保监发[2015]85号 中国保险监督管理委员会关于印发《资产支持计划业务管理暂行办法》的通知
发文时间:2015-08-25
文号:保监发[2015]85号
时效性:全文有效
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各保险集团(控股)公司、保险公司、保险资产管理公司:

  为促进资产支持计划业务创新,规范管理行为,加强风险控制,维护投资者合法权益,我会制定了《资产支持计划业务管理暂行办法》。现印发给你们,请遵照执行。


  中国保监会

  2015年8月25日


资产支持计划业务管理暂行办法


  第一章 总则

  第一条 为加强资产支持计划业务管理,支持资产证券化业务发展,维护保险资金运用安全,根据《中华人民共和国保险法》、《中华人民共和国信托法》、《保险资金运用管理暂行办法》和其他相关法律法规,制定本办法。

  第二条 本办法所称资产支持计划(以下简称支持计划)业务,是指保险资产管理公司等专业管理机构作为受托人设立支持计划,以基础资产产生的现金流为偿付支持,面向保险机构等合格投资者发行受益凭证的业务活动。

  支持计划业务应当建立托管机制。

  第三条 支持计划作为特殊目的载体,其资产独立于基础资产原始权益人、受托人、托管人及其他为支持计划提供服务的机构(以下简称其他服务机构)的固有财产。原始权益人、受托人、托管人及其他服务机构因依法解散、被依法撤销或者被依法宣告破产等原因进行清算的,支持计划资产不纳入清算范围。

  第四条 受托人因管理、运用或者处置支持计划资产取得的财产和收益,应当归入支持计划资产;因处理支持计划事务所支出的费用、对第三人所负债务,以支持计划资产承担。

  受托人管理、运用和处分支持计划资产所产生的债权,不得与原始权益人、受托人、托管人及其他服务机构的固有财产产生的债务相抵销。受托人管理、运用和处分不同支持计划资产所产生的债权债务,不得相互抵销。

  第五条 保险机构投资支持计划受益凭证,应当遵循稳健、安全性原则,加强资产负债匹配。受托人、托管人及其他服务机构应当遵守相关法律法规、本办法的规定及支持计划的约定,履行诚实信用、谨慎勤勉的义务,切实维护受益凭证持有人的合法利益。

  第六条 中国保险监督管理委员会(以下简称中国保监会)负责制定支持计划业务监管规则,依法对支持计划业务进行监管。

  第二章 基础资产

  第七条 本办法所称基础资产,是指符合法律法规规定,能够直接产生独立、可持续现金流的财产、财产权利或者财产与财产权利构成的资产组合。

  第八条 基础资产应当满足以下要求:

  (一)可特定化,权属清晰、明确;

  (二)交易基础真实,交易对价公允,符合法律法规及国家政策规定;

  (三)没有附带抵押、质押等担保责任或者其他权利限制,或者能够通过相关安排解除基础资产的相关担保责任和其他权利限制;

  (四)中国保监会规定的其他条件。

  基础资产依据穿透原则确定。

  第九条 支持计划存续期间,基础资产预期产生的现金流,应当覆盖支持计划预期投资收益和投资本金。国家政策支持的基础设施项目、保障房和城镇化建设等领域的基础资产除外。本款所指基础资产现金流不包括回购等增信方式产生的现金流。

  基础资产的规模、存续期限应当与支持计划的规模、存续期限相匹配。

  第十条 法律法规规定基础资产转让应当办理批准、登记手续的,应当依法办理。法律法规没有要求办理登记或者暂时不具备办理登记条件的,受托人应当采取其他措施,有效维护基础资产安全。

  第十一条 中国保监会根据基础资产风险状况和监管需要对基础资产的范围实施动态负面清单管理。

  第三章 交易结构

  第十二条 受托人为受益凭证持有人的利益,设立支持计划并进行管理。受托人应当符合下列能力标准:

  (一)具有基础设施投资计划或者不动产投资计划运作管理经验;

  (二)建立相关投资决策机制、风险控制机制、内部管理制度和业务操作流程;

  (三)合理设置相关部门或者岗位,并配备专职人员;

  (四)信用风险管理能力达到监管标准;

  (五)最近一年未因重大违法违规行为受到行政处罚;

  (六)中国保监会规定的其他条件。

  受托人应当在首单支持计划设立时向中国保监会报告其能力建设情况。受托人能力下降,不再符合监管规定的,应当及时整改,并报告中国保监会。

  第十三条 受托人应当履行下列职责:

  (一)设立、发行、管理支持计划;

  (二)按照支持计划约定,向受益凭证持有人分配收益;

  (三)协助受益凭证持有人办理受益凭证转让、协议回购等事宜;

  (四)持续披露支持计划信息;

  (五)法律法规、本办法规定及支持计划约定的其他职责。

 第十四条 原始权益人依照约定将基础资产移交给支持计划。原始权益人应当符合下列条件:

  (一)具备持续经营能力,无重大经营风险、财务风险和法律风险;

  (二)生产经营符合法律法规和公司章程的规定,符合国家产业政策;

  (三)最近三年未发生重大违约或者重大违法违规行为;

  (四)法律法规和中国保监会规定的其他条件。

  第十五条 原始权益人应当积极配合受托人、托管人及其他服务机构履行职责,依照法律法规的规定和支持计划的约定移交基础资产,并确保基础资产真实、合法、有效,不存在虚假或欺诈性转移等任何影响支持计划的情形。

  支持计划存续期间,原始权益人应当维持正常的生产经营活动,保障基础资产现金流的持续、稳定,发生重大事项可能损害支持计划利益的,应当及时书面告知受托人并采取补救措施。

  第十六条 托管人为受益凭证持有人的利益,保管支持计划资产。托管人应当具有保险资金托管资格。

  托管人与受托人不得为同一人,且不得具有关联关系。

  第十七条 托管人应当履行下列职责:

  (一)安全保管支持计划资产;

  (二)按照支持计划约定方式,向受益凭证持有人分配投资收益;

  (三)监督受托人管理支持计划运作行为,发现受托人违规操作的,应当立即以书面形式通知受托人纠正,并及时报告中国保监会;

  (四)出具托管报告;

  (五)法律法规、本办法规定及支持计划约定的其他职责。

  第十八条 受托人可以聘请资产服务机构在支持计划存续期间对基础资产进行管理。资产服务机构可以是支持计划的原始权益人。

  受托人聘请资产服务机构的,应当与资产服务机构签订服务合同,明确资产服务机构的职责、管理方法和标准、操作流程、风控措施等。

  第十九条 支持计划可以通过内部或者外部增信方式提升信用等级。内部信用增级包括但不限于结构化、超额抵押等方式,外部信用增级包括但不限于担保、保证保险等方式。

  第二十条 受托人应当聘请符合监管要求的信用评级机构对受益凭证进行初始评级和跟踪评级。支持计划存续期间,每年跟踪信用评级应当不少于一次。

  第二十一条 受托人应当聘请律师事务所对支持计划出具独立的法律意见书,并可根据需要聘请资产评估机构、会计师事务所等专业服务机构对支持计划出具专业意见。

  第四章 发行、登记和转让

  第二十二条 受托人发起设立支持计划,实行初次申报核准,同类产品事后报告。中国保监会依规对初次申报的支持计划实施合规性、程序性审核。支持计划交易结构复杂的,中国保监会可以建立外部专家评估机制,向投资者提示投资风险。

  本条所称同类产品,是指支持计划的基础资产类别、交易结构等核心要素基本一致。

  第二十三条 受托人发行受益凭证,应当向投资者提供认购风险申明书、募集说明书、受托合同等支持计划法律文件、信用评级报告及跟踪评级安排、法律意见书等书面文件,明示支持计划要素,充分披露相关信息,揭示并以醒目方式提示各类风险和风险承担原则。

  募集说明书应当充分披露基础资产的构成和运营、基础资产现金流预测分析、回款机制、分配方式的相关情况、受托人与原始权益人存在的关联关系、可能存在的风险以及防范措施等。

  受托人披露的信息应当真实、准确、完整,不得存在应披露而未披露的内容。

  第二十四条 受益凭证发行可以采取一次足额发行,也可以在募集规模确定且交易结构一致的前提下,采用限额内分期发行的方式。分期发行的,末期发行距首期发行时间一般不超过12个月。

  第二十五条 受益凭证可按规定在保险资产登记交易平台发行、登记和转让,实现受益凭证的登记存管和交易流通。

  保险资产登记交易平台对受益凭证发行、登记和转让及相关信息披露进行自律管理,并与中国保监会建立信息共享机制。

  第二十六条 受益凭证限于向保险机构以及其他具有风险识别和承受能力的合格投资者发行,并在合格投资者范围内转让。中国保监会根据市场情况制定投资者适当性管理标准。

  第二十七条 受益凭证按照募集说明书约定的条件发行完毕,支持计划设立完成。受托人应当在支持计划设立完成10个工作日内将发行情况报告中国保监会。

  发行期限届满,未能满足约定的成立条件的,支持计划设立失败。受托人应当在发行期限届满后10个工作日内返还投资人已缴付的款项,并加计同期活期银行存款利息,同时报告中国保监会。

  第二十八条 受益凭证是持有人享有支持计划权益的证明。同一支持计划的受益凭证按照风险和收益特征的不同,可以划分为不同种类,同一种类的受益凭证持有人,享有同等权益,承担同等风险。

  第二十九条 受益凭证持有人享有以下权利:

  (一)依法继承、转让或者质押受益凭证;

  (二)按照支持计划约定,享有支持计划投资收益以及参与分配清算后的支持计划剩余财产;

  (三)获得支持计划信息披露资料;

  (四)参加受益凭证持有人会议;

  (五)法律法规、本办法规定及支持计划约定的其他权利。

  第三十条 受益凭证持有人可以根据中国保监会和保险资产登记交易平台的有关规定开展受益凭证协议回购。回购双方需审慎评估风险,通过协商约定进行回购融资。

 第五章 运作管理

  第三十一条 支持计划存续期间,受托人应当按照本办法的要求和支持计划的约定,对原始权益人经营状况、基础资产现金流以及增信安排效力等进行跟踪管理和持续监测评估,保障支持计划的正常运作。 

  受托人对原始权益人、基础资产以及增信安排的跟踪信用风险评估每年不少于一次。

  第三十二条 支持计划存续期间,受托人应当按照支持计划的约定归集基础资产现金流,并向受益凭证持有人支付投资收益,支持计划资产无法按时支付投资收益的,受托人应当按照支持计划约定启动增信机制或者其他措施。

  第三十三条 受托人应当为支持计划单独记账、独立核算,不同的支持计划在账户设置、资金划拨、账簿记录等方面应当相互独立。

  第三十四条 受托人管理支持计划,不得以任何方式侵占、挪用支持计划资产,不得将支持计划资产和其他资产混同,不得以支持计划资产设定担保或者形成其他或有负债。

  第三十五条 受益凭证持有人通过持有人会议对影响其利益的重大事项进行决策。以下重大事项应当由持有人会议审议决定:

  (一)变更收益分配方式和内容;

  (二)变更受托人、托管人;

  (三)变更资产循环购买(如有)的标准或规模;

  (四)对支持计划或者受益凭证持有人利益有重大影响的事项。

  支持计划募集说明书应当约定持有人会议召集程序及会议规则,明确受益凭证持有人通过持有人会议行使权利的范围、程序、表决机制和其他重要事项。

  第三十六条 支持计划终止,受托人应当按照有关规定和支持计划约定成立清算小组,负责清算工作。清算报告应当由具有资质的会计师事务所出具审计意见。

  受益凭证持有人应当及时确认清算方案,接收清算资产。

  第六章 风险控制

  第三十七条 受托人应当建立支持计划业务风险责任人机制,加强业务风险管理,针对支持计划存续期间可能出现的重大风险进行审慎、适当的评估和管理,制定相应风控措施和风险处置预案,并协调、督促原始权益人、托管人及其他服务机构按照约定执行。

  在风险发生时,受托人应当勤勉尽责地执行风险处置预案,保护受益凭证持有人利益。

  第三十八条 受托人应当通过尽职调查等方式,对基础资产及交易结构的法律风险进行充分识别、评估和防范,保障基础资产合法有效,防范基础资产及相关权益被第三方主张权利的风险。

  第三十九条 受托人应当审慎评估原始权益人资信状况,合理测算基础资产现金流,采取相应增信安排。基础资产现金流测算应当以历史数据为依据,并充分考虑影响未来现金流的因素。

  第四十条 受托人应当建立相对封闭、独立的现金流归集机制,明确基础资产现金流转付环节和时限。受托人聘请资产服务机构的,应当要求资产服务机构为基础资产单独设帐,单独管理,并定期披露现金流的归集情况,披露频率不少于支持计划投资收益支付频率。

  受托人应当制定有效方案,明确在原始权益人、资产服务机构运营情况发生重大负面变化时增强现金流归集的方式和相关触发机制,防范资金混同风险。

  第四十一条 支持计划以沉淀的基础资产现金流进行再投资的,仅限于投资安全性高的流动性资产。受托人应当确保再投资在支持计划约定的投资范围内进行,并充分考虑相关风险。

  第四十二条 支持计划以基础资产现金流循环购买新的同类基础资产的,受托人应当在募集说明书中明确入池标准,并对后续购买的基础资产进行事前审查和确认。

  第四十三条 受托人与原始权益人存在关联关系,或者受托人以其自有资金、管理的其他客户资产认购受益凭证的,应当采取有效措施,防范可能产生的利益冲突。

  第七章 信息披露

  第四十四条 受托人、托管人、原始权益人和其他服务机构应当按照有关规定和支持计划约定,以适当的方式及时披露信息,并保证所披露信息真实、准确、完整。受托人作为信息披露责任主体,应当加强存续期内信息披露管理,督促其他当事人及时披露相关信息。

  第四十五条 受托人应当在每年6月30日和8月31日前,向受益凭证持有人分别披露支持计划年度和半年受托管理报告,同时报送中国保监会。受托管理报告内容包括但不限于基础资产运行状况、相关当事人的履约情况、支持计划资金的收支、受益凭证投资收益的分配等。支持计划成立不满2个月的,无需编制受托管理报告。

  第四十六条 托管人应当在年度受托管理报告披露同时,向受益凭证持有人披露上一年度托管报告,同时报送中国保监会。托管报告内容包括但不限于资产托管状况、托管人履职情况和对受托人管理行为的监督情况等。

  第四十七条 发生可能对受益凭证投资价值或者价格有实质性影响的重大事件时,受托人应当及时向受益凭证持有人披露相关信息,并向中国保监会报告。重大事件包括但不限于:

  (一)未按支持计划约定分配收益;

  (二)受益凭证信用评级发生不利调整;

  (三)原始权益人、受托人、托管人发生重大变化;

  (四)基础资产的运行情况或产生现金流的能力发生重大变化;

  (五)其它可能对支持计划产生重大影响的事项。

  第四十八条 支持计划终止清算的,受托人应当在清算完成后的10个工作日内进行信息披露。

  第四十九条 信用评级机构应当在每年6月30日前向受益凭证持有人披露受益凭证上年度定期跟踪评级报告,并及时披露不定期跟踪评级报告。

  第五十条 受益凭证持有人会议的召集人应当提前不少于10个工作日向持有人通知会议的召开时间、会议形式、审议事项、议事程序和表决方式等事项,并于会议结束后10个工作日内披露持有人会议决议。

  第八章 监督管理

  第五十一条 中国保监会依法对支持计划业务进行监管检查,必要时可聘请中介机构协助检查。对于违反本办法规定的,中国保监会可依法采取监管措施。涉嫌犯罪的,依法移送司法机关。

  第五十二条 为支持计划提供服务的其他服务机构及其有关人员,应当遵守执业规范和职业道德,客观公正、独立发表专业意见。未尽责履职,或其出具的报告含有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏的,应当承担相应的法律责任。

  第九章 附则

  第五十三条 本办法由中国保监会负责解释和修订。

  第五十四条 本办法自公布之日起施行。

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。