国资发法规[2009]286号 关于进一步加强地方国有资产监管工作的若干意见
发文时间:2009-09-19
文号:国资发法规[2009]286号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市及计划单列市和新疆生产建设兵团国资委:

  为深入贯彻落实党的十六大、十七大精神,进一步规范和加强地方国有资产监管工作,完善企业国有资产管理体制和制度,依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国企业国有资产法》、《企业国有资产监督管理暂行条例》等法律、法规,根据地方国有资产监管工作发展实际,我委制定了《关于进一步加强地方国有资产监管工作的若干意见》(以下简称《意见》),现印发你们。

       请各地国资委及时向地方党委和政府报告《意见》的主要精神,将《意见》的要求和本地区实际情况结合起来,在地方党委和政府的领导下,按照“国家所有,分级代表”的原则,规范各级人民政府国有资产监管工作的职责权限;按照政企分开、政资分开的原则,继续推进政府社会公共管理职能与国有资产出资人职能分开,处理好国资委与政府其他部门、机构及企业之间的关系;按照“权利、义务和责任相统一,管资产和管人、管事相结合”的原则,积极推进出资人三项主要职责的落实,依法规范出资人行权履责行为;按照所有权与经营权相分离的原则,加快推进国有企业公司制股份制改革,完善法人治理结构,不干预企业经营自主权。

       《意见》执行过程中遇到新的情况和问题,请及时向我委反映。

                      国务院国有资产监督管理委员会

                        二○○九年九月十九日 


关于进一步加强地方国有资产监管工作的若干意见


  为深入贯彻落实党的十六大、十七大精神,加强地方国有资产监管工作,完善企业国有资产管理体制和制度,提出以下意见。

  一、充分认识新形势下加强地方国有资产监管工作的重要意义

  (一)我国企业国有资产管理体制改革取得重大进展。党的十六大以来,根据党中央和国务院的统一部署,国务院和省、市(地)两级地方人民政府相继组建国资委,具有中国特色的国有资产管理体制基本建立。各级国资委按照政企分开、政资分开原则,准确把握出资人职责定位,企业国有资产监管工作普遍加强,企业国有资产实现保值增值,国有经济活力和效率大幅提升,主导作用得到有效发挥。实践证明,党的十六大关于深化国有资产管理体制改革的重大决策和基本原则是完全正确的。党的十七大充分肯定了十六大以来国有资产管理体制改革和国有企业改革发展取得的重大进展和明显成效,明确要求进一步完善国有资产管理体制和制度。

  (二)高度重视地方国有资产监管工作存在的薄弱环节。目前各地国有资产监管工作进展还不平衡,一些地方的企业国有资产监管方式还不完全适应新体制的要求,政企分开、政资分开原则和由地方人民政府依法确定本级国资委监管范围的规定还需要进一步落实;国资委作为政府特设机构的定位还需要准确把握,依法履行的出资人职责还没有完全到位,与国家出资企业的关系还没有完全理顺;国有企业公司制股份制改革和国有经济布局结构调整步伐还需要进一步加快,完善法人治理结构的工作力度还需要进一步加强。继续完善企业国有资产管理体制和制度、进一步加强地方国有资产监管工作的任务仍然十分繁重。

  (三)新形势下加强地方国有资产监管工作十分重要和紧迫。在应对国际金融危机挑战的新形势下,继续深入探索完善国有资产管理体制和制度,进一步加强地方国有资产监管工作,既是坚持党的十六大关于深化国有资产管理体制改革的基本原则、落实十七大关于完善各类国有资产管理体制和制度重要精神的重大战略举措,也是提高国有企业抵御金融危机能力、迎接后危机时代各项变革与挑战的迫切要求,同时对于充分发挥国有经济在当前保增长、扩内需、调结构、惠民生、保稳定中的重要作用,促进地方经济平稳较快发展具有重要意义。

  二、进一步加强地方国有资产监管工作的总体要求和基本原则

  (四)进一步加强地方国有资产监管工作的总体要求。各地国资委要以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入学习实践科学发展观,认真贯彻党的十六大、十七大精神,在地方党委和政府的领导下,依据《中华人民共和国公司法》(以下简称《公司法》)、《中华人民共和国企业国有资产法》(以下简称《企业国有资产法》)和《企业国有资产监督管理暂行条例》(以下简称《条例》),进一步完善地方国有资产管理体制,建立健全企业国有资产出资人制度,合理界定企业国有资产监管范围,按照出资关系规范监管方式,落实监管责任,不断优化地方国有经济布局和结构,增强地方国有企业的活力和效率,促进企业国有资产保值增值,充分发挥国有经济在促进地方经济又好又快发展中的主导作用。

  (五)进一步加强地方国有资产监管工作的基本原则。按照“国家所有,分级代表”的原则,规范各级人民政府国有资产监管工作的职责权限;按照政企分开、政资分开的原则,继续推进政府社会公共管理职能与国有资产出资人职能分开,处理好国资委与政府其他部门、机构及企业之间的关系;按照“权利、义务和责任相统一,管资产和管人、管事相结合”的原则,积极推进出资人三项主要职责的落实,依法规范出资人行权履责行为;按照所有权与经营权相分离的原则,加快推进国有企业公司制股份制改革,完善法人治理结构,不干预企业经营自主权。

  三、合理界定企业国有资产监管范围

  (六)界定企业国有资产监管范围的原则。在坚持国家所有的前提下,地方企业国有资产由地方人民政府代表国家履行出资人职责。地方国资委监管企业国有资产的范围,依法由本级人民政府按照政企分开、政资分开的原则确定,不受任何部门、机构的越权干预。

  (七)积极探索经营性国有资产集中统一监管的方式和途径。对各类经营性国有资产实行集中统一监管,有利于调整优化地方国有经济布局结构,提高企业国有资产配置效率。地方国资委可根据本级人民政府授权,逐步将地方金融企业国有资产、事业单位投资形成的经营性国有资产、非经营性转经营性国有资产纳入监管范围。对于新组建的国家出资企业和实现政企分开后的企业,应当建立健全企业国有资产出资人制度,明确出资人机构,确保监管责任的统一和落实。要积极配合做好党政机关、事业单位与所属企业的脱钩改革、划转接收工作,依法对移交到位的企业履行出资人职责。

  (八)根据授权对地方金融企业履行国有资产出资人职责。地方国资委对地方金融企业履行出资人职责的,要立足于企业国有资产安全和保值增值,依法加强出资人监管,正确处理与金融行业监管的职责分工关系。地方国资委监管企业出资设立或者与其他投资主体共同设立的地方金融企业转让国有股权的,依照企业国有资产转让的有关规定,由企业决定或者由地方国资委批准,或者由地方国资委报本级人民政府批准;涉及金融行业监管职能的,按行业监管规定执行。

  (九)建立健全公用事业企业国有资产出资人制度。对已经纳入地方国资委监管范围的公用事业企业,要坚持政企分开、政资分开原则,依法规范出资关系,确保出资人职责的落实。要加快推进公用事业企业公司制股份制改革,保障国有资本在公用事业领域的主导地位,充分发挥公用事业企业保障供应、服务民生的重要作用,提高服务效率和质量。要防止通过增设公用事业管理机构、加挂事业单位牌子等方式,影响企业国有资产出资人制度的建立和健全。

  (十)切实加强部分特殊领域的地方企业国有资产的监管。对特殊领域的地方企业国有资产,地方国资委应当根据本级人民政府授权依法履行出资人职责。当前确实需要由其他部门、机构在过渡阶段对部分特殊领域地方企业国有资产履行出资人职责的,应当依法由地方人民政府按照政企分开、政资分开的原则明确授权,落实国有资产保值增值责任,遵守国家统一的企业国有资产基础管理制度。

  四、准确把握国资委的机构性质和职能定位

  (十一)依法坚持国资委作为本级人民政府直属特设机构的性质。依据《企业国有资产法》和《条例》的规定,地方国资委是本级人民政府授权的监管企业国有资产的出资人代表,要牢牢把握国有资产出资人职责定位,加强企业国有资产监管。要对本级人民政府负责,向本级人民政府报告履行出资人职责的情况,接受本级人民政府的监督和考核,承担国有资产保值增值责任。

  (十二)按照“三统一、三结合”原则履行出资人职责。要在地方党委和政府的领导下,坚持“权利、义务和责任相统一,管资产和管人、管事相结合”,建立健全企业国有资产出资人制度。继续推进解决管资产与管人、管事相脱节的问题,争取出资人职责到位,防止行权履责中出现缺位、错位和越位,逐步改变目前少数地方存在的部分企业由国资委管资产、有关部门管人管事的体制状况,依法实现对国家出资企业集中统一履行出资人职责。

  (十三)进一步落实《公司法》、《企业国有资产法》赋予出资人的三项主要权利。要把党管干部原则和董事会依法选择经营管理者以及经营管理者依法行使用人权结合起来,建立适应现代企业制度要求的选人用人机制,继续推进公开招聘、竞争上岗等市场化选聘经营管理者的改革,同时建立健全经营管理者考核、奖惩和薪酬制度。要依法加强对国家出资企业重大事项的管理,严格规范决策权限和程序,建立健全“谁决策、谁承担责任”的企业重大事项决策机制。要根据国有资本经营预算制度的原则和出资人制度的要求,结合本地实际,在建立和完善企业国有资本经营预算制度过程中,依法维护和落实出资人的资产收益权。

  (十四)依法处理与政府其他部门、机构的职能交叉问题。在地方党委和政府的领导下,要加强与有关部门的沟通协调,进一步细化相关职能的分工与衔接,既要落实出资人职责,又要尊重其他部门依法履行社会公共管理职能。要注意将地方国资委的出资人监管与有关部门的行业监管、市场监管等社会公共监管区别开来,进一步明确与有关部门在经济责任审计、财务监督、企业负责人薪酬和工资总额管理、国有资本经营预算编制与执行等方面的具体职能分工,落实地方国资委的相应职责。

  (十五)准确把握政府交办事项的工作定位。对政府交办的维护稳定、安全生产、节能减排等工作,地方国资委要妥善处理好与政府主管部门的关系,注意从履行出资人职责、确保国有资产安全和保值增值的角度,督促企业严格执行国家有关法律法规和地方人民政府有关规定,积极承担社会责任。

  (十六)做好国资委涉诉案件的应对工作。在国资委依法行权履责中发生的法律纠纷,应当争取适用民事纠纷解决途径,不宜作为行政诉讼案件处理。一些地方司法机关将国资委在企业国有资产基础管理工作中发生的法律纠纷案件纳入行政诉讼程序审理的,地方国资委也应当妥善应对。

  五、依法规范国资委与国家出资企业之间的关系

  (十七)国资委与国家出资企业之间要按照出资关系进行规范。地方国资委要依据《企业国有资产法》的规定,坚持所有权与经营权相分离,严格依照法定权限和程序行使资产收益、参与重大决策和选择管理者等出资人权利,不干预企业依法自主经营。

  (十八)积极探索完善履行出资人职责的方式。地方国资委要高度重视制定或者参与制定国家出资企业的章程,保证章程充分体现出资人意志。要加快完善企业法人治理结构,重视建立规范的董事会,提高国家出资企业科学决策、防范风险的能力,切实维护出资人权益。要积极探索国资委直接持股方式,依法加强对上市公司国有股权的监管,规范对国资委委派的股东代表的管理,依法通过股东代表参加企业股东(大)会反映出资人意志,同时支持民间资本参与国有企业改革。要进一步明确国有独资公司董事会行使股东会部分职权的授权条件,依法监督其行权行为。要充分发挥国有企业监事会的监督作用,健全完善国有企业外派监事会制度。

  (十九)重视发挥国有企业独特的政治优势。要进一步完善国有企业领导体制和组织管理制度,把党的思想政治优势、组织优势和群众工作优势转化为国有企业的核心竞争力。要按照参与决策、带头执行、有效监督的要求,积极探索把企业党组织的政治核心作用融入到企业决策、执行和监督的全过程。要进一步发扬企业职工的主人翁精神,切实加强企业职工民主管理。

  (二十)依法规范国资委与国有资产经营公司之间的关系。国有资产经营公司是重要的国家出资企业。要根据出资关系,明确国资委是国有资产经营公司的出资人,充分发挥国有资产经营公司作为国资委推进企业重组和运营国有资本重要平台的作用。国有资产经营公司要对国资委负责,依法建立和完善法人治理结构,建立健全企业合并分立、重大投资、产权转让、债券发行、股权质押融资等方面的内部监督管理和风险控制制度。

  (二十一)加强对国家出资企业重要子企业的监管。地方国资委要严格依据《企业国有资产法》和《条例》的规定,尽快明确国家出资企业重要子企业的范围,加强对其合并分立、增减资本、改制、解散、清算或者申请破产等重大事项的监管。要指导国家出资企业加强对其所出资企业的监管,加快探索完善国家出资企业对上市公司国有股权和境外企业国有资产的监管方式,层层落实出资人责任。

  (二十二)逐步规范国资委委托行业部门监管部分企业的行为。根据本级人民政府授权,一些地方国资委委托行业部门监管部分企业的,应当依法规范国资委与行业部门以及委托监管企业之间的关系。地方国资委要通过办理工商登记等手续,明确与委托监管的国家出资企业的出资关系。要与行业部门订立委托监管协议,明确双方的职责权限。

  六、加强地方企业国有资产基础管理工作

  (二十三)依法维护企业国有资产基础管理的统一性。加强地方企业国有资产的基础管理,是地方国资委的一项重要职能。地方国资委要依法负责地方企业国有资产的产权登记、清产核资、资产统计、资产评估监管、综合评价等基础管理工作。要按照国家有关规定,逐步建立本地区统一的企业国有资产基础管理体系,积极探索覆盖本地区全部企业国有资产基础管理工作的方式和途径。

  (二十四)重视企业国有资产统计分析工作。要注意与有关部门的衔接协调,统一做好地方国资委履行出资人职责的国家出资企业和地方其他企业国有资产的统计分析。要定期向本级人民政府报告本地区企业国有资产总量、结构、变动、收益等汇总分析情况,防止企业国有资产统计出现空白,同时避免重复统计、增加企业负担。

  (二十五)加强地方国有企业改制重组过程中的国有资产基础管理。要依据《企业国有资产法》和《条例》有关规定,指导改制重组企业做好清产核资、财务审计、资产评估,准确界定和核实资产,客观公正地确定资产的价值,规范与关联方的交易、国有资产转让等重要环节,切实维护国有资产出资人权益,防止国有资产流失。

  七、加强对市(地)级、县级人民政府国有资产监管工作的指导监督

  (二十六)依据《条例》有关规定,省级人民政府国资委要结合本地实际,切实加强对市(地)级、县级人民政府国有资产监管工作的指导和监督。要把握国有资产管理体制改革的正确方向和基本原则,指导市(地)级人民政府合理界定企业国有资产监管范围,准确把握国资委的机构性质和职能定位,依法规范市(地)级人民政府国资委与国家出资企业的关系,加强企业国有资产基础管理。要特别重视企业国有资产监管与运营合法合规性的监督,加强对市(地)级、县级人民政府所属国有企业改制、企业国有资产转让的监督,采取有力措施,维护国有资产出资人的合法权益,切实防止国有资产流失;维护企业职工的合法权益,注意做好改制企业职工的思想政治工作。要指导优化本地区国有经济布局和结构,推进地方国有企业改革和发展,进一步提高本地区国有经济的整体素质。

  (二十七)继续探索完善市(地)级人民政府国有资产管理体制和制度。要适应地方国有经济发展变化的新情况新要求,加快探索解决一些市(地)级人民政府国资委和政府其他部门、机构合署办公的现状与国资委作为特设机构定位的矛盾。要重视指导市(地)级人民政府国资委加强股权多元化企业的国有资本管理,维护好出资人权益。要总结近几年来各地对县级企业国有资产“有专门监管比没有专门监管好、集中监管比分散监管好”的经验,按照企业国有资产管理新体制的要求,指导县级人民政府明确县属企业国有资产的监管主体及其职责,加快落实监管责任,不断探索既符合改革要求又符合本地区实际的县属企业国有资产的监管方式和途径。对不同层级、不同区域国资委共同持有企业股权的,要坚持分级代表、同股同权或者按照章程约定,依法规范共同监管的途径和方式。

  八、加强自身建设,提高依法履行出资人职责的能力和水平

  (二十八)进一步重视加强国资委的自身建设。要继续完善内部机构设置、职权划分,努力形成权责一致、分工合理、决策科学、执行顺畅、监督有力的运作机制。要加强国资委机关干部队伍建设,深入学习实践科学发展观,努力把握科学发展的规律、国有资产监管的规律、企业发展的规律和经济运行的规律,全面提高依法履行出资人职责的能力和水平。要按照“先立规矩、后办事”的要求,建立健全各项管理制度,大力培育机关合规文化,严格规范行权履责程序,重视加强国资委行权履责中的法律风险防范。

  进一步加强企业国有资产监管工作,完善国有资产管理体制和制度,极具探索性,极具挑战性,是一项长期的战略任务。地方国资委要在地方党委和政府的领导下,根据本意见的要求,结合本地区实际,解放思想,与时俱进,努力开创地方国有资产监管工作的新局面,为不断发展壮大国有经济继续作出新的更大的贡献。

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  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

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        (一)个人股权转让个税;

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  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。