穂地税函[2016]188号 广州市地方税务局关于印发2016年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知
发文时间:2016-08-08
文号:穂地税函[2016]188号
时效性:全文有效
收藏
2050

局属各单位:


为进一步做好我市房地产开发项目土地增值税清算工作,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》) 及其实施细则、《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号,以下简称财税[2016]36号文)、《财政部国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号, 以下简称财税[2016]43号文)等规定,现将土地增值税清算政策执行中的有关问题指引如下, 请贯彻执行 。


一、 营改增后土地增值税相关问题处理


(一)土地增值税纳税人销售自行开发的房地产项目取得的收入为不含增值税收入, 其中:


1.纳税人选用增值税简易计税方法计税的, 土地增值税预征、清算收入均按“含税销售收入/ (1+5%)”确认。


2.纳税人选用增值税一般计税方法计税的, 土地增值税预征收入按“含税销售收入/(1+11%)”确认; 土地增值税清算收入按“(含税销售收入+本项目土地价款×11%)/ (1+11%)”确认, 即: 纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金, 应调增土地增值税清算收入。


含税销售收入是指纳税人销售房地产时取得的全部价款及有关的经济利益。本项目土地价款是指按照财税〔2016〕36号文规定, 纳税人受让土地时向政府部门支付的土地价款 (如果一次受让土地使用权,分期开发、清算的,则土地价款需要按照合法合理的方法进行分摊确认) 。


例: 甲房地产开发企业为一般纳税人按照增值税一般计税方法计税。甲企业预售一套房产,取得含税销售收入1110万,假设对应允许扣除的土地价款为400万。则甲企业预售房产时土地增值税预征收入为1110/ (1+ 11%)=1000万。甲企业按照财税[2016]36号文规定,到期申报应交增值税为(1110-400)/(1+11%) × 11%=70. 36万, 则甲企业土地增值税结算收入为1110-70. 36=(1110+400×11%) /(1+11%)=1039. 64万。


(二)纳税人销售自行开发的房地产项目, 且选用增值税一般计税方法计税的, 按规定允许以本项日土地价款扣减销售额而減少的销项税金,不调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本。


(三)对《条例》等规定的土地增值税扣除项目金额,在营改增后,应按财税〔2016〕43号文第三条规定处理,具体实际操作中可结合纳税人取得的凭证类型确认:


1.纳税人取得营业税发票的,应按发票所载金额确认 。


2.纳税人取得增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票等增值税抵扣凭证的,应按凭证所载的不含增值税金额确认。 另外, 纳税人如果发生不允许在增值税销项税额中抵扣的进项税额, 经税务机关确认后, 也可计入扣除项目金额。


3.纳税人取得增值税普通发票的, 应按发票所载的含增值税金额确认。


(四)对《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条关于“旧房转让的土地增值税扣除项目可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算"的规定,营改增后,“发票所载金额”的确定与本指引的第一条第(三)点的处理一致。


(五)对《条例》等规定的“与转让房地产有关的税金”,营改增后, 不含转让房地产时数纳的增值税。


二、纳税人转让车位的土地增值税相关问题处理


(一)对国有土地使用权出让合同明确约定地下部分不缴纳土地出让金, 或地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的, 在计算土地增值税扣除项目金额时, 应根据《国家税务总局关于印发[土地增值税清算管理规程]的通知》(国税发[2009]91号)第二十一条规定, 土地出让金直接归集到对应的受益对象(地上部分或地下部分), 不作为项目的共同土地成本进行分摊。


(二)对《中华人民共和国物权法》已明确属于全体业主共同所有的建筑区划内的公共道路或绿地, 纳税人改造成 “地上车位”用于出租或变相转让的, 土地增值税清算时, 不计清算收入, 不允许扣除改造支出的成本、费用。但“地上车位”对应的公共配套设施费允许扣除。


对纳税人出租或变相转让其他明确属于全体业主共同所有的公共配套设施的, 按照前段原则处理 。


(三)对土地增值税清算时已办理确权的人防地下车库,应计入项目可售建筑面积,作为纳税人的开发产品处理。


对土地增值税清算时未办理确权的人防地下车库,如纳税人能证明人防地下车库产权属于全体业主共同所有,或人防地下车库产权已移交给政府主管部门的, 其成本、 费用可作为公共配套设施费,允许扣除;否则,其成本、费用不允许扣除。


(四)对出租、自用的机械车位,土地增值税清算时,不计入清算收入,不允许扣除对应的成本、费用。其中,机械车位的成本、 费用涉及项目共同成本、 费用的, 按机械车位建筑面积占项目总建筑面移只的比例分摊剔除。


人防地下车库、机械车位的建筑面积按《房地产产权证》 或《房屋面积测量成果报告书》记载的“套内建筑面积”加上分摊的“另共有面积”确定。“另共有面积”的分摊原则按照《房屋面积测量成果报告书》注明的人防地下车库或机械车位的 “套内建筑面积”之和占该层所有车位 “套内建筑面积”之和的比例确定。


本指引自下发之日起执行。


广州市地方税务局办公室

2016年8月8日


推荐阅读

价外费用的税法概念、增值税缴纳及发票开具

日常生活中,我们经常听到价外费用这个词,如客户支付的违约金、包装物押金、代收的政府性基金等等,到底哪些需要并入销售额计税,哪些又能直接剔除呢?下面,跟着申税小微一起了解下价外费用相关知识点吧!

  一、价外费用

  根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部 国家税务总局第50号令)第十二条规定:“条例第六条第一款所称价外费用,包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。

  注意:以下内容不属于价外费用

  (一)受托加工应征消费税的消费品所代收代缴的消费税;

  (二)同时符合以下条件的代垫运输费用:

  1.承运部门的运输费用发票开具给购买方的;

  2.纳税人将该项发票转交给购买方的。

  (三)同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费:

  1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金,由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费;

  2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据;

  3.所收款项全额上缴财政。

  (四)销售货物的同时代办保险等而向购买方收取的保险费,以及向购买方收取的代购买方缴纳的车辆购置税、车辆牌照费。

  TIPS:

  根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定,第三十七条销售额,是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用,财政部和国家税务总局另有规定的除外。

  价外费用,是指价外收取的各种性质的收费,但不包括以下

  (一)代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。

  (二)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

  二、价外费用怎么计算缴纳增值税

  根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第六条规定,销售额为纳税人发生应税销售行为收取的全部价款和价外费用,但是不包括收取的销项税额。

  购买方收取的价外费用和逾期包装物押金,应视为含税收入,在征税时换算成不含税收入并入销售额计征增值税。

  三、价外费用怎么开票

  1.价外费用与价款的税目应保持一致,使用同一编码。

  2.价外费用开具发票类型与所销售的货物、劳务、服务等应保持一致。

  注意:价外费用的发票既可以与销售货物合并开具,也可以单独开具。

50c9efd451d0afe29623e90a0311386d_cb200d8b10e338f1c3518b5f1567cca0.png

政策依据

  《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第691号)第六条

  《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部国家税务总局第50号令)第十二条

  《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件一

精心策划的资产重组倒在税务“实质课税”原则之下

近日,山东黄金(600547.SH)因一起数年前的无偿划转探矿权交易,被税务机关追缴税款及滞纳金高达7.38亿元。此案绝非简单的税务违规,而是一起典型的、在复杂资产重组中,企业税收筹划的“形式合规”与税务机关的“实质认定”之间激烈碰撞的案例。本文将深入拆解其交易结构,剖析其税务处理被否的技术性根源。231ce684063cc59db27629f7489054c3_8574d9fc4c2c2d089474132be49b835d.png

一、 交易链条复盘:一场环环相扣的税务筹划

  山东黄金的操作并非盲目,而是一条逻辑清晰的筹划路径:

  股权收购先行(2021年):山东黄金莱州公司先后以0.48亿和20.34亿收购了持有探矿权的章鉴公司和鲁地公司100%股权。这一步是关键前提。通过股权交易,将潜在的“资产转让所得”转化为“股权转让所得”。

  技术点:若直接转让探矿权,章鉴和鲁地公司需就增值部分缴纳巨额企业所得税。而股权交易下,章鉴的自然人股东缴纳个税后离场;鲁地的母公司山东黄金集团则可能利用自身亏损消化股权转让所得,整体税负可能大幅降低。

  无偿划转核心资产(2021-2022年):两家子公司随后将核心资产——探矿权,按账面净值无偿划转至母公司山东黄金莱州公司。此步旨在适用财税[2014]109号文关于资产划转特殊性税务处理,目标是实现划转环节的所得税零成本。

  吸收合并收官(2023-2024年):母公司对两家已成为“空壳”的子公司进行吸收合并,并最终将其注销。此举完成了法律实体的精简与资源的最终整合。

  二、 筹划溃败的技术性析因:特殊性税务处理为何被否?

  尽管交易链条设计精巧,但其在适用特殊性税务处理的核心要件上,存在多处可能被税务机关挑战的“硬伤”。

  1. 划转对价与资本公积的“会计暗礁”

  根据109号文及配套规定,子公司向母公司划转资产,母公司应按接受投资处理,子公司应冲减所有者权益(如实收资本、资本公积)。

  关键问题:探矿权作为核心资产,其公允价值极高而账面净值极低。子公司在划转时,冲减的实收资本和资本公积金额,很可能远低于划转资产的账面价值,这会导致子公司所有者权益出现巨额负数(资本公积为负)。

  技术争议:这种会计处理在技术上是否成立?税务机关很可能认定,在划转前,子公司账面上应有大额股东往来(负债),应先完成“债转股”,夯实资本公积后,再进行划转。缺少这一步骤,整个划转的会计基础就显得非常脆弱,不符合“按账面净值划转”的良性前提。

  2. “实质性经营活动”的认定与后续合并的悖论

  109号文要求划转后连续12个月内不改变被划转资产的实质性经营活动。

  表面合规:山东黄金在形式上可能符合此条,因为探矿权划转后仍在集团内持有开发。

  实质挑战:然而,在划转完成后仅1-2年,母公司便迅速吸收合并并注销了划出方子公司。这一后续操作,虽然与划转本身分属不同行为,但向税务机关传递了一个强烈的信号:此次资产整合的最终目的就是消灭法律主体,这与“持续经营”的精神存在内在冲突。税务机关可能从整个交易安排的“连续性”和“最终目的”来审视,认定其商业目的不纯粹,包含了过强的税收驱动。

  3. 计税基础承继的长期风险

  特殊性税务处理下,划入方(母公司)承继的是划出方资产的原计税基础(即低账面净值)。

  风险暴露:一旦该处理被否定,划入方不仅不能在划出环节确认损益,其取得资产的计税基础也不能按公允价值确认。这意味着,山东黄金莱州公司持有的这些探矿权,在未来开采计提折旧或最终转让时,其税前扣除的成本基数将非常低,从而在未来产生更巨额的应纳税所得额。此次补税,只是为过去的交易买单,而计税基础的锁定,则是一把悬在未来的“达摩克利斯之剑”。

  三、 会计处理疑云:分步收购下能否评估调账?

  文档中引用的一个会计细节,同样值得深究。

  根据《企业会计准则讲解(2010)》规定,仅在非同一控制下企业合并中“一次性”取得被购买方100%股权时,被购买方“可以”按公允价值调整其自身报表。山东黄金通过分步收购达成100%控股,子公司自身报表不应进行评估调账。

  影响分析:如果子公司在被收购后,未将其持有的探矿权账面价值调整至公允价值,那么后续“无偿划转”所依据的“账面净值”就是一个被严重低估的数值。这虽然不影响划转本身的会计处理,但使得整个交易在集团合并层面和税务层面,资产的真实价值与账面价值严重背离,进一步加剧了交易的税务风险。

  四、 结论与启示:形式合规已不足够

  山东黄金案例为所有进行复杂重组的企业敲响了警钟:

  税务筹划需穿透实质:完美的纸面设计必须经得起“商业目的”和“经济实质”的检验。任何旨在获取税收利益而非真实商业整合的操作,其风险都在急剧升高。

  交易闭环至关重要:不能孤立地看待单一交易步骤,税务机关倾向于将一系列连续、关联的交易视为一个整体来审视其最终税收结果。吸收合并这一“收官之笔”,反而成了引爆前期税务风险的导火索。

  会计处理是税务基础:任何税务筹划都必须有坚实、无争议的会计处理作为支撑。资本公积的处理、分步收购下的计价问题等会计细节,都可能成为决定筹划成败的关键。

  总而言之,山东黄金的这次“滑铁卢”,标志着中国税收监管已进入“实质课税”的深水区。对于上市公司而言,税务管理必须从“形式合规”迈向“实质合规”,在架构任何复杂交易时,都需抱有对规则的敬畏之心。

  (个人观点,仅供参考。不代表官方观点,更无投资参考价值)