企业租地建房房产税的那些事
发文时间:2020-10-22
作者:sl
来源:品税阁
收藏
851

网友问:企业在长期租用(按年支付租金)的土地上盖房用于生产经营,房产税的纳税义务人是租赁方还是该企业?


  网友的这个问题让我想起了一个很有意思的真实案例(节选部分相关内容):


  X市地税局稽查局于2014年10月对某电子实业有限公司(以下简称A公司)以前年度纳税情况进行检查,查实A公司租用X市B公司的农村集体土地,并在土地上修建厂房等建筑物。建筑物原值1700万元,A公司从未就该建筑物申报缴纳房产税,违反了《房产税暂行条例》第二条、第七条的规定。在下达《税务事项处罚告知书》,履行完其他法定程序后,该稽查局作出追缴房产税14.3万元、加收滞纳金3.25万元处理决定。


  A公司不服稽查局处理处罚决定,认为A公司是租用B公司土地,土地属于B公司,根据地产一致的原则,厂房等建筑物的产权也是属于B公司的,因而房产税应该由B公司缴纳。A公司向X市地税局申请复议。X市地税局认为,稽查局向A公司征收房产税认定事实清楚,适用法律适当。


  A公司不服复议决定,随后向X市B区人民法院提起行政诉讼。B区人民法院作出维持稽查局追缴房产税处理决定的行政判决。


  分析:本案的争议焦点在于涉案建筑物是否有确定的产权。A公司租地造屋,厂房等建筑物的房产税纳税人是A公司还是出租方B公司。


  1、稽查局、X市地税局认为,根据《房产税暂行条例》第二条规定,产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。A公司租地建房,地上所建厂房等建筑物没有取得产权证明,属于产权未确定状态,房产税应该由建筑物的实际使用人A公司缴纳。


  2、A公司则认为,土地出租方是B公司,土地是B公司的集体用地,B公司每年还收取A公司的土地管理费,根据地产一致的原则,该建筑物的申请人是B公司,产权人也只能是B公司,因此房产税的纳税人应该是B公司而不是A公司。


  3、B区人民法院认为,本案涉案建筑物产权未确定,稽查局主张应该由实际使用人A公司缴纳房产税,依法予以支持认可,理由如下:


  A、涉案建筑物至今未取得产权证。涉案厂房等建筑物的修建者是A公司,厂房的使用人也是A公司。而B公司仅仅是建筑物所附的土地的出租方,不能就此确定厂房等建筑物的产权人就是B公司。


  B、A公司租地后在涉案地上修建产房、宿舍、办公楼等及有关设施,一直未办理土地使用证、规划许可证、施工许可证及竣工验收手续。


  C、A公司与B公司签订的有关协议提及A公司在承租25年内对涉案建筑物拥有产权。


  另外,人民法院也到处理历史遗留问题的政府部门进行了调查取证,B公司就涉案建筑物申请解决历史遗留问题,但有关部门一直尚未对申报的建筑物进行确权。


  【品税阁评析答疑】


  笔者赞成税务机关和法院的观点,即本案涉案建筑物产权未确定,应由实际使用人A公司缴纳房产税。另外,笔者认为还有三个问题需要延伸明确:


  1、产权证是否是明确房产产权的唯一证据?


  涉案厂房等建筑物由于没有产权证明,税务机关和人民法院都据以认定该建筑物属于产权未确定状态,并根据《房产税暂行条例》第二条规定,对房产实际使用人A公司追缴房产税。


  A公司租地建房,按照协议在租赁期内拥有产权,租赁期满后地上建筑物将归属于B公司。总体情况较为复杂,涉案建筑物的归属较难确定,在没有取得产权证的情况下,将涉案建筑物确定为产权未明确状态是正确的。


  引申一个问题:是不是所有没有产权证的建筑物都属于“产权不明确”呢?在实务中尤其是前些年,存在在集体土地上自行建造建筑物的情形,这些建筑物由于各种原因长期没有取得产权证明,但在财务账上也是完整清晰地进行了记载反映,如果简单的以没有产权证明就将该类房产归类于“产权不明确”,似乎也不妥当。这些建筑物主要出租给单位和个人收取租金,假如属于产权未确定情形,房产税岂不是要由实际使用人承租方缴纳?这显然是不合理的。


  2、如何确定房产的实际使用人?


  A公司租地建房,并在修建的厂房、宿舍、办公楼等及其他设施进行生产经营活动,A公司显然就是建筑物的实际使用人,在建筑物产权未确定的状态下,房产税由实际使用人A公司缴纳,这是没有问题的。但随之而来的问题是,假如A公司将该建筑物转租给其他单位或者个人使用,那么实际使用人是出租方A公司还是承租方其他单位或个人,有待于税法进一步明确。笔者观点是,对于这种情形,A公司仍然是房产税的纳税义务人。


  提醒注意的是:《国家税务总局关于加强对出租房屋房产税征收管理的通知》(国税发[1998]196号)规定,对在清理检查中找不到出租人的,可规定承租人为房产税的代扣代缴义务人。但这个文件自2016年5月27日起已经全文废止。


  3、租地建房房产税计税依据如何确定?


  A、《房产税暂行条例》第三条规定,房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定。


  没有房产原值作为依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。


  B、关于房产原值如何确定的问题。《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)规定,对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估。


  《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)第三条的规定,对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。


  看看各地对租地建房房产原值如何确定问题的答复:


  【内蒙古税务局12366答复】根据《内蒙古自治区地方税务局关于房产税有关问题的公告》(内蒙古自治区地方税务局公告2016年第8号)第二条第二款规定:“房产用地的价值计入房产原值计入房产原值的地价是指纳税人为取得土地使用权所支付价款、开发土地发生的成本、费用和按国家统一规定交纳的有关税费。


  对买地建房的,应将有关地价结转计入房产原值征缴房产税;对直接购买房地产的,按买价确定房产原值,征缴房产税。”


  对于租用的土地建房,其租用的土地不属于文件中所规定的“取得土地使用权”的行为,其地价不需要计入房产原值计征房产税。


  【河北税务局12366答复】您好!您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉,现针对您所提供的信息简要回复如下:未取得土地使用权,在租赁的土地上建设房屋的,土地租金不计入房产原值。


  分析:笔者赞成上述两个地方的答复,即在租赁的土地上建房,账面房产原值不应包括土地租金。因为从法律角度来说,土地使用权是土地使用者依法对土地享有占有、使用和部分的收益和处分的权利,支付土地租金只是取得了使用土地的权利,并未获得法律意义上的、真正的土地使用权。因此,不应该将租金视作“为取得土地使用权支付的价款”。


  但个别省市作出如下不同的规定:


  《厦门市地方税务局关于明确将地价并入房产原值征收房产税有关问题的通知》(厦地税函[2011]8号)规定,纳税人自建的房产所占用的土地是以租入方式取得国有土地使用权的,其支付的租金应并入房产原值;如果以租入方式取得的是集体土地使用权的,其支付的租金可暂不并入房产原值。上述租金以合同约定的总金额为准。


  《江苏省常州地方税务局关于执行财税[2010]121号文件第三条政策相关口径的通知》(常地税一便函[2011]10号)规定,对租入、借入他人土地建房,且不作土地使用权核算的,不需要将地价计入房产原值征收房产税。


我要补充
0

推荐阅读

小规模纳税人:已享增值税优惠无须重复计算所得税

根据《财政部 税务总局关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第1号)和《财政部 税务总局关于增值税小规模纳税人减免增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第19号)的规定,自2023年1月1日起至2027年12月31日,增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入,减按1%征收率征收增值税。最近,不少小规模纳税人向笔者咨询,享受的增值税减免税优惠,是否需要申报缴纳所得税?

  回答这个问题,首先需要了解增值税小规模纳税人含税销售额换算规则。

  根据《国家税务总局关于明确二手车经销等若干增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2020年第9号,以下简称9号公告)第一条规定,纳税人减按0.5%征收率征收增值税,并按下列公式计算销售额:销售额=含税销售额÷(1+0.5%)。9号公告同时明确了“本公告发布后出台新的增值税征收率变动政策,比照上述公式原理计算销售额”的增值税销售额计算规则。

  根据上述规定,《国家税务总局关于增值税小规模纳税人减免增值税等政策有关征管事项的公告》(国家税务总局公告2023年第1号)未重复明确销售额的换算公式,应比照上述公式原理,即适用3%征收率的应税销售收入减按1%征收政策的增值税小规模纳税人,销售额的计算公式为:销售额=含税销售额÷(1+1%)。

  举例来说,小规模纳税人甲2023年12月适用3%征收率的销售收入为50.5万元(含增值税),已按规定对外开具增值税发票。那么,不考虑其他特殊情况,小规模纳税人甲的销售额=含税销售额÷(1+1%)=50.5÷(1+1%)=50(万元),甲应缴增值税=50×1%=0.5(万元)。

  在实务中,对于小规模纳税人享受的2%增值税减免部分,主要有两种账务处理方式。

  一种是按照1%的征收率,作应缴增值税处理。在开具增值税发票时,按1%征收率换算为不含税收入,并按1%计算增值税应纳税额。这种情况下2%的增值税减免税,实际上已经包含在企业所得税应税营业收入中。本案例中,小规模纳税人甲按1%征收率,确认的不含税的销售收入为50万元,据此确认的增值税应纳税额为0.5万元。从企业所得税角度看,企业收到的50.5万元的含税销售收入,应纳增值税税额为0.5万元,企业所得税申报收入为50万元,相当于增值税2%减征的1万元(50×2%),已经包含在企业所得税应税收入中(不含增值税的销售收入)。因此,对小规模纳税人甲享受的2%增值税减免部分,不应重复作为收入申报缴纳企业所得税。会计处理上,小规模纳税人甲应借记“应收账款”或“银行存款”等科目50.5万元,贷记“主营业务收入”50万元、“应交税费——应交增值税”0.5万元。

  另一种是通过“其他收益”核算2%增值税减免部分。按照企业会计准则和《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》(财会[2016]22号)中关于减免增值税相关规定进行会计处理,并将免税部分计入“其他收益”。在企业所得税汇算清缴时,其他收益已填报到“营业利润”中,纳入应税所得的计算,2%的减征部分不应重复作为收入申报缴纳企业所得税。以本案为例,实务中常见的会计处理为借记“应收账款”或“银行存款”等科目50.5万元,贷记“主营业务收入”49万元(50.5-50×3%)、“应交税费——应交增值税”1.5万元(50×3%)。然后,在实际缴纳增值税时,借记“应交税费——应交增值税”1.5万元,贷记“银行存款”0.5万元、“其他收益”1万元。

  综上所述,对于小规模纳税人来说,无论企业采取上述两种账务处理方式的哪一种,适用3%征收率的应税销售收入减按1%征收率征收增值税的减征部分,都已经按照剔除价外“应交增值税”以后的余额,结合企业所得税纳税义务发生时间全额计入了相关期间的应纳税所得额。因此,不再需要对因增值税征收率减免优惠而产生的不含税销售额的变动,重复作为企业应税所得申报缴纳企业所得税。小规模纳税人应加强税收政策和相关法律法规的学习,在充分享受税收优惠政策的同时,合规进行税务处理。


不同情形下,境外亏损结转弥补期限不一样

根据现行税收政策,境外亏损分为非实际亏损和实际亏损,不同类型亏损的税务处理有所不同——非实际亏损可以无限期向后结转弥补,实际亏损只能在以后的5个纳税年度内结转弥补。

  政策解析

  《企业境外所得税收抵免操作指南》(国家税务总局公告2010年第1号,以下简称1号公告)明确,在汇总计算境外应纳税所得额时,企业在境外同一国家(地区)设立不具有独立纳税地位的分支机构,按照企业所得税法及实施条例的有关规定计算的亏损,不得抵减其境内或他国(地区)的应纳税所得额,但可以用同一国家(地区)其他项目或以后年度的所得按规定弥补。

  同时,根据《财政部 税务总局关于完善企业境外所得税收抵免政策问题的通知》(财税[2017]84号)规定,自2017年1月1日起,企业可以选择按国(地区)别分别计算(即“分国(地区)不分项”),或者不按国(地区)别汇总计算(即“不分国(地区)不分项”)其来源于境外的应纳税所得额。税收抵免方式一经选择,5年内不得改变。

  根据这两项政策,“走出去”企业境外分支机构发生的亏损不得以境内盈利来抵减,如果选择了“分国)(地区)不分项”的抵免方式,境外亏损也不得以境外其他国家(地区)的盈利来抵减。1号公告进一步明确,境外分支机构发生的亏损,由于上述结转弥补的限制而发生的未予弥补的部分为非实际亏损额,结转弥补期限不受5年期限制。即,如果企业当期境内外所得盈利额与亏损额加总后和为零或正数,则其当年度境外分支机构发生的未予弥补的亏损为非实际亏损额,可无限期向后结转弥补;如果企业当期境内外所得盈利额与亏损额加总后和为负数,则以境外分支机构的亏损额超过企业盈利额部分的实际亏损额,按企业所得税法第十八条规定的期限进行亏损弥补,未超过企业盈利额部分为非实际亏损额,仍可无限期向后结转弥补。简单来说,受境外亏损结转弥补影响产生的境外未予弥补亏损,为非实际亏损,反之为实际亏损。非实际亏损应以企业当年度经调整后的境内外应纳税所得总额为限,超过部分为实际亏损。非实际亏损可无限期向后结转弥补,实际亏损只能在以后的5个纳税年度内结转弥补。

  例解1:境内外所得加总为正数

  A公司为中国居民企业,分别在甲国、乙国设立分支机构。2022年,A公司在中国境内取得营业利润300万元,甲国分支机构取得营业利润100万元,乙国分支机构发生亏损300万元,在乙国取得利息所得60万元。经计算,A公司2022年境内外所得加总数为160万元(300+100-300+60)。

  抵免方式一:分国不分项

  根据境外亏损不得在境内或他国盈利中抵减的规定,A公司在乙国分支机构发生的300万元亏损,仅可用从乙国取得的60万元利息来弥补,即存在240万元(-300+60)未能弥补的亏损额。由于A公司境内外所得加总为正数,其境外分支机构发生的亏损为非实际亏损,即乙国分支机构的240万元亏损额属于非实际亏损。

  经调整,A公司2022年境内外应纳税所得总额为400万元,即境内应纳税所得额300万元和来自于甲国分支机构的应纳税所得额100万元。A公司2022年度在乙国的应纳税所得额为-240万元,为非实际亏损,允许A公司以其以后年度来自乙国的所得无限期结转弥补。

  抵免方式二:不分国不分项

  假设A公司采用不分国不分项的税收抵免方式,境外亏损可以在不同国别(地区)间相互弥补,即A公司在乙国分支机构的300万元亏损额,既可以用其在乙国的60万元利息所得来弥补,也可以用甲国分支机构取得的营业利润100万元弥补,弥补后境外应纳税所得额为-140万元(100-300+60)。

  根据境外亏损不得在境内盈利中抵减的规定,A公司2022年在境外发生的140万元亏损额,不得用当年度企业境内盈利来弥补。A公司境内外所得加总为正数,其境外分支机构发生的亏损为非实际亏损。经调整,A公司2022年境内外应纳税所得总额为300万元,境外应纳税所得额-140万元,为非实际亏损,允许A公司以其以后年度来自境外的所得无限期结转弥补。

  例解2:境内外所得加总为负数

  B公司为中国居民企业,分别在甲国、乙国设立分支机构。2022年,B公司在中国境内取得营业利润100万元,甲国分支机构取得营业利润100万元,乙国分支机构发生亏损300万元,在乙国取得利息所得60万元。经计算,B公司2022年境内外所得加总数为-40万元(100+100-300+60)。

  抵免方式一:分国不分项

  根据境外亏损不得在境内或他国盈利中抵减的规定,B公司乙国分支机构2022年度的亏损额300万元,仅可用其在乙国取得的60万元利息弥补,未能弥补的非实际亏损额240万元,不得用B公司当年其他盈利来弥补。B公司境内外所得加总为负数,其乙国分支机构发生的亏损中,既有非实际亏损也有实际亏损。

  具体分析,B公司当年度应纳税所得总额为200万元,包括境内应纳税所得额100万元、来自于甲国分支机构的应纳税所得额100万元。B公司来自于乙国的应纳税所得额为-240万元,其中以B公司2022年应纳税所得额为限的部分(200万元)为非实际损失,允许B公司以其以后年度来自乙国的所得无限期结转弥补;其余部分(40万元)为实际亏损,B公司可在以后5个纳税年度内用其来自乙国的所得进行结转弥补。

  抵免方式二:不分国不分项

  假设B公司采用不分国不分项的税收抵免方式,境外亏损可以在不同国别(地区)间相互弥补,即B公司在乙国分支机构的300万元亏损额,既可以用其在乙国的60万元利息所得来弥补,也可以用甲国分支机构取得的营业利润100万元弥补,弥补后境外应纳税所得额为-140万元(100-300+60)。

  根据境外亏损不得在境内盈利中抵减的规定,B公司2022年度在境外发生的140万元亏损,不得用其当年企业境内盈利来弥补。具体来说,B公司2022年度应纳税所得总额为100万元(即境内盈利部分)。境外应纳税所得额为-140万元,其中在B公司当年应纳税所得额以内的部分(100万元)属于非实际亏损,允许B公司以其以后年度来自境外的所得无限期结转弥补;其余部分(40万元)为实际亏损,B公司可在以后5个纳税年度内用其来自境外的所得进行结转弥补。


小程序 扫码进入小程序版