法规国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号 国家税务总局广东省税务局关于发布《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》的公告

为了加强土地增值税征收管理服务,规范清算工作流程,统一清算工作标准,实现清算管理一体化,国家税务总局广东省税务局制定了《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》,现予以发布,自2019年7月1日起施行。


  特此公告。


国家税务总局广东省税务局

2019年6月28日



国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程


  第一章 总则


  第一条 为了加强土地增值税征收管理服务,规范清算工作流程,统一清算工作标准,实现清算管理一体化,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发[2009]91号)、《国家税务总局关于进一步深化税务系统“放管服”改革优化税收环境的若干意见》(税总发[2017]101号)等规定,制定本规程。


  第二条 本规程适用于房地产开发项目及直接转让国有土地使用权的土地增值税清算工作。


  第三条 本规程所称土地增值税清算,是指纳税人符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及有关政策规定,计算应当缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税纳税申报表》,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续,经税务机关审核后,结清土地增值税税款的行为。


  第四条 土地增值税清算主体是土地增值税的纳税人,税务机关负责土地增值税的受理和审核。


  第五条 税务机关应当加强与同级财政、发改、住建、自然资源等部门的信息交换协作,充分利用第三方信息,强化土地增值税清算管理。


  税务机关可聘请税务师事务所、会计师事务所、律师事务所、工程造价等涉税服务机构及相关专业人员参与土地增值税清算审核。


  税务机关可参照当地工程造价指标,结合市场因素,确定前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的土地增值税扣除项目金额标准。


  第六条 纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税清算:


  (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;


  (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;


  (三)直接转让土地使用权的;


  (四)申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。


  第七条 对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:


  (一)已竣工验收(备案)的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例(以下简称“销售比例”)在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;


  (二)取得清算项目最后一份销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;


  (三)主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为,可能造成税款流失的。


  第八条 纳税人应如实申报缴纳土地增值税,保证清算申报的真实性、准确性、完整性、合理性和相关性。


  第九条 税务机关应为纳税人提供优质纳税服务,加强土地增值税政策宣传辅导,及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及应补(退)税额等情况进行审核,依法征收土地增值税。


  第二章 集中清算分段审核


  第十条 土地增值税清算审核应遵循规范统一、透明高效的原则,建立相互监督、相互制约的工作机制,形成分工明确、责任清晰、衔接高效的审核工作链条。


  第十一条 税务机关原则上采取“集中清算、分段审核”的方式开展土地增值税清算审核。


  第十二条 “集中清算”是指县(区)级以上税务机关集中系统内专业人才,成立项目清算审核组,统筹对辖区内房地产项目进行清算审核。


  “分段审核”是指项目清算审核组内设收入审核和成本审核等若干小组,对销售收入、土地成本、开发成本、开发费用、税金等进行专业审核。


  第十三条 审核人员各司其职,各负其责,按照统一的审核流程和审核指引开展清算审核,形成标准化、模板化、流程化的清算审核工作闭环。


  第十四条 省、市、县(区)税务机关分别组建土地增值税清算人才库。人才库从本级机关和基层推荐选拔产生,应涵盖法规、税政、征管等专业人才。项目清算审核组人员从人才库中随机抽选。


  第十五条 主管税务机关受理纳税人土地增值税清算资料后,向项目清算审核组移交项目清算资料。项目清算审核组审核完毕后,向主管税务机关移交工作底稿和清算审核材料,主管税务机关在规定的期限内完成审核结果确认、与纳税人交换意见、清算结论出具等工作。


  第三章 项目管理


  第十六条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理,建立台账,通过土地增值税管理系统实施项目管理,对房地产开发全过程实行跟踪监控,做到税务管理、纳税服务与项目开发同步。项目管理信息主要包括:


  (一)取得土地、立项与规划环节


  1.土地权属证书、出让(转让)合同或其它相关资料;


  2.立项批准或备案文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等。


  (二)项目工程施工环节


  1.预算书、施工合同及补充协议等;


  2.工程施工许可证;


  3.招标的项目需提供中标通知书。


  如项目的建筑工程、安装工程、室外配套工程、其它工程出现特殊情况可能导致工程造价高于当地扣除项目金额标准的,提供说明其合理性的相关佐证资料,例如工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单(总平面乔灌木配置图)等。


  (三)销售(预售)商品房环节


  1.销售(预售)许可证;


  2.月度销售明细表。


  (四)项目竣工验收备案环节


  1.政府主管部门出具的规划、人防、竣工综合验收等备案资料;


  2.工程竣工图、工程结算书电子文档;


  3.工程造价数据采集信息。


  (五)取得房地产权属证明环节


  1.房屋测量成果资料;


  2.初始产权登记资料。


  (六)其它资料


  如工程规划、设计、勘察、监理合同,拆迁(回迁)合同,签收花名册等资料。


  税务机关已通过政府部门信息共享获取上述项目资料的,无需纳税人报送;暂未实现政府部门信息共享的,由纳税人在取得相关资料30日内通过土地增值税管理系统报送。


  第十七条 各级税务机关应大力提升土地增值税管理的信息化水平,应用土地增值税管理系统,及时跟踪、了解项目的进展情况,辅导纳税人做好信息录入工作。


  主管税务机关应在前期工程阶段、土建施工阶段、装饰装修阶段、园林绿化阶段四个工程节点向纳税人了解掌握工程进展情况,将工程造价可能出现的涉税风险与纳税人充分沟通,做好纳税辅导,并记录备查。


  第十八条 主管税务机关应重视纳税人项目开发期间的会计核算工作。对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,辅导纳税人根据清算要求合理归集收入、成本、费用。


  第四章 清算申报受理


  第十九条 土地增值税以房地产主管部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。具体结合项目立项、用地规划、方案设计审查(修建性详细规划)、工程规划、销售(预售)、竣工验收等确定。


  同一个项目既建造普通住宅,又建造其他类型房地产的,应分别计算增值额、增值率,分别清算土地增值税。


  第二十条 主管税务机关应对土地增值税清算项目实行分类管理。


  对符合本规程第六条规定的项目,纳税人应当在满足条件之日起90日内向主管税务机关办理清算申报手续。


  对符合本规程第七条规定的项目,主管税务机关应加强跟踪管理,定期评估,对确定需要进行清算的项目,及时下达清算通知。对销售比例达到85%且满三年或者虽未满三年但销售比例达到95%的项目,主管税务机关原则上应在符合条件之日起60日内下达清算通知,纳税人应在收到清算通知之日起90日内办理清算申报手续。


  第二十一条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时,应提供下列资料:


  (一)土地增值税纳税申报表及其附表。


  (二)与清算项目有关的书面说明及相关佐证资料,主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、容积率、分期开发情况、成本费用的计算和分摊方法、销售、关联方交易、融资、不同类型房产的销售均价、房地产清算项目税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其它情况。具体内容应包括:


  1.项目总建筑面积、可售建筑面积及其具体构成情况、非可售建筑面积及其具体构成情况等说明。


  2.对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,应说明共同成本费用总额及其分摊情况。


  3.对纳税人开发项目中的公共配套设施,应按照建成后产权属于全体业主所有、无偿移交给政府或公用事业单位、自用或有偿转让进行分项分类说明,并附上相关凭证。


  4.将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产的情况说明。


  5.涉及减免税的,应对项目涉及的减免税情况进行说明。


  6.关联交易情况说明。


  7.融资情况说明。


  8.企业财务核算体系和内部控制制度。


  9.工程造价高于当地扣除项目金额标准的,应向主管税务机关报送造价书面说明等资料。


  (三)主管税务机关要求报送项目会计资料的,还应提供会计凭证资料。


  (四)纳税人可自愿委托涉税专业服务机构代理申报、审核鉴证;已委托涉税专业服务机构代理申报、审核鉴证的纳税人,应报送涉税专业服务机构出具的报告。


  (五)纳税人如未按本规程第十六条规定报送相关资料的,应一并补正。


  第二十二条 主管税务机关收到纳税人清算资料后,对符合清算条件的项目,且报送的清算资料完备的,予以受理并出具受理通知书。


  纳税人符合清算条件,但报送的清算资料不全的,主管税务机关应发出限期提供资料通知书,通知纳税人在收到通知书之日起15日内补齐清算资料。


  纳税人在限期内补齐全部资料的,予以受理。


  在限期内补齐确定收入、扣除项目金额的关键资料,经主管税务机关认可的,予以受理。


  逾期未能补齐关键资料,由纳税人书面确认,经主管税务机关调查取证,确因客观原因造成资料难以补齐的,予以受理。


  第五章 清算审核重点


  第二十三条 清算审核包括案头审核、实地审核。


  案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核,重点审核项目归集的一致性、完整性和数据计算准确性等。


  实地审核是指在案头审核的基础上,通过对房地产开发项目实地查验等方式,对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性、相关性进行审核。应结合项目立项、规划、施工资料,重点实地查核项目的楼栋、道路、挡土墙、绿化、学校、幼儿园、会所、体育场馆、酒店、车位等的工程量,确定学校、幼儿园、会所、体育场馆、酒店、车位等的产权归属。


  第二十四条 审核收入情况时,应重点审核纳税人预售款和相关的经济收益是否全部结转收入以及销售价格是否明显偏低。应结合销售发票、销售合同(含主管部门网上备案登记资料)、销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其它有关资料,重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性,以核实计税收入;对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,而发生补、退房款的收入调整情况进行审核;对营改增后应税收入是否不含增值税进行审核。


  税务机关可通过实地查验,确认是否少计、漏计事项,确认是否将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。


  对纳税人转让房地产成交价格明显偏低且无正当理由的,按该项目同期同类房地产的平均价格或评估价值确定其收入。


  第二十五条 非直接销售和自用房地产的收入审核。


  (一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:


  1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;


  2.参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。


  (二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,不列收入,不扣除相应的成本和费用。


  第二十六条 土地增值税扣除项目审核的内容包括:


  (一)取得土地使用权所支付的金额。


  (二)房地产开发成本,包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。


  (三)房地产开发费用。


  (四)与转让房地产有关的税金。


  (五)国家规定的其他扣除项目。


  第二十七条 纳税人办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证资料不符合清算要求或不实的,主管税务机关应发出交换意见的税务事项通知书,通知纳税人在收到通知书之日起15日内回复意见、提交证据。主管税务机关应充分听取纳税人的意见,对纳税人提供的事实、证据予以复核,必要时引用第三方专业机构意见,经主管税务机关会同项目清算审核组集体审议后,认为事实不清、证据不足的,参照土地增值税扣除项目金额标准据以计算扣除,并发出核定征收的税务事项通知书。


  凭证资料不符合清算要求或不实是指存在下列情形之一:


  1.不能完整提供工程竣工、工程结算、工程监理等方面资料的,或未按国家有关规定、程序、手续进行工程结算的;


  2.工程结算项目建安造价高于当地扣除项目金额标准无正当理由的;


  3.挡土墙、桩基础、户内装修、玻璃幕墙、干挂石材、园林绿化等工程不能提供完整的工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单(总平面乔灌木配置图)的;


  4.房地产开发企业与工程承包企业互为关联企业,建安造价高于当地扣除项目金额标准的;


  5.大额工程款采取现金支付或支付资金流向异常的。


  第二十八条 审核扣除项目是否符合下列要求:


  (一)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集,不得混淆。


  (二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。


  (三)同一清算单位内发生的成本、费用,能按照受益对象直接归集的,按照直接成本法计入相应房地产类型扣除;不能按照受益对象直接归集的成本、费用,原则上按照不同类型房地产可售建筑面积比例计算分摊;对占地相对独立的不同类型房地产,可按占地面积法计算分摊取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费。


  (四)对同一类事项,应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的,以税务处理规定为准。


  (五)对于分期开发的房地产项目,各期成本费用的归集分配方式应保持一致;如未保持一致的,应根据有关规定作相应调整。


  第二十九条 审核取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注:


  (一)同一宗土地有多个开发项目,是否予以分摊,分摊办法是否合理、合规,具体金额的计算是否正确。


  (二)土地出让金是否按照以下方式分摊:国有土地使用权出让合同或其补充协议注明,地下部分不缴纳土地出让金或者地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的,土地出让金应直接归集到对应的受益对象(地上部分或地下部分)。


  (三)是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费的情形。


  (四)拆迁补偿费是否实际发生,尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。


  (五)纳税人为取得土地使用权,按照出让合同约定或政府文件要求,在项目规划用地外建设的公共设施或其他工程发生的支出,是否符合出让合同约定或政府文件要求。


  第三十条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注:


  (一)前期工程费、基础设施费是否真实发生,是否存在虚列情形。


  (二)是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。


  (三)多个(或分期)项目共同发生的前期工程费、基础设施费,是否按项目合理分摊。


  第三十一条 审核公共配套设施费时应当重点关注:


  (一)公共配套设施的界定是否准确,公共配套设施费是否真实发生,有无预提的公共配套设施费的情况。


  (二)是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。


  (三)多个(或分期)项目共同发生的公共配套设施费,是否按项目合理分摊。


  (四)利用地下人防设施建造的车位,是否按照以下方式处理:建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的,其成本、费用予以扣除;有偿转让且能办理权属转移登记手续的,应计算收入,并准予扣除成本、费用;不能办理权属转移登记手续的,不计算收入,不予扣除相应成本、费用。


  不能办理权属转移登记手续的人防车位,其建筑面积按照人防设施竣工验收备案文件确定,其不予扣除的成本按照建筑面积比例在不含室内(外)装修费用的建筑安装工程费中计算。


  第三十二条 审核建筑安装工程费时应当重点关注:


  (一)发生的费用是否与建安发票、工程施工合同及补充协议、工程结算报告记载的内容相符。


  (二)建筑安装服务增值税发票是否在备注注明建筑服务发生地县(市、区)名称及备案的项目名称。


  第三十三条 审核开发间接费用时应当重点关注:


  (一)是否存在将企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。


  (二)开发间接费用是否真实发生,有无预提开发间接费用的情况,取得的凭证是否合法有效。


  第三十四条 审核利息支出时应当重点关注:


  (一)是否将利息支出从房地产开发成本中调整至房地产开发费用。


  (二)分期开发项目或者同时开发多个项目的,其取得的一般性贷款的利息支出,是否按照项目合理分摊。


  (三)利用闲置专项借款对外投资取得收益,其收益是否冲减利息支出。


  (四)是否将向金融机构支付的顾问费、手续费、咨询费等非利息性质的费用计入利息支出。


  (五)金融机构及商业银行同类同期贷款利率是否按照以下方式处理:金融机构是否取得中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会、中国证券监督管理委员会、省级金融主管部门批准经营贷款业务;商业银行同类同期贷款利率是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等基本条件相同下商业银行提供贷款的利率。


  第三十五条 代收费用的审核。


  对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取;当代收费用计入房价时,审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。


  第三十六条 关联方交易行为的审核。


  在审核收入和扣除项目时,应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。


  应当关注企业大额往来款余额,审核交易行为是否真实。


  第三十七条 与转让房地产有关税金的审核。


  应当确认与转让房地产有关税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定。根据会计制度规定,纳税人缴纳的印花税列入“管理费用”科目核算的,按照房地产开发费用的有关规定扣除,列入“税金及附加”科目核算的,计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。纳税人缴纳的地方教育附加可计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。对不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加,不应作为清算扣除项目。


  第三十八条 主管税务机关应在项目清算受理之日起180日内作出清算结论;如确有困难的,经县(区)级税务局批准,可延期90日完成;如有特殊情况的,经地级以上市税务局批准,可再延期90日完成,并书面告知纳税人。


  第三十九条 土地增值税清算审核结束,主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人,纳税人应在收到通知书之日起30日内办理补(退)税事宜。


  第六章 核定征收


  第四十条 在土地增值税清算过程中,发现纳税人有下列情形之一的,可按核定方式对房地产项目进行清算。


  (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;


  (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;


  (三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;


  (四)符合土地增值税清算条件,未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;


  (五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。


  主管税务机关应加强核定征收项目的调查核实,严格控制核定征收的范围,纳税人直接转让国有土地使用权的,原则上不得核定征收。实施核定征收的项目,须经上一级税务机关核准。


  第四十一条 符合上述核定征收条件的,由主管税务机关发出核定征收的税务事项通知书,开展土地增值税核定征收核查,通过向国土部门查询项目土地价格、参照当地扣除项目金额标准、同期同类型房地产销售价格等对项目情况进行评估计算,核定应纳税额。按照上述方式无法核定应纳税额的,可采取核定征收率方式核定征收。主管税务机关会同项目清算审核组集体审议后,确定核定征收结论,发出清算审核结论通知书,通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。核定征收情况应报上一级税务机关备案。


  第七章 清算后尾盘管理


  第四十二条 在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后再转让的,纳税人应按月汇总,并在次月15日内申报缴纳土地增值税。


  第四十三条 土地增值税清算审核期间转让房地产的,按规定预征土地增值税,待税务机关出具清算结论后,纳税人按照清算后再转让的规定汇总申报缴纳土地增值税,多退少补。


  第四十四条 主管税务机关应加强清算后尾盘管理,辅导纳税人及时、准确进行尾盘申报。


  第八章 法律责任


  第四十五条 应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定进行清算的纳税人,未按照规定报送涉税资料或者办理清算手续的,经主管税务机关责令限期改正,逾期仍不改正的;提供虚假清算资料、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的,由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》处罚,移交税务稽查部门处理,纳入纳税信用评价管理。


  第四十六条 对涉税专业服务机构和从事涉税服务人员出具虚假报告或涉税文书的,按照国家税务总局关于涉税专业服务监管的相关规定处理。


  对会计人员伪造、变造会计凭证、会计账簿,编制虚假财务会计报告的,主管税务机关应按照《中华人民共和国会计法》《中华人民共和国注册会计师法》等有关规定,交由其行政监管部门处理。


  对造价工程师签署有虚假记载、误导性陈述的工程造价成果文件的,主管税务机关应按照《注册造价工程师管理办法》有关规定,交由其行政监管部门处理。


  第四十七条 主管税务机关基于纳税人提供的资料出具土地增值税清算审核结论后,如税务稽查、审计、财政等部门检查发现纳税人仍存在税收违法行为,按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则有关规定追缴其未缴或者少缴的税款、滞纳金,并追究其法律责任。


  第四十八条 在土地增值税清算工作中,税务人员徇私舞弊、玩忽职守,造成不征或者少征应征税款的,按照相关法律法规规定处理。


  第四十九条 纳税人对税务机关清算审核结论不服的,按照要求缴纳或者解缴税款及滞纳金或者提供相应的担保,然后可以依法申请行政复议;对行政复议决定不服的,可依法向人民法院提起行政诉讼。


  第九章 附则


  第五十条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求,妥善保存。


  第五十一条 各地级以上市、珠海市横琴新区税务局可根据本规程制定操作指引,并报国家税务总局广东省税务局备案。


  第五十二条 本规程由国家税务总局广东省税务局解释。


  第五十三条 本规程自2019年7月1日起施行。


  附件:


  1.《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》相关附表


  2.《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》相关文书



关于《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》的解读


  现将《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》(以下简称《规程》)主要内容解读如下:


  一、关于“集中清算、分段审核”工作模式


  为使土地增值税清算审核更加公平、公正、公开,保障纳税人合法权益,《规程》第十条至第十五条明确税务机关采取“集中清算、分段审核”方式开展清算工作,即县(区)级以上税务机关集中清算项目、集中人才,成立清算审核组,内设收入审核和成本审核等若干小组,按照统一流程和审核指引,对收入、成本、费用等进行专业审核,形成标准化、模板化、流程化的清算审核工作闭环。


  二、关于项目日常管理


  《规程》强化部门信息共享,税务机关已通过政府部门信息共享获取项目资料的,无需纳税人报送,暂未实现政府部门信息共享的,由纳税人在取得相关资料30日内通过土地增值税管理系统报送。纳税人足不出户可完成报送事宜,减轻纳税人资料报送负担。


  三、关于清算单位界定


  分期开发的房地产项目,以分期项目为单位清算,这是基本原则。如何对项目进行分期,需要根据各地房地产主管部门管理现状,具体情况具体分析,所以《规程》规定“具体结合项目立项、用地规划、方案设计审查(修建性详细规划)、工程规划、销售(预售)、竣工验收等确定”。


  四、关于扣除项目金额标准适用情形和核定程序


  房地产开发项目的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用,应凭合法有效凭证据实扣除。凭证资料不符合清算要求或不实的,可采取核定方式计算扣除。《规程》明确了具体核定程序以及凭证资料不符合清算要求或不实的具体情形。


  五、关于成本费用分摊


  《规程》第二十八条明确了同一清算单位内发生的成本、费用如何分摊,即同一清算单位内发生的成本、费用,能按照受益对象直接归集的,按照直接成本法计入相应房地产类型扣除;不能按照受益对象直接归集的成本、费用,原则上按照不同类型房地产可售建筑面积比例计算分摊;对占地相对独立的不同类型房地产,可按占地面积法计算分摊取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费。


  《规程》第二十九条明确了地上部分与地下部分土地成本分摊的方法,即国有土地使用权出让合同或其补充协议注明,地下部分不缴纳土地出让金或者地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的,土地出让金应直接归集到对应的受益对象(地上部分或地下部分)。


  六、关于人防车位收入、成本、费用处理


  针对利用地下人防设施建造的车位,《规程》第三十一条就其收入、成本、费用处理给予明确,即建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的,其成本、费用予以扣除;有偿转让且能办理权属转移登记手续的,应计算收入,并准予扣除成本、费用;不能办理权属转移登记手续的,不计算收入,不予扣除相应成本、费用。不能办理权属转移登记手续的人防车位,其建筑面积按照人防设施竣工验收备案文件确定,其不予扣除的成本按照建筑面积比例在不含室内(外)装修费用的建筑安装工程费中计算。


  七、清算后尾盘管理


  《规程》第七章就规范尾盘管理提出了要求,即土地增值税清算审核期间转让房地产的,按规定预征土地增值税,待税务机关出具清算结论后,纳税人按照清算后再转让的规定汇总申报缴纳土地增值税,多退少补。清算后再转让的,纳税人应按月汇总,并在次月15日内申报缴纳土地增值税。


  八、《规程》生效时间


  本《规程》自2019年7月1日施行,此前已受理但未出具清算审核结论的,可按本规程处理。


    


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发文时间:2019-06-28
文号:国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号
时效性:全文有效

法规国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程(暂行)

第一章 总则


  第一条 为了加强土地增值税征收管理,规范土地增值税清算工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)、《国家税务总局关于印发[地增值税清算管理规程]的通知》(国税发[2009]91号)等规定,制定本规程。


  第二条 本规程适用于房地产开发项目及直接转让国有土地使用权的土地增值税清算工作。


  第三条 本规程所称土地增值税清算,是指纳税人符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定,计算房地产开发项目应当缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税纳税申报表》,向主管税务机关提供有关资料,自行申报缴纳税款,经主管税务机关审核后,结清该房地产开发项目应当缴纳土地增值税税款的行为。


  第四条 土地增值税的清算主体是土地增值税的纳税人。主管税务机关负责土地增值税清算的受理和审核。


  第五条 税务机关要建立和完善与同级发展改革、自然资源、建设规划、不动产登记管理等部门的信息交换协作机制,充分利用第三方信息,强化土地增值税清算管理。


  税务机关可聘请税务师事务所、注册会计师事务所、工程造价事务所等中介机构及相关专业人员参与土地增值税清算审核。


  税务机关可参照当地工程造价指标,结合市场因素,确定前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的土地增值税扣除项目金额标准。


  第六条 纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税清算:


  (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;


  (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;


  (三)直接转让土地使用权的;


  (四)申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。


  第七条 对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:


  (一)已竣工验收(备案)的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例(以下简称“销售比例”)在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;


  (二)取得清算项目最后一份销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;


  (三)主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为,可能造成税款流失,经县(区)以上税务局局长批准的。


  第八条 纳税人应如实申报应缴纳的土地增值税税额,保证清算申报的真实性、准确性、完整性。


  第九条 税务机关应为纳税人提供优质纳税服务,加强土地增值税政策宣传辅导。同时,应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及应补(退)税额等情况进行审核,依法征收土地增值税。


  第二章 项目管理


  第十条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理,实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始,按项目建立档案,设置台账,对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控,做到税务管理、纳税服务与项目开发同步。


  纳税人应按主管税务机关的要求,通过土地增值税管理系统将取得土地、项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等资料按取得时间顺序向主管税务机关报送。


  (一)取得土地、立项与规划环节。纳税人取得(包括以出让、转让、合并或分立、接受作价入股进行投资或联营及其他方式取得)土地使用权30日内,办理立项与规划手续30日内,应向主管税务机关报送下列资料:


  1.国有土地使用证、出让合同(协议)(包括以出让、转让、合并或分立、接受作价入股等)或其它相关资料;


  2.立项批准或备案文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等。


  (二)项目工程施工环节。纳税人根据施工进度,应向主管税务机关报送下列资料:


  1.工程中标通知书、预算书、施工合同及补充协议等;


  2.工程施工许可证。


  如项目的前期工程、建安工程、装饰装修工程、室外配套工程(如园林绿化、室外道路)等出现特殊情况可能导致工程造价高于当地扣除项目金额标准的,应报送相关佐证资料。


  (三)销(预)售商品房环节。纳税人根据销售进度,应向主管税务机关报送下列资料:


  1.销(预)售许可证等;


  2.按月报送项目销(预)售的销控明细表等。


  (四)项目竣工验收备案环节。纳税人完成项目规划、竣工验收(备案)手续后30日内,应向主管税务机关报送下列资料:


  1.政府主管部门出具的规划、人防、竣工综合验收等备案资料。


  2.建设单位、监理单位、施工单位三方签字盖章的工程竣工结算资料。


  (五)取得房地产权属证明环节。纳税人取得权属证明后30日内,应向主管税务机关报送下列资料:


  1.房屋测量成果资料;


  2.初始产权登记资料。


  (六)其它资料,如工程规划、设计、勘察、监理合同、拆迁(回迁)合同、签收花名册等相关资料。


  第十一条 各级税务机关应大力提升土地增值税管理的信息化水平,应用土地增值税管理系统。主管税务机关及时跟踪、了解项目的进展情况,督促纳税人做好信息补录工作。


  第十二条 主管税务机关应重视纳税人项目开发期间的会计核算工作。对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。


  第三章 清算申报受理


  第十三条 房地产开发项目应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目,原则上以政府主管部门出具的建设工程规划许可证确定分期开发的清算单位;同一个项目既建造普通住宅,又建造非普通住宅、其他类型房地产的,应分别计算增值额、增值率,分别清算土地增值税。


  第十四条 主管税务机关应对土地增值税清算项目实行分类管理。对符合本规程第六条规定的项目,纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算申报手续。


  对符合本规程第七条规定的项目,主管税务机关应重点加强跟踪管理;对确定需要进行清算的项目,由主管税务机关下达清算通知,纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算申报手续。


  第十五条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时,应提供下列资料,如未按本规程第十条规定报送相关资料的,则应一并补正:


  (一)土地增值税纳税申报表及其附表。


  (二)与清算项目有关的书面说明,主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、容积率、分期开发情况、成本费用的计算和分摊方法、销售、关联方交易、融资、不同类型房产的销售均价、房地产清算项目税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其它情况。具体内容应包括:


  1.项目商品房建筑面积、可售商品房建筑面积及其具体构成情况、非可售建筑面积及其具体构成情况等说明。


  2.对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,应说明共同费用总额及其分摊情况。


  3.对纳税人开发项目中的公共配套设施,应分项分类说明其具体情况(即按照建成后产权属于全体业主所有,建成后无偿移交给政府、公用事业单位,建成后自用或有偿转让进行分类);属于建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业等情形的应附上相关凭证。


  4.将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产的情况说明。


  5.涉及减免税的项目,应对项目涉及的减免税情况进行说明。


  6.关联交易情况说明。


  7.融资情况说明。


  8.企业财务核算体系和内部控制制度。


  凡工程造价高于当地扣除项目金额标准的清算项目,还应向主管税务机关报送造价书面说明等其它资料。


  (三)主管税务机关要求报送项目会计资料的,纳税人还应提供会计凭证复印件等相关资料。


  (四)纳税人委托涉税专业服务机构审核鉴证的清算项目,还应报送涉税专业服务机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)及工作底稿。


  (五)主管税务机关要求的其它资料。


  第十六条 主管税务机关收到纳税人清算资料后,对符合清算条件的项目,且报送的清算资料完备的,予以受理并出具受理通知书。


  纳税人符合清算条件,但报送的清算资料不全的,主管税务机关应发出限期提供资料通知书,通知纳税人在限期内补全清算资料。


  纳税人在限期内补齐全部资料的,予以受理。


  在限期内补齐关键资料(如影响收入、扣除项目金额确定的资料),经主管税务机关认可的,予以受理。


  逾期未能补齐关键资料,由纳税人书面确认,确因客观原因造成资料难以补齐的,予以受理。


  第四章 清算评估审核


  第十七条 主管税务机关应在项目清算受理之日起120日内完成清算审核,作出清算结论;如确有困难的,经县(区)级税务局批准,可延期30日完成;如有特殊情况的,经地级以上市税务局批准,可再延期30日完成,并书面告知纳税人。清算审核涉及专门事项需要鉴定的,鉴定所用时间不计入清算审核期限。


  第十八条 清算审核包括案头审核、实地审核。


  案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核,重点审核项目归集的一致性、完整性,数据计算准确性等。


  实地审核是指在案头审核的基础上,通过对房地产开发项目实地查验等方式,对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性、相关性进行审核。应结合项目规划资料,重点对项目的楼栋、道路、绿化、学校、幼儿园、会所、体育场馆、酒店、车位等进行实地核查。


  第十九条 审核收入情况时,应重点审核纳税人预售款和相关的经济收益是否全部结转收入以及销售价格是否明显偏低。应结合销售发票、销售合同(含主管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其它有关资料,重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性,以核实计税收入;对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,而发生补、退房款的收入调整情况进行审核;对营改增后应税收入是否为不含增值税收入进行审核。


  主管税务机关可通过实地查验,确认有无少计、漏计事项,确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。


  对纳税人转让房地产成交价格明显偏低且无正当理由的,由主管税务机关按该项目同期同类房地产的平均价格或评估价值确定其收入。


  第二十条 非直接销售和自用房地产收入的审核。


  (一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:


  1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;


  2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。


  (二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。


  第二十一条 土地增值税扣除项目审核的内容包括:


  (一)取得土地使用权所支付的金额。


  (二)房地产开发成本,包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。


  (三)房地产开发费用。


  (四)与转让房地产有关的税金。


  (五)国家规定的其他扣除项目。


  第二十二条 纳税人取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证,不能提供合法有效凭证的,不予扣除。


  纳税人办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证资料不符合清算要求或不实的,经主管税务机关集体审议通过,可核定计算扣除有关成本,具体核定方法按照本规程第五章规定执行。


  凭证资料不符合清算要求或不实是指有下列情形之一的:


  1.工程项目不能提供完整的施工合同、竣工图、工程结算书等,工程造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的;


  2.房地产开发企业与工程承包企业互为关联企业,工程造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的;


  3.大额工程款采取现金支付或支付资金流向异常,工程造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。


  第二十三条 审核扣除项目是否符合下列要求:


  (一)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集,不得混淆。


  (二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。


  (三)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,或者同一项目中建造不同类型房地产的,应按照受益对象,采用合理的分配方法,分摊共同的成本费用。同一清算单位内发生的成本费用原则上按照可售建筑面积比例分摊,不能按照可售建筑面积比例计算分摊的,按土地面积比例计算分摊。


  (四)对同一类事项,应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的,以税务处理规定为准。


  (五)对于分期开发的房地产项目,各期成本费用的归集分配方式应保持一致;如未保持一致的,应根据有关规定作相应调整。


  第二十四条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注:


  (一)同一宗土地有多个开发项目,是否予以分摊,分摊办法是否合理、合规,具体金额的计算是否正确。


  (二)国有土地使用权出让合同或其补充协议明确约定地下部分不缴纳土地出让金或地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的,土地出让金是否直接归集到对应的受益对象(地上部分或地下部分),不作为项目的共同土地成本分摊。


  (三)是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。


  (四)拆迁补偿费是否实际发生,尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。


  第二十五条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注:


  (一)前期工程费、基础设施费是否真实发生,是否存在虚列情形。


  (二)是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。


  (三)多个(或分期)项目共同发生的前期工程费、基础设施费,是否按项目合理分摊。


  第二十六条 审核公共配套设施费时应当重点关注:


  (一)公共配套设施的界定是否准确,公共配套设施费是否真实发生,有无预提的公共配套设施费情况。


  (二)是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。


  (三)多个(或分期)项目共同发生的公共配套设施费,是否按项目合理分摊。


  (四)利用地下人防设施建造的地下车位,是否按照以下方式处理:建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的,其成本、费用予以扣除;用于出租的,不作为土地增值税计税收入,不扣除相应成本、费用;有偿转让且办理权属转移登记手续的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。


  第二十七条 审核建筑安装工程费时应当重点关注:


  (一)发生的费用是否与建安发票、工程施工合同及补充协议、工程结算报告记载的内容相符。


  (二)建筑安装发票是否备注注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称。


  第二十八条 审核开发间接费用时应当重点关注:


  (一)是否存在将企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。


  (二)是否将行政管理部门、销售部门或财务部门等发生的房地产开发费用计入开发间接费。


  (三)开发间接费用是否真实发生,有无预提开发间接费用的情况,取得的凭证是否合法有效。


  第二十九条 审核利息支出时应当重点关注:


  (一)是否将利息支出从房地产开发成本中调整至房地产开发费用。


  (二)分期开发项目或者同时开发多个项目的,其取得的一般性贷款的利息支出,是否按照项目合理分摊。


  (三)利用闲置专项借款对外投资取得收益,其收益是否冲减利息支出。


  (四)是否将向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用计入利息支出。


  第三十条 代收费用的审核。


  对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取;当代收费用计入房价时,审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。


  第三十一条 关联方交易行为的审核。


  在审核收入和扣除项目时,应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。应当关注企业大额往来款余额,审核交易行为是否真实。


  第三十二条 与转让房地产有关税金的审核。应当确认与转让房地产有关税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定。对不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加,不应作为清算扣除项目。


  第三十三条 纳税人委托涉税专业服务机构审核鉴证的清算项目,主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、完整性、真实性进行审核。


  第三十四条 土地增值税清算审核结束,主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人,纳税人应在主管税务机关规定的期限内办理补、退税事宜。


  第五章 核定征收


  第三十五条 在土地增值税清算过程中,发现纳税人符合核定征收条件的,应按核定征收方式对房地产项目进行清算。


  第三十六条 在审核中发现纳税人有下列情形之一的,实行核定征收:


  (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;


  (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;


  (三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;


  (四)符合土地增值税清算条件,未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;


  (五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的;


  (六)前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证资料不符合清算要求或不实的。


  第三十七条 主管税务机关应加强核定征收项目的调查核实,严格控制核定征收的范围。纳税人直接转让国有土地使用权的,原则上不得核定征收。


  第三十八条 符合上述核定征收条件的,由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书,对房地产项目开展核定征收核查,根据不同情形,采取参照同期同类型房地产销售价格、向国土部门查询项目土地成本、根据清算项目相关的建筑面积、实体体积、占地面积等工程量指标并参照当地扣除项目金额标准等方式,核定计算收入和扣除项目金额,经主管税务机关集体审议,报上一级税务机关备案,通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。


  第三十九条 按照上述方式仍然无法计算征收的,可采取核定征收率方式征收土地增值税,核定征收率不得低于5%。


  第六章 清算后尾盘管理


  第四十条 在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后再转让的,纳税人应区分普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产按月汇总,并在次月15日内申报缴纳土地增值税。


  第四十一条 对清算后再转让普通住宅的,增值率未超过20%的,免征土地增值税;增值率超过20%的,应征收土地增值税。


  第四十二条 土地增值税清算审核过程中转让房地产的,按规定预征土地增值税,待税务机关出具清算结论后,纳税人按照清算后再转让的有关规定汇总申报缴纳土地增值税,多退少补。


  第四十三条 清算后再转让房地产的土地增值税计算方式应与项目的清算方式保持一致。


  第七章 清算鉴证


  第四十四条 房地产开发企业可委托涉税专业服务机构进行土地增值税清算专项鉴证业务。涉税专业服务机构应按照税务机关制定的表、证、单、书的格式要求规范填列相关数据信息。


  第四十五条 涉税专业服务机构从事土地增值税清算鉴证业务,应当以法律、法规为依据,按照独立、客观、公正原则,在获取充分、适当、真实证据基础上,根据审核鉴证的具体情况,出具真实、合法的鉴证报告。重点应对鉴证项目出现的资金流向异常、工程造价高于正常水平、关联交易导致交易价格异常等重大事项提出明确的鉴证结论,并附送详细的鉴证工作底稿。


  第四十六条 涉税专业服务机构出具无保留意见和保留意见的鉴证报告,可以作为办理土地增值税清算申报的依据。


  第四十七条 对纳税人委托涉税专业服务机构审核鉴证的清算项目,主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的,应当告知其理由。


  第八章 法律责任


  第四十八条 对纳税人未按本规程规定报送涉税相关项目管理资料,主管税务机关可发出《税务事项通知书》,责令限期改正;逾期仍不改正的,主管税务机关可按照《纳税信用管理办法(试行)》(国家税务总局公告2014年第40号)、《国家税务总局关于发布<纳税信用评价指标和评价方式(试行)>的公告》(国家税务总局公告2014年第48号)有关规定处理。


  对纳税人未按照规定期限办理清算手续或者不按规定报送相关资料,经主管税务机关责令限期改正,逾期仍不改正的;擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的,由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》处罚。


  第四十九条 对涉税专业服务机构和从事涉税服务人员出具虚假鉴证报告或涉税文书的,主管税务机关按照《国家税务总局关于发布<涉税专业服务监管办法(试行)>的公告》(国家税务总局2017年第13号公告)的相关规定处理。


  对会计人员伪造、变造会计凭证、会计账簿,编制虚假财务会计报告的,主管税务机关应按照《中华人民共和国会计法》、《中华人民共和国注册会计师法》等有关规定,交由其行政监管部门处理。


  对造价工程师签署有虚假记载、误导性陈述的工程造价成果文件的,主管税务机关应按照《注册造价工程师管理办法》有关规定,交由其行政监管部门处理。


  第五十条 主管税务机关已按规定出具土地增值税清算审核结论后,如审计、财政等部门检查发现纳税人仍存在税收违法行为,并经主管税务机关核实的,由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定追缴其未缴或者少缴的税款、滞纳金,并追究其法律责任。


  第五十一条 在土地增值税清算工作中,税务人员徇私舞弊、玩忽职守,造成不征或者少征应征税款的,按照《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律规定处理。


  第九章 附则


  第五十二条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求,妥善保存。


  第五十三条 各地级以上市税务局可根据本规程制定细化的土地增值税清算管理办法,并报国家税务总局广东省税务局备案。


  第五十四条 本规程由国家税务总局广东省税务局解释。


  第五十五条 本规程自2019年6月1日起施行,此前已受理且未申报的清算项目,可按本规程执行。


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发文时间:2019-05-15
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时效性:全文有效

法规皖税函[2018]1号 国家税务总局安徽省税务局关于土地增值税清算有关政策问题的批复

国家税务总局安庆市税务局:

  你局报送的《国家税务总局安庆市税务局关于土地增值税清算有关政策问题的请示》(宜税发[2018]31号)收悉。现将相关问题答复如下:

  一、关于土地增值税清算时利息支出扣除问题

  根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第三条规定,《安徽省地方税务局转发安徽省人民政府[关于开征土地增值税几个有关问题的批复]的通知》(皖地税政三字[1996]182号)第1条规定,财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

  二、关于土地增值税清算时以土地投资入股扣除问题

  根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条、《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第五条、第六条规定,某房地产开发公司2003年5月将其名下的土地投资到另一开发公司。该土地购买原价为1970万元,投资时双方作价为3000万元,投资方取得一定股权,被投资公司以3000万元作为土地成本入帐,被投资公司再转让时,应以投资时双方作价的3000万元作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额。

  特此批复。


国家税务总局安徽省税务局

2018年12月19日

安徽省税务局财产和行为税处承办

办公室2018年12月20日印发

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发文时间:2018-12-19
文号:皖税函[2018]1号
时效性:全文有效

法规国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号 国家税务总局安徽省税务局关于修改《安徽省土地增值税清算管理办法》的公告

  为贯彻落实党中央、国务院关于减证便民、优化服务的部署要求,国家税务总局安徽省税务局对《安徽省土地增值税清算管理办法》(安徽省地方税务局公告2017年第6号发布)进行了修改,现公告如下。

  一、删除《安徽省土地增值税清算管理办法》的第七条第一项和第十项规定。

  二、将《安徽省土地增值税清算管理办法》的第十七条第四项单列,增加一个条款,作为第十九条。

  三、将《安徽省土地增值税清算管理办法》的第二十条中“符合本办法第十九条规定的房地产开发项目”修改为“符合本办法第十八条规定的房地产开发项目”。

  四、按照《安徽省土地增值税清算管理办法》的第三十三条第二项确定收入的方法和顺序,修改《安徽省土地增值税清算管理办法》的第三十三条第三项规定。

  五、删除第五十五条“《安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的批复》(皖税务函[2012]583号)第二条同时废止。”的表述。

  六、本公告自发布之日起施行。

  《安徽省土地增值税清算管理办法》(安徽省地方税务局公告2017年第6号发布)根据以上修改内容,随文重新发布。

  特此公告。


国家税务总局安徽省税务局

2018年12月19日


  抄送:国家税务总局安徽省各市税务局,江北、江南产业集中区税务局,安徽省人民政府。

  安徽省税务局财产和行为税处承办  办公室2018年12月20日印发


安徽省土地增值税清算管理办法


(2017年9月9日安徽省地方税务局公告2017年第6号公布,根据2018年12月19日《国家税务总局安徽省税务局关于修改《安徽省土地增值税清算管理办法》的公告》修改)

  第一章 总则

  第一条 为加强土地增值税清算管理,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)、《国家税务总局关于印发[土地增值税清算管理规程]的通知》(国税发[2009]91号)、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)的规定,制定本办法。

  第二条 本办法适用于安徽省范围内房地产开发项目土地增值税清算工作。

  第三条 本办法所称土地增值税清算(以下简称清算),是指纳税人在房地产开发项目符合清算条件后,依照税收法律、法规及规范性文件规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,填写《土地增值税纳税申报表》,向主管税务机关提供清算资料,办理清算申报,并依据清算申报结清该房地产开发项目应缴纳土地增值税税款的行为。

  第四条 纳税人应当根据税收法律、法规、规章、规范性文件以及本办法的规定,办理项目报告、报送土地增值税涉税资料、开展房地产开发项目土地增值税清算。

  第五条 纳税人对清算申报的真实性、准确性和完整性负法律责任。

  第六条 税务机关应当按照税收法律、法规、规章、规范性文件以及本办法的规定,进行项目管理、为纳税人清算提供纳税服务、开展清算审核、加强清算后再转让房地产的管理并及时、足额组织税款入库。

  第二章 项目管理

  第七条 纳税人应自取得下列批复、备案、证照或签订相关合同之日起30日内向主管税务机关报送复印件或税务机关认可的其他形式资料:

  (一)取得土地使用权所签订的合同、协议;

  (二)国有土地使用权证;

  (三)建设用地规划许可证;

  (四)建设工程规划许可证;

  (五)建筑工程施工许可证;

  (六)建设施工合同;

  (七)预(销)售许可证;

  (八)竣工验收备案表。

  第八条 纳税人应在取得土地使用权并获得建筑工程施工许可证后,根据税务机关确定的时间和要求办理土地增值税项目申报,向主管税务机关报送《土地增值税项目报告表(从事房地产开发的纳税人适用)》,并在每次转让(预售)房地产时,依次填报表中规定栏目的内容。

  第九条 纳税人应按照财务会计制度的规定进行财务会计核算,准确核算房地产开发项目的收入、成本、费用。纳税人同时开发多个项目的,应按项目合理归集有关收入、成本、费用;分期开发项目的,应按照分期开发项目合理归集有关收入、成本、费用。

  第十条 本办法所称房地产开发项目是指经国家有关部门审批、备案的项目。对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。

  上述国家有关部门是指发展改革部门,或者履行项目备案职能的经信委、计经委等部门。

  上述分期开发的项目,是指规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的项目。依据《建设工程规划许可证》难以确认分期开发项目的,纳税人应于取得《建设工程规划许可证》之日起30日内向主管税务机关报告,主管税务机关应依据《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》以及相关《建筑工程施工许可证》《预售许可证》及预售资金回笼等情况,经调查核实、集体审议,综合认定分期开发项目。主管税务机关认定分期开发项目,应当于纳税人报送分期项目最后一个《预售许可证》之日起15日内书面告知纳税人。

  第十一条 房地产开发项目中,符合下列情形的,应当认定为同一分期开发项目:

  (一)取得多个《建设工程规划许可证》,只取得一个《建筑工程施工许可证》的;

  (二)取得多个《建设工程规划许可证》,且由若干个《建筑工程施工许可证》确定组织施工,经主管税务机关调查核实该多个《建设工程规划许可证》所确定的项目未利用本分期项目回笼资金开工建造的。

  第十二条 纳税人分期开发项目确认后,因有关事项发生变化,确需变更分期开发项目的,应于有关事项发生变化之日起15日内向主管税务机关报告,并报送有关证明材料,主管税务机关应于接到报告之日起15日内调查核实,并通过集体审议的方式确认是否变更分期开发项目。

  主管税务机关应对纳税人分期开发项目实施跟踪管理,发现纳税人未按照确定的分期开发项目开发的,或发现确因有关事项导致分期开发项目的分期发生变化的,应及时开展调查核实,并经集体审议确认是否变更分期开发项目。

  变更分期开发项目的,主管税务机关应于集体审议结果确定之日起7日内书面告知纳税人。

  第十三条 主管税务机关应当加强房地产开发项目管理,安排专人或专岗,从纳税人取得立项(备案)文件开始,按项目分别建立档案、设置台账,台账主要内容包括:纳税人项目立项、项目分期、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘、项目中用于出租或自用的房产信息等,台账所列事项应按月采集、更新,确保项目管理与纳税人项目开发同步。

  第十四条 主管税务机关对房地产开发项目的管理应保持连续性,不得因房地产开发项目的土地增值税纳税人、主管税务机关、税务管理人员发生变化而中断。

  第十五条 主管税务机关应当关注纳税人项目开发期间的会计核算工作,对纳税人同时开发多个项目或者分期开发项目的,应督促纳税人根据清算要求按不同项目或者不同分期合理归集有关收入、成本、费用。

  第十六条 纳税人对主管税务机关确认的分期开发项目有异议的,可请求主管税务机关复核。

  第三章 清算申报与受理

  第十七条 纳税人符合下列条件之一的,应当进行土地增值税清算:

  (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售(含视同销售)的;

  (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

  (三)直接转让土地使用权的;

  第十八条 符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:

  (一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让(含视同销售)的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

  (二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。

  第十九条 纳税人申请注销税务登记,但其开发的房地产开发项目未办理土地增值税清算手续的,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

  第二十条 本办法第十八条所称竣工,是指除土地开发外,其房地产开发项目符合下列条件之一:

  (一)房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案;

  (二)房地产开发项目已开始交付购买方;

  (三)房地产开发项目已取得了初始产权证明。

  第二十一条 符合本办法第十七条规定的房地产开发项目,纳税人应当在清算条件满足之日起90日内向主管税务机关办理清算申报。符合本办法第十八条规定的房地产开发项目,且主管税务机关已下发《税务事项通知书》通知清算的,应当在收到通知书之日起90日内,向主管税务机关办理清算申报。

  第二十二条 对于符合本办法第十八条规定的房地产开发项目,主管税务机关应集体审议,根据项目实际情况确定是否需要进行清算,集体审议的结果应当形成记录存档。对于确定需要进行清算的房地产开发项目,主管税务机关应及时下达《税务事项通知书》,通知纳税人清算。

  纳税人对主管税务机关清算通知有异议的,可请求主管税务机关复核。

  第二十三条 纳税人办理清算申报,少缴税款的,应当补缴税款;多缴税款的,按照规定办理退抵税款手续。

  第二十四条 纳税人在规定期限内办理清算申报确有困难,需要延期的,应当在申报期限届满前提出书面延期申请,经主管税务机关核准,在核准的期限内办理清算申报。

  第二十五条 纳税人未按规定期限办理清算申报的,由主管税务机关责令限期改正;逾期仍未申报的,按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则有关规定处理。

  第二十六条 纳税人办理清算时,应以清算申报当日为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。

  第二十七条 纳税人可以委托涉税专业服务机构对房地产开发项目清算进行涉税鉴证。

  纳税人委托涉税专业服务机构进行涉税鉴证的,涉税专业服务机构应当按规定对涉税事项真实性和合法性出具鉴定和证明,并在鉴证报告中披露鉴定和证明的结论、法规依据、事实证据、证明过程以及其他应当说明的重大事项。

  主管税务机关在清算审核中,需要核查受托开展涉税鉴证的涉税专业服务机构工作底稿或认为需要就涉税鉴证事项开展约谈的,受托涉税专业服务机构应当积极配合。

  第二十八条 纳税人办理清算申报时,应当提交以下清算资料:

  (一)《土地增值税纳税申报表(二)(从事房地产开发的纳税人清算适用)》;

  (二)房地产开发项目清算说明,包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况;

  (三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料;

  (四)需要清算项目记账凭证的,应提供记账凭证复印件;

  (五)委托涉税专业服务机构鉴证的清算项目,报送涉税专业服务机构出具的鉴定和证明;

  (六)享受土地增值税优惠的项目,应报送减免税申请并提供减免土地增值税证明材料原件及复印件。

  房地产开发项目中,有视同销售情形的,应予详细说明。

  上述资料中,主管税务机关已经取得的,不得再要求纳税人报送。

  第二十九条 主管税务机关应认真核对纳税人报送的清算资料,对纳税人提交的清算资料齐全的,主管税务机关予以受理;不齐全的,应一次性告知纳税人在规定期限内补正资料。

  纳税人补正资料的,予以受理;未能补正的,经纳税人提供确因不可抗力等客观原因造成资料难以补正的书面说明及相关证明材料,可以受理。

  第四章 清算审核

  第三十条 主管税务机关应当自纳税人办理清算申报之次日起90日内完成清算审核;确需延长审核时间的,应当经主管税务机关主要负责人批准。

  第三十一条 清算审核包括案头审核、实地审核:

  案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核,重点审核纳税人申报情况的一致性、数据计算准确性等。

  实地审核是指在案头审核的基础上,通过对房地产开发项目实地查验等方式,对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

  第三十二条 主管税务机关开展清算审核,应当由分管领导牵头,组建清算审核小组。清算审核小组按照有关税收法规和本办法的规定开展审核工作,审核结束应当出具书面审核报告。审核报告经主管税务机关或市、县税务机关集体审议、批准后,由主管税务机关依据批准的审核报告向纳税人出具《土地增值税清算审核表》以及具体的调整事项和理由,纳税人按照《土地增值税清算审核表》办理补退税款。

  纳税人对主管税务机关出具的《土地增值税清算审核表》以及具体的调整事项和理由有异议的,可以申请主管税务机关复核。

  第三十三条 主管税务机关开展清算审核,可以自行组织清算审核,也可以通过购买涉税专业服务机构服务的方式开展审核。

  主管税务机关自行组织清算审核的,可以向上级税务机关请求提供政策、技术、人员支持,组建清算审核小组,开展清算审核。

  通过购买涉税专业服务机构服务的方式开展审核的,应当按照《国家税务总局关于发布[涉税专业服务监管办法(试行)]的公告》(国家税务总局公告2017年第13号)等有关规定执行。主管税务机关清算审核小组应派员全过程参与涉税专业服务机构的案头审核和实地审核,参与审核表单的填制、审核报告的撰写,并在审核表单与审核报告上签章。主管税务机关应对相关审核表单、审核报告组织集体审议、验收;需经市、县税务机关集体审议的,由组织验收的主管税务机关向市、县税务机关汇报有关验收情况。

  提供服务的涉税专业服务机构,应当遵守税收法律、法规及相关税收规定,遵循涉税专业服务业务规范,严格履行合同义务,保质、保量、按时完成任务。未按规定完成合同约定服务内容或服务出现严重差错的,税务机关依规扣减部分或全部服务费,直至终止合同。涉税专业服务机构弄虚作假、出具失实报告的,或服务过程中有其他违法违规行为的,税务机关可不认可其服务报告,并将其列入购买服务黑名单,同时将有关情况通报相关部门、行业协会。

  第三十四条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。主管税务机关应根据纳税人报送的清算资料,结合测绘成果资料、商品房销售明细表、发票等核实房地产转让收入,重点审核纳税人申报的应税收入是否真实、准确、完整,相关房产的价格是否明显偏低。具体确认方式包括但不限于以下情况:

  (一)土地增值税清算时,已全额开具发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。

  (二)纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生权属转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:

  1.按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。

  2.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。

  3.参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。

  (三)纳税人申报的转让房地产的成交价低于本条第二项规定的方法和顺序所确认的价格,又无正当理由的,税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。前述正当理由包括但不限于以下情形:

  1.采取政府指导价、限价等非市场定价方式销售的开发产品;

  2.法院判决或裁定价格的开发产品;

  3.以公开拍卖方式转让的开发产品。

  第三十五条 土地增值税清算扣除项目包括:

  (一)取得土地使用权所支付的金额。

  (二)房地产开发成本,包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

  (三)房地产开发费用。

  (四)与转让房地产有关的税金。

  (五)国家规定的其他扣除项目。

  第三十六条 扣除项目应同时符合下列要求:

  (一)符合国家法律、法规、规章以及有关规范性文件的规定。

  (二)经济业务应当是真实发生的。

  (三)扣除项目金额应当按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定,准确地在各项目中分别归集,不得混淆。

  (四)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

  (五)纳税人同时开发多个项目、分期开发项目、或者同一项目中建造不同类型房地产涉及到分摊共同的成本费用的,应按照受益对象,采用合理的分配方法分摊。

  (六)在土地增值税清算中,对同一类事项,应当采取相同的会计政策及税务处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的,以税务处理规定为准。

  (七)取得土地所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及据实计算扣除的利息支出,应当已经实际支付。

  第三十七条扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,应取得合法有效凭证。包括但不限于:

  (一)支付给境内单位或者个人的款项,且属于《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定的开具发票范围的,以取得的发票或者按照规定视同发票管理的凭证为合法有效凭证。

  (二)支付的行政事业性收费或者政府性基金,以取得的财政票据为合法有效凭证。

  (三)支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据及境外公证机构的确认证明为合法有效凭证;属于境内代扣代缴税款的,按国家税务总局有关规定执行。

  (四)法院判决书、裁定书、调解书,以及仲裁裁决书、公证债权文书。

  (五)财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

  第三十八条 取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。其中,取得土地使用权所支付的地价款是指纳税人依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议以货币或者其他形式支付的款项。依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议,政府或有关单位、部门以扶持、奖励、补助、改制或其他形式返还、支付、拨付给纳税人或其控股方、关联方的金额应从取得土地使用权所支付的金额中剔除。

  第三十九条 拆迁补偿费按以下方法确认:

  (一)纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房按视同销售处理,并按照《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给纳税人的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。

  (二)纳税人采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,房屋价值按《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款的规定计算,计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

  第四十条 纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯设施等,建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,在提供政府、公用事业单位书面证明后,其成本、费用可以扣除;建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。

  符合下列情况之一的,可以确认为建成后产权属于全体业主所有:

  (一)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有,且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

  (二)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中未注明有关公共配套设施归业主共有,但通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有,且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

  (三)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有,或通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有,但因客观原因房屋登记机构未在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载,主管税务机关应当调查取证予以确认。

  (四)法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书确定属于全体业主共有的。

  第四十一条 纳税人销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。

  纳税人销售已装修的房屋,其装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、家具所发生的支出,也不包括与房地产连接在一起、但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。

  房地产开发企业销售精装修房时,如其销售收入包括销售家用电器、家具等取得的收入,应以总销售收入减去销售家用电器、家具等取得的收入作为房地产销售收入计算土地增值税。

  第四十二条 纳税人在房地产开发项目以外单独建造的样板房、售楼部,其建造费用、装修费用不得计入房地产开发成本。

  第四十三条 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。

  第四十四条 政府或有关部门直接向房地产开发企业收取的市政配套费、报批报建费、“四源”费、供电贴费、增容费等应由房地产开发企业缴纳、并在核算时计入房地产开发成本的收费项目,在计算土地增值税时,列入开发土地和新建房及配套设施的成本计算扣除项目金额。上述费用政府或有关部门收取后又返还的,返还的部分不得计入扣除项目金额。

  第四十五条 财务费用中的利息支出按以下方法处理:

  凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。

  凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金,没有利息支出的,按照本款扣除。

  纳税人既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条第一、第二款所述两种办法。

  纳税人据实列支利息支出的,应当提供贷款合同、利息结算单据以及发票。

  纳税人向金融机构支付的咨询费等非利息性质的款项,不得作为利息支出扣除。

  纳税人同时开发多个项目、分期开发项目、或者同一项目中建造不同类型房地产需要分摊共同的成本费用的,其扣除项目中利息支出的计算方法应保持一致。

  本办法所称金融机构,是指有关部门按照规定许可进行金融贷款业务的金融单位。本办法所称“能够按转让房地产项目计算分摊”是指纳税人按照《企业会计准则》或《企业会计制度》的规定核算房地产开发项目应当予以资本化的利息。

  “同类同期贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下,商业银行提供贷款的利率。

  第四十六条 纳税人与关联方之间发生的转让房地产、购入有形产品、无形资产和有偿服务等事项,应按照公允价值和营业常规进行业务往来。

  第四十七条 在土地增值税清算过程中,发现纳税人符合以下条件之一的,应按核定征收方式对房地产项目进行清算:

  (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

  (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

  (三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;

  (四)符合土地增值税清算条件,企业未按照规定的期限办理清算申报,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;

  (五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。

  按照收入金额的一定比例实行核定征收的,核定征收率不得低于5%。

  第四十八条 主管税务机关在清算审核中发现纳税人涉嫌偷税、逃避追缴欠税、抗税或者其他需要立案查处的税收违法行为的,应当终止清算审核,并按规定程序移交稽查部门处理。主管税务机关在对纳税人房地产开发项目进行土地增值税清算审核时,稽查部门又对纳税人立案检查的,主管税务机关应终止清算审核,并将清算审核事项移交稽查部门一并处理。主管税务机关终止清算审核的,应当于移交稽查部门处理的当日书面告知纳税人。

  第四十九条 土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的(以下简称清算后转让的),纳税人应按月汇总进行土地增值税纳税申报。申报时,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用(不含与转让房地产有关的税金)乘以清算后转让的面积再加上清算后转让时缴纳的与转让房地产有关的税金计算。

  单位建筑面积成本费用(不含与转让房地产有关的税金)=房地产开发项目总扣除项目金额(不含与转让房地产有关的税金)÷房地产开发项目的总建筑面积

  第五十条 对房地产开发项目中的房地产,纳税人出租、自用或借予他人使用超过1年的,转让时应按销售旧房处理。

  第五章 其他

  第五十一条 纳税人办理清算申报后,主管税务机关通过清算审核补缴的税款,应当自本办法第二十条规定的申报期届满之次日起加收滞纳金。税务机关延长审核时间的,延长审核期间不加收滞纳金。

  第五十二条 因下列原因,纳税人自结算缴纳土地增值税清算税款之日起三年内发现多缴税款的,可以向主管税务机关要求退还多缴的税款,主管税务机关应当自接到纳税人书面退还申请之日起30日内核查,对查实的事项应予以追溯调整,涉及从国库中退库的,依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。

  (一)清算时应取得但未取得合法有效凭证,清算后取得的;

  (二)清算时应实际支付但未实际支付的款项,清算后实际支付的;

  (三)清算时应分摊但实际未能分摊的共同的成本费用,清算后能够按照受益对象、采用合理的分配方法分摊的;

  (四)其他合法合理原因。

  第五十三条 纳税人按照本办法第二十一条规定办理清算申报时,对同一开发项目或同一分期项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅(其他类型房地产)的,如纳税人在清算报告中就其普通标准住宅申请免征土地增值税,应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税;如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的,应以整个开发项目为对象,统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。

  纳税人在清算申报时未明确是否就其普通标准住宅申请免征土地增值税的,主管税务机关应告知纳税人相关政策,并将清算报告退还纳税人,待纳税人明确后予以受理。

  第六章 附则

  第五十四条 纳税人在土地增值税清算申报中的税收违法行为,按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等规定进行处理。

  第五十五条 本办法未尽事项,按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)处理。

  第五十六条 本办法自公布之日起30日后施行。本办法实施时,尚未清算的项目适用本办法。


国家税务总局安徽省税务局关于修订《安徽省土地增值税清算管理办法》的公告解读


  为贯彻落实党中央、国务院关于减证便民、优化服务的部署要求,国家税务总局安徽省税务局对《安徽省土地增值税清算管理办法》(安徽省地方税务局公告2017年第6号发布)进行了修订,废止了《安徽省土地增值税清算管理办法》第七条第一项和第十项规定,不再要求纳税人报送相关资料。

  按照规定,房地产开发企业的申请注销登记,但其房地产开发项目未办理土地增值税清算手续,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。根据工作流程,办理土地增值税清算应在办理注销税务登记前进行,故将《安徽省土地增值税清算管理办法》的第十七条第四项单列出来,作为第十九条。

  《安徽省土地增值税清算管理办法》的第二十条中“符合本办法第十九条规定的房地产开发项目”,其中“第十九条”,应指“第十八条”,本次公告作相应修改。

  《安徽省土地增值税清算管理办法》的第三十三条第三项规定确定了地税机关根据评估价格确定转让房地产的收入的几种情形,但与《安徽省土地增值税清算管理办法》的第三十三条第二项的规定衔接不够,故参照第三十三条第二项的规定对第三十三条第三项规定进行修改。

  《安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的批复》(皖税务函[2012]583号)非税收规范性文件,因此删除了公告中第五十五条“《安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的批复》(皖税务函[2012]583号)第二条同时废止。”的表述。

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发文时间:2018-12-19
文号:国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号
时效性:全文有效

法规安徽省地方税务局公告2017年第6号 安徽省地方税务局关于发布《安徽省土地增值税清算管理办法》的公告

《安徽省土地增值税清算管理办法》已经审议通过,现予以发布。自发布之日起30日后施行。

  特此公告。

 

安徽省地方税务局

2017年9月9日

 

安徽省土地增值税清算管理办法

 

  第一章 总则

  第一条  为加强土地增值税清算管理,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)的规定,制定本办法。

  第二条  本办法适用于安徽省范围内房地产开发项目土地增值税清算工作。

  第三条  本办法所称土地增值税清算(以下简称清算),是指纳税人在房地产开发项目符合清算条件后,依照税收法律、法规及规范性文件规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,填写《土地增值税纳税申报表》,向主管地税机关提供清算资料,办理清算申报,并依据清算申报结清该房地产开发项目应缴纳土地增值税税款的行为。

  第四条  纳税人应当根据税收法律、法规、规章、规范性文件以及本办法的规定,办理项目报告、报送土地增值税涉税资料、开展房地产开发项目土地增值税清算。

  第五条  纳税人对清算申报的真实性、准确性和完整性负法律责任。

  第六条  地税机关应当按照税收法律、法规、规章、规范性文件以及本办法的规定,进行项目管理、为纳税人清算提供纳税服务、开展清算审核、加强清算后再转让房地产的管理并及时、足额组织税款入库。

  第二章 项目管理

  第七条  纳税人应自取得下列批复、备案、证照或签订相关合同之日起30日内向主管地税机关报送复印件或地税机关认可的其他形式资料:

  (一)发展改革等有关部门下发的项目立项(备案)文件;

  (二)取得土地使用权所签订的合同、协议;

  (三)国有土地使用权证;

  (四)建设用地规划许可证;

  (五)建设工程规划许可证;

  (六)建筑工程施工许可证;

  (七)建设施工合同;

  (八)预(销)售许可证;

  (九)竣工验收备案表;

  (十)地税机关要求报送的其他资料。

  第八条  纳税人应在取得土地使用权并获得建筑工程施工许可证后,根据地税机关确定的时间和要求办理土地增值税项目申报,向主管地税机关报送《土地增值税项目报告表(从事房地产开发的纳税人适用)》,并在每月转让(预售)房地产时,依次填报表中规定栏目的内容。

  第九条  纳税人应按照财务会计制度的规定进行财务会计核算,准确核算房地产开发项目的收入、成本、费用。纳税人同时开发多个项目的,应按项目合理归集有关收入、成本、费用;分期开发项目的,应按照分期开发项目合理归集有关收入、成本、费用。

  第十条 本办法所称房地产开发项目是指经国家有关部门审批、备案的项目。对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。

  上述国家有关部门是指发展改革部门,或者履行项目备案职能的经信委、计经委等部门。

  上述分期开发的项目,是指规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的项目。依据《建设工程规划许可证》难以确认分期开发项目的,纳税人应于取得《建设工程规划许可证》之日起30日内向主管地税机关报告,主管地税机关应依据《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》以及相关《建筑工程施工许可证》《预售许可证》及预售资金回笼等情况,经调查核实、集体审议,综合认定分期开发项目。主管地税机关认定分期开发项目,应当于纳税人报送分期项目最后一个《预售许可证》之日起15日内书面告知纳税人。

  第十一条  房地产开发项目中,符合下列情形的,应当认定为同一分期开发项目:

  (一)取得多个《建设工程规划许可证》,只取得一个《建筑工程施工许可证》的;

  (二)取得多个《建设工程规划许可证》,且由若干个《建筑工程施工许可证》确定组织施工,经主管地税机关调查核实该多个《建设工程规划许可证》所确定的项目未利用本分期项目回笼资金开工建造的。

  第十二条  纳税人分期开发项目确认后,因有关事项发生变化,确需变更分期开发项目的,应于有关事项发生变化之日起15日内向主管地税机关报告,并报送有关证明材料,主管地税机关应于接到报告之日起15日内调查核实,并通过集体审议的方式确认是否变更分期开发项目。

  主管地税机关应对纳税人分期开发项目实施跟踪管理,发现纳税人未按照确定的分期开发项目开发的,或发现确因有关事项导致分期开发项目的分期发生变化的,应及时开展调查核实,并经集体审议确认是否变更分期开发项目。

  变更分期开发项目的,主管地税机关应于集体审议结果确定之日起7日内书面告知纳税人。

  第十三条  主管地税机关应当加强房地产开发项目管理,安排专人或专岗,从纳税人取得立项(备案)文件开始,按项目分别建立档案、设置台账,台账主要内容包括:纳税人项目立项、项目分期、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘、项目中用于出租或自用的房产信息等,台账所列事项应按月采集、更新,确保项目管理与纳税人项目开发同步。

  第十四条  主管地税机关对房地产开发项目的管理应保持连续性,不得因房地产开发项目的土地增值税纳税人、主管地税机关、地税管理人员发生变化而中断。

  第十五条  主管地税机关应当关注纳税人项目开发期间的会计核算工作,对纳税人同时开发多个项目或者分期开发项目的,应督促纳税人根据清算要求按不同项目或者不同分期合理归集有关收入、成本、费用。

  第十六条  纳税人对主管地税机关确认的分期开发项目有异议的,可请求主管地税机关复核。

  第三章 清算申报与受理

  第十七条 纳税人符合下列条件之一的,应当进行土地增值税清算:

  (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售(含视同销售)的;

  (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

  (三)直接转让土地使用权的;

  (四)纳税人申请注销税务登记,但其开发的房地产开发项目未办理土地增值税清算手续的,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

  第十八条  符合以下条件之一的,主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算:

  (一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让(含视同销售)的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

  (二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。

  第十九条  本办法第十八条所称竣工,是指除土地开发外,其房地产开发项目符合下列条件之一:

  (一)房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案;

  (二)房地产开发项目已开始交付购买方;

  (三)房地产开发项目已取得了初始产权证明。

  第二十条  符合本办法第十七条规定的房地产开发项目,纳税人应当在清算条件满足之日起90日内向主管地税机关办理清算申报。符合本办法第十九条规定的房地产开发项目,且主管地税机关已下发《税务事项通知书》通知清算的,应当在收到通知书之日起90日内,向主管地税机关办理清算申报。

  第二十一条 对于符合本办法第十八条规定的房地产开发项目,主管地税机关应集体审议,根据项目实际情况确定是否需要进行清算,集体审议的结果应当形成记录存档。对于确定需要进行清算的房地产开发项目,主管地税机关应及时下达《税务事项通知书》,通知纳税人清算。

  纳税人对主管地税机关清算通知有异议的,可请求主管地税机关复核。

  第二十二条  纳税人办理清算申报,少缴税款的,应当补缴税款;多缴税款的,按照规定办理退抵税款手续。

  第二十三条  纳税人在规定期限内办理清算申报确有困难,需要延期的,应当在申报期限届满前提出书面延期申请,经主管地税机关核准,在核准的期限内办理清算申报。

  第二十四条  纳税人未按规定期限办理清算申报的,由主管地税机关责令限期改正;逾期仍未申报的,按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则有关规定处理。

  第二十五条  纳税人办理清算时,应以清算申报当日为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。

  第二十六条 纳税人可以委托涉税专业服务机构对房地产开发项目清算进行涉税鉴证。

  纳税人委托涉税专业服务机构进行涉税鉴证的,涉税专业服务机构应当按规定对涉税事项真实性和合法性出具鉴定和证明,并在鉴证报告中披露鉴定和证明的结论、法规依据、事实证据、证明过程以及其他应当说明的重大事项。

  主管地税机关在清算审核中,需要核查受托开展涉税鉴证的涉税专业服务机构工作底稿或认为需要就涉税鉴证事项开展约谈的,受托涉税专业服务机构应当积极配合。

  第二十七条  纳税人办理清算申报时,应当提交以下清算资料:

  (一)《土地增值税纳税申报表(二)(从事房地产开发的纳税人清算适用)》;

  (二)房地产开发项目清算说明,包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管地税机关需要了解的其他情况;

  (三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料;

  (四)需要清算项目记账凭证的,应提供记账凭证复印件;

  (五)委托涉税专业服务机构鉴证的清算项目,报送涉税专业服务机构出具的鉴定和证明;

  (六)享受土地增值税优惠的项目,应报送减免税申请并提供减免土地增值税证明材料原件及复印件。

  房地产开发项目中,有视同销售情形的,应予详细说明。

  上述资料中,主管地税机关已经取得的,不得再要求纳税人报送。

  第二十八条 主管地税机关应认真核对纳税人报送的清算资料,对纳税人提交的清算资料齐全的,主管地税机关予以受理;不齐全的,应一次性告知纳税人在规定期限内补正资料。

  纳税人补正资料的,予以受理;未能补正的,经纳税人提供确因不可抗力等客观原因造成资料难以补正的书面说明及相关证明材料,可以受理。

  第四章 清算审核

  第二十九条  主管地税机关应当自纳税人办理清算申报之次日起90日内完成清算审核;确需延长审核时间的,应当经主管地税机关主要负责人批准。

  第三十条  清算审核包括案头审核、实地审核:

  案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核,重点审核纳税人申报情况的一致性、数据计算准确性等。

  实地审核是指在案头审核的基础上,通过对房地产开发项目实地查验等方式,对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

  第三十一条  主管地税机关开展清算审核,应当由分管领导牵头,组建清算审核小组。清算审核小组按照有关税收法规和本办法的规定开展审核工作,审核结束应当出具书面审核报告。审核报告经主管地税机关或市、县地税机关集体审议、批准后,由主管地税机关依据批准的审核报告向纳税人出具《土地增值税清算审核表》以及具体的调整事项和理由,纳税人按照《土地增值税清算审核表》办理补退税款。

  纳税人对主管地税机关出具的《土地增值税清算审核表》以及具体的调整事项和理由有异议的,可以申请主管地税机关复核。

  第三十二条  主管地税机关开展清算审核,可以自行组织清算审核,也可以通过购买涉税专业服务机构服务的方式开展审核。

  主管地税机关自行组织清算审核的,可以向上级地税机关请求提供政策、技术、人员支持,组建清算审核小组,开展清算审核。

  通过购买涉税专业服务机构服务的方式开展审核的,应当按照《国家税务总局关于发布﹤涉税专业服务监管办法(试行)﹥的公告》(国家税务总局公告2017年第13号)等有关规定执行。主管地税机关清算审核小组应派员全过程参与涉税专业服务机构的案头审核和实地审核,参与审核表单的填制、审核报告的撰写,并在审核表单与审核报告上签章。主管地税机关应对相关审核表单、审核报告组织集体审议、验收;需经市、县地税机关集体审议的,由组织验收的主管地税机关向市、县地税机关汇报有关验收情况。

  提供服务的涉税专业服务机构,应当遵守税收法律、法规及相关税收规定,遵循涉税专业服务业务规范,严格履行合同义务,保质、保量、按时完成任务。未按规定完成合同约定服务内容或服务出现严重差错的,地税机关依规扣减部分或全部服务费,直至终止合同。涉税专业服务机构弄虚作假、出具失实报告的,或服务过程中有其他违法违规行为的,地税机关可不认可其服务报告,并将其列入购买服务黑名单,同时将有关情况通报相关部门、行业协会。

  第三十三条  纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。主管地税机关应根据纳税人报送的清算资料,结合测绘成果资料、商品房销售明细表、发票等核实房地产转让收入,重点审核纳税人申报的应税收入是否真实、准确、完整,相关房产的价格是否明显偏低。具体确认方式包括但不限于以下情况:

  (一)土地增值税清算时,已全额开具发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。

  (二)纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生权属转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:

  1.按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。

  2.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。

  3.参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。

  (三)纳税人申报的转让房地产的成交价低于本企业当月销售的同类房地产的平均价格,或者低于本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格,或者低于当地当年、同类房地产的市场价格,又无正当理由的,地税机关根据评估价格确定转让房地产的收入。前述正当理由包括但不限于以下情形:

  1.采取政府指导价、限价等非市场定价方式销售的开发产品;

  2.法院判决或裁定价格的开发产品;

  3.以公开拍卖方式转让的开发产品。

  第三十四条  土地增值税清算扣除项目包括:

  (一)取得土地使用权所支付的金额。

  (二)房地产开发成本,包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

  (三)房地产开发费用。

  (四)与转让房地产有关的税金。

  (五)国家规定的其他扣除项目。

  第三十五条  扣除项目应同时符合下列要求:

  (一)符合国家法律、法规、规章以及有关规范性文件的规定。

  (二)经济业务应当是真实发生的。

  (三)扣除项目金额应当按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定,准确地在各项目中分别归集,不得混淆。

  (四)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

  (五)纳税人同时开发多个项目、分期开发项目、或者同一项目中建造不同类型房地产涉及到分摊共同的成本费用的,应按照受益对象,采用合理的分配方法分摊。

  (六)在土地增值税清算中,对同一类事项,应当采取相同的会计政策及税务处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的,以税务处理规定为准。

  (七)取得土地所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及据实计算扣除的利息支出,应当已经实际支付。

  第三十六条  扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,应取得合法有效凭证。包括但不限于:

  (一)支付给境内单位或者个人的款项,且属于《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定的开具发票范围的,以取得的发票或者按照规定视同发票管理的凭证为合法有效凭证。

  (二)支付的行政事业性收费或者政府性基金,以取得的财政票据为合法有效凭证。

  (三)支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据及境外公证机构的确认证明为合法有效凭证;属于境内代扣代缴税款的,按国家税务总局有关规定执行。

  (四)法院判决书、裁定书、调解书,以及仲裁裁决书、公证债权文书。

  (五)财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

  第三十七条  取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。其中,取得土地使用权所支付的地价款是指纳税人依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议以货币或者其他形式支付的款项。依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议,政府或有关单位、部门以扶持、奖励、补助、改制或其他形式返还、支付、拨付给纳税人或其控股方、关联方的金额应从取得土地使用权所支付的金额中剔除。

  第三十八条  拆迁补偿费按以下方法确认:

  (一)纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房按视同销售处理,并按照《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给纳税人的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。

  (二)纳税人采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,房屋价值按《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款的规定计算,计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

  第三十九条  纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯设施等,建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,在提供政府、公用事业单位书面证明后,其成本、费用可以扣除;建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。

  符合下列情况之一的,可以确认为建成后产权属于全体业主所有:

  (一)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有,且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

  (二)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中未注明有关公共配套设施归业主共有,但通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有,且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

  (三)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有,或通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有,但因客观原因房屋登记机构未在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载,主管地税机关应当调查取证予以确认。

  (四)法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书确定属于全体业主共有的。

  第四十条  纳税人销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。

  纳税人销售已装修的房屋,其装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、家具所发生的支出,也不包括与房地产连接在一起、但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。

  房地产开发企业销售精装修房时,如其销售收入包括销售家用电器、家具等取得的收入,应以总销售收入减去销售家用电器、家具等取得的收入作为房地产销售收入计算土地增值税。

  第四十一条  纳税人在房地产开发项目以外单独建造的样板房、售楼部,其建造费用、装修费用不得计入房地产开发成本。

  第四十二条  《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。

  第四十三条  政府或有关部门直接向房地产开发企业收取的市政配套费、报批报建费、“四源”费、供电贴费、增容费等应由房地产开发企业缴纳、并在核算时计入房地产开发成本的收费项目,在计算土地增值税时,列入开发土地和新建房及配套设施的成本计算扣除项目金额。上述费用政府或有关部门收取后又返还的,返还的部分不得计入扣除项目金额。

  第四十四条  财务费用中的利息支出按以下方法处理:

  凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。

  凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金,没有利息支出的,按照本款扣除。

  纳税人既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条第一、第二款所述两种办法。

  纳税人据实列支利息支出的,应当提供贷款合同、利息结算单据以及发票。

  纳税人向金融机构支付的咨询费等非利息性质的款项,不得作为利息支出扣除。

  纳税人同时开发多个项目、分期开发项目、或者同一项目中建造不同类型房地产需要分摊共同的成本费用的,其扣除项目中利息支出的计算方法应保持一致。

  本办法所称金融机构,是指有关部门按照规定许可进行金融贷款业务的金融单位。本办法所称“能够按转让房地产项目计算分摊”是指纳税人按照《企业会计准则》或《企业会计制度》的规定核算房地产开发项目应当予以资本化的利息。

  “同类同期贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下,商业银行提供贷款的利率。

  第四十五条  纳税人与关联方之间发生的转让房地产、购入有形产品、无形资产和有偿服务等事项,应按照公允价值和营业常规进行业务往来。

  第四十六条  在土地增值税清算过程中,发现纳税人符合以下条件之一的,应按核定征收方式对房地产项目进行清算:

  (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

  (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

  (三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;

  (四)符合土地增值税清算条件,企业未按照规定的期限办理清算申报,经地税机关责令限期清算,逾期仍不清算的;

  (五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。

  按照收入金额的一定比例实行核定征收的,核定征收率不得低于5%.

  第四十七条  主管地税机关在清算审核中发现纳税人涉嫌偷税、逃避追缴欠税、抗税或者其他需要立案查处的税收违法行为的,应当终止清算审核,并按规定程序移交稽查部门处理。主管地税机关在对纳税人房地产开发项目进行土地增值税清算审核时,稽查部门又对纳税人立案检查的,主管地税机关应终止清算审核,并将清算审核事项移交稽查部门一并处理。主管地税机关终止清算审核的,应当于移交稽查部门处理的当日书面告知纳税人。

  第四十八条  土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的(以下简称清算后转让的),纳税人应按月汇总进行土地增值税纳税申报。申报时,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用(不含与转让房地产有关的税金)乘以清算后转让的面积再加上清算后转让时缴纳的与转让房地产有关的税金计算。

  单位建筑面积成本费用(不含与转让房地产有关的税金)=房地产开发项目总扣除项目金额(不含与转让房地产有关的税金)÷房地产开发项目的总建筑面积

  第四十九条  对房地产开发项目中的房地产,纳税人出租、自用或借予他人使用超过1年的,转让时应按销售旧房处理。

  第五章 其他

  第五十条  纳税人办理清算申报后,主管地税机关通过清算审核补缴的税款,应当自本办法第二十条规定的申报期届满之次日起加收滞纳金。地税机关延长审核时间的,延长审核期间不加收滞纳金。

  第五十一条  因下列原因,纳税人自结算缴纳土地增值税清算税款之日起三年内发现多缴税款的,可以向主管地税机关要求退还多缴的税款,主管地税机关应当自接到纳税人书面退还申请之日起30日内核查,对查实的事项应予以追溯调整,涉及从国库中退库的,依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。

  (一)清算时应取得但未取得合法有效凭证,清算后取得的;

  (二)清算时应实际支付但未实际支付的款项,清算后实际支付的;

  (三)清算时应分摊但实际未能分摊的共同的成本费用,清算后能够按照受益对象、采用合理的分配方法分摊的;

  (四)其他合法合理原因。

  第五十二条  纳税人按照本办法第二十一条规定办理清算申报时,对同一开发项目或同一分期项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅(其他类型房地产)的,如纳税人在清算报告中就其普通标准住宅申请免征土地增值税,应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税;如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的,应以整个开发项目为对象,统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。

  纳税人在清算申报时未明确是否就其普通标准住宅申请免征土地增值税的,主管地税机关应告知纳税人相关政策,并将清算报告退还纳税人,待纳税人明确后予以受理。

  第六章 附则

  第五十三条  纳税人在土地增值税清算申报中的税收违法行为,按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等规定进行处理。

  第五十四条  本办法未尽事项,按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家地税总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《国家地税总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)处理。

  第五十五条  本办法自公布之日起30日后施行。本办法实施时,尚未清算的项目适用本办法。《安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的批复》(皖地税函〔2012〕583号)第二条同时废止。


安徽省地方税务局解读《安徽省地方税务局关于发布<安徽省土地增值税清算管理办法>的公告》

 

  一、制定背景及目的

  (一)为加强土地增值税清算管理,国家税务总局先后出台了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号,以下简称187号文)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号,以下简称《清算规程》),其中187号文规定:“各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法”《清算规程》第三十八条规定:“本规程自2009年6月1日起施行,各省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关可结合本地实际,对本规程进行进一步细化”,为此,我们结合安徽省实际情况,按照税务总局要求,制定了本办法。

  (二)《国家税务总局<全国县级税务机关纳税服务规范》(税总发〔2014〕98号),对税务机关提高纳税服务质量、落实国家税务总局便民办税春风行动要求作出了具体规定,通过制定办法,简化了土地增值税清算时纳税人报送资料要求,优化了清算申报和清算审核流程。同时,在制定办法时,广泛听取了纳税人、基层地税机关以及社会各界的意见和建议,在分期项目、清算条件的确认等涉及纳税人利益的税务问题处理上,规定了具体的措施和流程,充分保障了纳税人的合法权益。

  (三)土地增值税清算申报、清算审核工作时间跨度长,流程比较复杂,征纳双方互动频繁,通过制定办法,细化了清算申报、清算审核流程,进一步明确了征纳双方的职责,既规范了地税机关的税收执法,又促进了纳税遵从度的提高。

  二、主要内容

  (一)第一条,明确了本办法的制定依据。

  (二)第二条,明确了本办法的适用范围。

  (三)第三条、第四条、第五条,根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十五条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、《清算规程》第三条的规定,明确了土地增值税清算中纳税人应承担的责任:纳税人应当对清算申报的真实性、准确性和完整性负法律责任。

  (四)第六条,依据187号文、《清算规程》、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)等的规定,强调地税机关在清算中的职责是:进行项目管理、提供纳税服务、开展清算审核、加强清算后转让房地产管理和组织税款入库。

  (五)第七条,结合《清算规程》第六条规定的地税机关项目管理内容,对纳税人报送资料作出具体规定。

  (六)第八条,依据《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》(税总函〔2016〕309号)第一条的规定,将纳税人土地增值税项目申报作为纳税申报的重要内容,要求纳税人按规定填报。

  (七)第九条,依据《清算规程》第九条的规定,要求纳税人按照规定开展会计核算,合理归集有关收入、成本、费用。

  (八)第十条、第十一条、第十二条、第十六条,187号文规定:“房地产开发项目是指国家有关部门审批的项目。对于分期开发的项目,以分期开发项目作为房地产开发项目进行清算”。该文对“国家有关部门”、“分期开发项目”等未做进一步解释,但明确“各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法”。为此,我们结合安徽省实际情况通过上述4个条款对有关问题予以明确。

  1.第十条,一是在“国家有关部门”的确认方面,参照《城市房地产开发经营管理条例》(中华人民共和国国务院令第248号)第十条、《国务院关于投资体制改革的决定》(国发〔2004〕第20号),确认国家有关部门是指发展改革部门。考虑到各市、县、区以及各开发区在机构设置上可能不一致,办法中所提到的发展改革部门包括各地发改委、履行项目备案职能的经信委、计经委等部门。二是在分期开发项目的确认方面,分期开发是纳税人根据自身经营发展情况自行确认将房地产开发项目分期分批开发、建设,在其开发过程中,纳税人根据《安徽省城乡规划条例》第三十条的规定:“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,建设单位或者个人应当持使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料,向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”,其申办的《建设工程规划许可证》既是房地产开发中不可缺少的许可证照,也是确认其分期开发项目的证明资料,2012年省地税局据此出台《安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的批复》(皖地税函〔2012〕583号),以《建设工程规划许可证》确认的项目作为土地增值税清算项目。但是考虑到部分地方规划部门在办理《建设工程规划许可证》时,一栋楼办理一个《建设工程规划许可证》,严格按照《建设工程规划许可证》确认分期项目与实际脱节,且增加了纳税人的税收负担和税务机关审核难度,经过大量走访、调研,根据房地产分期开发的共同特征,确定了“由主管地税机关依据《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》以及相关《建筑施工许可证》《预售许可证》及预售资金回笼情况等,经调查核实、集体审议,综合认定分期开发项目”的处理办法。三是在对主管地税机关的认定时限作出规定。

  2.第十一条,对应当确认为同一分期项目的情形进行了列举,其中第一款:“取得多个《建设工程规划许可证》,只取得一个《建筑工程施工许可证》的”,是指该多个《建设工程规划许可证》所确定的工程项目的地基和基础工程或主体结构工程由一个《建筑工程施工许可证》组织施工。第二款:“取得多个《建设工程规划许可证》,且由若干个《建筑工程施工许可证》确定组织施工,经主管地税机关调查核实该多个《建设工程规划许可证》所确定的项目未利用本分期项目回笼资金开工建造的”,是指该多个《建设工程规划许可证》所确定的工程项目的地基和基础工程、主体结构工程由多个《建筑工程施工许可证》组织施工,但在该多个《建筑工程施工许可证》确认的施工项目开工时,前述多个《建设工程规划许可证》所确定的工程项目尚未预售。

  3.第十二条,对分期项目的日常管理和变更作出规定。

  4.第十六条,重点强调对纳税人权益的保护。

  (九)第十三条、第十四条、第十五条,依据《清算规程》的规定,细化房地产项目管理的具体要求,要求主管地税机关加强项目管理,保持管理连续性,积极关注纳税人会计核算、督促纳税人按照要求合理归集有关收入、成本、费用。

  (十)第十七条、第十八条,依据《清算规程》第九条、第十条的规定,明确应当进行土地增值税清算的四种情形以及可以清算的两种情形。此外,对纳税人分期开发房地产的,条款中的“房地产开发项目”均指“分期开发项目”。

  (十一)第十九条,187号文、《清算规程》都提到了“竣工”的概念,但未具体明确,本办法参照《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号)第三条的规定,确认了竣工的概念。

  (十二)第二十条,依据《清算规程》第十一条的规定,明确了纳税人的清算申报期限。

  (十三)第二十一条,细化可清算项目的管理,要求主管地税机关通过集体研究的方式确定是否清算。同时考虑到土地增值税清算是涉及纳税人重大利益的税收管理事项,为且保障纳税人合法权益,对主管地税机关下发的通知清算的《税务事项通知书》有异议的,纳税人可申请主管地税机关复核。

  (十四)第二十二条,依据《清算规程》第三条、《国家税务总局税款缴库退库工作规程》(国家税务总局令第31号)的规定,明确清算税款退抵税流程。

  (十五)第二十三条、第二十四条,依据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十七条、第六十二条的规定,明确纳税人清算申报时申请延期申报、未按规定期限办理清算申报的处理。

  (十六)第二十五条,依据《清算规程》第三十八条,明确清算收入和扣除项目金额的归集的截止时间。清算申报时,为确定应缴土地增值税税额,减少争议,必须确定一个时点,作为清算收入和扣除项目金额归集的截止时间。本办法将申报日作为截止时点,充分考虑了纳税人在清算可清算项目时,因各种原因未能取得支出的合法凭据的因素。纳税人在规定的期限内申报的,清算申报的当日为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。纳税人在申报期内更正申报的,以更正申报的当日为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。纳税人在规定期限内办理清算申报确有困难需要延期,经主管地税机关核准的,在核准的期限内办理清算申报的当日为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。

  需要注意的是,对于可清算项目来说,清算收入和扣除项目金额的归集是有差异的,就清算收入的归集来说是指纳税人截止清算申报日已实现销售的房地产的全部销售收入(含视同销售收入),不包括未售部分的收入;就扣除项目金额的归集来说,是指纳税人截止清算申报日整个项目的扣除项目金额,含未售部分的扣除项目金额。纳税人按上述要求归集有关清算收入和扣除项目金额后,再按规定采用合理的方法将扣除项目金额在已售和未售部分中进行分配,并据以计算已售部分应缴纳的土地增值税,同时对于未售部分,转为尾盘销售处理。

  (十七)第二十六条,依据187号文第六条、《国家税务总局关于发布<涉税专业服务监管办法(试行)>的公告》(国家税务总局公告2017年第13号)第五条的规定,明确纳税人委托涉税专业服务机构对房地产开发项目清算进行涉税鉴证的原则,以及对涉税专业服务机构开展涉税鉴证相关要求。

  (十八)第二十七条,依据《全国税务机关纳税服务规范》(2.3版),明确纳税人清算申报的资料要求,同时为减轻纳税人负担,规定:主管地税机关已经取得的,不再要求纳税人报送。

  (十九)第二十八条,依据《清算规程》第十三条、《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定,对纳税人清算申报时地税机关受理申报、纳税人补正资料以及特殊情况有关事项的处理作出明确规定。

  (二十)第二十九条,依据《清算规程》第十五条的规定,对主管地税机关清算审核期限予以确认。同时考虑到实践中延期审核情况较多,参考《税务稽查工作规程》,对延期审核作出规定。

  (二十一)第三十条,依据《清算规程》第十六条的规定,对主管地税机关清算审核的形式与重点予以明确。

  (二十二)第三十一条,依据《清算规程》第三十二条、第三十八条以及《税务行政复议规则》第十四条的规定,对主管地税机关如何开展清算审核提出具体要求,细化清算审核的流程,同时为保障纳税人合法权益,明确纳税人对主管地税机关出具的《土地增值税清算审核表》以及具体的调整事项和理由有异议的,可以申请主管地税机关复核。

  (二十三)第三十二条,依据《国家税务总局关于发布﹤涉税专业服务监管办法(试行)﹥的公告》(2017年第13号)、《安徽省地方税务系统购买涉税评估鉴证服务操作规范(暂行)》(皖地税发〔2015〕100号)、《安徽省地方税务局关于进一步做好购买涉税专业服务工作的通知》(皖地税函〔2017〕202号)等,对主管地税机关通过购买涉税评估鉴证服务开展清算审核的实施方法提出了具体要求。

  (二十四)第三十三条,依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第九条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十四条以及《清算规程》第十八条、第十九条的规定,明确了清算审核时主管地税机关审核房地产转让收入重点、视同销售收入确认方法和顺序及售价偏低无正当理由的处理,并对售价偏低但属于正当理由的情形作出一定界定。

  (二十五)第三十四条,依据《清算规程》第二十条的规定,明确土地增值税清算扣除项目的内容。

  (二十六)第三十五条,明确土地增值税清算扣除项目必须同时符合的七项原则性要求。其中,第一款规定是对纳税人扣除项目提出了合法性要求,第二、第三、第四、第五、第六款规定依据《清算规程》第二十一条第二、第三、第四、第五、第六款规定制定,第七款规定依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第一、第二、第三款规定制定。在执行本条第七款规定时,对质量保证金应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第二条的规定执行。

  (二十七)第三十六条,依据《清算规程》第二十一条第一款规定制定本条,并对合法有效凭证作了具体解释。其中,本条第一款规定依据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条制定,第二、第三款规定参考了原《营业税暂行条例实施细则》第十九条的规定,第四款规定依据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第14号)第八条的规定制定。

  (二十八)第三十七条,依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条、第七条第一款规定制定。在土地出让、转让中,土地的出让、转让方,依照合同将土地出让或转让给受让方,并依照合同从受让方取得转让房地产的全部价款及有关的经济收益;土地的受让方,依照合同受让土地,并将各种形式经济利益按照合同的要求支付给出让方或转让方。因此土地的出让、转让和受让以及相关经济利益的流入、流出均应从尊重合同当事人真实意思表达。基于这一基本原则,本条明确“依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议,政府或有关单位、部门以扶持、奖励、补助、改制或其他形式返还、支付、拨付给纳税人或其控股方、关联方的金额应从取得土地使用权所支付的金额中剔除”。

  (二十九)第三十八条,依据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条规定制定本条,对拆迁补偿费予以明确。

  (三十)第三十九条,依据187号文第四条第三款规定制定本条,并依据《安徽省物业管理条例》和我省实际情况对“建成后产权属于全体业主”的情形制定了具体的判断标准。

  (三十一)第四十条,依据《关于若干税收政策问题的公告》(安徽省地方税务局公告2012年第2号)第十条制定。由于营改增的变化,对销售收入包括销售家用电器、家具等取得的收入,在计算房地产销售收入时:对于征收营业税的收入或者适用简易计税方式征收增值税的收入,以总的销售收入扣减购置家用电器、家具等的含税价作为房地产销售收入。对于适用一般计税方法征收增值税的收入,以不含税的总销售收入扣减家用电器、家具等购置价(不含进项税)作为房地产销售收入;如购置家用电器、家具等的进项税未在销项税额中计算抵扣,则以不含税的总销售收入扣减家用电器、家具等含税价作为房地产销售收入。

  (三十二)第四十一条,执行本条时,需要注意:在房地产开发项目以外单独建造样板房、售楼部的,或者在房地产开发项目内建造临时建筑作为样板房、售楼部之后又拆除的,其建造成本费用均属于销售费用,依据《清算规程》)第二十一条第三款规定,不得计入开发成本。对房地产开发项目内的建筑装修后作为样板房、售楼部的,在销售前拆除了装修,其装修费用同样属于销售费用,不得计入开发成本。

  (三十三)第四十二条,依据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条第二款制定本条,对扣除项目涉及的增值税进项税额予以明确。

  (三十四)第四十三条,依据《关于若干税收政策问题的公告》(安徽省地方税务局公告2012年第2号)第九条的规定制定,对政府或有关部门直接向房地产开发企业的收费如何处理予以明确。

  (三十五条)第四十四条,本条款集合了《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第三条、《清算规程》第二十一条、第二十七的规定,对财务费用中的利息支出的处理方法予以明确。

  (三十六)第四十五条,本条款集合了《税收征管法》第三十六条、《清算规程》第二十九条的规定,明确关联交易的处理。

  (三十七)第四十六条,本条款依据《清算规程》第三十四条、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)的规定,对核定征收事项予以明确。

  (三十八)第四十七条,本条款依据国家税务总局《税务稽查案源管理办法(试行)》(税总发〔2016〕71号)、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)第三条规定,明确了主管地税机关在清算审核时,发现纳税人涉嫌偷税、逃避追缴欠税、抗税或者其他需要立案查处的税收违法行为的应移送稽查处理,同时考虑到为节约国家税收管理资源,对移送稽查的案件,主管地税机关终止清算审核,并于移交稽查部门处理的当日书面告知纳税人。

  (三十九)第四十八条,依据187号文第八条制定本条款,并对尾盘销售土地增值税申报期限进行了明确。

  (四十)第四十九条。对于以自用、出租等形式使用超过1年的房地产,不论企业财务上如何处理,不论是在清算前销售还是属于尾盘销售,在转让时均应依据《安徽省地方税务局关于明确房产税土地增值税等税种若干政策问题的通知》(皖地税政三字〔1997〕277号)第七条的规定,按销售旧房处理。

  (四十一)第五十条 ,依据办法第四条、《税收征管法实施细则》第七十五条的规定,对地税机关通过清算审核检查补缴的税款,自本办法第二十条规定的申报期届满之次日起加收滞纳金。同时,考虑到主管税务机关有延期审核的情形,对主管税务机关延期审核的,延期审核期间不加收滞纳金。

  (四十二)第五十一条,考虑到实践中,应支付但未实际支付的款项清算后实际支付的、应取得但未取得合法有效凭证的清算后又取得的、清算时尚未完工的公共配套设施清算后确实建造的等情形客观上的确存在,而这些事项清算时未能计入扣除项目,导致纳税人多缴税款,为维护纳税人合法权益,依据《税收征管法》第五十一条制定本条款。

  (四十三)第五十二条,本条款集合了《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕048号)第十三条、《安徽省地税局关于土地增值税有关问题的批复》(皖地税函〔2012〕583号)第一条的规定,对纳税人普通标准住宅是否应分开计算增值额、增值率专门作出规定。

  (四十四)第五十三条,明确规定对纳税人违法行为按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的具体规定进行处理。

  (四十五)第五十四条 对未尽事项作出规定。

  (四十六)第五十五条,明确了办法的施行时间;明确了与办法内容相抵触的《安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的批复》(皖地税函〔2012〕583号)第二条同时废止;对尚未清算的项目如何适用本办法做出了具体规定。

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发文时间:2017-09-09
文号:安徽省地方税务局公告2017年第6号
时效性:全文有效

法规《安徽省土地增值税清算办法[征求意见稿]》征求意见

安徽省地方税务局公告2017年第6号 安徽省地方税务局关于发布《安徽省土地增值税清算管理办法》的公告


  为了规范房地产开发项目土地增值税清算工作,安徽省地方税务局起草了《安徽省土地增值税清算办法(征求意见稿)》,现向社会公开征求意见。公众可通过以下途径和方式提出反馈意见:

  1.登陆安徽省地方税务局网站

  网址:http://www.ah-l-tax.gov.cn/portal/index.htm,进入主页点击“《安徽省土地增值税清算办法(征求意见稿)》征求意见”提出意见。

  2.电子邮件:269232826@qq.com

  3.通信地址:安徽省合肥市蒙城路109号1211室安徽省地方税务局劳务和财产行为税处(邮编:230061)

  意见反馈截止时间为:2017年6月11日。


安徽省地方税务局

2017-6-5


安徽省土地增值税清算办法(征求意见稿)


  第一章 总则

  第一条 为了加强土地增值税清算管理,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发[2009]91号)。

  第二条 本办法适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

  第三条 本办法所称土地增值税清算(以下简称清算),是指纳税人在房地产开发项目符合清算条件后,依照税收法律、法规规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税纳税申报表》(见附件1),向主管地税机关提供清算资料,办理清算申报,结清该房地产开发项目应缴纳土地增值税税款的行为。

  第四条 纳税人是土地增值税的清算主体,对清算申报的真实性、准确性和完整性负责。

  第五条 纳税人应当根据税收法律法规以及本办法的规定,办理项目登记、报送土地增值税涉税资料、开展房地产开发项目清算以及其他有关涉税事项。

  第六条 主管地税机关应当按照税收法律法规以及本办法的规定,开展项目管理、为纳税人清算提供纳税服务、进行清算审核工作、加强清算后再转让房地产的管理以及及时、足额组织税款入库。

  第二章 项目管理

  第七条 纳税人应自取得房地产开发项目立项、规划、设计、施工、预售(销售)、竣工验收、工程结算等相关主管部门批复、备案手续之日起30日内,向主管地税机关报告,并同时提供土地出让合同、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预(销)售许可证、竣工验收备案表等的复印件作为证明材料。

  第八条 纳税人应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后,根据地税机关确定的时间和要求,向主管地税机关报送《土地增值税项目登记表(从事房地产开发的纳税人适用)》(见附件2),并在每次转让(预售)房地产时,依次填报表中规定栏目的内容。

  第九条 纳税人应按照财政部门的相关规定进行财务会计核算工作,准确归集房地产开发项目的收入、成本、费用。纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,应根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

  第十条 本通知所称房地产开发项目是指国家有关部门审批、备案的项目。对于分期开发的项目,以分期开发项目作为房地产开发项目进行清算。

  上述国家有关部门是指计划主管部门。

  上述分期开发项目,是指规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的项目。依据规划部门下发的《建设工程规划许可证》不能确认分期开发项目的,可依据《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及相关《建筑施工许可证》、《预售许可证》及预售资金回笼情况等综合认定分期开发项目。

  上述“依据规划部门下发的《建设工程规划许可证》不能确认分期开发项目的”,是指纳税人的立项项目在10日内取得多个《建设工程规划许可证》,通过《建设工程规划许可证》难以区分其分期开发项目的情形。

  第十一条 纳税人分期开发项目的,应当自办理《建设工程规划许可证》之日起30日内向主管地税机关报告并报送《建设工程规划许可证》复印件。依据《建设工程规划许可证》不能确认分期开发项目的,也应自办理《建设工程规划许可证》之日起30日内向主管地税机关报告,并同时报送不能依据《建设工程规划许可证》确认分期开发项目的说明以及相关《建设用地规划许可证》、《建筑施工许可证》、《预售许可证》等的复印件。

  第十二条 主管地税机关应当加强房地产开发项目管理,应安排专人或专岗从纳税人取得立项文件开始,按项目立项分别建立档案、设置台账,台账主要内容包括:纳税人项目立项、分期开发、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘、项目中用于出租或自用的房产信息等,台账所列事项应按月采集、更新,确保地税管理与纳税人项目开发同步。

  第十三条 主管地税机关对房地产开发项目的管理应保持连续性,不得因房地产开发项目的土地增值税纳税人、主管地税机关、地税管理人员发生变化而中断、中止。

  第十四条 主管地税机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注,对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

  第十五条 对依据《建设工程规划许可证》确认分期开发项目的,主管地税机关应指导纳税人于获得相关房地产开发项目开工许可之日起30日内填报《土地增值税项目登记表(从事房地产开发的纳税人适用)》(见附件2),并在每次转让(预售)房地产时,依次填报表中规定栏目的内容。

  对依据《建设工程规划许可证》不能确认分期开发项目的,主管地税机关应按照本《办法》第九条的规定,通过现场调查和集体审议方法确认纳税人的分期开发项目,同时在纳税人分期开发项目获得相关房地产开发项目开工许可之日起30日内填报《土地增值税项目登记表(从事房地产开发的纳税人适用)》(见附件2),并在每次转让(预售)房地产时,依次填报表中规定栏目的内容。

  第十六条 纳税人分期开发项目一经确认,不得随意变更。纳税人确因客观原因变更分期开发项目的,应于变更之日起15日内向主管地税机关报送书面报告和有关证明材料,主管地税机关应及时组织核查并于15日内向上一级地税机关书面报告,上一级地税机关应自接到报告之日起15日内组织复核并确认是否变更分期开发项目。

  主管地税机关对纳税人分期开发项目应实施跟踪管理,发现纳税人未按照分期开发项目开发房地产,或发现确因客观原因导致分期开发项目的分期发生变化的,应立即通知纳税人变更分期开发项目并向上一级地税机关书面报告,上一级地税机关应自接到报告之日起15日内组织复核并确认是否变更分期开发项目。

  对地税机关确认的分期开发项目有异议的,纳税人可按规定提请复议。

  第三章 清算申报与受理

  第十七条 纳税人符合下列条件之一的,应当进行土地增值税清算:

  (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售(含视同销售)的;

  (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

  (三)直接转让土地使用权的。

  (四)纳税人申请注销地税登记,但其开发的房地产开发项目未办理土地增值税清算手续的。

  第十八条 对符合以下条件之一的,主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算:

  (一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让(含视同销售)的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

  (二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

  第十九条 本办法第十七条和第十八条所称竣工,是指除土地开发外,其房地产开发项目符合下列条件之一:

  (一)房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案;

  (二)房地产开发项目已开始交付购买方;

  (三)房地产开发项目已取得了初始产权证明。

  第二十条 对于符合本办法第十七条第(四)项规定的条件的房地产开发项目,应当在办理注销地税登记前办理土地增值税清算手续。

  对于符合本办法第十八条规定的条件的房地产开发项目,主管地税机关应按月集体研究、讨论,根据项目实际情况确定是否需要进行清算,集体研究讨论的结果应当形成纪要存档。对于确定需要进行清算的房地产开发项目,主管地税机关应及时下达《税务事项通知书》,通知纳税人清算,并将有关事项报上一级地税机关备案。

  第二十一条 符合本办法第十七条规定的房地产开发项目,纳税人应当在清算条件满足之日起90日内前往主管地税机关办理清算申报。符合本办法第十八条规定的房地产开发项目且主管地税机关已下发《税务事项通知书》通知清算的,应当在收到通知书之日起90日内,前往主管地税机关办理清算申报。

  对主管地税机关下发的通知清算的《税务事项通知书》有异议的,可按规定提请行政复议。

  本办法第三条所称“纳税人在房地产开发项目符合清算条件后”是指符合本办法第十七条规定的条件以及符合本办法第十八条规定且主管地税机关已下发《税务事项通知书》通知清算的房地产开发项目。

  第二十二条 纳税人办理清算申报手续时应当结清应补缴税款;清算结果为多缴税款的,纳税人提出退还申请的,主管地税机关按《税款缴库退库工作规程》办理相关事项。

  第二十三条 按本办法第十七条规定应当进行清算的纳税人以及主管地税机关依据本办法第十八条规定通知清算的纳税人,在规定期限届满未办理清算申报的,主管地税机关发出《责令限期改正通知书》,责令纳税人在收到《责令限期改正通知书》之日起30日内办理清算申报。逾期仍未申报的,按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等规定处理。

  第二十四条 按本办法第十七条规定应当进行清算的纳税人以及主管地税机关依据本办法第十八条规定通知清算的纳税人,在规定期限内办理清算申报确有困难,需要延期的,应当在清算条件满足之日起90日内或通知清算的《税务事项通知书》送达之日起90日内向主管地税机关提出书面延期申请,经主管地税机关核准,在核准的期限内办理清算申报。

  第二十五条 纳税人开发的房地产开发项目符合本办法第十七条规定的清算条件的,办理清算时,以满足应清算条件之日为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。

  纳税人开发的房地产开发项目符合本办法第十八条规定的清算条件的,办理清算时,以主管税务机关通知清算的《税务事项通知书》送达之日为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。

  第二十六条 纳税人可自愿委托涉税专业服务机构对房地产开发项目清算进行涉税鉴证。

  纳税人委托涉税专业服务机构进行涉税鉴证的,涉税专业服务机构应当按规定对涉税事项真实性和合法性出具鉴定和证明,并在鉴证报告中披露鉴定和证明的结论、法规依据、事实证据、证明过程以及其他应当说明的重大事项。

  地税机关在清算审核或地税检查过程中,需要核查受托开展涉税鉴证的涉税专业服务机构工作底稿或地税机关认为需要就涉税鉴证事项开展约谈的,受托涉税鉴证应当积极配合。

  第二十七条 纳税人办理清算申报时,应当提交以下清算资料:

  (一)土地增值税清算情况书面说明及《土地增值税纳税申报表》(从事房地产开发的纳税人清算适用)

  (二)商品房购销合同统计表(需要加盖公章和骑缝章),主要内容包含:销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。

  (三)房地产项目的预算、概算书、项目工程合同结算单、项目竣工清算报表。

  (四)取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。财务会计报表(包括:损益表、主要开发产品(工程)销售明细表、已完工开发项目成本表)等。

  (五)能够按房地产项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。

  (六)工程竣工验收报告。

  (七)与转让房地产有关的完税凭证,包括:已缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等。

  (八)委托涉税专业服务机构对房地产开发项目清算进行涉税鉴证,应报送《鉴证报告》。

  (九)房地产开发项目视同销售情况说明,与关联方志坚的交易事项说明,以及主管地税机关要求报送的其他与清算有关的说明和证明资料等。

  上述资料中,主管地税机关已经取得的,不再要求纳税人报送。

  第二十八条 主管税务机关应认真核对纳税人报送的清算资料,对纳税人提交的清算材料齐全的,主管税务机关予以受理,并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》。对纳税人报送的清算资料不齐全的,应开具《土地增值税清算补充材料及情况通知书》,通知纳税人于7日内补全清算资料。

  纳税人在限期内补全资料的,予以受理;逾期未能补齐资料,经纳税人提供确因不可抗力客观原因造成资料难以补齐的书面说明及相关证明材料,可以受理;不能补齐资料且无正当理由的,税务机关可进行核定征收或移交税务稽查部门处理。

  第四章 清算审核

  第二十九条 主管地税机关应当自纳税人办理清算申报之次日起90日内以纳税评估的方式完成清算审核。主管地税机关在清算审核中发现纳税人涉嫌偷税、逃避追缴欠税、抗税或者其他需要立案查处的税收违法行为的,应当中止清算审核,并按规定程序移交稽查部门处理。主管地税机关在对纳税人房地产开发项目进行土地增值税清算审核时,稽查部门又对纳税人立案检查的,主管地税机关应中止清算审核,并将清算审核事项移交稽查部门一并处理。主管地税机关中止清算审核的,应当于移交稽查部门处理的当日告知纳税人。

  第三十条 清算审核包括案头审核、实地审核。

  案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核,重点审核纳税人申报情况的一致性、数据计算准确性等。

  实地审核是指在案头审核的基础上,通过对房地产开发项目实地查验等方式,对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

  第三十一条 主管地税机关开展清算审核,应当由分管领导牵头,组建清算审核小组开展清算审核。清算审核小组按照有关税收法规和本办法的规定开展审核工作,审核结束应当出具书面审核报告。审核报告经主管地税机关或市、县地税机关集体审议、批准后,由主管地税机关依据批准的审核报告向纳税人出具《土地增值税清算审核表》以及具体的调整事项和理由,纳税人按照《土地增值税清算审核表》办理补退税款。

  纳税人对主管地税机关出具的《土地增值税清算审核表》有异议的,可以按规定提请行政复议。

  第三十二条 主管地税机关开展清算审核,可以自行组织清算审核,也可以通过购买涉税专业服务机构的服务开展审核。

  主管地税机关自行组织清算审核的,可以向上级税务机关请求提供技术、人员支持,组建清算审核小组,开展清算审核,填制审核表单、审核报告,审核表单、审核报告需经主管地税机关或市、县地税机关集体审议、批准。

  通过购买涉税专业服务机构的服务开展审核的,主管地税机关组建的清算审核小组要与承担服务工作的涉税专业服务机构一起全过程参与案头审核和实地审核,参与审核表单的填制、审核报告的撰写,要在审核表单与审核报告上签章;主管地税机关要对相关审核表单、审核报告组织验收,并将验收情况经主管地税机关或市、县地税机关集体审议、批准。

  第五章 清算审核内容

  第三十三条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。主管税务机关应根据纳税人报送的清算资料,结合测绘成果资料、商品房销售明细表、发票等核实房地产转让收入,重点审核纳税人申报的应税收入是否真实、准确、完整、准确,相关房产的价格是否明显偏低。具体确认方式包括但不限于以下情况:

  (一)土地增值税清算时,已全额开具发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。

  (二)纳税人将房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生权属转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认:

  1、按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。

  2、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。

  3、参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。

  (三)纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价的,又无正当理由的,由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。

  (四)地税机关与纳税人就转让房地产或购入有形产品、无形资产和有偿服务价格有争议的,按照《安徽省涉税财物价格认定管理办法》(皖价证[2016]3号)的规定处理。

  第三十四条 土地增值税清算扣除项目包括:

  (一)取得土地使用权所支付的金额。

  (二)房地产开发成本,包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

  (三)房地产开发费用。

  (四)与转让房地产有关的税金。

  (五)国家规定的其他扣除项目。

  第三十五条 在土地增值税清算中,不符合下列要求的支出不得计入扣除项目金额,并应按规定予以调整:

  (一)经济业务应当是实际发生的。

  (二)符合国家法律、法规的规定。

  (三)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

  (四)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,应取得合法有效凭证。包括但不限于:

  1.支付给境内单位或者个人的款项,且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的,以开具的发票为合法有效凭证。

  2.支付的行政事业性收费或者政府性基金,以开具的财政票据为合法有效凭证。

  3.支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据及境外公证机构的确认证明为合法有效凭证,属于境内代扣代缴税款的,按税务机关相关规定执行。

  4. 法院判决书、裁定书、调解书,以及仲裁裁决书、公证债权文书。

  5.财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

  (五)土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及据实计算扣除的利息支出,应当实际已经支付。

  (六)扣除项目金额应当按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定,准确地在各项目中分别归集,不得混淆。

  (七)在土地增值税清算中,对同一类事项,应当采取相同的会计政策及税务处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的,以税务处理规定为准。

  (八)纳税人同时开发多个项目、分期开发项目、或者同一项目中建造不同类型房地产涉及到分摊共同的成本费用的,应按照受益对象,采用合理的分配方法分摊。在选择分配方法时可以采取可以下列方法之一:

  1.占地面积法:按照有关房地产土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。

  2.建筑面积法:按照有关房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊;

  3.可售建筑面积法:按照实际销售的房地产建筑面积占能够销售的总的建筑面积的比例计算分摊;

  4.其他合理方法。

  纳税人在土地增值清算中采用上述“其他合理方法”分摊共同的成本费用的,应事先向主管地税机关报送书面报告,说明采取的方法、理由等。主管地税机关应于收到纳税人书面报告7日内通过集体审议的方式确定是否认可纳税人的方法,并通过《税务事项通知书》告知纳税人。

  第三十六条 纳税人计算土地增值税扣除项目时,除本办法第三十五条的规定外,还应符合下列规定:

  (一)取得土地使用权所支付的金额

  取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用,其中纳税人为取得土地使用权所支付的地价款是指纳税人依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议以货币或者非货币性资产的形式支付的款项;依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议,有关单位、部门返还、奖励的款项应从取得土地使用权所支付的金额中剔除。

  (二)土地征用及拆迁补偿费:

  1.纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房按视同销售处理,并按照《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给纳税人的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。

  2.纳税人采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,房屋价值按《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款的规定计算,计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

  (三)公共配套设施费:

  公共配套设施包括纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、人防等为公共事业建造不可销售的公共设施。

  1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除。凡符合下列条件之一,可以作为建成后产权属于全体业主所有的公共配套设施。

  (1)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有,且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

  (2)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中未注明有关公共配套设施归业主共有,但通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有,且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

  (3)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有,或通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有,但因客观原因房屋登记机构未在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载,主管税务机关通过前往房屋登记机构调查取证的方式证明有关公共配套设施归业主共有的。

  (4)法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书确定属于全体业主共有的。

  2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,在提供政府、公用事业单位书面证明后,其成本、费用可以扣除。

  3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。

  (四)纳税人销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。

  纳税人销售已装修的房屋,其装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、家具所发生的支出,也不包括与房地产连接在一起、但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。

  房地产开发企业销售精装修房时,如其销售收入包括销售家用电器、家具等取得的收入,应以总销售收入减去销售家用电器、家具等取得的收入作为房地产销售收入计算土地增值税。其中销售家用电器、家具等取得的收入按照购置时的含税销售额计算。

  (五)纳税人在清算单位以外单独建造的样板房,其建造费用、装修费用不得计入房地产开发成本。

  纳税人在房地产开发项目中装修的样板房并作为开发产品对外转让的,其发生的合理的样板房装修费用可以计入房地产开发成本,但该装修的样板房如使用超过1年,应按转让旧房处理。

  (六)《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。

  (七)政府或有关部门直接向房地产开发企业收取的市政配套费、报批报建费、四源费、供电贴费、增容费等应由房地产开发企业缴纳、并在核算时计入房地产开发成本的收费项目,在计算土地增值税时,列入开发土地和新建房及配套设施的成本计算扣除项目金额。

  (八 )财务费用中的利息支出

  凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。

  凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金,没有利息支出的,按照本款扣除。

  纳税人既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)(二)项所述两种办法。

  纳税人据实列支利息支出的,应当提供贷款合同、利息结算单据以及发票。

  纳税人向金融机构支付的咨询费等非利息性质的款项,不得作为利息支出扣除。

  本办法所称金融机构,是指有关部门按照规定许可进行金融贷款业务的金融单位。本办法所称“能够按转让房地产项目计算分摊”是指纳税人按照《企业会计准则》或《企业会计制度》的规定核算房地产开发项目应当予以资本化的利息。

  “同类同期贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下,商业银行提供贷款的利率。

  (九)对纳税人与关联方之间发生的转让房地产、购入有形产品、无形资产和有偿服务等事项,应按照公允价值和营业常规进行业务往来。

  第三十七条 在土地增值税清算过程中,发现纳税人符合以下条件之一的,应按核定征收方式对房地产项目进行清算。按照收入金额的一定比例实行核定征收的,核定征收率不得低于5%。

  (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

  (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

  (三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;

  (四)符合土地增值税清算条件,企业未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;

  (五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。

  第六章 清算后再转让房地产的处理

  第三十八条 土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的(以下简称清算后再转让),纳税人应按月进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

  单位建筑面积成本费用=(清算时的扣除项目金额(不含与转让房地产有关的税金)+清算后再转让时缴纳的与转让房地产有关的税金)÷清算的总建筑面积

  第三十九条 如清算后再转让的房地产使用超过1年,应按销售旧房处理。

  第七章 其 他

  第四十条 纳税人办理清算申报后,地税机关通过清算审核检查补缴的清算税款,应当自本办法第二十一条规定的申报期届满之次日起加收滞纳金。

  第四十一条 因下列原因,纳税人自结算缴纳土地增值税清算税款之日起三年内发现多缴税款的,可以向地税机关要求退还多缴的税款,地税机关应当自接到纳税人退还申请之日起30日内查实并办理退还手续。涉及从国库中退库的,依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。

  1、清算时应取得但未取得合法有效凭证,清算后取得的;

  2、清算时应实际支付但未实际支付的款项,清算后实际支付的;

  3、其他合法合理原因。

  第四十二条 纳税人按照本办法第二十一条规定办理清算申报时,对同一开发项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅(其他类型房地产)的,如纳税人在清算报告中就其普通标准住宅申请免征土地增值税,应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税;如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的,应以整个开发项目为对象,统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。

  纳税人在清算申报时未明确是否就其普通标准住宅申请免征土地增值税的,主管税务机关应告知纳税人相关政策,并将清算报告退还纳税人,待纳税人明确后予以受理。

  第八章 附 则

  第四十三条 纳税人在土地增值税清算申报中,伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证,或者多列支出,或者不列、少列收入,或者经税务机关通知申报而拒不申报,或者进行虚假的纳税申报,不缴或者少缴应纳税款的按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等规定进行处理。

  第四十四条 本办法未尽事项,按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家地税总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)、《国家地税总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发[2009]91号)、《财政部 国家地税总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)等规定执行。

  第四十五条 本办法自2017年7月1日起施行。

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发文时间:2017-06-05
文号:
时效性:全文有效

法规天津市地方税务局公告2016年第25号 天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告

为进一步规范我市土地增值税清算工作,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关规定,现将我市土地增值税清算有关问题明确如下:


一、关于确认商品房销售收入的问题


房地产开发项目商品房销售过程中收取的违约金、赔偿金以及其他各种性质的经济利益,应确认为与转让房地产有关的收入。


二、关于建筑安装工程费中装修成本的扣除问题


房地产开发企业销售精装商品房时,已在商品房买卖合同中注明为精装房的,其装修成本可以计入房地产开发成本,允许扣除并准予加计扣除。允许扣除的装修成本包括安装后成为房屋的组成部分,且拆除后丧失或影响其使用功能的家具和家电等。


三、关于分期开发房地产扣除项目金额的分摊问题


扣除项目金额必须是在清算项目开发中直接发生的,对无法准确归集确需分摊的,应在受益对象间按下列方法分摊。


纳税人成片受让土地使用权后,分期开发转让房地产的,各期的土地成本应按各期土地面积占整体项目总土地面积的比例进行分摊。


同一期中的各项成本应按实际转让建筑面积占可转让总建筑面积的比例进行分摊。


四、关于公共配套设施成本和费用的确认问题


(一)分期开发的房地产项目中,服务于整体项目的公共配套设施实际发生的成本和费用,应按各期可售建筑面积占整体项目可售总建筑面积的比例进行分摊。


(二)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:


1. 建成后产权属于全体业主所有的,应提供向业委会移交的证明材料,没有业委会的应提供由所属街道居委会出具代为接收的证明材料,其成本和费用可以扣除;


2. 公共配套设施建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,应提供向相关单位移交的证明材料,其成本和费用可以扣除;


3.建成后有偿转让产权的,应归集收入和相应的成本、费用。


五、关于开发费用的扣除问题


财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产开发项目计算分摊并提供金融机构证明的,可以据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。


凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,或全部使用自有资金的,房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。


六、关于与转让房地产开发项目有关税金的扣除问题


在转让房地产开发项目时缴纳的营业税、城市维护建设税(以下简称“城建税”)、教育费附加可据实扣除。


(一)营改增前,计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”包括营业税。


(二)营改增后,计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。


   (三)营改增后,房地产开发企业实际缴纳的城建税、教育费附加,凡能够按清算项目准确计算的,允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的,则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。


七、关于受让的在建工程再转让清算时的扣除问题


受让的在建工程再转让进行土地增值税清算时,取得在建工程支付的金额,能提供合法有效凭证的,允许据实扣除,但不能加计扣除,后续投入的各项开发成本及费用按照土地增值税清算的有关规定处理。


八、关于确定房地产开发项目核定征收率的问题


(一)普通标准住宅的核定征收率为6%;


(二)非普通标准住宅和其他类型房地产的核定征收率为8%。


(三)无法准确区分不同房地产类型的,核定征收率为8%。


本公告自2017年1月1日起施行。《天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告》(天津市地方税务局公告2015年第9号)同时废止。


特此公告。


天津市地方税务局

2016年12月22日


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发文时间:2016-12-22
文号:天津市地方税务局公告2016年第25号
时效性:全文有效

法规 天津市地方税务局关于发布《天津市土地增值税清算管理办法》的公告

 为进一步规范土地增值税清算管理,方便纳税人办理涉税事宜,我局制定了《天津市土地增值税清算管理办法》。现予以发布,自2017年1月1日起施行。 

 

  特此公告。 

 

  天津市地方税务局

2016年12月16日

 

天津市土地增值税清算管理办法

 

  第一章 总 则 

 

  第一条 为加强土地增值税征收管理,规范土地增值税清算工作,根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)等有关规定,结合本市实际,制定本办法。 

 

  第二条 本办法适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。 

 

  第三条 土地增值税的清算主体是纳税人,纳税人应在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律法规及土地增值税政策规定,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续。 

 

  第四条 主管税务机关应加强土地增值税政策宣传辅导,做好房地产开发项目的日常税收管理,负责土地增值税清算的受理和审核。 

 

  第五条 土地增值税以纳税人与国土房管部门签订的土地出让合同所列范围内的房地产开发项目为单位进行清算。 

 

  对于分期开发的项目以区级(含)以上发展改革部门备案的项目为单位进行清算,各期的清算方式和扣除项目金额的计算分摊方法应保持一致。 

 

  第六条 房地产开发项目中同时包含普通住宅、非普通住宅或其他类型房地产的,应分别进行土地增值税清算。 

 

  第二章 清算条件 

 

  第七条 符合下列情形之一的,纳税人应到主管税务机关办理土地增值税清算手续: 

 

  (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的; 

 

  (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的; 

 

  (三)直接转让土地使用权的。 

 

  第八条 符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算: 

 

  (一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; 

 

  (二)房地产开发项目取得最末一张销售许可证满三年仍未销售完毕的; 

 

  (三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 

 

  第九条 本办法所称的“全部竣工”和“已竣工验收”是指除土地开发外,房地产开发项目已取得《天津市建设工程竣工验收备案书》。 

 

  第三章 清算受理 

 

  第十条 对符合本办法第七条规定的清算项目,纳税人应当在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。 

 

  对于符合本办法第八条规定的清算项目,主管税务机关确定清算的,向其下达清算通知书,纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。 

 

  第十一条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时,应提交以下有关资料: 

 

  (一)土地增值税清算表及其附表; 

 

  (二)房地产开发项目清算说明,包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳及主管税务机关应了解的其他情况; 

 

  (三)国有土地使用权出让合同、取得土地使用权所支付的地价款凭证、项目工程合同结算资料、项目竣工决算报表、银行贷款利息结算通知单、商品房购销合同统计表、销售明细表、销售许可证等与房地产的收入、成本和费用有关的证明资料,主管税务机关需要记账凭证的,纳税人还应提供记账凭证复印件; 

 

  (四)纳税人委托税务中介机构鉴证的清算项目,还应报送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)及附属资料。 

 

  第十二条 主管税务机关收到纳税人清算资料后,对符合清算条件且报送资料齐备的,予以受理,并出具受理通知书。 

 

  对纳税人符合清算条件但报送的清算资料不全的,应出具补充材料通知书,并要求纳税人在15日内补齐,纳税人在规定期限内补齐资料后,主管税务机关予以受理。 

 

  对不符合清算条件的项目,主管税务机关不予受理,并出具不予受理通知书告知纳税人原因。主管税务机关已受理的清算申请,纳税人无正当理由不得撤销。 

 

  第十三条 符合清算条件的纳税人在规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的,主管税务机关应发出《责令限期改正通知书》,要求其在30日内办理清算手续,并依据税收征管法有关规定处理。 

 

  第四章 清算审核 

 

  第十四条 清算审核包括书面审核和实地审核。 

 

  书面审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核,审核证明凭证和资料、《鉴证报告》的规范性和齐全性,审核项目归集、分摊的一致性和数据计算的准确性等。 

 

  实地审核是指在书面审核的基础上,通过对房地产开发项目实地查验等方式,对纳税申报的客观性、真实性和合理性进行审核。 

 

  第十五条 在土地增值税清算中符合下列条件之一的,可实行核定征收,并对纳税人下达清算核定征收通知书。 

 

  (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的; 

 

  (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的; 

 

  (三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证和费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的; 

 

  (四)符合土地增值税清算条件,纳税人未按照规定的期限办理清算手续,经主管税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的; 

 

  (五)申报计税依据明显偏低,又无正当理由的。 

 

  第十六条 主管税务机关受理纳税人清算资料后,应启动清算审核程序,90日内完成审核工作,形成审核报告留存备查,并向纳税人出具清算核准通知书,明确补、退税金额和办理期限。 

 

  第五章 后续管理 

 

  第十七条 房地产开发项目进行清算后继续销售的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 

 

  单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积 

 

  第六章 附 则 

 

  第十八条 本办法自2017年1月1日起施行。《天津市地方税务局关于印发<天津市土地增值税清算管理办法>的公告》(2015年第10号)同时废止。


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发文时间:2016-12-16
文号:天津市地方税务局公告2016年第24号
时效性:全文有效

法规天津市地方税务局公告2016年第24号 天津市地方税务局关于发布《天津市土地增值税清算管理办法》的公告

为进一步规范土地增值税清算管理,方便纳税人办理涉税事宜,我局制定了《天津市土地增值税清算管理办法》。现予以发布,自2017年1月1日起施行。 

 

  特此公告。 

 

  天津市地方税务局

2016年12月16日

 


天津市土地增值税清算管理办法

 

  第一章 总 则 

 

  第一条 为加强土地增值税征收管理,规范土地增值税清算工作,根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)等有关规定,结合本市实际,制定本办法。 

 

  第二条 本办法适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。 

 

  第三条 土地增值税的清算主体是纳税人,纳税人应在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律法规及土地增值税政策规定,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续。 

 

  第四条 主管税务机关应加强土地增值税政策宣传辅导,做好房地产开发项目的日常税收管理,负责土地增值税清算的受理和审核。 

 

  第五条 土地增值税以纳税人与国土房管部门签订的土地出让合同所列范围内的房地产开发项目为单位进行清算。 

 

  对于分期开发的项目以区级(含)以上发展改革部门备案的项目为单位进行清算,各期的清算方式和扣除项目金额的计算分摊方法应保持一致。 

 

  第六条 房地产开发项目中同时包含普通住宅、非普通住宅或其他类型房地产的,应分别进行土地增值税清算。 

 

  第二章 清算条件 

 

  第七条 符合下列情形之一的,纳税人应到主管税务机关办理土地增值税清算手续: 

 

  (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的; 

 

  (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的; 

 

  (三)直接转让土地使用权的。 

 

  第八条 符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算: 

 

  (一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; 

 

  (二)房地产开发项目取得最末一张销售许可证满三年仍未销售完毕的; 

 

  (三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 

 

  第九条 本办法所称的“全部竣工”和“已竣工验收”是指除土地开发外,房地产开发项目已取得《天津市建设工程竣工验收备案书》。 

 

  第三章 清算受理 

 

  第十条 对符合本办法第七条规定的清算项目,纳税人应当在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。 

 

  对于符合本办法第八条规定的清算项目,主管税务机关确定清算的,向其下达清算通知书,纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。 

 

  第十一条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时,应提交以下有关资料: 

 

  (一)土地增值税清算表及其附表; 

 

  (二)房地产开发项目清算说明,包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳及主管税务机关应了解的其他情况; 

 

  (三)国有土地使用权出让合同、取得土地使用权所支付的地价款凭证、项目工程合同结算资料、项目竣工决算报表、银行贷款利息结算通知单、商品房购销合同统计表、销售明细表、销售许可证等与房地产的收入、成本和费用有关的证明资料,主管税务机关需要记账凭证的,纳税人还应提供记账凭证复印件; 

 

  (四)纳税人委托税务中介机构鉴证的清算项目,还应报送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)及附属资料。 

 

  第十二条 主管税务机关收到纳税人清算资料后,对符合清算条件且报送资料齐备的,予以受理,并出具受理通知书。 

 

  对纳税人符合清算条件但报送的清算资料不全的,应出具补充材料通知书,并要求纳税人在15日内补齐,纳税人在规定期限内补齐资料后,主管税务机关予以受理。 

 

  对不符合清算条件的项目,主管税务机关不予受理,并出具不予受理通知书告知纳税人原因。主管税务机关已受理的清算申请,纳税人无正当理由不得撤销。 

 

  第十三条 符合清算条件的纳税人在规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的,主管税务机关应发出《责令限期改正通知书》,要求其在30日内办理清算手续,并依据税收征管法有关规定处理。 

 

  第四章 清算审核 

 

  第十四条 清算审核包括书面审核和实地审核。 

 

  书面审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核,审核证明凭证和资料、《鉴证报告》的规范性和齐全性,审核项目归集、分摊的一致性和数据计算的准确性等。 

 

  实地审核是指在书面审核的基础上,通过对房地产开发项目实地查验等方式,对纳税申报的客观性、真实性和合理性进行审核。 

 

  第十五条 在土地增值税清算中符合下列条件之一的,可实行核定征收,并对纳税人下达清算核定征收通知书。 

 

  (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的; 

 

  (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的; 

 

  (三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证和费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的; 

 

  (四)符合土地增值税清算条件,纳税人未按照规定的期限办理清算手续,经主管税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的; 

 

  (五)申报计税依据明显偏低,又无正当理由的。 

 

  第十六条 主管税务机关受理纳税人清算资料后,应启动清算审核程序,90日内完成审核工作,形成审核报告留存备查,并向纳税人出具清算核准通知书,明确补、退税金额和办理期限。 

 

  第五章 后续管理 

 

  第十七条 房地产开发项目进行清算后继续销售的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 

 

  单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积 

 

  第六章 附 则 

 

  第十八条 本办法自2017年1月1日起施行。《天津市地方税务局关于印发<天津市土地增值税清算管理办法>的公告》(2015年第10号)同时废止。


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发文时间:2016-12-16
文号:天津市地方税务局公告2016年第24号
时效性:全文有效

法规国家税务总局公告2016年第81号 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告

  根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的相关规定,现就房地产开发企业(以下简称“企业”)由于土地增值税清算,导致多缴企业所得税的退税问题公告如下:

  一、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后,当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的,该亏损应按照税法规定向以后年度结转,用以后年度所得弥补。后续开发项目,是指正在开发以及中标的项目。

  二、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后,当年企业所得税汇算清缴出现亏损,且没有后续开发项目的,可以按照以下方法,计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款,并申请退税:

  (一)该项目缴纳的土地增值税总额,应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例,在项目开发各年度进行分摊,具体按以下公式计算:

  各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×(项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额)

  本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入,但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。

  (二)该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后,余额属于当年应补充扣除的土地增值税;企业应调整当年度的应纳税所得额,并按规定计算当年度应退的企业所得税税款;当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的,应作为亏损向以后年度结转,并调整以后年度的应纳税所得额。

  (三)按照上述方法进行土地增值税分摊调整后,导致相应年度应纳税所得额出现正数的,应按规定计算缴纳企业所得税。

  (四)企业按上述方法计算的累计退税额,不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税;超过部分作为项目清算年度产生的亏损,向以后年度结转。

  三、企业在申请退税时,应向主管税务机关提供书面材料说明应退企业所得税款的计算过程,包括该项目缴纳的土地增值税总额、项目销售收入总额、项目年度销售收入额、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率,以及是否存在后续开发项目等情况。

  四、本公告自发布之日起施行。本公告发布之日前,企业凡已经对土地增值税进行清算且没有后续开发项目的,在本公告发布后仍存在尚未弥补的因土地增值税清算导致的亏损,按照本公告第二条规定的方法计算多缴企业所得税税款,并申请退税。

  《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2010年第29号)同时废止。


  特此公告。


国家税务总局

2016年12月9日

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发文时间:2016-12-09
文号:国家税务总局公告2016年第81号
时效性:全文有效

法规浙江省地方税务局公告2016年第20号 浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算四项开发成本核定办法的公告

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定,现对房地产开发企业土地增值税清算中前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等“四项开发成本”(以下简称“四项开发成本”)的核定办法规定如下:


一、房地产开发企业在计算土地增值税时,“四项开发成本”应按实际发生额据实扣除。


二、房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的“四项开发成本”的凭证或资料不符合清算要求或不实的,主管地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门定期公布的建安造价定额资料,结合房屋建造年份、结构、用途、区位、材料等因素,核定“四项开发成本”的单位面积金额标准。


三、本公告自2017年1月1日起施行。《浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告》(浙江省地方税务局公告2015年第8号)第五条规定同时废止。


浙江省地方税务局

2016年11月30日




《浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算“四项开发成本”核定办法的公告》解读


一、本公告出台的背景是什么?


《国家税务总局关于房地产开发企业土地值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第(二)项规定:“房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。”为进一步规范土地增值税清算管理,省地税局制定了“四项开发成本”具体核定办法。


二、《公告》规定了哪些内容?


1.房地产开发企业在计算土地增值税时,“四项开发成本”应按实际发生额据实扣除。


2.房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的“四项开发成本”的凭证或资料不符合清算要求或不实的,主管地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门定期公布的建安造价定额资料,结合房屋建造年份、结构、用途、区位、材料等因素,核定“四项开发成本”的单位面积金额标准。


三、《公告》什么时间开始施行?


《公告》自2017年1月1日起施行。《浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告》(浙江省地方税务局公告2015年第8号)第五条规定同时废止。


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发文时间:2016-11-30
文号:浙江省地方税务局公告2016年第20号
时效性:全文有效

法规穂地税函[2016]188号 广州市地方税务局关于印发2016年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知

局属各单位:


为进一步做好我市房地产开发项目土地增值税清算工作,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》) 及其实施细则、《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号,以下简称财税[2016]36号文)、《财政部国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号, 以下简称财税[2016]43号文)等规定,现将土地增值税清算政策执行中的有关问题指引如下, 请贯彻执行 。


一、 营改增后土地增值税相关问题处理


(一)土地增值税纳税人销售自行开发的房地产项目取得的收入为不含增值税收入, 其中:


1.纳税人选用增值税简易计税方法计税的, 土地增值税预征、清算收入均按“含税销售收入/ (1+5%)”确认。


2.纳税人选用增值税一般计税方法计税的, 土地增值税预征收入按“含税销售收入/(1+11%)”确认; 土地增值税清算收入按“(含税销售收入+本项目土地价款×11%)/ (1+11%)”确认, 即: 纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金, 应调增土地增值税清算收入。


含税销售收入是指纳税人销售房地产时取得的全部价款及有关的经济利益。本项目土地价款是指按照财税〔2016〕36号文规定, 纳税人受让土地时向政府部门支付的土地价款 (如果一次受让土地使用权,分期开发、清算的,则土地价款需要按照合法合理的方法进行分摊确认) 。


例: 甲房地产开发企业为一般纳税人按照增值税一般计税方法计税。甲企业预售一套房产,取得含税销售收入1110万,假设对应允许扣除的土地价款为400万。则甲企业预售房产时土地增值税预征收入为1110/ (1+ 11%)=1000万。甲企业按照财税[2016]36号文规定,到期申报应交增值税为(1110-400)/(1+11%) × 11%=70. 36万, 则甲企业土地增值税结算收入为1110-70. 36=(1110+400×11%) /(1+11%)=1039. 64万。


(二)纳税人销售自行开发的房地产项目, 且选用增值税一般计税方法计税的, 按规定允许以本项日土地价款扣减销售额而減少的销项税金,不调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本。


(三)对《条例》等规定的土地增值税扣除项目金额,在营改增后,应按财税〔2016〕43号文第三条规定处理,具体实际操作中可结合纳税人取得的凭证类型确认:


1.纳税人取得营业税发票的,应按发票所载金额确认 。


2.纳税人取得增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票等增值税抵扣凭证的,应按凭证所载的不含增值税金额确认。 另外, 纳税人如果发生不允许在增值税销项税额中抵扣的进项税额, 经税务机关确认后, 也可计入扣除项目金额。


3.纳税人取得增值税普通发票的, 应按发票所载的含增值税金额确认。


(四)对《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条关于“旧房转让的土地增值税扣除项目可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算"的规定,营改增后,“发票所载金额”的确定与本指引的第一条第(三)点的处理一致。


(五)对《条例》等规定的“与转让房地产有关的税金”,营改增后, 不含转让房地产时数纳的增值税。


二、纳税人转让车位的土地增值税相关问题处理


(一)对国有土地使用权出让合同明确约定地下部分不缴纳土地出让金, 或地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的, 在计算土地增值税扣除项目金额时, 应根据《国家税务总局关于印发[土地增值税清算管理规程]的通知》(国税发[2009]91号)第二十一条规定, 土地出让金直接归集到对应的受益对象(地上部分或地下部分), 不作为项目的共同土地成本进行分摊。


(二)对《中华人民共和国物权法》已明确属于全体业主共同所有的建筑区划内的公共道路或绿地, 纳税人改造成 “地上车位”用于出租或变相转让的, 土地增值税清算时, 不计清算收入, 不允许扣除改造支出的成本、费用。但“地上车位”对应的公共配套设施费允许扣除。


对纳税人出租或变相转让其他明确属于全体业主共同所有的公共配套设施的, 按照前段原则处理 。


(三)对土地增值税清算时已办理确权的人防地下车库,应计入项目可售建筑面积,作为纳税人的开发产品处理。


对土地增值税清算时未办理确权的人防地下车库,如纳税人能证明人防地下车库产权属于全体业主共同所有,或人防地下车库产权已移交给政府主管部门的, 其成本、 费用可作为公共配套设施费,允许扣除;否则,其成本、费用不允许扣除。


(四)对出租、自用的机械车位,土地增值税清算时,不计入清算收入,不允许扣除对应的成本、费用。其中,机械车位的成本、 费用涉及项目共同成本、 费用的, 按机械车位建筑面积占项目总建筑面移只的比例分摊剔除。


人防地下车库、机械车位的建筑面积按《房地产产权证》 或《房屋面积测量成果报告书》记载的“套内建筑面积”加上分摊的“另共有面积”确定。“另共有面积”的分摊原则按照《房屋面积测量成果报告书》注明的人防地下车库或机械车位的 “套内建筑面积”之和占该层所有车位 “套内建筑面积”之和的比例确定。


本指引自下发之日起执行。


广州市地方税务局办公室

2016年8月8日


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发文时间:2016-08-08
文号:穂地税函[2016]188号
时效性:全文有效

法规税总函[2013]658号 国家税务总局关于深入开展土地增值税清算工作的通知

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局:

为深入开展好土地增值税清算工作,全面提高土地增值税征管质量,提出以下要求:

一、加强税法宣传,强化纳税人清算主体意识。

土地增值税清算是纳税人应尽义务,但部分纳税人对此还存在模糊认识。各级税务机关要加强纳税服务和税收宣传,2014年一季度内对房地产开发企业开展一次普遍性的纳税辅导,把清算的相关政策和规定宣传好、解读好,让纳税人熟悉政策,在达到清算条件后主动地自行清算申报。对不履行清算义务的纳税人,要依据相关规定的要求严肃处理。各级税务机关要在规定的审核期限内,及时、认真做好对纳税人清算申报的审核工作。

二、深入贯彻《土地增值税清算管理规程》,定期开展清算情况的评估监管。

主管税务机关要加强对房地产项目的日常管理,加强与相关部门的协调配合,建立信息沟通平台,完善对房地产项目从立项、施工、竣工、销售全流程的监管,准确掌握各项目开发、销售情况,对项目是否达到清算条件要做到及时掌握、有效控管。对于达到可要求清算条件的项目,主管税务机关要依照《土地增值税清算管理规程》的要求及时进行评估,在确认具备清算、审核条件后,通知纳税人进行清算申报。

三、严控核定征收,防范税收流失。

要严格控制核定征收的范围,严格执行核定征收的规定。对符合核定征收规定的,通过向国土部门查询项目土地价格、参照当地建安造价标准等数据对项目情况进行具体的评估后,核定税额,不能搞一刀切。

四、大力开展业务培训,培养土地增值税征管业务骨干。

各地要把土地增值税业务培训作为培训工作的重点,通过对税收政策、房地产开发业务、房地产会计核算、清算实际操作等内容进行培训,培养一批懂业务、能审核的业务骨干。

五、各地要积极配合税务总局土地增值税管理软件业务需求的编写工作,在软件开发后,积极推广使用,提高土地增值税科学化管理水平。要根据本地实际,提前搜集相关数据,做好建立土地增值税评估指标的准备工作,并按照清算管理规程的要求,规范清算流程,实现业务的有效对接。

六、认真制定工作计划,扎实推进土地增值税清算工作。

要在前期对项目进行全面清理的基础上,根据实际情况,制定好土地增值税清算的工作计划,细化分解任务、明确工作要求、配置必要力量,对纳税辅导、项目管理、业务培训、清算审核等土地增值税各方面工作,做细致的部署,制定工作目标,认真加以落实,推进清算工作取得扎实成果。各地要在2014年1月底前报送土地增值税清算工作计划和业务培训计划(包括培训安排、内容、方式等),在11月底前报送工作计划完成情况和培训完成情况。

七、充实和加强人员配备。

各级地方税务局要随着营改增工作的推进,对征管工作力量进行调配,重点加强房地产税收管理一线的征管力量,以适应征管工作的需要。

八、加强督导检查,确保政策落实到位。

税务总局2014年将加大对土地增值税清算工作的督导、检查及考核工作力度,进一步扩大督导检查的范围,提早开展工作,细化督导内容,加大通报力度。各地要早作部署,开展督导,查找问题,限定期限,督促整改,确保各项政策和征管要求落实到位,提高土地增值税执法水平。税务总局在抽调业务骨干参加督导时,各地应予以配合。

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发文时间:2013-12-02
文号:税总函[2013]658号
时效性:全文有效

法规中税协发[2011]110号 中国注册税务师协会关于印发《土地增值税清算鉴证业务指导意见(试行)》的通知

各省、自治区、直辖市和计划单列市注册税务师协会:

  2007年12月29日,国家税务总局发布《土地增值税清算鉴证业务准则》(国税发[2007]132号)。根据《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)等相关政策的变化,中税协于2011年协同纳税服务司修订完成《土地增值税清算鉴证业务准则(报审稿)》,并根据准则“报审稿”相应修订完成《土地增值税清算鉴证业务操作指南》。

  鉴于此项准则的发布条件尚未完全成熟,为及时规范指导注册税务师执行土地增值税清算鉴证业务,并通过实践为制订该准则提供经验,现将准则“报审稿”及其操作指南和工作底稿(报审稿)中关于实务操作的基本内容以“指导意见(试行)”的形式予以下发,并将执行中的有关事项说明如下:

  一、《土地增值税清算鉴证业务指导意见(试行)》充分依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《注册税务师涉税鉴证业务基本准则》(国税发[2009]149号)、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)和《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号),按照新修订的《注册税务师执业准则制订工作规划纲要》(中税协发[2011]061号)兼顾实体业务与程序技术的思路,调整了土地增值税清算鉴证的关注重点和程序,特别增加了证据采集要求,为注税从业者开展土地增值税鉴证业务提供具有可操作性的指导规范。

  二、请各地方税协及时印发“指导意见(试行)”,并结合当地实际情况组织税务师事务所认真学习研究,贯彻执行。各地税务师事务所承办土地增值税鉴证业务时,要遵照执行本“指导意见(试行)”。在执行中出现的问题和修改建议,请向中税协(准则部)反映,以供中税协协助总局制订该准则参考。

  三、总局正式发布《土地增值税清算鉴证业务准则(修订稿)》后,《土地增值税清算鉴证业务指导意见(试行)》即同时废止,中税协也将正式发布《土地增值税清算鉴证业务准则操作指南(修订稿)》。

  四、鉴于工作底稿文件篇幅大,不便印发邮寄,请各地登录中税协网站(www.cctaa.cn执业准则栏目涉税鉴证类)下载电子版文件。


土地增值税清算鉴证业务指导意见(试行)


  为了规范注册税务师开展土地增值税清算鉴证业务,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《注册税务师涉税鉴证业务基本准则》(以下简称“基本准则”)等税收法律、行政法规和规范性文件(以下简称税法)的规定,制定本指导意见。

  第一章 清算鉴证业务准备

  第一条 鉴证人承接清算鉴证业务,应当具备下列条件:

  (一)具有实施清算鉴证业务的能力;

  (二)质量控制制度健全有效,能够保证执业质量;

  (三)能够获取有效证据以支持其结论,并出具书面鉴证报告;

  (四)能够承担执业风险。

  第二条鉴证人承接清算鉴证业务,应当初步了解业务环境,判断被鉴证人拟清算项目是否符合税法规定的清算条件,决定是否接受委托。

  业务环境包括:约定事项,委托目的,报告使用人的需求,被鉴证人遵从税法的意识,税务稽查处理、纳税争议救济的情况,企业所得税汇算清缴对土地增值税清算业务的影响,被鉴证人的基本情况、房地产资质情况、财务会计制度及其执行情况、内部控制及其执行情况、关联企业、重大经济交易事项、清算项目减免税审批等情况。

  第三条 鉴证人决定承接清算鉴证业务的,应当与委托人签订土地增值税清算鉴证业务约定书(以下简称“业务约定书”),并按照有关规定向税务机关备案。

  第四条鉴证人承接清算鉴证业务后,应当及时确定项目组及其负责人,并按照执业规范的要求,编制业务计划,组织业务实施。

  第二章 清算鉴证业务实施

  第一节 一般规定

  第五条 对清算项目前期管理情况鉴证,应当根据需要和可能实施案头审核、实地审核,并关注下列内容:

  (一)清算项目及其范围;

  (二)清算单位的确认;

  (三)不同期间、不同项目收入、成本、费用的归集;

  (四)普通住宅、非普通住宅的收入、支出划分;

  (五)清算起始时间、清算截止时间;

  (六)分期开发项目各期清算方式的一致性;

  (七)征税项目与免税项目的划分。

  第六条被鉴证人能够准确核算清算项目收入或收入能够查实,但其成本费用支出不能准确核算的,鉴证人应当按照本章第二节的规定审核收入。

  第七条被鉴证人能够准确核算成本费用支出或成本费用支出能够查实,但其收入不能准确核算的,鉴证人应当先按照本章第三节的规定审核扣除项目的金额。

  第八条鉴证人在鉴证过程中,发现被鉴证人有税法规定应核定征收的情形,且税务机关决定核定征收的,除符合本指导意见第九条规定外,可以终止鉴证。

  第九条被鉴证人虽有本指导意见第八条所列情形,但如有下列委托人委托,鉴证人仍然可以接受委托执行鉴证业务,但需与委托人签订业务约定书:

  (一)司法机关、上级税务机关或者其他国家机关。

  (二)依法组成的清算组织。

  (三)法律、行政法规规定的其他组织和个人。

  第十条对关联方交易行为的审核。在审核收入和扣除项目时,应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。

  应当关注企业大额往来款发生额及余额,判断有关经济事项的真实性及其对收入和扣除项目的影响。

  第二节 收入项目鉴证

  第十一条 收入项目的鉴证,应当采取下列程序和方法:

  (一)评价有关收入的内部控制是否存在、有效且一贯遵守;

  (二)获取或编制房地产转让收入明细表,并与会计资料、税务资料核对;

  (三)了解清算项目有关的销售合同执行、商品房销售发票开具、有关部门实际测绘等情况;

  (四)审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性,以核实应计入增值额的收入;

  (五)查明收入的确认原则、方法,注意会计规定与税法规定以及不同税种在收入确认上的差异;

  (六)正确划分预售收入与销售收入,防止影响清算数据的准确性;

  (七)必要时,利用专家的工作对销售价格进行评估,判断有无价格明显偏低情况;

  (八)审核清算项目的收入总额,可通过实地查验,确认有无少计、漏计收入事项;

  (九)销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,是否在计算土地增值税时予以调整。

  第十二条 收入项目的鉴证,应当关注:

  (一)被鉴证人清算收入确认是否符合税法规定;

  (二)被鉴证人按照清算项目设立的“预售收入备查簿”记载的项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额等相关内容是否准确;

  (三)销售退回、销售折扣与折让业务是否真实发生、内容完整、手续合法,金额计算与会计处理是否正确。重点关注关联方销售折扣与折让是否合理;

  (四)被鉴证人对于以土地使用权投资开发的项目,是否按规定进行税务处理;

  (五)按揭款收入是否申报纳税,有无挂在往来账不作销售收入申报纳税的情形;

  (六)被鉴证人以房地产换取土地使用权,在房地产移交使用时是否视同销售不动产申报缴纳税款;

  (七)被鉴证人采用“还本”方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时,是否按规定申报纳税;

  (八)被鉴证人经有关部门实际测量的销售面积与合同约定的销售面积不符,除了在销(预)售合同约定的误差范围内不做退补款以外,其他发生退补款情形而导致收入变化的,是否按照税法规定处理;被鉴证人应退款而不退款、抵顶物业管理费的,税务处理是否符合税法规定。

  必要时,鉴证人应当运用截止性测试,确认收入的真实性和准确性。

  第十三条鉴证人应当按照税法及有关规定审核被鉴证人是否准确划分征税收入与符合免税规定的房地产开发项目收入,确认土地增值税的应税收入。

  第十四条有本指导意见第八条规定应核定征收的情形,但按本指导意见第九条规定接受委托执行鉴证业务的,鉴证人应当获取具有法定资质的专业评估机构确认的同类房地产评估价格,以确认转让房地产的收入。

  第十五条 鉴证非直接销售和自用房地产的收入,应当关注:

  (一)开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等非直接销售业务的发生情况;

  (二)非直接销售收入的确定方法和顺序;

  (三)将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途的发生情况;

  (四)自用房地产的所有权转移情况。

  第十六条 对被鉴证人按县级以上人民政府的规定售房时代收的各项费用的鉴证,应当采取下列程序和方法:

  (一)审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取;

  (二)当代收费用计入房价时,审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。

  第三节 扣除项目鉴证

  第十七条 扣除项目的鉴证,应当采取下列程序和方法:

  (一)评价与扣除项目核算相关的内部控制是否存在、有效且一贯遵守;

  (二)获取或编制扣除项目明细表,并与会计资料核对;

  (三)取得相关合同和项目概(预)算资料,并审核其执行情况和成本、费用支出情况;

  (四)实地查看、询问调查和核实。剔除不属于清算项目所发生的开发成本和费用;

  (五)必要时,利用专家的工作对扣除项目进行审核。

  第十八条 扣除项目的鉴证,应当关注:

  (一)计算扣除项目金额时,实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的,不得扣除;

  (二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,必须实际发生;

  (三)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集,不得混淆;

  (四)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的;

  (五)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,或者同一项目中建造不同类型房地产的,应按照受益对象,采用合理的分配方法,分摊共同的成本费用;

  (六)对同一类事项,应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的,以税务处理规定为准;

  (七)本次清算扣除项目是否与本次清算收入配比。

  第十九条 取得土地使用权所支付的金额的鉴证,应当关注:

  (一)同一宗土地有多个开发项目的分摊方法与金额计算;

  (二)是否含有关联方费用;

  (三)是否将房地产开发销售费用、管理费用、财务费用记入取得土地使用权支付金额;

  (四)是否与市场价格存在明显异常;

  (五)土地闲置费等不得扣除项目是否已经剔除;

  (六)是否获取合法凭证。

  第二十条 土地征用及拆迁补偿费的鉴证,应当关注:

  (一)实际支出金额与概(预)算是否存在明显差异;

  (二)拆迁补偿费是否实际发生;

  (三)由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地等相关扣除项目是否符合税法规定。

  第二十一条 前期工程费、基础设施费的鉴证,应当关注:

  (一)实际支出额与概预算是否存在明显异常,是否存在虚列情形;

  (二)是否将房地产开发项目销售费用、管理费用、财务费用记入前期工程费、基础设施费;

  (三)多个(或分期)项目共同发生的前期工程费、基础设施费,是否按项目合理分摊。

  第二十二条 建筑安装工程费的鉴证,应当关注:

  (一)是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符;

  (二)自购建材费用是否重复扣除;

  (三)单位定额成本是否存在异常;

  (四)自行施工建设有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况;

  (五)是否取得项目所在地税务机关监制的建筑安装发票。

  第二十三条 公共配套设施费的鉴证,应当关注:

  (一)公共配套设施的界定是否准确、产权是否明确、是否真实发生、有无预提情况;

  (二)是否将房地产开发销售费用、管理费用、财务费用记入公共配套设施费;

  (三)多个(或分期)项目共同发生的公共配套设施费,是否按项目合理分摊;

  (四)是否含有其他企业的费用。

  第二十四条 开发间接费用的鉴证,应当关注:

  (一)是否将企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用;

  (二)开发间接费用是否真实发生,取得的凭证是否合法有效;

  (三)多个开发项目是否分项目核算或分摊,是否将其他项目的开发间接费用记入了清算项目;

  (四)是否含有其他企业的费用;

  (五)是否将房地产开发项目销售费用、管理费用、财务费用记入开发间接费用;

  (六)有无预提开发间接费用的情况。

  第二十五条 利息支出的鉴证,应当关注:

  (一)据实申报时是否将利息支出从开发成本中调整至开发费用;

  (二)分期开发项目或同时开发多个项目的一般性贷款利息支出,是否按项目合理分摊;

  (三)利用闲置专项借款对外投资取得的收益是否冲减利息支出;

  (四)借款合同相应条款是否符合有关规定;

  (五)是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额;

  (六)超过贷款期限和挪用贷款的罚息是否扣除;

  (七)是否剔除借款手续费、咨询费、顾问费等利息支出以外的费用;

  (八)对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,计提利息是否符合税法规定。

  第二十六条 与转让房地产有关的税金的鉴证,应当关注:

  (一)扣除范围和金额计算是否符合税法有关规定,是否与收入相关,复核税金及附加与收入是否配比,企业是否缴纳;

  (二)不属于清算范围、不属于转让环节发生的税金是否违规扣除;

  (三)与本次清算收入无关的,按照预售收入(不包括已经结转销售收入部分)计算并缴纳的税金及附加等,是否违规扣除;

  (四)印花税的税前扣除是否符合税法规定。

  第二十七条 加计扣除项目的鉴证,应当关注:

  (一)对取得土地(不论是生地还是熟地)使用权后,未进行任何形式的开发即转让的,审核是否按税收规定计算扣除项目金额,核实有无违反税收规定加计扣除的情形;

  (二)对于取得土地使用权后,仅进行土地开发(如&quot;三通一平&quot;等),不建造房屋即转让土地使用权的,审核是否按税收规定计算扣除项目金额,是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除;

  (三)对于取得了房地产产权后,未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的,审核是否按税收规定计算扣除项目金额,核实有无违反税收规定加计扣除的情形;

  (四)代收费用是否计入房价并向购买方一并收取,有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形;

  (五)计算加计扣除基数时是否剔除已计入开发成本的利息支出。

  第二十八条对被鉴证人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,应当鉴证其扣除项目金额是否按主管税务机关确定的分摊方法计算分摊扣除。

  第四节 应纳税额项目鉴证

  第二十九条 应纳税额项目的鉴证,应当采取下列程序和方法:

  (一)审核清算项目的收入总额是否符合税法规定,计算是否正确;

  (二)审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税法规定,计算是否正确;

  (三)审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确,并确认土地增值税的适用税率;

  (四)审核清算项目的预缴税额是否正确。对于多个项目同时建设、预售(销售)的,或者分别由财政、审计、税务部门查处(纳税评估)过的项目的,要准确划分清算项目的预缴税额;

  (五)审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退税额。

  第三章 清算鉴证证据

  第三十条鉴证人从事清算鉴证业务,对通过不同途径或方法取得的鉴证材料,应当按照执业规范的要求,从证据资格和证明能力两方面进行证据确认,取得与鉴证事项相关的、能够支持清算鉴证报告的鉴证证据。

  第三十一条 鉴证人在调查被鉴证人的下列情况时,应当按照执业规范的要求取得有关鉴证材料:

  (一)基本情况;

  (二)财务会计制度情况;

  (三)内部控制制度自我评价情况。

  第三十二条 鉴证项目前期管理情况时,应当按照执业规范的要求,取得有关鉴证材料:

  (一)被鉴证人房地产开发项目清算说明的调查,包括对房地产开发项目立项、用地、规划设计、开发、施工、销售、关联方交易、融资、竣工验收、工程结算、税款缴纳等;

  (二)鉴证人取得性质相同的土地面积、建筑面积和可售面积所获取的各项鉴证材料发生冲突、不能相互印证时,应当追加审核程序,并按照外部证据比内部证据更可靠的原则以及外部证据形成时间孰晚原则,确认适当的面积。

  第三十三条 鉴证人对被鉴证人清算申报的收入总额的认定,应当取得下列鉴证材料:

  (一)收入总额事实方面的信息和资料;

  (二)收入总额会计方面的信息和资料;

  (三)收入总额税收方面的信息和资料。

  第三十四条 鉴证人对被鉴证人扣除项目金额的确认,应当取得下列鉴证材料:

  (一)扣除项目事实方面的信息和资料;

  (二)扣除项目会计方面的信息和资料;

  (三)扣除项目税收方面的信息和资料。

  第三十五条鉴证人应当及时对制定的计划、实施的程序、获取的证据以及得出的结论作出记录,按照执业规范的要求,编制、使用和保存清算鉴证业务工作底稿(以下简称“工作底稿”)。

  第四章 清算鉴证报告

  第三十六条 鉴证人完成约定鉴证事项后,由项目负责人编制土地增值税清算鉴证报告(以下简称“鉴证报告”)。

  第三十七条鉴证报告经业务质量复核后,由执行鉴证业务的注册税务师、项目负责人及所长签名、盖章并加盖税务师事务所印章后对外出具,并按税务机关的规定报备或者报送。

  鉴证人使用数字证书电子签名后的电子版鉴证报告,具有与纸质鉴证报告相同的法律效力。

  鉴证人正式出具鉴证报告前,应就拟出具的鉴证报告有关内容的表述与被鉴证人进行沟通。

  第三十八条鉴证人在鉴证中如发现有对被鉴证人土地增值税清算税款纳税申报有重要影响的事项,应在鉴证报告中予以披露。

  鉴证中发现被鉴证人土地增值税清算处理有与税收法律法规不符行为,经提醒被鉴证人仍未按其建议进行调整或者改正的,鉴证人应在出具的鉴证报告或报告说明中披露。

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发文时间:2011-12-14
文号:中税协发[2011]110号
时效性:全文有效

法规国税函[2010]220号 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知

各省、自治区、直辖市地方税务局,宁夏、西藏、青海省(自治区)国家税务局:

  为了进一步做好土地增值税清算工作,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定,现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下:

  一、关于土地增值税清算时收入确认的问题

  土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。

  二、房地产开发企业未支付的质量保证金,其扣除项目金额的确定问题

  房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除;未开具发票的,扣留的质保金不得计算扣除。

  三、房地产开发费用的扣除问题

  (一)财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

  (二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

  全部使用自有资金,没有利息支出的,按照以上方法扣除。

  上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

  (三)房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)、(二)项所述两种办法。

  (四)土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。

  四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题

  房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

  五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题

  房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税,应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”,计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

  六、关于拆迁安置土地增值税计算问题

  (一)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。

  (二)开发企业采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,房屋价值按国税发[2006]187号第三条第(一)款的规定计算,计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

  (三)货币安置拆迁的,房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

  七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题

  《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年;超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年。

  八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题

  纳税人按规定预缴土地增值税后,清算补缴的土地增值税,在主管税务机关规定的期限内补缴的,不加收滞纳金。

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发文时间:2010-05-19
文号:国税函[2010]220号
时效性:全文有效

法规国税发[2009]91号 国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局:

  为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理,规范土地增值税清算工作,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,结合房地产开发经营业务的特点,国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》,现印发给你们,请遵照执行。


  土地增值税清算管理规程


  第一章 总   则 

  第一条 为了加强土地增值税征收管理,规范土地增值税清算工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定,制定本规程(以下简称《规程》)。

  第二条 《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

  第三条 《规程》所称土地增值税清算,是指纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税清算申报表》,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

  第四条 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额,保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

  第五条 税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务,加强土地增值税政策宣传辅导。

  主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核,依法征收土地增值税。

  第二章 前期管理

  第六条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理,实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始,按项目分别建立档案、设置台帐,对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控,做到税务管理与纳税人项目开发同步。

  第七条 主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注,对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

  第八条 对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,有条件的地区,主管税务机关可结合发票管理规定,对纳税人实施项目专用票据管理措施。

  第三章 清算受理 

  第九条 纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算。

  (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

  (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

  (三)直接转让土地使用权的。

  第十条 对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

  (一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

  (二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

  (三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

  (四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

  对前款所列第(三)项情形,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

  第十一条 对于符合本规程第九条规定,应进行土地增值税清算的项目,纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目,由主管税务机关确定是否进行清算;对于确定需要进行清算的项目,由主管税务机关下达清算通知,纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

  应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人,在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的,主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

  第十二条 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料

  (一)土地增值税清算表及其附表(参考表样见附件,各地可根据本地实际情况制定)。

  (二)房地产开发项目清算说明,主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

  (三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的,纳税人还应提供记账凭证复印件。

  (四)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目,还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

  第十三条 主管税务机关收到纳税人清算资料后,对符合清算条件的项目,且报送的清算资料完备的,予以受理;对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的,应要求纳税人在规定限期内补报,纳税人在规定的期限内补齐清算资料后,予以受理;对不符合清算条件的项目,不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请,纳税人无正当理由不得撤消。

  第十四条 主管税务机关按照本规程第六条进行项目管理时,对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的,应当作出评估,并经分管领导批准,确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的,应继续做好项目管理,每年作出评估,及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。

  第十五条 主管税务机关受理纳税人清算资料后,应在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。

   第四章 清算审核 

  第十六条 清算审核包括案头审核、实地审核。

  案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核,重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。

  实地审核是指在案头审核的基础上,通过对房地产开发项目实地查验等方式,对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

  第十七条 清算审核时,应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目,是否以分期项目为单位清算;对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税。

  第十八条 审核收入情况时,应结合销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料,重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性,以核实计税收入;对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,而发生补、退房款的收入调整情况进行审核;对销售价格进行评估,审核有无价格明显偏低情况。

  必要时,主管税务机关可通过实地查验,确认有无少计、漏计事项,确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

  第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定

  (一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:

  1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

  2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

  (二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。

  第二十条 土地增值税扣除项目审核的内容包括:

  (一)取得土地使用权所支付的金额。

  (二)房地产开发成本,包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

  (三)房地产开发费用。

  (四)与转让房地产有关的税金。

  (五)国家规定的其他扣除项目。

  第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求:

  (一)在土地增值税清算中,计算扣除项目金额时,其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

  (二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,必须是实际发生的。

  (三)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集,不得混淆。

  (四)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

  (五)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,或者同一项目中建造不同类型房地产的,应按照受益对象,采用合理的分配方法,分摊共同的成本费用。

  (六)对同一类事项,应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的,以税务处理规定为准。

  第二十二条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注:

  (一)同一宗土地有多个开发项目,是否予以分摊,分摊办法是否合理、合规,具体金额的计算是否正确。

  (二)是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。

  (三)拆迁补偿费是否实际发生,尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

  第二十三条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注:

  (一)前期工程费、基础设施费是否真实发生,是否存在虚列情形。

  (二)是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。

  (三)多个(或分期)项目共同发生的前期工程费、基础设施费,是否按项目合理分摊。

  第二十四条 审核公共配套设施费时应当重点关注:

  (一)公共配套设施的界定是否准确,公共配套设施费是否真实发生,有无预提的公共配套设施费情况。

  (二)是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。

  (三)多个(或分期)项目共同发生的公共配套设施费,是否按项目合理分摊。

  第二十五条 审核建筑安装工程费时应当重点关注:

  (一)发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。

  (二)房地产开发企业自购建筑材料时,自购建材费用是否重复计算扣除项目。

  (三)参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本,验证建筑安装工程费支出是否存在异常。

  (四)房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的,还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。

  (五)建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。

  第二十六条 审核开发间接费用时应当重点关注:

  (一)是否存在将企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。  

  (二)开发间接费用是否真实发生,有无预提开发间接费用的情况,取得的凭证是否合法有效。

  第二十七条 审核利息支出时应当重点关注:

  (一)是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。

  (二)分期开发项目或者同时开发多个项目的,其取得的一般性贷款的利息支出,是否按照项目合理分摊。

  (三)利用闲置专项借款对外投资取得收益,其收益是否冲减利息支出。

  第二十八条 代收费用的审核。

  对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取;当代收费用计入房价时,审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。

  第二十九条 关联方交易行为的审核。

  在审核收入和扣除项目时,应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。

  应当关注企业大额应付款余额,审核交易行为是否真实。

  第三十条 纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目,主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。

  第三十一条 对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目,主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的,应当告知其理由。

  第三十二条 土地增值税清算审核结束,主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人,并确定办理补、退税期限。

    第五章 核定征收 

  第三十三条 在土地增值税清算过程中,发现纳税人符合核定征收条件的,应按核定征收方式对房地产项目进行清算。

  第三十四条 在土地增值税清算中符合以下条件之一的,可实行核定征收。

  (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

  (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

  (三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;

  (四)符合土地增值税清算条件,企业未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;  

      (五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。

  第三十五条 符合上述核定征收条件的,由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后,税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查,经主管税务机关审核合议,通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。

  第三十六条 对于分期开发的房地产项目,各期清算的方式应保持一致。

    第六章 其   他 

  第三十七条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求,妥善保存。

  第三十八条 本规程自2009年6月1日起施行,各省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关可结合本地实际,对本规程进行进一步细化。

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发文时间:2009-05-12
文号:国税发[2009]91号
时效性:全文有效

法规国税函[2008]318号 进一步开展土地增值税清算工作

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局,西藏、宁夏、青海省(自治区)国家税务局:

  为进一步推进依法治税、规范税收执法秩序,提高土地增值税管理水平,2007年税务总局下发了《国家税务总局关于开展2007年税收执法检查和执法监察工作的通知》(国税发[2007]58号),对土地增值税执法检查工作进行了部署。今年,税务总局将开始对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查,第一阶段在安徽、广东两地进行。现就有关事项通知如下:

  一、督导检查内容

  (一)土地增值税清算工作部署情况。是否及时转发税务总局关于土地增值税清算工作的相关文件,并对清算工作做出动员、部署。

  (二)土地增值税的清算工作开展情况。是否对当地房地产项目及符合土地增值税清算条件的项目进行了税源调查和统计,并在本地区范围内全面开展土地增值税的清算工作;清算工作中存在哪些问题。

  (三)土地增值税清算工作完成情况。是否积极推进土地增值税清算工作,完成清算的项目占符合清算要求的项目的比例是多少;是否对下阶段清算工作做出了部署和安排。

  (四)土地增值税清算中的部门配合情况。是否在清算工作中建立了与相关部门的信息共享机制和配合机制。

  (五)中介机构在土地增值税清算中的参与情况。引入中介机构参与纳税鉴证的地区,是否已对中介机构从事土地增值税清算鉴证工作提出了管理要求并进行了检查。

  (六)土地增值税预征情况。是否对房地产开发项目预征了土地增值税;是否区分不同类型的房地产项目设置预征率。

  (七)二手房的土地增值税征收情况。是否按照规定对应予征税的二手房转让征收了土地增值税。

  (八)土地增值税日常管理情况。是否建立健全了土地增值税的日常管理机制;是否落实了“先税后证”、“一窗式”征收等房地产税收一体化管理措施。

  (九)是否有违法或越权减免土地增值税的情况。

  (十)是否存在不按规定核定征收土地增值税的问题。

  二、督查时间及方式

  各地税务机关自文到之日起,要自行组织督查。税务总局将在2008年4月下旬组织人员先行对安徽、广东省地方税务机关的土地增值税清算工作开展情况,进行督导检查。

  (一)听取土地增值税清算工作开展情况的汇报,并随机抽取2—3个基层单位,听取其情况汇报,并向执法人员了解具体情况。

  (二)调阅被检查单位收发文簿、会议纪要和办公纪要、执法卷宗、文书等相关文件。

  (三)到相关纳税人和有关部门调查了解情况。

  三、工作要求

  各地税务机关要对本单位土地增值税清算和日常管理中存在的问题,认真检查,及时发现薄弱环节,并制定切实可行的整改措施,抓紧解决土地增值税执法中存在的突出问题,不断提高土地增值税科学化、精细化管理水平。

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发文时间:2008-04-11
文号:国税函[2008]318号
时效性:全文有效

法规国税发[2007]132号 国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局:

  现将《土地增值税清算鉴证业务准则》印发给你们,请你们依此监督指导税务师事务所和注册税务师开展土地增值税清算鉴证业务,执行过程中如有问题,请及时上报税务总局(注册税务师管理中心)。

  本准则自2008年1月1日起施行。


土地增值税清算鉴证业务准则


       第一章  总则

  第一条  为了规范土地增值税清算鉴证业务,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)以及《注册税务师管理暂行办法》及其他有关规定,制定本准则。

  第二条  本准则所称土地增值税清算鉴证,是指税务师事务所接受委托对纳税人土地增值税清算税款申报的信息实施必要审核程序,提出鉴证结论或鉴证意见,并出具鉴证报告,增强税务机关对该项信息信任程度的一种鉴证业务。

  第三条  纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所,均可从事土地增值税清算鉴证工作。

  第四条  在接受委托前,税务师事务所应当初步了解业务环境。业务环境包括:业务约定事项、鉴证对象特征、使用的标准、预期使用者的需求、责任方及其环境的相关特征,以及可能对鉴证业务产生重大影响的事项、交易、条件和惯例及其他事项。

  第五条  承接土地增值税清算鉴证业务,应当具备下列条件:

  (一)接受委托的清算项目符合土地增值税的清算条件。

  (二)税务师事务所符合独立性和专业胜任能力等相关专业知识和职业道德规范的要求。

  (三)税务师事务所能够获取充分、适当、真实的证据以支持其结论并出具书面鉴证报告。

  (四)与委托人协商签订涉税鉴证业务约定书。

  第六条  土地增值税清算鉴证的鉴证对象,是指与土地增值税纳税申报相关的会计资料和纳税资料等可以收集、识别和评价的证据及信息。具体包括:企业会计资料及会计处理、财务状况及财务报表、纳税资料及税务处理、有关文件及证明材料等。

  第七条  税务师事务所运用职业判断对鉴证对象作出合理一致的评价或计量时,应当符合适当的标准。适当的评价标准应当具备相关性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。

  第八条  税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务,应当以职业怀疑态度、有计划地实施必要的审核程序,获取与鉴证对象相关的充分、适当、真实的证据;并及时对制定的计划、实施的程序、获取的相关证据以及得出的结论作出记录。

  在确定证据收集的性质、时间和范围时,应当体现重要性原则,评估鉴证业务风险以及可获取证据的数量和质量。

  第九条  税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务,应当以法律、法规为依据,按照独立、客观、公正原则,在获取充分、适当、真实证据基础上,根据审核鉴证的具体情况,出具真实、合法的鉴证报告并承担相应的法律责任。

  第十条  税务师事务所按照本准则的规定出具的鉴证报告,税务机关应当受理。

  第十一条  税务师事务所执行土地增值税清算鉴证业务,应当遵守本准则。

  第二章  一般规定

  第十二条  税务师事务所应当要求委托人如实提供如下资料:

  (一)土地增值税纳税(预缴)申报表及完税凭证。

  (二)项目竣工决算报表和有关帐薄。

  (三)取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。

  (四)银行贷款合同及贷款利息结算通知单。

  (五)项目工程建设合同及其价款结算单。

  (六)商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证明资料。

  (七)无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。

  (八)转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。

  (九)转让房地产有关税金的合法有效凭证。

  (十)与土地增值税清算有关的其他证明资料。

  第十三条  税务师事务所开展土地增值税清算鉴证业务时,应当对下列事项充分关注:

  (一)明确清算项目及其范围。

  (二)正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。

  (三)正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。

  (四)正确划分不同时期的开发项目,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。

  (五)正确划分征税项目与免税项目,防止混淆两者的界限。

  (六)明确清算项目的起止日期。

  第十四条  纳税人能够准确核算清算项目收入总额或收入总额能够查实,但其成本费用支出不能准确核算的,税务师事务所应当按照本准则第三章的规定审核收入总额。

  第十五条  纳税人能够准确核算成本费用支出或成本费用支出能够查实,但其收入总额不能准确核算的,税务师事务所应当先按照本准则第四章的规定审核扣除项目的金额。

  第十六条  税务师事务所在审核鉴证过程中,有下列情形之一的,除符合本准则第十七条规定外,可以终止鉴证:

  (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。

  (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。

  (三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的。

  (四)符合土地增值税清算条件,未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的。

  (五)申报的计税依据明显偏低且无正当理由的。

  (六)纳税人隐瞒房地产成交价格,其转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由,经税务师事务所与委托人沟通,沟通无效的。

  第十七条  纳税人虽有本准则第十六条所列情形,但如有下列委托人委托,税务师事务所仍然可以接受委托执行鉴证业务,但需与委托人签订涉税鉴证业务约定书:

  (一)司法机关、税务机关或者其他国家机关。

  (二)依法组成的清算组织。

  (三)法律、行政法规规定的其他组织和个人。

  第三章  清算项目收入的审核

  第十八条  土地增值税清算项目收入审核的基本程序和方法包括:

  (一)评价收入内部控制是否存在、有效且一贯遵守。

  (二)获取或编制土地增值税清算项目收入明细表,复核加计正确,并与报表、总账、明细账及有关申报表等进行核对。

  (三)了解纳税人与土地增值税清算项目相关的合同、协议及执行情况。

  (四)查明收入的确认原则、方法,注意会计制度与税收规定以及不同税种在收入确认上的差异。

  (五)正确划分预售收入与销售收入,防止影响清算数据的准确性。

  (六)必要时,利用专家的工作审核清算项目的收入总额。

  第十九条  本准则所称清算项目的收入,是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称房地产)并取得的全部价款及有关的经济收益,包括货币收入、实物收入和其他收入。

  第二十条  税务师事务所应当按照税法及有关规定审核纳税人是否准确划分征税收入与不征税收入,确认土地增值税的应税收入。

  第二十一条  土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的,以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币,据以计算应纳土地增值税税额。

  对于以分期收款形式取得的外币收入,应当按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。

  第二十二条  有本准则第十六条第(六)款情形,但按本准则第十七条规定接受委托执行鉴证业务的,税务师事务所应当获取具有法定资质的专业评估机构确认的同类房地产评估价格,以确认转让房地产的收入。

  第二十三条  纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认:

  (一)按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。

  (二)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。

  (三)参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。

  第二十四条  收入实现时间的确定,按国家税务总局有关规定执行。

  第二十五条  对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用,应区分不同情形分别处理:

  (一)代收费用计入房价向购买方一并收取的,应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计扣除的基数。

  (二)代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的,不作为转让房地产的收入,在计算增值额时不允许扣除代收费用。

  第二十六条  必要时,注册税务师应当运用截止性测试确认收入的真实性和准确性。审核的主要内容包括:

  (一)审核企业按照项目设立的“预售收入备查簿”的相关内容,观察项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额和成本费用的处理情况。

  (二)确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实,内容是否完整,相关手续是否符合规定,折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点审查给予关联方的销售折扣与折让是否合理,是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况。

  (三)审核企业对于以土地使用权投资开发的项目,是否按规定进行税务处理。

  (四)审核按揭款收入有无申报纳税,有无挂在往来账,如“其他应付款”,不作销售收入申报纳税的情形。

  (五)审核纳税人以房换地,在房产移交使用时是否视同销售不动产申报缴纳税款。

  (六)审核纳税人采用“还本”方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时,是否按规定申报纳税。

  (七)审核纳税人在销售不动产过程中收取的价外费用,如天然气初装费、有线电视初装费等收益,是否按规定申报纳税。

  (八)审核将房地产抵债转让给其他单位和个人或被法院拍卖的房产,是否按规定申报纳税。

  (九)审核纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。

  (十)审核以房地产或土地作价入股投资或联营从事房地产开发,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营,是否按规定申报纳税。

  第四章  扣除项目的审核

  第二十七条  税务师事务所应当审核纳税人申报的扣除项目是否符合土地增值税暂行条例实施细则第七条规定的范围。审核的内容具体包括:

  (一)取得土地使用权所支付的金额。

  (二)房地产开发成本,包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

  (三)房地产开发费用。

  (四)与转让房地产有关的税金。

  (五)国家规定的其他扣除项目。

  第二十八条  扣除项目审核的基本程序和方法包括:

  (一)评价与扣除项目核算相关的内部控制是否存在、有效且一贯遵守。

  (二)获取或编制扣除项目明细表,并与明细账、总账及有关申报表核对是否一致。

  (三)审核相关合同、协议和项目预(概)算资料,并了解其执行情况,审核成本、费用支出项目。

  (四)审核扣除项目的记录、归集是否正确,是否取得合法、有效的凭证,会计及税务处理是否正确,确认扣除项目的金额是否准确。

  (五)实地查看、询问调查和核实。剔除不属于清算项目所发生的开发成本和费用。

  (六)必要时,利用专家审核扣除项目。

  第二十九条  审核各项扣除项目分配或分摊的顺序和标准是否符合下列规定,并确认扣除项目的具体金额:

  (一)扣除项目能够直接认定的,审核是否取得合法、有效的凭证。

  (二)扣除项目不能够直接认定的,审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致,是否按照规定合理分摊。

   (三)审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积,是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致,并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。

  如果上述性质相同的三类面积所获取的各项证据发生冲突、不能相互印证时,税务师事务所应当追加审核程序,并按照外部证据比内部证据更可靠的原则,确认适当的面积。

  (四)审核并确认扣除项目的具体金额时,应当考虑总成本、单位成本、可售面积、累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本(存货)等因素。

  第三十条 取得土地使用权支付金额的审核,应当包括下列内容:

  (一)审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证,口径是否一致。

  (二)如果同一土地有多个开发项目,审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。

  (三)审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。

  (四)审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。

  (五)审核有无预提的取得土地使用权支付金额。

  (六)比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目,判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。

  第三十一条  土地征用及拆迁补偿费的审核,应当包括下列内容:

  (一)审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常。

  (二)审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁(回迁)合同和签收花名册,并与相关账目核对。

  (三)审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目,是否按税收规定扣除。

  第三十二条  前期工程费的审核,应当包括下列内容:

  (一)审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。

  (二)审核纳税人是否虚列前期工程费,土地开发费用是否按税收规定扣除。

  第三十三条  建筑安装工程费的审核,应当包括下列内容:

  (一)出包方式。重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时,应当追加下列审核程序,以获取充分、适当、真实的证据:

  1.从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同,并与相关账目进行核对;

  2.实地查看项目工程情况,必要时,向建筑监理公司取证;

  3.审核纳税人是否存在利用关联方(尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率,不同时段享受税收优惠时)承包或分包工程,增加或减少建筑安装成本造价的情形。

  (二)自营方式。重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证,是否按规定进行会计处理和税务处理。

  第三十四条  基础设施费和公共配套设施费的审核,应当包括下列内容:

  (一)审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。

  (二)如果有多个开发项目,基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算,是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。

  (三)审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他企业的费用。

  (四)审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。

  (五)审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。

  (六)审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。

  (七)获取项目概预算资料,比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。

  (八)审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。

  (九)各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定。

  第三十五条  开发间接费用的审核,应当包括下列内容:

  (一)审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。

  (二)如果有多个开发项目,开发间接费用是否分项目核算,是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。

  (三)审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用。

  (四)审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。

  (五)审核是否将期间费用记入开发间接费用。

  (六)审核有无预提的开发间接费用。

  (七)审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用,是否在本项目中予以剔除。

  (八)在计算加计扣除项目基数时,审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。

  第三十六条  房地产开发费用的审核,应当包括下列内容:

  (一)审核应具实列支的财务费用是否取得合法有效的凭证,除具实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按规定比例计算扣除。

  (二)利息支出的审核。企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的,审核其利息支出是否按税收规定的比例计算扣除;开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的,应按下列方法进行审核:

  1.审核各项利息费用是否取得合法有效的凭证;

  2.如果有多个开发项目,利息费用是否分项目核算,是否将应记入其他项目的利息费用记入了清算项目;

  3.审核各项借款合同,判断其相应条款是否符合有关规定;

  4.审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

  第三十七条  与转让房地产有关的税金审核,应当确认与转让房地产有关的税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定,计算的扣除金额是否正确。

  对于不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加,或者按照预售收入(不包括已经结转销售收入部分)计算并缴纳的税金及附加,不应作为清算的扣除项目。

  第三十八条  国家规定的加计扣除项目的审核,应当包括下列内容:

  (一)对取得土地(不论是生地还是熟地)使用权后,未进行任何形式的开发即转让的,审核是否按税收规定计算扣除项目金额,核实有无违反税收规定加计扣除的情形。

  (二)对于取得土地使用权后,仅进行土地开发(如“三通一平”等),不建造房屋即转让土地使用权的,审核是否按税收规定计算扣除项目金额,是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。

  (三)对于取得了房地产产权后,未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的,审核是否按税收规定计算扣除项目金额,核实有无违反税收规定加计扣除的情形。

  (四)对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取,核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。

  第三十九条  对于纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,审核其扣除项目金额是否按主管税务机关确定的分摊方法计算分摊扣除。

  (三)审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确,并确认土地增值税的适用税率。  第五章  应纳税额的审核

  第四十条  税务师事务所应按照税法规定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额,并确认其增值额及适用税率,正确计算应缴税款。审核程序通常包括:

  (一)审核清算项目的收入总额是否符合税收规定,计算是否正确。

  (二)审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税收规定,计算是否正确。

  1.如果企业有多个开发项目,审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目;

  2.如果同一个项目既有普通住宅,又有非普通住宅,审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算;

  3.对于同一清算项目,一段时间免税、一段时间征税的,应当特别关注收入的实现时间及其扣除项目的配比。

  (四)审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退税额。

  第六章  鉴证报告的出具

  第四十一条  本准则所称的鉴证报告,是指税务师事务所按照相关法律、法规、规章及其他有关规定,在实施必要的审核程序后,出具含有鉴证结论或鉴证意见的书面报告。

  第四十二条  鉴证报告的基本内容应当包括:

  (一)标题。鉴证报告的标题应当统一规范为“土地增值税清算税款鉴证报告”。

  (二)收件人。鉴证报告的收件人是指注册税务师按照业务约定书的要求致送鉴证报告的对象,一般是指鉴证业务的委托人。鉴证报告应当载明收件人的全称。

  (三)引言段。鉴证报告的引言段应当表明委托人和受托人的责任,说明对委托事项已进行鉴证审核以及审核的原则和依据等。

  (四)审核过程及实施情况。鉴证报告的审核过程及实施情况应当披露以下内容:

  1.简要评述与土地增值税清算有关的内部控制及其有效性;

  2.简要评述与土地增值税清算有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性;

  3.简要陈述对委托单位提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。

  (五)鉴证结论或鉴证意见。注册税务师应当根据鉴证情况,提出鉴证结论或鉴证意见,并确认出具鉴证报告的种类。

  (六)鉴证报告的要素还应当包括:

  1.税务师事务所所长和注册税务师签名或盖章;

  2.载明税务师事务所的名称和地址,并加盖税务师事务所公章;

  3.注明报告日期;

  4.注明鉴证报告的使用人;

  5.附送与土地增值税清算税款鉴证相关的审核表及有关资料。

  第四十三条  税务师事务所经过审核鉴证,应当根据鉴证情况,出具真实、合法的鉴证报告。鉴证报告分为以下四种:

  (一)无保留意见的鉴证报告。

  (二)保留意见的鉴证报告。

  (三)无法表明意见的鉴证报告。

  (四)否定意见的鉴证报告。

  上述鉴证报告应当附有《企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表》(见附件6)。

  第四十四条  税务师事务所经过审核鉴证,确认涉税鉴证事项符合下列所有条件,应当出具无保留意见的鉴证报告:

  (一)鉴证事项完全符合法定性标准,涉及的会计资料及纳税资料遵从了国家法律、法规及税收有关规定。

  (二)注册税务师已经按本准则的规定实施了必要的审核程序,审核过程未受到限制。

  (三)注册税务师获取了鉴证对象信息所需的充分、适当、真实的证据,完全可以确认土地增值税的具体纳税金额。

  税务师事务所出具无保留意见的鉴证报告,可以作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。

  第四十五条  税务师事务所经过审核鉴证,认为涉税鉴证事项总体上符合法定性标准,但还存在下列情形之一的,应当出具保留意见的鉴证报告:

  (一)部分涉税事项因税收法律、法规及其具体政策规定或执行时间不够明确。

  (二)经过咨询或询证,对鉴证事项所涉及的具体税收政策在理解上与税收执法人员存在分歧,需要提请税务机关裁定。

  (三)部分涉税事项因审核范围受到限制,不能获取充分、适当、真实的证据,虽然影响较大,但不至于出具无法表明意见的鉴证报告。

  税务师事务所应当对能够获取充分、适当、真实证据的部分涉税事项,确认其土地增值税的具体纳税金额,并对不能确认具体金额的保留事项予以说明,提请税务机关裁定。

  税务师事务所出具的保留意见的鉴证报告,可以作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。

  第四十六条  税务师事务所因审核范围受到限制,认为对企业土地增值税纳税申报可能产生的影响非常重大和广泛,以至于无法对土地增值税纳税申报发表意见,应当出具无法表明意见的鉴证报告。

  税务师事务所出具的无法表明意见的鉴证报告,不能作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。

  第四十七条  税务师事务所经过审核鉴证,发现涉税事项总体上没有遵从法定性标准,存在违反相关法律、法规或税收规定的情形,经与被审核单位的治理层、管理层沟通或磋商,在所有重大方面未能达成一致意见,不能真实、合法的反映鉴证结果的,应当出具否定意见的鉴证报告。

  税务师事务所出具否定意见的鉴证报告,不能作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。

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发文时间:2007-12-29
文号:国税发[2007]132号
时效性:全文有效
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