中发[1996]13号 中共中央 国务院关于切实做好减轻农民负担工作的决定
发文时间:1996-12-30
文号:中发[1996]13号
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当前,我国农村形势很好,农村经济全面发展,农民收入显著增加,农村社会稳定。形势越好,越要注意保护农民的积极性,继续做好减轻农民负担工作。近几年来,针对农民负担存在的突出问题,党中央、国务院及时采取了一系列政策措施,减轻农民负担工作取得了一定的成效。但是,农民负担重的问题还没有从根本上解决,仍然是当前农民反映最强烈的问题之一,有些地方问题还相当严重。有的地方和部门置中央的三令五申于不顾,巧立名目,向农民乱收费、乱集资、乱涨价、乱罚款和摊派;有些地方虚报农民收入,超限额提取村提留乡统筹费,强迫农民以资代劳;极少数基层干部作风粗暴,目无法纪,挥霍、侵吞集体和农民的资财,甚至动用专政工具和手段强行向农民收钱收物,个别地方酿成了干群冲突的严重事件和死人伤人的恶性案件。这些都严重地侵犯了农民的合法权益,挫伤了农民的生产积极性,伤害了农民对党和政府的感情,引起了农民群众强烈不满。

  加重农民负担的行为屡禁不止,农民负担一再反弹,原因很多,主要是:有些地方盲目追求发展速度,超越了财政的承受能力,以各种名目向农民“伸手”;有些部门在农村办事情要求过高过急,不切实际地推行达标升级活动,搞形式主义,加重了农民负担;有些乡村干部不善于做群众工作,方法简单粗暴,甚至违法乱纪;许多地方乡镇机构臃肿,干部队伍庞大,加之集体经济薄弱,干什么都要向农民收粮要钱;现行的农民负担管理办法不够完善,缺乏群众民主监督,农村集体财务制度不健全,等等。总之,归结起来,一是一些地方和部门背离了党的实事求是的思想路线,订计划、办事情不从实际出发,发展农村各项事业的要求超越了农村经济和农民收入的实际水平。二是有些干部忘记了党的全心全意为人民服务的根本宗旨,群众观念淡薄,对农民总是给予的少,索取的多,以至侵害农民的利益。

  中央认为,农民负担重,已成为影响农村改革、发展和稳定的一个十分突出的问题。如不坚决加以解决,势必妨碍国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标的实现,影响基层政权的巩固,危及国家的长治久安。全党务必从政治、全局的高度看待这个问题,采取有力措施,切实做好减轻农民负担工作。

  当前和今后一个时期,减轻农民负担工作的指导思想和主要任务是:以邓小平建设有中国特色社会主义理论和党的基本路线为指导,坚持党的十一届三中全会以来关于农村工作的一系列方针政策,正确处理新时期的农民问题,坚定不移地维护农民的合法权益,坚持不懈地减轻农民负担,禁止非法负担,管理好合理负担,推动农民负担监督管理工作走上法制化、规范化轨道。经过努力,坚决把农民承担的村提留乡统筹费和劳务全面控制在国家规定的限额之内,严禁面向农村的乱收费、乱集资、乱涨价、乱罚款和各种摊派,取消一切加重农民负担的达标升级活动,杜绝因农民负担过重引发的严重事件和死人伤人的恶性案件,切实把不合理的农民负担减下来,并长期稳定在政策规定的范围之内。为此,党中央、国务院特作以下决定。

  一、国家的农业税收政策稳定不变。“九五”期间,对农业生产不开征新的税种,国家规定的农业税税率不再提高。任何地方无权设立税种、提高税率,非法设立的税种和擅自提高的税率一律取消。农业特产税、屠宰税必须据实征收,不得向农民下指标,不得按人头、田亩平摊。农业税和农业特产税不得重复征收。有关部门要抓紧完善农业税收稽征办法。

  二、村提留乡统筹费不超过上年农民人均纯收入5%的政策稳定不变。随着经济的发展和农民收入水平的提高,农民实际负担村提留乡统筹费的比例还应该逐步降下来。按照公平合理负担的原则,改革完善村提留乡统筹费计提办法,收入高的多负担,收入低的少负担。将以乡农民人均纯收入为依据改为以村农民人均纯收入为依据计提村提留乡统筹费。有条件的地方,可以实行农户上交的村提留乡统筹费额一定几年不变、按年度收取的办法。对从事个体工商业和私营企业的农户,由县级人民政府根据国家有关规定,合理确定村提留乡统筹费的提取比例。对受灾地区农民上交的村提留乡统筹费要适当调减。受灾严重的农户,免交全部公益金和公积金。做好农民人均纯收入的统计核实工作,防止虚报多收。

  加强对村提留乡统筹费的管理和监督。村提留占提留统筹费的比例应在一半以上。除法律法规已有规定外,乡统筹费开支项目一律不得定比例。坚决纠正平调、挪用、挤占村提留乡统筹费的错误做法。要健全村提留乡统筹费的财务管理制度,村提留乡统筹费的收支要严格执行预算方案,村提留的使用情况要定期张榜公布,并允许村民查帐,乡统筹费的使用要接受专项审计。乡镇人大、集体经济组织和有关职能部门要加强监督。

  三、农民承担义务工和劳动积累工制度稳定不变。义务工和劳动积累工以出劳为主,原则上不得以资代劳,各级各部门都不得向乡村下达以资代劳指标。农民自愿以资代劳的,必须由本人提出申请,经村集体经济组织批准后,可以由农民出资自己雇请劳力,也可以由村集体经济组织管理以资代劳资金,统一雇请劳力,完成本村的出工任务。不得要求把以资代劳资金上交县、乡有关部门管理。除抢险救灾、农田水利工程和法律法规已有规定外,义务工和劳动积累工不得跨乡使用。

  四、严禁一切要农民出钱出物出工的达标升级活动。各级政府和部门在农村开展工作,不得违反规定要求集体经济组织和农民出钱出物出工,不得脱离农村实际定统一的标准、下统一的量化指标,也不得以检查验收和评比等形式搞变相的达标升级活动。

  五、严禁在农村搞法律规定外的任何形式的集资活动。今后,各地区、各部门均不得出台任何面向农村的集资项目。教育集资必须依照《教育法》的有关规定,坚决按照自愿、量力的原则,控制数量,严格审批。不得超规定范围使用教育集资款,不得将教育集资变成经常性的集资活动,也不得以教育集资的名义乱集资。坚决禁止不切实际地搞高标准的学校建设。有关部门要抓紧共同制定教育集资的管理办法。政府及部门组织兴办的道路、电力、通讯、广播电视等建设项目,不得向农民集资。

  农民在村范围内兴办生产和公益事业所需资金,应从公积金和公益金中列支。资金不足的,可以提交村民大会讨论,经多数村民同意后,由群众自愿筹集。

  六、严禁对农民的一切乱收费、乱涨价、乱罚款。“九五”期间,停止审批一切面向农民的新的收费项目。各级各部门要按照中央的统一部署,抓紧清理面向农民的各种收费。中央和地方已明令取消的项目,不得恢复,仍在执行的要坚决停止;擅自设立的收费项目,要坚决取消;偏高的收费标准,要坚决降下来。清理后的收费项目和标准,要向农民公布。要纠正只收费不服务、多收费少服务或强制性服务等错误做法。禁止在结婚登记、中小学生就学、建房和计划生育指标等审批、办理过程中向农民的一切搭车收费。禁止非法经营农业生产资料,严肃查处违反国家价格政策的乱涨价行为。禁止非法向农民罚款,取消无法律法规依据的罚款项目,坚决纠正因农民未完成种植养殖任务而处以罚款等的错误做法。

  七、严禁各种摊派行为。有关部门在农村开展保险业务和合作医疗,都必须坚持自愿量力,不得强求。不得以任何形式下达保险指标,强行要求农民投保。乡村干部不得代农民投保,中小学校也不得代办保险。向农村集体经济组织和农民征订报刊、书籍,必须坚持自愿原则,不得强征代订,不得以回扣等不正当方式扩大发行,增加农民负担。

  八、严禁动用专政工具和手段向农民收取钱物。农民要按照国家规定,积极缴纳税金,完成农产品定购任务,承担村提留乡统筹费和劳务。凡农民应缴纳的钱物都要通过农民负担监督卡或承包合同等书面形式确定下来,明确项目和数量,由农民自觉缴纳,不得在收购农副产品时代扣代缴村提留乡统筹费。收取村提留乡统筹费要使用省级有关部门统一印制的专用票据。对未缴纳村提留乡统筹费的农户,要区别情况,做好工作。对缴纳村提留乡统筹费确有困难的,要依照有关规定,分别予以减、缓、免。对有能力缴纳而又不缴纳的,可以依照村规民约进行教育,或者按照诉讼程序依法解决。不能用解决对抗性矛盾的方式和手段来处理这类问题。不允许动用专政工具和手段向农民收取钱物;不允许到农民家里抓猪牵羊、强行收缴财物;不允许非法采取收回承包地等错误做法胁迫农民交钱交物。对非法向农民收取钱物的,农民有权拒交,有权向上级有关部门反映,有权向人民法院起诉。对农民的反映和起诉,要认真受理、不得压制。

  九、减免贫困户的税费负担。要认真贯彻中央制定的对贫困地区的各项税收优惠政策。对国定贫困县的特困村,经县级人民政府批准,免除农民承担的乡统筹费;对尚未解决温饱的贫困户,免除全部村提留乡统筹费。各省、自治区、直辖市要做好本辖区贫困县农民村提留乡统筹费的减免工作,落实好其他地区低收入困难户村提留乡统筹费的减免政策。县级人民政府要根据当地的实际情况,对享受减免政策的农户确定适当的比例,并切实执行。对因执行减、缓、免政策而减少的税费收入,不得分摊到其他农户。

  十、减轻乡镇企业的负担。加重乡镇企业负担,也就是加重农民的负担。要严格执行《乡镇企业法》的有关规定,坚决制止各种加重乡镇企业负担的行为。任何单位和部门不得向乡镇企业乱收费、乱集资、乱罚款和摊派,不得以任何形式和名义拉赞助、搞评比,增加企业的负担。乡、村干部不得在乡村集体企业乱开支。乡镇企业行政主管部门要会同有关部门对乡镇企业的负担进行清理,并制定监督管理的具体办法。

  十一、减少乡镇机构和人员的开支。“九五”期间,各地不再增加乡镇机构和人员编制,坚决裁减超编人员。有关部门要抓紧研究适应社会主义市场经济体制的乡镇机构改革问题。村级各类组织的干部可以交叉兼职,减少补贴干部的职数。严格控制乡村代课教师数量,聘任代课教师须由县(市、区)教育行政部门审批,乡、村不得自行聘任。

  十二、加强领导,实行减轻农民负担党政一把手负责制。各级党政领导一把手要亲自抓,负总责,一级管一级。要把减轻农民负担工作作为考核和任用各级领导干部特别是县、乡两级领导干部的一项重要指标。县、乡两级领导干部要确保在本辖区内,不出现村提留乡统筹费突破上年农民人均纯收入5%的村;不违反中央规定出台加重农民负担的项目;不发生因农民负担引发的严重事件和恶性案件。各级有关部门尤其是中央有关部门,要带头执行中央减轻农民负担的有关政策规定,坚决维护政令统一,做到令行禁止。有关部门的领导要切实负起责任,把好关口。今后哪个地方和部门加重农民负担,就要追究那里主要领导的责任。凡因加重农民负担受到处分的干部,在规定的期限内不得提拔和重用。

  十三、加强监督检查,严肃查处加重农民负担的违法违纪行为。要加强农民负担监督管理机构的建设,充实力量,强化职能。各级党委和政府每年都要组织两次农民负担执法检查,并将检查情况逐级上报,上级党委和政府要将有关情况及时予以通报。各级有关部门要针对农民反映的突出问题开展专项治理。要发挥人大、政协的监督作用,加强群众的民主监督和舆论监督。要严肃处理各种加重农民负担的行为。对违反规定的,各级纪检监察机关要依照党纪政纪追究责任;对非法向农民收取钱物的,农业、财政、计划、物价等部门要依照有关规定责成其如数退还,有关部门可视情况依法给予经济处罚;对造成严重后果、触犯刑律的,司法部门要依法追究刑事责任。凡因加重农民负担,引发严重事件和死人伤人恶性案件的,要追究乡、村主要负责人和直接责任人的责任,凡涉及地、县领导责任的,要依照有关规定追究地、县党政主要领导的责任,以吸取教训;连续发生严重事件和死人伤人恶性案件的省、自治区、直辖市,党政主要领导同志要向党中央、国务院作出书面检查;对瞒案、压案、报而不查或打击报复举报人的,一经发现,要从严处理。要加快农民负担监督管理的立法工作。

  以上十三条,各级党委和政府要认真贯彻执行,逐项逐条落到实处,决不允许出现任何梗阻现象,决不允许在执行中走样。以前的文件规定凡与本决定不符合的,均以本决定为准。各省、自治区、直辖市党委和政府,对上述决定的传达贯彻要作出专门部署,首先向县以上党政机关干部传达,然后由各县(市、区)党委、政府组织乡、村干部学习,逐级搞好培训,以统一思想,提高认识。在此基础上,于春节后用一个月时间将决定内容同广大农民群众见面,并反复宣传,做到家喻户晓。

  减轻农民负担是一项十分紧迫的政治任务,做好这项工作,关键在干部。各级干部特别是广大基层干部为农村经济和各项事业的发展做了大量的艰苦的工作,主流是好的。中央希望,各级干部尤其是领导干部,都必须始终牢记全心全意为人民服务的宗旨,时刻把农民的利益放在心上;必须坚持实事求是的思想路线,一切从实际出发,因地制宜办好农村的事情;必须切实转变工作作风,改进工作方法,善于做好新时期的农民工作。在实际工作中,必须认真做到:要努力给农民更多的经济实惠,不要与民争利;要保障农民的个人财产和合法收入不受侵犯,不要乱向农民伸手;要充分尊重农民的意愿,不要剥夺农民的民主权利;要量力而行地办好农村各项事业,不要急于求成;要区别情况分类指导农村工作,不要不切实际地向下压指标、搞“一刀切”;要把主要精力放在帮助农民发展经济上,不要只想着向农民要这要那;要把对上级负责和对农民负责统一起来,不要把两者对立起来;要教育和引导农民自觉履行应尽的义务,不要放弃领导应有的责任;要严格执行政策,耐心细致地做好群众工作,不要用强迫命令和简单粗暴的方式对待农民;要说真话、办实事,不要搞形式主义,弄虚作假。

  减轻农民负担是一项长期性的工作。从根本上解决好农民负担问题,必须坚持深化改革。对有的地方进行的负担分流和一些粮食主产区进行的税费改革探索,可以继续试验。要大力发展农村经济,努力增加农民收入,要不断壮大集体经济,增强集体经济组织服务和兴办公益事业的实力,解决好“有钱办事”的问题。坚持依靠农民群众进行民主监督,规范政府行为,依法管理农民负担。要规范农村财务制度,加强财务管理。

  减轻农民负担,事关重大,任务艰巨。中央号召,全党同志务必以对党和人民高度负责的精神,讲政治,讲纪律,统一思想,步调一致,切实做好减轻农民负担工作,为实现新时期的宏伟目标,确保国家的长治久安而努力奋斗

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。