修费用。纳税人住宅的装修标准应当符合《商品住宅装修一次到位实施细则》(建住房[2002]190号)以及厦门市人民政府发布的规定。


  纳税人销售已装修的房屋,其发生的可移动家电、可移动家具、日用品、装饰用品等装修费用不予扣除。


  纳税人于所开发房地产以外单独建造样板房的,其建造成本和装修费用不得计入房地产开发成本。纳税人于所转让房地产以外建造的售楼处所发生的费用以及装修费用以及利用开发产品作为售楼处所发生的装修支出,不予扣除。


  第三十九条 税务机关应当重点关注公共配套设施费。


  (一)公共配套设施产权确实属于全体业主所有或无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,应当提供业主委员会或政府、公用事业单位的接收书面文件。


  因政府、公用事业单位原因不能及时接收公共配套设施的,经接收单位或者政府部门出具书面证明的,其成本、费用予以扣除。因业主委员会尚未成立、无法办理移交手续的,应当提交书面说明、纳税人董事会决议以及在厦门市主流媒体刊登公告的报样。


  (二)预提的公共配套设施费不允许扣除。房地产项目分期开发但公共配套设施滞后建设的,在部分公共配套设施已建设、费用已实际发生并且已取得合法有效凭证的情况下,可按照各分期清算项目可售建筑面积占项目总可售建筑面积的比例计算清算项目可扣除的公共配套设施费,但不得超过已实际发生的金额。


  (三)纳税人按规定向建设部门缴纳的市政配套设施费、人防工程异地建设费以及按照《厦门市物业管理若干规定》应由纳税人承担并缴纳的首期专项维修资金,并取得合法有效票据的,予以扣除。


  (四)公共配套设施转为企业自用或用于出租等商业用途时,不予扣除相应的成本、费用。纳税人进行土地增值税清算时已将公共配套设施费计入房地产开发成本,而之后将公共配套设施对外转让的,应当单独进行土地增值税清算,且其扣除项目金额确认为零。


  第四十条 税务机关应当重点关注开发间接费用。


  (一)开发间接费用是纳税人直接组织、管理开发项目实际发生的费用,行政管理部门、财务部门或销售部门等发生的管理费用、财务费用或销售费用以及企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用不得列入开发间接费。


  (二)开发间接费用与房地产开发费用中的管理费用应按照现行企业会计准则或会计制度的规定分别核算。


  第四十一条 税务机关应当重点关注房地产开发费用。


  (一)金融机构,是指取得中国银行业监督管理委员会发放的允许进行金融贷款业务许可证的金融单位。


  (二)税务机关在审核时,应当关注纳税人清算时是否将利息支出从房地产开发成本中调整至房地产开发费用。


  (三)“能够按转让房地产项目计算分摊”是指纳税人能够按照《企业会计准则》或《企业会计制度》的规定准确核算不同开发项目应当予以资本化的利息。


  (四)“同类同期贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下,商业银行提供贷款的利率。该利率既可以是商业银行公布的同类同期平均利率,也可以是商业银行对某些企业提供的实际贷款利率,但该利率应当符合法律规定。


  (五)纳税人清算时据实列支利息支出的,税务机关应当审核其提供的贷款合同、利息结算单据或发票的完整性、真实性。


  (六)纳税人向金融机构支付的财务咨询费等非利息性质的款项以及因逾期还款,金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息、罚款等款项,不得作为利息支出扣除。


  (七)全部使用自有资金、没有利息支出的以及不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。


  第四十二条 对于县级以上人民政府要求纳税人在售房时代收的各项费用,代收费用并入房价向购买方一并收取的,应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不得作为加计扣除的基数。代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的,不作为转让房地产的收入,在计算增值额时不计入扣除项目金额。


  第四十三条 主管税务机关在审核收入和扣除项目金额时,应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。


  主管税务机关应当关注企业大额应收、应付款余额以及发生额,审核交易行为是否真实,是否存在隐瞒收入、虚列成本费用的情形。


     第五章 核定征收


  第四十四条 税务机关发现纳税人办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。


  纳税人有下列情形之一的,税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况,按照不低于预征率的征收率核定征收土地增值税:


  (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;


  (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;


  (三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;


  (四)符合土地增值税清算条件,未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;


  (五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。


  第四十五条 主管税务机关在清算审核或稽查部门在检查过程中,认为确实需要对清算项目进行核定征收的,经税务人员核查、税务机关集体审议后,应向纳税人送达《税务事项通知书》,告知纳税人应补缴的税款、滞纳金。


  第六章 清算后再转让房地产的处理


  第四十六条 土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的(以下简称清算后再转让),纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。


  单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积


  第四十七条 纳税人清算后再转让房地产应当按月区分不同房地产类型分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税。


  第四十八条 纳税人清算后再转让房地产的,对于买卖双方签订的房地产销售合同有约定付款日期的,纳税义务发生时间为合同签订的付款日期的当天;对于对采取预收款方式的,纳税义务发生时间为收到预收款的当天。


  第七章 税收优惠管理


  第四十九条 纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。普通标准住宅的认定以厦门市人民政府每年发布的标准为准。


  第五十条 纳税人按照本办法第十七条规定办理清算申报时,其自行申报的普通住宅部分增值率未超过20%的,主管税务机关清算审核后或稽查部门检查后确实符合免征土地增值税条件的,由纳税人提出书面申请,主管税务机关按照程序办理免税手续。


  第八章 附则


  第五十一条 纳税人存在未及时、如实进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、逃避缴纳税款等税收违法行为的,按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等规定进行处罚,应移送公安机关处理的,按规定移送。


  第五十二条 本办法未尽事项,按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发[2009]91号)、《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)等规定执行。


  第五十三条 本办法自公告发布之日起施行。


  附件:


  1.土地增值税纳税申报表


  2.土地增值税项目登记表(从事房地产开发的纳税人适用)


  3.房地产项目转让和自用(含出租)情况表


  4.税务事项通知书


  5.责令限期改正通知书


  6.收入和扣除项目明细表(按年度统计)


  7.收入和扣除项目明细表(按类别统计)


  8.商品房买卖合同一览表


  9.与扣除项目金额相关的经济业务及支付情况一览表


    厦门市地方税务局税政一处承办   办公室2016年12月1日印发 




《厦门市土地增值税清算管理办法》解读稿 


  一、修订背景及目的


  (一)规范政策内容。根据上行文以及实际执行情况,就部分条款内容予以规范。


  (二)提高纳税服务质量。为加强土地增值税规范化管理,《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》(税总函[2016]309号)修订了土地增值税纳税申报表。为此,通过修订相关条款,简化纳税人报送资料,提高纳税服务质量,落实国家税务总局便民春风行动要求。


  二、修订的主要内容


  (一)规范政策表述内容


  根据上行文规定,规范政策表述内容,对《厦门市土地增值税清算管理办法》(以下简称《办法》)第一、十二、十四、二十一、二十二、三十七、三十九条做了修订,删除原第四十三、四十八条规定,对原第四十五条(修订后第四十四条)、原第四十七条(修订后第四十六条)、原第四十九条(修订后第四十七条)、原第五十二条(修订后第五十条)、原第五十四条(修订后第五十二条)内容做了修订。


  (二)修订清算涉及表报


  根据税总函[2016]309号文规定,对《办法》第三、十、二十二条做了修订。


  (三)降低执法风险


  根据实际执行情况,对《办法》第十六条做了修订。


  四、《办法》执行时间


  修订后的《办法》自公告发布之日起施行。


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发文时间:2016-12-01
文号:厦门市地方税务局公告2016年第7号
时效性:全文有效

法规浙江省地方税务局公告2016年第20号 浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算四项开发成本核定办法的公告

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定,现对房地产开发企业土地增值税清算中前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等“四项开发成本”(以下简称“四项开发成本”)的核定办法规定如下:


一、房地产开发企业在计算土地增值税时,“四项开发成本”应按实际发生额据实扣除。


二、房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的“四项开发成本”的凭证或资料不符合清算要求或不实的,主管地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门定期公布的建安造价定额资料,结合房屋建造年份、结构、用途、区位、材料等因素,核定“四项开发成本”的单位面积金额标准。


三、本公告自2017年1月1日起施行。《浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告》(浙江省地方税务局公告2015年第8号)第五条规定同时废止。


浙江省地方税务局

2016年11月30日




《浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算“四项开发成本”核定办法的公告》解读


一、本公告出台的背景是什么?


《国家税务总局关于房地产开发企业土地值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第(二)项规定:“房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。”为进一步规范土地增值税清算管理,省地税局制定了“四项开发成本”具体核定办法。


二、《公告》规定了哪些内容?


1.房地产开发企业在计算土地增值税时,“四项开发成本”应按实际发生额据实扣除。


2.房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的“四项开发成本”的凭证或资料不符合清算要求或不实的,主管地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门定期公布的建安造价定额资料,结合房屋建造年份、结构、用途、区位、材料等因素,核定“四项开发成本”的单位面积金额标准。


三、《公告》什么时间开始施行?


《公告》自2017年1月1日起施行。《浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告》(浙江省地方税务局公告2015年第8号)第五条规定同时废止。


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发文时间:2016-11-30
文号:浙江省地方税务局公告2016年第20号
时效性:全文有效

法规穂地税函[2016]188号 广州市地方税务局关于印发2016年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知

局属各单位:


为进一步做好我市房地产开发项目土地增值税清算工作,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》) 及其实施细则、《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号,以下简称财税[2016]36号文)、《财政部国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号, 以下简称财税[2016]43号文)等规定,现将土地增值税清算政策执行中的有关问题指引如下, 请贯彻执行 。


一、 营改增后土地增值税相关问题处理


(一)土地增值税纳税人销售自行开发的房地产项目取得的收入为不含增值税收入, 其中:


1.纳税人选用增值税简易计税方法计税的, 土地增值税预征、清算收入均按“含税销售收入/ (1+5%)”确认。


2.纳税人选用增值税一般计税方法计税的, 土地增值税预征收入按“含税销售收入/(1+11%)”确认; 土地增值税清算收入按“(含税销售收入+本项目土地价款×11%)/ (1+11%)”确认, 即: 纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金, 应调增土地增值税清算收入。


含税销售收入是指纳税人销售房地产时取得的全部价款及有关的经济利益。本项目土地价款是指按照财税〔2016〕36号文规定, 纳税人受让土地时向政府部门支付的土地价款 (如果一次受让土地使用权,分期开发、清算的,则土地价款需要按照合法合理的方法进行分摊确认) 。


例: 甲房地产开发企业为一般纳税人按照增值税一般计税方法计税。甲企业预售一套房产,取得含税销售收入1110万,假设对应允许扣除的土地价款为400万。则甲企业预售房产时土地增值税预征收入为1110/ (1+ 11%)=1000万。甲企业按照财税[2016]36号文规定,到期申报应交增值税为(1110-400)/(1+11%) × 11%=70. 36万, 则甲企业土地增值税结算收入为1110-70. 36=(1110+400×11%) /(1+11%)=1039. 64万。


(二)纳税人销售自行开发的房地产项目, 且选用增值税一般计税方法计税的, 按规定允许以本项日土地价款扣减销售额而減少的销项税金,不调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本。


(三)对《条例》等规定的土地增值税扣除项目金额,在营改增后,应按财税〔2016〕43号文第三条规定处理,具体实际操作中可结合纳税人取得的凭证类型确认:


1.纳税人取得营业税发票的,应按发票所载金额确认 。


2.纳税人取得增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票等增值税抵扣凭证的,应按凭证所载的不含增值税金额确认。 另外, 纳税人如果发生不允许在增值税销项税额中抵扣的进项税额, 经税务机关确认后, 也可计入扣除项目金额。


3.纳税人取得增值税普通发票的, 应按发票所载的含增值税金额确认。


(四)对《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条关于“旧房转让的土地增值税扣除项目可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算"的规定,营改增后,“发票所载金额”的确定与本指引的第一条第(三)点的处理一致。


(五)对《条例》等规定的“与转让房地产有关的税金”,营改增后, 不含转让房地产时数纳的增值税。


二、纳税人转让车位的土地增值税相关问题处理


(一)对国有土地使用权出让合同明确约定地下部分不缴纳土地出让金, 或地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的, 在计算土地增值税扣除项目金额时, 应根据《国家税务总局关于印发[土地增值税清算管理规程]的通知》(国税发[2009]91号)第二十一条规定, 土地出让金直接归集到对应的受益对象(地上部分或地下部分), 不作为项目的共同土地成本进行分摊。


(二)对《中华人民共和国物权法》已明确属于全体业主共同所有的建筑区划内的公共道路或绿地, 纳税人改造成 “地上车位”用于出租或变相转让的, 土地增值税清算时, 不计清算收入, 不允许扣除改造支出的成本、费用。但“地上车位”对应的公共配套设施费允许扣除。


对纳税人出租或变相转让其他明确属于全体业主共同所有的公共配套设施的, 按照前段原则处理 。


(三)对土地增值税清算时已办理确权的人防地下车库,应计入项目可售建筑面积,作为纳税人的开发产品处理。


对土地增值税清算时未办理确权的人防地下车库,如纳税人能证明人防地下车库产权属于全体业主共同所有,或人防地下车库产权已移交给政府主管部门的, 其成本、 费用可作为公共配套设施费,允许扣除;否则,其成本、费用不允许扣除。


(四)对出租、自用的机械车位,土地增值税清算时,不计入清算收入,不允许扣除对应的成本、费用。其中,机械车位的成本、 费用涉及项目共同成本、 费用的, 按机械车位建筑面积占项目总建筑面移只的比例分摊剔除。


人防地下车库、机械车位的建筑面积按《房地产产权证》 或《房屋面积测量成果报告书》记载的“套内建筑面积”加上分摊的“另共有面积”确定。“另共有面积”的分摊原则按照《房屋面积测量成果报告书》注明的人防地下车库或机械车位的 “套内建筑面积”之和占该层所有车位 “套内建筑面积”之和的比例确定。


本指引自下发之日起执行。


广州市地方税务局办公室

2016年8月8日


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发文时间:2016-08-08
文号:穂地税函[2016]188号
时效性:全文有效
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