财监字[1996]17号 财政部关于印发修订后的《财政监察专员办事机构工作暂行规定》的通知
发文时间:1996-02-18
文号:财监字[1996]17号
时效性:全文失效
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失效提示:依据财政部令2008年第48号 财政部关于公布废止和失效的财政规章和规范性文件目录(第十批)的决定,本法规全文废止。

财政部驻各省、自治区、直辖市及计划单列市财政监察专员办事处:

  为了进一步适应强化中央财政监督和加强法制建设的需要,我部对《财政监察专员办事机构工作暂行规定》(财监字[1995]1号)作了修订。现将修订后的《财政监察专员办事机构工作暂行规定》印发施行。

  附件:


财政监察专员办事机构工作暂行规定


  第一条 根据国务院批准的《财政部职能配置、内设机构和人员编制方案》有关规定和中央机构编制委员会办公室《关于财政部财政监察专员办事机构有关问题的批复》,为切实履行中央财政监督职责,建立健全适应社会主义市场经济体制要求的财政监督运行机制,规范财政监察专员办事机构的工作行为,强化机构管理,制定本规定。

  第二条 财政部在各省、自治区、直辖市(不含西藏)和计划单列市设立财政监察专员办事处,全称为:财政部驻××省(自治区、市)财政监察专员办事处(以下简称专员办事处);专员办事处报经财政部批准后在市(地)设立办事组,全称为:财政部驻××省(自治区)财政监察专员办事处××组〔以下简称市(地)办事组〕。

  专员办事处和市(地)办事组统称财政监察专员办事机构。

  第三条 财政监察专员办事机构的业务、人事、财务由财政部垂直领导,并实行分级管理办法。

  (一)各专员办事处的工作由财政部管理;市(地)办事组由专员办事处管理,必要时财政部可直接要求市(地)办事组完成某项任务或汇报专项工作。

  (二)各专员办事处的行政领导由财政部考核任免;其他处长级干部由专员办事处考核提名,报财政部任免;主任科员以下干部的考核任免工作由专员办事处负责,其中主任科员的任免报财政部备案。

  财政监察专员办事机构干部管理工作,按国家公务员条例执行。

  (三)财政监察专员办事机构人员编制由财政部核定下达;专员办事处内部处室及市(地)办事组设置由财政部审批。

  (四)财政监察专员办事机构经费由财政部核拨。办事处每年应向财政部编报经费预算和决算。

  第四条 财政监察专员办事机构是财政部派驻各地履行中央财政监督和某些管理职能的机构。其主要职责任务是:

  (一)监督检查各地区、有关部门和单位执行国家财税法律、行政法规和政策的情况,维护财税秩序;反映国家预算执行中的新情况和新问题,以及与中央财政有关的经济信息;

  (二)监缴中央财政非税收性专项收入;

  (三)根据财政部部署对有关单位申报中央财政专项支出资金情况就地进行初审核证,并对使用情况进行监督;对国家基本建设投资使用情况及中央有关部门、企业自收自支的国家预算外建设基金的征集、使用情况进行监督检查;

  (四)根据财政部部署和国家国有资产管理局的要求,承担中央企(事)业单位国有资产和国家股权收益分配等监督工作;

  (五)就地审查稽核某些中央财政收入的减免、退库事项,并根据财政部授权就地办理某些收入退库的核批事宜;

  (六)对集中向中央财政解缴税利的行业及分支机构的税利解缴情况进行稽核监督;

  (七)对会计师事务所等社会中介机构工作中涉及执行财政、税务、财务、会计、法律、行政法规的合法性、公正性进行监督;

  (八)审批财政部授权的有关财务事项,承担财政部交办的其他工作。

  第五条 财政监察专员办事机构为履行本规定第四条所列各项职责,有权根据《中华人民共和国预算法》和《中华人民共和国预算法实施条例》等有关法律、行政法规的规定,要求当地有关部门和单位按规定提供与财政收支或财务收支有关的各项报表、资料及其他有关情况,并实施监督检查。

  (一)有权要求承担中央预算收入缴纳义务的部门和单位按规定报送反映缴纳中央预算收入情况及能够据以核实该情况的各项资料;

  (二)有权要求中央企业按规定报送财务报告和国有资产变更情况,以及政府审计机关和会计师事务所等社会中介机构出具的与财务收支、国有资产变更有关的审计决定和审计报告;

  (三)有权要求有关部门和单位报送申报、使用中央预算安排的国家重要商品储备费用、科技三项费用、扶持生产和文教事业发展等专项支出资金、中央财政基本建设投资的有关资料及决算报告,以及申请退付中央预算收入的有关资料;

  (四)有权要求当地财政机关提供与办理中央财政年度结算事项和调整财政收支基数有关的情况和资料,以及涉及财政、税收、财务、国有资产管理等问题的地方性法规和决定;

  (五)有权要求中央预算收入征收机关和国库提供中央预算收入征收、退付和收纳、报解情况,有权要求其配合核查和纠正中央预算收入征收、退付和收纳、报解中存在的问题;

  (六)有权要求设立预算收入过渡性帐户的有关执法机关报送收存和解缴中央预算收入的情况;

  (七)有权要求有关部门和单位提供与开展中央财政监督有关的其他资料或情况。

  (八)有权检查被监督单位的会计凭证、会计帐簿、会计报表以及与财政收支有关的其他资料;有权就财政监督事项的有关问题向有关单位和个人进行调查、取证。

  第六条 财政监察专员办事机构发现被监督单位正在进行的违反国家财税法律、行政法规的行为,应予以制止。对被监督单位已经发生的违反国家财税法律、行政法规的问题,应依法责成其纠正,并依照《国务院关于违反财政法规处罚的暂行规定》及其他法律、行政法规实施处罚。

  (一)对被监督单位偷漏应上缴的预算收入或骗取、挪用中央预算支出资金和骗取退付中央预算收入的,应责令其立即补交应上缴的中央预算收入,归还骗取、挪用的中央预算支出资金和已退付的中央预算收入,并依法实施处罚;被监督单位在规定期限内拒不执行的,应商请该单位开户银行予以扣款;构成犯罪的,移交司法机关依法追究刑事责任;对有关执法机关未经国务院或财政部批准擅自设立预算收入过渡性帐户的,应责令其撤消;

  (二)对中央预算收入征收机关越权减免或不征、少征中央预算收入的,应通知其自行撤销越权作出的决定,并补征应征的中央预算收入;拒不撤销的,由专员办事处向财政部和国家税务总局报告情况;

  (三)对审计机关作出的审计决定未依法向被审计单位追缴被偷漏的中央预算收入和被骗取、挪用的中央预算支出资金的,可向该审计机关反映并提出建议,对审计机关作出的答复或者处理仍有不同意见的,可向财政部和审计署报告情况。

  (四)对国库将中央预算收入错划地方金库或将地方预算收入错划中央金库的,应通知其予以更正;拒不更正或情节严重的,由专员办事处向财政部和中国人民银行报告情况。

  (五)对与国家有关法律、行政法规相抵触,影响中央预算收入或增加中央预算支出的地方性法规,专员办事处应向财政部报告;

  (六)对严重违反国家财税法律、行政法规的单位,财政监察专员办事机构认为对主要责任人员应给予行政处分的,应向该单位的上级机关、监察机关提出给予行政处分的建议。

  第七条 为加强对某些应追回财政资金入库情况的监督,各省级专员办事处可在银行开设一个过渡存款户,用于暂时收存和统一解缴以下款项:

  (一)财政监督工作中查出并依法向被监督单位追还的被虚报、骗取或挪用的财政资金,及依法处以的罚款;

  (二)财政部规定的其他应通过该过渡户组织入库的中央预算收入。

  第八条 被监督单位在向专员办事处上缴第七条所列款项时,应注明资金的性质和所适用的预算科目。

  专员办事处收到上述款项后,必须于3天之内向当地中央金库办理缴库,不得以任何理由占压、挪用。

  专员办事处收到上述款项后使用“一般缴款书”办理缴库。“一般缴款书”中的“财政机关”栏填写“财政部”,“预算级次”栏填写“中央级”;属于补缴预算收入及其罚款的,按该项预算收入所适用的预算科目缴库;属于追还已支出的预算资金、已退付的预算收入及其罚款的,用“其他杂项收入”科目缴库。

  第九条 财政监察专员办事机构对被监督单位实施年度财务决算审查和日常重点检查,按以下程序执行:

  (一)按财政监督检查事项组成检查组,并于实施监督检查3日前向被监督单位送达“财政监督检查通知书”;

  “财政监督检查通知书”应包括监督检查事项、开展监督检查工作的具体时间、工作组人员姓名等内容;

  (二)检查组对有关事项实施监督检查后,应起草财政监督检查工作报告,请被监督检查单位签署意见后报派出工作组的财政监察专员办事机构;

  (三)财政监察专员办事机构对财政监督检查工作报告进行审查,向被监督检查单位作出《财政监督检查结论和处理决定》,依法对违反财政法规行为提出处理、处罚意见;

  (四)按规定程序和权限处理被监督单位对《财政监督检查结论和处理决定》有异议的事宜;

  (五)将案卷材料存档备查。

  第十条 财政监察专员办事机构监缴中央财政非税收性专项收入,以及对被监督单位申报和使用中央财政专项支出资金等事项,按月或按季实施经常性、连续性核证、审查,其工作程序按财政部有关专项规定执行。

  第十一条 财政监察专员办事机构要求有关单位补交预算收入、退还财政资金、停止违反国家财税法律和行政法规的行为、协助扣缴应缴中央财政的款项,以及向被监督单位的上级机关、监察机关提出对主要责任人员给予行政处分建议,应制发相应公文。

  第十二条 被监督检查单位对专员办事处作出的《财政监督检查结论和处理决定》或其他有关补交预算收入、缴还预算支出资金等决定如有异议,可按《行政复议条例》和财政部关于《财政部门贯彻实施<行政复议条例>的若干规定》([91]财法字第010号)向财政部申请复议;被监督检查单位对市(地)办事组作出的《财政监督检查结论和处理决定》或其他有关补交预算收入、退还财政资金等决定如有异议,在收到该决定的规定期限内向专员办事处申请复议。复议期间,原决定照常执行。

  第十三条 专员办事处应根据财政部有关工作要求制定本处年度工作计划和季度工作计划,并分别于本年度、季度开始后30日和10日内报财政部;年度结束后要认真总结经验,找出差距,拟定改进工作的措施,并于下年1月30日前将年度工作总结报财政部。

  第十四条 财政监察专员办事机构应随时向财政部报告以下事宜:

  (一)国家预算执行中的重要情况和问题,与中央财政有关的重要经济信息;

  (二)财政监督中发现的严重违反国家财税法律、行政法规的典型案例;

  (三)完善财税管理的意见和建议;

  (四)办事处(组)重要工作动态、工作成果和工作经验;

  (五)办事处(组)工作人员发生的严重违法违纪问题;

  (六)其他重要情况。

  第十五条 财政监察专员办事机构向上级机关报告工作计划、工作总结及其他事宜,必须实事求是,严肃认真,报送及时。

  第十六条 财政监察专员办事机构必须认真履行职责,严格执法,正确行使工作权限。财政监察专员办事机构工作人员如有滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊,构成犯罪的,应依法追究刑事责任;不构成犯罪的,应按规定给予行政处分。

  第十七条 财政监察专员办事机构不得以任何理由超越财政部赋予的财务审批权限开任何减收增支的口子。违反有关规定,造成中央财政减收增支或国有资产流失的,应按《国务院关于违反财政法规处罚的暂行规定》进行处罚。

  第十八条 财政监察专员办事机构工作人员必须严格遵守国家有关保密的规定,保守国家秘密和被监督单位的商业秘密,依法管理涉密资料。

  第十九条 财政监察专员办事机构及其工作人员必须严格遵守国务院和财政部有关廉政建设的各项规定和其他各项工作纪律;不得从事任何商业活动,不得从事第二职业。

  第二十条 财政监察专员办事机构要建立健全各项管理制度和岗位责任制,并认真贯彻执行。其中财政监察专员办事机构工作规则、人事管理制度、干部奖惩办法、廉政建设的规定、文书立卷和档案管理制度、保密规定、印章管理办法、经费管理办法、财物管理办法等基本管理制度由财政部根据有关规定制发;各专员办事处可以根据财政部的有关规定,结合各自实际情况,制定实施细则,报财政部备案,并认真组织落实。其他管理制度由各省办事处制定,报财政部备案。

  第二十一条 财政监察专员办事机构业务工作实行属地原则。除财政部抽调干部跨省开展监督检查或调查外,各专员办事处原则上不直接到外省开展业务工作,需在外省办理的工作事宜,委托所在地专员办事处办理;因特殊情况必须直接派员到外省开展工作的,须报经财政部同意后方可进行。

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。