农加发[2015]5号 农业部关于积极开发农业多种功能 大力促进休闲农业发展的通知
发文时间:2015-08-18
文号:农加发[2015]5号
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 各省、自治区、直辖市及计划单列市农业(农牧、农村、经济)厅(局、委、办)、发展改革委、国土资源厅(局)、住房城乡建设厅(建委)、水利厅(局)、文化厅(局)、林业厅(局)、文物局、扶贫办,人民银行上海总部、各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行,国家税务局、地方税务局,新疆生产建设兵团农业局、发展改革委、国土局、建设委、水利局、扶贫办:

    为深入贯彻落实中央1号文件、《国务院办公厅关于加快转变农业发展方式的意见》(国办发[2015]59号)、《国务院办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》(国办发[2015]62号)等文件精神,进一步优化政策措施,开发农业多种功能,大力促进休闲农业发展,着力推进农村一二三产业融合,现就有关事项通知如下。

  一、充分认识发展休闲农业的重要意义

  休闲农业作为农村一二三产业发展的融合体,近年来发展迅猛,已成为一种新型产业形态和消费业态,在促进农业提质增效、带动农民就业增收、传承中华农耕文明、建设美丽乡村、推动城乡一体化发展方面发挥了重要作用。但因发展时间较短,也存在服务设施不足、经营主体融资不畅、基础设施建设滞后、人员素质亟待提升等问题,严重影响了产业的持续健康发展。

  当前,我国经济发展进入新常态,农业和旅游发展进入新阶段。发展休闲农业,推进农村一二三产业融合发展,是在资源环境硬约束背景下加快转变农业发展方式、推进生态文明建设的战略要求;是在经济增速放缓背景下拓宽农民增收渠道、全面建设小康社会的战略选择;是在城镇化深入发展背景下打造农村经济“升级版”、培育国内消费新增长点、实现城乡经济社会一体化发展的战略举措;是在扶贫开发工作进入攻坚拔寨冲刺期背景下引入扶贫新兴业态、促进贫困地区贫困群众脱贫致富、确保2020年如期实现全面脱贫目标的战略措施。各地要充分认识休闲农业在助推农业强起来、农民富起来、农村美起来、建设美丽中国和美丽乡村中的重大作用,进一步提高思想认识,完善政策措施,加大工作力度,切实推动休闲农业的发展。

  二、正确把握发展休闲农业的总体要求

  要深入贯彻党中央、国务院的有关部署要求,紧紧围绕促进农业提质增效、农民就业增收、居民休闲消费的目标任务,以农耕文化为魂,以美丽田园为韵,以生态农业为基,以创新创造为径,以古朴村落为形,将休闲农业发展与现代农业、美丽乡村、生态文明、文化创意产业建设、农民创业创新融为一体,注重规范管理、内涵提升、公共服务、文化发掘和氛围营造,推动农村一二三产业的融合发展。

  发展休闲农业要始终坚持以下原则:一是以农为本、促进增收。要以农业为基础,农村为载体,突出农民的主体地位,科学构建农民利益分享机制,增强农民自主发展意识,激发农民创业创新活力,促进农民持续稳定增收,不能以办农家乐名义乱占农地搞高档度假村。二是多方融合、相互促进。休闲农业发展要与农耕文化传承、美丽田园建设、创意农业发展、传统村落传统民居保护、精准扶贫、林下经济开发、森林旅游、乡村旅游、新农村建设和新型城镇化等有机融合、相互促进、协调发展,推动城乡一体化发展。三是因地制宜、突出特色。要结合资源禀赋、人文历史、交通区位和产业特色,在适宜区域,因地制宜、突出特色、适度发展。四是规范管理、强化服务。要加大教育培训、宣传推介力度,文明出行、诚信经营、确保安全,制定规范标准,引导行业自律,实现管理规范化和服务标准化。五是政府引导、多方参与。要发挥市场配置资源的决定性作用,更好发挥政府在宏观指导、规范管理等方面的作用,调动各方积极性。六是保护环境、持续发展。要按照生态文明建设的要求,遵循开发与保护并举、生产与生态并重的理念,统筹考虑资源和环境承载能力,加大生态环境保护力度,实现经济、生态、社会效益全面可持续发展。

  到2020年,要实现产业规模进一步扩大,接待人次和营业收入不断提升;布局优化、类型丰富、功能完善、特色明显的格局基本形成;社会效益明显提高,从事休闲农业的农民收入较快增长;发展质量明显提高,服务水平较大提升,可持续发展能力进一步增强,为城乡居民提供看得见山、望得见水、记得住乡愁的高品质休闲旅游体验。

三、进一步明确发展休闲农业的主要任务

  (一)围绕优化布局,着力在丰富类型和融合集聚上实现重大提升。重点在大中城市周边、名胜景区周边、特色景观旅游名镇名村周边、依山傍水逐草自然生态区、少数民族地区和传统特色农区发展休闲农业,充分发挥各地区森林旅游、文化旅游、红色旅游等优势,促进休闲农业的多样化、个性化发展。支持农民发展农(林、牧、渔)家乐,鼓励发展以休闲农业为核心的一二三产业聚集村;鼓励在适宜区域发展以拓展农业功能、传承农耕文化为核心,兼顾度假体验的休闲农庄;鼓励建设具有科普、教育、示范以及传统农耕文化展示功能的休闲农园;支持各地建设美丽田园,提高农业综合效益。

  (二)围绕丰富内涵,着力在文化传承和创意设计上实现重大提升。注重农村文化资源挖掘,强化休闲农业经营场所的创意设计,推进农业与文化、科技、生态、旅游的融合,提高农产品附加值,提升休闲农业的文化软实力和持续竞争力。按照“在发掘中保护、在利用中传承”的思路,加大对农业文化遗产价值的发掘,推动遗产地经济社会可持续发展。加强农村文化遗迹和传统村落、传统民居的保护,发展具有文化内涵的休闲乡村,加快乡土民俗文化的推广、保护和延续。

  (三)围绕增收脱贫,着力在产业升级和利益共享上实现重大提升。发挥休闲农业在调结构、惠民生的集聚功能和平台作用,以农业发展、农民增收为出发点和落脚点,发展一批农家乐、小超市、小型采摘园等特色旅游到村到户项目,带动传统种养产业转型升级,促进农村经济发展和农民持续稳定增收。支持社会资本积极参与休闲农业发展,引导建立农民参与和利益共享机制,鼓励农民以承包土地入股等形式与企业进行合作,不断提高农民的资产性收益。探索农民自组织、自激励、自就业的创业模式,使休闲农业成为大众创业和农村剩余劳动力就地就业的重要渠道。  

  (四)围绕提档升级,着力在人员素质和设施改善上实现重大提升。加大休闲农业从业人员的培训,将休闲农业讲解员、导览员纳入职业技能培训体系,逐步推动持证上岗制度。建立人才引进机制,充实一批规划设计、创意策划和市场营销人才,提高休闲农业设计水平。加快休闲农业经营场所的公共基础设施建设,积极兴建垃圾污水无害化处理等设施,改善休闲农业基地的种养条件。加强传统民居保护修缮,鼓励发展特色民宿,鼓励因地制宜兴建特色餐饮、住宿、购物、娱乐等配套服务设施,满足消费者多样化的需求。

  (五)围绕有序发展,着力在规范管理和生态保护上实现重大提升。加大休闲农业行业标准的制定和宣贯力度,指导各地分层次制定相关标准,逐步推进管理规范化和服务标准化,促进休闲农业规范有序发展;引导各休闲农业经营主体树立开发与保护并举的理念,在统筹考虑资源和环境承载能力的情况下,加大生态环境保护力度,走资源节约型和环境友好型的发展道路,实现经济效益、生态效益、社会效益协调发展。

  (六)围绕品牌培育,着力在典型示范和氛围营造上实现重大提升。鼓励休闲农业经营主体通过要素流动、资本重组和品牌整合,培育一批叫得响、传得开、留得住的知名品牌。继续开展中国最美休闲乡村推介、中国美丽田园推介、全国休闲农业星级评定、特色景观旅游名镇名村示范等品牌培育工程,打造一批有影响的休闲农业知名品牌。鼓励各地开展休闲农业特色村、星级户、精品线路等创建与推介活动,培育各具特色的地方品牌。

  四、完善落实促进休闲农业发展的政策措施

  (一)明确用地政策。在实行最严格的耕地保护制度的前提下,对农民就业增收带动作用大、发展前景好的休闲农业项目用地,各地要将其列入土地利用总体规划和年度计划优先安排。支持农民发展农家乐,闲置宅基地整理结余的建设用地可用于休闲农业。鼓励利用村内的集体建设用地发展休闲农业,支持有条件的农村开展城乡建设用地增减挂钩试点,发展休闲农业。鼓励利用“四荒地”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)发展休闲农业,对中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用“四荒地”发展休闲农业,其建设用地指标给予倾斜。加快制定乡村居民利用自有住宅或者其他条件依法从事旅游经营的管理办法。

  (二)加大财税支持。各地要认真推动现有扶持政策的落实。要将中央有关乡村建设资金适当向休闲农业集聚区倾斜。鼓励各地加大对休闲农业创业发展和基础设施建设的支持力度,带动大众创业、万众创新,扶持本地休闲农业做大做强。加强休闲农业经营场所的游客综合服务中心、公共卫生间、停车场、垃圾污水处理、餐饮住宿的洗涤消毒设施、农事景观观光道路、休闲辅助设施、特色民宿、乡村民俗展览馆和演艺场所、信息网络等基础设施建设,扶持一批休闲农业聚集村。撬动社会资本,推动休闲农业产业的提档升级。落实税收优惠政策,从事休闲农业的经营主体符合税收优惠条件的,可享受有关税收优惠。要切实落实国务院关于减轻企业负担的各项规定。有条件的地方,休闲农业用水用电享受农业收费标准。

  (三)拓宽融资渠道。鼓励担保机构加大对休闲农业的服务力度,搭建银企对接平台,帮助经营主体解决融资难题。银行业金融机构要积极采取多种信贷模式和服务方式,拓宽抵押担保物范围,在符合条件的地区稳妥开展承包土地的经营权、集体林权等农村产权抵押贷款业务,加大对休闲农业的信贷支持。探索休闲农业多元化投融资机制,鼓励符合条件的休闲农业企业上市。探索新型融资模式,鼓励利用PPP模式、众筹模式、互联网+模式、发行私募债券等方式,加大对休闲农业的金融支持。通过协调利用扶贫小额贴息贷款、加强有针对性的培训等,引导建档立卡贫困户积极参与项目开发;探索以旅游资源、扶贫资金等入股方式,使贫困群众在项目发展中获得资产性收益。

  (四)加大公共服务。增强线上线下营销能力,鼓励社会资本参与休闲农业宣传推介平台建设,加快构建网络营销、网络预订和网上支付等公共服务平台,全面提升行业的信息化水平。强化行业运行监测分析,构建完善的休闲农业监测统计制度。支持建设休闲农业聚集区域的公共交通体系,加强生态停车场、道路、观光巴士等公共服务设施配套。对休闲农业管理人员、经营人员、从业人员组织多种形式的培训,提升人才素质,为产业发展提供人才储备。制定并发布全国休闲农业统一标识,并推广使用。鼓励各地根据实际情况制定地方行业标准,推动本地休闲农业规范有序发展。鼓励各地利用多种模式开展公益性宣传推介,扩大休闲农业的影响力。

五、切实加强对休闲农业工作的组织领导

  (一)摆上重要位置。各地要从战略和全局的高度深化对发展休闲农业的认识,将休闲农业纳入当地国民经济和社会发展规划,出台具体的政策措施,支持休闲农业发展。要充实工作力量,加强干部人才队伍建设,理顺职责关系,建立高效的管理体系。要认真履行规划指导、监督管理、协调服务的职责,组织拟定发展战略、政策、规划、计划并指导实施,切实提高推动休闲农业科学发展的能力。

  (二)明确任务分工。各相关部门要结合实际情况,支持休闲农业的发展。农业部门负责牵头落实本地休闲农业发展工作,加强与旅游等部门的协调配合,指导产业的整体发展,并做好宣传推广工作。发展改革部门负责统筹安排现有渠道资金对休闲农业给予支持。财政和税务部门负责在现有政策范围内落实财税支持政策。国土部门负责落实休闲农业用地政策。住房和城乡建设部门负责指导村庄的规划设计建设、农村危房改造、特色景观旅游名镇名村、传统村落和民居保护等。水利部门负责河湖自然生态资源保护工作,并指导水利风景区建设发展。文化部门和文物部门负责指导乡村文化和文物的挖掘保护和传承利用工作。林业部门负责指导森林、湿地等自然资源的保护与开发利用。扶贫部门要按照精准扶贫的要求,加大整村推进工作力度,支持有条件的建档立卡贫困村积极发展休闲农业。人民银行等金融部门负责金融政策落实工作。

  (三)推进典型示范。各地要结合当地实际,组织开展休闲农业示范创建工作,探索发展模式,树立发展典型,充分发挥示范引领作用。重点围绕休闲农业发展的新模式、农民与工商资本在发展休闲农业过程中探索的利益联结新机制、一二三产业融合发展的新业态、农耕文明传承的新方式等,加大经验总结,形成可复制、可借鉴、可推广的典型,以喜闻乐见的形式加强宣传推介,充分调动各方参与休闲农业发展的积极性,营造休闲农业发展的良好环境。


农业部

2015年8月18日

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。